2017年03月07日

札幌築古RCはNGで断念、住民票がそんなに偉いのか!?

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札幌築古RC、最終的に融資が得られず断念しました。

きっと天から買っちゃダメって言われているのでしょう。残念ですが諦めました。



けっこう大きめなRCの築古物件で、耐用年数は残り10年ちょっとでした。

ファミリー間取りで駅から近く、土地も大きいという点に魅力を感じておりました。



耐用年数を超過して融資を引くことに対しては、そこまで厳しいと思ってなかったです。

メインバンクさんもやる気を見せてくれていたし、札幌6棟目も耐用年数を超過して

融資をつけてくれたところがあったわけですから。利回りも高いし、それなりに

何とかなるだろうと思ってやっていた次第です。



しかし、メインバンクさんからはかなり引っ張った挙句に梯子を外されてしまい

(悪気があったわけではなく、本当に何とか頑張ろうと努力してくれた結果だったから

 そのことには不満はありません)、一気に苦しい展開に。その後もいくつか

当たってみた
ものの、いずれもあまり良い返事は得られません



東京の案件だと、信金さんや信組さんで耐用年数を超過した融資を汲んでもらったり

できるのですが、札幌だとそれがなかなか難しいのです。できなくもない金融機関さんは

いくつか把握しているのですが、今回の案件に関してはうまくはまりませんでした。

初回なので自己資金最低2割とか、前面道路が狭いから資産価値が云々とか、前回の

購入からそんなに期間が空いていないからとか・・・。



いろいろと友人のつてを頼り、札幌は支店だけという状態で、話を聞いてくださる

金融機関さんがないかあたってみたこともあります。しかし、信金さんや信組さんは

ちょっと厳しい感じ。某金融機関さんで制度融資の枠内で金額が小さければ、築古でも

挑戦しますよと言ってくれたところはありますが、今回の築古RCはロットが大きすぎて

そこだと対応しきれないということになってしまいました。



耐用年数を超過しようとすると、やはり信金さんや信組さんのような小さいところに

アタックしていく必要があります。しかし、そういったところは地域貢献を社是として

動いているわけですから、遠方から来た人に対して融資をするなどという離れ業には

なかなか対応してくれません。住民票があれば取り組めるのですが、という声は

割とあちこちで聞きました。



とある友人の投資家さんは、住民票を実家に置きっぱなしにしているそうです。

そのため、ご自身が住んでいるのは東京なのだけど、実家のある地域の信金さんとの

お付き合いをすることができているとか。そういうの聞くと、やっぱり住民票って

大事なんだなあと思います。



じゃあ気軽に住民票移しちゃって融資引いてみる?なんてことも頭をよぎりますが

今住んでいる区の制度融資も使っているので、なかなかそういうわけにもいきません。

行政ルール上、住んでいるところに住民票を移すのは義務になっておりますので、

あまり大っぴらに「住んでないところに住民票移しちゃいました!」と言うのもねえ。



住民票がそこにないと不便なのは、役所との手続き関係が全部住民票をおいている

地域になることでしょうか。印鑑証明ひとつ取るにしても大変です。昔、実の母は

私が一人暮らしで親元を離れた時も「住民票を汚す必要はない」と、実家に置いたままに

させられていました。そのせいで運転免許の試験を受けるために実家まで戻ったことが

あります。あれは面倒くさかった・・・。



でも、実際に2拠点生活とかしている人は、どちらか片方にしか住民票はおけないわけで

そのような実態があり、しょっちゅう行くから別に問題ないよというなら、物件を

購入したい地域に住民票を移すというのもありなのかもしれません。



その場合、今お付き合いしている現住所の金融機関さんとの関係はどうなるの?

という点が気がかりですが、一度口座を開いてしまえば、その後そのことに気付くのは

次の融資を受ける時(印鑑証明がなぜか自治体違いになっている、とかで)です。

それが原因で貸しはがしということもないでしょうし、まあどうとでもなりそうな

気はしております。



サラリーマンしている間は、あまり気軽に住民票を移すことはしたくないのですが

サラリーマンを辞めたら札幌と東京の2拠点生活はありだと思います。その時は

住民票は札幌に置いちゃうという手もありますね。東京は法人で購入していき、

代表は嫁ちゃんなのでそのまま東京に住民票をおいてもらえば・・・美味しいとこを

取れるような気もします。



読者の皆様の中で、住民票を移したりして融資を狙ったことのあるつわものの方が

もしいらっしゃれば、移すことによるデメリットがどれだけあるのか、参考までに

教えていただけると嬉しいです。



またよさそうな物件を探して頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月04日

金融機関さんと深い関係を作るためにしていること。

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小さな金融機関さんと、地道な関係づくりを行っております。



3月に決済することが決まっている札幌1棟目の売却にあわせて、札幌に行ってこようと

予定を調整しております。ほとんど決済に顔を出したことがない私なのですが、今回は

長年お世話になった札幌1棟目ということもありますし、仲介業者さんには札幌6棟目の

購入でもお世話になったということも勘案し、顔を出すことにしました。



どうせ平日に行くなら、現在取引している金融機関さんとの親睦も深めたいところです。

そう考えて、当日の行動予定を組むことにしました。



まず、札幌4棟目と札幌6棟目を融資していただいている金融機関さんです。

ここはまだまだ取引を拡大していきたい金融機関さんです。個人として札幌の物件に

融資してくれる貴重なところであると共に、仙台法人が新規に取引できそうなので

その両面から攻めていくことができると思っております。金利が安くないのは難点ですが

非力な私としては、大事にしなくてはならない金融機関さんです



先日、札幌6棟目の決済の時に、決して強要とか融資条件ではないのですが、今後

融資以外の取引もぜひ検討してほしいということを仰っておりました。その意図を汲んで

売却益の一部を定期預金にすることにしました。預金ノルマもあるでしょうから・・・。

担当さんに電話してその旨連絡すると、大変喜んでくださいました。



裏話的なところで言うと、本当は別の金融商品とかをお願いしたかったらしいのです。

そっちのノルマの方がきついのと、本部からの評価が高いのでしょう。たぶんですが

カードローンとかそういうものだと思われます。しかし、私が札幌に住民票がないため、

本部側が札幌の支店が地元にいない人にそういった商品を勧めるのはいかがなものかと

難色を示したらしく、預金取引に落ち着いた、ということみたいです。



この辺は同じ支店さんで取引している友人とか、前任の行員さんの話からの類推につき

あまり詳細なことは覚えていない&そもそも多少事実誤認もあるかもしれない、という

ことでご容赦ください。



それから、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さんともコンタクトを取りました。

こちらは3月末をもって現在の担当さんが退職されることが確定しているという事情も

ありまして、退職前にご挨拶に行かなくてはと思っていたというのもありました。



こちらは先ほどの金融機関さんに比べてさらに小さいところですので、積金などをすると

喜んでもらえることは知っています。ですので、家賃収入の一部を積金として口座に

残すということ自体はとても喜んでもらえました。



あわせて、両方の金融機関さんに、取引行を開拓したいと言っている友人をご紹介。

別にそのこと自体が私に利益を生むわけではないのですが、金融機関さんに対して

「この人にはお世話になった」と思われることが大事なのだと思います。それはいずれ

別の形で私のところに返ってくるに違いない、と。



金融機関さんとの付き合い方のコツとして、金融機関さんの規模によって、先方に

喜んでもらえる取引というのは変わってくる、というものがあります。



メガバンクさんや地銀さんだと、投資信託などの金融商品を購入する方が関係を作れる。

買うことで担当が固まるので、あとは融資についてその人と相談していけばよい。

市中調達金利が低いため、預金はそれほどほしいわけではない。



信金さんや信組さんだと、積金や定期預金が有効。特に積金は継続的な関係が作れる。

投資信託などの販売にはそれほど積極的ではない。市長調達金利が高いので、預金で

貸付の原資を作っている。そのため、借りたいならまず預けることが大事。



このノウハウを教えてくれたのは、元メガバンカーの先輩大家さん、ジェービルこと

岡本公男さん
でした。何かの勉強会でそういうことをお話されていたので、実際に

意識して会話してみたところ、確かに地銀さんクラスは投資信託やカードローンなど

預金以外の取引を求めることが多く、信金さんや信組さんは定期預金や積金などお金を

預ける行為を大変喜んでくれました。



私が得意なのは信金さんや信組さんといった小さいところですから、取引したいと

思ったところには必ず積金をするようにしています。小さなところから始めて、

徐々に拡大する。そんな流れで進めています。



この間事業計画書勉強会をやった時も「ひろ*さんの事業計画書は小さいところには

有効だと思う」「メガだと金融資産とかそっちを重視されるから、細かく書いても

定量評価をひっくり返すほどの定性評価はしてもらえない」という旨のご意見を

いただきました。言われてみればそうかもなー、と自分でも思った次第です。



小さい金融機関さんと良好な関係を作りながら、難易度が高くて収益性のある物件を

購入していくのがこれまでのスタイルでした。このやり方、どうしても大きな物件は

購入できないため、小さいものをちまちまと買い増していく形になります。収益が

爆発的に増えるわけでもない、歩みが遅い、売り相場の時に売れない、といった点が

難点ではありますが、持ち続けて困るものは買ってないつもりです。



なんかこう、話が脱線しまくってますが、とにかく金融機関さんとのおつきあいは

この商売の生命線です。しっかり関係を作っていくようにしたいと思います。



最後に、本文中に出てきたジェービルこと岡本公男さんが新刊を発売なさいました。








ご本人曰く「初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を

進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方や

ロジックなど他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも

参考になる内容です。」という説明をいただきました。

今しがた、上の方に書いたようなお話も、もしかしたら書いてあるかもしれませんね。



確定申告前であまり時間的余裕がないため、拝読するのは少し遅くなるかもしれませんが

必ず読ませていただきます。楽しみです!



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posted by ひろ* at 10:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月21日

仙台法人で札幌物件に融資検討可能な金融機関さんの開拓。

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札幌1棟目の売却に向け、報告ネットさんの巡回報告契約の解約、フリースタイルさん

定期清掃の解約などの事務手続きを粛々と進めております。借入している金融機関さんに

手続用の書類も送りました。いつ頃決済できるか、日程を今日確認したいと思います。



札幌4棟目の買付の状況も先週時点で確認した際には、買主さんは残念ながら1行NGで

(担保評価額が不足しているということでした)もう2行新たに持ち込んだということ。

うち1行については、仲介業者さんもフォローに入って、猛烈に銀行の方をプッシュ中と

おっしゃってました。手ごたえはありそうだとのこと。

こちらもうまくいけばいいなと思う次第です。



これまでの思い出がよみがえり、なんだかさみしくなるような気がしますが・・・

春に向けて出会いと別れの季節だから仕方ない、ということなのかも。



別れの方は良いとして、出会いの方の目途は相変わらず立っておりません(−−;

関東圏中古RCも札幌築古RCも、昨日は連絡は特になし。やったことといえば、

関東圏中古RCで新規に打診した金融機関さんに追加資料を送付したことと、

札幌築古RCに対応してもらえるかもしれない金融機関さんとコンタクトを取ったこと、

という2点がありましたが、あまり良い結果には結びつきませんでした。



札幌築古RCにつながるかもしれない金融機関さんは、例によって投資家仲間の方からの

ご紹介でした。その方がお付き合いのある金融機関さんと会話する機会があり、

私のことを話したところ、内容次第では対応できるかもしれないという話になりまして

ご紹介していただいた次第です。



今回融資を打診している仙台法人の状況としては、仙台に本店、札幌に支店があります。

札幌支店もちゃんと部屋を借りて登記しており、人が常駐しているわけではないけど

事前にアポを取って貰えれば、その支店に人を派遣して打ち合わせも可能な状況と

説明しております。ただし、札幌に役員もしくはそれに準ずる関係者はおりません。

(一応、ビジネスパートナーが現地にいない分のフォローをしてくれるという説明を

 金融機関さん向けにはしております)



それなりに肉付けして実態があるような形での説明をしている(勿論、嘘がない範囲で)

というのもあると思うのですが、仙台に支店がない札幌の金融機関さんでも、ごくたまに

こうして対応してくれるところがあるんですよねえ。普通であれば、経営者や役員が

札幌に住民票がない時点ではねられることになるんですけど、例外もあるという。

その例外に助けられ、札幌5棟目を購入することができました。今も無風状態で

満室で回っている素敵な子です。



今回もそんな感じの法人に融資してくれるところってないかしら、と札幌在住の友人に

聞いたところ、たまたま決済で今度使う金融機関さんがあるから聞いてみるよという

お話をしていただき、首尾よくアポを取ることができました。



お電話で案件の概要を話して、いろいろと検討しました。担当の方はとても前向きで

やれるならできるだけやりたいという気持ちを持ってくれていたようですが、今回の

案件だとロットが大きすぎるため、どう頑張っても本部決済になってしまう、と。

本部決済の場合は耐用年数範囲内でしか見ることができないということになるため、

ちょっと難しいという結論になってしまいました。



支店長決済で済むくらいの金額であれば、耐用年数を超過していても、土地資産を持つ、

という理由付けで決済することはできるので、もう少し小さめの案件であれば検討は

可能だということを助言いただきました。こういうことを話してくれる担当の方って

融通が利いて好きです。助かります。ほんと。



今後も継続的に情報交換していきましょう、ということでお話は終了。

今回購入しようとした物件に関しては何ともできませんでしたが、今後につながる

話にはなったと思います。ご紹介してくださったお友達に感謝いたします。



なんだかんだで、いろいろ開拓していった結果、仙台法人で札幌物件の融資を

検討してくれる金融機関さんは8行まで増えました。耐用年数超過でも頑張ってくれる

金融機関さんはまだそんなに数は多くないけど、最初に仙台法人で札幌進出を決めた時と

比較すれば、かなり手持ちのカードは増えたことになります。個人で札幌を買おうと

するのに比べてやりやすいなという印象が今のところあります。



今後もいろいろな形で取引行を増やす活動をしていきたいと思います。

勿論、メインバンクさんの顔をつぶさないように配慮しつつ、ですね。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月13日

不動産向けの融資は既に徐々に締まっている。

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某金融機関さんの担当の方とじっくりお話をしてきました。



昨年、某地方の新築を購入しそびれたことがありました。いいところまで進んでいたのに

ギリギリのところで否決になってしまった案件です。あれは本当に悔しかった・・・。

その悔しい案件の融資の筋道をつけようと尽力してくださった担当の方と、久々に

お会いする機会があり、いろいろと今の雰囲気を伺ってきました。



その金融機関さんは、私が融資の打診をしている頃に一時期緩くなっていましたが、

その後また融資審査が厳しくなってしまったということを聞いておりました。

その辺聞いてみたところ、間違っていなかったです。いくつも融資案件を組成したけど

どれも通らなかった、ということを仰っておりました。本部の審査側で渋るようです。



金融機関さんとせっかく会話できるのだからと思い、ずっと気になっていたことを

聞いてみました。最近、あちこちで「来期から融資が締まりそう」という話を

聞いております。というか今時点でも締まってきているという話が聞こえてきます。

その辺、現役の銀行マンとしてどう思ってます?と。



彼の回答はYesでした。恐らく締まる、というか今も締めにかかっている、と。

理由は金融庁からの指導が入っているからだそうです。金融庁は不動産向けの貸し出しが

大きくなっていることを是正しようとしている、と。それを受けて、これまでであれば

アパートローンの審査はそこまで事業性を重く見ていなかったのを、今まで以上に

事業性融資に近いものにしていく方向になっている、ということでした。



ここからは私の推測ですが、金融庁としては、不動産だけでなく地域経済を活性化させる

他業種の会社にも融資をちゃんと出してもらい、アベノミクスと呼ばれる経済政策を

成功に導きたいのだろうと思います。銀行員に事業性融資を適切に行うスキルを求め、

企業の需要を喚起できるような提案をして、中小企業にお金を貸し付ける。それによって

その企業が大きくなり、雇用や所得の面で地域経済に貢献する。最終的にそれを

経済成長につなげようとしているのだろう、と。



不動産向けに融資をしているだけでは、経済成長は達成できないのだと思います。

だからこそ、(言い方は悪いですが)担保評価も簡単で誰でもできる不動産融資に

一極集中する姿勢は好ましくない、と思っているのでしょう。



とはいえ、一気に締めるとバブル崩壊の二の舞になってしまいます。

(過去のバブル崩壊の時の施策については、こちらのサイトに書いてあります)

恐らく、同じようなことを繰り返す愚は避けるでしょう。緩やかに締めるために

今回のようなお触れを出しているのではないかと推測します。出さないわけでは

ないけど、じわじわと出しづらくして、事業性融資に振り向けるように。



ちなみに行員さんは「金融庁のお達しはインターネットにも出ていますよ」と

仰っておりました。探してみましたが、たぶんこの一言のことを言っているのかな?

金融庁、不動産向け貸出の現状には「注視が必要」

(健美家さんのサイトに飛びます)



この一言からどこまで深読みするかというところはありますが、行員さんとの会話の

内容から考えると、やはり融資は今後も段階的に締まっていくものと思われます。

購入するにせよ、売却するにせよ、早い方がいいのだろうと思います。



私自身も、仙台法人での購入案件1件(札幌市築古RC:メインバンクNGで代替の

金融機関さんに依頼中)、東京法人での購入案件1件(関東地方中古RC:最後の

1行で融資の打診中)、個人での売却案件2件(札幌1棟目:契約締結直前、

札幌4棟目:買主様融資打診中)を抱えています。これを確実に3月末までに成就させ

次なるステップに進んでいきたいと考えております。

今このタイミングで気が付き、動くことができて良かったです。



売却と言えば、資産の組み換えを今まさにやっているところということを説明して

その売却益をどうするべきか聞いてみました。無担保の借入が多いことはわかって

いるので、その借入をつぶしておくべきか、はたまた現金で持っておくべきか。

行員さんは「個人的には、回っているなら現金で持っておいた方がいいのでは」

と助言してくださいました。やっぱ現金が強いのか〜・・・。フィリピンの借入を

つぶそうと思ってたけど、つぶさず売却に重きを置いた方がいいかなあ、そしたら。



この行員さんはもうすぐ異動になりそうですが、異動した後もたまには飲みにでも

誘ってください、と言ってくださいました。融資取引には至らなかったものの、

良い人間関係を作ることができたことに感謝したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月06日

エリア・融資期間・自己資金・金融資産・・・金融機関さんごとに考え方は違う。

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いろいろな金融機関さんとやり取りをしていると、それぞれの金融機関さんごとに

癖があって違うなあと思うことがあります。今日は今までコンタクトを取った

金融機関さんのそんな条件をつらつらと書いてみようと思います。



【エリア】

サラリーマンに優しい金融機関さんは例外的に店舗網のない立地でも融資してくれますが

原則としては、物件所在地と居住地(法人なら本店所在地)に支店がある金融機関さんで

ないと対応することができない、というのが一般的です。



ただ、これも金融機関さんごとにまちまちです。



例えば、居住地に関しては、勤務先や実家がその金融機関さんのエリアであれば

緩和して面倒を見てくれることがあります。私も東京1棟目に関しては勤務先が

エリアだからということで融資に応じていただきました。



法人であれば、支店登記をその地域にしておけば良いということを言ってくれる

金融機関さんもいます。最近開拓した中で、そういうことを仰っているところが

いくつかありましたので、今後状況に応じて支店登記を増やすことになりそうです。

※支店登記すると、税金面では均等割7万円がかかるというデメリットがあります



物件所在地については、既にお付き合いがある場合はある程度柔軟に見てくれる、

というケースもあります。先日より取り組んでいる関東圏中古RCの話をあちこちに

持ち込む中で、既にお付き合いがあればそこのエリアでも取り組むんですけど・・・

という回答をしてくれたところがありました。

また、支店から1時間以内とか、日本橋から50km以内とか、そんな感じでエリアを

決定しているところもありました。この辺もそれぞれの個性が出ますね。



人と変わった形で遠隔地の物件を購入したい場合は、在日の方をターゲットにした

民族系金融機関さんにあたってみると面白いかもしれません。調べてみると、

だいたいどんな地域にもそういう金融機関さんがあり、エリアが妙に広いのです。

各地にある朝銀さんが合併を繰り返し、だんだん広域になっているという感じです。

日本人でも電話すれば普通に対応してくれて、融資の相談に乗ってくれるところが

ほとんどです。



【自己資金】

基本的に、私は中古物件を購入するときには、事業計画書に大規模修繕の資金計画も

記載するようにしております。例えば、5000万の中古物件を購入するとして、

建物の状態がそれほど良くない場合は、500万くらいで大規模修繕をするということを

資金計画に盛り込みます。そして融資としては、建物価格+諸経費+リフォーム代を

融資してもらう前提(=オーバーローン)でシミュレーションを作っています。



オーバーローンが一番ストレスがかかる購入方法だから、オーバーローンで試算して

回る物件であれば安全(逆に回らないと怖いから購入したくない)、ということで

その前提で事業計画書を作ります。で、自己資金の投入額は応相談だけど、入れずに

済むなら入れないに越したことはない、今後も案件はあるので自己資金を温存したい、

ということを伝えるようにしています。



この持っていき方に対して、金融機関さんごとに反応はそれぞれです。



その事業計画通りにオーバーローンで取り組むことを考えてくれる金融機関さんもいれば

土地建物以外の付随要件に関しては融資をすることができない、という回答だったり

そもそもある程度の自己資金を入れないとダメというところもありました。



自己資金のルールも、事業計画全体に対して○割というところと、土地建物の総額に対し

○割みたいなルールのところと2パターンありました。



細かいなあと思ったところですと、土地相当額の半額を自己資金として入れることや

保有する金融資産の額から逆算して自己資金負担額を求める、というルールがある

金融機関さんもありました。こういうところだと、自己資金をけっこう厚めに

入れなくてはならないので、私としてはちょっと使いづらい印象です。



なお、事業計画に大規模修繕を入れると、その分の融資に関しては通知預金の形式で

自由に引き出せないように設定され、支払時に通知するという方法をとられることが

あります。札幌6棟目はそんな感じで現在大規模修繕分の資金が固められてます。

だから、嘘の大規模修繕とか盛って事業計画を作ると、自分の首を絞めちゃいますので

気を付けてください。嘘はつかずに正々堂々とぶつかった方が、最終的には良い結果を

生むと私は思っています。



【融資期間】

法定耐用年数から経過年数を引き算するところが大多数を占めていると思いますが

渋いところだとRCは30年から経過年数を引く、というところもありました。

逆に、一律で60年から経過年数を引いているところもありますね。



かと思えば、これは主に小さな金融機関さんに見られる傾向なのですが、耐用年数は

あまり気にせず15年なり20年なり融資してくれるところもあります。勿論、

ノンバンクじゃありませんよ!地域密着型の金融機関さんです。

札幌5棟目、東京3棟目、東京5棟目はこのパターンで購入しました。



【資産背景を示す資料】

今までお付き合いした金融機関さんは、あまりこれを求めないところが多かったです。

今回、関東圏の中古RCに対しての融資を検討いただく中で、資産背景を示す資料を

出してくださいと言われるケースが何行かありました。資産家に融資したいという

意思の表れだと思います。今までそういうところは避けていたからかもしれません。

だって資産ないし・・・(笑)



現預金、株などの金融商品の情報が主に求められます。

生命保険の解約返戻金や財形、持株会なども計算に入れてくれるので、資産がないと

思い込んでいる方も、実はそういうところで意外と資産があったりします。

是非ご自身の資産を整理する際に思い出してください。



こういうところは、最終的には自己資金の明細の提出が必要になると思います。

勢いで資産を盛りすぎて、あとで証拠を出してくださいと言われた時に苦しくなるような

情けない話にはならないよう、お気を付けください・・・。



なんかまだ書きたいことはあるけど、時間切れなのでここまで!



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