2019年07月12日

リフォーム融資への動きと禁じ手(?)の発動。

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先日回ったリフォーム融資の相談した金融機関さん。それぞれ動き始めたようです。

また、私自身もやるかやらないか悩んでいた一撃をとうとう切り出してしまいました。



まずは、回った金融機関さんのおさらいです。



金融機関さんその1

東京8棟目、東京9棟目に融資してくださっている金融機関さん。

ここ数年で一気に取引拡大。良い担当者さんが多いが異動が早い印象。

規模はそこそこだが営業エリアが狭い。



金融機関さんその2

東京10棟目に融資してくださっている金融機関さん。

今の担当者さんがイケイケで、ここ数年で一気に融資取引量が増えた。

保証協会さんあど、各種保証付き融資が大好き。



金融機関さんその3

売却済の東京4棟目の修繕に融資してくださっている金融機関さん。

東京2棟目の借り換え提案などもあったが成立せず、ここ数年新規融資なし。

前任者と今回の担当の方がいまいちすぎ。



金融機関さんその1の続報ですが、こちらから電話してできれば無担保にしてほしいと

お伝えしたところ、支店内でも取組の方向性がそちらになっているということでした。

有担保にするなら、10年より長い期間を取ってほしいという話は伝えましたので、

あとは本部とのやり取りの中でその辺決めていきたい、とのこと。



少なくとも支店レベルでは取り上げられると見られていることにほっとしました。

返済比率の面では、まだ決して良いとは言えない状態です。取り上げ自体大丈夫かと

不安視していたので、そこはクリアできているということがわかっただけでも

ありがたいことだし、よかったと思います。



金融機関さんその2の続報ですが、昨日自宅まで担当の方がやってきました。

確率変動を起こしているスーパー担当者さん以外に、地域担当としてもう一人

新たな担当者さんがつきまして、その方が申込書を取りに来てくださった次第です。

こちらの担当者さんは割とおっとりした雰囲気で、人としては良さそうなのですが

仕事としてはどうなのかまだ未知数。今のスーパー担当者さんが3年目なので、

どこかで何かしらの異動が発生した時に、今の担当者さんがどこまでやれるかは

少し心配です。



こちらも長期の融資は難しく、保証協会さんと民間の信販会社さんで保証がつく商品で

5年とか10年とかの融資期間でしか対応できなさそうです。こういうのを無駄に

積み上げていくから返済が汚いことになるのですが、相談してしまった手前、これも

一旦進めてみようと思います。



金融機関さんその3に関しては、審査のテーブルに乗る以前というか、乗せる気が

ないという感じで終わってしまいました。このやる気のなさにカチンときた私。

奥の手である「影響力のある不動産業者さんから紹介いただいた別支店さんに相談」

というカードを切りました。



既に借入をしてしまっているので、支店を変えるというのは完済しない限りは無理と

思っていたのですが、今回の塩対応をきっかけに完済してでも乗り換えようかという

気持ちになったので、意を決して電話してみた次第です。



ご紹介いただいた課長さんにお電話してみたところ、不動産会社さんから話は聞いて

おりますと第一声で発言。もう1ヶ月も前の話ですが、把握してくださっていることに

まずはほっとしました。



不動産業者さんから聞いている内容があまり明確ではなかったようで、最初は何をして

ほしいのかがわからず探り探りで話をされているように感じました。私も話を端的に

まとめるのは正直得意ではないので、だらだらと話をしてしまいましたが、基本路線は

東京12棟目に担保を付けて長期融資にすることができないかとか、それ以外の案件も

もしある程度柔軟に検討していただけるなら支店を乗り換えてしまいたいこととかを

話して、なんとなく雰囲気はわかっていただけたようです。



過去、私がお世話になった担当者さんのお話は結構盛り上がりました。やっぱり私が

この人良かったなあと思う人は、社内でも評判が良い人だったんだなということが

わかったのは収穫でした。一番融資を頑張ってくれた過去の担当者さんが、今回お電話で

対応してくれた方の同期だということもわかりました。

(この人イマイチでした、という人の話は陰口になりそうなのであえてしませんでした)



支店を変えるには過去借りたものを全て返済して一旦フリーにならないといけないと

思っていましたが、制度上は「支店の移管」ということも可能らしいです。今ある借入を

そのままスライドできるなら気楽です。その方向でお願いしたいなあと思った次第。



3期分の決算書と確定申告書、所有物件一覧、返済一覧を持ってきてくれれば、

何ができるか検討しますと言っていただけたので、今度それらの資料を揃えて

先方に持ち込みたいと思います。



いろいろと動きを取った分の反応がこうして返ってきています。

やっぱ、どんなに忙しくても動かないとダメだなあと思った次第です。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月10日

金融機関さんを回ってリフォームの融資相談。

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バックファイナンスのため、金融機関さんを回ってきました。いやー、なかなか順調に

話が進むかどうかよくわからない感じです。進めばいいんですけど。



昨日は会社を午前半休にさせていただき、既存取引行さんを回って融資の相談を

してきました。東京11棟目、東京12棟目のリフォームの資金を調達すべく、

動いている次第です。最近はサラリーマンの仕事が忙しすぎるし、出張も異常に

多くて、なかなか対応が難しかったのですが・・・ようやく少しだけ動けるタイミングが

ピンポイントに昨日の朝だけ見つかったので、そこに照準を合わせて時間を絞り出して

準備をしました。



昨日の午前中で、取引行4行(うち融資相談3行、振込等事務手続きのみ1行)を

回ってきました。それに加えて、物件を売却に出している関係から、法務局に行って

謄本と印鑑証明を取得しました。



取引行その1

既存不適格の東京11棟目はNGですが、法令準拠で再建築可能な東京12棟目の

リフォーム融資だったら検討できるということでした。できれば物件担保で長期の

融資をお願いしたかったのですが、そこはちょっと厳しそうでした。こんな時代に

なっちゃったから、まあ仕方ないか?



プロパー融資で検討してくれるそうです。諸条件相談しながら進めるということに

なりました。



なんとなくですが、こちらの金融機関さんは融資がうまくいきそうな予感がします。

雰囲気が悪くないんですよねえ。話してて。個人事業主としての赤字も、拡大の中の

一過性のものだから問題ないと思いますという形で聞いてくださいました。

ただ、細かい資料を見始めたら何を言い出すかはわからないですけど。



物件担保を取りたいようなことを言っていましたが、10年融資とかになるなら

できれば無担保でやってほしいなあ、と思ったので、今日改めてそれはお伝えして

可能なら無担保、どうしてもだめなら有担保という形でお願いしようと思います。



あと、東京9棟目をさりげなく売りに出していることを伝えました。

それもあるから、売れたらちょっと申し訳ないので、融資残高をここで増やして

おきたいという思惑もあります。



2行目

やる気のある金融機関さんですが、東京10棟目以降融資は得られておりません。

今回、最初に訪問した金融機関さんが既存不適格NGということを言っていたので、

できれば既存不適格の東京11棟目に対しての修繕の融資をお願いしたい旨を伝え、

相談に乗って貰いました。



こちらの金融機関さんはある意味わかりやすく、制度融資をとにかく活用します。

保証協会や提携ローンなど様々な商品からうまくハマるものを探してきます。



今回は2つほどそういう商品にあたってみようと思う、ということでした。

保証協会さんと、信販会社さんが保証に入っている商品です。

ただ、両方とも1年以内に断られてるんですよねえ(汗)



その点については「まずはやってみましょう」というスタンスで、特に勝算があるという

感じの応答ではありませんでした。うーん、ちょっと望み薄かなあ。まあでもやる気は

充分なので、まずは託してみましょう。



そんな感じなので、物件に担保つけてバックファイナンスの形で長期融資というルートは

望めそうになかったので、こちらの金融機関さんにも無担保でお願いしますと伝えて

きました。



3行目

ここしばらく新規融資から遠ざかっている金融機関さんです。なんせ担当になった方が

使えないおじさんで、全然話に乗ってこないものですから。



ところが、ここの担当さんが交代になりまして、新任さんから先日お電話をいただいて

おりました。積金が満期になったので手続きしに来てねということでしたので、

何か少し変わるかなと思って、ついでに相談をしてきた次第です。



結論から言えば、今回も使えないおじさんでしたorz



杓子定規に「路線価から解体費を引いた分しか融資できない」「築古は厳しい」

みたいなことを言うし、購入後の修繕も「買う時になら相談に乗れるが、買って

しまった後だと厳しい」とか意味の分からないことを言うのです。



もうダメだな、ここ。実はちょっと東京12棟目を購入した不動産会社さんから

この金融機関さんに関する提案を受けているので、それに従って動いてみようと

思います。具体的には・・・支店替えです。



どういう手続きになるかはわかりませんが、この不動産業者さんからお願いすると

融通をきかせてくれる支店さんがあるそうなのです。そこに相談したら、今回購入した

東京12棟目のバックファイナンスも成立する可能性はあるということでした。



今の支店さんにも、厳しい時に融資していただいた恩があるので、あまりそういうことは

したくなかったのですが、もう新規融資が出なくなってから、担当さんが3人変わって

いるので、ここでこれ以上義理を果たしても新規融資は望めないだろうなあと。

それだったら、変えられるなら支店を変えてしまいたいです。



どういう手続きになるかわかりませんが、ちょっと電話して聞いてみようと思います。



3行当たってみた感想は、やっぱり金融庁さんからの圧力は強まっているように

感じられました。買うなら現金買いが一番ですね、今のこのご時世だと。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月02日

リフォーム代の融資について本格的に相談開始。

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リフォーム代って融資して貰えますか?と既存取引行さんに聞いてみたところ、

結構まちまちな回答が返ってきました。銀行さんによるんだなあ。やっぱ。



現在工事が進んでいる東京11棟目と、今後工事を進めなくてはならない東京12棟目。

それぞれ、物件そのものは現金で購入していますが、リフォームまで現金と言うわけにも

いかないというか、どちらか1棟なら何とかなるけど、本当に手元資金すっからかんに

なってしまうので、引けるなら融資を引いて手元資金を補充しないといけないです。



東京11棟目は既存不適格なので現金でも仕方ないところはありますが、東京12棟目は

元々メインバンクさんで融資を引くつもりだったのが、こけてしまったのでやむを得ず

現金購入に切り替えたという経緯もあります。ほんと、たまたまですが東京4棟目が

売れてくれていて良かったです。



少なくとも東京12棟目は普通の再建築可能な物件ですから、これは何とかして

バックファイナンスを成立させる必要があります。



現在、東京で融資残高がある既存取引行は6行。うち1行はノンバンクさんなので、

修繕のリフォームの相談ができるのは5行となります。メインバンクさんは融資は今は

厳しそうなので、残り4行から選ぶことになります。



東京11棟目から支店が非常に近い既存取引行Aと、東京10棟目みたいな難物にも

(10年だけど)融資をしてくれて、かつフットワークも軽い既存取引行Bに対して

まずは持ち込んでみようと思います。いずれも直近1〜2年で結構融資をしてくれて

いますので、可能性は比較的高いと思います。



まずA行さんに電話して、A行さんに近い東京11棟目の修繕の融資を相談したいと

伝えたところ、既存不適格はリフォームも含めNGというお話でした。厳しいなあ。

的確物件である東京12棟目へのバックファイナンスであれば検討できるというお話に

なりましたので、東京12棟目を相談することにしました。20年とか15年とかで

何とか融資してほしいなあという話に関しても、検討しますとも言わなかったけど

難しいとも言わなかったので、何とか長めに融資して貰えるよう相談したいところ。



次にB行さんに電話。元々はB行さんに東京12棟目のバックファイナンスの面倒を

見て貰おうとしていましたが、築古は一律で10年融資しか検討できないというお話に

なってしまったのと、A行さんが東京12棟目に取り組む方向で話をしたのとで、

東京11棟目の修繕の融資ってどうでしょう、既存不適格ですけど、というお話の

持っていきかたになりました。



B行さん、本部にもっていく案件だと間違いなくはねられるけど、支店内で済む

金額なら何とかなるかもしれないので、支店内で相談してみるということでした。

是非是非よろしくお願いします。



で、どちらからも言われたのが、東京法人の試算表を持ってきてくださいという内容。

あとは物件の保有状況と借入の一覧表みたいなものが必要という話もありました。



現状については東京12棟目の融資時に整理していますが、東京4棟目を売却したり

東京11棟目と東京12棟目の収入を加味していなかったりで、陳腐化しています。

この辺整理して表をアップデートしないと。



あと問題は試算表で、顧問税理士さんに情報を取りまとめて送付するための準備を

している最中に、いきなりサラリーマンの仕事が爆発して、今本当に一日14時間

働いており、かつ土日も用事がある時以外は全部出勤している状況。この激務の間に

不動産の書類を書くのって、本当にきついのです。朝ブログを書く時間と、昼休みや

仕事中にトイレに行った時とかの隙間時間しか不動産のことができない状況でして。

電話くらいならいいんだけど、デスクワークする時間がほぼ皆無。そして仮に

デスクワークできたとしても、銀行さんに行く時間を取れる気がしないという。



ぶつぶつ言っても仕方ないので、なんとかして時間を作るしかないんですけどね。

こればかりは外注できないことです。ここから時間作ったらそれはそれですごい、と

自分を褒めたくなりそうです。誰も資金の手当てはしてくれないので、自分で頑張るしか

ありませんね。気合入れます。



でもさすがに資料作りは今週末だなあ・・・。日曜の休日出勤を一部減らして、

その時間で資料を作って税務やるか。それしかないな。うん。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月28日

築古物件に厳しいのはどこの地域も同じみたい。

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東京でもちょっと銀行さんに電話してみたりしましたが、なかなか耐用年数超過の案件は

厳しそうな感じがします。金融庁さんの指導の効果、抜群です(汗)



東京11棟目のリノベーション工事を今まさに実施中、東京12棟目のリノベーションも

その後控えている、札幌8棟目の消防対応、札幌7棟目の大規模修繕、札幌10棟目の

内装工事、東京10棟目の内装工事、仙台2棟目(仮)の取得に向けた資金調達など、

お金がかかる話が目白押しな状況。先日の売却益も東京12棟目の決済でだいぶ消えて

しまいましたので、資金調達が必要になると考えます。



返済比率等まだ全然計算していないのですが、現金購入した物件が2つありますので

多少良くなっているのではないかと思いたいところです。勿論、売ったものもあるので

そことのトータルでどう見えているかはちょっと計算してみないとわかりませんが。



で、その辺計算しないまま、ここでまた借りてしまうと、結局元の木阿弥じゃないかと

いう感じもしなくはないのですが、目の前にあるやるべきことを考えると、少し手元に

資金が欲しくなります。東京9棟目を売りに出しているとはいえ、そう簡単に売れる

わけじゃないですから、こんな不確定な要素をあてにしていてはいけないです。



どうせなら、東京11棟目か東京12棟目のどちらかを担保にして、15年とか

20年とか長く借りられるようにすれば、物件購入に対する融資と変わらないので

返済比率はそこまで影響しないと思います。バックファイナンスってやつですね。

最近築古には厳しい姿勢のところが多いようなので、うまくいくかは不明ですが

やってみる価値はあるでしょう。



そんなわけで、東京10棟目に融資をしてくださっている金融機関さんの担当の方に

電話してみました。かくかくしかじかで、東京12棟目が無担保なんだけど、これを

担保に入れてバックファイナンスで融資つけられませんかね、できれば20年、と。



元々こちらの金融機関さんは築古に対する見方が厳しいのです。東京10棟目も

10年しか融資を受けることができませんでした。他はどこも出してくれなかったので

10年でもいいやと借りてしまいましたが、やっぱ10年ってきついですよねえ。



で、今回もやっぱり「最長10年ですね・・・」と。まあある程度予想はしてました。

今までより更に厳しくなったみたいです。某●武信金さんの影響で、とのこと。

10年だったら、有担保にする必要ないよねー。保留にします。



あとは、東京12棟目を購入した不動産業者さんが懇意にしている某金融機関さんで

どこまで融資が引き出せるか、かなあ。不動産業者さんの社長がそこの金融機関さんの

総代を務めているということなので、かなりプッシュはしてくれそうな雰囲気です。

一度話を聞いてみよう。でも新規の金融機関さんだと、持ち込むものが多いので

けっこうしんどいのよねー。今ほんと時間ないし。



時間がない中で、優先すべきものを先にやりつつ、融資関係の準備もうまく進めたい

ところです。効率よくやらないとなあ。東京11棟目のコンセントの仕様の件もまだ

検討できてないし・・・。いろいろきついですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月11日

札幌の金融機関さんの融資情勢を探る。

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昨日はせっかく平日に札幌に入るチャンスなので、取引行さんを回ってきました。

ついでに昨日セミナーで聞いた金融機関さんにも緊急突撃。



札幌には土日で行くことが多く、なかなか平日というチャンスがありません。

今回は久しぶりに平日札幌。日曜日のイベントだったので、きっと懇親会等含め

当日中に東京に戻るというのは現実的な選択肢ではないだろうと考えましたので、

有休を取得して月曜日も引き続き滞在する計画としておりました。



平日に札幌にいるとなれば、金融機関さんにお邪魔しないわけにはいきません。

事前にアポを取って、金融機関さんのところにお邪魔することにしました。



私の札幌物件の取引行は以下のような感じです。



札幌5棟目 :仙台法人所有/道内本店・札幌市内の支店(仙台市内支店あり)

札幌6棟目 :東京個人所有/道外本店・札幌市内の支店(東京都内支店あり)

札幌7棟目 :仙台法人所有/道外本店・仙台市内の支店

札幌8棟目 :東京個人所有/道外本店・札幌市内の支店(東京都内支店あり)

札幌9棟目 :東京個人所有/某政府系

札幌10棟目:融資利用なし(現金)



今回は、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さん、及び札幌6棟目と札幌8棟目を

融資してくださった金融機関さんをそれぞれ訪問しました。

恐らく融資は厳しくなっただろうと予想しつつ、それを確認するためです。

また、担当さんも両行とも4月で変更になっているため、新担当の方にご挨拶を

させていただきたいという気持ちもありました。



札幌6&8の取引行さんは、前の週のうちにアポを確定させてあったのですが、

札幌5の取引行さんは担当さんが金曜日にお休みで事前にアポを確定できず。

月曜朝、電話してみたところ残念ながら担当さんは外出の用事があるとのことで、

代理の人を用意しておきますという返答でした。担当さんとご挨拶できないのは

残念ですが、とりあえずお邪魔できればいいか。



そんなわけで、アポが確定したものの、微妙に隙間時間があります。

こういう時間にテトリスのように予定を綺麗に入れたくなってしまう私。

少し考えて、前日のセミナーで名前を聞いた金融機関さんに姿勢をヒアリングして

みようと考え、追加でアポを取りました。これで3行お邪魔できます。



まず1行目は、仙台法人所有の札幌5棟目に融資してくださっている金融機関さん。

担当の方がおらず、次長さんが対応してくださいました。



こちらの金融機関さんは、築古耐用年数超過でも15年は頑張ります、と言ってます。

その代わり、金利は2%前半であまり頑張れず、頭金は2割を目処という姿勢。

この辺は昨年4月の金融引き締めの頃に設定された条件であり、スルガさんや

西武信金さんの金融庁からの業務改善命令が出た後も特に変わっていませんでした。



スルガショックに端を発したエビデンス偽装問題なども、こちらの金融機関さんでは

目立った混乱はなかったようですが、やはり新築をサラリーマン大家さんが持ち込む

ケースがかなり減った模様です。意地悪な私は「スルガさんの一件の後、持ち込まれる

新築案件の坪単価が一気に安くなってませんか?」と確信犯的に聞いてみましたが、

先方は苦笑いするばかりでした。



仙台法人への融資については、これも以前と変わらず「今の状態ではできません」という

回答でした。当時は仙台に法人があって札幌に支店がある状態ならOKだったのですが、

一昨年くらいから「本店が北海道、もしくは実質的経営者が北海道」という形に変わり

うちの法人は追加融資の対象外となってしまっていました。今もそれは変わらない模様。



「2年を目処に会社員を辞めて札幌と東京の2拠点生活を行い、住民票を札幌に

 移動させようかと思っています」



とこちらから伝えたところ、それなら融資できると喜んでおりました。



続いて、急遽アポを入れた金融機関さんへ。こちらは2年前くらいに問い合わせをさせて

いただいたことがありました。2年前は、仙台法人で問い合わせをさせていただき、

先方に仙台支店がないにも関わらず色々と検討をしてくださいました。今はどんな感じに

姿勢が変わっているか。実はこの金融機関さん、前日の恒志堂15周年セミナーにも

参加されていたらしく(後から運営スタッフの方に聞きました)、しかも来ていた方が

私が2年前に問い合わせた方だったので、久々にコンタクトを取ってみた次第です。



まず結論から言えば、仙台法人で札幌支店のパターンでも融資は厳しいとのことでした。

やはり厳しくなったようで、基本は札幌支店としては「札幌近郊在住・札幌近郊物件」の

組み合わせに対してしか融資はしないよう本部からお達しがあったようです。

「札幌支店がありますが」と言ってみたのですけど、そこに経営者に相当する人、

より具体的に言えば「借入時に連帯保証人になれる人」がいることを求められる、と。

適当に誰か雇ってきてもNGということですね。



ここでも、私が2年以内に会社を辞めて札幌に住民票を移したら対象になるかと

確認したところ、対象になるということでした。



自己資金は1〜2割、資産>負債になっていることが必要で、融資年数は中古なら

法定耐用年数の範囲に限られるが、木造新築の場合は30年融資が可能とのこと。

金利は1%後半が目安ということでした。



木造の話はなかなか面白いです。札幌で新築木造は流行ってないですが、こういう

金融機関さんがあるなら、逆張りで攻めるのも面白いかも。



そして最後に、札幌6棟目と札幌8棟目に融資してくださっている金融機関さんを

ご訪問してきました。こちらは新担当の方がお出迎えしてくださいました。



ここの金融機関さんは、初代の担当の方がとても反骨精神のある銀行マンでしで、

これだけきちんとした人を東京に住んでるって理由だけで却下していいのかと

本部とさんざんやりあって、3ヶ月かけて東京在住の個人に札幌支店として融資を

してくださったという奇跡のような話があり、今も取引を続けております。



4代目の担当者の方は、まず最初に私に向かって「会社勤めは今後も続けるのですか?」

という質問をしてきました。え、前日に2年後を目処に辞めるって決めたばかりですよ?

なんだろう、今の気持ちを見透かされたようなこの質問。



詳しく話を伺うと、いよいよ比較的緩かったこちらの金融機関さんも引き締めの波が

訪れたようで、私のように支店から遠い人は追加融資の稟議を本部に上げる前に、

支店レベルで「本部に出せない」という結論になってしまいそうだ、とのこと。



「どちらにしても返済比率が高くて、本部に出しても稟議通らないですよね」と

こちらから言ってみたら、苦笑いしてました。金融マンは物事をはっきり言わない(笑)



2年以内に財務を立て直して会社を辞めることにした、その際に札幌に住民票を

移すことも検討している、と伝えたところ、ぜひそうしてくださいとのご発言。

専業になっても融資出ますかね?と聞いてみたところ、家賃収入や稼働率等々から

考えて、審査時に問題にはならないと思う、というお話でした。



時間があまりなく、あとは現在の運営状況等々お話をして退出。



3行回ってみて感じたこと

・銀行不祥事の関係もあり、やっぱり融資審査自体も厳しくなっている

・業者さんがふかして持っていけなくなったから融資相談自体が減っている

・金融機関としては融資はしたいけど、融資にやpp至ることができる案件が少ない

・私のような異端児はどんどん厳しくなっている(地元で頑張る人への回帰が進む)

・手元資金を貯めて会社を辞めて札幌に住民票を移したら問題なく融資が出そう



やっぱり会社を辞める方向で進むのが正解っぽいです。ハイ。

そういう流れなんだろうなあ、きっと。このビッグウェーブに乗っかるしかないな。

辞めたら音楽系新規事業とゴルフを始めようっと。秘密基地も事務所として活用して

平日でも日程を調整して自由に動ける体制になろうっと。妄想を現実化できるよう、

財務の健全化に向けて頑張りたいと思います。



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