2017年08月18日

支店長との面談の結果は・・・。

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昨日の話の続きです。

支店長が話がある、と呼び出された私です。



ちょっと探りを入れてみたのですが、事前に何の用事かは教えてくれませんでした。

「何か準備すべき資料などありますか?」と聞いても「特に大丈夫です」と。

単に支店長に紹介したいだけ?なのか?ちょっと意図が分からず戸惑いました。

ちょうど運転資金否決の電話が来たところでしたし、借り換え相談も基本的には厳しいと

言われているし。果たしてなんだろうなーと。



強いて言えば、築古物件の融資相談の話が残っていますが、これもそんなに評価は

伸びないだろうなあと思うのです。そもそもこの金融機関さん、あんまり築古は

好きじゃないので、路線価で土地として評価したらそこまで金額は伸ばせないと

思うんですよねえ。そんな案件にわざわざ支店長が出てくるか?



・・・まさかの積金や定期のお願いか!?(汗)



まあでも支店長が出てきて話をしてくれるということ自体は悪いことじゃないので、

とりあえず想定問答はやめて、出たとこ勝負で攻めてみることにしました。



というわけで面談日。

支店長、意外と若めで恰幅が良く、それでいて腰は低いというあまり金融機関さんっぽい

印象のない方でした。その辺うろうろしてたら支店長とは思わないだろうなあ。。。



私の担当はいつもなら2名いらっしゃるのですが、1名の方は夏休み中ということで

もう一人の若い担当さんと支店長が出てきました。



そして支店長から出てきた提案は・・・



「東京4棟目の借り換えって検討できませんか?」



なんでも、謄本を見ると前の持主さんがそちらの金融機関さんで抵当をつけているから

金融機関さんとしての評価はOKのはずなので、それであれば頑張りたい、と。

「ひろ*さんが各行さんとの付き合いを大事にしているということは聞いておりますが

 そこを何とか検討いただけないでしょうか」というお話でした。



・・・えーっと、とてもありがたいお話なのですが、その物件「再建築不可」ですよ?



そう告げた時の支店長の「あちゃー」という顔が忘れられません^^;

「抵当がついてるからてっきり再建築可能だと思っていました」とのことでした。

一応、金融機関さん向け説明資料にも再建築不可である旨は書いておいたのですが、

もうちょっと目立つように書かないとダメですね・・・。



というわけで、先方の目論見は見事に不発に終わってしまいました。

なんか申し訳ない気分になりましたが、こればかりは私の責任じゃないですからね!?



さて、せっかくお邪魔したので、融資に関していろいろと聞いてみました。

基本的にはやっぱり耐用年数以内が理想で、耐用年数を超過していると頑張っても

10年がいいところになってしまうそうです。あとはそれをカバーするために

提携保証会社との商品を作っているので、築古ならそちらに振る感じになる、と。

保証料がかかるのがネックになります。



新築で2本目の住宅ローンとかありですか?と聞いてみたんですけど、いいともダメとも

言われませんでした。ただ、住宅ローンの場合は住民票はそちらに移してください、と。

今の家を賃貸に出して、賃貸併用住宅に住んだら今より住居費が減らせるんじゃないかと

いうことを考えている、けど今の家は売ると債務だけが残るからそこを考えると賃貸が

いいだろうと思っている、と話をしたところ、特に否定はされませんでした。



そういう手が使えるなら、まあもしかしたら新築で探すのもありなのかもしれません。

もうすぐ40歳にもなってしまうし、住宅ローンを長く引けるのは今だけ。それだったら

今のうちに住宅の住み替えを検討すべきかなと思った次第です。今の家、何も考えずに

戸建を買っちゃったけど、老後まで住むとしたら3階まで登るの大変だろうなあと。

それだったら1階全部自宅で2階を賃貸の平屋にした方が、先々考えたらいいですよね。



まあそんなこと言う前に、自分の人生設計をもうちょっと真面目に考える時間を作って

そのプランにあわせた住み替えをするべきですけど。目的と手段が入れ替わっている。

とりあえず順序が違うぞと自分を戒めてみます。



また微妙に話が逸れましたが、金融機関さんの思惑は外れたものの、こちらとしては

まだ私の持ち込む案件に積極的に対応してくれそうだという手ごたえがつかめたので

それはそれで無駄足ではなかったと思います。オッケーオッケー。結果オーライです。



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posted by ひろ* at 11:06 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月17日

やる気のある金融機関さんに運転資金を斡旋いただく。

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これまで関係が薄かった信組さんに、やる気のある担当さんが登場したという話を

先日書きましたが、そこのやる気がなかなかすごくていい感じです。



1件小口融資していただいた後、再び別の創業融資の小口商品で東京法人との取引が

できるといいのですが、と言うことでそれに適応する商品をご紹介いただきました。

民間の保証会社さんで、法人の創業支援と個人の運転資金の商品ということです。



せっかくやる気になってくれているんだし、あまり水は差すべきではないなと判断。

金利が勿体ないという意見もあるでしょうが、手元に資金を置いておくことも大事です。

万が一の時にお金があるかないかの差は大きいですから。金利は金融機関さんとの

既存取引という名の信用を買うための手数料、と考えればいいと私は思っています。



というわけで、そちらの申込書を書いて提出。審査がどうなるかは正直出してみないと

何とも言えませんが、と言われていたので、過剰な期待はしないで待とうと思いました。



そしてしばらく経って、その担当さんから「ごめんなさい、ダメでした」との連絡。

うん、まあそれはそれで仕方ないと思うので気にしなくていいですよ。積極的にご提案を

いただいたことに感謝しておりますから。



「他にも創業支援の商品があるので、今度はそちらを提案させてください」という

ありがたい言葉も出てきておりますので、引き続き期待したいと思います。



ただ、ここの金融機関さん、耐用年数の考え方が厳しくて、私が今東京で買っている

耐用年数超過の築古案件とかはあまり強くないのがね・・・。この間契約した築古の

木造物件の話
をしましたが「どうやって融資組み立てよう・・・」と難しそうな顔を

しておりましたし、借り換えに関しても耐用年数がネックで難しい、と。

せっかくのやる気をうまく活用できる案件がなかなか出てきてくれません^^;



築浅か新築で今の市況で「お、これは?」と思えるものはとても見つかる気がしないので

とりあえず小口のやつでつないでおいて、不動産価格が値下がりしてきたら活用する。

そんな作戦で行けばいいのかなと思っています。



そんな金融機関さんから、先日「当行の支店長と会って貰えませんか」という連絡が。

支店長が出てくるってことは、何か思惑があるのでしょう。日程調整して、この日なら

お会いできますとアポを取りました。そして先日行ってきたのですが・・・



明日に続く。



※引っ張りたいとかじゃなく、ここでブログ書く時間がなくなったのです・・・



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月05日

新規金融機関さん開拓に余念なし。

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いつどんな良い情報が出てきてもいいように、金融機関さんの開拓を地道に行ってます。

目下のところは東京より札幌の融資が弱いので、そちらを主に狙っております。



札幌の物件に関しては、今は仙台法人で購入していっております。東京在住の個人だと

どうしても選択肢が狭まってしまいます。札幌に住民票があれば選択肢はかなり

増えるのですが、さすがに居住実体がないのにそこまですることはできません。



そこで、仙台法人の出番です。仙台と札幌の両方に支店がある金融機関さんなら、

仙台法人での札幌物件取得に関してはエリアの問題は消えます。地方銀行さんで

いくつかそれを満たす金融機関さんがあるので、そういうところを活用して物件を

取得していく作戦でここまで動いておりました。



しかし、そんな金融機関さんって決して多くありません。一通り使い切ってしまえば

次の融資はまた難しくなる、を繰り返すことになります。そうすると、やっぱり次は

仙台には支店がなくて札幌にのみ支店があるところを開拓しなくてはなりません。

これがかなりハードルが高いのです。



例えば、札幌市内に支店がある信用金庫さんを狙うとします。

基本的に、信金さんの考え方は「地元企業に貢献する」ですから、遠方の会社が

融資してくださいと言っても、それは大木名分が立たないことになります。

だから、原則としてこのアプローチはNGと言われることになります。



それでも、たまに積極的な担当さんに当たることはありますので、そういうチャンスを

探す努力と、実際に出てきた時に融資できるようなロジックを組み立てておいて、

その機会を逃さないようにしています。



その一環として、札幌支店を設置したというのがありました。

これによって、とある仙台に支店がない金融機関さんは融資OKの判断をしていただき

札幌5棟目の取得につながったわけです。



今回、その札幌支店の在り方をさらに理由が付きやすいような形に変更しました。

この変更により、さらに2つほど金融機関さんが「話を聞く」と言ってくださるように

なりました。そして前回の札幌出張の時、その話を聞くといったところの片方の

金融機関さんと面談ということになりました。



担当者さんレベルでは、こちらの組み立てたスキームなら問題なく融資検討のテーブルに

乗ると思う、ということをおっしゃっておりました。しかも審査も割と許そうな感じの

ことを言っています。耐用年数超過でも融資するとか、景気がいい話をしておりました。



こうなると具体的な案件でどこまでやってくれるのか試したくなるのが人情というもの。

とりあえず、手元に情報があった新築をぶつけてみることにしました。そこまで良い

物件ではなかったのですが、やっぱりちゃんとした案件が目の前にないと、どこまで

融資が柔軟にできるかはわかりませんから・・・。



早速持ち帰って検討していただくことに。「必要になる資料を取りまとめて連絡します」

「前向きに検討します」と、いい感じのことを言っていたので期待しておりました。



しかし、1週間経っても連絡はなし・・・。うーんと思って連絡を取ってみたところ

特に追加資料を渡していないのに、既に本部とだいぶ交渉をしているところでした。

そして結果として「本店が北海道にないというケースが今までにない」ということで

本部からNGが出てしまった、と^^;



結構本格的にやる気で頑張ってくれていたようですが、金融機関さんは前例がないことは

嫌がるところがあるのは理解しています。まあ仕方ないです。担当さんレベルでは

取り上げてくれたわけだし、今後本部の姿勢が変わることもあるかもしれません。

何年か経ったらまたアプローチしてみようっと。



今後も懲りずに金融機関さんの開拓は続けていこうと思います。



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posted by ひろ* at 06:58 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月24日

特に相談していない金融機関さんからの突然の着信。

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なんか思わぬ金融機関さんから思わぬ内容で電話が来ました。



来週は東京好立地再建築不可の融資の関係でノンバンクさんをご訪問して本申込するのと

小口借入の金銭消費貸借契約&実行をするのとで、その準備の関係もあり、ちょいちょい

金融機関さんから電話を貰っています。仕事中はよほどの件でない限り出ないことに

しているので、昼休みのご飯を食べた後はひたすら電話という状態が続いています。



さらに、先日書いた再建築不可でもなんでもオッケーな融資商品に関しても、担当さんの

レベルでは「この内容ならおそらく問題ないでしょう」という話が出てくるくらいの

状況なので、それだったら不足分の費用の調達をしようかと片っ端からお付き合いのある

信金・信組さんに電話してみたり。



それに加えて、札幌の築古アパートの融資の件で金融機関さんから「本部から30年は

長すぎるんじゃないかと言われてしまいました・・・」という、その気にさせといて

勘弁してくれみたいな電話が来たりとかしてしまいますし。



その上、簡易宿泊所案件に関しても、金融機関さんが盛大な勘違いをしていたりとかで

電話でのやりとりが発生していたり(この担当さんがまた忙しいようで折り返しをしても

なかなか出てくれない・・・)。



まあとにかく、隙間時間があればすぐに電話に走るみたいな状態になっております^^;

ほんと、頼むからメールでやりとりさせてくれ!と言いたいです。



そんな電話ばかりのある日、いつものようにトイレに行く途中で着信のチェックをすると

唐突に札幌6棟目で融資してくださった金融機関さんからの着信があるのを発見。

あれれ?何も今相談していないけど、どうした?こないだ定期をしれっと貸越にしたのを

咎めにきたのだろうか(汗)



折り返すと、担当の方がいつものさわやかな感じで「お忙しいところすみません」と。

「お伺いしたいことがあってお電話をさせていただきました」というので、やっぱり

定期の件か!?と身構えました。



「仙台法人の売上の内訳について教えてほしいのですが・・・」



ほえ?なんだ急に?



質問の趣旨自体は、仙台法人の「その他売上」の金額が決して小さくないので、

その内容は何ですかという質問でした。その内容自体はきちんと説明をしまして

ご納得いただき、特に何か問題があったわけではなかったのですが・・・。



まだ個人でしか口座も開いていない、具体的な案件があるわけでもない仙台法人の

決算書をなぜ急にチェックし始めたのでしょうか?確かに札幌7棟目の審査のために

一通りの資料はお出ししたのですが、それにしたって唐突感があります。



考えられるのは、金融機関さんの顧客データベースに格付して登録しようとした、

でしょうか。見込み客も含め、決算書をもとにシステムに登録しているということは

業務として行っているようですので。私も某金融機関さんから「今回の案件で情報を

システムに登録したので、次からはもっと早いと思います」と言われたことがあります。

登録するときに格付をしているというのも聞いたことがあります。



今後、どこかで仙台法人と取引をしようと思ってくれている証拠なのかな?

そう考えると笑顔になります(単純)



銀行さん、思わぬところで動いてくれていました。

次は何か良い案件を持ち込めるようにしたいところです。



・・・全然違う悪い理由だったらどうしよう(汗)



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月22日

再建築不可に融資してくれる新たな金融機関さんが現れた。

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再建築不可でも融資をしてくれる可能性がある金融機関さんに当たっております。

うまくいけば、けっこう有望な選択肢になるかもしれません。



関東→札幌の大家会のメンバーからの情報で、某金融機関さんが再建築不可でも融資する

ローン商品を開発したらしいと伺いました。再建築不可は融資が出ないからこそ利回りが

高い状態で市場に出回っています。そして再建築不可に対して融資をするのは、私が

把握している限りでは某ノンバンクさんくらい。あと某信金さんも密かにそういう商品を

持っているという話を過去に聞きましたが、今はわかりません。



もし本当に再建築不可でも融資をしてくれるということであれば、かなり面白いです。

早速友人からその金融機関さんの問い合わせ先を聞き出し、いろいろとヒアリングを

してきました。概要は以下の通りです。



・1回の上限金額は1000万円、累計3000万円までが上限

・エリア不問、耐用年数超過OK、既存不適格OK、再建築不可OK、借地OK

・シェアハウス、店舗等通常だと難しいケースでも融資可能

・金利は5%前後

・年数は20年

・半年以内に購入した物件やリフォームであれば、後付けで融資OK(要領収書)

・フルローンはOK、オーバーローンはNG

・物件の修繕費などが一緒にある場合はそれに対しても融資OK

・基本は個人向け商品、法人は資産管理法人であることが明確であれば対応可能

 (自宅が法人住所/定款が不動産賃貸関連のみ/従業員はいない、など)

・法人の場合、代表者および実質的な経営者は連帯保証必須

・原則は購入物件に抵当権設定するが、相談次第で別物件の第二抵当などにもできるかも



ちょっと癖はあるけど、使いようによっては面白そうな商品だなと感じました。



再建築不可で有名なのは某ノンバンクさんと比較してみます。



【金利・期間】

某ノンバンクさんは基本3.9%で、30年まで貸してもらえる可能性があります。

今回の金融機関さんは基本が5%前後、期間は20年ですので、某ノンバンクさんの方が

条件は有利かと思います。



【金額・用途】

某ノンバンクさんは最大で物件価格の9割が限度ですが、今回の金融機関さんは

フルローンも可能なので、金額面では今回の金融機関さんに優位性があります。

また、資金使途も今回の金融機関さんはリフォームもOK、半年前にさかのぼって

修繕や購入の領収書があれば融資OKということですので、使いやすそうです。



【融資総額】

某ノンバンクさんは総額1億までだったと記憶しています。5000万を超えると

その先は金利が2.9%になるというメリットもあります。

他方、今回の金融機関さんは残念ながら上限が総額3000万までです。

1回につき最大1000万ということで、この点は微妙に劣ります。



【資産管理法人への対応】

某ノンバンクさんの方が緩めです。

私の東京法人は、本店住所と自宅の住所が異なり、定款にも不動産賃貸業だけでなく

太陽光発電やセミナー企画、保険代理店(将来的に入居者様の火災保険を自前で

契約できるように)など入れています。

この状態で、某ノンバンクさんは問題なく法人に融資をしてくれましたが、今回の

金融機関さんは「上席と相談します」と言っておりました。



さて、融資条件は聞きましたが、実際どの程度融資が出るのか?審査の緩さは?

ここ、大変気になるところですね。まあ今の東京に5%の金利を払ってでも買うべき

物件があるのか?という疑問はありますが、その素質がある素材は割と転がってます。



ちょうど手元に融資が付かなくて諦めようと思っていた再建築不可のシェアハウス転用を

前提とした戸建の案件がありましたので、こいつを持ち込んでみることにしました。

某ノンバンクさんとさんざんやり取りした挙句却下されたやつです(笑)



私の東京法人だと、上席との調整が必要ということでしたが、それでも法人で

申し込むことにしました。ダメなら最悪個人でやってもらえばいいかと思います。

審査は郵送で申込できますし、不足資料などあれば担当の方とメールでやりとりして

送付することもできます。面談とか特にしなくていいみたいで、割と楽チンです。



大まかな方向性は1週間もあれば出るみたいです。またこの件、レポート致します。

ただ、1000万の上限金額だけだと、全体の事業費の1/3くらいしか出ないので

これだけだと買えないんだよね〜・・・。他の資金を他の金融機関さんから引っ張って

対応しないといけないので、実際に購入できるかはまだ未知数です。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする