2021年09月11日

管理会社さんが金融機関さんを紹介してくれるって。

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札幌7棟目の管理会社さんが、金融機関さんをご紹介してくださるとのことです。

とてもありがたいです!感謝感謝。



札幌7棟目の管理会社さんは少数精鋭でやっており、オーナーと入居者様のバランスも

適切に考えつつ、オーナーのお財布事情や立場も踏まえて動いてくださるという

今のところ文句のつけようがない管理会社さんです。



私がお付き合いしている札幌の管理会社さんの中でも特に素晴らしいと思っており

札幌5棟目(売却済)の管理会社さんと並んで、私の中での札幌二大巨頭です。

何のしがらみもなければ、管理は基本その2社のどちらかにお願いするでしょう。

信頼感抜群です。

(別に本人が見てるからヨイショしてるわけじゃないですよ〜)



札幌7棟目の管理会社さんの何がいいって、まずフットワークが軽いです。

何かあったらすぐ動く、というのが徹底されているように見受けられます。

ここは個人個人のそういう性格や資質がそうさせているのかもしれません。



次に、入居者様と関係を作るのが上手い。これは私の担当さんだけかもしれませんが

管理変更前にさんざん滞納していた問題児をしっかり調教(?)して、家賃滞納が

ないのは勿論のこと、担当さんの代わりに現地で様子を見てくるところまで更生させて

しまったという逸話がありました。管理会社さんのFacebook投稿に「いいね!」を

つけてしまうくらい従順になっていると聞いて、一体何をしてここまで入居者様を

変えたのだろう・・・とびっくりしたものでした。



この担当さん、昔は保証会社さんで滞納督促やってたらしく、滞納督促はお手のもの。

私は過去含めて2物件をこの担当さんに管理して貰ってましたが、その間滞納ゼロです。

それだけで驚嘆に値します。



そして、何と言っても波長が合うこと。話してて普通に楽しい方々です。

関係作りが云々なんてつまらないこと言わず、普通に楽しいから一緒に飲みに行こうと

お誘いしたくなる人柄。何回飲み明かしたことやら(コロナ禍前の話です)。

嫁ちゃんや義母も一緒に飲みに連れて行ったこともあり、家族ぐるみでの関係に

なっております。仙台法人の支店登記もこちらの管理会社さんの事務所にさせて

いただきました。お世話になりっぱなしです。



・・・と、私が一方的におもっているだけかもしれませんが(汗)

札幌5棟目の管理会社さん、札幌7棟目の管理会社さんみたいな素敵な人たちが

いるからこそ、私の札幌での遠隔不動産投資が成り立っていると言っても良いかと

思っております。いつもありがとうございます。



で、今回はまたもこの管理会社さんにお世話になってしまった話です。



ひょこっと管理会社さんの社長からLINEが届きまして。

なんでも、お付き合いのある信金さんの新しい支店ができるということでして、

お客様の紹介をしてほしいと言われたから、うちの仙台法人を紹介してよいか、

というお話でした。



あーもう、なんでこう私が喜ぶツボを押さえているのでしょう、この社長は。

そんなの欲しいに決まってるじゃないですかー!



しかも新店ができるって、一番確変が起こりやすいパターンですよ、間違いなく。

仙台法人が唯一札幌の信金さんで融資を受けたパターンがこれでした。新店開設にあたり

とにかく顧客を集めたい信金さんにアプローチして、首尾よく融資を勝ち取ったことが

過去にありました。何年か経って、本部からダメ出しされてしまい、追加の融資は

望めなくなってしまいましたが、それでもちょっとでも融資姿勢が緩めばチャンスと

みなして攻められる体制にはなっていると思います。



当時のアレの再現なるか!?と気持ちがワクワクするのは間違いありません。



ただ、基本的な金融機関さんのスタンスは保守的だと思います。金融庁さんの指導も

影響していることでしょう。あまり過剰な期待は抱かない方がいいだろうと思います。

でもそう思っても、やっぱり銀行開拓ってワクワクしちゃいますよねー(私だけ?)



札幌は月末に建売新築の札幌12棟目(仮)を購入しますので、しばらくの間は

打ち止めになるだろうと思います。相応の自己資金も入れなくてはならないため。

中古で利回り15%くらいのを15年融資でフルローンで買えたりすると、そこそこ

キャッシュが回る形になるのでいいんですけどね。自己資金もさほどいらないだろうし。

でもこういう条件に当てはまるのって、立地が微妙なものが多いから・・・。

そしてそもそも、この紹介いただく予定の金融機関さんが、築古物件への融資をするか、

という問題も当然あります。



なんて妄想をしている時も、それはそれで楽しいんですけどね。

不動産ジャンキーにして借金ジャンキーです。人間として終わっているというご指摘は

大いに受け付けますが、聞くつもりはありません(どや顔で)



何にしても、チャンスには違いないので、連絡が来たら精一杯アピールして、

新たな融資のきっかけにつながるようにできればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 11:39 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月02日

お世話になった行員さんが異動とのこと。

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個人および東京法人で取引している金融機関さんからご連絡がありました。

お世話になった担当の方が異動になってしまうとのこと。残念です。



仙台法人はそれ単体で見られることが多いのですが、東京法人および個人事業主は

切り離されずに一体で見られることが多いです。代表者が違う、本店所在地も違う、

などの理由があるのだとは思いますが、金融機関さんの都合もあるのでしょう。

私に悪影響がある話ではないので気にしないことにします。



東京法人および個人事業主としてお付き合いがあるのは、地域の小さな金融機関さんが

主となります。信金さん、信組さんばかりです。ごく一部の例外として、遠隔地の

物件を購入するのに地銀さんを使ったこともありますが、それ以外は地域密着の

金融機関さんとのお付き合いに徹しております。



地域密着型の信金さんや信組さんは、やっぱり紹介から入ると警戒感が低いです。

今日この後話題にする金融機関さんも、東京8棟目の購入にあたり融資を検討して

くださる金融機関さんを探している時、不動産賃貸業のお友達からのご紹介で

お話をさせていただき、無事融資実行に至ったところからのお付き合いです。



東京8棟目を購入する時の担当さん、東京9棟目を購入する時の担当さん、細かい

修繕の融資をしてくれた時の担当さん、と、これまで3人の方が私の担当になって

くださいました。いずれの方も仕事ができて対応が気持ちよい方ばかりでした。

この金融機関さんいいなあと思ったものでした。



先日、そんな金融機関さんから着信が。仕事中で出れず、明らかに営業時間外の

夜になって着信を確認。ひとまず電話に出られなかった旨を謝罪するショートメールを

打っておきました。



翌日、そのショートメールに対して返信が。異動が決まったので後任を紹介したいが

お会いできる日はあるか、と言う内容でした。そうか、上半期をもって異動ってことか。

それにしても異動のサイクル早いなー。取引開始から三年半くらいで3人異動・・・。

土の方もいい人だったし仕事もできる方だったので、恵まれていたと思います。



そしてあいにく、私はサラリーマンのお仕事で長期出張中。来週末にならないと

東京に戻れません。再来週でお会いする形で調整は可能か、と記載して返信しました。

今はその回答を待っているところです。まあきっと、そこまで先になるともう新店舗に

異動してしまっているんだろうなあ、とは思います。ご挨拶できずに異動になるのは

ちょっと寂しいなあ。なんとかご挨拶できればいいのですが・・・。

間に合いそうなら出張先で何かお土産買っていこうっと。



いつか異動することはわかっているのですが、わかっていてもやっぱりいざ異動と

言われてしまうと寂しいものですね。



こちらの担当さんには、東京12棟目の修繕の融資やコロナ融資などまとめていただき

大変お世話になりました。新天地でもご活躍されることと思います。いつか偉くなって

私の融資をバンバン承認してくれるようになればいいなと思います(笑)

今までありがとうございました!そして新担当さん、これからよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月29日

金融機関さんから確定申告書に対しての指摘事項が。

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借入している金融機関さんから、確定申告書の内容について質問がありました。

他のところで言われたことなかったけど、よく見てるなあ。さすがです。



確定申告が完了した4月に、お取引をさせていただいている金融機関さんに対して

確定申告書をメールやFAXで送らせていただきました。本当は対面での説明が

良いのだろうと思いつつも、サボってしまっているだらしない私です。

意識低い系で宗派は他力本願時。はい、ブログ読んでいただいている方ならご存じの通り

ダメなやつなのです。



普段なら、最終的な損益がこんなところに落ち着いているねえという話をするだけで

終了し、先方からくる質問くらいだったら自分でその場で回答して終わるのですが

今回初めて自分だけで回答しきれない質問を貰ってしまいました。



質問をしてきたのは、札幌6棟目と札幌8棟目に対して融資を実行いただいている

金融機関さんです。私がお取引していただいている金融機関さんの中では比較的

規模は大きめ。



少し前に担当の行員さんが変わったのですが、未だご挨拶に行けておりません。

メールと電話でしかやり取りしたことがないので、コロナが落ち着いた頃にでも

札幌に行ってお会いしたいところではあるのですが・・・。



こちらの金融機関さんも、昨今の融資厳格化の流れを受け、頭金は2割が基本で

遠隔地に住む人は取引NGという方向性になってしまっております。どこかでまた

姿勢が変わるだろうとは思うので、引き続き関係は維持する予定ですが、なんとも

やりづらい世の中になったものです。その割には物件価格は下がらないし・・・。



で、回答しきれない質問というのが「土地の簿価が期首→期末で減っていますが、

売却した土地があったのでしょうか?」というものでした。



個人では売却はしておりません。ここしばらく個人の物件は動かしてないです。

なのに簿価が減っているのはなぜだ?私も心当たりがなくわかりませんでした。

いかに自分が確定申告書を真剣に見ていないかがバレバレです。恥じなくては。



わからないので顧問税理士の先生に聞くことにしました。先生、これ何でですか?



返ってきた回答は・・・「令和1年以前の売却分を一括して抹消したことが理由」

ということでした。え、そんなことできちゃうの!?都度都度簿価を落とさないと

いけないとばかり思っていたのですが。



顧問税理士の先生からのメールを要約すると・・・

・個人の場合、物件の売却は譲渡所得で申告するため、不動産の帳簿には売買取引は

 記帳せず簿価から抹消するのみ

・建物部分は固定資産台帳との整合性をとるため必ず抹消するが、土地については

 そのままになっていた

・今回の確定申告で令和2年末土地の実残高に合わせた

ということだそうです。



まああれか、うっかり消し忘れてたけど実害はないよ、ということか。きっと。

お茶目な先生です。私の決算処理は複雑で大変だとよくぼやいておりますので、

そりゃあミスも出ますよね。かえって申し訳ない気持ちに。お中元でも送るか・・・。



金融機関さんには、顧問税理士の先生が仰っていた対応内容をお伝えしました。

これでご納得いただければ良いのですが。



しかし、土地の簿価が動いていたことくらい自分で気づかなくてはならなかったと

反省しております。もっと注意深く決算書や確定申告書を眺めるようにしよう。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月18日

行員さんに異動はつきもの・・・。

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春は異動の季節です。今年は幸いにしてあまり私の担当の行員さんの異動は少なく、

唯一の異動が東京のサブバンクさん(案件組成中)の担当さんでした。



金融機関さんは、担当の方がおおむね3年程度で異動されます。支店長クラスだと

2年程度のサイクルでの異動が一般的です。聞きかじっただけなので真実なのかは

わかりませんが、異動を頻繁に行う理由は顧客との癒着からなる不正防止のためと

理解しております。そして最近はその異動を前提にした運用を止める動きも一部では

検討されているのだとか。銀行も変わらないと時代に取り残される可能性が大いに

あるでしょうからねえ。



とはいえ、当面は今の運用がなくなることはないでしょう。ましてや私は小さい

金融機関さんとばかり取引しております。こういったビジネスの流れの改革は

まず大手から始まり、徐々に中小に落ちてくるもの。そう考えると、私が取引してる

信金さんや信組さんにまでこの流れが行き届くのは当分先でしょう。異動がある

前提で関係構築をしていかなくてはならないということです。



異動が発生して何がめんどくさいかと言えば、引継がろくになされないまま異動と

なってしまうので、いちから説明をし直さなくてはならないということです。

主要顧客となれば引継もされるのでしょうが、私のような些末な客なんて当然ですが

引継の対象になりません。火を見るより明らかです。



あ、一応そんな些末な客と認識されてない金融機関さんもあるにはあります。



信組さんで億超えの残高を持ってると、さすがに支店長さんも認識してくれて

近所に来たら顔を見に来てくれたり(債権管理のためなのはわかってますけど)

行くと支店長さんがほぼ必ず挨拶に来て状況を聞いてくれたり(危ないと思われて

いるのかもしれないという意見は聞こえないふりをします)という対応になります。

これは個人および東京法人としてのメインバンクさんですね。



それから、信組さんが運営している経営者の会へ会費を払って参加してるところも

あります。サラリーマンなので会合への参加はなかなかできないのですが、こういうのに

参加していると、融資残高の多寡とは無関係に大切にして貰えているような気がします。



ただまあ、そういう特色がないところに関しては、普通に担当さんが異動になったら

いちからやり直しになります。比較的うまく引継をやっている金融機関さんもありますが

たいていは次の担当さんが来たら私の業種の説明からスタートすることになります。

正直めんどくさいですが、もうこれは儀式だと思って諦めています。まあこの一発目の

会話の中で自分のことを定性評価して貰う機会があるんだ、と思うことにしています。



さて、今年も4月を迎えました。一部の金融機関さんで5月異動のところもありましたが

春は得てして異動の季節。この時期は金融機関の担当さんから「異動が決まりました」と

いう連絡が来ることが多いです。



しかし今年はコロナ禍の影響もあるのか、異動の話はほとんど来ませんでした。

唯一連絡が来たのが、東京法人で取引しているサブバンクさんの担当の方です。



こちらの金融機関さんは、先日東京4棟目を購入した時のりのべ資金が完済になり、

個人としての取引は積金のみになりました。あとは東京法人が設備資金を少し用立てて

いるだけという状態です。本当はもっと積極的に取引関係を作りたいのですが、

私の力不足なのか、はたまた上の方がなかなか厳しいのかわかりませんが、思うような

取引が作れておりません。一時は撤退を視野に入れたのですが、その異動になる

担当さんに代わってから積極的にアプローチいただけるようになったので、そこは

思いとどまることにしました。



今も、既存の借入の中で肩代わりできるものがあればということでご提案をいただいて

おりますけど、なかなか話が進まず。保証協会さんでの借入を一括で自分たちのところに

変えてほしいという話はあったのですが、それは既存取引行さんに対して申し訳ないので

できません。できる限り新規案件を組成してほしい、難しければ信販会社さんなど

案件ごとのやり取りになり関係に継続性がない(と言っていいのだろうか)ところ、

あるいは違約金設定がしてあり、一括で完済しても先方に損がないところに限って

考えてほしい、と伝えております。



数ヶ月前は、この肩代わりを検討するにあたり担保が欲しいとか言い出しましたので、

担保を出すならそれなりの条件でないとダメですよ、でもそれなりの条件でやって

いただけるなら、借地権ですけど東京13棟目、あるいは既存不適格ですけど

東京11棟目は抵当権が設定されていないから担保提供してもいいですよ、という形で

ご回答を差し上げております。でもそこからまた進んでいなくて・・・。もう半年以上

そんな感じでゴニョゴニョしています。早く決着つけてほしいんだけどなあ。



なんか話がそれましたが、そういうことでこの金融機関さんと決別することを

思いとどまらせてくれた担当さんでした。そんな彼が異動になるというのは残念です。



後任の方は決まっているので、別途ご挨拶させていただくということで連絡を頂戴して

おりましたが、その後任の方から先日連絡がありました。早速その時に段取りを取り

直接お話をする場を設けさせていただきました。



こちらの業況の話と現在検討いただいている融資のお話など、やっぱりきちんとは

把握できていなかったようですが、進行中案件のことは上司から聞いていたようです。

その内容についての認識合わせを実施できたのでよしとします。



あとは雑談でしたが、総じて感じが良い方だなという印象は持ちました。

聞けば、近所の支店からの異動ということで、うちの近所もよく回っていたそうです。

その支店は確か懇意にしている不動産屋さんがメインバンクにしていたはずだぞと思い

名前を出してみると、やっぱりビンゴ。共通点ができると話が盛り上がりますね。

コミュニケーションの第一歩としては上々だったと思います。



ここからさらに良い関係を作っていければと思います。新任の行員さん、今後とも

どうぞよろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月17日

売上情報のモニタリング依頼(コロナ融資を受けてる人に対して)。

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コロナ融資を受けている金融機関さんのうちの一つから、売上情報のモニタリングを

依頼されました。融資先がコロナの影響でどうなっているかを確認る目的のようです。



コロナ融資。コロナが本格化してから、中小企業の資金繰りを支援するために

国が保証会社さんを通じて様々な制度融資を行っています。金利が当面ゼロとか

既存の借入をコロナ融資で置き換えることができたりとか、いろいろなことをして

金利負担や返済負担を軽減する措置を国はとっています。



当初は、いつまでこの状態が続くか、不動産賃貸業だからそこまで影響はないと

思いたかったのですが、民泊で借り上げて貰っていた部屋が軒並み退去になり、

一気に空室率が上がるなどの形で影響は出てきておりました。何が起こるかが

全く見えない中で、キャッシュを厚くしておく必要があると判断。コロナ融資を得て

何があっても対応できるようにしておこう、という思惑で推進した次第でした。



推進した理由は上述のとおりなのですが、多少の下心(?)もありました。

コロナ融資の方が返済年数も据え置きの条件もよく、保証料も不要とのこと。

印紙税もかからないなど、通常の融資と比べて明らかに条件が良かったので、

これで既存借入を置き換えることができれば、返済比率の圧縮につながるという

判断もありました。



コロナ融資を受けていることによる金融機関さんからの格付の変化なども気には

なりましたが、そこを気にするよりは目先の山ほど借りている修繕費等の借入の

返済比率圧縮のメリットの方が大きいと判断した次第です。



最終的には、個人・仙台法人・東京法人のいずれでも売上減のタイミングがあり、

コロナ融資で借り換えできるところはほぼ借り換えし尽くしました。返済比率も

多少下がり、気になっていた銀行さんとしてその法人をその後変な目で見ないかと

いう点も今のところは心配なさそうです。結果としてよかったと思います。



さて、今回いろいろな金融機関さんからコロナ融資の借入を行いましたが、そのうちの

1行から「直近6ヶ月の売上の情報を出してほしい」という依頼がありました。



コロナ融資は制度自体は保証協会の制度を使っているため、どの金融機関さんに

行っても条件は同じなのですが、金消時に作成する書類や融資後の管理については

各行さんごとに異なります。



今回依頼のあった金融機関さんは、コロナ融資に関しては割とイケイケドンドンで

積極的に提案してきていました。そのせいか(?)、融資後の管理をしっかりやるよう

上から話があったのかもしれません(想像です)。



金融機関さんの内部で、貸出先をモニタリングして、状況を把握しておくようにと

通達があったようで、その対応で情報を集めているということでした。



なるほど、じゃあ協力しないとですね。早速、売上情報は顧問税理士の先生に依頼して

10月〜3月の売上情報を出してほしいと依頼。



ところが、先生からは「3月末決算の対応に追われているので来週後半でもよいか」との

返答でした。ああそうか、そんな季節でしたね。すみません、お忙しいところ。



金融機関さんの担当の方に、来週後半でもよいかと聞いたところ、資料の締切の関係で

そこまで待てないという回答でした。精度はそこまで高くなくてもいいので、情報を

出してほしいということのようです。



それではということで、税理士の先生には入力済の12月末までの情報を出してもらい、

あとは私が送金明細や通帳を見ながら埋めることにしました。たぶん、売電収入とか

入金と売上計上のタイミングがずれてるから、どっちに合わせて売上データとするかが

先生の資料と私のメモでずれてそうな気がします。でもいいや、ざっくりでという

話でしたから。



一通り資料を作り、ついでに確定申告書も添えてFAXで送信。一仕事終了です。

今日あたり、あれで資料大丈夫だったか聞いてみようと思います。



コロナの収束に関してはワクチンがいきわたるスピードが遅く、未だ収束は見えない

状況ですが、目の前の仕事を淡々とこなしながらやっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする