2024年02月28日

短プラ連動じゃなくて長プラ連動だったか・・・。

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いよいよ金利上昇が本格的に始まってしまった兆候が・・・。私の周りだけかもですが。

東京のメインバンクさんの金利が爆上がり中です(汗)



確定申告の作業は私のターンが無事に終わり、顧問税理士の先生が頑張る番に

なりました。送るべきものは全部送った認識、対応すべきことは一通りやった認識です。

ここ数年に比べて提供が遅くなってしまった感は否めませんので、今回はまた最終日に

ギリギリになってしまうかもしれません。まあそれはそれでしょうがないか・・・。



んでまあ、それをやっている中で気が付いたことがありました。メインバンクさんの

融資の金利が上がっているのです。前々からメインバンクさんはちゃんと変動金利の

運用をされており、上がったり下がったりはしておりました。他の金融機関さんは

変動金利とは名ばかりで全然金利が動かない状態でしたが、メインバンクさんだけは

なんか0.1%単位で金利が上がったり下がったりしていたのです。



あの頃はそんなもんなんかなというくらいにしか思っていなかったのですが・・・

まさか今回こんなことになるなんて・・・



まず、私が私の目で見て素直に最初そう感じたことを書きます。



「金利が低い融資が0.5%、金利が高い融資は0.1%、その中間の金利は0.3%

 それぞれ金利が上がった!しかも支店長は何も私に言うことなく!」



事実だけ見て私はそう感じました。おいおいこれはちょっと支店長いくらなんでも

よろしくないんじゃないかい?と。いう感想を抱いたのもやむを得ないでしょう。



メインバンクさんは小さい金融機関さんなので、決して金利は安くありません。

世の中の優秀な不動産投資家さんに比べたらバカ高い金利を払っていると思います。

タイボー?なにそれ?食べれる?



その金利を気持ちよくお支払いしている私に、この仕打ちは辛くないー?

それがもうほんと素直な私の感想でした。



しかも、金利が安いところだけ狙い撃ちで金利を高くしているわけですよ。

難あり融資で金利がもともと高いやつもありますが、そういうのは0.1%とか

小さな変動だけですからねえ・・・。これはいったいどういうことなのかと。

銀行さんも収益性上げたい情勢なのだろうとは思いますけど、せめて一言相談をしてから

やってほしいものですよ。



ということで、そうそう銀行さんに対して不満は申さない私なのですが、今回は

さすがに言わないわけにもいくまいということで、メインバンクさんに積金を

持っていくついでに支店長にこれはどういうことなのさと質問してみたのです。



支店長、金利酷くないですかー?と言ったら「え?」みたいな顔をしておりました。

いやだって一番借入額が大きくて金利が低かったやつの金利がいきなり0.5%も

上がったとか、返済額にも結構な影響が出るし、予告なしにこれは酷いじゃないですかと

補足したところ、支店長は「うちの融資は長プラ連動なので・・・」と。



私の借入金利を引っ張り出してきて支店長が確認しつつ、説明をしてくれました。

基本的にプロパー融資の変動金利は長プラ連動にしている、短プラではない。

長プラは今上昇傾向なので、それに連動して変動金利が動いている。

金利が低いところばかり高くなったように見えたかもしれないが、金利の見直し時期に

たまたま長プラが動いたということであり、狙い撃ちでどうこうしたわけではない。



ふーむと思って長プラの動きを見ましたが、確かに一昨年くらいから上昇傾向に

なっており、2022年〜2023年の間で0.5%上がっております。

この動きのせいであり、別に支店として金利をどうこうしたわけではないという

話だと言われたら、そっかーそうなのねーと言うしかなさそうです。



ということで、支店長には次の融資は是非もっと優遇金利でお願いします!

できれば全体的に下げてね!とふんわりお願いするくらいしかできませんでした。



正直、自分の融資が短プラ連動か長プラ連動かなんて気にしたことがなかったけど

こういう形で金利上昇が目に見えてしまうと、あまり他人事ではいられないなあと

思うのも正直なところです。ただちにどうこうするような話ではありませんが、

徐々に返済を速めていくとか、不動産賃貸業にプラスアルファした収益性の高い何かに

ポートフォリオを振り向けるなり、やらなくてはならないことがあるなと感じました。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年10月22日

信金さん・信組さんも捨てたもんじゃないですよ。

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信金さんや信組さんとのお取引が多いのですが、独特な方法(割と昭和館漂う方法?)で

お金を一生懸命集めているのが面白いなあと思ってしまう私です。



私は古い物件を再生する手法が割と得意で好んでおります。仙台法人は新築とか

築浅の物件も買っておりますが、東京法人と個人事業主は完全に古い物件に振り切って

しまっています。借入の返済比率が高めなのもあり、なかなか手元資金が貯まらないため

大きな頭金が出せないという個人的な事情(思い込み?)がその理由としてあります。

ついでに、新築は新築用のスキルセットが必要(土地からボリュームを見るとか

建築基準法とか)なので、それを習得することができていないからというのもあります。



結果、見ればだいたいどのくらいリノベの費用がかかるかがイメージがつく相続崩れの

戸建や小さい木造アパートみたいなのがやりやすいし、そういうものばかり選んで

購入してしまうようになりました。そしてそういうものばかり購入しているから、

仲介業者さんも私をそういうキャラとみなし、そういう物件ばかり提案してくるという

いいんだか悪いんだかよくわからない循環に陥っております。



なので、個人および東京法人のお付き合いする金融機関さんは、信金さんや信組さんが

やたらと多いです。なぜって、都銀さんや大手地銀さんから見たら私は完全に債務超過。

評価のしようがない、という状態に見えているはずだからです。消去法で信金さんや

信組さんといった、評価は評価で見るけど定性評価とかもある程度重視してくれる

金融機関さんでないと融資が出ない、ということになるからです。



そんな事情もあり、割と信金さんや信組さんとのお付き合いを深めている私。

基本的には金利はあまり安くありませんが、年数とかは融通をきかせてくれる

ところもあります(個別性があるので必ずみんなそうではないですが)。

規模が小さいのですぐに支店長クラスが出てきてくれるところもあります。

(規模が大きい信金さんだとその限りではないですが)



(3つの事業体に分散しているという)自分の事業規模と照らし合わせて考えると、

一番規模が大きい仙台法人は地銀さんがメインバンクで、それと比べて規模が小さい

東京法人および個人事業主は信組さんがメインバンクというのは、割と妥当性がある

話であるような気はします。結果論とは言え、なるべくしてなったのかもしれません。



さて、資金を獲得する方法が異なる(と聞いている)都銀・地銀さんと信金・信組さんは

お付き合いの仕方も変わります。都銀さんや地銀さんは投資信託とかを買ってあげると

喜ぶのですが、信金さんや信組さんはとにかく積金を喜んでくれます。



都銀さんや地銀さんは中央銀行みたいなところからお金を集めることができるけど、

信金さんや信組さんはそれができないので組合員の預金に頼るしかないらしいです。

だから預金をすごく獲得したがるので、積金で毎月積み立ててくれることが取引の

第一歩になるのだとか。実際、どこの信金さんや信組さんに行っても、積金は確実に

喜んでもらうことができます。積金や定期預金で集めたお金を融資に回す、という

ビジネスモデルだから積金を喜ぶのだと理解しております。



なので、新規の信金さんや信組さんとお付き合いをするなら、とにかく積金から。

積金しますと言って嫌がられることはおそらくないと思います。



あとは少額の取引からじりじりと関係と詰めていけば、いずれ物件取得の融資に

たどり着くのではないでしょうか。



信金さんや信組さんは、預金獲得のため?に謎のキャンペーンを打ちだすことが

あります。人を集めるとか、人に喜んでもらうとかが目的なのだろうと思いますが

なかなか昭和感あふれるやり方が多く、一周回って面白いです。



例えば、私のメインバンクさんでは、定期的に支店長と本部の偉い人が自転車で

回ってきて、業況伺いしつつビール券を置いていくというイベントが発生します。

ビール券はありがたく頂戴していますし、親近感も高まりますが、コストに見合った

効果は出るのかなあと思ったりもします(笑)



あとはお蕎麦やおうどんの乾麺を貰ったり、洗濯洗剤やサランラップなど主婦が喜ぶ

アイテムを貰ったり。災害警戒地域にある信金さんは、防災セットをくれたことも

ありました。あとはその金融機関さんのゆるキャラ的なやつの貯金箱とか(笑)

各行とも趣向を凝らしていますが、都銀さんや地銀さんでは完全に絶滅した光景なので

独自の昭和路線を突っ走っていて面白いなあと思っています。



店頭キャンペーンなんかもあります。野菜を配ってるところ、お花を配ってるところ、

イラストチックなかわいい文字を書いてくれる人を招いてメッセージを書いてもらう

イベントなんかをやってるところもありました。各行それぞれに工夫をしております。



ちなみに野菜を配っていたところは大人気で午前中に全部野菜がはけてしまい、

午後来た人から野菜がないことを叱られていたようです。後日、ATMの張り紙が

増えており、野菜が足りなかったことに対するお詫びの文書が掲載されてました(笑)

集客でやってることとはいえ、大変だなあと思ったものでした。



私は割と好きです、そんなベタな信金さんや信組さん。これからも頑張ってください!

昭和感漂うその手法、嫌いじゃないので応援してます!



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年10月09日

お客様情報の定期的なご確認、とやらがめんどくさい。

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最近、実質的支配者が誰だとか、外国PEPsがどうこうとか、そんな届け出をしろと

連絡がくることがありませんか?あれ、金融庁さんが何か指導してるんですかね?



銀行さんとお付き合いしていると、いろいろな話が出てきます。信金さんや信組さんは

預金してくれとか積金してくれとか出資してくれとかが多く、地銀さんは投資信託やら

保険やらを勧めてくる傾向があります(個人の感想です)。



インターネットバンキングに入ってくれってところもいくつかありました。

給与振込とかできるガチめなやつで、そんなに高機能なのいらないんですがと

言いたくなるようなレベルのものです。まあこれもお付き合いと思って入ってますけど

使った試しがないです(苦笑)



あとは数字をあげようと小口の融資の営業をされたりすることも。

融資のタイミングを何とかここまでに!みたいな話も割とありますね。

融資絡みの話ならむしろ歓迎します(現金なやつ)



こういう話は基本的に支店の担当者さんや支店長さんから届くわけですが、それ以外に

本部から直接来る話もたまにあります。こういう話、だいたい支店の人は知らない

ケースが多いです。



最近よく来てるのが「お客様情報の定期的なご確認」みたいなやつですね。

これ、ネットで答えられるように整備されていればまだいいんですけど、紙でしか

回答できないやつとかちょっと面倒くさくなりがちです。そして更に言うならば

個人より法人の方が面倒くさいです。なんせ法人の謄本が必要とか言われるので。



アンケートに回答するくらいなら別になんてことはないんですよ。

QR読んでスマホからホイホイと回答できるなら別に構わないと思うのです。

ただ、そこに「筆記&郵送」という手間がかかることが出足を鈍らせているし、

更に「法人の謄本を法務局で取ってきて」とか言われたらますますやる気がなくなるのは

必然ではないでしょうか。え、私だけ?じゃあ個人的な意見でもいいです!



銀行さんと取引をしたいなら、定期的にお金と手間をかけて法務局に謄本を取りに行く

必要がある、と言われてるような気持ちになり、うーんと思ってしまいがちです。



この手の情報収集の話は、だいたいが「国際社会におけるマネー・ロンダリングおよび

テロ資金供与対策の重要性が高まっており〜」とか書かれております。質問内容も

実質的支配者が誰でその人が外国PEPsとかいうやつ・・・外国の政府等において

重要な地位を占める者(外国の国家元首等)とその地位にあった者、それらの家族

および実質的支配者がこれらの者である法人のことを指すらしいですが・・・とかが

主たる質問なので、マネロンとかの絡みでこういう話が出てきているのだろうと

推察はできます。



金融庁さんとしても、こういう対応をせざるを得なかったところはあるのでしょうし、

そのためにルールを作って対処しているというのも理解は示します。



でもさー、なんで法人の謄本いるわけー?それいらなくない?

なんでこれ出させられてるのかが理解できない・・・。

理解できたとしてもめんどくさいです。金融庁さんが勝手に謄本取ればええやんけ、と。

国家権力なんだから謄本くらい取れるでしょ?知らんけど。



個人のやつは謄本とかそういううるさいこと言われないので、郵送でも我慢して

返送したりしています。ただねー、法人は本当にうっとうしくてねー。謄本が。



とまあ不満ありありで今まで優先度が全く高まらず、ずっと後ろ倒しで対応せず

逃げていたわけですが・・・最近「東京15棟目の決済」というイベントがあり、

嫌でも法務局に印鑑証明書を取りに行かなくてはならなくなりました。

お、これはチャンス?どうせ法務局に行かなくてはならないなら、謄本も一緒に

ゲットしてくればいいのではないかと思った次第です。



ということで、嫁ちゃんに頼んで印鑑証明書と謄本の両方を取ってきて貰いました。

これで話が先に進められそうです。



今日は雨が降っていて予定も特にない三連休最終日。領収書の整理と共に、お客様情報の

定期的な確認とやらも全部やっつけてしまおうと思います。

休みの日を有効に使わないとね。



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posted by ひろ* at 10:07 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月04日

支店長、ホテル案件に融資しづらくなるってよ。

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東京法人および個人事業主のメインバンクの支店長さんと少し話をしてきました。

最近はホテル案件に融資をしづらくなったとのことです。どこも同じ傾向ですね。



昨日のブログに書いた通り、平日休みなので平日にしかやれない用事を済ませたのですが

その中で、メインバンクさんに持っていった際に支店長が出てきて少し話をしました。

そのことについて、ちょっとだけ詳細を書いてみようかなと思います。



ここの今の支店長さんは昔ながらの営業手法を得意としており、顧客を見つけると

ささっと近くに来てあれこれ会話して情報をうまく引き出します。こまめな家庭訪問も

得意としており、邪魔にならない程度の時間少し話をしてささっと帰っていきます。

ちょっとした粗品などを配ることも多いですね。そういう手法を得意とする支店長です。



融資は結構積極的で、え、それやっちゃうの!?と思うような話もしれっとまとめて

くださいます。東京13棟目(戸建ホテルにする物件のリフォーム融資)とか、

東京14棟目(再建築不可物件のリフォーム融資を15年以上でと依頼)とか、

他行さんがしり込みする案件を支店の融資枠の範囲であれば結構融資実行まで

こぎつけてくださいます。私としてはとてもありがたい支店長さんです。



最近も「何か融資案件あれば是非相談してください」と言ってくれるので嬉しいのですが

見合うような案件がないんですよねえ、高すぎて・・・。



今回も積金の手続きをしてもらっている間に支店長と雑談。最近どうですって言うから

おかげさまで稼働率も順調、御行にご融資いただいたホテルも稼働がかなり良くなって

売上がたんまり入るようになりましたよ、と近況報告などさせていただきました。



すると支店長「実はちょっと事故があって、シェアに出しにくくなったんですよ」と。

唐突にシェアハウスの融資が締まった話かーと思いながら聞いていたのですが、

なんでも大規模なシェア物件の融資をしたけどそこの稼働が著しくなく、本部が

シェアはいかんと言い出したのだそうです。賃貸にするにしても大規模で新築だと

転用もきかないし、本部側も難儀しているということのようです。



・・・よくよく話を聞いていると、どうもここでいうシェアというのは旅館のことも

含めている模様でした。だから私の話に呼応する形でその話が始まったのね。なるほど。



私も積極的にホテル案件を増やすつもりはないけど、例えばそれを買うことで

再建築不可が再建築可能になるような案件があり、金額的に見合わない場合は

ホテル案件も考えることはあると思います、ということは伝えておきました。

支店で住むレベルとかでうまいこと調整しながらできるようなやつであれば、

是非お願いします、と。



実際、今ホテルが儲かっているからって、なんでもかんでもホテルにするつもりは

私自身はあまりないです。どうせまたどこかでうまくいかなくなる季節が来ます。

今はコロナ禍で淘汰が進み、生き残ったところが我が世の春を謳歌していますが、

どうせまた雨後の筍のように増えてくるんですよ・・・。そしたらレッドオーシャンに

なるのは明白です。勿論、訪日観光客の数が増えるという前提であれば、受給バランスは

崩れないかもしれませんが、なかなか素人が継続して勝ち続けるのは大変だろう、と。



これは偽らざる本音なので、よほど面白い話がない限りはこのスタンスでいくと

思っています。まあ、いつもこんなこと言って急にやること変わる人なんですけどね。

いきなりホテルに舵を切ってたりして(笑)



とはいえ、先日お友達から聞いた感じでは、どこの金融機関さんもホテルは渋く

下手したらホテル持ってるってだけで門前払いされるような状況なのだそうです。

そんな中で、ここまでよくメインバンクさんは緩く対応してくれたものです。

そう考えれば、今までの対応だけでも十分にありがたいですね。



異動の時期もまだ先になりそうだし、支店長がいる間にもっと融資案件を決めて

しまいたいなあと思いますが・・・なかなか今は弾がありませんね。難しいです。

目線を下げて確保するか、上流を抑えて確保するか。でも今はその前に売却して

残債を減らし、手元にお金を作ることが先かなー。そうしないと買うものも買えないし。



ということで、GW中に支店長と会話した内容を備忘的に残しておきました。

手短ですが、今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 11:41 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年04月05日

個人の確定申告書を各取引行さんに送付。

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個人の確定申告を各お取引行さんに送付しました。今年はこれまでの低稼働率が

多少改善しているので、金融機関さんも順調と見てくれているような気がします。



3月中盤で確定申告のピークが過ぎた後は、各金融機関さんから「確定申告書は

できましたか?」と確認の連絡をいただく日々が始まります。3月後半くらいから

だんだんとそういう連絡が増えてきます。



今年は最初にその連絡を貰ったのが小口融資を受けているサブバンクさんでした。

着信履歴が残っており、確定申告から1週間も経過しないうちにくださいと連絡を

されておりました。



その次に来たのが札幌6棟目と札幌8棟目に融資してくださっている金融機関さんです。

最近は(私が札幌に住民票がないのを理由に)新規取引が難しいということを

仰っているせいか、担当の人が変わっても連絡お来なくなりました(悲)

今回はまず書面で、その後電話で確定申告書くださいの連絡を受けているのですが

その書面の段階で担当さんが知らない人の名前になっておりました。



それから、東京8棟目と東京12棟目のリノベ資金をお借りいsている金融機関さんも

積金の満期で手続きをしに行った際に、確定申告書出来たら送ってくださいねと

ご連絡をいただいておりました。



他方、メインバンクさんや東京10棟目に融資していただいているサブバンクさん、

東京1棟目に融資していただいているサブバンクさんは特に連絡なし。

連絡しなくても送ってくれると思っているのでしょうか、それとも・・・。



先方からの要求の有無にかかわらず、確定申告書は当然に送付すべきものであることは

疑いようのない事実です。とりあえず送りましょう。全取引行さんに送りましょう。

それが当たり前に正しい道です。



まずは顧問税理士の先生にお願いをして、銀行亜さん提出用の確定申告書のPDFを

取得しました。紙で送ってくるやつを待ってるのは時間がかかるし、そもそもそこから

必要なものを取り出してコピーして渡すのもだるいです。先生も同じような要求を

受けることが多いのか、銀行さんが欲しがるページだけ抜粋した確定申告書のPDFを

準備してくれるので、そいつを例年通りくださいとお願いして受領しました。



これを入手したら、次は各行さんに送付する番です。

最近ようやく各行さんメールアドレスを持ってくれるようになりましたが、中には

相変わらずメールは持ってないところもあります。



今回提出する6行のうち、メールアドレスを持ってないのは1行だけでした。

ここはしょうがないのでインターネットFAXのサービスを使い、メールでFAXを

送る形としました。



残り5行のうち、個人個人でメールアドレスを持っているのは1行だけ。

あとの4行は支店共用のメールアドレスです。



それぞれメールを送ればいいだけなのですが、共用のメールアドレスのところの場合

こちらから連絡しないとメールを見ない可能性があるため、メールをした後個別に

メールで確定申告書を送ったから見ておいてね、というやり取りが必要かもしれません。

今回はそこまで手厚くフォローしたのは1行だけでしたが、それでも全行ちゃんと

メールは見てくれたようで良かったです。



提出後、受領した旨の連絡をくださったのは6行中5行。その5行の中でも、内容に

言及してきたのは1行だけでした。みんなあまり興味ないのかな(苦笑)

その1行は売上や利益も順調に伸びてて問題なさそうですね、というコメント。

そう言ってくださるところがいたので、それじゃあ大丈夫でしょうと全部大丈夫な

気持ちになっているというのが現状です(笑)



メインバンクさんと札幌を貸していただいている金融機関さんからは、レントロールや

借入一覧といった資料も送ってほしいと追加で連絡をいただいております。

こちらも先週末一通り整備はしたので、それを送る形で対処。その後特に連絡は

ないので、ご納得はいただけているのだと思います。ま、個人は特に変化ないですから、

見るべきものがなく昨年からの継続ってことで落ち着いているのかもしれません。



本当はこちらからもっと説明をして内容の理解に齟齬がないようにした方がいいのは

わかっているのですけど、今回は黒字で明らかに売上や利益が伸びているのがわかるから

そこまでPRしなくてもいいかな、とサボってしまいました。経営者としてはこの辺を

ちゃんとするのが大事なのはわかっているのですけどね・・・。



次は2月末決算の仙台法人ですね。必要な資料は一通り顧問税理士の先生に送付済の

認識なので、もうある程度の決算作業は始められるはず。こっちも先生と連絡を

取りながら対応を進めていきたいと思います。



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