支店長、ホテル案件に融資しづらくなるってよ。

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東京法人および個人事業主のメインバンクの支店長さんと少し話をしてきました。

最近はホテル案件に融資をしづらくなったとのことです。どこも同じ傾向ですね。



昨日のブログに書いた通り、平日休みなので平日にしかやれない用事を済ませたのですが

その中で、メインバンクさんに持っていった際に支店長が出てきて少し話をしました。

そのことについて、ちょっとだけ詳細を書いてみようかなと思います。



ここの今の支店長さんは昔ながらの営業手法を得意としており、顧客を見つけると

ささっと近くに来てあれこれ会話して情報をうまく引き出します。こまめな家庭訪問も

得意としており、邪魔にならない程度の時間少し話をしてささっと帰っていきます。

ちょっとした粗品などを配ることも多いですね。そういう手法を得意とする支店長です。



融資は結構積極的で、え、それやっちゃうの！？と思うような話もしれっとまとめて

くださいます。東京１３棟目（戸建ホテルにする物件のリフォーム融資）とか、

東京１４棟目（再建築不可物件のリフォーム融資を１５年以上でと依頼）とか、

他行さんがしり込みする案件を支店の融資枠の範囲であれば結構融資実行まで

こぎつけてくださいます。私としてはとてもありがたい支店長さんです。



最近も「何か融資案件あれば是非相談してください」と言ってくれるので嬉しいのですが

見合うような案件がないんですよねえ、高すぎて・・・。



今回も積金の手続きをしてもらっている間に支店長と雑談。最近どうですって言うから

おかげさまで稼働率も順調、御行にご融資いただいたホテルも稼働がかなり良くなって

売上がたんまり入るようになりましたよ、と近況報告などさせていただきました。



すると支店長「実はちょっと事故があって、シェアに出しにくくなったんですよ」と。

唐突にシェアハウスの融資が締まった話かーと思いながら聞いていたのですが、

なんでも大規模なシェア物件の融資をしたけどそこの稼働が著しくなく、本部が

シェアはいかんと言い出したのだそうです。賃貸にするにしても大規模で新築だと

転用もきかないし、本部側も難儀しているということのようです。



・・・よくよく話を聞いていると、どうもここでいうシェアというのは旅館のことも

含めている模様でした。だから私の話に呼応する形でその話が始まったのね。なるほど。



私も積極的にホテル案件を増やすつもりはないけど、例えばそれを買うことで

再建築不可が再建築可能になるような案件があり、金額的に見合わない場合は

ホテル案件も考えることはあると思います、ということは伝えておきました。

支店で住むレベルとかでうまいこと調整しながらできるようなやつであれば、

是非お願いします、と。



実際、今ホテルが儲かっているからって、なんでもかんでもホテルにするつもりは

私自身はあまりないです。どうせまたどこかでうまくいかなくなる季節が来ます。

今はコロナ禍で淘汰が進み、生き残ったところが我が世の春を謳歌していますが、

どうせまた雨後の筍のように増えてくるんですよ・・・。そしたらレッドオーシャンに

なるのは明白です。勿論、訪日観光客の数が増えるという前提であれば、受給バランスは

崩れないかもしれませんが、なかなか素人が継続して勝ち続けるのは大変だろう、と。



これは偽らざる本音なので、よほど面白い話がない限りはこのスタンスでいくと

思っています。まあ、いつもこんなこと言って急にやること変わる人なんですけどね。

いきなりホテルに舵を切ってたりして（笑）



とはいえ、先日お友達から聞いた感じでは、どこの金融機関さんもホテルは渋く

下手したらホテル持ってるってだけで門前払いされるような状況なのだそうです。

そんな中で、ここまでよくメインバンクさんは緩く対応してくれたものです。

そう考えれば、今までの対応だけでも十分にありがたいですね。



異動の時期もまだ先になりそうだし、支店長がいる間にもっと融資案件を決めて

しまいたいなあと思いますが・・・なかなか今は弾がありませんね。難しいです。

目線を下げて確保するか、上流を抑えて確保するか。でも今はその前に売却して

残債を減らし、手元にお金を作ることが先かなー。そうしないと買うものも買えないし。



ということで、ＧＷ中に支店長と会話した内容を備忘的に残しておきました。

手短ですが、今日はこの辺で。



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個人の確定申告書を各取引行さんに送付。

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個人の確定申告を各お取引行さんに送付しました。今年はこれまでの低稼働率が

多少改善しているので、金融機関さんも順調と見てくれているような気がします。



３月中盤で確定申告のピークが過ぎた後は、各金融機関さんから「確定申告書は

できましたか？」と確認の連絡をいただく日々が始まります。３月後半くらいから

だんだんとそういう連絡が増えてきます。



今年は最初にその連絡を貰ったのが小口融資を受けているサブバンクさんでした。

着信履歴が残っており、確定申告から１週間も経過しないうちにくださいと連絡を

されておりました。



その次に来たのが札幌６棟目と札幌８棟目に融資してくださっている金融機関さんです。

最近は（私が札幌に住民票がないのを理由に）新規取引が難しいということを

仰っているせいか、担当の人が変わっても連絡お来なくなりました（悲）

今回はまず書面で、その後電話で確定申告書くださいの連絡を受けているのですが

その書面の段階で担当さんが知らない人の名前になっておりました。



それから、東京８棟目と東京１２棟目のリノベ資金をお借りいsている金融機関さんも

積金の満期で手続きをしに行った際に、確定申告書出来たら送ってくださいねと

ご連絡をいただいておりました。



他方、メインバンクさんや東京１０棟目に融資していただいているサブバンクさん、

東京１棟目に融資していただいているサブバンクさんは特に連絡なし。

連絡しなくても送ってくれると思っているのでしょうか、それとも・・・。



先方からの要求の有無にかかわらず、確定申告書は当然に送付すべきものであることは

疑いようのない事実です。とりあえず送りましょう。全取引行さんに送りましょう。

それが当たり前に正しい道です。



まずは顧問税理士の先生にお願いをして、銀行亜さん提出用の確定申告書のＰＤＦを

取得しました。紙で送ってくるやつを待ってるのは時間がかかるし、そもそもそこから

必要なものを取り出してコピーして渡すのもだるいです。先生も同じような要求を

受けることが多いのか、銀行さんが欲しがるページだけ抜粋した確定申告書のＰＤＦを

準備してくれるので、そいつを例年通りくださいとお願いして受領しました。



これを入手したら、次は各行さんに送付する番です。

最近ようやく各行さんメールアドレスを持ってくれるようになりましたが、中には

相変わらずメールは持ってないところもあります。



今回提出する６行のうち、メールアドレスを持ってないのは１行だけでした。

ここはしょうがないのでインターネットＦＡＸのサービスを使い、メールでＦＡＸを

送る形としました。



残り５行のうち、個人個人でメールアドレスを持っているのは１行だけ。

あとの４行は支店共用のメールアドレスです。



それぞれメールを送ればいいだけなのですが、共用のメールアドレスのところの場合

こちらから連絡しないとメールを見ない可能性があるため、メールをした後個別に

メールで確定申告書を送ったから見ておいてね、というやり取りが必要かもしれません。

今回はそこまで手厚くフォローしたのは１行だけでしたが、それでも全行ちゃんと

メールは見てくれたようで良かったです。



提出後、受領した旨の連絡をくださったのは６行中５行。その５行の中でも、内容に

言及してきたのは１行だけでした。みんなあまり興味ないのかな（苦笑）

その１行は売上や利益も順調に伸びてて問題なさそうですね、というコメント。

そう言ってくださるところがいたので、それじゃあ大丈夫でしょうと全部大丈夫な

気持ちになっているというのが現状です（笑）



メインバンクさんと札幌を貸していただいている金融機関さんからは、レントロールや

借入一覧といった資料も送ってほしいと追加で連絡をいただいております。

こちらも先週末一通り整備はしたので、それを送る形で対処。その後特に連絡は

ないので、ご納得はいただけているのだと思います。ま、個人は特に変化ないですから、

見るべきものがなく昨年からの継続ってことで落ち着いているのかもしれません。



本当はこちらからもっと説明をして内容の理解に齟齬がないようにした方がいいのは

わかっているのですけど、今回は黒字で明らかに売上や利益が伸びているのがわかるから

そこまでＰＲしなくてもいいかな、とサボってしまいました。経営者としてはこの辺を

ちゃんとするのが大事なのはわかっているのですけどね・・・。



次は２月末決算の仙台法人ですね。必要な資料は一通り顧問税理士の先生に送付済の

認識なので、もうある程度の決算作業は始められるはず。こっちも先生と連絡を

取りながら対応を進めていきたいと思います。



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ちょっとその理由だと納得感がないな〜・・・。

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本部、支店長さん、担当さんの考え方ひとつで融資可否って大きく変わりますね。

札幌物件の融資をしてくれている金融機関さんでそんなことを感じる一幕がありました。



先日、札幌８棟目の元管理会社さんから物件の情報が届きました。ありがたいことに

一番手で届けてくださったそうです。嬉しいですね！管理を止める時に円満に円滑に

切り替えることにかなり腐心しましたので、その成果が出ていることを感じます。

一人の力では何もできないポンコツなもので、協力者の方をいかに周りに増やせるかが

事業成功のカギだと自分でも認識しております。



今回いただいた情報は、今どきにしては悪くはないなーと思えるものでした。

ひと昔前だったら歯牙にもかけないレベルでしたが、ここまで市況が高止まりすると

このレベルの物件でもまあありかなと思ってしまう・・・そんな感じです。

地下鉄駅徒歩１０分圏内（ただし人気はあまりない駅です）、築１５年〜２０年、

利回り９％というスペック。ただ、家賃設定を見直せば伸ばせる要素はあるかなと

いう気はした次第です。



耐用年数も残っているし、とりあえず銀行さんに当ててみて反応を見るのは悪くないなと

思ったので、速報の情報を使って義母に銀行にぶつけてみたいと相談しました。

このスペックだと、メインバンクさんは取り合ってくれないだろうと思うし、

飛び道具的な金融機関さんだと金利が高すぎて回らないだろうというところから

札幌７棟目に融資してくださっているサブバンクさんが妥当ね、という判断。

はい、私の判断と同じです。頼りになるわー。じゃあお願いします。



翌日、さっそく銀行さんにぶつけてきてくれたみたいで、回答がありました。

融資は難しいだろうという反応だったようです。そこまではしょうがないことですが、

その理由が気になりました。



前置きとして・・・



サブバンクさんは札幌７棟目を２０１７年に融資していただいて以来、新規の融資取引は

１件も成立しておりません。札幌７棟目の時はできる行員さんがいらっしゃったので

うまく実行までこぎつけられたのですが、その担当さんが融資実行後に本部に栄転と

なってしまいました。その後の方も悪くはなかったのですが、なかなか実行に結び付かず

今に至っております。



昨年末に仙台に行って、現在の担当さんとお会いしました。その時の担当さんは

私に一度会ってみたいと義母に言っていたようで、お会いした時も前向きに頑張って

くれそうな印象を持っておりました。



しかし、義母の話によると、この担当さんが電撃退職をしてしまったようなのです。

だから今回出てくる方は私たちのこともあまり知らない状態のはず。

まあそういう意味でも、今回一発ぶつけておいてどんなキャラクターなのかを

類推することは大事かもしれません。



という前置きをしてから、今回の案件がＮＧと判定された理由に移りたいと思います。

・金額の大きさ

・会社の主たる人物が東京にいる（しかもサラリーマンなのも気に入らないらしい）

この２点だそうです。



今回の物件は１億半ばくらいなので、そのくらいで「金額が大きい」はねー・・・。

あなたたちもっといっぱい札幌７棟目で融資してましたよね？と思ったりはします。

でもまあここはその時の姿勢で変わるところなので、まだ仕方ない部分もあります。



問題はもう１つの理由である「会社の主たる人物が東京にいる」という理由。

これはおそらく私たちのことをあまり知っていただいていないがゆえの反応なのだろうと

考えられます。



仙台法人は代表が義母で私は役員です。代表者が仙台にいて、法人の本店登記も

仙台なのだから何ら問題はないじゃないかという立て付けになるよう作りました。

確かに、初期は私が口を出したり実務をしたりしていましたが、義母がその辺も

できるとわかってからはなるべくお願いするようにしており、今は私が放置してても

どんどん仙台法人の業務は進んでいます。私がむしろ状況把握できてないです（笑）

銀行さんに行くのも義母だし、融資交渉してくるのも義母ですからね。



そういう意味では「主たる人物」はあくまで義母であると言って問題ないと思います。

義母がプロパティマネジメント担当で私がアセットマネジメント担当という風に

銀行さん向けの紹介資料には記載をしています。割とこれは仙台法人に関しての

事実を表現していると思っています。強いて言えば、札幌担当が私ってところは

あるのかもしれません。



そういった実態を知らずに（？）私のことを主たる人物と言ってしまうのは・・・

あまり引継とかも受けてないのか、あるいは引継を受ける数ヶ月前に私がお邪魔して

あれこれ担当の方と話をしてしまったのが逆効果になってしまったか？（汗）



あとは、私の今の位置づけは、仙台法人の次期社長であり後継者ということになります。

その観点で、銀行さんが私のことを気にするのは理解できます。役員ですし、

実務だって札幌に関しては担当してますし。



でも「サラリーマンだからＮＧ」みたいなのも先入観を持ちすぎてませんかねー。

たぶんサラリーマン投資家への融資は絞るって意味で杓子定規な発言をされていると

思うのですけど・・・。



あくまで義母を代表とした法人が将来の事業継承を見据えて私を役員にしつつ

アセットマネジメントの経験を積ませている、かつ事業の多角化や社会経験のために

一般企業で経験を積ませている、という話で考えていただいたら・・・？

そういう中小零細企業って普通にありそうじゃないですかね？

うちの会社でも将来自分の親の会社を引き継ぐ前提で入社してる子がいましたよ。

同族企業の二代目社長とか、一般企業で経験を積んでから自分の親の会社に入社する、

というパターンは多いように思います。それと何が違うの？という話ですよ。



勿論、実態として私がサラリーマン大家を始めたという話もご存じでしょうから、

あくまで立て付けの話でしかないと思います。でも、そういう見方もできるのに

なぜ一元的に東京にいるサラリーマンが役員にいるだけで融資できないという判断を

してしまうの？そもそも「主たる人物は社長ではない」と暗に社長に対して言い放つ

その姿勢がいかがなものかなと思ってしまいます。



近々、仙台に行ってこの人とじっくりしっかり話し合わないといけないな・・・。

サラリーマン大家には融資しづらいって方針になってしまった、ってだけの話だとは

思うのですけど、取引ももうだいぶ長くなりましたし、そこは少しばかり配慮が

あってもいいんじゃないですかね？と思いますから。いじめるわけじゃないけど、

上記のような例と弊社がどう違うのですか？と言う点は確認しておかないと。

あと社長をないがしろにするんじゃないよということに関してはビシッと言って

やらなくてはならないなと思っています。



納得のいく理由ならいいのですけど、やっぱりちょっとまだ納得感が足りないので

なぜこれはＯＫでこれはＮＧなのか、みたいなところを白黒つけに行こうと思います。

どっちみち一度仙台に行かないとと思っていたので、予定を調整しようっと。



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銀行さんが鰻を届けに来た。

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東京１０棟目やこまごまとした修繕費の融資をしてくださっている金融機関さんから

冷凍うなぎを頂戴してしまいました。ありがとうございます！



金融機関さんとのお付き合いって大事ですよね。不動産賃貸業を営むのであれば

融資は切っても切り離せない関係と思います。自己資金で購入できる範囲のもので

回せるのであれば何ら問題はないのですが、やっぱり融資を使った方が取得の速度は

早くなるだろうと考えております。



不動産投資を始めて間もない頃・・・あれは仙台１棟目を取得すべくいろいろな

金融機関さんを当たっていた時のことでした。あの時は義母が本当に何も知らない状態で

社長になるという前提で融資の開拓を進めていたのでした。



結局お取引には至らなかった金融機関さんだったのですが、義母が話をする中で

借金は嫌いだみたいなことを言いだしまして。今からお金借りにたいですって

相談している相手に借金嫌いって言わなくてもいいじゃんという感じだったのですが、

一般的な主婦の感覚だったらそりゃ借金なんてしたくないし悪だと思いますよね。



この金融機関さんの担当の方の回答が本当に秀逸でした。

「お義母様、我々はお金を貸しているのではなく時間を貸しているのです」と。

お客様のやりたいことを自己資金でやろうとすると、自己資金を貯めるまでに

多くの時間を要する。その時間を短縮するために銀行がいて融資がある。自己実現を

早める対価として金利と言う形で銀行は貰っているのだ、と。



いいですよね、この話。銀行が売っているものは夢の実現に必要なお金を貯めるための

時間なのだ、ということです。お金を貸すのが目的ではなく、その先にある顧客の求める

モノを手に入れることを応援するのが目的という定義ですね。



こういう考え方をしてくれる金融機関さんとは是非お取引をしたかったのですが、

この時は条件が合わず融資取引はできませんでした。あの時の行員さん、出世したかな。

元気でやっててくれるといいなと思います。



あれから１０年以上が経ち、取引している金融機関さんもだいぶ増えました。

中には経営者の集まりみたいなやつとかに誘ってくださる金融機関さんもあります。

ノルマがあって誘ってくるだけで、入ってもたいしたフォローや企画はないだろうと

思っていますし、だいたいはそのパターンなので、お付き合いと割り切って加入して

おります。



義母は特にこういうお付き合いが好きではないようで、これは結局何のための会費なのか

何をしてくれるのかわからん、とぶつくさ言うことが多いです。先日もお取引している

金融機関さんにどうしてもと請われて加入したものの、ただ無駄に金を払うだけで

意味がないと怒っておりました。私の方で、社長がこんなこと言ってるので何かしら

できることを提案していただけますか、と担当の行員さんにお願いしたのですが、

そこから数か月後に「結局何も言ってこない」と義母が言うので、それなら解約しても

いいんじゃないですかということで解約にもっていったことがあります。



義母はそういうのを気にしますが、私はゆるふわなのであまり気にしておりません。

入ったら入りっぱなしってことが多いです。



東京でお付き合いしている金融機関さんの中でも、そういう会に入ってるのがあります。

年間３万くらい取られるので安くはないのですが、こういうの入っておくと担当さんが

変わった時や支店長さんが変わった時にきちんと挨拶に来てくれるから、という理由で

辞めずに入っておこうかなという感じになっています。



この会は割とイベントとかセミナーとか企画して頑張っている様子はうかがえたのですが

コロナ禍で全然活動ができなくなり、オンラインセミナーを年に１回やるくらいの

頻度に落ちてしまいました。



今年からはコロナの影響が少なくなるからということで活動を再開する意向で

いるようですが、すぐにペースを戻すのはちょっと難しいでしょうねえ。



そんなことを考えていたのですが、先日その金融機関さんからお電話がありました。

すぐに出られなかったので後で折り返したのですが、その会の話でした。

なにやら、事務局からここまでたいした活動もできなかったお詫びとして、各店舗に

会員さんの数だけ冷凍うなぎが突然送られてきたから、これを渡さなくてはならない、

ついては受け取れる時間はあるか、という内容でした。



まさかのうなぎ！金融機関さんと鰻、なんという取り合わせ。なんかウケる。

突然鰻が予告なしに店舗に送られてきて困惑する担当の行員さんの絵を思い浮かべると

ちょっと笑いがこみ上げてきます。銀行の仕事、多岐にわたりすぎでしょ。



しかしその話をいただいた時は残念ながら沖縄出張中でした。さすがに沖縄まで

鰻持ってきて、と言うわけにもいきません（当たり前）



戻ってからでいいですかと言ったのですが、鰻なので早く渡さないとまずいから

奥様に代理で受け取ってもらえませんか、と。冷凍うなぎって別にそんなに早く

悪くなったりしないと思うんだけどなあ（笑）

でもなんか、電話の向こうで困惑気味に話している行員さんがかわいそうなので、

ご希望の通り早めに受け取るよう嫁ちゃんに受け取っておいてほしいと依頼しました。



そして昨日、東京に戻ってくると、家のご飯のメインディッシュは鰻のかば焼き（笑）

ちゃんと受け取れたようで良かったです。行員さんも鰻のプレッシャーから解放された

ことでしょう。私たちも想定外に鰻を家で食べることができて満足でした。



銀行さんもいろいろ考えて仕事してるんだろうなとは思いましたが、うなぎは唐突すぎて

なんか笑ってしまいました。面白さは別に伝わらないような気がしますが、そんな話も

あったなあと振り返れるようブログに記しておこうと思います。



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信組さんって意外と便利で侮れない。

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東京法人や個人事業主としては、信金さんや信組さんと主に融資取引しています。

意外と便利なのが信組さんだったりします。



不動産でそこそこの規模になっている方は、メインバンクが地銀さんのケースが

多いのではないかなと勝手に思っています。都銀さんは個人の不動産投資よりも

大企業との取引がメインになるでしょうし、ある程度の規模になると信金さんや

信組さんは「うちではついてけない」みたいな感じになってしまうだろうと思ってます。

その間の微妙なところを埋めてくれるのが地銀さんという印象です。



私の場合、仙台法人のメインバンクは地銀さんで、個人および東京法人のメインバンクは

信組さんです。東京法人はまだ規模も小さいし、個人は積極的に増やすことは

今あまりしていませんのでメインとかそういう概念もあまりない感じになってるから

東京法人と個人で一体で見てメインバンクと言っていいだろう、と。



信組さんって、無茶な案件でもなんとか頑張って理由を作って融資してくれようと

頑張ってくれる傾向があるし、私くらいのレベルでも支店長と仲良くなりやすく

事前に会話できたりアドバイス貰ったりといったことがやりやすくなります。

なので、やりやすい印象を持っています。



それに、融資の観点だけじゃなく、日常的に使う場合でも意外と便利なんですよ。



例えば、私が一番便利だと思っているのはＡＴＭの使い勝手です。

ありがたいのが「セブン銀行のＡＴＭで手数料無料」であることです。

平日夜、土曜午後、日曜祝日は１１０円の手数料がかかりますが、それ以外は

手数料がかかりません。これって地味にいいですよね。ありがたい。



最近、それなりの規模の金融機関さんは、コンビニＡＴＭを使うための手数料が

昔より高くなっているような気がします。でも、もはやわざわざ各行のＡＴＭを探して

駆け込むより、コンビニでお金を出し入れした方が効率がいいじゃないですか。

そこに対して手数料を増やしにかかるのはどうなのかなーと。



信組さんはむしろ手数料をかけない方向で頑張ってくれており、結果としてそれが

利便性の向上につながっているように思います。



まあ、そう言いながらも私の普段使いの口座は過去に融資を受けていた某カタカナの

ところなんですけどね・・・（笑）

条件を満たせば振込手数料もＡＴＭ手数料もほとんどかからないし、ネットバンクの

使い勝手も良いので、そこはどうしても取って代わるには至らないです。

でも資金の出し入れが便利な信組さんの口座はその次くらいに活用しています。



また、信組さんはかなりの確率で「しんくみお得ねっと」というサービスに加入しており

だいたい全国どこの信用組合さんの店舗に設置されているＡＴＭに行っても、自分が

融資取引している信組さんの通帳が記帳できます。



今、私はちょっとした旅行で淡路島にいるのですが、淡路島にある信用組合さんの

ＡＴＭで東京の信用組合さんの通帳の記帳をすることができました。

関東→札幌の大家会の通帳も信組さんで作っており、年会費の振込とか確認しなくては

ならなかったのですが、旅先でも普通に確認できて便利だなと思った次第です。

（勿論確認する観点ならネットバンクとかの方が便利ですけどね）



地味だけど意外と便利な信組さん。融資も頑張ってくれる傾向がありますし、

ＡＴＭの使い勝手も悪くないです。もし機会があれば取引の候補として検討するのも

悪くないと思いますよ！



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