2020年03月28日

金融機関さんと借入の方向性について打ち合わせ。

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新コロな状況でも、金融機関さんはあまり関係なく動いております。

在宅ワークとあわせて、打ち合わせしやすくなりました。



最近、修繕費がけっこう出ています。保険で賄えているモノも当然ありますが、

そうでもないものもちらほらと。今のテーマは返済比率の改善なので、融資をホイホイと

引いていいものではないのですが、軽減に向けて意味がある内容なら融資を引いても

良いのだと考えます。



金融機関さんとは、その辺正直に話して内情を探っております。そんな中、取引行の

一つから、いろいろな商品を提案いただいています。



この金融機関さん、保証協会さんや信販会社さんとの提携商品などの情報を持っており

それらをよく調べた上でご提案をしてくださいます。他の金融機関さんだと、こちらから

こういう融資を受けたいという話をしないと提案が出てきませんが、自分から積極的に

提案をしてくるその姿勢には好感を持てます。



今回も、私の今の状態などを見ていただきながら、何がいいか提案してくださいという

お話をしております。修繕でもよし、運転でもよし。個人でもよし、東京法人でもよし。

こちらの情報は全て開示し、その中でどうするかを提案してほしいとしました。



そして昨日、その提案の件で打ち合わせ。今、私はテレワークの最中なので、昼休みの

時間に家に来ていただき、提案について伺うなどの時間も取りやすくなっています。

金融機関さんとしても「やりやすい」と喜んでくださっています。



さて、その金融機関さんのご提案ですが、まずはセーフティーネット保証に対応するか

確認してほしいと言われました。セーフティーネット保証は、中小企業信用保証保険法に

基づく認定を受けることで、何かしらの金融支援を受けられる制度のことのようです。

詳しくは、中小企業庁のホームページを参照ください。



新コロ対応もあり、今この認定を取ることで、保証協会から別枠で有利な条件の

制度融資を受けることができ、更に行政からの斡旋融資の可能性もあるとのことでした。



認定の条件は「最近1か月間の売上高又は販売数量(建設業にあっては、完成工事高又は

受注残高。以下「売上高等」という。)が前年同月に比して20%以上減少しており、

かつ、その後2か月間を含む3か月間の売上高等が前年同期に比して20%以上減少する

ことが見込まれること。」とのことです。新コロでこの条件に当てはまる企業が

増えているということでした。



早速私も条件に当てはまるか数字を出してみましたが、個人は当てはまらず。

東京法人は当てはまりました。なぜ当てはまるかと言えば・・・昨年東京9棟目と

東京4棟目を立て続けに売却しているので、その家賃収入がガッツリ減ってるから。

新コロ全然関係ないじゃんと自分でも思いましたが、ルールはルールですしね^^;

それに、東京11棟目が全空になったら、本当に20%くらい売上ダウンするので

あながち間違いとも言いきれません(と自分で自分を正当化・・・)。



更に、個人の試算表(今年は時間があるので、法人の試算表と個人の試算表を作って

いろいろ検討した上で確定申告します)を金融機関さんに見せて試算して貰いましたが

その金融機関さんの計算ではまだCFがちょっとマイナスに見えるので、保証協会さんに

個人で審査の依頼をしても、ちょっと厳しいのではないか、と。



ということで、方向性としては東京法人でセーフティーネット4号認定を受けてから

4号用の保証商品を使って進める、というプランになりました。東京法人ですと、

直近で費用が必要なのは東京13棟目に対しての修繕の融資です。ただ、それだと

設備の扱いになり、金融機関さんが描いているセーフティーネット保証の対象として

適切なのかが微妙、みたいな感じでした(この辺なぜそう感じていたか細かいことは

わかりません)。それでは、どこまで認められるかはやってみないとわからないけど

経営環境の先行きが不透明な中、現金で修繕の費用を支払って手元資金がなくなるのが

リスクなので、ある程度の流動資産を残しておきたい、という理由で申請しましょう、

ということになりました。この借入を使って、返済比率が高いものを返してしまえば

少し楽になるのではないか、という見立てです。



あと、それとは別に東京都の信用保証協会で、保証協会が保証している借入を一本化する

商品が出ているということでした。この商品を使えば、保証協会で借りている分に関して

返済年数をリセットすることができ、返済比率が軽減します。ただ、保証協会付の借入が

複数金融機関さんにまたがってしまっているので、一本化される側との関係悪化も

リスクとして見込む必要があります。ここは冷静に天秤にかけながら考えよう。



この2つのプランなら、返済比率が下がる可能性が高いと見ましたので、うまくいくかは

わかりませんが、進めてみようと思います。



ただちょっと面倒なのは、法人の本店所在地と個人の居住地の区が異なること。

個人の延長線上でのお付き合いをしている金融機関さんがほとんどなので、法人の本店が

ある区については、セーフティーネットの申請の代行手続きができない、その区が

斡旋している有利な融資制度が使えない、などの問題があるのだそうです。



法人が別の拠点にあるのは、ぶっちゃけて言えば融資対象の金融機関さんを増やすという

目的があったのは否めません。でも、今となっては既存金融機関さんとの関係を深めるに

あたっては、かえって好ましくない結果になっているような気もしています。

本店どうしようかな。考え時なのかもしれません。あるいは真剣に金融機関さん開拓を

このタイミングからスタートするべきか。



変災比率をうまく下げられるよう、試行錯誤を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:26 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月20日

やっぱり返済比率が高いらしい。

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やっぱり身ぎれいとは言い難い私の借入事情。果たして綺麗になる日は来るのか?

これから出てくる決算書に賭けるしかないようです。



ここのところ、いろいろな修繕がかさみました。火災保険で何とかなったものもあれば、

火災保険とは関係がないものもありました。



いつもの私なら、さーてお金借りようかという話になるのですが、今回はちょっとまあ

そういうわけにもいかなさそうでして。サラリーマンを辞めようと思い立ったので、

あまり返済比率を増やすわけにもいかないのです。今までならとりあえず借りちゃえと

攻めるところだったのですが・・・。



それと、昨年の個人の確定申告が赤字だったというのも影響があることだと思います。

実態は減価償却取れすぎてるとか、買いすぎで諸経費が重くなったとか、そんな話では

あるのですが、それでもやっぱり赤字だと印象が悪いというところはあると思います。



昨年は東京法人でリノベーションの融資を引っ張りましたが、個人では借入せず。

基本的には、東京法人の売却益を使って、東京法人で購入していた感じです。

おかげで無担保の物件が増えました。



ただ、返済比率を下げようと思って現金を作ったのに、それを仕込んでいた物件で

使い込んでしまった(という言い方が正しいのかわかりませんけど)ので、結局のところ

変災比率はあまり変わらず。売った物件の分のキャッシュフローが減って、買った物件の

分のキャッシュフローが増えただけでした。本当は返さないといけなかったリノベの借入を

返さずにそのままにしてしまったので、結局のところ返済比率は高いままなのです(汗)



そんな状態ですが、ここ最近の修繕多発を受けて、ちょっと借入しておいてもいいかなと

思い始めました。保険金が出ている分を借入しておいて、それより返済比率が高い借入を

返してしまえばいいんだ、と思ったためです。



そんなわけで、最近発生している修繕をいろいろとまとめ、2つの金融機関さんに

持ち込んでみました。両方ともやる気十分って感じで頼もしかったのですが・・・



片方は「昨年保証協会にNGくらった時とキャッシュフローが大きく変わってないから

またNGを食らうかもしれない」「最新の確定申告で改善しているか確認したい」と。

ああ、昨年の確定申告を使うと、あれ思い切り赤字だしダメかもしれません・・・。

どうしても確定申告ベースになってしまうのですね。他の情報もつけてるものの、

確定申告中心に見ざるを得ないってところなのかしら。

こちらは新しい確定申告が出来上がり次第再度持ち込みます、という回答をしました。



顧問税理士の先生、本来の締切である先週末時点で何も言ってきませんでしたので

電話してみたら「来週、法人の試算表も含めて、まとめてやるつもりです」「いつも

あわただしく、とにかく数字を作るというだけになっていたので、今年は期間が

とれているから法人と両方数字を見比べながらじっくりやろうと思いまして」と。



言っていることは一理あるけど、あまり元々の期限から遅れることはしたくなかった、

というのが本音です。でもまあ、私は顧問税理士の先生から見たら素行が悪いし

手間のかかる個人事業主と認識されているので、仕方ないですね。身から出た錆です。



ちなみに昨日の時点で「まだ入力中」ということでしたが、質問事項が出てきたので

進んでいるようには見えました。



さて、もう一つ持ち込んでいる金融機関さん。こちらはプロパーで検討していただいて

おりましたが、返済比率が高いということでこちらもNGになりました。うーむ。

わかっちゃいたんだけど、突きつけられるとしょぼくれます(苦笑)



そしてここに畳みかけるように、無料インターネット導入で信販会社さんに設備の

割賦販売の審査を依頼していたのですが、こちらも否決!

たぶん私、信販会社さんの方が相性悪いかもしれません。信用情報がとにかく汚いから。



サラリーマンのうちに、セカンドハウスローン借りて、クレジットカードも作れるだけ

作って、他にも借りれるもの借りておこうと思ってましたけど、この調子じゃそれも

今のままでは厳しそうな気がしてきました(苦笑)



打開策としては、倒産防止共済の借入や生命保険の借入などで今見えている借入を

返済してしまうとかですかねえ。いや、そんなことしちゃったら後で苦しいだけか。



だいたい、7月末に法人決算が来るから、その時また倒産防止共済のお金払わないと

いけないし、9月には納税もあるじゃないか。なんかこう、まずい気がする(汗)



サラリーマンを辞める云々の前に、目先の資金繰りを考えた方がいいぞ、この人は。

そう言われている気がしてきました^^;

頑張ろうっと・・・。



というわけで、週明け、某政府系金融機関さんのコロナ融資の相談をしてきます!

(全く懲りてないやつ)

札幌8棟目の解約部屋数が3部屋に増えたからね!緊急融資必要だよ!?



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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月19日

久しぶりに小口の融資引いちゃう?

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期末が近いからか、東京でお付き合いしている金融機関さんから、ちらほらと融資の

ご提案を受けるようになってきました。無駄な融資は引かないようにしないと・・・。



昨年のはじめに1件の小口融資を引きましたが、個人としてはそれ以来全く融資を

引いておりません。東京法人として、東京12棟目の修繕の融資を引っ張りましたが

そのくらいです。仙台法人もそういえば引いてないですね。融資ジャンキーとしては

物足りないのですが、むやみに返済比率を上げても仕方がないので今は自粛。



そんな折に、東京10棟目の取引をしている金融機関さんからお電話がありました。

この担当さん、地域統括(?)みたいな感じで、基本転勤なしで近隣地区いくつかの

店舗をまたいで勤務されているようです。だから初めて知り合ってもう3年以上経つけど

今でも普通に担当+彼の組み合わせでやり取りをしております。そしてこの彼がとても

積極的なので、結果としていい担当さんを引き当てたんだろうなと思っています。



そんな彼が久しぶりに電話してきました。仕事中で出られなかったのですが、昼休みに

折り返しのお電話。運営している社団法人か何かへの寄付のお願い(笑)もありましたが

それ以外に「最近融資商品が出たんです」という情報も教えてくれました。



その融資商品は、東京都の信用保証協会から期間限定で出ているものだそうです。

普通の保証商品と金利はさほど変わりませんが、とにかく審査が緩いということです。

申請して落ちたという話をほとんど聞かないレベル、と担当の方は仰っていました。



ただし、期間が最大7年なので設備融資など長期を希望する場合は不向きだなという

感想を抱きました。今はキャッシュフローを増やす時期なので、無駄な借入は

極力減らしたいと思っています。



担当さんには、そろそろ不動産賃貸業一本に絞って、自営業になろうと思っている、

だから今までのように購入できればいいという資金調達ではなく、キャッシュフローを

重視したお金の借り方をしたい、という話をしました。



ちょうどいいと思って、勢いでジャブも打ちました。

この金融機関さんからは、5年とかそういう短い期間で借入している商品が多いので、

そういうのもキャッシュフロー的にはマイナスだから、早期返済を視野に入れている、

ということをさらっと伝えてみた次第です。いきなり返されても困るでしょうしね。



・・・と、ここまで話していて、私もひらめきました。それだったら、短い期間のやつを

今回の保証商品で借り換えするというのはどうなんだろう?と。5年融資のものを

1本にまとめて7年で借り換えできれば、キャッシュフローは若干改善されます。

金融機関さんから見たら融資残高も減らず、一本新規取引のノルマも達成できます。



悪い話じゃないような気がしたので、そんなのはどうかと提案したところ、先方も

それならいいですねとやや乗り気な感じ。じゃあ早速打ち合わせしましょうと

いうことで、来週早々にも話をすることになりました。



時を同じくして、東京1棟目の融資をしていただいている金融機関さんからも

お電話がありました。この金融機関さん、引落に失敗すると速攻で電話が来るので

タイミング的にそれか!?お金入れ忘れた?と思って慌てて折り返したのですが、

どうもその要件ではなく、融資案件の状況確認だったようです。



前に、東京1棟目のリフォームの話をちょっとしたことがあります。結構でかい額の

リフォームが必要なんですよねえ、みたいな。東京1棟目の融資をしていただいている

ことから、その状況は伝えておいた方がいいだろうと。



どうやら電話の理由は、その時話した融資引くかもという話がどこまで具体的な

お話になっているのか、ということを確認したかったようです。もっと草食系で

受け身な金融機関さんだと思ってましたが、たまにはこんなこともあるのですね。

珍しい。



こちらについても、現金で行うつもりでしたが、あちらがちょっとやる気を出してるなら

今の短い期間の融資を打ち消すなどキャッシュフローの改善につなげられることを条件に

現金は繰り上げ返済、融資で修繕、という方法を取ってもいいなと思いました。



同じタイミングで別の金融機関さんから小口融資の提案というか相談というか。

期末だから当たり前でしょと言われればそれまでなんですけど、今回のアプローチが

キャッシュフローの改善につながるのであれば、積極的に進めてもいいかなと思います。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月01日

新規金融機関さん開拓成功!?融資枠確保(のはず)。

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仙台大家の会の大忘年会で名刺交換させていただいた金融機関さんが先日義母の家に

来てくださいました。良い物件があれば1.5億くらいまでは融資するみたいです。



仙台大家の会。東北地方で収益不動産を保有する大家さんの情報交換の場として

様々な大家さん名を連ねる老舗の大家の会です。



こちらの大家の会のコンセプトはとても明確。とにかく幅広く会員を募集して

会員数を増やすことで、東北の不動産賃貸業を盛り上げる、というものです。

(あくまで私が話を聞いて感じていることで、世話役から言質は取ってません)



東北は何かと不遇な地域です。全国展開だと言っても、東名阪を回るくらいで

終わることも多いですし、もう少し増やしたとしても札幌と福岡くらいでしょう。

仙台はギリギリで来ない、ということが多いです。



どこかの業者さんが自社商品のPRや代理店設置などを全国展開させたいと考えた際に

やっぱり東名阪と札幌、福岡あたりを考えることでしょう。でもそこに仙台大家の会と

いう大人数の組織があり、そこのメンバーの動員も見込めるとなれば、東北にも足を

延ばしてみたり、代理店を作ってみたりしようという気持ちになるかもしれません。



あるいは、元々地元の東北で展開している業者さんが集客したいと考えたとします。

その時、これだけ見込客がいる仙台大家の会という組織であれば、大家の会向けの

特別価格を設定してもいいという判断が生まれる可能性もあります。



また、セミナーに関しても、東北はスルーされることが多いのですが、同様にこれだけの

潜在的な顧客がいるよということを背景に、講師を招聘することも可能になるでしょう。



数の力を最大限利用し、東北地方に学びとビジネスの場を作りたい。そんな世話人の

思いがあるのが仙台大家の会なのです。



昨年末、仙台大家の会の大忘年会に参加してきました。懇親会には大家さんのみならず

業者さんもいっぱいいらっしゃいました。業者さんと大家さんがより良い関係を

作れるよう、大家の会の忘年会としては珍しく、業者さんもお招きしての懇親会を

設定しているのです。珍しいですよね、こういう形式。面白いと思います。



私もインターネット無料の業者さんとか、デジキーの業者さんのお話を聞いたりして

なるほどと思ったりもしていました。そんな中、大家さん仲間の坂東鶏三郎さん

こちらを見て「銀行さん来てるけど紹介するよ?」と。そうだそうだ、この忘年会は

金融機関の方も割といらっしゃっているんだった。前に参加した時も金融機関の方と

名刺交換してお話をしたことがありました。



私が特に今までお話をしたことがなかった金融機関さんだったので、何かのきっかけに

なればいいかなと思い、名刺交換して少しお話をさせていただきました。後日、個別に

お電話したいということでしたので、構いませんよと返答。



そして翌週、早速かかってきました。行動が早いです。

とはいえ、私も特に今仙台で購入したい物件があるわけでもないです。相続絡みでの

売却案件は、相続人が思いのほか多くなってしまったということでいったん中断だし。



ですので、何かあった時すぐ動けるよう、仙台法人の財務諸表を分析していただいて

融資取組可否について事前判断をしていただけないか、とお伝えしました。

金融機関さんも快諾。この先のやりとりは義母に任せました。仙台にいる人の方が

都合が何かとつきやすいことでしょう。



で、私は義母に任せてからすっかりこの件を放置していたのですが、最近になって

ふと思い出し「そういえば1ヶ月近く経つけど何か進展あった?」と義母に確認。

義母曰く、進展はないそうです。「やっぱ実際の案件持っていかないとダメなんじゃ?」

とか義母は言います。義母、そんなことまで覚えたか・・・。正しい。



そんな会話をした数日後、その金融機関さんから「訪問したい」という連絡が義母の

ところに入った、という連絡をいただきました。噂をすればなんとやら、ですかね。

いらっしゃった金融機関さん曰く・・・



・1.5億くらいなら融資できそう

・耐用年数超過も優良物件なら構造に関わらず15年頑張る



え、なんかこれ悪くない条件では!?耐用年数超過のボロ物件をつい買ってしまう

腐った目の持ち主である私からすれば、同じように腐ってくれる金融機関さんって

とっても大事です。たぶんこれ、現在中断になっている相続ボロアパートもいける。

15年引ければ問題なく回せるくらいの利回りだし。



そして金融機関さん、物件情報も一緒に置いていってくださったようです。

義母曰く「どれも利回り7%台のばかりだった」と。それを優良物件と思っている!?

であれば優良物件のハードルって結構低いよね?思わぬダークホース登場に色めき立つ

私でした。



・・・いかんいかん、冷静になろう。まず仙台市内でそんなにケツが浮くような物件は

出てきたことがないから、せっかくこうしていい条件が出ても使い道がないんだよね。

かといって、いけるからって無理に変な物件を買う意味もないし。



仙台法人に関しては、今年は某政府系金融機関さんを使って札幌にボロを1棟欲しいと

思っています。それに加え、今回の金融機関さんで仙台界隈で1棟買えればいいな、と。

でもそれはあくまで出てきたらいいなであり、別に無理して買うようなものでもなく。

ちゃんとキャッシュフローが出るとか、立地がいいから将来の資産になるとか、そういう

条件が揃えばの話です。



とにかくあれだ、この金融機関さんとはうまく今回の縁をつないでおいて、何かしら

出てきた時にすぐ飛び込めるようにしておきたいと思います。



このようなご縁をいただいた金融機関さん、そしてご縁を取り持っていただいた

仙台大家の会に深く感謝したいと思います。ありがとうございました



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月22日

今後のことと目先のことを考え、積金の金額を変更。

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とある金融機関さんで積み立てていた積金の金額変更を行いました。融資取引が

見込みづらいことと、修繕のためにその費用を使いたいという意図からです。



今月は修繕の支払がどばっときています。保険金が出ているものがほとんどなのですが

保険金支払のタイミングと実際の支払のタイミングが合わず、その保険金がいつの間にか

別件に消えているという謎の事案が発生しておりまして・・・^^;



お金どこから捻出しようかなといろいろ通帳を眺めている時に、ある積金の通帳が

目に留まりました。こちらの金融機関さんは、不動産投資開始初期に割とやり取りを

させていただいており、不動産購入への融資こそなかったものの、東京2棟目の修繕に

関する融資を実施いただいたことがありました。ただ、それ以降よくしてくれた

担当の方がいなくなってしまい、そこから新規の融資が全く引けなくなりました。



前にも融資姿勢を探りに行ったことがありますが、どうも今ひとつという印象が

拭いきれず。しばらく融資取引は厳しそうだなと思った印象があります。



そしてこの金融機関さん、積金の金額も割と高め。私がやり取りしている金融機関さんは

だいたい信組さんなら個人で1万、法人で1万ってところが要求される相場でしたが、

こちらの金融機関さんは個人だけで2.5万。規模が大きくなるごとに要求される金額も

多くなっているのかもしれません。



でも、融資取引に今後つながるかがわからない金融機関さんに、そんなに毎月積立を

してもあまり意味がないかなあと。どうせなら、融資取引が見込めるところに対して

より多額の積金をした方が資金効率がいいのではないかと思います。



完全に止めてしまうと、もう本当に付き合いがなくなってしまうので、月1万とか

そういう少ない金額で継続することにしよう、という判断に至りました。



支払もあるので、そうと決めたらさっさと行動です。自宅から歩いて15分くらいの

ところにある金融機関さん。朝、会社に行く前に立ち寄って、積金の中途解約と

月額1万に抑えた新たなる積金を依頼しました。



処理をしていただいている間に店の中を見回してみましたが・・・若手がいない。

窓口の方は置いておいて、その後ろに座っている融資とかを担当しそうな方々は

皆さんどなたもけっこういい歳をしているように見えました。そうそう、私が

お世話になった担当さんが異動した後は、この支店にはベテランの方ばかりがいる

印象です。いつ話を聞きに行っても、50代くらいの方が相手してくださいました。



ベテランの方が悪いと言っているわけではないのですが、金融機関さんのベテランの

現場の方って、あくまで私の印象ですが、融資を積極的に取りに来るとか、そういう

勢いがちょっと足りないように感じます。保守的に見るので、なかなか私が望むような

融資条件が出てこないというか、そもそも融資に対してちょっと後ろ向きというか。

そして、なんとなくですが、若手がいないせいかお店にも活気があまり感じられません。



あんまり融資の話が盛り上がる感じじゃないなあ、これは。

行ってみて改めてそう認識しました。今回の判断、たぶん悪いものじゃないと思う。



ただ、この雰囲気がいつまた変わるかもわからないので、定期的にチェックはしておいて

チャンスがあればうまく取り入りたいという気持ちはあります。細く繋がっておいて、

チャンスがあればまた太くしていきたいと思います。



ということで、ちょっと微妙な状態の金融機関さんとのコネクションを補足すると同時に

積み立ててあった資金を現金化して修繕の支払に充てる、という作業をしたお話でした。



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