東京のサブバンクさんと金消契約を締結。

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サブバンクさんに個人で相談していた小口融資のうち１つが承認されて金消契約を

昨日しました。渋い条件でした（苦笑）



東京ではいくつかの金融機関さんとお付き合いをしております。メインバンクさんが

家の近所にあるところ、他は小口の資金メインで借入をしております。



メインバンクさんは東京３棟目からのお付き合いです。

東京２棟目（借り換え）、東京３棟目、東京５棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、

東京１４棟目（リフォームのみ）、東京１５棟目、東京１６棟目と融資取引をして

いただいております。途中ちょっと間が空く時期がありますが、この頃は別の

サブバンクさんが元気だったので、そっちで融資を引いていた時期ですね。

東京１７棟目（仮）も昨日最終の役員会があったはずで、融資承認のご連絡が

週明けにもいただけるのではないかと期待しています。支店長も多分大丈夫と

仰っていたので、期待です。



サブバンクさんで融資を引いてるのは・・・

サブバンクさん１：東京１棟目

サブバンクさん２：東京８棟目

サブバンクさん３：東京１０棟目

ノンバンクさん１：東京６棟目

という感じです。売却した東京９棟目はサブバンクさん２で引きました。

一時期とても元気だったのですが、最近は渋くてなかなか融資取引に至りません。



先日、東京１７棟目（仮）の件で久しぶりに各行と融資相談をさせていただきました。

物件購入及びリノベーション資金としての融資につながった先は残念ながらゼロでしたが

小口の融資なら是非、みたいな反応もちらほらありまして、そういうところとは

久々の融資取引に関する相談をしております。



そのうち、上で言うところのサブバンクさん３とと小口融資に関してのお話を

させていただいておりましたが、うまく着地してくれまして、昨日金消契約を

自宅で締結させていただきました。



今回お話をしているサブバンクさんは割と気軽に自宅まで来てくれるので楽ちんです。

今回も嫁ちゃんが現地に行くのは大変と申し上げたら、じゃあこちらから行きますよと

足を運んでくださいました。フットワークが軽いのもありがたいです。



こちらのサブバンクさんが今回紹介してくださったのが、区の制度融資です。

私の住んでいる区で事業を営んでいる人向けに、低金利で融資をしてくれるという

制度ものがあったので、それを使って融資するという流れになりました。

金利補助があるのでほぼ金利ナシで借りられる勢いです。ただし年数は短め。



今回の東京１７棟目、まだ内見すらしていない状態で、外観だけ見て買付を入れて

いる状態です。雨漏りなどがあれば、リノベーション費用が上振れする可能性も

否めません。手元資金は増やしておいた方がいいだろうということで、短期間でも

借入しておくべきかなと思ったのでした。あと金利も安いしね。



ちょっとけち臭いなあと思ってしまったのが、諸条件です。



今回のお話、東京１０棟目が根抵当権が設定されているので、そこの空き担保余力を

使って融資するという話になっておりました。しかし、制度融資を使って融資するのに

担保余力を使うって微妙じゃないですか？保証協会さんと話をしている雰囲気が

なかったので、境界との提携の制度融資ではないのかもしれないですけど・・・。

でも制度融資なら空き担保とか言わずに普通にやってくれてもよかったのでは、

なんて思ったりもします。



更に、物件の空き担保を使うという話なので、物件の契約条件に引きずられるらしく

物件購入時に嫁ちゃんが連帯保証人になっていたから、今回も連帯保証人になって

いただけないかと言うのです。いやいや、ほんの数百万ですよ？本気で言ってる？

サブバンクの担当さんもちょっとそれは思ってたようで、言いづらそうに持ち掛けて

きたので、まあもうしょうがないかと思って了承はしたんですけどね。まったくー。



でもまあ、そんな話もいろいろとありましたが、ひとまず金消契約は締結しまして

月曜日に実行されるとのことです。頑張っていただき、ありがとうございます。

とりあえず資金は補充できたということで、よかったかなと思います。



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融資姿勢の変化の要素で大きいのは「支店長の姿勢」。

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あまり取引実績がなかったサブバンクさんが今割とチャンスかもしれません。

支店長がイケイケの人に変わったようで、今なら門前払いはしないと仰ってました。



個人及び東京法人に関しては、現在取引のある金融機関さんがいくつかあります。

メインバンクさん以外に、サブバンクさんが６行ほど。結構多いと思います。

私自身が融資開拓に貪欲だった時期がありまして、そのころ結構な数の金融機関さんを

開拓して回っておりました。その時の頑張りがこういう形で結果に出ております。



ただ、数が多いとどうしても偏りは出てしまいます。あまりお取引が重ねられていない

東京法人のサブバンクさんもあります。



私が知りうる範囲での金融機関さんの融資姿勢の話をしますと・・・

・金融庁さんの姿勢

・銀行さんとしての姿勢

・支店長さんの姿勢

・担当さんの姿勢

・ノルマの充足具合

この辺が融資姿勢に関わっていると思っています。



金融庁さんがダメと言えばダメなのはイメージが付きやすいでしょう。

金融政策の全体感として、景気動向を注視した結果、今は融資をさせたいとか

させたくないとかの判断もあれば、、不祥事があったので厳しくしなくてはならない、

みたいな判断もあると思います。金融機関さんは監督省庁が金融庁さんなので、

金融庁さんが黒と言えば黒、白と言えば白です。上意下達です。



次に、金融機関さん自身の姿勢です。いわば、経営層の考え方だと思います。

私も直接こういった方とお話をする機会はあまりないので正直よくわかりませんが

一般的な会社と同じく、上層部がどこを目指すかによって施策が変わるでしょうから

融資姿勢に影響するのは間違いないだろうと考えます。



ちなみに、うちのメインバンクさんは割とローカルな金融機関さんなのですが

今の支店長になってからは役員さんが支店にくるたびに私の家まで役員さんを

連れてきてくれます。なので、理事長さんと立ち話したことがあります。

だから何だって話でもないのですが、それだけ支店長さんがこちらをみて仕事をして

くださっているのだな、と感謝の気持ちが芽生えております。



そして支店長さんの姿勢。この辺から割とリアルな話というか、これによって

わかりやすく姿勢が変わったのが実感できることが多いやつです。

メインバンクさんは今の支店長になる前はメインバンクではありませんでした。

前の支店長は割と渋めで新規融資にはつながらず、その前の支店長さんはそれなりに

是々非々で融資をしたりしなかったりという感じでしたが、この支店長さんの時に

はじめて融資取引が成立したのでした。その前の支店長さんの時は門前払いでした（笑）

そして今の支店長さんは積極的に融資をしてくださいます。しかもプロパーで。



割とどこの金融機関さんでもあるあるだと思うのですが、支店長人事はイケイケと慎重が

交互に来ることが多いようです。そうやってバランスを取っているのかもしれませんね。

メインバンクさんもそんな感じはしました。



そして担当者さんの姿勢。ここはまあ上の方針を具現化する能力があるかないかだと

思います。個人の姿勢と言うよりは、能力の有無ではないかと思います。



ということで、ここからが今回のイケイケモードになったサブバンクさんのお話です。



私、あまり良くないのですが、当日になって当日の引落のお金を入金する人でして・・・

当日朝に残高不足と表示されることも多く、まめな金融機関さんだと電話をかけて

くることがあります。今回のサブバンクさんもそれがコンタクトのきっかけでした。

沖縄にいるときに電話を受けて、すみません本日中には対応しますので、みたいな話を

していた時に、新しい融資商品とか制度融資とかがあると言う話をあちらから

宣伝してきたので、むむむと思って話を聞くことにしたのでした。



その時は今融資付けをしている物件の話をメインに持っていったのですが、そちらは

借地なのでキャッシュフローが残るような貸し方ができないという話になりました。

その一方で、こういう制度融資があるので、こうやって使うのはどうですか、みたいな

ご提案を逆に向こうからしてくださったのです。んで、今はその提案に乗っかって、

全然関係ない小口資金の融資の話を通そうとしています。



最初の打ち合わせの時は担当の方だけだったのですが、２回目の打ち合わせの時は

支店長が急に現れて、こうこうこうやってこんな感じで進めましょう、みたいなことを

しゃべっていかれました。支店長が退席された後で担当の方と話をしたところ、

今の支店長が超イケイケなので、今ならどんな話でも門前払いはしないです、と。

なるほどー。正直、制度融資１本だけしか引いてない取引が薄い私のところに

わざわざ足を運んでくれるってどういうこと？と思ったのですが、イケイケかー。



担当の方に、ということは前の支店長は渋かったんですか？と聞いたら、そうだったと。

交互に赴任してくるという都市伝説は都市伝説ではなかったようです（笑）



ということで、本日は最終営業日ですが、金融機関さんにお電話をして、２名ばかり

ご紹介してもいいか聞いてみようと思います。紹介したら嬉しい？と聞いたら

嬉しいですと答えていたので。やっぱ喜んでもらえるのは嬉しいですから！



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海外に出る前にあれこれと動いていた融資関連の動きについてブログに書いてみます。

まだトルコの話を書くほどトルコトルコしてないので。



今、いくつかの融資の話を並行で動かしております。基本的には東京の借地案件の

話を融資として進めていただけなのですが、その流れで久々に金融機関さんとの

コンタクトをしたこともあり、じゃあついでにその辺も・・・なんて話をしていたら

いつの間にかやることが増えてしまっていました（そして自分の首を締めました）。



事の発端となる借地案件の融資の話です。

メインバンクさんが多忙で審査に時間がかかるということになってしまったので、

サブバンクさんその１、その２、その３に振ってみたのですが、その１、その２は

それぞれＮＧになってしまいました。その１は借地だからダメと言うことではなく

接道があまり良くないことがネックだったとのことです。その２はそもそもからして

あまり借地に積極的ではなかったようです（なんとなく知ってましたけどね）。



現在残っているのはメインバンクさんとサブバンクさんその３です。

サブバンクさんはフル借地の東京８棟目に２０年融資を付けた実績があるのですが、

最近は消極姿勢が目立っていたため、ちょっと距離を置いておりました。

最近担当さんが変わったので、どうかなと当ててみたら、検討してみるとのことです。



メインバンクさんは多忙モードが落ち着いたようで、ようやく資料をくれとか

担保をどうするとか、そういう具体的な話が始まりました。借地なので担保が足りないし

利回りも最近の相場だとあまり出せないから、やっぱり自己資金はある程度入れないと

難しいよねという話になっています（ここはサブバンクさんその３も同じ見解）。

他行さんの後順位でもいいから抵当権つけられる物件ないですかと言っていたので、

借地ですが東京１棟目ならつけられますよという話をしました。

東京１棟目の資料を送って、支店長の検討待ちになっております。



どちらの金融機関さんにも、来週いっぱい海外であることは伝えております。

恐らく帰国したら何らかの方向性の話は出てくることでしょう。



そしてここからは副次的なお話。

サブバンクさんその１、その２共に小口融資でいいから何かありませんかと言ってるので

それぞれ少額融資の話を持ち掛けております。



サブバンクさんその１は信販会社さんと提携した商品があるので是非それを、とのこと。

金利が高いので気は進まなかったのですが、こちらのサブバンクさんも最近あまり

新規の取引はできていないので、お付き合い程度につまんでおこうかなと思いました。

借地案件で自己資金も必要になりそうだし、手元資金を作っておくに越したことは

ないでしょう。



・・・ですが、結局融資は期待した額には届かず。信用情報超汚いですからね、私（笑）

信販会社さんとかだとちょっと厳しいんじゃないかなと思ってましたが、案の定でした。



これで終わりかなと思ったのですが、年明けから新しいプロパーの融資商品があるとか

そんな話をしだしたり、東京１０棟目が根抵当になっているので空き担保で何か融資が

できないかを検討したいと言ってきたりしています。頑張って検討しているようなので

提案いただく形で様子を見ようと思います。



サブバンクさんその２は、東京２棟目の大規模修繕と法人で運営しているホテルの

消耗品や家具代などの必要経費の運転資金を融資をしたいと言っております。

こちらの関係で情報を集めたりしていて、結構手間がかっちゃいました。

東京に戻ったらこの件で打ち合わせもしないとです。



ここのところ保証協会さんの融資も打診していなかったのですが、何年か前は

もう頭打ちと言われていました。果たして今はどうなのか。その辺を測る意味でも

様子を見たいと思います。



ということで、東京に戻ったらいろいろ動き出しそうです。いい方向に動けばいいな。



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小口資金を久しぶりに借りようと思い立つ。

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久しぶりに金融機関さんにご様子伺いの連絡を取り、融資可能性の打診を図っています。

年末年始にかけて何かと物入りなので、久しぶりに資金つまんじゃおうかなー。



札幌９棟目と仙台２棟目を売却したので資金は安泰と思いますでしょう？

ところがどっこい、そうでもないんですよ。仙台２棟目は義母の管理下にあるので

私がお金を持っていこうとすると抵抗されます（苦笑）

札幌９棟目の売却益も既にそこそこ使い込んでしまっております（笑）



今後控えているのが以下です。

・札幌１３棟目のリフォーム代残代金

・東京１６棟目のリフォーム代（やべ、早く振り込まないと・・・）

・東京２棟目の大規模修繕

・札幌９棟目売却の分の納税



全部合わせるとけっこうな金額になりますねー。日頃からカツカツに回してる私なので

これに全部対応するには、サラリーマンの会社の持ち株の売却を少しするか、あるいは

ちょっとした借入をおこすか・・・（最終手段として仙台法人のお金を持ってくれば

いいだけなのですが、きっとブーブー言われるのでめんどくさいです）



さてどうしようかなー、などと思っていたのですが、先日サブバンクさんに買付を

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/505677247.html

入れている借地案件のご相談をしておりまして、その返事をいただいた際に小口の

融資の相談なんかも対応しますという話があったのを当てにしてみようかなと。



サブバンクさんに関しては、先日１行と話をして、借地案件がダメではないけれども

今回の案件は接道が悪いからＮＧという話をいただいておりました。購入以外の

細かい資金用途にも相談になるのでいつでも相談してほしいということでしたので、

今度こちらにも資金の相談をしてみようかなと考えております。



で、昨日なのですが、別のサブバンクさんとも相談をしてきました。

こちらも借地案件に関する資金調達のご相談でした。別件でお電話いただいた時に

結構前向きな姿勢を示してくださっていたので、ちょっと期待したのですが・・・



上司と相談したら、これがいいんじゃないかという話でいくつか融資商品を提案しようと

思うのですが、これだとキャッシュフローが厳しいと思うんですよね・・・

と言いながら出してきたのが、保証協会の保証付きの融資（８年〜１０年）だったり、

区の制度融資（７年）だったりするんですよ。うん、それはちょっと厳しいですね。

築古の借地などという金融機関さんからしたらやりづらいことこの上ないものなので

言いたくなる気持ちはわかります。でも、対抗馬は２０年って言ってるからね・・・？

そこは忖度していただきたい（苦笑）



そこからいろいろお話をしましたが、物件に関してはちょっと難しそうだけど、

東京２棟目の大規模修繕や民泊物件の家具家電の刷新などに使える融資であれば

保証協会さんの保証付きで検討することはできるという感じでした。

普通だ、普通過ぎる回答だ（笑）



まあでも、その普通の回答を出していただけるだけでもありがたいように思います。

ゼロ回答で終わるところもありますからね・・・。

やる気があるうちに融資を引っ張っておくのもいいことだと思います。



ということで、東京２棟目の大規模修繕名目で個人で１本、民泊の消耗品等の

運転資金で１本融資を引く方向で検討に入りました。



東京２棟目はメインバンクさんで借入しているので、メインバンクさんの顔を

つぶさないように事前に確認しておかないといけないです。週明け、そちらについて

対応をしようと思います。法人の方は別に何もしがらみはないので、進めてしまえば

いいかなという感覚です。



久しぶりの小口の資金調達です。今まで返済比率を下げることに注力していたので

封印していましたが・・・なんかここんところお金が必要なケースも増えてきたし

久しぶりに融資引いちゃおう。楽しみになってきました（病気）



他にもサブバンクさんに当たってみる予定ですが、都度都度確認したいと思います。

融資久しぶりなので盛り上がってきました（病気）



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短プラ連動の変動金利が上昇していっております。

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あちこちで短プラ連動の金利が上がるという話を耳にしております。私のところも

例にもれず、短プラ連動の融資の金利が上がる旨のご連絡が封書にて届きました。



先月くらいから、ＳＮＳなどでよく「金利が上がる」という話を耳にするように

なりました。日銀の政策金利が０．１５％上昇させたことにより、各金融機関さんが

同様に０．１５％の金利上昇を見込むようになった、といったところでしょう。

どの話も一様に「０．１５％」という数字が躍っておりました。



一方の私には、そういった話が今のところ届いておりませんでした。

私の場合、その前に東京のメインバンクの信組さんから既に最大０．５％もの

金利上昇が発生しておりまして・・・。長プラ連動でやっているらしく、既に

ガンガン上がっているという憂き目を見ているのでした。



さすがに０．５％上昇はえぐすぎません！？と支店長に話をしたところ、既に借りている

金利については特に何も対処はなかったものの、新たに借入をした東京１６棟目の分の

金利については、上昇分を踏まえた水準に優遇金利を拡大してくれたので、まあもう

しょうがないかなという感じになっております。



なので、既に０．１５％どころじゃない金利上昇の洗礼を受けている私としましては、

（勿論上がるのは嫌ですけど）多少の上昇はもはややむを得ないんだろうなと

考えるようになった次第です。



私の場合、金利も高いが利回りも高いというパターンの買い方をしております。

だいたいの人は「金利も利回りも高い」「金利も利回りも低い」のいずれかの

借り方をしていることでしょう。このどちらの場合も、同じように収益は圧迫されますが

一番つらいのは「金利は高く利回りが低い」パターンでしょう。昔の話で言えば

某カタカナ銀行さんの４．５％であまり利回りが高くないものを買っているような・・・

そういう余力のない買い方をしている人は、今後ちょっと辛くなるのだろうなと

思っております。



長プラ連動で既に痛い目を見ている私ですが、他の変動のところからも徐々に動きが

出てきております。仙台法人のメインバンクさんからは、お電話で金利が０．１５％

上昇する旨のご連絡を頂戴したと義母から連絡がありました。まあしょうがないわねと

義母は申していたので、素直に受け入れたようです。ＴＩＢＯＲみたいな借り方を

できるほどすごい方ならここで金利交渉もあるのでしょうけど、うちみたいな弱小は

そういうことはしません（できません）。持ちつ持たれつなのでするっと受け入れます。



そして数日前、札幌６棟目と札幌８棟目の借入をしている金融機関さんから封書が

届きました。開けてみると、短プラの金利が０．１５％上昇したので、借入金利も

０．１５％上昇させます、というお知らせでした。まあそうなりますよね。うん。



お電話でなく封書で、というところに、もはや私のポジションは金融機関さん的には

どうでもいいその他大勢であるという姿勢がにじみ出ています。別にそれ自体は

しょうがないと思います。住民票も何もないのに札幌の金融機関さんが東京の

個人事業主に貸してくれるなんて、今はもう確実にあり得ない話になってしまったので

先方としてもこれ以上貸付が増えない顧客に労力は割けないでしょう。



しかしこの封書、なかなかそんな本音は出さずに「お忙しいと思いますので封書にて

ご連絡をさせていただきました」というような一言も記載されておりました。

そう書かれると、なんかむしろ気を遣ってくれているように見えなくもないので

言葉の使い方ひとつでだいぶ印象が変わるなあ、と思った次第です。



勿論、この金融機関さんに関しても、交渉事なんてしません（できません）。

弱気一辺倒です、と偉そうに言うのもどうかと思いつつ。



ここまで金利が上昇しなかったことが奇跡だったということも言えると思います。

普通ならとっくに上昇局面だったはずですから。なので、私としては「ここまで

金利上昇せず頑張ってくれてありがとう！」という気持ちです。不動産投資開始時に

金利が低かったからこそ、ここまで無事にやってこれたという側面は間違いなく

あると思っておりますので。



ここから金利はどう動くのか、みたいな話は専門家にお任せして、私自身はどんな

状況になってもそれなりに生き残れるよう算段をたてていきたいと思います。

（何かあったら売る！でクリアする予定）



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