2020年09月24日

コロナ融資の金消をしてきました。

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東京法人では、保証協会さんの保証付き融資をコロナ融資へ置き換えしています。

昨日はそのうちの一つについて、金消をしてきました。



東京法人は結果として売上が前年度よりも下がっており、セーフティーネット4号が

摘要できる状態です。純粋にコロナのせいというだけではなかったのですが、制度上は

優遇が受けられる状態だったので、認定をしていただきました。これにより、

コロナ関連の融資を受けやすくなっています。



まずは普通にコロナ融資の借入。都の保証を使い、区の保証を使いましたが、

そもそものリノベ資金の借入がけっこうありましたので、純粋な追加という点では

あまり金額は伸びませんでした。周りには何千万と借りているという話も出ていましたが

私は全然そんな額にはならず。もう与信枠パンパンになっているんでしょう。



それでも、金融機関さんのアドバイスなども加味しながら、いろいろな手段を講じて

みたところ、保証協会さんと金融機関さんで「元々修繕で借りていた資金をコロナ融資で

完済して置き換える」ということをやってくださいました。富山1棟目の修繕資金として

借りていた金額も、一本のコロナ融資にまとめてくださったのです。



これにヒントを得た私。他の金融機関で借りている東京法人の債務で保証協会さんの

保証付きの融資について、同じことができないかと各借入行さんに相談しました。



メリット

・コロナ融資の年数である10年まで再度引き直しができる

・金利がコロナ融資の低いものに統一でき、据え置きも得られる

・引き直しにより当初金額までもう一度借りられるので、少し資金が増える

・保証料がかからないので、肩代わりされた融資の保証料が少し戻ってくる



デメリット

・残債がまた増えてしまう

・コロナ融資を引っ張ることで購入の時の審査に悪影響が出る?



残っている東京法人の保証協会ものの融資は、以下の2本です。

金融機関さんA:7年融資で4年近く返済している東京4棟目の修繕の融資

金融機関さんB:10年融資で2年近く返済している東京9棟目の修繕の融資

両方とも売っちゃった物件の修繕の融資じゃねーか、というツッコミが入りそう。

こういうことしてるから返済比率が高いんですよ(わかってます)。



両方とも検討はしてくださっており、恐らく何かしらの対応はしてくれるだろうという

感触はありましたが、先に回答が出たのはBさんでした。



Bの借入は融資年数が増えるわけではないので、そこまで大きな旨みがあるわけでは

ありません。ただ、当初借入と同額で申し込んで貰ったので、残債が減っていた分は

真水として資金が手元に増えることになります。そして、金利と保証料のメリットは

得られます。



返済比率を上げることは良しとしなかったので、据え置きにはせずに今と同じ

10年返済そのままの形にしました。金利の分の返済が少し減る形です。



上記にて申込をしたところ、保証協会さんの承認が得られたということでしたので、

昨日金銭消費貸借契約をしに嫁ちゃんと一緒に金融機関さんにお邪魔しました。



Bさんは東京8棟目、東京9棟目(売却済)、東京12棟目に関連する融資を

取り扱ってくれています。東京8棟目本体、東京8棟目外構工事、東京9棟目リノベ、

東京12棟目リノベの4本が今は残っています。東京9棟目本体の借入もありましたが

これは抵当権がついていたので売却時に完済しました。



東京9棟目を売却した時「保証協会との取引がなくなるので、東京9棟目のリノベ資金を

一括返済するのは少し待って貰えますか?」と言われていたので、金融機関さん公認で

この借入は残っています。今回はその借入がターゲットになりました。

他は個人名義だったり東京法人名義だけどプロパーだったりで、当てはまる借入が

この1本しかなかったです。



相変わらず気持ちのいい対応をしてくださる金融機関さんで、嫁ちゃんの分だけ先に

署名押印と説明を終わらせてほしいというリクエストにも気持ちよく応えていただき

少額の借入であるにも関わらず骨を折ってくださったことも含め大変感謝しております。

ありがとうございました。



金消しながら雑談してましたが、金融機関さんもコロナ関係は落ち着いてきた模様です。

賃貸市況はコロナでそこまで影響受けてなくてよかったですね、というコメントもあり

金融機関さんも動向は気にしているのだなということが伝わってきました。



新規の物件取得に関しては今はそんなに積極的な融資はできないようですが、リノベなら

対応しやすそうな感じでした。今はどちらかと言うとキャッシュフローが出る物件を

中心に検討しようと思っているので、借入期間が短くなりがちな東京のリノベ再生系の

物件はあまり手を付けようと思っていません。でも、何かあれば相談できるという

心強さはあるので、買う買わないは別にしてアンテナは貼っておこうと思います。



あと「設備資金から運転資金に変わってすっきりしました」というコメントも。

あちらからお願いしておいたこととはいえ、既に保有していない物件の修繕資金という

資金使途で残っていることは少し気持ち悪かったようです。そういう意味では、今回の

借り換えを実行したのは良かったかな。



実行は月末。ほんの少しだけですが、返済が楽になります。



あとはAさんだな・・・。本当は本日打ち合わせ予定でしたが、台風が来そうなので

延期にしました。こちらは「奥様と一緒に来て書類を書いて貰いたい」と言っていたので

保証協会さんと何かしら話はついたのだと思いますが、イマイチどうなるかがわからず。

具体的な話はまた時間を作って聞いてこようと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月08日

保証料が戻ってくることと、地域密着型金融機関さんのフォロー力の素晴らしさ。

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少し前に、東京法人の本店がある区の斡旋融資を受けました。東京法人の本店を

今の場所に置いてあることが、あまり意味がないというかむしろ既存取引行さん的には

自宅に持ってきてくれた方が助かるんだけど、という状態になっておりました。



その意味なし感を打開することと、コロナ禍という想定外の事態に対処するための

手元資金を確保すること、という2点を達するために、融資取引を模索。その結果、

友人に紹介して貰った金融機関さんにて、区の感染症対策の斡旋融資を受けることに

成功しました。関係者の皆様、その節はありがとうございました。



個の紹介していただいた金融機関の担当さん、とてもいい感じなので、彼がいる間に

是非何か融資を引きたいと思っています。できる担当者さんは話が早いのでありがたい。

とか言いつつ、今は具体的な案件は何もないんですけどね・・・。



そんなある日、こちらの金融機関さんからお電話がかかってきました。返済はまだ

据え置きだから約定返済出来てませんよという電話ではないだろうし、何だろう?

昼休みの時間に折り返すと、先方の担当者さんから「保証料の補助が始まります」と。



どうやら、私が斡旋融資を受けた後、区でその保証料の補助をすることが決まったと

いうことでした。融資いただいた金額から差し引かれる保証料を、所定の手続きを

することで区が払ってくれるのだそうです。保証料ってけっこうバカにならない金額だし

これは助かります。



書くべき書類は区のホームページからダウンロードできるけど、保証決定の書類の写しは

金融機関にて準備が必要だから、それ以外の書類も一通りそろえて送りますね、と

言っていただけました。仕事できるなあ。素晴らしい。



私のような零細事業主は、やっぱり地域密着な信金さんや信組さんが最適だよね、と

思っております。メガバンクさんとかだと、私くらいの規模じゃハナクソくらいにしか

ならないので、やっぱり主要顧客にはなりえません。それだったら、身の丈にあった

金融機関さんで、それなりに優遇して貰ったり面倒を見て貰う方がメリットがあるよねと

考える次第です。



エリア的に遠隔地もあるので、本当は都銀さんとかでどっちも取引出来ますみたいな

方向を目指した方が融資観点では良いのかもしれません。でも、都銀さんとかは

私みたいな耐用年数超過ばかり持っている人は評価を毀損してしまっているので、

その観点からも難しいでしょう。



遠隔地に関しては、創意工夫で何とかなる部分も過去にはあったので、今はその時の

遺産を使って食いつなごうと思います。今は不動産融資の引き締め傾向が強いので

同じような手は使えないだろうと思います・・・。

(下手な鉄砲を数打って当てたり、新店開店のどさくさに紛れて融資して貰ったり)



今回みたいに、細かい話でも逐一連絡をくれてフォローをしてくれるのが信金さんや

信組さんのいいところ。そういう世話好きな金融機関さんと、今後も関係を深めて

いきたいと思います。



手短になりましたが、今日はこの辺で。

(この長さの文章で手短とか言ってるからTwitterの140文字が辛くてねえ・・・)



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月18日

札幌の物件に融資検討可能な金融機関さんが現れた。

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札幌の新築〜築浅を買おうとしている件、まずは金融機関さんへの事前相談をしてます。

なかなか道は険しいのですが、1行今のままでも応じてくださるところが出てきました。



現在、私は個人事業主と2つの法人(仙台法人、東京法人)を持っている状態です。

本来なら、以下のような意味づけをして運用しようとしています。



東京法人

東京の物件を保有する

仙台法人

札幌・仙台の物件を保有する

個人事業主

その他地域の物件を保有する

手離れが悪く、ホールドの可能性が高いもの(主に借地権)を保有する



とはいえ、様々な都合もあり、綺麗にその運用は今は出来ておりません。



東京法人

東京・富山の物件を保有する

(一部借地権も混在)

仙台法人

札幌・仙台・千葉の物件を保有する

個人事業主

札幌・東京の物件を保有する

(一部所有権も混在)



法人の売上を増やしたい、既存取引行の審査の都合で切り分けの通りにできない、

融資審査がそっちの法人でしかOK出なかった、切り分けを考える前に購入しており

今更移動は難しい、などの理由があり、想定通りになっていない状態です。

多少うまくいかないのは仕方ないこと。基本方針がないと、今の状態が希望通りなのか

そうでないのかの判断が自分でもできなくなるので、そうならないよう考えているという

程度のことです。



なんで冒頭こんな話をしているかと言えば、金融機関さんを開拓する作業の中で

そういった質問が出たからです。確かに、東京に住んでいて東京以外の複数の地域を

購入していて、しかも法人は仙台と東京にあって、でも札幌の物件を買い進めたい、

とか言われたら、何がなんだかよくわからないですよね(汗)



札幌には地縁も何もなかったのですが、当時の不動産業者さんの提案に乗って購入。

当時は初心者ゆえ、数字さえ合えばOKと思っていました。地縁は無視して購入したけど

どこが賃貸需要が良いとかそんなの全然わからなかったし、考え方も常識も違いました。

そんなわけで、埋めるのに大変苦労をした覚えがあります。



それでも、なんとか現地の業者さんや大家さん仲間に助けていただきながら、

ここまで死なずにやってこれました。知識もだいぶつきました。粘り強く諦めずに

動き続ければ、何とかなるものです。ご支援いただいた皆様、ありがとうございます。



そんな札幌の市場に、今までと違う形で参入することを決めた私。

(この記事にも是々非々で色々なご意見をいただきました、感謝致します!)



築古を買うと、確かに利回りは高く収益が期待できます。しかし、高利回りであると

いうことは、それだけのリスクがあるということ。立地、間取り、設備、築年数・・・。

そしてその不人気要素は家賃の下落圧力となり、安い家賃しか払うことができない客層に

リーチすることになります。結果、あくまで一般論としてですが、滞納リスクや

トラブルリスクが高まる方向になります。また、建物や設備が老朽化しているので、

当然ながら修繕リスクも高まります。



結果、空室が埋まらないとか、修繕でコストが出ていくとか、そういうことが起こって

期待していた収益に届かない、でも返済は短めで期待していた収益が得られる前提で

返済額が決まっているのですから、手元にお金は残りません。



別に悪いことばかりではなく、借入が短期なら金利も少ないので強制積立貯金状態になり

結果として財務諸表における資産が増えることになり、B/Sは良く見えると思います。

CFを得るための物件、BSに寄与する物件、など自分なりに目的を見いだせていれば

それでいいのだと思います。



私の場合は、東京の物件や個人で持っている札幌の物件に築古が多いので、CF目線だと

規模の割に少ないという状態になるので、少しリバランスしたいと思っております。

なので、CFをもう少し増やすまでは築古は積極的には検討しないつもりです。

CFが希望水準に乗っかったら、また築古を買ってリバランスする想定です。



話がちょっとズレましたが、結局期待利回りはリスクとの兼ね合いで決まります。

新築でも立地が微妙であれば埋まらないかもしれないので、期待利回りは高くなります。

それを好立地と同じようなスピードで埋められるなら高利回り物件と呼べますが、

それができなければ期待利回りは絵に描いた餅。それであれば、多少収益性が低くても

間違いのない立地で間違いのない企画で進めたいです。その方が長期的に見て安心。

(いつの世においても、良い物件は高いものだ、と某船長が仰っておりました)



そんな考えで新築や築浅の物件を探している、と、色々な金融機関さんに伝えました。

既存取引行は勿論のこと、つてを頼って紹介で新規金融機関さんにもあたりました。



札幌にしか支店がない金融機関さんは、私が札幌に住んでいれば対応できるという回答。

会社員にとってはちょっと現実感がない話です(でも最近ずっとテレワークなので

コロナ前に比べたらやれるような気もしています)。



そんな中で、既存取引先の仙台法人のメインバンクさんが久々に動きを見せました。

こちらは義母経由で聞いて貰っているので伝聞になってしまいますが、札幌でも

検討はできると言い出したようです。



こちらの金融機関さんは、当初札幌でも融資しますと言っている時期がありました。

(札幌にも仙台にも支店があるため)



しかし、ある時期から姿勢が変わり、札幌への融資は本部がいい顔をしないという理由で

あまり積極的に話に乗ってきてくれなくなりました。当時の担当者さんから「札幌ばかり

持ってくるなら、担当を札幌支店に変えた方がいいのでは、と本部から指摘されて

しまったので、しばらく札幌はご容赦いただきたい」と言われたので、本部と言うより

支店にそのアレルギーが残ってしまったのではないか、と勝手に予想しております。

そしてその状態が何年も続いていました。



しかし、今回義母から問い合わせをして貰ったところ、検討可能と言う回答が

かえってきたようでして・・・。アレルギーを持ってる担当さんが異動になって

ニュートラルな状態になったのでしょうか。内情まではわかりかねますが、何にしても

姿勢が転換されたことは非常に喜ばしいことです。



融資期間はRCであれば35年から経過年数を差し引いた期間だということでした。

金利も1%前半ですので、新築案件であれば充分にメリットがあると考えます。



今の状態のままでもやってくれるという金融機関さんが現れたのはとてもありがたし。

ここを最優先に検討して、どうしてもNGだったら次の手を考えようと思います。



サラリーマンの仕事を辞めたら、夏は札幌、冬は東京みたいな生活をしたいと常々

考えていたので、今回のテレワークを期に会社と話をして、このままテレワークを

前提にして多拠点生活を検討してもいいのかもしれません。融資にも好影響だし。

(その場合東京サイドの融資取引に影響がある?という懸念はありますけどね)



何にしても、検討いただける金融機関さんが出てきたことにより、あとは業者さんに

具体的な案件を出して貰うだけということになりました。何かいいもの出てくるかな?



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月23日

政府系金融機関さな、意外と早く回答ありました。

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某政府系金融機関さんの融資を申し込みました。1〜2か月待ちを覚悟して

おりましたが、思ったより早く連絡が来たなあという印象です。



新コロ騒動が始まって一番最初に融資を始めた某政府系金融機関さん。ここは本当に

緊急で資金を必要とする人が行く場所かなと思ったので、私は申し込まずに様子を

見ていました。だいぶ落ち着いてきたのではないかと思い、そろそろいいかなと考えて

申込をさせていただいた次第です。



こちらの金融機関さん、今回の新コロの件で大量に申込が来たこともあり、ネットでの

融資の申込ができるようになっています。私もその形で申込を実施。ネットで必要な

内容をフォームに書いて送信すれば、受付は終了です。その後、所定の資料を郵送して

届き次第順番待ちの行列に入り、順番が来たら担当さんから連絡が入る仕組みです。



申し込んで、書類をその週末に送って、週明けに金融機関さんに到着。そこから2週間で

担当さんから連絡が来ました。思いのほか早かったです。最低1ヶ月は待つんだろうなと

勝手に思っておりましたから。それを考えればかなりのハイスピード。必要な人への

融資がひと段落したということなのかもしれません。



担当さん曰く、面談は行わず電話で状況を確認した上で、問題なければ融資の書類を

送付する、という話でした。件数をさばくためにかなり簡略化された審査になっている

ようです。裏を返せば、定型的な審査しかできず、個別の事情など勘案して融資と言う

流れにはならないのだろうな、とも。



担当さんは単刀直入に「不動産賃貸業への融資は制度的になかなか難しい」と言います。

理由は、資金使途を作るのが難しいため。大多数を占める他行の借入金返済に関しては

制度の対象外になってしまうことがその大きな理由です。別の政府系金融機関さんと

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/476145733.html

同じ話をされているので、この辺は共通見解なのでしょう。

同様に、納税資金についても見ることができないというお話でした。

制度とルールがある以上仕方ないのでしょうけど、救えない人も多そう・・・。



先方からはそれも踏まえ、こういう形で進めてはどうかという提案がありました。

その内容は、既に借入している富山1棟目の無担保融資を運転扱いで当初金額で

今回のコロナ融資に切り替える、というもの。10年で借りていて、現在2年ほど

返しています。当初金額で15年、1年据え置きで借り換えることで、返済額は

軽減できるし、2年分返した元金部分が真水の融資と言うことになります、という

説明。これだったら特に上からうるさいことも言われずに通せると思います、と。

たぶん電話する前からこのプランで薦める形で組み立てていたのでしょうね。

抗っても恐らく時間をかけるだけだと判断し、ではそれでお願いします、としました。



追加で必要な資料のご連絡を受け、それを準備してFAX。そして昨日、郵送で

融資の契約に関する書類が届きました。期待していたより金額が少なくなったものの

ゼロ回答でなくてよかったです。あとは粛々と手続きを進めるだけ。



思ったほど借りられなかったなあ、というのが正直な感想です。

最初に突撃していたらもっと借りられたのかしら?順番ミスったかな?

ま、全ては今言っても仕方のないこと。こればかりは振り返って答え合わせを

するわけにもいかないので、今の状況を受け入れて結果とするより他にありません。



さて、それじゃそんな感想を書いたところで、札幌に飛びます。

半年ぶりの札幌出張です。行ってきます。



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月11日

今週2本目の金消契約は無利息の融資への切替。

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4月に借りたセーフティーネット4号保証の融資を、5月から始まった無利子の制度に

切り替える手続きが終わりました。月曜日に実行されます。



以前ブログに書いた通りですが、切り替えをして貰うついでに増額の交渉をして貰い

別の小さな借入と一本化までは対応してくださるということになりました。

頑張ってくださった金融機関の皆様に感謝申し上げます。



切り替えのための金消をしたいということで、昨日金融機関の担当者さんが自宅まで

いらしてくださいました。こういったところ、フットワークが軽くて大変助かります。



今回はいつも面倒を見てくださる担当さんと、外回りのエリア担当の方との2名で

いらっしゃいました。外回りの担当の方、けっこうコロコロ変わるんですよね。

結局いつも担当さんがお仕事をこなしてくださるので、あまり外回りの人とちゃんと

お話する機会がないことが多いです。



今回は金消ということで署名押印をする時間もけっこうかかりました。沈黙の時が

流れている間に、担当さんではなく外回りの方とのコミュニケーションを積極的に

とってみました。新卒で入社し、2店舗目とのこと。はきはきとした受け答えで

爽やかな印象で、かつ気取ったところがない素朴な雰囲気。おじさんのウケがよさそう、

という印象を抱きました。コミュニケーション能力も今までの外回りの担当さんと比べて

高いかな?と言う気がします。良い人が出てきてくれたな、と感じた次第です。



ここまで色々と面倒を見てくださった担当さんも、もう3年目に入っています。

そろそろ転勤もありうる時期なので、この後誰とコミュニケーションを取りながら

提案して貰えばいいかを模索しなくては・・・と思っていました。今回の外回りの

エリア担当さんが、今後の相談窓口に適任かもしれないと思った次第です。



そんなことを考えながら、書類にひたすら署名押印。法人の分と連帯保証になる私の分が

終わって、嫁ちゃんに書いてもらう分を持っていって記入して貰います。その間にも

しばし昨今の情勢について雑談。



融資申込件数はピークを越えたような印象のようです。件数が減ってきているとのこと。

観光客はとにかく外国人が戻ってきていない印象なのと、不動産価格もさほど下がって

いない印象だという話をされていました。うん、意外と下がってないという点については

私も同意します。資金ショートで物件を手放すとか、もっと色々出てくるかと思って

いましたが、そうでもなかったです。今までと同じような基準でしかないなあ、と。



正直、コロナで先があまり見通せないという感覚はありますので、今は新規の投資は控え

本当に良いと思った時のみ資金投下が良いだろうと思っています。今までイケイケで

散々買ってただろうが、東京13棟目がひと段落して次に目移りするんじゃないのか、

と思われる方も多々いらっしゃるでしょう。私もここまでの行いは自覚しておりますので

それは別に否定しません。心変わりもするかもしれませんし、舌の根も乾かないうちから

ノールック買付するかもしれません。でも、前に比べて物件情報を見ても買付を入れる

気持ちにならないモードなのは本当です。今までの基準なら買付入れてただろうなと思う

物件もこの半年の中では2〜3ありましたが、スルーしております。



サラリーマンをそろそろ本当に辞めたいなと思う気持ちがあるのもその一因かも・・・。

ここ最近、物件を利益確定で売却して、その現金を使って購入する、といったところを

何件かやりました。返済比率は短期の借入が多いので高めですが、B/Sの観点では

年を追うごとに良くなっているという実感はあります。実際、顧問税理士の先生から

5期分のB/Sを出して貰いましたが、内容は良化しているのは確実です。



そうなると、返済比率が落ち着けば一旦会社は脱出してもいいのではないか、と。

返済比率が高いのは、5年・7年・10年といった短い借入(リノベで借りるやつ)が

多いためです。サラリーマンを辞める気がなかったので、手元に持っておけば時間が

味方してくれて最終的に利益が出るという考え方でした。でもそれは止めて、ちゃんと

CFで食っていける状態にしようと思い直した、というのが積極購入をしていない

理由の一つなのだと自分なりには思っています。



今回ご融資いただいた金融機関さんも「返済比率を減らした方がいいです」という

ご意見を言ってくださいました。彼らの場合は「今の返済比率だと保証協会の審査を

通すのが大変だから」というところも多分にあるでしょう。でも、今回だってもう少し

借入が少なくて保証協会さんから有利な条件でいっぱい借りられたら、いい話に

なっていただろうと思いますし・・・。確かにそうだなと思うところはあります。



そんなこんなしているうちに、嫁ちゃんが書類を書き終えました。最終チェックして

問題なしということで「月曜実行しておきますね!」ということで担当さんは帰社。

これで3年間は無利息ということになりました。しかも5年で借りていた1本の借入を

今回の10年の融資に一本化。若干ではありますが、キャッシュフロー改善です。



今後はキャッシュフロー経営もきちんと心がけていきたいと思います。



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