2017年11月18日

金融引き締めの影響!?既存取引行からの衝撃的な通達。

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金融引き締めの波が意外な形で仙台法人の運営に影を落としました。

既存取引行さんから新規取引ができない旨の連絡がありました・・・。



札幌5棟目は奇跡的なことが折り重なって取得できた物件です。立地の割に今なら

納得のいく利回りでしたが、耐用年数超過がネックになってしまい、遠隔地に融資する

全国展開の都銀さんとか、札幌と仙台の両方をエリアにする地銀さんとかだと、

相手にしてもらえない感じでした。



そんな中、当時お付き合いしていた管理会社さんの手引きもあり、札幌市内に支店がある

道内の信金さんをご紹介いただきました。この信金さんが「紹介であれば」と頑張って

くださり、耐用年数超過の物件に15年の融資を付けることが出来たのです。



基本的には、信金さんは遠隔地エリアの法人に融資をすることはありません。

こちらも紹介とかそれなりの工夫はしましたが、結構イレギュラーな融資であったと

私も認識しております。しかし一度既存取引先になってしまえばこちらのものです。

あとは定期的に案件を持ち込み、取引関係を深めていくことができると考えてました。

それだけ既存取引先ってやつは優遇して貰える、と。



しかし、その発想が根底から覆されるような話が出てきてしまいました。



水面下で進めていた札幌のそこそこ好立地なボロ物件の融資にこちらの金融機関さんを

使おうと思っておりました。実際、融資の支店レベルでの内諾も得ておりました。

あとは足りない分をどうやって自己資金でおぎなうか、というところの話だったんですが

その辺も目処が付いた(というか売主さんが自己資金の調達がまだ間に合っていないのを

わかっていながら、待つから本審査かけてと仲介業者さん経由で言ってきた)ので

本審査に回そうと金融機関さんに電話したんです。



「ひろ*さん、急に理事会でそういった方針が打ち出されてしまいまして・・・」



そういった方針=道外に本店があるところには貸さない、という内容でした。

出たよ出たよ、金融引き締めと関係あるのかないのかは何とも言えませんが、融資の扉は

やはり閉まってきた、と思えるこの発言。仙台法人はその名の通り仙台が本店なので

この基準でいくと対象外になります。たぶん法人があること+代表者も札幌であること、

って言われるんでしょうね。でもそれって、新規の場合ですよね?既存の場合は?



「既存の場合も同じルールになるのか、確認するので1日時間を貰えますか?」



うーん、マジかー。いや普通既存なら大丈夫ですって答えるだろうと高をくくって

考えていましたが、どうもそうではなさそうなのでちょっと困ってしまいました。

既存でもダメとなると、この金融機関さんとは実質的に新規取引ができないという

ことになってしまいます。



そして翌日。早速電話がありました。



「既存取引先の場合は、本店が道外でも受け付けられますが、代表者もしくは実質的な

 経営者が札幌にいることが条件となってしまいました」



はい、うちの法人消えたーorz



この間支店レベルで内諾を貰ったタイミングの後・・・ここ1ヶ月くらいでこの内容が

急に決まったそうなのです。まあ、前に内諾出した時からそうだったら、その時点で

説明はありますよね。だからこの話に嘘はないだろうと思っています。



既存取引先でもルールを適用されるとは・・・残念でなりません。

これで私の大好きな築古木造アパートを購入する手段が一つ減ってしまいました。

元々ハードルが高くて手段が少ないものですから、1つ減るだけでかなりの痛手です。

痛い、痛すぎる。



・・・まあでも、住民票が札幌に移動すれば融資して貰えるってことでしょ?

会社辞めたら札幌移住を考えればいいってことでしょ?(前向きというか何というか)



短期を起こして関係を壊すのは得策ではありません。またどこかで理事会方針が出され

道外法人でも既存ならいいよとか、そんな話になるかもしれません。金融機関と女心は

秋の空、ですから。復活のその日を夢見て、じっくりと構えていきたいと思います。



でも内諾貰ってた案件がポシャるのが痛いなあ・・・



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2017年10月27日

消極的なメインバンクさん。

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メインバンクさんを易々と変えることはしたくないので辛抱しどころと思いますが

それにしてもなんか残念な感じになっちゃったなあ、と。



仙台1棟目および太陽光発電と、初期の頃には全面的にお世話になっておりました

仙台法人のメインバンクさん。当時の支店長はすごくできる人で、私たちに目をかけて

くださっていた(ように振る舞ってくださった)方でした。



難易度の高い太陽光発電の融資を、陣頭に立って保証協会やら何やらと交渉を進め

最終的にうまくまとめていただいたのもこちらの支店長さんでした。

仙台法人での札幌進出を後押ししてくださったのも、こちらの支店長さんでした。



その支店長が異動になり、当時いろいろと一緒にやってきた部下の方も異動になり、

新しい担当の方に変わりました。案件をいろいろと意欲的に検討してくださったものの

なかなか仙台の案件がなく、札幌ばかり持ち込んでいたら「本部に『札幌ばかり検討を

するなら札幌支店に支店替えしろ』と言われちゃいました・・・」と言われてしまい

それ以来札幌はきちんとは取り上げていただけなくなりました。



そしてその担当さんが気が付くと異動。ちょっと変な時期の異動だったというのも

あるのだとは思いますが、残念ながら異動の挨拶もなかったです。

これまでの担当の方は必ず一声かけてくださっていたのにorz



新担当さん(およびその上司)が担当になってからも1度試しに札幌の物件を

持ち込んでみましたが、やっぱりだめ。もう一体なにを持ち込めばいいのかが

わからなくなってきたところに、投資家仲間の方から仙台の物件を紹介されたのです。



立地はまあそれなり、可もなく不可もなし。利回りもそれなり。築浅のRCです。

銀行さんは好きそうなタイプの物件です。35年引ければキャッシュフローも一応は

出てくるんじゃないかなと思われる感じですね。



立地にそこまで優位性があるわけではなかったのですが、全体的にとにかく微妙な

ストライクゾーンギリギリを突いてくる物件だったので、たまには仙台の物件も

検討しているんだぞ、というところを見せるために、銀行さんに資料提出してみる

ことにしました。提出先はもちろんメインバンクさんです。



直接の担当さんはいつも反応が微妙で、どちらかと言うとその人の上司の方がやる気を

感じるところがあるため、その上司の方に対して電話して物件の話をしました。

金曜日に義母が電話したんですけど「日曜日に現地を見てきますって言ってたわよ」と

なんとなくやる気がありそうな雰囲気です。札幌はダメでも地元なら頑張るのかな?

こちらにて35年で回るシミュレーションを提示し、結果を待ちます。



数日後、義母からメールが来ました。

「23年が最大だって」

・・・築11年の物件で23年融資ですか!?



たぶんですけど、新築RCの融資年数を35年と設定し、そこから経過年数を引いて

融資年数を決めているんだと思います。そんなに厳しかったっけ?この金融機関さん。

仙台1棟目は融資して貰った当初築25年が経過していたけど、15年融資引けたよ?

しかもS造とSRC造の混合型で、RCですらなかったんですけど。あれはいったい

何だったんですかねえ・・・^^;



その年数で回るくらいの金額しか融資が出来ないということになり、自己資金を

それなりに入れないと難しい、というのが回答でした。自己資金を入れてまでして

購入するほど魅力がある物件ではないし、銀行さんに「たまには仙台の物件も検討して

いますよ!」ということをアピールするという目的は達成できたので(?)、

深追いせずにさらっと見送ることにしました。



しかし、この様子じゃ新築RCくらいでしか使えないですよ、この金融機関さん。

メインバンクさんとしてそれなりに立ててきたつもりですけど、なんだかなあという

気持ちが多少出てきています。いつ姿勢が変わるかわからないので、引き続き

お付き合いはさせていただく所存ですが、それなりの距離感でいいのかなという感じに

なってきているのが正直なところです。



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2017年10月03日

金融機関さんにどこまで情報を開示するか?

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業務連絡

プロパン星人さんから富山の海の幸をたらふく食わせろと言われておりますが、

連絡取れないとそれもできないので、メールフォームか何かで連絡を取る方法を

教えてください!FBでもメールでもLINEでもいいですよ。



狼さんから「お金がなくても融資を受けられる方法」を書くようパスが来たような

気がするのですが、そこは過去ログを見ていただく方向で・・・

と思ったけど、この間金融機関さんからご助言いただいた内容でも書いておきます。



札幌7棟目の融資をしてくださった金融機関さんから、この辺気を付けるとより見栄えが

良いと思いますよ、というご助言をいただきました。それは、自分から不利な条件を

わざわざ開示しない、ということ。



聞かれたら正直に答えるけど、聞かれるまでは不利なことは無理に話さない、というのも

一つの作戦なのだと思います。



例えば私が言われたのは、高い金利で借りているものがあるのであれば、それは無理に

書かずにぼやかしておいた方が第一印象は良くなるんじゃないか?という話でした。



私、個人では結構癖のある物件ばかりを買っています。再建築不可とか借地とか。

でもどれも収益性を重視しているので、そういう手のものは利回りは10%以上を

必ずキープするようにしております。なので、多少金利が高めでも問題なく回ります。



でもそれって、きちんと説明しないとわかってもらいづらいことだと思います。

担当の方とじっくり話す時間があるならいいですが、パッと見せて置いていくのだと

読み込みする時間もなく、その高い金利だけが目に付いて「なんで他は高い金利なのに

うちだけ安くしなくちゃいかんのだ・・・」という印象が植え付けられます。



金融機関さんは基本的にはライバルを意識して横並びでやろうとします。その相手に

安く貸付しているところがあれば、それと同じ水準にしないと借りて貰えないと思い

安い金利を出すようにする、という傾向があります。逆に、金利が高いとわかれば、

自分たちも高い金利で貸していいじゃないか、と。そりゃ金融機関さんだって利益は

とりたいでしょうからねえ。



しかも、金融機関さん同士でも「格」があります。

都銀>地銀>信金>信組>ノンバンク のようなヒエラルキーが存在しています。



私は収益性重視なので、再建築不可の高利回りをノンバンクさんで融資を惹いて購入する

ということも抵抗なくやります。しかし、ノンバンクさんへの金融機関さんの印象は

「金を借りられない人が行くところ」というものです。具体的な説明がないまま見せると

「ノンバンクまで行かないとお金を借りられないのか、この人は・・・」と思われて

しまうかもしれません。



そういうところを加味して、聞かれるまでは「高い金利で借りている」「ノンバンクから

借りている」みたいなことは伏せておいてもいいんじゃないか?というのが、銀行の人に

いただいたアドバイスでした。親身になって助言してくれるというのはありがたいです。



ただ、不利になる情報は開示しないと言っても、開示しなさすぎると、それはそれで

銀行さんも「この人はなんでこんなに情報を出してくれないんだろう」となるので、

基本は出す、でもバランスを見ながらぼかすべきところはぼかす、という戦略性も

必要になって来るのだと思います。



あと、銀行さんに対して変に上から目線で「借りてやる」みたいな態度になる人とか、

逆に「貸していただく」の意識が強すぎて卑屈になる人とかは、あまりよくないと

思います。あくまで対等な立場。ビジネスパートナー。そういう感覚を持っておくことも

大事だと思います。



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2017年09月28日

既存取引先金融機関さんともコミュニケーションを取ろう。

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仙台の既存取引先金融機関さんと会話をしてきましたので、そのメモ書きなど。



現在、仙台法人は仙台市内に支店がある金融機関さん2行とお取引をしています。

うち1行はメインバンクと思っている金融機関さんです。



しかしそのメインバンクさん、先日お電話したら何の連絡もなしに担当者さんが

異動されてしまっておりました(><)

ただでさえ融資姿勢が微妙な感じになっているし、新任の担当さんには何も情報が

引き継がれていないし(まあこれはいつものことですが)、札幌の融資どうなのって

相談してみても「札幌はちょっと難しいですね」とつれない回答だし。



人が変わって姿勢が変わり、なんか残念な感じになってきちゃったのかな?

まあうちの法人もそこまで褒められたもんじゃないとは思っていますので、今までが

過分な対応をしてもらっていたのかもしれない、とかいろいろ思ったりしました。



新任の方と一度ちゃんと話をしなくちゃいけないなあ。

そう思って、今回メインバンクさんともアポイントを取らせていただきました。



先方から出てきたのは、電話でちょっと塩対応気味だった担当さんと、新任の副長さん。

初めての金融機関さんに出向くのと同じように、仙台法人の紹介資料を持参しました。

どんな法人か、なぜ最近札幌に傾倒しているのか、前の担当さんとのやりとりの内容。

その辺をお話して、さらに今回こんな物件を本当はお願いしたかったんだ、という感じで

他行さんに持っていった物件情報を出しました。



担当の方は途中で別のアポが入っていたようで離席されてしまいましたが、副長さんは

物件情報をいろいろと見始めて、念のためコピー貰っていいですか、と。

上に話を通してみたいとのことでした。お、副長さん、なんかいい感じじゃない?



ついでに、軽く「札幌7棟目を買ったからお金がない、他の物件を買うためには

仙台1棟目を売却して頭金にしないといけないかも」ということを話しておきました。

苦笑いしていましたが、頭金だったら筋が通る話だからか、困るとかそういうことは

言われませんでしたが・・・。



まあでも実際のところ、ちょっと遅きに失した感はあるものの、仙台1棟目も今売れば

けっこうな利益は出ます。義母も「儲かるなら売ろうよ」と言っているので、売却は

検討した方がいいだろうという気はしています。ただ、これ売ると仙台に物件が

なくなってしまうので、そこはちょっと悩ましいですが・・・。



ともあれ、メインバンクさんとの関係がどうなるかちょっと心配でしたが、今回の

打ち合わせでまだ望みはあるなと思いました。今後、副長中心にコンタクト取って

いくことにします。



それから札幌7棟目をご融資いただいた金融機関さんにも顔を出してきました。

こちらは担当が二人体制で、二人ともなかなかの爽やかなイケメン(義母認定)。

しかも仕事もきちっとやってくれるということで、義母はすっかりお気に入りです。

押しに負けてお付き合いの投資信託を買っちゃうくらいに(笑)



売買契約の後初めてお邪魔したのですが、ちょうど私たちが取り組んでいた札幌7棟目が

最後のタイミングだったみたいです。その後持ち込まれた億単位の案件、ことごとく

上席が否決しているのだとか。金融庁さんの指導も勿論理由の一つにはあるようですが、

行内で不動産融資の比率がだいぶ増えたから、融資先の業種のバランスをとるために

しばらく不動産は控えめにする、ということらしいです。なるほどねえ。



この担当さん、とても親切な方で、他行さんの融資姿勢なんかも教えてくれました。

あそこは元々渋いけど最近出していた、でも金融庁の指導でまた出さなくなった、

みたいな話をいろいろと。すごく参考になりました。



また、私が今回持ってきている物件(こちらの金融機関さんではペースが早いので

対応できないと事前に言われていました)にも目を通してくださいました。

たぶん、ここをこういう話でもっていけると話が通りやすいですよ、みたいな

感じでいろいろと助言してくださり、これまた助かりました。



「不動産購入のペースには気を付けた方がいいですよ」とも。その時期その時期で

相対的にいいものを買うということは理解できるけど、相場的には今がピークで

今後ピークアウトするんじゃないかと思われるので、そういう局面では購入はほどほどに

しておいた方がいいです、バブルで飛んだりして大変だった人も見ていますから、

ということも仰っておりました。下落局面のタイミングで不動産を保有していたことが

ないので(リーマンの時はまだ不動産を買ってませんでした)、そういう助言を

してくれるのも助かります。



メインで担当してくださっている銀行員さん、いろいろ親切だし、不動産の評価も早いし

不動産案件好きなのかなと思ってましたが、ご実家が不動賃貸業を祖父の代から営んで

いらっしゃるということでした。バブル崩壊の時に貸しはがしでひどい目に遭った

実家の状況も見ているから、気になって助言してくださったようです。

(バブルの時みたいに酷いことにはならないと思いますが、とも言ってましたけど)



こういう良い銀行員さんがもっと増えればいいんですけどねー。



銀行の担当の方とは、話せば話しただけ距離が近づくような気がします。それによって

次の融資が狙えるようになったり、面白い話が聞けたりというメリットがあります。

話題なんて「最近の入居率こんな感じです」とかで充分です。

既存取引先の金融機関さんとも積極的に会話されることをお勧めします。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月27日

金融機関さん開拓in仙台。

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現在12位です。やっと決算の目処が立ちました。ほっと一息。

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金融機関さんの新規開拓のために、ちょいと仙台に日帰りで行ってきました。

既存取引先金融機関さんにも最近あまり顔を出せてなかったので、そちらへの

ご挨拶も含めて。



当社は仙台に本社のある法人なので、仙台市内に支店があることが条件です。

それでいて、購入したい物件は東北および北海道(≒札幌)となりますので、

札幌市に支店があることも条件となります。その中で、まだ取引を開始していない

金融機関さんを今回は訪問してきた次第です。



まず最初に、某都銀さんをご訪問。私個人で行くと、ほぼ確実に融資をして貰えない

金融機関さんです。なぜなら個人保有の物件はほとんどが耐用年数を超過しているから。

都銀さんの見方としては、耐用年数の範囲に入っている物件でないと収益性を見ることが

できない、というのが一般的であるためです。ところが仙台法人となりますと話が別で

保有物件(仙台1棟目、札幌5棟目、札幌7棟目、太陽光発電)で耐用年数を超過して

いるのは札幌5棟目だけなんです。だからもしかしたらチャンスがあるかも、と思って。



仙台法人は綺麗に育て、東京法人および個人は変なものばかり買う。

なんかこのスタイルで落ち着いてきている気がします(笑)



某都銀さんの担当の方は、割と好意的な対応であったように感じます。

前向きに検討をしてくれそうだな、と感じました。

また、義母と私を見て「義理の親子なのに仲が良いのはすごいですね」と驚いて

おりました。その辺もいい雰囲気で話が進んだ要因の一つかもしれません。



今回、攻略できるかどうか当て馬になる物件を持ち込んでいます(勿論購入できたら

決して悪くないと思える物件を選びました)。金融機関さんはやはり何かしらの

物件情報を持ち込まないと、真剣に検討はしづらいだろうと思いますので。



物件その1

積算評価がモリっと出て、築年数も14年とそこまで古くない。収益性も悪くない。

でもちょっと都心から外れる。金額は2億オーバー。札幌。



物件その2

積算評価は売価と同じくらいで、築年数は10年と割と新しめ。収益性は微妙。

立地は間違いない。金額は1億をちょい切るくらい。札幌。



某都銀さんは、決算書の内容から社長個人の資産背景、物件運営に関してのヒアリング等

積極的な姿勢を見せてくださいました。どちらかというと物件その1に目が向いていた

ような印象を持ちました。土地勘がある人が見れば、あそこ田舎なんだけどなあという

感覚を持つとは思うのですが、仙台の支店さんだとそこまで地理に精通していないので。



もし都銀さんから「法人として取引OK」と言われれば、既存物件の金利交渉なども含め

メリットがあるだろうと考えます。札幌でずっと温めている駅徒歩1分の新築のお話も

こちらの某都銀さんにお持ち込みしやすくなりますし。



法人としては審査OK、物件を変えてまた来てね!という回答が私の中ではベストですが

果たしてどうなることやら。楽しみに待ちたいと思います。



某都銀さん以外にも、もう1行訪問してみました。こちらの金融機関さんも札幌は

エリアとしており、借入している人からご紹介をいただき、アポを取った次第です。



元々「ここは渋い」という情報は聞いておりましたが、残念ながら終始及び腰でした。

そこまで積極的でないし、仙台の支店で札幌の物件を管理するのは大変と言う認識を

持たれているため「できれば近いところで・・・」という感覚でした。後、初回にしては

金額が大きいというのも気にしていた感じがします。



とりあえず、こちらはダメであることを前提に、どこを改善したらよくなるのか、

といったところを教えてくださいね、という話をしてきました^^;

時間をかけてゆっくりと関係をはぐくんでいこうと思います。



新規開拓行だけでなく、既存取引先の金融機関さんにも顔を出していろいろ会話して

きましたが、その話は明日のブログにでも。



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする