短プラ連動の変動金利が上昇していっております。

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あちこちで短プラ連動の金利が上がるという話を耳にしております。私のところも

例にもれず、短プラ連動の融資の金利が上がる旨のご連絡が封書にて届きました。



先月くらいから、ＳＮＳなどでよく「金利が上がる」という話を耳にするように

なりました。日銀の政策金利が０．１５％上昇させたことにより、各金融機関さんが

同様に０．１５％の金利上昇を見込むようになった、といったところでしょう。

どの話も一様に「０．１５％」という数字が躍っておりました。



一方の私には、そういった話が今のところ届いておりませんでした。

私の場合、その前に東京のメインバンクの信組さんから既に最大０．５％もの

金利上昇が発生しておりまして・・・。長プラ連動でやっているらしく、既に

ガンガン上がっているという憂き目を見ているのでした。



さすがに０．５％上昇はえぐすぎません！？と支店長に話をしたところ、既に借りている

金利については特に何も対処はなかったものの、新たに借入をした東京１６棟目の分の

金利については、上昇分を踏まえた水準に優遇金利を拡大してくれたので、まあもう

しょうがないかなという感じになっております。



なので、既に０．１５％どころじゃない金利上昇の洗礼を受けている私としましては、

（勿論上がるのは嫌ですけど）多少の上昇はもはややむを得ないんだろうなと

考えるようになった次第です。



私の場合、金利も高いが利回りも高いというパターンの買い方をしております。

だいたいの人は「金利も利回りも高い」「金利も利回りも低い」のいずれかの

借り方をしていることでしょう。このどちらの場合も、同じように収益は圧迫されますが

一番つらいのは「金利は高く利回りが低い」パターンでしょう。昔の話で言えば

某カタカナ銀行さんの４．５％であまり利回りが高くないものを買っているような・・・

そういう余力のない買い方をしている人は、今後ちょっと辛くなるのだろうなと

思っております。



長プラ連動で既に痛い目を見ている私ですが、他の変動のところからも徐々に動きが

出てきております。仙台法人のメインバンクさんからは、お電話で金利が０．１５％

上昇する旨のご連絡を頂戴したと義母から連絡がありました。まあしょうがないわねと

義母は申していたので、素直に受け入れたようです。ＴＩＢＯＲみたいな借り方を

できるほどすごい方ならここで金利交渉もあるのでしょうけど、うちみたいな弱小は

そういうことはしません（できません）。持ちつ持たれつなのでするっと受け入れます。



そして数日前、札幌６棟目と札幌８棟目の借入をしている金融機関さんから封書が

届きました。開けてみると、短プラの金利が０．１５％上昇したので、借入金利も

０．１５％上昇させます、というお知らせでした。まあそうなりますよね。うん。



お電話でなく封書で、というところに、もはや私のポジションは金融機関さん的には

どうでもいいその他大勢であるという姿勢がにじみ出ています。別にそれ自体は

しょうがないと思います。住民票も何もないのに札幌の金融機関さんが東京の

個人事業主に貸してくれるなんて、今はもう確実にあり得ない話になってしまったので

先方としてもこれ以上貸付が増えない顧客に労力は割けないでしょう。



しかしこの封書、なかなかそんな本音は出さずに「お忙しいと思いますので封書にて

ご連絡をさせていただきました」というような一言も記載されておりました。

そう書かれると、なんかむしろ気を遣ってくれているように見えなくもないので

言葉の使い方ひとつでだいぶ印象が変わるなあ、と思った次第です。



勿論、この金融機関さんに関しても、交渉事なんてしません（できません）。

弱気一辺倒です、と偉そうに言うのもどうかと思いつつ。



ここまで金利が上昇しなかったことが奇跡だったということも言えると思います。

普通ならとっくに上昇局面だったはずですから。なので、私としては「ここまで

金利上昇せず頑張ってくれてありがとう！」という気持ちです。不動産投資開始時に

金利が低かったからこそ、ここまで無事にやってこれたという側面は間違いなく

あると思っておりますので。



ここから金利はどう動くのか、みたいな話は専門家にお任せして、私自身はどんな

状況になってもそれなりに生き残れるよう算段をたてていきたいと思います。

（何かあったら売る！でクリアする予定）



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金融機関さんとのお付き合いって、その時の担当さんの考え方やセンスなどの要因で

深くなったり浅くなったりしますよね。私は今は全体的に浅い期間かもしれません。



不動産投資を進めるにあたって、よほどのことがない限りはお世話になるであろう

金融機関さん。株などでも信用取引はありますが、不動産賃貸業は銀行さんから

お金を借りてレバレッジを効かせられるという大きな特徴がありますから、それを

活かさない手はないだろうと考えております。



レバレッジを活かすには金融機関さんとのお付き合いが必要不可欠です。

いかに銀行さんにモテるか。決算書や売上などの定量評価に加え、人間性だったり

お付き合いの度合いといった定性評価も意識しながらお付き合いを深めていく。

そんなプロセスを経て、今の取引行さんと野関係が築かれております。



ただ、銀行さんって異動が多い職業だですから・・・。一度関係を作ったとしても

担当さんが変わることでリセットされてしまうこともあります。本来なら、担当の方が

変わったくらいではびくともしない強固な関係と太いお取引をしなくてはならないと

いうことなのでしょうけど、サブバンクさん含めたすべての取引先金融機関さんに

そこまでの関係を求めるのはなかなか酷であると思っております。



なので、その時によって関係が変わり、お付き合いの濃淡が出てしまうのはやむを得ない

ことなのかなと思っております。



さて、現在の私のお付き合い状況で言いますと・・・



個人および東京法人

ほぼメインバンクさん１強状態



仙台法人

ほぼメインバンクさん１強状態



ということで、最近はメインバンクさんとばかり話をしている気がします。

そうなってしまうのも一応理由がありまして・・・。



まず、個人および東京法人は、最近買っているものが小さい築古物件ばかりです。

耐用年数超過で癖があるものばかりなので、なかなかすんなりと融資を出してくれる

金融機関さんがない中、メインバンクさんは割とこういう物件でも２０年とかの融資を

出してくれることが多いです。



東京１４棟目の時に、一通りの金融機関さんに当たってみたことがありますが・・・

再建築不可だとリフォーム資金も厳しいとか、保証協会を使わないと無理とか、

そういう反応が多かった中、メインバンクさんだけはすごい頑張ってくれて、

なんとか希望に近い内容で融資を組み立ててくださいました。なので、今はその恩も

感じているので、メインバンクさんに案件を持ち込みがちになっております。



仙台法人に関しては、そもそも札幌の案件ばかりになってしまっている関係から、

東北エリアでの融資しか対応できないサブバンクさんが脱落気味になります。

札幌でも対応できる金融機関さんは３行お付き合いしていますが、うち１行は

金利や条件などでいつも厳しく取引に至らず。もう１行は札幌７棟目の融資をして

いただいてますが、最近全くやる気を感じられないというか、現場が頑張ろうとしても

本部がものすごい足を引っ張る状態なので、これまた望み薄な感じでして。

結局、メインバンクさん一択な状態になっております。



まあそんないろいろな理由があり、メインバンクさんにここ数年は偏重気味に

なってしまっておりますが、本当ならこの状態ってあまり好ましくないと思います。

サブバンクさんも含め、それなりに均等に・・・とまでは言いませんが、それぞれの

金融機関さんの位置づけにあわせて、融資取引のボリュームを考えるべきなのですが。

そうしないと「取引ないよねあそこ」とどんどん位置づけが下がってしまいますから。



最近あったことで、この辺のコントロールをもうちょっとメインバンクさんに

偏重させないようにうまくやらないとなと思ったことがあります。サブバンクさんから

お電話があったのですが、口座に残高が足りなくて約定返済ができていない、という

内容でした。これ自体は私の管理能力の欠如であり、誠に申し訳ございませんと

伏してお詫びし、早々に残高を回復させるだけです。恥ずかしい・・・。



ただ、この連絡がきたのが先週なんですよ。８月２６日の週です。

引き落としの実行日がいつかというと・・・１５日。普通、当日になって入金がなければ

信金さんや信組さんであれば担当の人が未入金の人に架電するのが普通です。

それすらなかったというのは、その程度の扱いでしかないということではないかと。



更に、これは実は認識をしていたのですけど、このサブバンクさんだけ確定申告の

写しの提出を求めてこなかったのですよ。他は３月後半〜４月前半で提出の依頼が

届いていたのですけどね。なので、うーんと思いながらあえて見守っておりました。

今回の入金のお願いの電話の中で、今更出恐縮なのですが・・・と提出の依頼が

届きました。９月になったら東京法人の決算書も届けられるので、それと一緒に

お届けしますね！と回答したところ、できれば個人の分だけ今月中に・・・だそうで。

ここまで放置しておいた自覚はあるのか、あまり強くは言ってきませんでしたけど、

まあちょっと図々しいなと思わなくもありません。



この金融機関さん、担当の方は結構できる人が多いのですが、上層部の方針が

築古をやりづらい感じになってしまったようなきらいがあり、ここのところちょっと

使いづらいなという感覚は持っていました。なので、私の方でも足が遠のいてしまって

いたことは否めません。この辺でもう一度関係再構築に走った方がいいだろうなあ。



別のサブバンクさんは、担当の方が心療内科通いになってしまい辞めてしまったとの

ことで、そこからちょっと距離が遠くなってしまった印象があります。

明るくていい担当さんで良かったんですけどね・・・残念です。

一日も早い回復をお祈りいたします。



そんな感じで、ちょっと金融機関さんとの取引状況が芳しくないように思うので

この辺でもう一度関係の再構築を図っていくべきだな、と思います。

（でもその前に残高不足は恥ずかしいから気をつけようね、自分）



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いよいよ金利上昇が本格的に始まってしまった兆候が・・・。私の周りだけかもですが。

東京のメインバンクさんの金利が爆上がり中です（汗）



確定申告の作業は私のターンが無事に終わり、顧問税理士の先生が頑張る番に

なりました。送るべきものは全部送った認識、対応すべきことは一通りやった認識です。

ここ数年に比べて提供が遅くなってしまった感は否めませんので、今回はまた最終日に

ギリギリになってしまうかもしれません。まあそれはそれでしょうがないか・・・。



んでまあ、それをやっている中で気が付いたことがありました。メインバンクさんの

融資の金利が上がっているのです。前々からメインバンクさんはちゃんと変動金利の

運用をされており、上がったり下がったりはしておりました。他の金融機関さんは

変動金利とは名ばかりで全然金利が動かない状態でしたが、メインバンクさんだけは

なんか０．１％単位で金利が上がったり下がったりしていたのです。



あの頃はそんなもんなんかなというくらいにしか思っていなかったのですが・・・

まさか今回こんなことになるなんて・・・



まず、私が私の目で見て素直に最初そう感じたことを書きます。



「金利が低い融資が０．５％、金利が高い融資は０．１％、その中間の金利は０．３％

　それぞれ金利が上がった！しかも支店長は何も私に言うことなく！」



事実だけ見て私はそう感じました。おいおいこれはちょっと支店長いくらなんでも

よろしくないんじゃないかい？と。いう感想を抱いたのもやむを得ないでしょう。



メインバンクさんは小さい金融機関さんなので、決して金利は安くありません。

世の中の優秀な不動産投資家さんに比べたらバカ高い金利を払っていると思います。

タイボー？なにそれ？食べれる？



その金利を気持ちよくお支払いしている私に、この仕打ちは辛くないー？

それがもうほんと素直な私の感想でした。



しかも、金利が安いところだけ狙い撃ちで金利を高くしているわけですよ。

難あり融資で金利がもともと高いやつもありますが、そういうのは０．１％とか

小さな変動だけですからねえ・・・。これはいったいどういうことなのかと。

銀行さんも収益性上げたい情勢なのだろうとは思いますけど、せめて一言相談をしてから

やってほしいものですよ。



ということで、そうそう銀行さんに対して不満は申さない私なのですが、今回は

さすがに言わないわけにもいくまいということで、メインバンクさんに積金を

持っていくついでに支店長にこれはどういうことなのさと質問してみたのです。



支店長、金利酷くないですかー？と言ったら「え？」みたいな顔をしておりました。

いやだって一番借入額が大きくて金利が低かったやつの金利がいきなり０．５％も

上がったとか、返済額にも結構な影響が出るし、予告なしにこれは酷いじゃないですかと

補足したところ、支店長は「うちの融資は長プラ連動なので・・・」と。



私の借入金利を引っ張り出してきて支店長が確認しつつ、説明をしてくれました。

基本的にプロパー融資の変動金利は長プラ連動にしている、短プラではない。

長プラは今上昇傾向なので、それに連動して変動金利が動いている。

金利が低いところばかり高くなったように見えたかもしれないが、金利の見直し時期に

たまたま長プラが動いたということであり、狙い撃ちでどうこうしたわけではない。



ふーむと思って長プラの動きを見ましたが、確かに一昨年くらいから上昇傾向に

なっており、２０２２年〜２０２３年の間で０．５％上がっております。

この動きのせいであり、別に支店として金利をどうこうしたわけではないという

話だと言われたら、そっかーそうなのねーと言うしかなさそうです。



ということで、支店長には次の融資は是非もっと優遇金利でお願いします！

できれば全体的に下げてね！とふんわりお願いするくらいしかできませんでした。



正直、自分の融資が短プラ連動か長プラ連動かなんて気にしたことがなかったけど

こういう形で金利上昇が目に見えてしまうと、あまり他人事ではいられないなあと

思うのも正直なところです。ただちにどうこうするような話ではありませんが、

徐々に返済を速めていくとか、不動産賃貸業にプラスアルファした収益性の高い何かに

ポートフォリオを振り向けるなり、やらなくてはならないことがあるなと感じました。



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信金さんや信組さんとのお取引が多いのですが、独特な方法（割と昭和館漂う方法？）で

お金を一生懸命集めているのが面白いなあと思ってしまう私です。



私は古い物件を再生する手法が割と得意で好んでおります。仙台法人は新築とか

築浅の物件も買っておりますが、東京法人と個人事業主は完全に古い物件に振り切って

しまっています。借入の返済比率が高めなのもあり、なかなか手元資金が貯まらないため

大きな頭金が出せないという個人的な事情（思い込み？）がその理由としてあります。

ついでに、新築は新築用のスキルセットが必要（土地からボリュームを見るとか

建築基準法とか）なので、それを習得することができていないからというのもあります。



結果、見ればだいたいどのくらいリノベの費用がかかるかがイメージがつく相続崩れの

戸建や小さい木造アパートみたいなのがやりやすいし、そういうものばかり選んで

購入してしまうようになりました。そしてそういうものばかり購入しているから、

仲介業者さんも私をそういうキャラとみなし、そういう物件ばかり提案してくるという

いいんだか悪いんだかよくわからない循環に陥っております。



なので、個人および東京法人のお付き合いする金融機関さんは、信金さんや信組さんが

やたらと多いです。なぜって、都銀さんや大手地銀さんから見たら私は完全に債務超過。

評価のしようがない、という状態に見えているはずだからです。消去法で信金さんや

信組さんといった、評価は評価で見るけど定性評価とかもある程度重視してくれる

金融機関さんでないと融資が出ない、ということになるからです。



そんな事情もあり、割と信金さんや信組さんとのお付き合いを深めている私。

基本的には金利はあまり安くありませんが、年数とかは融通をきかせてくれる

ところもあります（個別性があるので必ずみんなそうではないですが）。

規模が小さいのですぐに支店長クラスが出てきてくれるところもあります。

（規模が大きい信金さんだとその限りではないですが）



（３つの事業体に分散しているという）自分の事業規模と照らし合わせて考えると、

一番規模が大きい仙台法人は地銀さんがメインバンクで、それと比べて規模が小さい

東京法人および個人事業主は信組さんがメインバンクというのは、割と妥当性がある

話であるような気はします。結果論とは言え、なるべくしてなったのかもしれません。



さて、資金を獲得する方法が異なる（と聞いている）都銀・地銀さんと信金・信組さんは

お付き合いの仕方も変わります。都銀さんや地銀さんは投資信託とかを買ってあげると

喜ぶのですが、信金さんや信組さんはとにかく積金を喜んでくれます。



都銀さんや地銀さんは中央銀行みたいなところからお金を集めることができるけど、

信金さんや信組さんはそれができないので組合員の預金に頼るしかないらしいです。

だから預金をすごく獲得したがるので、積金で毎月積み立ててくれることが取引の

第一歩になるのだとか。実際、どこの信金さんや信組さんに行っても、積金は確実に

喜んでもらうことができます。積金や定期預金で集めたお金を融資に回す、という

ビジネスモデルだから積金を喜ぶのだと理解しております。



なので、新規の信金さんや信組さんとお付き合いをするなら、とにかく積金から。

積金しますと言って嫌がられることはおそらくないと思います。



あとは少額の取引からじりじりと関係と詰めていけば、いずれ物件取得の融資に

たどり着くのではないでしょうか。



信金さんや信組さんは、預金獲得のため？に謎のキャンペーンを打ちだすことが

あります。人を集めるとか、人に喜んでもらうとかが目的なのだろうと思いますが

なかなか昭和感あふれるやり方が多く、一周回って面白いです。



例えば、私のメインバンクさんでは、定期的に支店長と本部の偉い人が自転車で

回ってきて、業況伺いしつつビール券を置いていくというイベントが発生します。

ビール券はありがたく頂戴していますし、親近感も高まりますが、コストに見合った

効果は出るのかなあと思ったりもします（笑）



あとはお蕎麦やおうどんの乾麺を貰ったり、洗濯洗剤やサランラップなど主婦が喜ぶ

アイテムを貰ったり。災害警戒地域にある信金さんは、防災セットをくれたことも

ありました。あとはその金融機関さんのゆるキャラ的なやつの貯金箱とか（笑）

各行とも趣向を凝らしていますが、都銀さんや地銀さんでは完全に絶滅した光景なので

独自の昭和路線を突っ走っていて面白いなあと思っています。



店頭キャンペーンなんかもあります。野菜を配ってるところ、お花を配ってるところ、

イラストチックなかわいい文字を書いてくれる人を招いてメッセージを書いてもらう

イベントなんかをやってるところもありました。各行それぞれに工夫をしております。



ちなみに野菜を配っていたところは大人気で午前中に全部野菜がはけてしまい、

午後来た人から野菜がないことを叱られていたようです。後日、ＡＴＭの張り紙が

増えており、野菜が足りなかったことに対するお詫びの文書が掲載されてました（笑）

集客でやってることとはいえ、大変だなあと思ったものでした。



私は割と好きです、そんなベタな信金さんや信組さん。これからも頑張ってください！

昭和感漂うその手法、嫌いじゃないので応援してます！



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お客様情報の定期的なご確認、とやらがめんどくさい。

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最近、実質的支配者が誰だとか、外国ＰＥＰｓがどうこうとか、そんな届け出をしろと

連絡がくることがありませんか？あれ、金融庁さんが何か指導してるんですかね？



銀行さんとお付き合いしていると、いろいろな話が出てきます。信金さんや信組さんは

預金してくれとか積金してくれとか出資してくれとかが多く、地銀さんは投資信託やら

保険やらを勧めてくる傾向があります（個人の感想です）。



インターネットバンキングに入ってくれってところもいくつかありました。

給与振込とかできるガチめなやつで、そんなに高機能なのいらないんですがと

言いたくなるようなレベルのものです。まあこれもお付き合いと思って入ってますけど

使った試しがないです（苦笑）



あとは数字をあげようと小口の融資の営業をされたりすることも。

融資のタイミングを何とかここまでに！みたいな話も割とありますね。

融資絡みの話ならむしろ歓迎します（現金なやつ）



こういう話は基本的に支店の担当者さんや支店長さんから届くわけですが、それ以外に

本部から直接来る話もたまにあります。こういう話、だいたい支店の人は知らない

ケースが多いです。



最近よく来てるのが「お客様情報の定期的なご確認」みたいなやつですね。

これ、ネットで答えられるように整備されていればまだいいんですけど、紙でしか

回答できないやつとかちょっと面倒くさくなりがちです。そして更に言うならば

個人より法人の方が面倒くさいです。なんせ法人の謄本が必要とか言われるので。



アンケートに回答するくらいなら別になんてことはないんですよ。

ＱＲ読んでスマホからホイホイと回答できるなら別に構わないと思うのです。

ただ、そこに「筆記＆郵送」という手間がかかることが出足を鈍らせているし、

更に「法人の謄本を法務局で取ってきて」とか言われたらますますやる気がなくなるのは

必然ではないでしょうか。え、私だけ？じゃあ個人的な意見でもいいです！



銀行さんと取引をしたいなら、定期的にお金と手間をかけて法務局に謄本を取りに行く

必要がある、と言われてるような気持ちになり、うーんと思ってしまいがちです。



この手の情報収集の話は、だいたいが「国際社会におけるマネー・ロンダリングおよび

テロ資金供与対策の重要性が高まっており〜」とか書かれております。質問内容も

実質的支配者が誰でその人が外国ＰＥＰｓとかいうやつ・・・外国の政府等において

重要な地位を占める者（外国の国家元首等）とその地位にあった者、それらの家族

および実質的支配者がこれらの者である法人のことを指すらしいですが・・・とかが

主たる質問なので、マネロンとかの絡みでこういう話が出てきているのだろうと

推察はできます。



金融庁さんとしても、こういう対応をせざるを得なかったところはあるのでしょうし、

そのためにルールを作って対処しているというのも理解は示します。



でもさー、なんで法人の謄本いるわけー？それいらなくない？

なんでこれ出させられてるのかが理解できない・・・。

理解できたとしてもめんどくさいです。金融庁さんが勝手に謄本取ればええやんけ、と。

国家権力なんだから謄本くらい取れるでしょ？知らんけど。



個人のやつは謄本とかそういううるさいこと言われないので、郵送でも我慢して

返送したりしています。ただねー、法人は本当にうっとうしくてねー。謄本が。



とまあ不満ありありで今まで優先度が全く高まらず、ずっと後ろ倒しで対応せず

逃げていたわけですが・・・最近「東京１５棟目の決済」というイベントがあり、

嫌でも法務局に印鑑証明書を取りに行かなくてはならなくなりました。

お、これはチャンス？どうせ法務局に行かなくてはならないなら、謄本も一緒に

ゲットしてくればいいのではないかと思った次第です。



ということで、嫁ちゃんに頼んで印鑑証明書と謄本の両方を取ってきて貰いました。

これで話が先に進められそうです。



今日は雨が降っていて予定も特にない三連休最終日。領収書の整理と共に、お客様情報の

定期的な確認とやらも全部やっつけてしまおうと思います。

休みの日を有効に使わないとね。



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