2020年07月11日

今週2本目の金消契約は無利息の融資への切替。

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4月に借りたセーフティーネット4号保証の融資を、5月から始まった無利子の制度に

切り替える手続きが終わりました。月曜日に実行されます。



以前ブログに書いた通りですが、切り替えをして貰うついでに増額の交渉をして貰い

別の小さな借入と一本化までは対応してくださるということになりました。

頑張ってくださった金融機関の皆様に感謝申し上げます。



切り替えのための金消をしたいということで、昨日金融機関の担当者さんが自宅まで

いらしてくださいました。こういったところ、フットワークが軽くて大変助かります。



今回はいつも面倒を見てくださる担当さんと、外回りのエリア担当の方との2名で

いらっしゃいました。外回りの担当の方、けっこうコロコロ変わるんですよね。

結局いつも担当さんがお仕事をこなしてくださるので、あまり外回りの人とちゃんと

お話する機会がないことが多いです。



今回は金消ということで署名押印をする時間もけっこうかかりました。沈黙の時が

流れている間に、担当さんではなく外回りの方とのコミュニケーションを積極的に

とってみました。新卒で入社し、2店舗目とのこと。はきはきとした受け答えで

爽やかな印象で、かつ気取ったところがない素朴な雰囲気。おじさんのウケがよさそう、

という印象を抱きました。コミュニケーション能力も今までの外回りの担当さんと比べて

高いかな?と言う気がします。良い人が出てきてくれたな、と感じた次第です。



ここまで色々と面倒を見てくださった担当さんも、もう3年目に入っています。

そろそろ転勤もありうる時期なので、この後誰とコミュニケーションを取りながら

提案して貰えばいいかを模索しなくては・・・と思っていました。今回の外回りの

エリア担当さんが、今後の相談窓口に適任かもしれないと思った次第です。



そんなことを考えながら、書類にひたすら署名押印。法人の分と連帯保証になる私の分が

終わって、嫁ちゃんに書いてもらう分を持っていって記入して貰います。その間にも

しばし昨今の情勢について雑談。



融資申込件数はピークを越えたような印象のようです。件数が減ってきているとのこと。

観光客はとにかく外国人が戻ってきていない印象なのと、不動産価格もさほど下がって

いない印象だという話をされていました。うん、意外と下がってないという点については

私も同意します。資金ショートで物件を手放すとか、もっと色々出てくるかと思って

いましたが、そうでもなかったです。今までと同じような基準でしかないなあ、と。



正直、コロナで先があまり見通せないという感覚はありますので、今は新規の投資は控え

本当に良いと思った時のみ資金投下が良いだろうと思っています。今までイケイケで

散々買ってただろうが、東京13棟目がひと段落して次に目移りするんじゃないのか、

と思われる方も多々いらっしゃるでしょう。私もここまでの行いは自覚しておりますので

それは別に否定しません。心変わりもするかもしれませんし、舌の根も乾かないうちから

ノールック買付するかもしれません。でも、前に比べて物件情報を見ても買付を入れる

気持ちにならないモードなのは本当です。今までの基準なら買付入れてただろうなと思う

物件もこの半年の中では2〜3ありましたが、スルーしております。



サラリーマンをそろそろ本当に辞めたいなと思う気持ちがあるのもその一因かも・・・。

ここ最近、物件を利益確定で売却して、その現金を使って購入する、といったところを

何件かやりました。返済比率は短期の借入が多いので高めですが、B/Sの観点では

年を追うごとに良くなっているという実感はあります。実際、顧問税理士の先生から

5期分のB/Sを出して貰いましたが、内容は良化しているのは確実です。



そうなると、返済比率が落ち着けば一旦会社は脱出してもいいのではないか、と。

返済比率が高いのは、5年・7年・10年といった短い借入(リノベで借りるやつ)が

多いためです。サラリーマンを辞める気がなかったので、手元に持っておけば時間が

味方してくれて最終的に利益が出るという考え方でした。でもそれは止めて、ちゃんと

CFで食っていける状態にしようと思い直した、というのが積極購入をしていない

理由の一つなのだと自分なりには思っています。



今回ご融資いただいた金融機関さんも「返済比率を減らした方がいいです」という

ご意見を言ってくださいました。彼らの場合は「今の返済比率だと保証協会の審査を

通すのが大変だから」というところも多分にあるでしょう。でも、今回だってもう少し

借入が少なくて保証協会さんから有利な条件でいっぱい借りられたら、いい話に

なっていただろうと思いますし・・・。確かにそうだなと思うところはあります。



そんなこんなしているうちに、嫁ちゃんが書類を書き終えました。最終チェックして

問題なしということで「月曜実行しておきますね!」ということで担当さんは帰社。

これで3年間は無利息ということになりました。しかも5年で借りていた1本の借入を

今回の10年の融資に一本化。若干ではありますが、キャッシュフロー改善です。



今後はキャッシュフロー経営もきちんと心がけていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:55 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月09日

門前払い!不動産賃貸業という業種との相性が悪かった模様。

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昨日は仕事の合間を縫って政府系金融機関さんにトライしてみましたが、受付すら

して貰えずに玉砕となりました。基準がなかなか厳しいようです。



先日、政府系金融機関さんにトライするということをブログにも書きました。

昨日、延期になっていたその面談が実施されました。



面談に必要な資料は、直近3期の決算書、法人謄本、借入申込書、企業概要がわかる資料

売上が前年同月比で減っていることがわかる資料、といったところです。



売上が減っている資料に関しては、金融機関さんから「Excelで作ったものではなく

月次の試算表などでお願いします」と念を押されました。「税金が投入されますので

根拠はしっかりしたものが必要です」と何回か念押しされたので、金融機関さん的には

そこはとても大事なポイントなのでしょう。



これについては、顧問税理士の先生に資料を一式送付し、5月までの実績を入力して

いただきました。それを使って資料として提示した次第です。7月末決算の東京法人は

9月になってバタバタと半年分入力することが多いので、今その一部ができたというのは

決算前に状況がわかるという意味でも良かったと思います。



それ以外はいつも使っている資料を印刷して準備。この辺はいつも使っているものなので

問題なく準備できます。謄本もたまたま手元にあったので、それを使うことにしました。



そして昨日、指定の時間にご訪問させていただきました。相談ブースはパーティションが

作られており、飛沫感染が予防されています。きちんと対応されており、安心できます。



さて、面談結果の結論から言いますと・・・お申込に至らず、という残念な結果でした。

不動産賃貸業だと業種構造的にこちらの金融機関さんでの融資は難しそうです。



まず「他行の借入返済には使えません」という文言があったのは承知していたのですが、

それが本当に意味することは「他行の借入に起因する元本返済や利息の支払は資金使途と

して認められない」ということでした。つまり、不動産賃貸業の支出の大半は借入対象外

ということになります。このルールだと確かに金額は伸びないですね・・・。



それから、既に支払ってしまっている設備に関しても対象外。これはまあ普通です。



納税資金も対象外。コロナで苦しくなって納税資金を手当てしたいというニーズが

あることは重々承知しているものの、納税資金は毎年発生するものなので、制度としては

それは長期ではなく短期で貸付して次の納税までに支払ってもらうのが原則、という

判断になってしまうようです。



同様に、倒産防止共済の掛金なども対象外。



それから、他行さんで既にコロナ対応融資を受けていれば、その分は既に手当済とみなし

その分を差し引いて融資金額を算定するということでした。



結局のところ、前期の販管費の半分を目安にした金額でしか見ることができず、

他行さんで融資を受けている場合はそれも除外ということになり、東京法人の場合は

資金使途がないということになってしまう、というお話でした。



現場の方は、企業はそんな単純なものではないし、実際に資金が必要だという事情は

わかっています。それでも、本部が決めたルールに従うとそうなってしまう、という

苦しい状況だと言うことでご説明をいただいた次第です。



背景には、こちらの金融機関さんで数年前に発生した不祥事があるのでしょう。

今回の新型コロナのような、危機対応の融資・・・リーマンショックや東日本大震災の

時にも、同様の緊急融資の制度があったようですが、その融資制度を使って行員さんが

融資をするために資料の改ざんをした、という事件がありました。その反省を踏まえて

今回の緊急融資の仕組みが作られているようです。



「税金が投入されますので」といった発言をたびたび耳にすることがありましたが、

そういった背景もあってのことと想像します。



そう考えると、厳しく対応されるのは致し方ないのでしょう。そしてその厳格化された

ルールにおいて、不動産賃貸業は業種の構造的に融資を得にくい、ということに

なるのだと思います。



行員さんも「不動産賃貸業の方も何人もいらっしゃいましたが、今回の制度の中では

満足のいく融資額になったことがない」という趣旨のことを口走っておりました。

(担当の方はざっくばらんに色々話してくださり、とても感じがよかったです)



ということで、申込をしても恐らく得るものはないだろうし、金融機関さんに対しても

余計な仕事を増やしてしまうことになるだろうと思ったので、申込はしないことに。

制度上そうならざるを得ない、といったところでしょうか。



次は別の政府系金融機関さんに当たってみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月03日

政府系金融機関さんにトライしてみる。

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民間でのコロナ融資は打ち止めと判断し、次は政府系金融機関さんにアプローチを

することにしました。期をまたぐ前に決着すればいいのですが、果たして!?



新型コロナウィルスにより経済がガタガタになる中、企業の資金繰りを守るべく

様々な制度融資や助成金、補助金、給付金が作られております。民間の金融機関さんは

保証協会の制度融資をフル活用し、企業に対して融資という形で支援を行っています。

日本政府が株主になっている政府系金融機関さんもいくつかありますが、そちらも

保証協会以上に頑張って融資を行っているということを伺っています。



日本の経済を守るために奮闘される金融機関の皆様に、頭が下がる思いです。

ありがとうございます。



私自身は、新型コロナウィルスに関して、長期化する可能性もあると思いましたので

稼働率の低下に備えて資金を厚くしておく必要があると考えました。その一方で、

本当に資金がすぐに枯渇するほどのピンチではないという判断もありましたので、

いち早くコロナ対応融資を開始した某政府系金融機関さんへのアプローチは見合わせ

(ここは本当に資金的にピンチな事業者さんを優先すべきと考えて自粛しました)

既存取引行である民間の金融機関さんを相手に融資の打診を行い、既存取引行1行と

新規取引行1行から感染症対策の融資を引き出すことに成功しました。



ただ、民間の金融機関さんはどう頑張っても最後にたどり着くのが保証協会という

構造は変わらないので、保証協会さんがこれ以上無理と判断すれば打ち止めになります。

私もいろいろアプローチを重ね、さすがにこれ以上は厳しいかなというところまで

きてしまいました。今後は民間の金融機関さんからの融資は引き出せなさそうです。

これまでリフォーム融資でさんざん保証協会さんを使い倒してきたので、むしろよく

追加融資を頑張ってくださったと感じます。保証協会さん、ありがとうございます。



でも、私としては今後に備えるためにもう少し資金調達しておきたいところです。

ただ借りるだけであれば意味はありません。結局それは返さないといけないものなのだし

先々では利息がかかります。当面はリスクヘッジで借りておき、新コロが落ち着いたら

使い道がないので返す、というのも立派な活用法だと思いますが、私はそれよりもう少し

踏み込んで「既存の条件の悪い借入の返済原資」という形で活用したいと考えています。



返済比率を押し上げている原因は、リフォーム資金の借入です。5年、7年、10年と

いう感じの短めの借入になりますので、私のように本体価格よりリノベ価格の方が

高くなるような工事をしょっちゅう行っていると、返済比率の面では苦しいわけです。



今回の新型コロナウィルスに関しては、私自身も退去と言う形での被害は受けています。

特に札幌8棟目、東京11棟目は民泊をしたいという法人さんに貸しておりましたので

これが軒並み退去となり厳しい状況に陥りました。東京11棟目は比較的早めに回復に

至りましたが、札幌8棟目は相変わらず苦しい状況に置かれております。今後さらに

実体経済が悪化し、一人暮らしの単身者が実家に帰るなどのパターンで退去の可能性も

あります。売上の低下に備え、資金の手当ては必要だろうと考えています。



そしてコロナ危機が去った後、手元に幸運にも資金が残れば、それは既存の借入を

返済するという形で活用すればいいと考えています。民間金融機関さんで借入を

したものは、10年の融資期間でした。5年や7年の融資期間になっているものや

10年であっても金利が高いものなどを順次繰上返済することで、返済比率は下がり

キャッシュフローは増えるであろうと考えております。



そういうわけで、民間での融資がひと段落した今、次は本当に緊急な事業者の方を

優先しようと思ってアプローチせず待っていた政府系金融機関さん、ということに

なります。



政府系もいくつかありますが、まず手始めに今まで一度も融資取引をしたことがない

政府系金融機関さんにアプローチをかけることにしました。こちらも新型コロナ対策を

前面に打ち出しているので、とっかかりからNGということは恐らくないでしょう。



まずはホームページを見て、本部に設置されている新型コロナ対応窓口に電話しました。

ホームページのパンフレットの見方や諸条件など案内された後、企業規模や業種の確認。

不動産賃貸業は利子補給などの有利な制度が得られない商品を案内されるようです。

まあそうですね、緊急で必要な業種向けにその枠は使っていただいて良いと思います。



不動産賃貸業の場合は各支店で受けることになるそうですので、案内のあった支店に

電話してアポを取りました。必要な書類は売上が前年同月と比較して5%以上ダウンが

確認できる資料(月次の試算表がベスト)、法人謄本、企業概要など。面談日程は

今週金曜(つまり本日)になりましたが、サラリーマンの仕事で抜けられない会議が

その時間に入ってしまったため、急遽来週にアポイントを調整して貰いました。



先週末は試算表対応の為に急いで領収書の整理を実施。顧問税理士の先生に週明けに

情報を送り、試算表作成に入っていただきました。口座の動きについてのQ&Aを経て

無事に試算表が完成。法人概要や借入の状況などは、金融機関さんに持ちこんでいる

資料があるので、それをそのまま活用することにしました。これで準備完了です。



今日訪問の予定でしたが、今日はどうにもならなくなってしまったので来週にリスケ。

成就することを祈り、気合を入れて臨もうと思います。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月30日

切り替え時に増額を交渉したら、ちょっとだけ増えた。

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4月の終わりに実行いただいていたセーフティーネット4号認定の融資、5月に出た

無利息の商品に切り替えをして貰いました。ついでに交渉して、少しお得な結果に。



いくつかある取引行の中でも、特に新コロ関連の融資を積極的に対応していただいている

金融機関さんがいらっしゃいます。前から小口の融資をこまめに対応するのが得意な

印象を持っていましたが、今回もその印象通りの動きでした。ありがたいです。



私もいち早く動いて、4月中に第一弾となる融資の獲得に成功しました。少額ですが

結局信用保証協会で審査されることを考えれば大健闘です。保証協会さんの融資を

私はいっぱいいっぱいまで借りていますから。リノベーション資金の調達などで

保証協会さんの保証付き融資を使わせていただくことがすごく多いのです。

過去に何回か「もうこれ以上無理です」という扱いを受けていたのに、追加で融資を

得られるのだから、少額でも大変ありがたいです。



5月に入ってしばらくしてから、この融資にご尽力いただいた担当さんからお電話が

ありました。保証協会の商品が5月から保証料無料だけでなく当面無利息になること、

4月に借りた私は無利息の恩恵にあずかっていませんでしたが、切り替えをすることで

無利息にできることを教えていただきました。それは当然ながら切り替えますよね。



ここで、並行で動いている金融機関さんから言われたことを思い出しました。

より細かい資料を作って、必要な理由などをきちんと述べることで、より融資の額が

増やせるのではないか、と。ちょうどその金融機関さんの助言を受けながら、追加の

融資の資料を取りまとめていたので、じゃあ今回の切替でついでに増額を狙うことは

可能か?ということを担当の方に相談した次第です。



※資料作成の指導をしてくださっている金融機関さんで追加の融資の話を持ち込むものと

 思いきや、その金融機関さんでは「既にセーフティーネット4号対応の融資をしている

 金融機関さんが持ち込むのが筋、そちらが出来ないと言ったら初めて私達の出番」と

 いうスタンスでした。なので、今回話題に出している金融機関さんに相談した次第。

 指導を受けた内容の詳細は過去ブログをご参照ください。



切り替えのための申込書を自宅に持ってきてくださった担当さんに、こちらで作った

資料を見せながら、この内容で追加融資の打診とかできませんかと確認した次第です。

「いやー、追加はどうでしょうね・・・」と担当の方は当初気後れした感じになって

おりました。勝算が低い戦いに無理して付き合わせるのは気が引けます。ただえさえ

今金融機関さんはとても忙しいわけですから、そこをごり押しして時間を作って

いただくのも申し訳ないです。「もし難しそうなら、この提案をしてくださった

金融機関さんにて対応して貰いますから」と遠慮したところ、少し考えた後おもむろに

「他行さんにみすみす取られるくらいなら、うちで頑張ります!」と。戦士や!



保証協会さんは密を避けるためにシフト勤務、対面での接触を避けるために郵送のみ、

という動きになっているので、審査完了まで1ヶ月くらいかかるとのことでした。

保証協会さんにコロナが蔓延したら、本当にシャレにならないです。対応としては

それもやむを得ないでしょう。融資のスピード感が遅くなるのは気がかりですが。

(資金の速やかな供給がないと企業が苦しくなるだろうというところから、です)



そして約1ヶ月が経過した先日、担当さんからお電話がかかってきました。

出られなかったので折り返すと「本当に若干ですが上積みできました」とのこと。



具体的には、この金融機関さんを通じて保証協会さんの保証付きで融資を受けていた

少額の融資を、今回の融資に一本化してくださったそうです。ぶっちゃけて言えば、

たったの100万の融資なのですけど、5年で借りていたこの100万を今回の

コロナ融資に組み込むことで、融資額100万アップ。これまでに元本返済していた分が

30万くらいあるので、その分だけ上積みになったという結果です。



5年が10年に伸びた、と考えれば、返済比率の面では貢献してくれることでしょう。

月に1万円くらい返済が減るんじゃないかな?たかが1万円、されど1万円。

頑張ってくださった金融機関さんには深く感謝しております。



契約書など必要な書類ができあがったら、自宅にきていただけるとのことです。

融資実行されるのを楽しみにしております。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月12日

無事に金消契約を締結することが出来ました。

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昨日、新規取引行との金消契約を締結してきました。少額ながら、新規取引行さんの

開拓に久々に成功したことは大変喜ばしいです。今後ともよろしくお願い致します。



法人登記先が個人の居住地と異なる東京法人。この食い違いは、ぶっちゃけて言えば

金融機関さんの選択肢を増やすためという色合いが強かったのですが、これまでは

むしろ裏目に出ている傾向でした。個人で関係を作った金融機関さんにとっては、

法人本店がエリア外なので(本店のある区が絡む)制度融資の提案などがしづらい、

と感じられてしまっていました。



個人で取引している金融機関さんで何とかなっていたので、ここまでそんなに大きな

問題として捉えていませんでしたが、そろそろここは改善が必要だなと感じました。

そこで、コロナで資金がちょっと足りなくなることを懸念し、セーフティーネット4号を

法人で認定を受けたことをきっかけに、法人の本店のエリアにある金融機関さんを

開拓することにしました。これは、4号で本店のある区から有利な融資を受けることが

できることを把握していたためです。その融資を受けられるのが、地場の金融機関さんと

いうことで、扱ってくださるところを探すことにしたのです。



ご紹介いただき、某信金さんにアタックしたところ、とても良い担当さんに恵まれ

話がとんとん拍子に進み、少額ながら保証協会さんの保証決定までこぎつけることが

できました。そしてやっぱり連帯保証人に私が入らないとダメという条件がついたので

先日お邪魔して、連帯保証人の手続きと口座開設の手続きをしてきました。

(東京法人は代表が嫁ちゃんなんです)



ここまでの話は過去ブログにも書きましたので、ご興味あればご一読ください。

その1 / その2



さて、保証決定に伴う書類を書いてから約2週間。金融機関の担当者さんからご連絡を

いただきました。金消契約をしたいので日程調整をさせてほしい、とのことです。

保証協会さん、3密対策でシフト勤務になってるという話を別の金融機関さんから

聞いたので、その影響もあるのでしょうね。時間かかってます。



日程調整して、会社の会議とかなさそうなところの時間で少し離籍することを調整して、

金消の日程を決めました。そして昨日、先方にお邪魔して金消契約を締結しました。

本日実行予定とのことです。



手続きはいつものように粛々と進み、説明を受けて署名押印を繰り返しました。

押印は担当者さんの方でやってくださるので、はんこを押すのがあまり上手ではない

私としては助かりました。



嫁ちゃんは不在でも良いですよねと前回確認したつもりだったのですが、書いてもらう

書類があるので嫁ちゃんにも同席してほしいとのことでしたので、お願いして

ついてきてもらいました。家族の協力あっての不動産、です。ありがたいです。



書類を書きながら軽く雑談しましたが、保証協会さんを使った融資にかかる時間が

だいぶ長くなっており、おおむね1ヶ月くらいは見ておかないといけないようです。

ここは、別の金融機関さんとお話した内容と一致します。保証協会さんの申込件数は

増えているのに、対応する人間が減っている状況みたいですからね。残業もかなり

やっているようで「8時頃電話が来てびっくりしましたよ」なんて話もされてました。



つまりそれは、8時になってもまだ仕事してるってことですよね、金融機関さん。

資金繰りに困って融資の相談をしている企業が多いということに他ならないでしょう。

医療従事者の皆さんが市民の生命を守る砦なら、金融機関さんは企業の生命を守る砦。

今は本当に大変な状況と思いますが、そんな中ご尽力いただけますことに感謝します。



だから、月額数千円のネットバンキングに入りませんか?とお誘いいただいたのにも

不要とは言わず一旦入ることにしました。たぶん営業ノルマもあるんだろうなと

思ったので。前回手続きをしに行った時にも勧められたんですよね。



法人のネットバンクって、給与振込とかのために使う側面が強いと思いますから、

私みたいな従業員も雇わない個人事業の延長の人だとあまり使い道がないんです。

だから契約するつもりはなかったんですけど・・・。今回は融資でお世話になったし

お礼の意味も込めて加入することにしました。



本日実行される予定です。ありがたし。



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