2018年07月08日

融資情勢の変化を見逃さないアンテナが必要。

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現在11位です。今日は東京8棟目の撮影です。さてどうなることやら。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

懇親会の中で金融機関さんの姿勢について情報交換しておりました。



・・・と、普段ならここから本文に入るところですが、ちょっとCM挟みます。

頼まれたわけでもないんですけど、勝手に書いちゃう。



いつもお世話になっているおうち大好きさんが主宰する勉強会に、これまたお世話に

なっている波乗りニーノさんが搭乗します。投資スタンスが固まってないとか、

なんとなく借金が怖いとか、一歩踏み出せずにいるとか、目標を見失ったとか・・・

そういう方には良い処方箋になるのではないかと思います。

ご興味ある方は以下のブログをご参照の上、コメント欄に参加したい旨を書くと

良いと思います(申込フォームとかなくてコメント欄で管理してるのがすごい)。



おうち大好き会 シーズン2 第10回

日時 2018年 8月 19日 (日曜日)午後 1時ぐらい〜4時45分

場所 大宮ソニックシティー 602会議室 定員 90名

費用 2500円



でも私はちょっと行けるかわかんないんですよね、この日。夏フェスに参加する

可能性が残っているため・・・。



・・・勝手にCM、ここまで!



で、本日の本題、金融機関さんのお話。



現役でバリバリ買ってる人が多い会なので、融資付は必然的に話題に挙がります。

購入するには融資は不可欠ですからね。



私自身も融資情報は常にアップデートをかけております。特に札幌に関しては

そもそも遠隔地での融資付というハードルの高さがあるため、かなり気を付けて

情報収集を行っている次第です。



同じ金融機関さんでも、支店によって全然反応は異なるようなのですが、そんな中でも

雰囲気として融資は厳しくなっているのは間違いなさそうです。そして、どちらかと

言うと、手あかのついていないサラリーマン大家予備軍や、サラリーマン属性を頼りに

買い進めているサラリーマン大家初心者の方に対しての融資が厳しくなっており、

経験者・事業者として見て貰えるベテランのサラリーマン大家さんや専業大家さん、

自営業との兼業大家さんといった属性の方の方が融資を引きやすい環境になっている

ように感じます。



サラリーマン属性に対して融資をすると言っていた某地銀さんなんかが、そういう融資は

一切止めて事業経験がある人にだけ融資をすると言い出したようですので、この流れは

じわりと全体に波及してくるように思います。おそらく変わらないのはノンバンク的な

融資をしているいくつかの金融機関さんだけではないかと予想します。



私としては、初心者の方が高値掴みをしなくなるので物件価格には下落圧力がかかり、

一応何とか死なずに10年近くサラリーマン大家をやってこれた私には追い風であると

考えております。



それから、頭金を入れなさいという話が非常に厳しく言われるようになっていますが、

その傾向はどちらかというと地銀さんや大きな信金さんあたりに多いように感じます。

小さい信金さんや信組さんなんかだと、あまりうるさく頭金の話をされないような

気がしております。



私がお付き合いしている金融機関さんの話だけで言うと、メインバンク的なポジションの

信組さんは、今のところ相談すればだいたいフルローンで組み立ててくれています。

別の信組さんは、基本的には積算評価額が出ればその分まで融資を組み立ててくれます。

これに対し、最近お付き合いを深めている信金さんは、原則頭金2割と言っています。

まあ、原則なので事業計画の作り方次第でフルローンに持っていくことはできますが、

東京9棟目はそのように組み立てたものの9割が限界でした。



あと、私的にこれは是非相談に行かなくてはと思える素敵な話がありました。

その金融機関さんが置かれている状況などを考えれば、確かに利回り案件であれば

融資が出やすいような気がします。しかもタイミング的にジャブジャブ出る可能性も

あるなあと思ったので、まず適当な物件を持っていって手ごたえをつかんでこようと

考えております。いくつか手頃な案件があるので、ぶつけてみようと思います。

またデキ婚になっちゃったらどうしよう〜(気の早い妄想ヤメレ)



※仲良しの人には教えますので、知りたい人はこっそり連絡ください



あと、以前なら金融機関さんを訪れるには「業者さんからの紹介」が有効だったと

思うのですが、最近はかぼちゃの話なんかもあり、かえって業者さんからの紹介が

足かせになるケースも多いという話がありました。個人で開拓するスタイルの方が

良さそうに感じます。そしてそれは私が大得意とするところです(笑)



刻一刻と変わっている融資情勢。アンテナを張り巡らせておくことが肝心と思います。

これまで買えないと嘆いていたベテランの皆様、チャンスかもしれませんよ。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月26日

金融機関さんで積金の手続きと融資動向の雰囲気伺い。

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いろいろなことが並行に動いていて、自分でもどれをどう動かしていいかがややこしく

なってきていますが。。。とりあえず昨日は不動産活動として積金の手続をしました。



私は規模の小さい信金さんや信組さんと主にお付き合いしております。面倒見が良いし

そういったところの方が私の身の丈には合っているんじゃないかと思うためです。

地銀さんや都銀さんで低金利で融資を受けられるなら、それに越したことはないのですが

どうしても私自身の好みが「綺麗で安定した低利回り」より「難易度の高い高利回り」

になるため、そういうのに付き合ってくれるのが信金さんや信組さんだけだというのも

事情としてはあったりします。



大口小口問わず、東京法人/仙台法人/個人事業主問わず、ノンバンクや信販会社さんも

含めると、私が融資取引をしている金融機関さんの数は14行です。

内訳は地銀3行、信金2行、信組4行、政府系1行、ノンバンク1行、信販会社3社。



地銀さんは主に仙台法人で取引しているところが多いです。仙台法人は比較的融資が

つきやすいRC物件が多いため、都銀さんもまだ視野に入れることができる状態です。

個人でも1行取引していますが、これも札幌物件にご融資いただくケースが多いので

都内での購入には使っておりません。



信金・信組さんは主に都内物件の購入の際に使っています。借地、耐用年数超過、

リノベーション資金、修繕の少額貸付など、これはこれで様々なパターンでの借入を

している状況です。融通が利くので、私好みの変な物件によく融資をしてくださります。



ノンバンクさんは再建築不可の物件の時に利用します。収益性が良い物件であれば、

ノンバンクさんの金利でも問題なく購入できますしね。



信販会社さんは業者さん提携のパターンが多いです。リノベーションであったり、

設備の割賦払いであったり。そういう時に使うことが多いです。



それぞれ、どんな風にお付き合いすればいいかというところもちょっとずつポイントが

異なるので、好まれるような形でお取引を続けることに関しては結構意識しています。



好まれる取引として、信金さんや信組さんと実績を作るのに一番簡単なのは積金です。

信金さんで積金すれば、それ以降は既存顧客の扱いをしてくれますし、毎月きちんと

支払っているという実績が出来れば、返済も同じようにしっかりやってくれるだろうと

いう信頼感も得られることになります。



そんな積金ですが、だいたいの金融機関さんは「期間MAXの5年でお願いします」と

依頼してくるのですが、1行だけ「期間1年」で依頼してくるところがあります。

そして1年で終わった分を定期にしてほしい、と言われます。



恐らく顧客との接触回数を増やすための作戦なのだろうと思います。そして金額が

さほど大きくないから、なんとなく定期にしてよとお願いしても受け入れて貰いやすいと

思っているのでしょう。なるほど、これも一つの作戦だなと思った次第です。



で、昨日はその金融機関さんから、積金が満期になっているから手続きをお願いしますと

言われておりましたので、合間を縫って行ってきました。



こちらでは、小口の取引を個人で1口、法人で1口やっています。

最近、新規での取引がなかなかできず、ちょっと微妙だなと思っているのですが、

金融機関さんはどこでどう姿勢が変わるかわからないので、辛抱しながらお付き合いを

続ける方向です。



せっかく行くのだからと思って、都内で売れ残っていてちょっと気になる案件の

資料を取り寄せて、持ち込んでみることにしました。どうせ行くならやっぱり一粒で

何度でも美味しく効率がいい進め方にしたいですしね。



そして当日。金融機関さんにお邪魔すると、担当さんが登場しました。この担当さんに

変わってから、まだ一度も融資が成立していないんですよねえ。ちょっと微妙な感じ。



彼に変わってから積金の手続きは初めてでしたが、いつもの通り新規契約と定期の話を

こちらからしたところ「あ、そうなんですね」みたいな感じ。今までの担当の方だと

あちらから「今回も同じように継続で・・・」と言ってくるんですけど、そういうのが

全然なかったです。まあ良く言えば欲がないのでしょうけど・・・。



そして物件情報を出してみました。正直、かなり濃い物件なのでやりづらいのは

よくわかります。だから最終的に無理って言われるのは仕方ないと思うんです。

これまで持ち込んだところでも、検討したけど土地の形が厳しいという話でNGに

なったところ、評価は出したけど雀の涙程度なところなど、あまり良い返事は

得られていません。



こちらの金融機関さんの担当者さんの評価は・・・審査自体お断りでしたorz

うーん、なんかやっぱり前の担当者さんに比べて積極性がない気がする。

他のところは一応話くらいは聞いてくれて、一旦持ち帰るところまでは対応して

くれていたのですが、持ち帰りすらなかったです。



担当さんが変わるまでは新規取引は難しいのかもな〜。

そんなことを思いながら、粛々と手続きだけ済ませる私でした。



全体的に融資は締まってきている雰囲気はありますが、既存取引先であればまだ

融資の扉は開かれることがあります。そして担当者さんや支店長さんの姿勢が

その支店の姿勢と一致していることも多いので、情報交換は定期的に行っておいて

損はないと思います。



借りたら借りっぱなしではなく、定期的に接触を図ってみてはいかがでしょうか。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月31日

融通が利く金融機関さんが現れた!

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金融機関さんからの融資が厳しくなったと言われる今だからこそ、新たな金融機関さんを

開拓しなくては!と考えている私。友人の紹介で新たな金融機関さんに突撃しました。



今回ご紹介いただいた金融機関さんは、お友達が開拓してきました。前から気になって

いた金融機関さんなんですけど、なかなか門戸を開くタイミングがなかったのです。

今回、友人がいろいろとやり取りしている担当の人がいて、やる気あるよという話を

されていたため、物件情報を出してみることにしました。



手元にあった案件は、札幌で悪あがきをしていた築古ファミリーRC、管理会社さんから

出して貰った戸建(実は建蔽率オーバーだったのでメインバンクさんで評価不能の刑)、

それと別の業者さんからのメルマガで送られてきた北海道の某地方都市のRCです。



地方都市は私自身は土地勘がないのですが、札幌7棟目の管理会社さんがその地方都市も

管理対象としていて、その人たち曰く「悪くない」ということだったのです。

元々その年に土地勘がある方々ですし、自信がなければそんなことは言わないでしょう。

管理を取りたいから適当なことを言うとか、そういうタイプの会社でもありません。

家族ぐるみでのお付き合いをしているので、その眼力は信頼して良いでしょう。



というわけで、また戦線拡大すると面倒だから積極的に購入しようとは思っていませんが

金融機関さんのエリアがどこまでのものなのか、色々なパターンの物件を出すことで

明らかになるだろうと思ったので、出してみた次第でした。

札幌8棟目(仮)のようなでき婚になる可能性も一応考慮し、購入しても問題なく

キャッシュフローが出て再販性もある小ぶりなものを選んだつもりです。



そんな3物件をぶつけてみたのですが、ぶつけている最中に札幌の悪あがき物件について

「社内でおさえきれず、他の営業マンが融資を付けてきてしまった」と連絡してきまして

ガッカリした次第です。これでこの物件の評価は出して貰えなくなりました。



それから若干待って、残りの2物件についての評価が出ました。

地方都市RCは物件販売価格の75%程度、若干建蔽率オーバーの戸建は50%弱の

評価が出ました。へー、評価は低いけどエリアは広いのね!そして多少の既存不適格は

目をつぶってくれるのね。これは使い勝手がよさそうな金融機関さん。



こういう癖のある金融機関さんって、だいたい金利は高いと相場が決まっています。

でもこちらは、金利も2%台で頑張ってくれるみたいです。年数もそこそこ取れるとか。



以前よりこの金融機関さんの存在は知っており、過去に別のいくつかの支店さんに

問い合わせたことがあります。その時は「自己資金3割必須」と言われたり、

「普通のアパマン融資よりビルとかが好き」と言われたりで、あまりご縁を感じられず

微妙なのかなあと思っていましたが、今回の担当者さんはたぶんあたりです!

うまくハマる気がします。



戸建はロットが小さいので、半分自己資金だと言われても物件が良ければ検討するかも

しれないなあと思いました。自己資金を効率よく使えているとは言い難いですけど、

もしそこの金融機関さんと新規取引したいという目的であれば、無しではないはず。

(でもまあ無理する気はないですけど)



いろいろグダグダと書きましたが・・・

金融機関さんに関して、面白い選択肢が増えた、と言うことだけは間違いなさそうです。



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融通が利く金融機関さんが現れた!

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金融機関さんからの融資が厳しくなったと言われる今だからこそ、新たな金融機関さんを

開拓しなくては!と考えている私。友人の紹介で新たな金融機関さんに突撃しました。



今回ご紹介いただいた金融機関さんは、お友達が開拓してきました。前から気になって

いた金融機関さんなんですけど、なかなか門戸を開くタイミングがなかったのです。

今回、友人がいろいろとやり取りしている担当の人がいて、やる気あるよという話を

されていたため、物件情報を出してみることにしました。



手元にあった案件は、札幌で悪あがきをしていた築古ファミリーRC、管理会社さんから

出して貰った戸建(実は建蔽率オーバーだったのでメインバンクさんで評価不能の刑)、

それと別の業者さんからのメルマガで送られてきた北海道の某地方都市のRCです。



地方都市は私自身は土地勘がないのですが、札幌7棟目の管理会社さんがその地方都市も

管理対象としていて、その人たち曰く「悪くない」ということだったのです。

元々その年に土地勘がある方々ですし、自信がなければそんなことは言わないでしょう。

管理を取りたいから適当なことを言うとか、そういうタイプの会社でもありません。

家族ぐるみでのお付き合いをしているので、その眼力は信頼して良いでしょう。



というわけで、また戦線拡大すると面倒だから積極的に購入しようとは思っていませんが

金融機関さんのエリアがどこまでのものなのか、色々なパターンの物件を出すことで

明らかになるだろうと思ったので、出してみた次第でした。

札幌8棟目(仮)のようなでき婚になる可能性も一応考慮し、購入しても問題なく

キャッシュフローが出て再販性もある小ぶりなものを選んだつもりです。



そんな3物件をぶつけてみたのですが、ぶつけている最中に札幌の悪あがき物件について

「社内でおさえきれず、他の営業マンが融資を付けてきてしまった」と連絡してきまして

ガッカリした次第です。これでこの物件の評価は出して貰えなくなりました。



それから若干待って、残りの2物件についての評価が出ました。

地方都市RCは物件販売価格の75%程度、若干建蔽率オーバーの戸建は50%弱の

評価が出ました。へー、評価は低いけどエリアは広いのね!そして多少の既存不適格は

目をつぶってくれるのね。これは使い勝手がよさそうな金融機関さん。



こういう癖のある金融機関さんって、だいたい金利は高いと相場が決まっています。

でもこちらは、金利も2%台で頑張ってくれるみたいです。年数もそこそこ取れるとか。



以前よりこの金融機関さんの存在は知っており、過去に別のいくつかの支店さんに

問い合わせたことがあります。その時は「自己資金3割必須」と言われたり、

「普通のアパマン融資よりビルとかが好き」と言われたりで、あまりご縁を感じられず

微妙なのかなあと思っていましたが、今回の担当者さんはたぶんあたりです!

うまくハマる気がします。



戸建はロットが小さいので、半分自己資金だと言われても物件が良ければ検討するかも

しれないなあと思いました。自己資金を効率よく使えているとは言い難いですけど、

もしそこの金融機関さんと新規取引したいという目的であれば、無しではないはず。

(でもまあ無理する気はないですけど)



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2018年05月18日

いつものねちっこさを発揮!金融機関突撃録。

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現在16位です。やっぱ飲み会があるとカロリー摂取過剰になるなあ。

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先日、でき婚の札幌8棟目の後すぐに出てきた案件(でき婚より条件が良かった)、

取引のある金融機関さんに持っていって、反応を見てみました。



持ち込んだのは、札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんと、仙台1棟目と

太陽光発電に融資してくださったメインバンクさんの2行です。私の中ではこの2行が

主要取引行というイメージです。



GW頃ですが、決算報告をするついでに(?)これらの金融機関さんに今回いただいた

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/459149556.html

物件情報を持ち込んでみました。決算書もいい感じに黒字になったので、業容拡大の為に

追加のご融資をご検討ください、という感じの立てつけです。



まずはメインバンクさんに持ち込んでみました。ここは支店長が変わったり本部の姿勢が

変わったりして、前は札幌でもやると言っていたのに、すっかり札幌への融資は消極的に

なってしまいました。近ければ頑張るのですが・・・みたいなことを言うんですけど、

実際に近くの案件を持っていっても、頭金がどうとか融資年数がどうとかでなかなか

実行に結び付きません。



せっかちな義母は「どうせ融資してくれないんだから、行くの止めよう」とか平気で

言い出しますが、かつてはイケイケでいろいろな融資を検討してくれたわけですし、

いつ姿勢が戻るかわからないのだから、じっくりお付き合いをすべきだろうと私は

思っています。ですので、決算報告もしますし、新規案件も一番最初に持ち込みます。



でもやっぱり、今も融資姿勢は変わらず、遠方は辛いということで蹴られました。

まあ仕方ないですね。次行きましょう。



続いて持っていった本命の札幌7棟目に融資してくれた金融機関さん。

正直、こちらもあまり良い手ごたえではなかったです。ペースが早いんじゃないかと

いうところと、耐用年数的にあまり長期の融資が組めないという2点が気になる、と。



「じっくり拝見して返答します」と言ってくれたので、どうかな〜とやや期待をして

待ってみましたが、なかなか返事がきません。うーん、やっぱり期待薄なのかな。



1週間ちょっと待ったところで、こちらから確認の電話をしてみました。

仲介業者さんにも状況確認されたので、つついてみようと考えた次第でした。



お電話してみたところ、まだ検討中とのこと。ただやっぱりネックになるのは耐用年数と

仙台法人のペースの早さだそうです。なんか同じこと言ってるから、あまり検討は

進んでいないんだろうなあと想像。そうなるとあまり期待はできません。



この辺で見切りをつけて、今は取引はないけど過去に検討して貰った金融機関さんにも

久々に水を向けてみることにしました。



可能性があるのは2行。片方は昨年末までは札幌OKだったのが、今年に入ってから

新規の遠隔地は厳しいという話になってしまいました。もう1行は前回コンタクト時に

慎重な姿勢を見せられたため、その後あまりコンタクトを取っておりませんでしたが

エリア的には札幌には強いと思われるので、はまればもしかしたら・・・です。



遠隔地が厳しくなった方の金融機関さんにお電話しましたところ、当時の担当さんは

まだいらっしゃいました。そして融資姿勢は相変わらずということなので、即断念。



もう1行に電話したところ、当時の担当の方は異動されておりました。

一応、仙台法人の存在自体は引き継がれていたようですが、詳細についてはあまり

引き継がれていなかった模様です。以前出した分も含め、決算書3期分出してと

要求されましたので、物件資料と共に提出することにしました。



こちらの金融機関さん、最近は渋いという話しか聞いていないので、過剰な期待は

禁物ですが・・・もし当たれば大きいので、まずはちゃんと情報を出して対応が

できるかを聞いてみたいと思います。



ここがダメなら、次はいよいよ高金利の金融機関さんに行くかな〜・・・

隠し玉はいくつかあるのです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする