2018年02月08日

融資の引き締めを破談で感じる今日この頃。

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融資のハードルが徐々に上がっていることを感じている今日この頃であります。



先日のブログでちらっと書いた札幌の新築利回り8%オーバーの案件についてです。

基本的には買わないスタンスなのですが、金融機関さんの融資情勢は刻一刻と

変化しているので、そこについていくためには定期的に案件を持ち込むことが肝要と

思っております。



その観点から、今回いただいた案件に関しても脈がありそうな金融機関さんに対して

持ち込んでみた方がいいだろうと考えました。



札幌の新築を購入するのに適切なのは、仙台法人でお付き合いしていて札幌に支店がある

いくつかの金融機関さんとなります。4行くらい候補はあるのですが、今回はその中でも

3ヶ月くらい前に札幌の物件に融資できるよと言っていた都銀さんに軽く声をかけて

融資姿勢の状況をヒアリングすることにしました。



担当の方に電話して、こんな案件あるんですよと簡単に概要を説明。この間持ち込んだ

案件より小ぶりですが、新築なので評価しやすいのではないかと期待していました。

ただ、駅から徒歩13分は遠すぎるからなあ。引っかかるとしたらそこかなあ。



「距離の問題がありますね」



あ、やっぱり。駅から遠いですもんね、これ。



「いえ、駅からの距離ではなくて支店からの距離です」



な・・・なんだと!?



え、距離?と面喰う私に、担当の方は説明をしてくださりました。融資に関して

もう一段厳しくなる通達が上からあったようで、取引視点からの距離が遠い案件は

審査が厳しくなってしまったということです。



東京の支店も同様なのかはわかりません。都内の支店なら全国への融資に慣れているし

そういうニーズが大きいだろうから、話は変わるのかもしれません。しかし少なくとも

仙台の某都銀さんはそういうことを仰っておりました・・・。



あと、新規取引先にもやや厳しくなったみたいです。前回借りることができていれば

ちょっと違ったのかもしれないんですけどねえ。うーん、残念。



ただ、まったくダメになったわけではなさそうなので、あの手この手で勝率の雰囲気を

聞いてみました。名言はしてくれませんでしたが、たぶん勝率3割くらいだろうなと。

うーむ、ほんの数ヶ月でこれだけ姿勢が変わるとはねー。



ま、融資姿勢がコロコロ変わるのは仕方ないです。逆に緩くなるケースだってあると

思いますから、そういう時を狙っていくしかないでしょう。



他の3行についても、同様に調査をしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月13日

支店長さんと担当者さんのダブル異動!

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東京法人のメインバンク的な存在の信組さんにお邪魔した際にショックな話を聞きました。

支店長と渉外担当の両名が一気に店舗から異動になってしまうということでした。



昨日は会社に行く前に、借り換えの融資金で繰上返済する金融機関さんへの振り込みを

済ませてきました。朝一番で支店に到着して、中に通されて振込伝票を渡そうとすると

支店長がおもむろに登場したので新年のご挨拶。そんな中で、支店長の口から

「実は今月末で異動になるんです」と。



支店長は60歳になるので、これで定年になるのだそうです。結構積極的な支店長さんで

あったので残念です。支店長在任中に、東京3棟目、東京5棟目の新規融資、修繕1本、

そして東京2棟目の借り換えと言う形で4本も融資をしていただくことが出来ました。

特に東京2棟目の借り換えなんて、こちらが忘れていたのに某カタカナ銀行さんの違約が

なくなるタイミングを覚えていて、あちらから声をかけてくださったくらいです。

大変お世話になりました。感謝しております。定年後はゆっくりとお過ごしください。



また、同じタイミングで渉外の担当者さんも異動になるということでした。彼とも

4年のお付き合いです。冴えている切れ者の担当者さんではなかったのですが、

一生懸命やろうとしてくれる姿勢は好感が持てました。一度都内新築の話を持ち込んだ

際に、激しいポカをやらかしてくれた
こともありましたが・・・(苦笑)



一気に私の懇意にしている方が2名もいなくなるというのは、タイミング的にはちょっと

残念です。先日も無茶ぶりした融資を3日で通してくれる荒業を見せてくれたのに。

今一番頑張ってくれそうな金融機関さんと言うことで私の中で感じていたのですが・・・

支店長が変わると融資姿勢も変わるので、ちょっと心配なところがあります。



支店長は「次の支店長にもちゃんとひろ*さんのことは伝えておきますから」と

言ってくださいました。まずは次の支店長さんとも良好な関係を作ることに注力し、

うまく融資を引き出せるように頑張りたいと思います。



幸いにして、もう一人面識のある融資課長はまだ赴任したばかりで残留と言うことです。

この融資課長はいい仕事をしてくれる人という認識を私は持っています。当面の窓口は

融資課長でいいという話になったので、こちらとも関係を作っていきたいと思います。



金融機関さんは転勤が付きもの。それはわかっているので、今回のように異動になるのは

ある意味仕方のないことであり、宿命であると思います。これはこれで仕方がないので、

次の方とどのように関係を作るか、うまくタイミングを見て直接引継して貰えるように

こちらも訪問とかしていかないとだなと思っています。



いずれにせよ、今までありがとうございました。お二人のおかげで私の不動産賃貸業が

良い方向に進んだのは間違いありません。感謝申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月28日

年末は金融機関さんを開拓しよう。

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昨日のブログではアンケート的なものにいろいろとご返信やご助言をいただき、

まことにありがとうございました。「先行取得土地等の特例を適用する年度と、

1000万控除の特例を適用する年度が異なれば、併用可能ではないか」という意見が

大多数を占めていたようですので、もう一度顧問税理士さんと会話をしてみます。

この辺とかこの辺の国税庁の資料を再度読んでみましたが、やっぱり私も併用は

可能なのではないかと読み取れてしまいます。



ブログにコメントいただいたミットさんとDr.PEPPERさん、Facebookにコメント頂いた

波乗りニーノさんをはじめとした皆様、メッセージで個人的にお伝えいただいた皆様、

本当にありがとうございます。いろいろな方とのご縁で私は生かされている、

ということを再認識しました。顧問税理士さんと会話した結果は皆様にシェアします。



そんな前置きをしつつ、本日の話題です。

今年ももう年の瀬です。早いったらありゃしない。



同じサラリーマン大家の皆様の中には、早いところだと本日からお休みになる人も

いらっしゃるようです。私は今日で仕事納め、明日からお休みです。

そんな皆様に是非お勧めしたいのが・・・銀行開拓です。



金融機関さんは暦通りに29日まで営業しています。普段は平日しか開いていない

金融機関さんに行く時間が取れない方も、年末年始で会社はお休み、でも金融機関さんは

開いている、しかも相手も他の会社さんがお休みになっているので暇なはず、という

話を聞いてもらいやすい状態になっています。

このタイミングで行かずにいつ行くのか!?という感じです。ハイ。



私も例年ならこの時期に銀行さんを回っていろいろ新規開拓しています。

今年は嫁ちゃんと31日まで温泉に籠もり、人生の設計図を真面目に作ろうと考えて

おりますので、新規開拓はたぶんしませんが・・・。



何か具体的な案件があれば、試しにそれを持ち込んでみるのもいいと思います。

実際に買うかどうか微妙なものでも、具体的な話がないと金融機関さんもなかなか

本腰を入れて検討はしてくれません。「指値が必須だから価格交渉できなかった場合

購入は見合わせるけど」とか「他に競合がまだいて、融資競争になっているから他の人に

先を越される可能性があるけど」みたいなことを伝え、購入したいけど他の要因で

ダメになるかもしれないということは先に伝えるべきでしょう。



また、本部まで持ち込まれてしまうと、それを断ることで銀行員さんの立場としては

いろいろと厄介な事後処理が発生します。それを避けるためにも、支店レベルでまずは

検討して貰い、支店の判断を伺いたい、という形にとどめるのが良いと思います。



動いていただいた分、空手形を切らせるわけにはいきませんので、今後の取り組みが

期待できそうとみれば、速やかに何らかの取引をするといいと思います。

都銀さんや地銀さんなら投資信託みたいな金融商品、信金さんや信組さんなら積金が

喜んでもらえる商品です。この辺を行い、足掛かりを作っておくといいでしょう。



相談に行く際は

・確定申告書や決算書(3期分)

・自己紹介資料

・保有物件の概要がわかる資料

・借入の返済予定表

・保有物件の登記簿謄本

・検討対象物件の資料

などがまずあればいいと思います。



行く前に必ず電話してアポを取りましょう。

アポを取った方が、担当者さんが出払っているなどのリスクが軽減されます。

相手もそれなりの方を用意してくれると思います。



たまに、金融機関さんを税務署さんのような役所みたいなもので、訪問のハードルが

大変高いと勘違いしている方もいらっしゃいます。決してそんなことはありません。

金融機関さんもただの営利企業です。貸付してお金を儲けたいはずです。ですので、

自分のメリットだけでなく、相手にとってもメリットになる話をすることを心がけます。

相性が良い担当者さんを見つければ、その後話がしやすくなります。



年末最後のお仕事が金融機関さんを訪問することとなり、良好な関係を築けることを

祈念して本日のブログは終了とします。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月18日

金融引き締めの影響!?既存取引行からの衝撃的な通達。

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金融引き締めの波が意外な形で仙台法人の運営に影を落としました。

既存取引行さんから新規取引ができない旨の連絡がありました・・・。



札幌5棟目は奇跡的なことが折り重なって取得できた物件です。立地の割に今なら

納得のいく利回りでしたが、耐用年数超過がネックになってしまい、遠隔地に融資する

全国展開の都銀さんとか、札幌と仙台の両方をエリアにする地銀さんとかだと、

相手にしてもらえない感じでした。



そんな中、当時お付き合いしていた管理会社さんの手引きもあり、札幌市内に支店がある

道内の信金さんをご紹介いただきました。この信金さんが「紹介であれば」と頑張って

くださり、耐用年数超過の物件に15年の融資を付けることが出来たのです。



基本的には、信金さんは遠隔地エリアの法人に融資をすることはありません。

こちらも紹介とかそれなりの工夫はしましたが、結構イレギュラーな融資であったと

私も認識しております。しかし一度既存取引先になってしまえばこちらのものです。

あとは定期的に案件を持ち込み、取引関係を深めていくことができると考えてました。

それだけ既存取引先ってやつは優遇して貰える、と。



しかし、その発想が根底から覆されるような話が出てきてしまいました。



水面下で進めていた札幌のそこそこ好立地なボロ物件の融資にこちらの金融機関さんを

使おうと思っておりました。実際、融資の支店レベルでの内諾も得ておりました。

あとは足りない分をどうやって自己資金でおぎなうか、というところの話だったんですが

その辺も目処が付いた(というか売主さんが自己資金の調達がまだ間に合っていないのを

わかっていながら、待つから本審査かけてと仲介業者さん経由で言ってきた)ので

本審査に回そうと金融機関さんに電話したんです。



「ひろ*さん、急に理事会でそういった方針が打ち出されてしまいまして・・・」



そういった方針=道外に本店があるところには貸さない、という内容でした。

出たよ出たよ、金融引き締めと関係あるのかないのかは何とも言えませんが、融資の扉は

やはり閉まってきた、と思えるこの発言。仙台法人はその名の通り仙台が本店なので

この基準でいくと対象外になります。たぶん法人があること+代表者も札幌であること、

って言われるんでしょうね。でもそれって、新規の場合ですよね?既存の場合は?



「既存の場合も同じルールになるのか、確認するので1日時間を貰えますか?」



うーん、マジかー。いや普通既存なら大丈夫ですって答えるだろうと高をくくって

考えていましたが、どうもそうではなさそうなのでちょっと困ってしまいました。

既存でもダメとなると、この金融機関さんとは実質的に新規取引ができないという

ことになってしまいます。



そして翌日。早速電話がありました。



「既存取引先の場合は、本店が道外でも受け付けられますが、代表者もしくは実質的な

 経営者が札幌にいることが条件となってしまいました」



はい、うちの法人消えたーorz



この間支店レベルで内諾を貰ったタイミングの後・・・ここ1ヶ月くらいでこの内容が

急に決まったそうなのです。まあ、前に内諾出した時からそうだったら、その時点で

説明はありますよね。だからこの話に嘘はないだろうと思っています。



既存取引先でもルールを適用されるとは・・・残念でなりません。

これで私の大好きな築古木造アパートを購入する手段が一つ減ってしまいました。

元々ハードルが高くて手段が少ないものですから、1つ減るだけでかなりの痛手です。

痛い、痛すぎる。



・・・まあでも、住民票が札幌に移動すれば融資して貰えるってことでしょ?

会社辞めたら札幌移住を考えればいいってことでしょ?(前向きというか何というか)



短期を起こして関係を壊すのは得策ではありません。またどこかで理事会方針が出され

道外法人でも既存ならいいよとか、そんな話になるかもしれません。金融機関と女心は

秋の空、ですから。復活のその日を夢見て、じっくりと構えていきたいと思います。



でも内諾貰ってた案件がポシャるのが痛いなあ・・・



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月27日

消極的なメインバンクさん。

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現在8位です。昨日はもうげっそりでした・・・。

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メインバンクさんを易々と変えることはしたくないので辛抱しどころと思いますが

それにしてもなんか残念な感じになっちゃったなあ、と。



仙台1棟目および太陽光発電と、初期の頃には全面的にお世話になっておりました

仙台法人のメインバンクさん。当時の支店長はすごくできる人で、私たちに目をかけて

くださっていた(ように振る舞ってくださった)方でした。



難易度の高い太陽光発電の融資を、陣頭に立って保証協会やら何やらと交渉を進め

最終的にうまくまとめていただいたのもこちらの支店長さんでした。

仙台法人での札幌進出を後押ししてくださったのも、こちらの支店長さんでした。



その支店長が異動になり、当時いろいろと一緒にやってきた部下の方も異動になり、

新しい担当の方に変わりました。案件をいろいろと意欲的に検討してくださったものの

なかなか仙台の案件がなく、札幌ばかり持ち込んでいたら「本部に『札幌ばかり検討を

するなら札幌支店に支店替えしろ』と言われちゃいました・・・」と言われてしまい

それ以来札幌はきちんとは取り上げていただけなくなりました。



そしてその担当さんが気が付くと異動。ちょっと変な時期の異動だったというのも

あるのだとは思いますが、残念ながら異動の挨拶もなかったです。

これまでの担当の方は必ず一声かけてくださっていたのにorz



新担当さん(およびその上司)が担当になってからも1度試しに札幌の物件を

持ち込んでみましたが、やっぱりだめ。もう一体なにを持ち込めばいいのかが

わからなくなってきたところに、投資家仲間の方から仙台の物件を紹介されたのです。



立地はまあそれなり、可もなく不可もなし。利回りもそれなり。築浅のRCです。

銀行さんは好きそうなタイプの物件です。35年引ければキャッシュフローも一応は

出てくるんじゃないかなと思われる感じですね。



立地にそこまで優位性があるわけではなかったのですが、全体的にとにかく微妙な

ストライクゾーンギリギリを突いてくる物件だったので、たまには仙台の物件も

検討しているんだぞ、というところを見せるために、銀行さんに資料提出してみる

ことにしました。提出先はもちろんメインバンクさんです。



直接の担当さんはいつも反応が微妙で、どちらかと言うとその人の上司の方がやる気を

感じるところがあるため、その上司の方に対して電話して物件の話をしました。

金曜日に義母が電話したんですけど「日曜日に現地を見てきますって言ってたわよ」と

なんとなくやる気がありそうな雰囲気です。札幌はダメでも地元なら頑張るのかな?

こちらにて35年で回るシミュレーションを提示し、結果を待ちます。



数日後、義母からメールが来ました。

「23年が最大だって」

・・・築11年の物件で23年融資ですか!?



たぶんですけど、新築RCの融資年数を35年と設定し、そこから経過年数を引いて

融資年数を決めているんだと思います。そんなに厳しかったっけ?この金融機関さん。

仙台1棟目は融資して貰った当初築25年が経過していたけど、15年融資引けたよ?

しかもS造とSRC造の混合型で、RCですらなかったんですけど。あれはいったい

何だったんですかねえ・・・^^;



その年数で回るくらいの金額しか融資が出来ないということになり、自己資金を

それなりに入れないと難しい、というのが回答でした。自己資金を入れてまでして

購入するほど魅力がある物件ではないし、銀行さんに「たまには仙台の物件も検討して

いますよ!」ということをアピールするという目的は達成できたので(?)、

深追いせずにさらっと見送ることにしました。



しかし、この様子じゃ新築RCくらいでしか使えないですよ、この金融機関さん。

メインバンクさんとしてそれなりに立ててきたつもりですけど、なんだかなあという

気持ちが多少出てきています。いつ姿勢が変わるかわからないので、引き続き

お付き合いはさせていただく所存ですが、それなりの距離感でいいのかなという感じに

なってきているのが正直なところです。



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