2017年06月24日

特に相談していない金融機関さんからの突然の着信。

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なんか思わぬ金融機関さんから思わぬ内容で電話が来ました。



来週は東京好立地再建築不可の融資の関係でノンバンクさんをご訪問して本申込するのと

小口借入の金銭消費貸借契約&実行をするのとで、その準備の関係もあり、ちょいちょい

金融機関さんから電話を貰っています。仕事中はよほどの件でない限り出ないことに

しているので、昼休みのご飯を食べた後はひたすら電話という状態が続いています。



さらに、先日書いた再建築不可でもなんでもオッケーな融資商品に関しても、担当さんの

レベルでは「この内容ならおそらく問題ないでしょう」という話が出てくるくらいの

状況なので、それだったら不足分の費用の調達をしようかと片っ端からお付き合いのある

信金・信組さんに電話してみたり。



それに加えて、札幌の築古アパートの融資の件で金融機関さんから「本部から30年は

長すぎるんじゃないかと言われてしまいました・・・」という、その気にさせといて

勘弁してくれみたいな電話が来たりとかしてしまいますし。



その上、簡易宿泊所案件に関しても、金融機関さんが盛大な勘違いをしていたりとかで

電話でのやりとりが発生していたり(この担当さんがまた忙しいようで折り返しをしても

なかなか出てくれない・・・)。



まあとにかく、隙間時間があればすぐに電話に走るみたいな状態になっております^^;

ほんと、頼むからメールでやりとりさせてくれ!と言いたいです。



そんな電話ばかりのある日、いつものようにトイレに行く途中で着信のチェックをすると

唐突に札幌6棟目で融資してくださった金融機関さんからの着信があるのを発見。

あれれ?何も今相談していないけど、どうした?こないだ定期をしれっと貸越にしたのを

咎めにきたのだろうか(汗)



折り返すと、担当の方がいつものさわやかな感じで「お忙しいところすみません」と。

「お伺いしたいことがあってお電話をさせていただきました」というので、やっぱり

定期の件か!?と身構えました。



「仙台法人の売上の内訳について教えてほしいのですが・・・」



ほえ?なんだ急に?



質問の趣旨自体は、仙台法人の「その他売上」の金額が決して小さくないので、

その内容は何ですかという質問でした。その内容自体はきちんと説明をしまして

ご納得いただき、特に何か問題があったわけではなかったのですが・・・。



まだ個人でしか口座も開いていない、具体的な案件があるわけでもない仙台法人の

決算書をなぜ急にチェックし始めたのでしょうか?確かに札幌7棟目の審査のために

一通りの資料はお出ししたのですが、それにしたって唐突感があります。



考えられるのは、金融機関さんの顧客データベースに格付して登録しようとした、

でしょうか。見込み客も含め、決算書をもとにシステムに登録しているということは

業務として行っているようですので。私も某金融機関さんから「今回の案件で情報を

システムに登録したので、次からはもっと早いと思います」と言われたことがあります。

登録するときに格付をしているというのも聞いたことがあります。



今後、どこかで仙台法人と取引をしようと思ってくれている証拠なのかな?

そう考えると笑顔になります(単純)



銀行さん、思わぬところで動いてくれていました。

次は何か良い案件を持ち込めるようにしたいところです。



・・・全然違う悪い理由だったらどうしよう(汗)



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月22日

再建築不可に融資してくれる新たな金融機関さんが現れた。

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再建築不可でも融資をしてくれる可能性がある金融機関さんに当たっております。

うまくいけば、けっこう有望な選択肢になるかもしれません。



関東→札幌の大家会のメンバーからの情報で、某金融機関さんが再建築不可でも融資する

ローン商品を開発したらしいと伺いました。再建築不可は融資が出ないからこそ利回りが

高い状態で市場に出回っています。そして再建築不可に対して融資をするのは、私が

把握している限りでは某ノンバンクさんくらい。あと某信金さんも密かにそういう商品を

持っているという話を過去に聞きましたが、今はわかりません。



もし本当に再建築不可でも融資をしてくれるということであれば、かなり面白いです。

早速友人からその金融機関さんの問い合わせ先を聞き出し、いろいろとヒアリングを

してきました。概要は以下の通りです。



・1回の上限金額は1000万円、累計3000万円までが上限

・エリア不問、耐用年数超過OK、既存不適格OK、再建築不可OK、借地OK

・シェアハウス、店舗等通常だと難しいケースでも融資可能

・金利は5%前後

・年数は20年

・半年以内に購入した物件やリフォームであれば、後付けで融資OK(要領収書)

・フルローンはOK、オーバーローンはNG

・物件の修繕費などが一緒にある場合はそれに対しても融資OK

・基本は個人向け商品、法人は資産管理法人であることが明確であれば対応可能

 (自宅が法人住所/定款が不動産賃貸関連のみ/従業員はいない、など)

・法人の場合、代表者および実質的な経営者は連帯保証必須

・原則は購入物件に抵当権設定するが、相談次第で別物件の第二抵当などにもできるかも



ちょっと癖はあるけど、使いようによっては面白そうな商品だなと感じました。



再建築不可で有名なのは某ノンバンクさんと比較してみます。



【金利・期間】

某ノンバンクさんは基本3.9%で、30年まで貸してもらえる可能性があります。

今回の金融機関さんは基本が5%前後、期間は20年ですので、某ノンバンクさんの方が

条件は有利かと思います。



【金額・用途】

某ノンバンクさんは最大で物件価格の9割が限度ですが、今回の金融機関さんは

フルローンも可能なので、金額面では今回の金融機関さんに優位性があります。

また、資金使途も今回の金融機関さんはリフォームもOK、半年前にさかのぼって

修繕や購入の領収書があれば融資OKということですので、使いやすそうです。



【融資総額】

某ノンバンクさんは総額1億までだったと記憶しています。5000万を超えると

その先は金利が2.9%になるというメリットもあります。

他方、今回の金融機関さんは残念ながら上限が総額3000万までです。

1回につき最大1000万ということで、この点は微妙に劣ります。



【資産管理法人への対応】

某ノンバンクさんの方が緩めです。

私の東京法人は、本店住所と自宅の住所が異なり、定款にも不動産賃貸業だけでなく

太陽光発電やセミナー企画、保険代理店(将来的に入居者様の火災保険を自前で

契約できるように)など入れています。

この状態で、某ノンバンクさんは問題なく法人に融資をしてくれましたが、今回の

金融機関さんは「上席と相談します」と言っておりました。



さて、融資条件は聞きましたが、実際どの程度融資が出るのか?審査の緩さは?

ここ、大変気になるところですね。まあ今の東京に5%の金利を払ってでも買うべき

物件があるのか?という疑問はありますが、その素質がある素材は割と転がってます。



ちょうど手元に融資が付かなくて諦めようと思っていた再建築不可のシェアハウス転用を

前提とした戸建の案件がありましたので、こいつを持ち込んでみることにしました。

某ノンバンクさんとさんざんやり取りした挙句却下されたやつです(笑)



私の東京法人だと、上席との調整が必要ということでしたが、それでも法人で

申し込むことにしました。ダメなら最悪個人でやってもらえばいいかと思います。

審査は郵送で申込できますし、不足資料などあれば担当の方とメールでやりとりして

送付することもできます。面談とか特にしなくていいみたいで、割と楽チンです。



大まかな方向性は1週間もあれば出るみたいです。またこの件、レポート致します。

ただ、1000万の上限金額だけだと、全体の事業費の1/3くらいしか出ないので

これだけだと買えないんだよね〜・・・。他の資金を他の金融機関さんから引っ張って

対応しないといけないので、実際に購入できるかはまだ未知数です。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月12日

某政府系金融機関さんの融資姿勢の変化。

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4月に入ってからというものの、某政府系金融機関さんが不動産賃貸業に対しての融資を

思いきり締めた、という話をあちこちで聞くようになりました。



昨年3月までは、ちょっとした小さな物件であれば、多少耐用年数が超過していても

15年〜20年の融資を出してくれていた某政府系金融機関さん。お世話になっていた

方も多いのではないでしょうか。サンタメ系の業者さんでも、某政府系金融機関さんを

活用して築古物件の提案をしていたところもありました(少なくとも札幌中心のとこで

1社頭に浮かびます)。



私自身も、どこに行っても融資が付かなかった東京1棟目(借地・新築・私自身の業歴が

浅い上に初の東京物件、といったところが原因だったと思います)を、最終的になんとか

融資にこぎつけてくれたのが某政府系金融機関さんでした。札幌2棟目で困ったときにも

修繕費を貸して貰ったりしておりました。



ちょっとした修繕であれば、割とハードル低く借りることが出来るという印象があり、

いざとなったら駆け込めばいいかな、なんていう使い方をこれまでもしておりました。



しかし、その某政府系金融機関さんも、この4月から国の方針転換を受けて一気に融資を

しなくなったと聞きました。とにかく渋くなった、と。金融庁がアパートローンの拡大を

問題視する発言をしていることから、大株主である国の意向を踏まえる方向で行内を

調整したのではないかと考えられます。



・これまで15年〜20年出ていた不動産購入用の融資が10年でしか組めなくなった

・これまで不動産賃貸業の業歴がない人に対しての融資が極端に出にくくなった



よく聞く噂はこんな感じの内容です。購入の融資が10年しか使えないというのは、

かなり痛いです。これで利用できる局面はほぼなくなったのかな、なんて。15年だって

表面利回り15%くらいないとキャッシュフローが面白くなりません。



10年の壁の話はたぶん事実だと思うのです。なぜなら私も某政府系金融機関さんに

お電話をして、それに近い体験をしたからです。



今度購入予定の北陸の築古アパート、現金で購入して修繕する予定ですが、どうせ

借りられるなら某政府系金融機関さんで借りてもいいかなと考えて電話で相談をさせて

いただいたことがあります。その際に「借入期間は10年で考えてほしい」と担当の方に

言われ、ああ、これが噂の・・・と思ったものでした。どうせ10年しか組めないなら、

無担保で融資してくれないものか?なんて思ってみたり。無駄に抵当権はつけたくないし

抵当権なしという単語は響きが良いものですから。



業歴がない人への融資が出にくいという内容は、関東→札幌の大家会の中で会員の方が

報告してくださいました。今まではかなりイケイケで融資をどんどん出してた担当の方が

4月以降新規に紹介した友人が融資相談をしても全く通してくれなくなったのだとか。



上記のような内容から考えると、実際にかなり厳しくなっているのだと思われます。

今までのように築古物件の購入に使うことは、よほどの地方高利回りでない限りは

難しくなるでしょう。



では、今後どうやってこの某政府系金融機関さんを活用していくのか?

いずれも既に不動産賃貸業で実績がある人のみが対象となるのだと思いますが、

以下のような内容で活用するのかなと思っています。



・修繕費の融資

・民間の金融機関さんメインで借りる物件に対して不足分の協調融資

・不動産賃貸業に類似する新規事業を展開する(レンタル収納やコインランドリー、

 太陽光発電など)際の資金調達

・田舎の超高利回り案件の購入



この某政府系金融機関さんの姿勢変更により、今まで融資がつくから買えていた人が

買えなくなることになり、流動性が低くなることが予想されます。そうなれば、この

セグメントにいる物件の価格が下落することが予想されます。現金がある人にとっては

面白いお話になるかもしれませんね。



金融機関さんの姿勢によって物件価格が変わる・・・頭に入れておく必要があると

思います。この辺で出口を取ろうと思っていても、その出口を取ろうとした時に

金融機関さんの姿勢が変わっていたら、本当に取れるのか?という観点で物事を考える

必要もあるのではないでしょうか。



ん、私も札幌7棟目(仮)はいずれ売る前提だけど、その時期本当に売れるのかい?と

自問自答すると、今後金融機関さんの融資がいずれ縮小する局面を想定した場合に

やや不安が残るところではあります。対策として、できれば隣近所の土地を買い足して

もう1棟建てて、それを新築建売の形で売却して債務を減らしたいですね。

何かしらリスクヘッジは考えておく必要があると思います。



最後ちょっと脱線でしたが、某政府系金融機関さんを前提として不動産賃貸業デビューを

考えている方は要注意だと思います。



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月04日

初の融資取引となる金融機関さんから融資OKの連絡がありました。

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ちょっと前にブログに書いた金融機関さんから、早速融資可能という連絡が来ました。



先日お話を聞きに行った際に、いろいろな制度融資の説明をしていただき、その勢いで

東京2棟目の修繕と小口借入の借り換えについて対応いただけないか相談しました。

勢いは良かったけど、実際やってくれるのか?というところが気がかりでしたが、

それから数日経って先方より連絡をいただくことができました。



その内容は・・・

・修繕は基本OK

・小口の借換は1/4に減額ながら一応OK

・期間はいずれも5年でまとめて貸付可能

というものでした。希望した金額の半分くらいの借入はできそうです。



「業種柄、運転資金という扱いになるとなかなか保証会社の反応が悪くて・・・」

というのが先方の弁。そうか、既に借りている資金の借り換えって、運転資金と

みなされてしまうのか。これは気づきませんでした。なるほど。私的には担保が

あろうとなかろうと、借換は借換であり運転資金ではないと思っていましたが。



昔から、不動産賃貸業は運転資金は不要という考え方でとらえられてしまうところが

あることは知っています。実際、売掛金が発生するような取引も特にありませんので、

それ自体はまあ仕方ない部分もあります。とはいえ、最近できたばかりの制度融資で

金融機関さんも保証協会さんも積極的に推していると聞いていましたので、多少の

お目こぼしはあるのかなあと期待していたところはありましたが・・・残念。



今回はとにかく融資取引を開始するということに重きを置いておりますので、

細かい内容は特に考えなくてもいいかなと思っています。実績さえ作ってしまえば

次の取引をした後で一括返済してもいいわけですし(とか言いながらきっと借りた

ままにしておく自分がいると思います・・・借りられたお金を無理に返さなくてもね)。



5年で借りるとなると、それなりに毎月の返済は出てきますが、手元資金を補充する

効果があることも見込め、次の融資取引につなげることが可能となります。

返済比率の上昇は気になるところですが、それがたとえ借入で生まれたものとしても

やっぱ手元資金は神だと思います。先日のノンバンクさんから融資して貰えなかった

案件
だって、現金があれば購入できていたわけですし。



え、現金あるだろって?札幌7棟目(仮)の頭金で半分以上使っちゃいましたよorz

あとは北陸中古アパートの購入資金(こちらは現金)、都内再建築不可の頭金、

いくらなんでもこれは返しておいた方がいいだろうと思われる借入の返済原資、

売却しちゃった金融機関さんに対しての禊の定期預金などでお金は出ていきました!

(定期は別に出ていったわけじゃないんだけど、固めてしまったという意味では

 出ていったのと同義と捉えます)



いろいろ書きましたが、今後融資が締まっていくであろう中で、既存取引先に

なっておくことは大事です。借入するチャンスがあれば、なるべくきちんとモノにして

今後の展開に備えていきたいと思います。



・・・今回は個人で借入するけど、東京法人での借入もできるもんなのだろうか?

修繕が出たら考えようかな。来週契約に行ってくるので、その時に聞いてみようっと。

法人で事前に口座を作っておいた方がやりやすいだろうというところもありますし。



東京法人では、東京4棟目の借入と東京4棟目の修繕の一部の借入しかまだしておらず

銀行口座も上記貸付に対応してくれた2行分(うち1行はノンバンクさんなので、

その返済のためだけに某金融機関さんに口座を作りました)しかありません。

しかもこのノンバンクさんの返済用の法人口座開設、すごく大変でした・・・。

詳しくは過去のブログをご参照ください。



ある程度個人と一体で見てくれているとはいえ、多少寂しい部分もありますから、

少額でもいいから何か理由をつけて借入を起こしておくのもよいかもしれない、

と思った次第です。もしくは法人名義で積金とか。



借りすぎるのも微妙なので、めぼしいところは少額の積金でもしておこうかな?

ブログ書きながら、その方向性がいいかなと思い始めました。積金であれば、

いざという時には現金化できますしね。借入と比べて緩いからいいかなと。



私は主に信金さんや信組さんといった小さな金融機関さんとお取引をすることが

多いのですが、こういったところは都銀さんや地銀さんと比べて積金を重んじます。

市場調達金利が高いという事情もあり、組合員から集まるお金も大事な貸付の

原資になる、という事情があるためです。



積金を遅滞なくしておくことで、ちゃんとお金を長期に渡って返せる人だという

認識を持ってもらえますから、次の融資の時にも稟議書が書きやすくなるわけです。



信金さんや信組さんを攻略したいと思う人は、急がば回れでまずは預金口座の開設と

少額でもいいので積金の実行、そして少しずつ融資取引に移行していく、という

やり方をされるのが良いのではないでしょうか。



というわけで、私も法人で積金をするということで、契約時にその話をしてきます!



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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月02日

某ノンバンクさんとバトルした話。

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某ノンバンクさんで借入をしようとした時に、なんてこったいと思ったことがあったので

ブログ上でもシェアしておこうと思った次第です。



不動産賃貸業でちょいちょい名前が出てくるノンバンクさんと言えば・・・

わかる人にはわかると思うので、実名はここでは省略しておこうと思います。

ノンバンクさんだけあって、建蔽率・容積率オーバーでもOK、再建築不可もOKと

大変間口が広くて助かっています。私も東京4棟目で利用しました。



審査の速度も早く、年数は長めにとれるのでキャッシュフローも比較的出やすい、

というところもメリットですが、金利はあまり低くありません。ベースになる金利は

もう何年も変動していないので、この低金利時代において相対的に高くなっている、

と言えるでしょう。よほど収益性があるものでないと、利用は厳しい面があります。



他にもデメリットは挙げられます。

繰り上げ返済や売却による早めの完済の時に、残債の2%の手数料が発生するのも

いただけない仕様だと思いました。地味にききますよねえ、これ。まあこれがあるから

借り換えしても何をしても「じゃあまた次よろしくお願いします〜」で終わる、という

メリットもあるのだとは思いますけど。



あと、フルローンやオーバーローンはルール上難しいということもマイナスポイントと

して挙げられます。担保余力のある共同担保を入れて9割が限度、普通は7〜8割と

なるので、自己資金がある程度ないとキツイと思います。



あー、二重売契とかそういう犯罪に手を染めれば、フルローン出るかもしれませんが、

そういうことをすると白い山の大家さんに金融庁にチクられますからね!(笑)

あとで期限の利益を喪失することになるから、そういう悪いことは絶対しないこと!

良い子のみんな、約束だよ!

べ、別に白い山の大家さんをさりげなく支援とか、そんなんじゃないんだから!



私がこのノンバンクさんを使うのは、基本的に再建築不可の案件のみです。

一般の金融機関さんでも融資が出るのにノンバンクさんに行くと、この人は一般的な

金融機関から借りられないんちゃうんかとみられてしまう、という話も勿論ありますが

それ以上に再建築不可以外なら何とか融資してくれるところが見つかるはずという

変な自信もあるからなのかもしれません。



でもさすがに再建築不可だけは、普通の金融機関さんじゃ貸してくれません。

そういうところのために、隠し玉として取っておいてあります。

基本、磨けば光って利回りが出る小ぶりの案件が好きですし、今でもそういう物件は

ちょろちょろと転がっています。その物件にどのくらいのリフォーム費用を入れれば

再生できるかがわかれば、それに見合った額で買付を機械的に入れていくだけで

高利回り案件のできあがり、って寸法です。



昔は全然そういう判断ができませんでしたが、東京3棟目、東京4棟目を通じて、

だいたいこのくらいの予算があればできるはず、ということは読めるようになりました。

(いろいろ面倒を見ていただいた一級建築士の先生、ありがとうございます!)

今日もそんな感じの再生物件を見てきます。中身は新品同様で、23区内の所有権で

再建築可能なアパートが利回り12%くらいで仕上がるかもとわくわくしています。



・・・相変わらず脱線しています。ノンバンクさんの話に戻りますね。



そんな感じで重宝しているノンバンクさんですが、先日思わぬ弱点があることが

わかりました。こちらのノンバンクさん、シェアハウスには融資しないそうです。



この間、ちょっとよさそうな再建築不可の物件が出てきました。それは戸建だったので

普通に貸したら利回りは取れません。魔改造してアパートにするというのもきつそうで、

シェアハウスとして使うには間取りがいい感じでした。



早速現地調査の約束を取り付け、そのまま勢いで某ノンバンクさんに話を持ち掛けます。

最初はノリノリで聞いてくれていたのですが、シェアハウスという単語が出たらすぐ

「あ、当社ではシェアハウスに融資できないんです」とばっさり。



そう言われると、困難を糧にしたくなるのが私。

そもそもシェアハウスの定義って何?下宿宿には出せてシェアハウスには出せない

道理がわからないじゃない?そこまで言うなら何がシェアハウスで何がしぇはあうすでは

ないのか、御社の基準を教えてもらおうじゃないか!



というわけで、間取りのイメージを自分で作って送付。

最初は普通のシェアハウステイストなところに、各部屋にキッチンを付けました。

お風呂とトイレは共同なので厳しいかなと思いましたが、これはNG。



次に、シャワーブースとキッチンをつけた間取りを提出。トイレ共同だけなら

昔の古いアパートだってあるだろう!玄関が一つしかない?トキワ荘だって玄関は一つで

中でちゃんと鍵のついたドアがあっただろう!(想像で書いてます)

どやー!



・・・この辺で面倒になってきたのでしょう。ノンバンクの担当さん、上司と協議を

してきますということでいったんやり取り保留。そして折り返しの電話がありまして



「当行としては、ドアが各部屋ごとに外で独立していないとNGということで・・・」



・・・いつか超築古の元下宿みたいなアパートの高利回り物件持ち込んでやる。

それに融資が出たら「出せるじゃねーか!」って噛みついてやる。

そんな妄想をしながら、再建築不可高利回りシェアハウスを断念したのでした。



というわけで、下宿風な作りになっている都内の高利回りボロアパートの情報があれば

是非お寄せください。某ノンバンクさんにぶつけますので、こちらをご覧になっている

仲良しな業者さんの皆様、よろしくお願いします(笑)



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