2018年05月18日

いつものねちっこさを発揮!金融機関突撃録。

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先日、でき婚の札幌8棟目の後すぐに出てきた案件(でき婚より条件が良かった)、

取引のある金融機関さんに持っていって、反応を見てみました。



持ち込んだのは、札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんと、仙台1棟目と

太陽光発電に融資してくださったメインバンクさんの2行です。私の中ではこの2行が

主要取引行というイメージです。



GW頃ですが、決算報告をするついでに(?)これらの金融機関さんに今回いただいた

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/459149556.html

物件情報を持ち込んでみました。決算書もいい感じに黒字になったので、業容拡大の為に

追加のご融資をご検討ください、という感じの立てつけです。



まずはメインバンクさんに持ち込んでみました。ここは支店長が変わったり本部の姿勢が

変わったりして、前は札幌でもやると言っていたのに、すっかり札幌への融資は消極的に

なってしまいました。近ければ頑張るのですが・・・みたいなことを言うんですけど、

実際に近くの案件を持っていっても、頭金がどうとか融資年数がどうとかでなかなか

実行に結び付きません。



せっかちな義母は「どうせ融資してくれないんだから、行くの止めよう」とか平気で

言い出しますが、かつてはイケイケでいろいろな融資を検討してくれたわけですし、

いつ姿勢が戻るかわからないのだから、じっくりお付き合いをすべきだろうと私は

思っています。ですので、決算報告もしますし、新規案件も一番最初に持ち込みます。



でもやっぱり、今も融資姿勢は変わらず、遠方は辛いということで蹴られました。

まあ仕方ないですね。次行きましょう。



続いて持っていった本命の札幌7棟目に融資してくれた金融機関さん。

正直、こちらもあまり良い手ごたえではなかったです。ペースが早いんじゃないかと

いうところと、耐用年数的にあまり長期の融資が組めないという2点が気になる、と。



「じっくり拝見して返答します」と言ってくれたので、どうかな〜とやや期待をして

待ってみましたが、なかなか返事がきません。うーん、やっぱり期待薄なのかな。



1週間ちょっと待ったところで、こちらから確認の電話をしてみました。

仲介業者さんにも状況確認されたので、つついてみようと考えた次第でした。



お電話してみたところ、まだ検討中とのこと。ただやっぱりネックになるのは耐用年数と

仙台法人のペースの早さだそうです。なんか同じこと言ってるから、あまり検討は

進んでいないんだろうなあと想像。そうなるとあまり期待はできません。



この辺で見切りをつけて、今は取引はないけど過去に検討して貰った金融機関さんにも

久々に水を向けてみることにしました。



可能性があるのは2行。片方は昨年末までは札幌OKだったのが、今年に入ってから

新規の遠隔地は厳しいという話になってしまいました。もう1行は前回コンタクト時に

慎重な姿勢を見せられたため、その後あまりコンタクトを取っておりませんでしたが

エリア的には札幌には強いと思われるので、はまればもしかしたら・・・です。



遠隔地が厳しくなった方の金融機関さんにお電話しましたところ、当時の担当さんは

まだいらっしゃいました。そして融資姿勢は相変わらずということなので、即断念。



もう1行に電話したところ、当時の担当の方は異動されておりました。

一応、仙台法人の存在自体は引き継がれていたようですが、詳細についてはあまり

引き継がれていなかった模様です。以前出した分も含め、決算書3期分出してと

要求されましたので、物件資料と共に提出することにしました。



こちらの金融機関さん、最近は渋いという話しか聞いていないので、過剰な期待は

禁物ですが・・・もし当たれば大きいので、まずはちゃんと情報を出して対応が

できるかを聞いてみたいと思います。



ここがダメなら、次はいよいよ高金利の金融機関さんに行くかな〜・・・

隠し玉はいくつかあるのです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月03日

金融機関さんに決算報告と当方の希望を伝える。

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GWの谷間にあたる日、仙台法人の取引行さんに決算の報告をすると共に当方としての

今後の支援内容についての希望を提示してまいりました。



昨日のブログの最後にちょこっと書いた通り、仙台法人の決算報告と事業への協力の

お願いをしに、メインバンクさんとサブバンクさんをご訪問してまいりました。



まずはメインバンクさん。こちらは担当の方がご対応をしてくださいました。

決算書を見ての感想は、良い形で事業が成長しているのがわかる決算書だと言うことで

評価をいただきました。同時に、その成長に対してメインバンクとして支援ができて

いないことを営業店としては悔しく思うし、申し訳ないです、とも。上の方針が

ある以上仕方のないこととは思いますが、やっぱり支援が浅いということは先方も

感じているようです。



決算書以外に、現時点でのレントロールと太陽光発電の前期と前々期の成績を比較する

資料を持参して、賃貸物件の稼働率の高さと太陽光の安定度合いを説明してきました。

そして札幌の新規案件のご紹介と可能であれば融資付けを依頼したい旨を話しました。



正直、ここまでの雰囲気からメインバンクさんとしてこの案件を支援するのは難しいと

予想していましたが、やっぱり担当の方の表情を見る限りは厳しそうだなという

印象を持ちました。札幌にも支店があるんだから、札幌の物件に支援してくれたって

いいじゃないの、と思うのですが・・・本部の方針で厳しいとのことです。



先方からその回答を聞き出した上で、結果としてこの物件はサブバンクさんにも同時に

情報を提示することになると宣言して、そこから更に踏み込んだ会話をしてきました。

昨年、別の金融機関さんで、新規案件+仙台1棟目を抱き合わせで対応できないか、

という相談を受けたので、今回サブバンクさんにこの案件を持ち込んだ場合に同様の

提案がある可能性も否定できません、というお話です。そして、私としてはあまり

そういうことはしたくないので、可能であれば金利の引き下げを検討いただきたい、と。



仙台1棟目は2012年の金利水準なので、あまり金利は安くありません。

金利が高い原因は、当時私が10年固定を選んだというところもありますが・・・。

(メインバンクさんからは5年を勧められたんですよねえ)



自分が選んだことは棚に上げての話になるのですが、この金利だと他行の担当者さんも

借り換えしませんかと言ってくる可能性は高いので、メインバンクさんとして借り換えを

防止するために少し金利をご検討いただけないか、と。



また、太陽光に関しては、キャッシュフローの半分以上を保証料に食われています。

そこが大きくマイナスなので、何とかならないかという相談も改めてした次第です。



担当の方としては「こういう形で話を持ってきていただけるだけでもありがたいです」と

言っておりました。何も予告されずに、全て決まった後で「返済するから」とだけ

言われてしまうのが一番きついそうです。対抗のしようがないから、と。



私も、できれば他行さんへの借り換えはしたくない、登記のお金もかかるしここまでの

関係が崩れてしまう、でもメインバンクさんとの新規の取引が3年くらいできていない

状況を考えると、ここいらで何かしらご支援をいただきたい気持ちはあるので、

何かしらご検討いただきたい、というところを表明しまして、メインバンクさんにて

対応の検討を持ち帰っていただきました。



あんまり金利交渉って好きじゃないんですけど、積極的に事業にご支援いただけない

状況になるのであれば、そこはそういった話をするのも致し方ないのかなと考えます。

先方にとっても、積極的なところに残高を肩代わりされるよりはマシでしょうし。



そんな形で、メインバンクさんとの打ち合わせが完了した後、サブバンクさんに移動して

こちらにも決算報告をさせていただきました。



担当の方が2名いらっしゃるのですが、1名は4月から異動になってしまったとのこと。

義母が「どちらに移動されたんですか?」と何気なく聞いたら「東京に出向です」と。

どうやら優秀すぎて本部に引っ張られることになったみたいで、メガバンクさんに1年

修行に出されたようです。そうかー、まあ確かに優秀な方だったので、納得です。

出来れば本部の審査担当になっていただき、うちの法人の融資を優遇してほしい(笑)



後任のご担当の方ともご挨拶させていただき、早速決算報告させていただきました。

BSとPLをみながら電卓をたたく行員さん。何を見ているのか気になりますが、

そこはおとなしく見てるだけにしました。レントロールもけっこうじっくりご覧に

なっており、きちんとしているなあという印象を抱いた次第です。



千葉1棟目のテラスハウスに関しては、担当の方から「仙台法人さんとしては

大きな物件を購入していくコンセプトでしたよね」と突っ込まれてドキッとしました。

千葉1棟目、仙台法人のコンセプトと確かに異なるんですよ。東北〜北海道地域で

金融機関さんに受けがいい物件を購入する、というのが仙台法人の方針です。

耐用年数超過の関東のテラスハウスは違和感を持たれても仕方ないと思います。



なかなか鋭いなあと思いながら、公庫さんの融資枠の関係でそろそろ何か持ち込まないと

いけない時期だったので、減価償却狙いで購入しました、という回答をしておきました。

金額も小さいですし、ということで。



ひとしきり見ていただいた後、札幌の新規案件のご検討を依頼しました。

平成初期築なので普通にやれば融資年数が20年前後にしかならないと思うのですが

そこを何とか25年出してほしい、と。減価償却の年数は平成初期築だと25年前後に

なるので、それに合わせて25年融資となると減価償却と融資のバランスが取れる、

この年式だと再販が難しく持ち切りになるから、最後まで安心して持ち切れるように

バランスをとった形で取り組みたい、大規模修繕も前の売主さんが対応しているので

経済耐用年数の観点では25年融資でも問題はない認識、ということを伝えました。



基本は法定耐用年数の範囲なんですよね〜、という雰囲気を醸し出しておりましたが

「まずは物件資料を見てみます」という感じで、一旦はボールを受けていただきました。

とはいえ「ペース早くないですかねえ」と言いたげな感じの顔もしておりましたので、

ちょっと難しいかな?元来、不動産融資に積極的な金融機関さんではないようですし。



そんなことを思っていたら、義母が横から「5月に審査して6月に実行なら丸1年よね」

とぶち込んできました。おお、そうきたか!担当の方も苦笑いです。



その後、サブバンクさんとのなれそめ(太陽光発電の融資付けのために1度飛び込みで

資料を持ち込んでいます)を流れの中でしたところ、その当時の担当の方が、4月から

新担当になった方の元の上司だったという話で盛り上がりました。その後彼は異動して

支店長をやっているそうです。なんか物腰柔らかい方で仕事はできそうだなあという

印象でしたが、支店長とは素晴らしい。そういえばメインバンクさんで最初に融資を

つけてくださった方も、今は高級住宅街で支店長をされているという噂を聞きました。

うちの法人で頑張ってくれた方、結構出世してる気がする(笑)



今の時点で蒔ける種は一通り蒔いてきたつもりです。

さて、この種はちゃんと発芽するか?引き続き追いかけたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月06日

支店長独り占め!金融機関さん主催のセミナー&懇親会に足を運ぶ。

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現在11位です。昨日は電車が止まって1時間立ち往生。まいりました。

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昨日は午後から少し会社をお休みさせていただき、取引行さんが誘ってくださった

地域の金融機関が主宰するセミナーと懇親会に参加してきました。



この話についてお声がかかったのが1〜2ヶ月前のこと。今期になって担当が変わり

積極姿勢に転じた金融機関さんがおります。その担当の方から、こんなセミナーが

あるけど、よかったら参加しませんか、ということをお声がけいただきました。



せっかくの金融機関さんからのお誘いなので、乗らない手はないと思います。

恐らく、こういう集まりには支店長とかの偉い人も現れるはず。そこで話をして、

新たな案件の融資につなげていくことができれば万々歳です。

しかもサラリーマンのお仕事との兼ね合いをつけやすそうな日だったので、これはきっと

参加しろと神が言っているに違いない、と(笑)



というわけで参加してきましたよ、セミナー。地域の金融機関さんが協同で開催している

セミナー&懇親会でしたが、不動産投資セミナーのように、だいたいどのセミナーに

参加しても誰か知り合いがいるというものとは全然違い、基本的に知っている人は

いない、しかも中小企業の社長さん向けのセミナーです。果たして私のような従業員も

雇っていない零細サラリーマン大家が参加して良いのか?

そんな不安もちょっと心に抱きながら、セミナー会場に遅刻して到着しました。

(結局仕事の切りが悪くて抜け出すのに時間がかかると言う・・・)



セミナーは中小零細企業向けで、保証協会の方による保証協会の紹介や使い方の話と

警視庁の方のサイバーセキュリティについてのお話の2本立てでした。一番聞きたかった

保証協会のお話は参加が遅れたので聞けずじまい。サイバーセキュリティの話は

サラリーマンの仕事である程度知っている内容ばかりだったので、まあこんなもんかと

思うにとどまりました。



そして懇親会。取引行の支店長さんに案内されて、そこの支店の取引先の方が多く

集まっているテーブルに案内されました。そして他の金融機関さんの大口取引先さんと

思しき方の乾杯のご発声。あ、あの人うちのメインバンクさんの大口取引先みたいです。

メインバンクさんは誘ってくれなかったなあ(遠い目)。



さて、誰も知ってる人はいないし、隣近所にリフォーム屋さんや工務店さんがいれば

ラッキーだけど、そんな雰囲気もないし。とりあえず立食パーティーなので何か

ご飯でも食べようか・・・あれ?誰かこっちに近づいてくるぞ?



「ひろ*さん、いらっしゃってたのですね」



あー、メインバンクさんが「うちの司法書士の先生使ってください」と言っていつも

提案してきてくださる司法書士の先生じゃないですか。先生もいらしてたのですね。

なんかこう、信金さんや信組さんならではの地域密着な雰囲気を感じる一コマでした。

しばし雑談。知ってる人がいてちょっと心強かったです。



しばらくしたら、先生は別の支店長に相談があると連れ去られたので、声をかけて

いただいた取引支店の支店長を目で探します。あ、別のお客様のところにいるな。

様子を見て声をかけよう・・・と思ったら、メインバンクの本店支店長さんから急に

声をかけられました。そして取引先の社長を紹介され、その方としばし雑談。



恐らくこの支店長さん、私が取引先だとは気づいておらず、なんとなく誰とも話してない

人を見つけて、そういう人同士を紹介して手持ち無沙汰にならないよう配慮してくれて

いたのだろうと思います。さすがに気が回るなあ。そしてこういうのが地域密着型の

金融機関さんの面白いところなのだろうと思いました。



さて、その方と話しているうちに、支店長が戻ってきて声をかけてくださいましたので

しばし会話しました。どうやら今回私に声をかけてくださったのは、新規取引先の

件数ノルマがあるため、東京法人と何か融資取引をしたいという趣旨だったようです。



「何か購入予定とか、法人名義の物件の修繕とか、資金需要ありませんか?」

といきなり言われても、東京法人は2棟しか持ってないし、購入予定もないし・・・。

築古も融資してくれる金融機関さんならネタはありますけど、ここは耐用年数をきっちり

見る方針なので、私にとってはやや使いづらい金融機関さんなのです。

程よい土地に木造新築とか、そういうパターンならあるかもしれないですが、手元には

そんな都合のいい案件はありません。



運転資金だと業種が不動産賃貸業なので保証協会の審査が通りにくいし、無担保なら

やっぱり修繕がいいですよねえ・・・。



あ、そうだ。1つだけあるじゃない、修繕が必要な物件。東京だから厳しいと思うので

ダメ元で聞きますけど、富山1棟目は今まさに修繕が必要な状態です。今まさに

見積を取っている最中ですけど、こいつにお金を貸すというのは如何?



「なるほど、物件が富山でも会社が東京なら可能性はあるので、協会に聞いてみます」

ほー、そんなノリでいいのか!それでいいなら是非お願いします。あまり期待しないで

待ってます。無駄に借りても仕方がないけど、ある程度の年数引っ張れるなら借りても

いいんじゃないかと思うんですよね。手元資金を厚くすることは大事なことです。



というわけで、来週近況の報告も兼ねてこの金融機関さんにお邪魔することにしました。

都内の新築とかがうまくあれば、この金融機関さん使えそうなんだけどなあ。

利回り星人なのでどうしても利回り低いとドキドキしてしまいます。

ともあれ、やる気があるうちに借りておこうということで、突撃します!



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月02日

「1週間くらい支払遅れても問題ないです」と豪語するメインバンクさんと打ち合わせ。

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先日ですが、東京のメインとなる信組さんのところで軽く打ち合わせました。



信組さんには、東京2棟目の借り換えまでは前任の方が担当されたのですが、

その担当の方が異動になってしまいました。その後、新任の方が家まで挨拶に

来てくださったようですが、残念ながら最近また出張族をやっている私なので

お会いすることはできず。



こちらも持参しなくてはならない書類がありましたので、出張のない日に挨拶に

行きたかったのですが、何かしら行かなくてはならないところができてしまい、

お邪魔することができずじまいでした。



今週、ようやくちょっとだけ時間が取れそうになったので、急遽にはなりましたが

アポを取ってお会いすることになりました。


先方は今回の異動に巻き込まれていない顔見知りの融資担当の方と、新任で来てくれた

担当の方の2名で登場。新任の担当さんは、すごく切れる感じではなかったですが、

誠実そうな雰囲気を出す若い方でした。



こちらが出したかった資料(東京2棟目の小口借入の完済を示す書類)を提出し、

これで全部必要な書類は出しましたよねと確認。すると融資担当の方はこう言いました。

「団信の書類はまだでしょうか?」



えっと、団信の書類は前に提出した書類の中に含んでいたと思うので、当方としては

もう提出済みの認識なんですけど・・・とお伝えしたら、恐縮した感じで「こちらで

引継書類を確認します」と。その後会話していてわかったのですが、どうも引継書類の

整理がまだできていないみたい模様です^^;

道理で電話口で「原本の書類も預けてあるから本日受け取れればと思う」と言った時

「できる限りそうします」と歯切れが悪い回答になっていたわけだ。



結局、あとで確認して不足の書類があればまたお願いします、ということになりました。

まあもう借り換え自体は済んでいるから、手続きさえ済めば問題は特にないでしょう。



そういえば、私、恥ずかしながら今月の支払を1週間ほど遅らせてしまったのです。

サラリーマンの仕事が超バタバタで気持ちに余裕がなく、口座にお金を入れる際に

これまで借りていた東京3棟目と東京5棟目の分の返済資金の分だけ普段の習慣で

入れてしまい、借り換えしたばかりの東京2棟目の支払の金額をすっかり忘れてました。

気が付いたのが1週間後。大慌てで入金して引落をしていただきました。



この件、ちょうどよかったので直接謝罪し、次の融資審査に影響がないかを懸念してると

伝えたのですが、先方の回答は・・・



「うちはあのくらいの遅れだったら何の問題にもなりませんよ」



なんという寛大さ(笑)

信組さんのこういう寛大さ、好きです。



融資姿勢の変化について尋ねた際も、そんなに変わっていない雰囲気を受けました。

「金融庁より、本部の説得の方がよほど大変です」なんて言ってましたので、今後もまだ

融資案件に取り組んでいただけるものと思います。



そういえば、うちの管理会社さんから、東京23区で利回り10%超のRCの売り物件が

出たよと言われましたが、たぶんこの話もここに持ち込んだら融資つくんだろうなあ。

部屋の面積が狭く競争力に不安があること(でもBT別だから無しではないと思います)

耐用年数があと14年しか残っていないので、出口を考えると不安しか残らないことを

考慮してスルーしましたが、たぶんこの信組さんなら25年はつけてくれるでしょう。

手を挙げても良かったかのだろうか。うーん(悩)



新任の方にも当方がやっていることを伝えることが出来たので、短い時間ながらも

有意義であったと思います。何か良い案件があれば持ち込みます!



というわけで、遅刻しそうなので手短に終了。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月08日

融資の引き締めを破談で感じる今日この頃。

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融資のハードルが徐々に上がっていることを感じている今日この頃であります。



先日のブログでちらっと書いた札幌の新築利回り8%オーバーの案件についてです。

基本的には買わないスタンスなのですが、金融機関さんの融資情勢は刻一刻と

変化しているので、そこについていくためには定期的に案件を持ち込むことが肝要と

思っております。



その観点から、今回いただいた案件に関しても脈がありそうな金融機関さんに対して

持ち込んでみた方がいいだろうと考えました。



札幌の新築を購入するのに適切なのは、仙台法人でお付き合いしていて札幌に支店がある

いくつかの金融機関さんとなります。4行くらい候補はあるのですが、今回はその中でも

3ヶ月くらい前に札幌の物件に融資できるよと言っていた都銀さんに軽く声をかけて

融資姿勢の状況をヒアリングすることにしました。



担当の方に電話して、こんな案件あるんですよと簡単に概要を説明。この間持ち込んだ

案件より小ぶりですが、新築なので評価しやすいのではないかと期待していました。

ただ、駅から徒歩13分は遠すぎるからなあ。引っかかるとしたらそこかなあ。



「距離の問題がありますね」



あ、やっぱり。駅から遠いですもんね、これ。



「いえ、駅からの距離ではなくて支店からの距離です」



な・・・なんだと!?



え、距離?と面喰う私に、担当の方は説明をしてくださりました。融資に関して

もう一段厳しくなる通達が上からあったようで、取引視点からの距離が遠い案件は

審査が厳しくなってしまったということです。



東京の支店も同様なのかはわかりません。都内の支店なら全国への融資に慣れているし

そういうニーズが大きいだろうから、話は変わるのかもしれません。しかし少なくとも

仙台の某都銀さんはそういうことを仰っておりました・・・。



あと、新規取引先にもやや厳しくなったみたいです。前回借りることができていれば

ちょっと違ったのかもしれないんですけどねえ。うーん、残念。



ただ、まったくダメになったわけではなさそうなので、あの手この手で勝率の雰囲気を

聞いてみました。名言はしてくれませんでしたが、たぶん勝率3割くらいだろうなと。

うーむ、ほんの数ヶ月でこれだけ姿勢が変わるとはねー。



ま、融資姿勢がコロコロ変わるのは仕方ないです。逆に緩くなるケースだってあると

思いますから、そういう時を狙っていくしかないでしょう。



他の3行についても、同様に調査をしてみようと思います。



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