2022年01月20日

お世話になった融資課長さんが異動に・・・。

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東京法人および個人事業主のメインバンクさんでこのタイミングに人事異動が発生。

きっちり仕事してくれる融資課長さんが異動になってしまうことになりました。残念。



不動産賃貸業と言えば金融機関さんとのお付き合いは基本的に不可欠と思います。

手元によほどの現金がある人は別ですけど、不動産自体を担保にして金融機関さんから

お金を借りることは、不動産賃貸業を営んでいる人であれば経験している人は多いと

考えられます。



そして、金融機関さんにつきものなのは転勤。これはネットで調べると、顧客との

結びつきが強くなりすぎて不正行為を黙認するなどといった弊害を排除するためという

意味合いや、多様な経験を積ませるためという意味合いがあるようです。

しかし、事業者サイドとしては、せっかく作った人間関係がリセットされてしまうので

あまり好ましい制度とは言えないように感じます。時代と共に変わればいいのに。

(でもあれか、相性が微妙な担当さんでも3年待てば変わると思えば悪くない・・・?)



さて、一昨日のことです。

メインバンクさんの融資課長さんからメールが届き「異動が決まった」というお話を

連絡いただきました。確かにこの融資課長はもう3年前後だったはずなので、

今年の3月くらいに異動なのだろうなあと漠然と思っていましたが、なぜか1月という

謎なタイミングでの異動のようです。



この融資課長さんは仕事が丁寧で、落ち着いて対応してくれる方でした。

大きなミスもせず、平均値以上の仕事をきっちり仕上げてくる印象が強く、融資相談に

おいて大変お世話になったと思っております。



支店長と営業担当さんが同時に異動になり、融資課長しか顔なじみがいなくなって

しまった時も、この融資課長さんがうまく新担当さんや新支店長さんとつないでくれて

関係が大きく変わることなくスムーズな移行ができたものでした。



東京13棟目のリフォームの融資の時も、旅館業法に則った宿泊施設という業態で

あるにも関わらず、きっちりと審査をまとめて本部承認までこぎつけてくれました。



感謝しているだけに、転勤は残念です。でも仕方ないですね、こればかりは。



後任の方も決まっているようでしたので、昨日お電話してご都合を確認し、時間が

あるようだったので直接店舗にお邪魔してお別れのご挨拶をしてきました。

後任の方もご紹介いただけるということでしたので、好都合です。

先日、京都に太陽光の打ち合わせに行った時に買ったお土産も持っていきました。



急な訪問にもかかわらず、支店長もふらっと顔を出してくれたので、四方山話。

そうこうしていると、融資課長と後任の方の2名が来てくださいました。



新担当さんに私のやっている事業内容を説明しつつ、この時はこんな融資でまとめて

いただきましたよね、なんて話を異動してしまう融資課長さんに振ってみたり。

過去の思い出を振り返りつつ、新融資課長さんに対しても事業への理解をいただき

それなりの引継になったのではないかと考えます。



最後に融資課長に、今後のご健勝とご発展を祈念しながらお土産を進呈。

支店じゃなくてお世話になった融資課長向けですからね、と念を押して渡しました。

支店長も「貰っておきなさい」と促してくれましたので、素直に受け取ってくださり

良かったです。



融資課長、今までありがとうございました。大変お世話になりました。

新支店でも、その能力を使って事業者の皆様を助けてあげてくださいませ!

そして後任の融資課長さんも、当方の事業伸長のためにぜひご協力をいただければ

幸いです。今後よろしくお願いいたします!



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月02日

銀行提出用の資料作成など事務作業を正月早々行っています。

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昨日は一年の不動産の目標を考えようと思っていたのですが、作業に追われて

できずじまいでした。何をしていたかと言えば、銀行さんからの宿題をひたすらに。



お正月なんだからゆっくりしなさいよ、と自分でも思うのですが、年末年始こそ

普段そこそこ時間を取らないとできないことをやるべし。そう思っております。

今回の場合は銀行さんからのリクエストをやっつけなくては、ということを自分への

宿題として課しました。



東京法人・個人事業主のメインバンクさんからは「借入一覧の最新版を作ってほしい」

と言われています。私は東京においてはボロ物件をリフォーム・リノベーションして

収益化する手法を中心にやっていますので、細かいリフォームの借入が増えがちです。

それゆえに、全貌が見えにくいという問題があります。



金融機関さんとしても、与信管理の観点でどのくらい借入をしているのかは気にします。

今の借入ってどのくらいあるの?というのを気にするのは至極当然の話です。



しかし、借入の量がかなりあるため、それを金利や条件、現在の残債などを整理して

一覧化するのはちょっと骨が折れる作業です。



Excelで借入の一覧を作ったら、その一覧の結果を別シートで銀行提出用の資料に一発で

転記できるよう数式を入れてあります。普段は一覧のメンテナンスだけすればいいように

していますが、借入の増減があったり条件が変わったりした時は数式のあるシートも

作り直さないけないので時間がかかります。



東京法人は特に借入に変化はなかったのですが、個人事業主としてはコロナ融資で

借換を行っています。この条件を適用するのにそれなりに時間を要しました。



それから、東京法人のサブバンクさんから、借換検討できるものがあれば一覧で

作ってほしいというお話を受けていました。こちらのリクエストに対しても資料を

作成して提供しなくてはなりません。メンテナンスした一覧に対して、これとこれは

借換してもOK、これは義理があるからダメ、みたいな色付けをしたものを作成。



仙台法人に関しては特に銀行さんからこういった資料は求められていませんが、

せっかく仙台にいるので情報も集めやすいので、同様の資料をメンテナンスして

後々困らないようにしようと思い、資料のメンテナンスを実施。



仙台法人はコロナ融資でメインバンクさんと某政府系金融機関さんからお金を借り、

某政府系に関しては既存の2本の借入をコロナ融資にまとめて貰いました。

そして仙台2棟目、札幌12棟目の購入、札幌11棟目のリフォーム融資など

新たな借入も多くあり、かつ札幌5棟目の売却による完済もありました。

こちらのメンテナンスに時間をかなり要しました。



ここまでは昨日のうちに完了。



Excelを作った後、パワーポイントで作った銀行提出用資料に表部分をコピペ。

購入した物件の資料を張り付け、提出用資料が完成します。これは本日行う予定。



あとは仙台からいちいち返済予定表を送ってもらうのも大変なので、スキャンして

データ化して持ち帰ろうと思います。これも今日やらないと。



それから、銀行さんに提出する資料の中に、返済比率を記載するところもあるので

それを整理するためにレントロールの最新化も必要です。最新化までは終わりましたが

物件の購入・売却があったので、レントロールに入れた数式もメンテナンスが必要です。

数式の整理と銀行提出用資料への転記は今日行う予定です。



これらの動きとは別ですが、顧問税理士の先生に12月後半のお金の動きを示す資料を

作成して送らなくてはなりません。これも仙台にいる間にやらないと、またズルズルと

サボってしまうと思います。4日午後に仙台から東京に戻りますので、その前に

作業しておかなくては。実質、明日にはやっておかないとダメだと思います。



というわけで、結構やることが多いお正月。あまり休めている気はしませんが、

二足の草鞋である以上しょうがないですね。新年早々、全力で作業しようと思います。



とはいえ、一年の計は元旦にあります。やっぱり今年の目標もきちんと作らなくては

なりませんので、それも今日中に何とかやっつけたいと思っています。



意外とやることあるなー(汗)

がんばろっと。



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posted by ひろ* at 09:43 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月26日

リフォーム融資が実行されることになりました。

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いろいろなやつをごった煮にしたリフォーム融資の内諾を得ることができました。

ああ、また返済比率を増やしてしまった・・・(苦笑)



今年に入ってから、お金が出ていくことが多かったのです。やれ札幌8棟目の

屋上防水とか受水槽の故障とか、札幌6棟目の原状回復が大台を超えたりとか、

東京1棟目の原状回復もそこそこのお値段になったとか。ただでさえ稼働率が

著しくないので入金が少なく、それでいて出費が多いという残念な状態です。



仙台法人のお金と合わせれば何も問題はないのですが、あいにく仙台法人の財布は

義母がしっかり握っています。なので、個人のお金と東京法人のお金をごった煮で

扱っているのとはわけが違います。義母と話をして、お財布からお金が減ることと

振込に行くのにATMに行かなくてはならないことを多少ブーブー言われながら

お金振り込んでくださいという話をしないといけないのです。



でも、これがかえって良い方向の抑止力になっている気もしています。

仙台法人には割とお金貯まってくれています。個人はすっからかんですが(笑)



まあとにかく、東京法人の分のお金は東京法人で何とかしなくてはなりません。

久しぶりに数百万だけど融資引いちゃおうかな、と思いまして、サブバンクさんに

その辺相談してみました。



なぜサブバンクさんかと言えば、大変柔軟で札幌の物件の修繕資金とかであっても

保証協会にうまく話を通して融資をしてくれることが多いからです。他の金融機関さんは

「札幌の物件の修繕はちょっと・・・」と及び腰になることが多いのですが、

このサブバンクさんだけは何かと理由を作って融資してくれることが多いです。



今回の融資は、札幌6棟目のリフォームを中心に組み立てていますので、札幌でも

抵抗なく融資にこぎつけてくださるサブバンクさんが適任と考えた次第です。



案の定、札幌でも何とかしますということで保証協会さんと会話をしてくださいまして、

なんのかんのしながら無事に融資の内諾を得てくださいました。助かります〜。

途中、保証協会さんから見積を2度も提出しなおしさせられましたが(1回目は

見積有効期限切れで、2回目は宛名が名字だけだったり名字+オーナーという表記で

フルネームではないからフルネームで作ってほしいとのことで)、結果としては

きちんと融資を決めてくださったので良かったです。



サブバンクさんはフットワークが大変良いです。

先日も融資の内諾が決まった後、納税証明書を取得する必要があるということで

取ってきてもらえるかと依頼されたのですが、私は今サラリーマンの仕事がかなり

忙しくなってしまい、本当にそれを取りに行く余裕がありません。すると担当の方は

「後で実費だけいただければ」と、代理で納税証明書を取ってきてくださいました。

ほんと、この辺の動きの良さはありがたいところ。



本日金消契約なのですが、書類全部うちに持ってきてくれて、うちで金消やって

くれるということで、こちらも助かっております。ありがたし。

しかも、来週からまた出張に行くと言ったら、内諾が出たのが水曜日なのに、金曜日には

金消できるように準備します!と。ほんとありがたいです。



月末実行で話は進められそうなので、1件月末支払期日のものがあったのにも

なんとか間に合いそうです。よかったです。振込をこの融資をした金融機関さんから

しなさいという条件が付いているので、先に振り込んでしまうとややこしくなる

ところでした。



まあそんなわけで、いつも綱渡りしながら不動産賃貸業している私が、また今回も

融資を引いてしまいました、というお話でした。

寝坊して時間がないので、展開もオチもない話で恐縮です。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月15日

遠隔大家さんの融資事情は厳しいのです。

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遠隔大家さんにとっては、どうやってその地域で融資をしてくださる金融機関さんを

開拓するかは永遠の課題です。今は融資姿勢自体が厳しいので、余計大変ですね。



遠隔地から地元の金融機関さんを使って融資を受けるのはなかなか難しいことです。

法人本店と物件のある遠隔地の両方に支店がある金融機関さんであれば、可能性は

ありますが、どちらかが欠けた時には非常に難しくなります。



私は個人事業主および仙台法人で札幌の物件を購入していますが、双方とも上記の

条件を満たす金融機関さんで融資を受けて購入しております。札幌6棟目(個人)、

札幌7棟目(仙台法人)、札幌8等目(個人)、札幌12棟目(仙台法人)あたりは

このパターンです。札幌9棟目は某政府系金融機関さんなのでちょっと異色だけど

あれは全国に支店があるから広義に見れば上記条件を満たしていると言えるかも。

なお、札幌10棟目、札幌11棟目は現金購入です。



以前、仙台法人で例外的にこの条件を満たさずに融資を受けたパターンがありました。

あれは支店開設でお客様が欲しい金融機関さんが、支店登記でも問題ないと判断した

ためです。その後しばらくして、本部がそういうのNGと言い出したようで、

新規の融資は得られなくなってしまいましたが・・・いずれ潮目が変わる時も

あるかもしれません。まあ、たまにはそんなこともあるかもしれませんが、

基本的には双方に支店がないと難しいです。



じゃあ支店網があれば楽勝なの?といわれると、決して楽勝ではありません。

金融機関さんが融資したいと思うタイミング、金融機関さんの本部がそれを良しとする

タイミング、大家さんが物件を欲しいと思うタイミングがうまく合致しないと、

なかなかそううまくはいきません。



仙台法人のメインバンクさんは札幌と仙台の両方に支店がありますが、支店長の姿勢や

本部の姿勢に左右され、実際の融資にこぎつけたのは札幌12棟目が初めてでした。

2015年くらいに支店長から「札幌進出も当行でお手伝いします」と言われたので

それから気にしていたものの、中古だとなかなか耐用年数などの問題もあり厳しく、

新築はいいものがなかなか出てこないという状態が続いておりました。そうこうしている

うちに支店長が変わり、担当さんから「札幌の案件ばかり持ち込むなら札幌支店に

担当を移管すべきだと言われてしまった」と泣きつかれ、しばらく札幌案件を持ち込む

ことができなくなりました。今回、久しぶりに持っていってみたら、なんかうまいこと

ハマったようで、融資にこぎつけることができたという次第です。



パズルのピースとピースがたまたまうまくはまった時だけ、融資の扉は開かれる。

そのくらいのものだと思った方がいいでしょう。基本的にはハードルは高いと

考えた方が良いと思います。



余談ですが、地銀さんは東京支店をたいてい作っていますので、東京在住なら

物件がある地域と本店所在地の両方に支店があるなんて条件は楽勝じゃない?

とか思うかもしれませんが・・・。



得てして、地銀さんの東京支店は都内に住む一般の人をサポートするものではなく

その地銀さんのエリアの法人さんが東京支店を出すときに支援するためにある、

というのが基本的な路線です。なので、だいたいこのパターンはうまくいきません。



個人事業主(東京在住)で札幌の物件を買っていますが、取引支店は東京の支店ではなく

札幌の支店です。この時は本当に良い行員さんに巡り合えたのと、今より融資情勢が

緩かったのとが重なってうまくいきましたが、今はもう新規の融資は厳しいと言われて

しまっております。



なお、このパターンでうまくいく可能性が高いのは、東京支店以外にも東京の支店がある

パターンだと思います。わざわざ複数の支店を持つということは、地元の法人さんが

東京進出を支援するパターンの支店と、普通に東京の人に対して地道に商売をしようと

考える支店の両方がある可能性が高いです。



とまあ、ここまで遠隔融資の難しさをつらつらと書いてきましたが、ヒットした時の

インパクトは大きいので、チャンスがあれば攻められるよう常に種まきは続けてます。



先日は札幌7棟目の管理会社さんから「今度、取引行で新しい支店を作るから顧客を

紹介してほしいと言われたので、仙台法人さん紹介しますよ」と言っていただきました。

ほんとありがたいです、こういうの。いつも気にかけていただき感謝します。



お話を持っていってもらったのですが、結果としては「本店が札幌にないとダメ」

という方針だったようで、残念ながらご縁はなさそうでした。支店登記さえあれば

OKという方向であれば良かったのですが・・・。



でもまあ、こういうのはダメなのが当たり前。だから数を打って、たまにヒットが出れば

ラッキーくらいのものです。今後も融資の幅を広げる活動を続けようと思います。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月11日

管理会社さんが金融機関さんを紹介してくれるって。

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札幌7棟目の管理会社さんが、金融機関さんをご紹介してくださるとのことです。

とてもありがたいです!感謝感謝。



札幌7棟目の管理会社さんは少数精鋭でやっており、オーナーと入居者様のバランスも

適切に考えつつ、オーナーのお財布事情や立場も踏まえて動いてくださるという

今のところ文句のつけようがない管理会社さんです。



私がお付き合いしている札幌の管理会社さんの中でも特に素晴らしいと思っており

札幌5棟目(売却済)の管理会社さんと並んで、私の中での札幌二大巨頭です。

何のしがらみもなければ、管理は基本その2社のどちらかにお願いするでしょう。

信頼感抜群です。

(別に本人が見てるからヨイショしてるわけじゃないですよ〜)



札幌7棟目の管理会社さんの何がいいって、まずフットワークが軽いです。

何かあったらすぐ動く、というのが徹底されているように見受けられます。

ここは個人個人のそういう性格や資質がそうさせているのかもしれません。



次に、入居者様と関係を作るのが上手い。これは私の担当さんだけかもしれませんが

管理変更前にさんざん滞納していた問題児をしっかり調教(?)して、家賃滞納が

ないのは勿論のこと、担当さんの代わりに現地で様子を見てくるところまで更生させて

しまったという逸話がありました。管理会社さんのFacebook投稿に「いいね!」を

つけてしまうくらい従順になっていると聞いて、一体何をしてここまで入居者様を

変えたのだろう・・・とびっくりしたものでした。



この担当さん、昔は保証会社さんで滞納督促やってたらしく、滞納督促はお手のもの。

私は過去含めて2物件をこの担当さんに管理して貰ってましたが、その間滞納ゼロです。

それだけで驚嘆に値します。



そして、何と言っても波長が合うこと。話してて普通に楽しい方々です。

関係作りが云々なんてつまらないこと言わず、普通に楽しいから一緒に飲みに行こうと

お誘いしたくなる人柄。何回飲み明かしたことやら(コロナ禍前の話です)。

嫁ちゃんや義母も一緒に飲みに連れて行ったこともあり、家族ぐるみでの関係に

なっております。仙台法人の支店登記もこちらの管理会社さんの事務所にさせて

いただきました。お世話になりっぱなしです。



・・・と、私が一方的におもっているだけかもしれませんが(汗)

札幌5棟目の管理会社さん、札幌7棟目の管理会社さんみたいな素敵な人たちが

いるからこそ、私の札幌での遠隔不動産投資が成り立っていると言っても良いかと

思っております。いつもありがとうございます。



で、今回はまたもこの管理会社さんにお世話になってしまった話です。



ひょこっと管理会社さんの社長からLINEが届きまして。

なんでも、お付き合いのある信金さんの新しい支店ができるということでして、

お客様の紹介をしてほしいと言われたから、うちの仙台法人を紹介してよいか、

というお話でした。



あーもう、なんでこう私が喜ぶツボを押さえているのでしょう、この社長は。

そんなの欲しいに決まってるじゃないですかー!



しかも新店ができるって、一番確変が起こりやすいパターンですよ、間違いなく。

仙台法人が唯一札幌の信金さんで融資を受けたパターンがこれでした。新店開設にあたり

とにかく顧客を集めたい信金さんにアプローチして、首尾よく融資を勝ち取ったことが

過去にありました。何年か経って、本部からダメ出しされてしまい、追加の融資は

望めなくなってしまいましたが、それでもちょっとでも融資姿勢が緩めばチャンスと

みなして攻められる体制にはなっていると思います。



当時のアレの再現なるか!?と気持ちがワクワクするのは間違いありません。



ただ、基本的な金融機関さんのスタンスは保守的だと思います。金融庁さんの指導も

影響していることでしょう。あまり過剰な期待は抱かない方がいいだろうと思います。

でもそう思っても、やっぱり銀行開拓ってワクワクしちゃいますよねー(私だけ?)



札幌は月末に建売新築の札幌12棟目(仮)を購入しますので、しばらくの間は

打ち止めになるだろうと思います。相応の自己資金も入れなくてはならないため。

中古で利回り15%くらいのを15年融資でフルローンで買えたりすると、そこそこ

キャッシュが回る形になるのでいいんですけどね。自己資金もさほどいらないだろうし。

でもこういう条件に当てはまるのって、立地が微妙なものが多いから・・・。

そしてそもそも、この紹介いただく予定の金融機関さんが、築古物件への融資をするか、

という問題も当然あります。



なんて妄想をしている時も、それはそれで楽しいんですけどね。

不動産ジャンキーにして借金ジャンキーです。人間として終わっているというご指摘は

大いに受け付けますが、聞くつもりはありません(どや顔で)



何にしても、チャンスには違いないので、連絡が来たら精一杯アピールして、

新たな融資のきっかけにつながるようにできればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 11:39 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする