2023年03月31日

ちょっとその理由だと納得感がないな〜・・・。

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本部、支店長さん、担当さんの考え方ひとつで融資可否って大きく変わりますね。

札幌物件の融資をしてくれている金融機関さんでそんなことを感じる一幕がありました。



先日、札幌8棟目の元管理会社さんから物件の情報が届きました。ありがたいことに

一番手で届けてくださったそうです。嬉しいですね!管理を止める時に円満に円滑に

切り替えることにかなり腐心しましたので、その成果が出ていることを感じます。

一人の力では何もできないポンコツなもので、協力者の方をいかに周りに増やせるかが

事業成功のカギだと自分でも認識しております。



今回いただいた情報は、今どきにしては悪くはないなーと思えるものでした。

ひと昔前だったら歯牙にもかけないレベルでしたが、ここまで市況が高止まりすると

このレベルの物件でもまあありかなと思ってしまう・・・そんな感じです。

地下鉄駅徒歩10分圏内(ただし人気はあまりない駅です)、築15年〜20年、

利回り9%というスペック。ただ、家賃設定を見直せば伸ばせる要素はあるかなと

いう気はした次第です。



耐用年数も残っているし、とりあえず銀行さんに当ててみて反応を見るのは悪くないなと

思ったので、速報の情報を使って義母に銀行にぶつけてみたいと相談しました。

このスペックだと、メインバンクさんは取り合ってくれないだろうと思うし、

飛び道具的な金融機関さんだと金利が高すぎて回らないだろうというところから

札幌7棟目に融資してくださっているサブバンクさんが妥当ね、という判断。

はい、私の判断と同じです。頼りになるわー。じゃあお願いします。



翌日、さっそく銀行さんにぶつけてきてくれたみたいで、回答がありました。

融資は難しいだろうという反応だったようです。そこまではしょうがないことですが、

その理由が気になりました。



前置きとして・・・



サブバンクさんは札幌7棟目を2017年に融資していただいて以来、新規の融資取引は

1件も成立しておりません。札幌7棟目の時はできる行員さんがいらっしゃったので

うまく実行までこぎつけられたのですが、その担当さんが融資実行後に本部に栄転と

なってしまいました。その後の方も悪くはなかったのですが、なかなか実行に結び付かず

今に至っております。



昨年末に仙台に行って、現在の担当さんとお会いしました。その時の担当さんは

私に一度会ってみたいと義母に言っていたようで、お会いした時も前向きに頑張って

くれそうな印象を持っておりました。



しかし、義母の話によると、この担当さんが電撃退職をしてしまったようなのです。

だから今回出てくる方は私たちのこともあまり知らない状態のはず。

まあそういう意味でも、今回一発ぶつけておいてどんなキャラクターなのかを

類推することは大事かもしれません。



という前置きをしてから、今回の案件がNGと判定された理由に移りたいと思います。

・金額の大きさ

・会社の主たる人物が東京にいる(しかもサラリーマンなのも気に入らないらしい)

この2点だそうです。



今回の物件は1億半ばくらいなので、そのくらいで「金額が大きい」はねー・・・。

あなたたちもっといっぱい札幌7棟目で融資してましたよね?と思ったりはします。

でもまあここはその時の姿勢で変わるところなので、まだ仕方ない部分もあります。



問題はもう1つの理由である「会社の主たる人物が東京にいる」という理由。

これはおそらく私たちのことをあまり知っていただいていないがゆえの反応なのだろうと

考えられます。



仙台法人は代表が義母で私は役員です。代表者が仙台にいて、法人の本店登記も

仙台なのだから何ら問題はないじゃないかという立て付けになるよう作りました。

確かに、初期は私が口を出したり実務をしたりしていましたが、義母がその辺も

できるとわかってからはなるべくお願いするようにしており、今は私が放置してても

どんどん仙台法人の業務は進んでいます。私がむしろ状況把握できてないです(笑)

銀行さんに行くのも義母だし、融資交渉してくるのも義母ですからね。



そういう意味では「主たる人物」はあくまで義母であると言って問題ないと思います。

義母がプロパティマネジメント担当で私がアセットマネジメント担当という風に

銀行さん向けの紹介資料には記載をしています。割とこれは仙台法人に関しての

事実を表現していると思っています。強いて言えば、札幌担当が私ってところは

あるのかもしれません。



そういった実態を知らずに(?)私のことを主たる人物と言ってしまうのは・・・

あまり引継とかも受けてないのか、あるいは引継を受ける数ヶ月前に私がお邪魔して

あれこれ担当の方と話をしてしまったのが逆効果になってしまったか?(汗)



あとは、私の今の位置づけは、仙台法人の次期社長であり後継者ということになります。

その観点で、銀行さんが私のことを気にするのは理解できます。役員ですし、

実務だって札幌に関しては担当してますし。



でも「サラリーマンだからNG」みたいなのも先入観を持ちすぎてませんかねー。

たぶんサラリーマン投資家への融資は絞るって意味で杓子定規な発言をされていると

思うのですけど・・・。



あくまで義母を代表とした法人が将来の事業継承を見据えて私を役員にしつつ

アセットマネジメントの経験を積ませている、かつ事業の多角化や社会経験のために

一般企業で経験を積ませている、という話で考えていただいたら・・・?

そういう中小零細企業って普通にありそうじゃないですかね?

うちの会社でも将来自分の親の会社を引き継ぐ前提で入社してる子がいましたよ。

同族企業の二代目社長とか、一般企業で経験を積んでから自分の親の会社に入社する、

というパターンは多いように思います。それと何が違うの?という話ですよ。



勿論、実態として私がサラリーマン大家を始めたという話もご存じでしょうから、

あくまで立て付けの話でしかないと思います。でも、そういう見方もできるのに

なぜ一元的に東京にいるサラリーマンが役員にいるだけで融資できないという判断を

してしまうの?そもそも「主たる人物は社長ではない」と暗に社長に対して言い放つ

その姿勢がいかがなものかなと思ってしまいます。



近々、仙台に行ってこの人とじっくりしっかり話し合わないといけないな・・・。

サラリーマン大家には融資しづらいって方針になってしまった、ってだけの話だとは

思うのですけど、取引ももうだいぶ長くなりましたし、そこは少しばかり配慮が

あってもいいんじゃないですかね?と思いますから。いじめるわけじゃないけど、

上記のような例と弊社がどう違うのですか?と言う点は確認しておかないと。

あと社長をないがしろにするんじゃないよということに関してはビシッと言って

やらなくてはならないなと思っています。



納得のいく理由ならいいのですけど、やっぱりちょっとまだ納得感が足りないので

なぜこれはOKでこれはNGなのか、みたいなところを白黒つけに行こうと思います。

どっちみち一度仙台に行かないとと思っていたので、予定を調整しようっと。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月21日

銀行さんが鰻を届けに来た。

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東京10棟目やこまごまとした修繕費の融資をしてくださっている金融機関さんから

冷凍うなぎを頂戴してしまいました。ありがとうございます!



金融機関さんとのお付き合いって大事ですよね。不動産賃貸業を営むのであれば

融資は切っても切り離せない関係と思います。自己資金で購入できる範囲のもので

回せるのであれば何ら問題はないのですが、やっぱり融資を使った方が取得の速度は

早くなるだろうと考えております。



不動産投資を始めて間もない頃・・・あれは仙台1棟目を取得すべくいろいろな

金融機関さんを当たっていた時のことでした。あの時は義母が本当に何も知らない状態で

社長になるという前提で融資の開拓を進めていたのでした。



結局お取引には至らなかった金融機関さんだったのですが、義母が話をする中で

借金は嫌いだみたいなことを言いだしまして。今からお金借りにたいですって

相談している相手に借金嫌いって言わなくてもいいじゃんという感じだったのですが、

一般的な主婦の感覚だったらそりゃ借金なんてしたくないし悪だと思いますよね。



この金融機関さんの担当の方の回答が本当に秀逸でした。

「お義母様、我々はお金を貸しているのではなく時間を貸しているのです」と。

お客様のやりたいことを自己資金でやろうとすると、自己資金を貯めるまでに

多くの時間を要する。その時間を短縮するために銀行がいて融資がある。自己実現を

早める対価として金利と言う形で銀行は貰っているのだ、と。



いいですよね、この話。銀行が売っているものは夢の実現に必要なお金を貯めるための

時間なのだ、ということです。お金を貸すのが目的ではなく、その先にある顧客の求める

モノを手に入れることを応援するのが目的という定義ですね。



こういう考え方をしてくれる金融機関さんとは是非お取引をしたかったのですが、

この時は条件が合わず融資取引はできませんでした。あの時の行員さん、出世したかな。

元気でやっててくれるといいなと思います。



あれから10年以上が経ち、取引している金融機関さんもだいぶ増えました。

中には経営者の集まりみたいなやつとかに誘ってくださる金融機関さんもあります。

ノルマがあって誘ってくるだけで、入ってもたいしたフォローや企画はないだろうと

思っていますし、だいたいはそのパターンなので、お付き合いと割り切って加入して

おります。



義母は特にこういうお付き合いが好きではないようで、これは結局何のための会費なのか

何をしてくれるのかわからん、とぶつくさ言うことが多いです。先日もお取引している

金融機関さんにどうしてもと請われて加入したものの、ただ無駄に金を払うだけで

意味がないと怒っておりました。私の方で、社長がこんなこと言ってるので何かしら

できることを提案していただけますか、と担当の行員さんにお願いしたのですが、

そこから数か月後に「結局何も言ってこない」と義母が言うので、それなら解約しても

いいんじゃないですかということで解約にもっていったことがあります。



義母はそういうのを気にしますが、私はゆるふわなのであまり気にしておりません。

入ったら入りっぱなしってことが多いです。



東京でお付き合いしている金融機関さんの中でも、そういう会に入ってるのがあります。

年間3万くらい取られるので安くはないのですが、こういうの入っておくと担当さんが

変わった時や支店長さんが変わった時にきちんと挨拶に来てくれるから、という理由で

辞めずに入っておこうかなという感じになっています。



この会は割とイベントとかセミナーとか企画して頑張っている様子はうかがえたのですが

コロナ禍で全然活動ができなくなり、オンラインセミナーを年に1回やるくらいの

頻度に落ちてしまいました。



今年からはコロナの影響が少なくなるからということで活動を再開する意向で

いるようですが、すぐにペースを戻すのはちょっと難しいでしょうねえ。



そんなことを考えていたのですが、先日その金融機関さんからお電話がありました。

すぐに出られなかったので後で折り返したのですが、その会の話でした。

なにやら、事務局からここまでたいした活動もできなかったお詫びとして、各店舗に

会員さんの数だけ冷凍うなぎが突然送られてきたから、これを渡さなくてはならない、

ついては受け取れる時間はあるか、という内容でした。



まさかのうなぎ!金融機関さんと鰻、なんという取り合わせ。なんかウケる。

突然鰻が予告なしに店舗に送られてきて困惑する担当の行員さんの絵を思い浮かべると

ちょっと笑いがこみ上げてきます。銀行の仕事、多岐にわたりすぎでしょ。



しかしその話をいただいた時は残念ながら沖縄出張中でした。さすがに沖縄まで

鰻持ってきて、と言うわけにもいきません(当たり前)



戻ってからでいいですかと言ったのですが、鰻なので早く渡さないとまずいから

奥様に代理で受け取ってもらえませんか、と。冷凍うなぎって別にそんなに早く

悪くなったりしないと思うんだけどなあ(笑)

でもなんか、電話の向こうで困惑気味に話している行員さんがかわいそうなので、

ご希望の通り早めに受け取るよう嫁ちゃんに受け取っておいてほしいと依頼しました。



そして昨日、東京に戻ってくると、家のご飯のメインディッシュは鰻のかば焼き(笑)

ちゃんと受け取れたようで良かったです。行員さんも鰻のプレッシャーから解放された

ことでしょう。私たちも想定外に鰻を家で食べることができて満足でした。



銀行さんもいろいろ考えて仕事してるんだろうなとは思いましたが、うなぎは唐突すぎて

なんか笑ってしまいました。面白さは別に伝わらないような気がしますが、そんな話も

あったなあと振り返れるようブログに記しておこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:51 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月13日

信組さんって意外と便利で侮れない。

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東京法人や個人事業主としては、信金さんや信組さんと主に融資取引しています。

意外と便利なのが信組さんだったりします。



不動産でそこそこの規模になっている方は、メインバンクが地銀さんのケースが

多いのではないかなと勝手に思っています。都銀さんは個人の不動産投資よりも

大企業との取引がメインになるでしょうし、ある程度の規模になると信金さんや

信組さんは「うちではついてけない」みたいな感じになってしまうだろうと思ってます。

その間の微妙なところを埋めてくれるのが地銀さんという印象です。



私の場合、仙台法人のメインバンクは地銀さんで、個人および東京法人のメインバンクは

信組さんです。東京法人はまだ規模も小さいし、個人は積極的に増やすことは

今あまりしていませんのでメインとかそういう概念もあまりない感じになってるから

東京法人と個人で一体で見てメインバンクと言っていいだろう、と。



信組さんって、無茶な案件でもなんとか頑張って理由を作って融資してくれようと

頑張ってくれる傾向があるし、私くらいのレベルでも支店長と仲良くなりやすく

事前に会話できたりアドバイス貰ったりといったことがやりやすくなります。

なので、やりやすい印象を持っています。



それに、融資の観点だけじゃなく、日常的に使う場合でも意外と便利なんですよ。



例えば、私が一番便利だと思っているのはATMの使い勝手です。

ありがたいのが「セブン銀行のATMで手数料無料」であることです。

平日夜、土曜午後、日曜祝日は110円の手数料がかかりますが、それ以外は

手数料がかかりません。これって地味にいいですよね。ありがたい。



最近、それなりの規模の金融機関さんは、コンビニATMを使うための手数料が

昔より高くなっているような気がします。でも、もはやわざわざ各行のATMを探して

駆け込むより、コンビニでお金を出し入れした方が効率がいいじゃないですか。

そこに対して手数料を増やしにかかるのはどうなのかなーと。



信組さんはむしろ手数料をかけない方向で頑張ってくれており、結果としてそれが

利便性の向上につながっているように思います。



まあ、そう言いながらも私の普段使いの口座は過去に融資を受けていた某カタカナの

ところなんですけどね・・・(笑)

条件を満たせば振込手数料もATM手数料もほとんどかからないし、ネットバンクの

使い勝手も良いので、そこはどうしても取って代わるには至らないです。

でも資金の出し入れが便利な信組さんの口座はその次くらいに活用しています。



また、信組さんはかなりの確率で「しんくみお得ねっと」というサービスに加入しており

だいたい全国どこの信用組合さんの店舗に設置されているATMに行っても、自分が

融資取引している信組さんの通帳が記帳できます。



今、私はちょっとした旅行で淡路島にいるのですが、淡路島にある信用組合さんの

ATMで東京の信用組合さんの通帳の記帳をすることができました。

関東→札幌の大家会の通帳も信組さんで作っており、年会費の振込とか確認しなくては

ならなかったのですが、旅先でも普通に確認できて便利だなと思った次第です。

(勿論確認する観点ならネットバンクとかの方が便利ですけどね)



地味だけど意外と便利な信組さん。融資も頑張ってくれる傾向がありますし、

ATMの使い勝手も悪くないです。もし機会があれば取引の候補として検討するのも

悪くないと思いますよ!



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年12月30日

12/30まで銀行は営業しています。

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銀行さんは本日まで営業しているはずなので、普段なかなか行く余裕がない私にとっては

銀行訪問するチャンス。なので予定を詰めてみようと思います。



一昨日でサラリーマンの仕事納め、昨日から仙台の義母の家に帰省しております。

仙台は東京に比べたら寒いですが、札幌に比べたら暖かいですね。



仙台に移動して、まず最初に確認したのは、義理の母が私にやってほしいと思っている

作業があるかどうか、という確認。いやね、例年「これやってもらおうと思ってたのよ」

といきなり作業を振り出される傾向があるんですよね。仕事の内容も勿論ありますが、

紙の明細書が電子化されたけど、なんでもかんでも電子とか年寄りには無理なんだから

止めてほしいわよねとぶつぶつ言いながら電子化されたやつの登録を依頼されたりも。

まあ苦手なものは苦手ということで、しょうがないですよね。

ただ、こちらとしても、年末はあれもやろうこれもやろうと計画しているわけなので

そこにいきなりいろいろ差し込まれると予定が狂ってしまいます。なので、先に

何かあるなら聞き出しておこうという発想に至ったわけです。



・太陽光関係の書類で届いているやつを処理

・コストコで重いものを荷物持ち

・初売りで電子レンジの買い替え

・マイナポイントの登録

・自宅外構の電球の傘の掃除



なるほど、今回4泊5日なので、全部やったら1日〜1.5日作業にはなりそうですね。

コストコと電子レンジだけで下手したら丸1日コースになりそうだなと思いますし。

それ以外で自分の書類の整理をすると・・・ちょっと時間足りないかなあ?

読書もできるかと思って何冊か本を持ってきてみたけど、そこには届かなさそうです。



じゃあ何をいつやるか、みたいな話をしているところに、義母がふとこんなことを

言ったのです。

「そういえばサブバンクの担当さんが会いたがってたわよ」と。



仙台の金融機関さんに関しては、基本的に対応は義母にお任せしております。

そこまで任せられるってのがほんと奇跡的なことで、私はもっと感謝しないと

いけないのだろうなと思っています。



会社の経理的な部分や決算書の作りこみを私がやっているので、義母の口からも

「専務が〜」という単語が出てくるのでしょう(義母が社長、私は専務という肩書に

しております)。そして銀行さんから見れば、明らかに私が事業後継者となるのは

わかっているので、後継者に会っておきたいという発想になるのは当然かと思います。

私が銀行員さんでもそう思うことでしょう。



初めてその金融機関さんを開拓した時には、私も勿論ついていっていますが・・・

最初の担当さんはもう異動されているから、今の担当さんは私もお会いしたことが

ありません。仙台で融資取引しているサブバンクさんは2行ありますが、どちらも

同じ状況です。



銀行さんって、12/30まで営業してますからねえ。それだったら銀行に年末の

ご挨拶に行くのもいいかもしれない、と思った次第です。



それじゃあ年末の挨拶に行きます?と義母に持ち掛けてみたのですが、義母は

「この間行ったばかりだしめんどくさいわ」と。んじゃ私一人で行ってみますかねえ。

どっちみち、街中で通帳に記帳したいと思っていましたし、そのついでに運動とゲームを

兼ねてのウォーキングもできます。一石二鳥です。



12/30までやってる会社はさほど多くないので、銀行さんも暇してることでしょう。

ちょいとググってみたら、12/30まで営業するという方針は銀行法で決められて

いるようですね。知らなかった。



ということで、この後義母にアポ取ってもらって、午前中のうちにサブバンク2行に

お邪魔してこようかと思います。メインバンクさんまで行くと、時間がかかりすぎて

午後のコストコの時間がタイトになりそうなので、サブバンクさんのみにします。

メインバンクさんは去年担当の方とも会ってるので、まあ今年はいいか、と。



ということで、これから飯を食って銀行さんに行ってきます。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月21日

違約金に関して念入りに説明を受けたお話。

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そういえば、先日の融資実行の時に金融機関さんからやたrと念入りに違約金のことを

説明されました。なんでも、トラブルがあったそうです。大変ですねえ・・・。



東京14棟目のリノベーションの費用を支払ってきた話を先日書きましたが、

ここで支店長から、融資実行時にも説明いただいた早期返済の違約金の扱いについて

改めてご説明を受けました。確かこれ、融資実行前の金消契約の時にも聞かされていて、

この説明を聞いたとか聞いてないとかでゴタゴタしたからきちんと説明するように

本部から言われている、という話を担当の方がされていた覚えがあります。



今回の融資は保証協会は使っておらず、プロパー融資となります。プロパーなので

金融機関さんごとのルールも適用されます。割と多いのは、早期に一括返済すると

違約金として残高の1%とか2%とかを一括返済時に徴収されるケースですね。

5年以内だと違約金みたいな形もまあそれなりに多いです。



金融機関さん側のろじっくとしては、長期にわたって金利収入を得るという前提で

貸付をしているのだから、そんなに短期でホイホイと返されたのでは融資実行前に

かけた労力が無駄になってしまうということなのでしょう。不動産賃貸業なので

短期で売買する想定でもないという、宅建業法上の立て付けというか、そういうものも

影響しているのかもしれません。



こういう違約金の設定などに関しては、融資を受ける時に説明を受けているはずですが

やっぱりそこは、融資を受けて物件を購入できる高揚感にかき消されたりすることも

多いような気がします。私も売却なので一括返済しますと話した時、違約金が

発生しますということを指摘され、あちゃーと思いながら違約金を支払ったことも

あります。



銀行さん、短期で物件を売却すると嫌な顔をすることが多いのは知ってるんですけど

違約金取るなら別にそこで収益取れてるんだからいいじゃん・・・と思ったりもします。



支店長、たぶん金消当日に担当の方が説明しているのをわかっていて、あえてもう一度

説明したのかなという気がします。その後、支店長と会話をしていたら、違約金の話で

ゴタゴタしてしまい、本部にまで話が届いて始末書を書く案件になってしまったという

話をされておりましたので。羮に懲りて膾を吹く状態なのだろうなあ・・・。



その後、ちらっとそのトラブルの内容を支店長が話してくれました。



・業者さんからの紹介案件で新築に融資をした

・ふたを開けてみるとなかなか埋まらない

・業を煮やした所有者さん、頭に血が上り儲からないから売ると言い出す

・売るなら違約金ですよと言ったら余計に発狂しそんなの聞いてないt騒ぐ

・挙句消費者センター的なところに電話されてしまい本部にまで話が届き大騒ぎ



結局この所有者さん、騒いだのはその時の一時的な感情だったようで、その後落ち着いて

結局売らずに今に至っているとのことです。



自分自身が不動産賃貸業の事業者になるという感覚ではなく、業者さんに勧められて

儲かりますよってことでカモネギなパターンで参入したのでしょうねえ・・・。

私では到底手が出ないような大きな金額の物件だったようですから、本業でお金を

たっぷり稼いだ方なのでしょう。



でも、銀行さんと揉めても正直いいことないと思うんですよね。その後次々と

物件を保有し続けるなら特に。ここでもう終わり、これ以上の借金はしない、という

覚悟があるならいくら揉めてもいいと思いますが、そうでないならなおさらです。

これだけ盛大に揉めた相手に再度貸すかと言えば、絶対に貸さないでしょうから。

自ら融資の可能性を減らしているだけです。



私なんか、一人の力で何かできるとはこれっぽっちも思っておりませんので、

いかに周りの業者さんとうまく関係を作り、お互いに嫌な思いをせずにお互いに儲けるか

ということを考えながらやり取りしているつもりです。セルフリフォームから客付から

管理から全部ひとりでやっちゃうスーパー大家さんならまだしも、私はそういうのは

とてもじゃないけど無理です。なので、管理会社さん、施工業者さん、銀行さんなどと

密に連携を取りながらうまくやっていく必要があると常に考えております。

(至らぬところもあり、そうなってない時もあるようですけどね・・・)



私がこの買主さんと同じ立場だったら、契約書に違約金の話が書いてあることを確認して

見落としていたことはまず認めると思います。その上で、どこまで当時明確にそれを

説明してくれたかがはっきりしないこと、そもそも金融機関さんとしてもこの事業は

うまくいくだろうと思って融資してくれたのに、実際は思うようにいってないことに

対して一片くらいは責任があると思うのではないかということを問いかけ、多少は

自分たちにも責任あるかもという雰囲気を作ったところで、どこまで違約金を

減免できるか本部と会話してほしいということを伝えるだろうなあと思います。

一方的に被れとは言わないけど、少しは面倒見てよという感じですね。



ま、そもそもそんな話にならないと思いますけどねー。埋まらないからって即売るとか

言わないし、埋まらないような物件を買う気もないし、埋まらなかったら気合でなんとか

埋めようと努力するだろうし。

(最近サボってて稼働率低いやんけという話は聞こえません)



ということで、特にオチも何もない話でしたが、違約金には気を付けましょう(?)



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