2017年10月03日

金融機関さんにどこまで情報を開示するか?

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業務連絡

プロパン星人さんから富山の海の幸をたらふく食わせろと言われておりますが、

連絡取れないとそれもできないので、メールフォームか何かで連絡を取る方法を

教えてください!FBでもメールでもLINEでもいいですよ。



狼さんから「お金がなくても融資を受けられる方法」を書くようパスが来たような

気がするのですが、そこは過去ログを見ていただく方向で・・・

と思ったけど、この間金融機関さんからご助言いただいた内容でも書いておきます。



札幌7棟目の融資をしてくださった金融機関さんから、この辺気を付けるとより見栄えが

良いと思いますよ、というご助言をいただきました。それは、自分から不利な条件を

わざわざ開示しない、ということ。



聞かれたら正直に答えるけど、聞かれるまでは不利なことは無理に話さない、というのも

一つの作戦なのだと思います。



例えば私が言われたのは、高い金利で借りているものがあるのであれば、それは無理に

書かずにぼやかしておいた方が第一印象は良くなるんじゃないか?という話でした。



私、個人では結構癖のある物件ばかりを買っています。再建築不可とか借地とか。

でもどれも収益性を重視しているので、そういう手のものは利回りは10%以上を

必ずキープするようにしております。なので、多少金利が高めでも問題なく回ります。



でもそれって、きちんと説明しないとわかってもらいづらいことだと思います。

担当の方とじっくり話す時間があるならいいですが、パッと見せて置いていくのだと

読み込みする時間もなく、その高い金利だけが目に付いて「なんで他は高い金利なのに

うちだけ安くしなくちゃいかんのだ・・・」という印象が植え付けられます。



金融機関さんは基本的にはライバルを意識して横並びでやろうとします。その相手に

安く貸付しているところがあれば、それと同じ水準にしないと借りて貰えないと思い

安い金利を出すようにする、という傾向があります。逆に、金利が高いとわかれば、

自分たちも高い金利で貸していいじゃないか、と。そりゃ金融機関さんだって利益は

とりたいでしょうからねえ。



しかも、金融機関さん同士でも「格」があります。

都銀>地銀>信金>信組>ノンバンク のようなヒエラルキーが存在しています。



私は収益性重視なので、再建築不可の高利回りをノンバンクさんで融資を惹いて購入する

ということも抵抗なくやります。しかし、ノンバンクさんへの金融機関さんの印象は

「金を借りられない人が行くところ」というものです。具体的な説明がないまま見せると

「ノンバンクまで行かないとお金を借りられないのか、この人は・・・」と思われて

しまうかもしれません。



そういうところを加味して、聞かれるまでは「高い金利で借りている」「ノンバンクから

借りている」みたいなことは伏せておいてもいいんじゃないか?というのが、銀行の人に

いただいたアドバイスでした。親身になって助言してくれるというのはありがたいです。



ただ、不利になる情報は開示しないと言っても、開示しなさすぎると、それはそれで

銀行さんも「この人はなんでこんなに情報を出してくれないんだろう」となるので、

基本は出す、でもバランスを見ながらぼかすべきところはぼかす、という戦略性も

必要になって来るのだと思います。



あと、銀行さんに対して変に上から目線で「借りてやる」みたいな態度になる人とか、

逆に「貸していただく」の意識が強すぎて卑屈になる人とかは、あまりよくないと

思います。あくまで対等な立場。ビジネスパートナー。そういう感覚を持っておくことも

大事だと思います。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月28日

既存取引先金融機関さんともコミュニケーションを取ろう。

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仙台の既存取引先金融機関さんと会話をしてきましたので、そのメモ書きなど。



現在、仙台法人は仙台市内に支店がある金融機関さん2行とお取引をしています。

うち1行はメインバンクと思っている金融機関さんです。



しかしそのメインバンクさん、先日お電話したら何の連絡もなしに担当者さんが

異動されてしまっておりました(><)

ただでさえ融資姿勢が微妙な感じになっているし、新任の担当さんには何も情報が

引き継がれていないし(まあこれはいつものことですが)、札幌の融資どうなのって

相談してみても「札幌はちょっと難しいですね」とつれない回答だし。



人が変わって姿勢が変わり、なんか残念な感じになってきちゃったのかな?

まあうちの法人もそこまで褒められたもんじゃないとは思っていますので、今までが

過分な対応をしてもらっていたのかもしれない、とかいろいろ思ったりしました。



新任の方と一度ちゃんと話をしなくちゃいけないなあ。

そう思って、今回メインバンクさんともアポイントを取らせていただきました。



先方から出てきたのは、電話でちょっと塩対応気味だった担当さんと、新任の副長さん。

初めての金融機関さんに出向くのと同じように、仙台法人の紹介資料を持参しました。

どんな法人か、なぜ最近札幌に傾倒しているのか、前の担当さんとのやりとりの内容。

その辺をお話して、さらに今回こんな物件を本当はお願いしたかったんだ、という感じで

他行さんに持っていった物件情報を出しました。



担当の方は途中で別のアポが入っていたようで離席されてしまいましたが、副長さんは

物件情報をいろいろと見始めて、念のためコピー貰っていいですか、と。

上に話を通してみたいとのことでした。お、副長さん、なんかいい感じじゃない?



ついでに、軽く「札幌7棟目を買ったからお金がない、他の物件を買うためには

仙台1棟目を売却して頭金にしないといけないかも」ということを話しておきました。

苦笑いしていましたが、頭金だったら筋が通る話だからか、困るとかそういうことは

言われませんでしたが・・・。



まあでも実際のところ、ちょっと遅きに失した感はあるものの、仙台1棟目も今売れば

けっこうな利益は出ます。義母も「儲かるなら売ろうよ」と言っているので、売却は

検討した方がいいだろうという気はしています。ただ、これ売ると仙台に物件が

なくなってしまうので、そこはちょっと悩ましいですが・・・。



ともあれ、メインバンクさんとの関係がどうなるかちょっと心配でしたが、今回の

打ち合わせでまだ望みはあるなと思いました。今後、副長中心にコンタクト取って

いくことにします。



それから札幌7棟目をご融資いただいた金融機関さんにも顔を出してきました。

こちらは担当が二人体制で、二人ともなかなかの爽やかなイケメン(義母認定)。

しかも仕事もきちっとやってくれるということで、義母はすっかりお気に入りです。

押しに負けてお付き合いの投資信託を買っちゃうくらいに(笑)



売買契約の後初めてお邪魔したのですが、ちょうど私たちが取り組んでいた札幌7棟目が

最後のタイミングだったみたいです。その後持ち込まれた億単位の案件、ことごとく

上席が否決しているのだとか。金融庁さんの指導も勿論理由の一つにはあるようですが、

行内で不動産融資の比率がだいぶ増えたから、融資先の業種のバランスをとるために

しばらく不動産は控えめにする、ということらしいです。なるほどねえ。



この担当さん、とても親切な方で、他行さんの融資姿勢なんかも教えてくれました。

あそこは元々渋いけど最近出していた、でも金融庁の指導でまた出さなくなった、

みたいな話をいろいろと。すごく参考になりました。



また、私が今回持ってきている物件(こちらの金融機関さんではペースが早いので

対応できないと事前に言われていました)にも目を通してくださいました。

たぶん、ここをこういう話でもっていけると話が通りやすいですよ、みたいな

感じでいろいろと助言してくださり、これまた助かりました。



「不動産購入のペースには気を付けた方がいいですよ」とも。その時期その時期で

相対的にいいものを買うということは理解できるけど、相場的には今がピークで

今後ピークアウトするんじゃないかと思われるので、そういう局面では購入はほどほどに

しておいた方がいいです、バブルで飛んだりして大変だった人も見ていますから、

ということも仰っておりました。下落局面のタイミングで不動産を保有していたことが

ないので(リーマンの時はまだ不動産を買ってませんでした)、そういう助言を

してくれるのも助かります。



メインで担当してくださっている銀行員さん、いろいろ親切だし、不動産の評価も早いし

不動産案件好きなのかなと思ってましたが、ご実家が不動賃貸業を祖父の代から営んで

いらっしゃるということでした。バブル崩壊の時に貸しはがしでひどい目に遭った

実家の状況も見ているから、気になって助言してくださったようです。

(バブルの時みたいに酷いことにはならないと思いますが、とも言ってましたけど)



こういう良い銀行員さんがもっと増えればいいんですけどねー。



銀行の担当の方とは、話せば話しただけ距離が近づくような気がします。それによって

次の融資が狙えるようになったり、面白い話が聞けたりというメリットがあります。

話題なんて「最近の入居率こんな感じです」とかで充分です。

既存取引先の金融機関さんとも積極的に会話されることをお勧めします。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月27日

金融機関さん開拓in仙台。

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金融機関さんの新規開拓のために、ちょいと仙台に日帰りで行ってきました。

既存取引先金融機関さんにも最近あまり顔を出せてなかったので、そちらへの

ご挨拶も含めて。



当社は仙台に本社のある法人なので、仙台市内に支店があることが条件です。

それでいて、購入したい物件は東北および北海道(≒札幌)となりますので、

札幌市に支店があることも条件となります。その中で、まだ取引を開始していない

金融機関さんを今回は訪問してきた次第です。



まず最初に、某都銀さんをご訪問。私個人で行くと、ほぼ確実に融資をして貰えない

金融機関さんです。なぜなら個人保有の物件はほとんどが耐用年数を超過しているから。

都銀さんの見方としては、耐用年数の範囲に入っている物件でないと収益性を見ることが

できない、というのが一般的であるためです。ところが仙台法人となりますと話が別で

保有物件(仙台1棟目、札幌5棟目、札幌7棟目、太陽光発電)で耐用年数を超過して

いるのは札幌5棟目だけなんです。だからもしかしたらチャンスがあるかも、と思って。



仙台法人は綺麗に育て、東京法人および個人は変なものばかり買う。

なんかこのスタイルで落ち着いてきている気がします(笑)



某都銀さんの担当の方は、割と好意的な対応であったように感じます。

前向きに検討をしてくれそうだな、と感じました。

また、義母と私を見て「義理の親子なのに仲が良いのはすごいですね」と驚いて

おりました。その辺もいい雰囲気で話が進んだ要因の一つかもしれません。



今回、攻略できるかどうか当て馬になる物件を持ち込んでいます(勿論購入できたら

決して悪くないと思える物件を選びました)。金融機関さんはやはり何かしらの

物件情報を持ち込まないと、真剣に検討はしづらいだろうと思いますので。



物件その1

積算評価がモリっと出て、築年数も14年とそこまで古くない。収益性も悪くない。

でもちょっと都心から外れる。金額は2億オーバー。札幌。



物件その2

積算評価は売価と同じくらいで、築年数は10年と割と新しめ。収益性は微妙。

立地は間違いない。金額は1億をちょい切るくらい。札幌。



某都銀さんは、決算書の内容から社長個人の資産背景、物件運営に関してのヒアリング等

積極的な姿勢を見せてくださいました。どちらかというと物件その1に目が向いていた

ような印象を持ちました。土地勘がある人が見れば、あそこ田舎なんだけどなあという

感覚を持つとは思うのですが、仙台の支店さんだとそこまで地理に精通していないので。



もし都銀さんから「法人として取引OK」と言われれば、既存物件の金利交渉なども含め

メリットがあるだろうと考えます。札幌でずっと温めている駅徒歩1分の新築のお話も

こちらの某都銀さんにお持ち込みしやすくなりますし。



法人としては審査OK、物件を変えてまた来てね!という回答が私の中ではベストですが

果たしてどうなることやら。楽しみに待ちたいと思います。



某都銀さん以外にも、もう1行訪問してみました。こちらの金融機関さんも札幌は

エリアとしており、借入している人からご紹介をいただき、アポを取った次第です。



元々「ここは渋い」という情報は聞いておりましたが、残念ながら終始及び腰でした。

そこまで積極的でないし、仙台の支店で札幌の物件を管理するのは大変と言う認識を

持たれているため「できれば近いところで・・・」という感覚でした。後、初回にしては

金額が大きいというのも気にしていた感じがします。



とりあえず、こちらはダメであることを前提に、どこを改善したらよくなるのか、

といったところを教えてくださいね、という話をしてきました^^;

時間をかけてゆっくりと関係をはぐくんでいこうと思います。



新規開拓行だけでなく、既存取引先の金融機関さんにも顔を出していろいろ会話して

きましたが、その話は明日のブログにでも。



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月19日

メインバンクの担当者さんがいつの間にか異動していた。

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仙台法人のメインバンクさんに関して、ちょっと想定外の展開が起こっています。

懇意にしていた担当の方が、いつの間にか移動しておりました・・・。



メインバンクさんは仙台1棟目と太陽光発電に融資をしてくださっております。

いずれも東北地方に所在する物件であり、札幌進出をする前は全ての借入をこちらの

金融機関さんで行っている状態でした。



しかし、札幌進出の際にその辺がちょっと変わってきます。メインバンクさんは札幌にも

支店があるので「当行でも札幌進出のお手伝いができます」と当時の支店長が仰って

おりました。それもあり、仙台法人で北海道の購入も進めようという話になりました。



最初に購入した札幌5棟目は木造の耐用年数超過だったので、メインバンクさん的には

ハードルが高く、相談はしたものの融資には至りませんでした。この時点で札幌進出を

支援すると言っていた支店長、およびその支店長の下で融資を推進してくださっていた

担当者の方は転勤になってしまっており、後任の担当者さん(今回冒頭で書いた突然

異動してしまった担当の方です)が検討を進めてくださっておりました。



その後も札幌買い増しに向けて案件を打診しておりましたが、築年数が古いだとか、

地下鉄徒歩圏内ではないとか、それぞれ理由があり断られる、という展開を繰り返して

おりました。そして今度こそ融資基準に合致する物件だぞ!というものを持ち込んだら

「すみません、本部の上席が変わってしまい、そんなに札幌ばかり持ってくるのであれば

 札幌支店の担当にした方がいいのではないかと言われてしまいました・・・」

と言われ、その本部の人がどこかに動くまで待ってほしい、という状況になりました。



この段階では、まだこの担当の方は異動する気配もなく、普通にやり取りしていました。

8月も普通に電話しており、先方からは先方で仲良くしている業者さん経由での物件の

提案があったり(これに関しては利回りが低いのでNGとしました)、仙台法人での

給与支払用口座を作ったり、太陽光発電の保証協会の保証料を外す交渉を持ち掛けたりと

いろいろな会話をしておりました。



そして9月。本部の担当者さんが変わったのかどうか様子を知りたいというのもあり、

銀行さんに電話をして担当者さんにつないでいただくよう話をしたところ、衝撃の

「○○は異動となりました」という発言が出てくるわけです。えー、ちょっと前まで

いろいろやり取りしてたのに。8月末という変な時期の異動でバタバタしてたのかも

しれないですが、電話の一つもないのはさみしいです・・・。



後任(?)っぽい方に事情を説明して札幌の案件の検討をしてもらいましたが、

数日後に「札幌は当支店としては厳しいです」みたいなとてもつれない回答でした。



こちらのメインバンクさんには、メインバンクなしにふらふらしていた私に対して

メインバンクの何たるかを教えていただきました。私自身もこのメインバンクさん

(特に当時の支店長さん)によって成長させていただいたと思っており、大変感謝を

している次第です。



ですので、他の金融機関さんに比べれば深いお付き合いをさせていただいていると

思っていたのですが、いつの間にか先方はそんな雰囲気ではなくなっていたようです。

それに気づけなかった私も恥ずかしい・・・。



これまでは、仙台法人に関して誰かしらに引き継がれていたのですが、今回とうとう

誰にも引き継がれることなく、完全に新規のお付き合いと変わらない状態からの関係の

再構築が必要となってしまいました。新任の方や上席の方も含め、一度ちゃんと話を

してこないといけないなと思っています。近々、何とか会社を抜け出せる日を作って

打ち合わせをさせていただくよう働きかけたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月14日

融資はやはり締まりはじめているかも、と思えた出来事。

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金融機関さんとちょっと話をしましたが、やっぱり厳しくなっているようです。



先日、融資が締まってきているということをブログに書きました。この段階では、

私は何か実体験があったわけではありませんでした。しかし先日、金融機関さんに

電話した際、やっぱりそうなのかなーと思う言動が。



ちょっと気になる札幌の中古物件があるのですが、やや難ありというか築古なので

融資が難しそうだなと思っていました。木造の築古なので、土地にして売却すれば

RCの建売屋さんが購入するだろうなーと思われる良い場所です。しばらくインカムで

回しておいて、最終的に建替するか売却するかで出口を取ることができるでしょう。



ただ、利回りは低いので保有中の収益はさほど期待できません。

事業計画を引っ張ってみても、いい条件で借りたとしても20年で収支トントン。

さすがにこの事業計画ではお金借りられなさそうだなあ、と思ってはおります。



まあそれはそれで、とりあえず電話してみました。札幌5棟目で貸してくださった

金融機関さん、そろそろ1年経つので次の融資も検討しやすくなっているはずです。



電話口で概要を話して話を聞くと、持ち込んでいただければ検討しますよということを

言っておりました。うんうん、ありがたい話です。しかしその後に続いた言葉が・・・



「原則、自己資金2割ということになりまして」



あー、ここで出たよー。やっぱり金融庁さんの指導ですか?と聞いたところ、

まさにその通りだそうです。以前より1割の自己資金を求める金融機関さんだったから

その必要な自己資金の比率がさらに増えたなあ、という印象です。



それと、以前契約した半額の指値が通った物件に関しても、所有権なのに融資が

つかないという事態になっております。担保不動産のセットバックが激しいので

そこがあまり魅力的に映らないようです。



正直、所有権であればどこかしら融資つくでしょと思っていましたが、厳しい!

持ち込んだ物件の問題もあるのだろうと思いますが、これも冷静に考えれば融資が

締まってきているということなのかもしれません。



ちなみにここは、再建築不可でも地方でも建ぺい容積オーバーでも貸すけど金利は

高めだよというローン商品を持っている金融機関さんにて、融資付をしようかなと

思っております。



とまあそんな具合で、ちらほらと融資が締まってきているのかなと思える事象が

ありましたので、やっぱりこれから物件価格は下がるかもなー、と思いました。

以上、現場からのレポートでした(?)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする