2019年05月17日

東京のメインバンクさんへの友人の紹介やら何やら。

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金融機関さんと友人の双方のメリットになればと思い、金融機関さんを紹介しました。

マッチング、いい方向に行けば良いのですが。



東京におけるメインバンクさんは小さな金融機関さんです。いわゆる信金・信組の

カテゴリーに属します。金利は決して安くないですが、牧歌的で融通が利き、

定性評価がモノを言うシーンも結構あります。機械的に通ったか通らないかで

終わるような印象がある都銀さんや大手地銀さんと違い、浪花節の世界がそこには

あるのだと感じます。私としては、それが居心地が良いというか、性に合うというか。



勿論、耐用年数に寛容なので、木造の耐用年数超過物件に20年の融資をしてくれる、

など実利的なところでも私のやり方に合っているというのはあります。利回りの低い

新築を長期融資を引っ張って当座のキャッシュフローをたたき出すやり方にも利点は

ありますが、どちらかと言うと古い物件を高利回りで買って再生するやり方の方が

債務が早く減るので数年たって売却した時に大きく利益を取れるので好みです。

(ということに最近気が付きました・・・最近かよ!)



東京での物件購入に関しては、今借りているのは全て信金さんや信組さんです。

あ、ノンバンクさんもありますが、それは一旦置いておきます。一般的な都銀さんや

地銀さんといったところでは一切借りておりません。



信金さん、信組さんの難点は、エリアの狭さ。エリアがハマれば便宜を図って

くださいますが、居住地や本店所在地がエリアから外れたり、物件がエリアから

外れたりすると、一気に塩対応が加速します。もうちょっとその辺の融通がきけば

西光なんですけどねー。



で、私としてもお世話になっている金融機関さんの利益が増えればいいなと思うので

積極的に同業者さんを紹介して、融資案件につなげたいという気持ちはあるのですが、

いかんせんそのエリア面の制約が引っかかり、なかなか友人と金融機関さんをつなげる

ことができません。



お付き合いのある信組さんに聞いてみたところ、法人なら支店登記がエリア内にあれば

融資の相談には乗れるということでした。それじゃあということで、私が保有している

東京10棟目を紹介する友人に安く借りていただき、その状態で信組さんを紹介したら

なんかうまくいってしまい、融資を得ることができたとのこと。なるほど、この方法か!



今回、この時の友人が別の物件でまた融資と格闘しているという相談を受けました。

これまた私の家から近いところで、そこだったら私が欲しいと思ってしまいます。

新築で融資の相談に乗ってくれるところを探しているという話でしたので、私の

メインバンクさんを紹介することにしました。



前に聞いた時、支店登記があれば紹介可能と聞いていたので大丈夫だろうとは

思いましたが、一応電話してお伺いを立てたところ、相談に乗ることは可能という

返事でした。勿論、通常の審査プロセスが発生するので、必ずOKということでは

ないですが、相談に乗って貰えるだけでも大きな一歩だと思います。



友人の融資審査がうまくいくことを祈ります。



で、このメインバンクさん、昨日が役員による審査会の日だったようです。

スローペースで進んでいた東京12棟目(仮)の銀行融資の結論が本日出ます。

こっちはこっちで、何とか通してほしいですが・・・勝率60%くらいというのが

担当の方の手ごたえということでしたので、過剰に期待してはいけなさそうです。

ダメだったらダメだったで、どうするか算段を練らなくては。



最初から並行で動いておけばよかったなあ・・・メインバンクさんに最初の頃に

手ごたえを聞いた時、そんなに悪くない反応だったので、一本に絞っちゃったけど

ここでもう少しルートを残しておけばよかったなあ。後悔先に立たず。



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posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月09日

赤字になったことの説明をしに金融機関さんへ。

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取引している金融機関さんに「確定申告を出してください」と依頼されましたので、

お邪魔して赤字になった理由の説明をしてきました。



確定申告が赤字になってしまった件、まだ今のところはなぜそうなったのかきちんとした

分析はできておりません。ただ、減価償却が重かったことは間違いないと考えています。

また、個人から法人に支払っている管理費の分もありますので、その両方を合わせれば

キャッシュが出ていっていないけど赤字になったという説明はつくような気がします。



実際問題として、札幌8棟目はRCなので、普通に土地と建物の案分をすると、

土地の方が安いため建物割合だいぶ多くなります。札幌の場合は最近こそやや土地値が

上がってきているものの、土地値が安いところにRCが建ちますから、案分すれば

建物に対して有利になるわけです。実際、私が中古で取得した札幌8棟目については

平成初期築であるにも関わらず、建物比率は80%弱取れております。



元本返済が年間いくらあるかと比較しなくてはならないのは重々承知していますが

そこは分析する時にきちんと見ることにしよう・・・



とか考えていた矢先に、東京8棟目と東京9棟目の融資をしてくださっている

金融機関さんから電話があり、支店長が異動になったので後任を紹介したい、

時間がある時に支店に来ていただくことはできないか、その際に確定申告書を

持参いただきたい、という依頼がありました。



分析できてないけど、とりあえず減価償却と管理費が原因ということにしておくか。

送って判断して貰ってもいいんだけど、意図が伝わらないようだとやや困ります。

やはり面前で話をした方が良いでしょう。支店長交代という話もあることですし、

時間を作ってお邪魔する方向で調整しました。



サラリーマンをしていると、どうしても時間は限られます。

金曜日の朝一番で金融機関さんとお会いし、30分程度で出れば、会社には何とか

フレックスタイムギリギリに到着するので、私はいつもその時間を活用しています。

今回も朝一番でお邪魔してきました。



確定申告書を見せながら、減価償却が大きかったことと個人→法人に支払っている

管理費の分くらい赤字になっていること、昨年は中古物件を4棟購入しているので

その分数字が悪くなっていること、などを列挙して説明をしました。

また、今年は確定申告をするまで赤字状態ということを把握できていなかったので

その点を反省し、四半期決算みたいな形で定期的に試算表を作り、財務状態の把握に

務める予定であること、その一環として法人の試算表を作成した結果、利益がしっかり

出ていることがわかっていること、などを説明しました。



先方も話を聞きながら「なるほど」と割と納得してくれているようでした。

期中取得物件は満額の家賃はまだ入っていないという点も加味し、売上がある程度

増えることも考慮すれば、一過性のものと言うことで問題はないでしょう、と

金融機関の担当者さんには一応認識して貰えたようです。本部には一過性のものとして

報告する、ということでした。



まあこれですぐ物件購入に弾みがつくわけではないですし、購入の前に売却を行って

自己資本を拡充しなくてはならないと言うのは変わらないです。だからやっぱり

しばらくの間は物件購入は控え、売却に力を入れることにします。

(売却の状況についてはまた別の機会に)



売却の件も金融機関さんに話しました。東京法人所有の再建築不可物件を売却する予定で

あること、再建築不可などで評価が出ない物件や、居住エリアから遠い物件は売却の

方向で今は考えていること、売却で得られたお金で見栄えの悪い借入を返済し、

全体の返済比率を下げることを考えている、という話を共有し、その点についても

ご理解をいただくことができました。



東京11棟目の修繕の資金に関しては、また別途ご相談に伺います、と話をして

「お待ちしております」という感じの反応でした。



総じて、悪くはない反応だったと思います。

購入に足る自己資金が準備できれば、また良い感じに融資していただけるのではないか、

という手ごたえはありました。



規模の小さな金融機関さんになると、定量評価もさることながら定性評価が占める割合が

大きな金融機関さんに比べて高くなると感じております。こちらで分析結果を話すことで

「ちゃんと分析している」という点から定性評価が上がるような感覚はあります。



他方、小さな金融機関さんは、大手と比べて定量評価の仕方が甘いようにも感じます。

大手さんなら、シミュレーション結果で赤字と言っても減価償却などが原因で、

キャッシュフローはプラスになっている、などがすぐ判断できるはずですが、

信金さんや信組さんはそれを担当者さんが判断するしかなく、その人の能力次第で

「赤字!?ダメですね!」で終わってしまうこともあります。



金融機関さんの特徴を把握し、うまくPRする方法を変える必要があるだろうと

私自身は思っています。



話があちこちに逸れながらになってしまいましたが、とりあえず赤字になってしまった

ことに対してのできる限りの対策はしたつもりです。あとは金融機関さんがどう判断を

するか、にかかっているのかなというところで。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月05日

新年のご挨拶を金融機関さんにしてきました。

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昨日は金融機関さんの仕事始め。私も既存取引行さんへの新年のご挨拶をしてきました。



せっかく仙台に長期で帰省していたので、やっぱ金融機関さんに一度は顔を出したい。

現在の融資動向況なんかを聞いておきたい。そんな気持ちになるのも当然でしょう。

そんな思いを胸に、取引行さんご訪問の計画を義母と練りました。



ただ、帰りの新幹線が早すぎるんです。他に取れなくて、12時くらいには仙台を

出なくてはならない状況でした。それに対して仙台市内にある既存取引行は3行です。

既に融資取引済の金融機関さんが2行、今後融資取引を見込んでいるところが1行。

私一人なら9時から飛び出して3行全部回るのですが、義母もいるのであまり無茶な

日程を組むことはできません。



義母の意向を確認したところ、札幌7棟目を貸してくれた金融機関さんは非常に今

消極的になっているので、それ以外の2行に新年のご挨拶をしてくることにしました。



まず最初にお邪魔したのはいつも私が秘密兵器と呼んでいる金融機関さん。

最近あまり秘密兵器感がなくなってきてしまっていますが、それでも札幌に本社がある

企業ではない私達に、札幌の不動産への貸付を検討してくれる貴重な金融機関さんです。



ブログには顛末を書いてなかったのですが、実はこの金融機関さんに民泊前提の戸建

融資を打診しておりました。こちらの金融機関さんは民泊にも合法化前から理解があり、

今回ももしかしたらいけるんじゃないかという気がして持ち込んでいた次第です。

しかし、年末に「この物件はNGです」という連絡が来ておりました。



今回お邪魔するにあたり、いろいろとその辺をもう少し細かく聞いてみたいと思って

おりましたところ、融資担当の方と支店長の2名が応対してくださり、判断の根拠等を

伺うことが出来ました。



・民泊前提の物件は、民泊で回せなくなった場合のセカンドプランを重視している

 賃貸である程度返済ができる案件でないと融資できない

・例外として、すすきのなどホテルとして十分稼働が見込める立地であれば、

 民泊のみでの検討も可能

・昔に比べて耐用年数は厳しく見ざるを得なくなったが、10年などの期間であれば

 耐用年数超過であっても融資は検討可能



仰ることはごもっともだなと思ったので、民泊前提戸建に関しては検討を注視しました。

たぶん、ここがダメなら他で出るところはないだろうと思われますし。

ただ、耐用年数のくだりは微妙に納得感はないですけどね・・・。

支店長も「事業者と金融機関の見方は異なる」とはっきり言っていたので、仕方ないと

思います。



まだお会いしたことがなかった支店長にお会いできたという点については良かったと

思いますので、今後もいろいろとアプローチは続けてみたいと思います。

金利が高いので築浅低利回り物件はなかなか持ち込めませんけど・・・。



続いて、仙台1棟目や太陽光発電所に融資してくださっているメインバンクさんへ。

こちらはいつもの若い行員さんが対応してくれました。



札幌のこんな戸建あるけど、かくかくしかじかで検討やめましたという報告とか、

最近の保有物件の動向、金融機関さんの融資姿勢の確認など諸々行った次第です。

ここは若い行員さんなので、どちらかというと私が東京の状況を話したりするのが

新鮮みたいで、そうなんですね〜知らなかったです〜みたいな会話が多い気がします。



先方も「長いこと融資できていないので、案件があればやりたい」と言ってくれますが

その案件がなかなか見つからないし、仮に見つかったとしても結構な自己資金を

要求されちゃったりするしで、なかなかハマらないんですよねえ。

保険代理店さん経由で提案いただいている案件もあるのですが、もう1年くらい進んで

いない状況です。一応、売主さんとグリップはできているのですが、相続関連の手続きが

なかなか進んでいないようでして。「あの場所に新築を建てるなら是非やりたい」と

言ってくれているものの、すぐに新築にできるかもわからないですし、微妙なところ。



ともあれ、仙台絡みの案件であればすぐ連絡します、ということで話をしております。

どこまで期待に応えてくれるかはわかりませんが・・・



年初の挨拶として2行回りましたが、どちらも積極姿勢という感じはしませんでした。

ただ、案件があれば検討可能というスタンスではあるので、引き続き様子を見ながら

アプローチしていければと思います。ま、具体的な案件がない状態での訪問となると、

このくらいがいいところでしょう。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月29日

年末の金融機関さん行脚を済ませました。

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年末なので会社をお休みして金融機関さんに年末のご挨拶をしてきました。

対応の感じで温度差出るなー、と思った次第です。



サラリーマンのお仕事は、お客様が27日で営業終了と言うことだったので、

私もそれに合わせて27日で終了しました。会社的には28日も出社日でしたが

もういい加減疲れたので28日はお休みさせていただくことにしました。



そしてお休みした私が何をしたかと言えば・・・勿論不動産のお仕事です。

金融機関さんが営業している日なので、年末のご挨拶を敢行してきました。



現在、個人として融資取引をしているのは6行。うち1行は札幌の支店なので

今回のご挨拶の対象からは外れます。残り5行は都内の金融機関さんなので、

ご挨拶をさせていただくことにしました。



それぞれアポを取ったところ、東京1棟目を貸してくださっている金融機関さんとは

担当の方が不在だったり外出していたり、こちらの時間もうまく合わせられずじまいで

結局ご挨拶できずじまいでしたが、残り4行は店舗に行って担当の方とご挨拶をさせて

いただきました。



最初にお邪魔したのは東京10棟目の借入をさせていただいている金融機関さん。

2年前に担当の方が変わって以来、猛烈に積極的に営業してくるようになりました。

東京10棟目以外にも小口の借入が3本ほどあります。ここ2年で一気に増えました。

支店長も物腰柔らかで一見おっとりしているように見せかけて、営業のチャンスは

逃さず積極的に攻めてきます。まあそうでなきゃ支店長まで行けないでしょうしね。



この日も二人とも出てきて、短い時間ながらの情報交換。こちらも近況をお伝えして

東京8棟目、東京9棟目の稼働率は向上してきていること、東京10棟目は1部屋だけ

近々リノベに入ることなどお伝えしました。先方からは、私が紹介した方の小口融資が

無事に実行されたことの報告がありました。結構積極的に紹介を受け付けているようで

「お客様がいたら是非紹介してください」と。築古があまり得意じゃないのが残念ですが

こちらも当てはまる人がいたら紹介して、先方にとっても融資をしたくなるような関係を

築いていきたいと思います。



この日も、小口の借入がだいぶ増えていることに対して、全体をまとめて貸す提案を

したいとか、東京10棟目のリノベ融資の提案をしたいとか(1度保証協会さんを

使おうとしてNGになっていますが、別の方法を考えているようです)、いろいろと

お話をされてきましたので、こちらも意識しておこうと思います。



続いて東京4棟目の修繕など、小口融資を2本ほど実行いただいている金融機関さんへ。

こちらは最近イマイチなので、私もほどほどの距離間でお付き合いをしている次第です。

担当の方が変わってから、どうも微妙なんですよね・・・。



この日も事前に電話して「この時間なら支店にいる」というところをめがけて訪問させて

いただいたのですが、到着したら電話中で、電話の後こっちに来て「いやすみません、

ほんと忙しくて」と言うんです。どうもそれが「話してる時間が取れない」という意味で

言いたかったようで、次に出たセリフが「今年もありがとうございました」でした。

うーん、情報交換する隙もなかった。ちょっと付き合い方考えちゃいますね・・・。



まあ、行員さんはまた異動になるので、きっと担当さんが変われば状況も変わるだろうと

思いますから、ここの金融機関さんはしばらく塩漬けということで。



次にお邪魔したのは、ここ2年で東京8棟目と東京9棟目に立て続けに融資してくれて

修繕も含めて4本の貸付をしてくださった金融機関さん。担当さんが変わるスピードも

だいぶ早くて、わずか1年強の間に3人目の担当さんになります。



この担当さんとは引継の時にちょっと話しただけで、その後案件の持ち込みもできて

いなかったから、今回ちゃんと話ができる良い機会と思いました。

話をしてみると、なかなか積極的な印象は受けますが、やっぱり金融機関さん自体の

融資姿勢が弱含みなところがあるようで・・・。あまり遠方の案件はやりづらいとか

頭金がある程度必要とか、そんな話が出ているようです。元々あまりエリアは広くない

金融機関さんなので、金融庁さんのお達しを順守する方向になれば、そうなりますね。



近場で小さめの案件だと持っていきやすいようなことを仰っておりましたので、

今後その手の案件が出てきたら優先的に持ち込もうと思います。



そして手土産にお掃除グッズいただいちゃいました。小さい金融機関さんは、こういう

ところがアットホームで好きです。



最後にお邪魔したのが、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目に融資してくださった

金融機関さん。小口の借入も1本あります。東京では現時点でメインバンクさんです。



ここ数回、現金客に案件を持っていかれる事故が多発してしまったため、本部への

稟議などいろいろ動いていただいたにも関わらず申し訳ないという気持ちは強く持って

おりました。今回はその点についても謝らないといけないなあ、と。



お邪魔すると、支店長が早速こちらにご挨拶に来てくださいました。ここ数回の

取引不成立について謝罪し今後も頑張るので是非引き続きご支援いただきたいと

話をして、支店長も「お気になさらず」「今後とも是非持ち込んでください」と

力強いお言葉。社交辞令の要素も当然あると思いますが、金融庁さんの指導の中で

フルローンはやりづらくなったけど、実績がある人には引き続き融資すること、

私は実績あるし事業として良いものを持ち込み、きちんと計画してくることを

評価しているので、今後とも融資は継続したいと思っているということを仰って

いただくことができました。嬉しいですね〜。



担当さんから、お蕎麦と麺つゆなどの年末に必要そうなセットまで頂戴してしまい

かえって恐縮でした。来年も頑張ってこちらの金融機関さんに案件持ち込まないと。



融資姿勢は全体として厳しくなっているのは間違いないですが、これまでに実績を

積み重ねてきた人にはむしろチャンスなのかもしれません。とは言っても、まだそこまで

価格が下がりきっている印象はないので、これからさらに下がった時が本当のチャンス?

そんな気もします。



経済動向にはあまり詳しくないので生兵法は控えますが、まだこれからもチャンスは

転がっているような、そんな気がしています。



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posted by ひろ* at 11:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月29日

もしかしたら融資してくれるかもしれない金融機関さんの登場!?

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懇意にしている不動産業者さんから耳寄りな話を伺いました。札幌の物件に対して

東京在住でも融資が付くかもしれない、と。



札幌6棟目、札幌9棟目の購入仲介をしていただき、札幌1棟目、札幌3棟目の

売却仲介をしていただいた仲介業者さんがいます。札幌の物件の仲介を比較的多く

していただいています。



イメージ的には、札幌第一期が札幌1棟目〜札幌3棟目、第二期が札幌4棟目、

そして第三期が札幌5棟目〜札幌10棟目(仮)というイメージです。第二期と第一期は

一本化してもいいかもしれませんが、札幌5棟目からは買い方も付き合い方も、付き合う

業者さんもガラッと変わったように感じています。



札幌第一期は、同一のサンタメ屋さんからばかり購入していました。あの頃はサンタメで

あっても利回りが15%とか20%とか取れていたので、今みたいに悪の代表格のような

扱いではなかった記憶があります。まあ勿論利益はそれなりに抜かれていたと思いますが

地場の業者さんに縁がない私にとっては、購入の大切な窓口でした。



第一期の後半で、知り合った地元の大家さんが「良い業者さんとの取引に恵まれてなくて

かわいそうだ」と同情してくださり、ご自身がお付き合いしている業者さんを紹介して

くださいました。この業者さんで札幌4棟目を新築で建てることになります。第二期の

スタートであり、初めて地元の業者さんと直接つながったことになります。



そして札幌第三期は、友人の投資家さんからの紹介で、良い業者さんとのご縁を多々

頂戴することになります。札幌5棟目は札幌の投資家仲間の方から紹介をいただき、

地元の仲介業者さんから購入、札幌6棟目と札幌9棟目は東京の投資家仲間の方から

紹介いただいた業者さんより購入、札幌7棟目と札幌8棟目は別の札幌の投資家仲間の

方からの紹介で地元の仲介業者さんから購入、札幌10棟目(仮)は過去に管理を

お願いしていた管理会社さんの頃お付き合いしていた担当さんが転職先から持ってきた

案件を購入、という感じです。



そしてそれぞれの期間で融資をいただいている金融機関さんも大きく変わりました。

第一期はサラリーマンの属性を活かした広域対応可能な地銀さんで購入してましたが

第二期以降はその金融機関さんは完全に封印し、自分の足や友人からの紹介などで、

ご融資いただける金融機関さんを開拓しました。



第二期は個人として札幌を購入、第三期は仙台法人の札幌展開という色分けもできると

思います。仙台法人の方が、仙台と札幌の両方に支店がある金融機関さんを探せるので

優位性があると思いました。個人だと既存取引行さんと政府系金融機関さんくらいしか

遠隔の物件を購入する当てがない感じですから。



振り返ると、買い方や付き合い方は変わっているんだなと思います。

自分ではあまりそう思ったことはないですが、書き出してみるとわかるものですね。



さて、今回の金融機関さんのお話に戻ります。



札幌6棟目と札幌9棟目を販売いただいた仲介業者さんのお客様が、東京在住ながら

札幌に支店がある金融機関さんで融資を付けたという話でした。その時の立て付けが

「将来東京から札幌に移住する予定があることを客観的に示せれば融資可能」という

基準だった、ということを教えてくださったのです。



この金融機関さん、何回かお邪魔したことがあります。過去には案件を持ち込んで、

けっこう真面目に融資を検討してくださったこともありました。しかし、昨年からの

金融引き締めで「本店のあるエリアでしか不動産への融資ができなくなった」と聞いて

諦めていたのですが・・・また姿勢が変わったっぽい?



そもそも、ここの金融機関さんだったら、そんな小細工しなくても仙台法人の札幌支店で

検討してくださるはずです。過去はそうでした。あとは東京にも支店があるので、

たぶん個人でも検討してくださる余地はあるだろうと思っています。



開拓してみようかな?案件があればですが。

少なくともヒアリングはしてみてもいいのかもしれません。



札幌支店に行くか、東京の支店に行くか。札幌の支店だったら仙台法人でOKのはず。

何か案件が出てきたらぶつけてみようかなと思い始めました。



もうちょっと早く聞いていれば、前回の札幌出張の時にこちらの金融機関さんも

訪問ルートに入れたんだけどなあ。失敗した〜。



得られた情報を最大限活用して、できるだけのことはしたいと思います。

こんな時期だからこそ開拓は重要。素振りを常に忘れない姿勢で臨みたいと思います。



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