2017年02月13日

不動産向けの融資は既に徐々に締まっている。

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某金融機関さんの担当の方とじっくりお話をしてきました。



昨年、某地方の新築を購入しそびれたことがありました。いいところまで進んでいたのに

ギリギリのところで否決になってしまった案件です。あれは本当に悔しかった・・・。

その悔しい案件の融資の筋道をつけようと尽力してくださった担当の方と、久々に

お会いする機会があり、いろいろと今の雰囲気を伺ってきました。



その金融機関さんは、私が融資の打診をしている頃に一時期緩くなっていましたが、

その後また融資審査が厳しくなってしまったということを聞いておりました。

その辺聞いてみたところ、間違っていなかったです。いくつも融資案件を組成したけど

どれも通らなかった、ということを仰っておりました。本部の審査側で渋るようです。



金融機関さんとせっかく会話できるのだからと思い、ずっと気になっていたことを

聞いてみました。最近、あちこちで「来期から融資が締まりそう」という話を

聞いております。というか今時点でも締まってきているという話が聞こえてきます。

その辺、現役の銀行マンとしてどう思ってます?と。



彼の回答はYesでした。恐らく締まる、というか今も締めにかかっている、と。

理由は金融庁からの指導が入っているからだそうです。金融庁は不動産向けの貸し出しが

大きくなっていることを是正しようとしている、と。それを受けて、これまでであれば

アパートローンの審査はそこまで事業性を重く見ていなかったのを、今まで以上に

事業性融資に近いものにしていく方向になっている、ということでした。



ここからは私の推測ですが、金融庁としては、不動産だけでなく地域経済を活性化させる

他業種の会社にも融資をちゃんと出してもらい、アベノミクスと呼ばれる経済政策を

成功に導きたいのだろうと思います。銀行員に事業性融資を適切に行うスキルを求め、

企業の需要を喚起できるような提案をして、中小企業にお金を貸し付ける。それによって

その企業が大きくなり、雇用や所得の面で地域経済に貢献する。最終的にそれを

経済成長につなげようとしているのだろう、と。



不動産向けに融資をしているだけでは、経済成長は達成できないのだと思います。

だからこそ、(言い方は悪いですが)担保評価も簡単で誰でもできる不動産融資に

一極集中する姿勢は好ましくない、と思っているのでしょう。



とはいえ、一気に締めるとバブル崩壊の二の舞になってしまいます。

(過去のバブル崩壊の時の施策については、こちらのサイトに書いてあります)

恐らく、同じようなことを繰り返す愚は避けるでしょう。緩やかに締めるために

今回のようなお触れを出しているのではないかと推測します。出さないわけでは

ないけど、じわじわと出しづらくして、事業性融資に振り向けるように。



ちなみに行員さんは「金融庁のお達しはインターネットにも出ていますよ」と

仰っておりました。探してみましたが、たぶんこの一言のことを言っているのかな?

金融庁、不動産向け貸出の現状には「注視が必要」

(健美家さんのサイトに飛びます)



この一言からどこまで深読みするかというところはありますが、行員さんとの会話の

内容から考えると、やはり融資は今後も段階的に締まっていくものと思われます。

購入するにせよ、売却するにせよ、早い方がいいのだろうと思います。



私自身も、仙台法人での購入案件1件(札幌市築古RC:メインバンクNGで代替の

金融機関さんに依頼中)、東京法人での購入案件1件(関東地方中古RC:最後の

1行で融資の打診中)、個人での売却案件2件(札幌1棟目:契約締結直前、

札幌4棟目:買主様融資打診中)を抱えています。これを確実に3月末までに成就させ

次なるステップに進んでいきたいと考えております。

今このタイミングで気が付き、動くことができて良かったです。



売却と言えば、資産の組み換えを今まさにやっているところということを説明して

その売却益をどうするべきか聞いてみました。無担保の借入が多いことはわかって

いるので、その借入をつぶしておくべきか、はたまた現金で持っておくべきか。

行員さんは「個人的には、回っているなら現金で持っておいた方がいいのでは」

と助言してくださいました。やっぱ現金が強いのか〜・・・。フィリピンの借入を

つぶそうと思ってたけど、つぶさず売却に重きを置いた方がいいかなあ、そしたら。



この行員さんはもうすぐ異動になりそうですが、異動した後もたまには飲みにでも

誘ってください、と言ってくださいました。融資取引には至らなかったものの、

良い人間関係を作ることができたことに感謝したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月06日

エリア・融資期間・自己資金・金融資産・・・金融機関さんごとに考え方は違う。

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いろいろな金融機関さんとやり取りをしていると、それぞれの金融機関さんごとに

癖があって違うなあと思うことがあります。今日は今までコンタクトを取った

金融機関さんのそんな条件をつらつらと書いてみようと思います。



【エリア】

サラリーマンに優しい金融機関さんは例外的に店舗網のない立地でも融資してくれますが

原則としては、物件所在地と居住地(法人なら本店所在地)に支店がある金融機関さんで

ないと対応することができない、というのが一般的です。



ただ、これも金融機関さんごとにまちまちです。



例えば、居住地に関しては、勤務先や実家がその金融機関さんのエリアであれば

緩和して面倒を見てくれることがあります。私も東京1棟目に関しては勤務先が

エリアだからということで融資に応じていただきました。



法人であれば、支店登記をその地域にしておけば良いということを言ってくれる

金融機関さんもいます。最近開拓した中で、そういうことを仰っているところが

いくつかありましたので、今後状況に応じて支店登記を増やすことになりそうです。

※支店登記すると、税金面では均等割7万円がかかるというデメリットがあります



物件所在地については、既にお付き合いがある場合はある程度柔軟に見てくれる、

というケースもあります。先日より取り組んでいる関東圏中古RCの話をあちこちに

持ち込む中で、既にお付き合いがあればそこのエリアでも取り組むんですけど・・・

という回答をしてくれたところがありました。

また、支店から1時間以内とか、日本橋から50km以内とか、そんな感じでエリアを

決定しているところもありました。この辺もそれぞれの個性が出ますね。



人と変わった形で遠隔地の物件を購入したい場合は、在日の方をターゲットにした

民族系金融機関さんにあたってみると面白いかもしれません。調べてみると、

だいたいどんな地域にもそういう金融機関さんがあり、エリアが妙に広いのです。

各地にある朝銀さんが合併を繰り返し、だんだん広域になっているという感じです。

日本人でも電話すれば普通に対応してくれて、融資の相談に乗ってくれるところが

ほとんどです。



【自己資金】

基本的に、私は中古物件を購入するときには、事業計画書に大規模修繕の資金計画も

記載するようにしております。例えば、5000万の中古物件を購入するとして、

建物の状態がそれほど良くない場合は、500万くらいで大規模修繕をするということを

資金計画に盛り込みます。そして融資としては、建物価格+諸経費+リフォーム代を

融資してもらう前提(=オーバーローン)でシミュレーションを作っています。



オーバーローンが一番ストレスがかかる購入方法だから、オーバーローンで試算して

回る物件であれば安全(逆に回らないと怖いから購入したくない)、ということで

その前提で事業計画書を作ります。で、自己資金の投入額は応相談だけど、入れずに

済むなら入れないに越したことはない、今後も案件はあるので自己資金を温存したい、

ということを伝えるようにしています。



この持っていき方に対して、金融機関さんごとに反応はそれぞれです。



その事業計画通りにオーバーローンで取り組むことを考えてくれる金融機関さんもいれば

土地建物以外の付随要件に関しては融資をすることができない、という回答だったり

そもそもある程度の自己資金を入れないとダメというところもありました。



自己資金のルールも、事業計画全体に対して○割というところと、土地建物の総額に対し

○割みたいなルールのところと2パターンありました。



細かいなあと思ったところですと、土地相当額の半額を自己資金として入れることや

保有する金融資産の額から逆算して自己資金負担額を求める、というルールがある

金融機関さんもありました。こういうところだと、自己資金をけっこう厚めに

入れなくてはならないので、私としてはちょっと使いづらい印象です。



なお、事業計画に大規模修繕を入れると、その分の融資に関しては通知預金の形式で

自由に引き出せないように設定され、支払時に通知するという方法をとられることが

あります。札幌6棟目はそんな感じで現在大規模修繕分の資金が固められてます。

だから、嘘の大規模修繕とか盛って事業計画を作ると、自分の首を絞めちゃいますので

気を付けてください。嘘はつかずに正々堂々とぶつかった方が、最終的には良い結果を

生むと私は思っています。



【融資期間】

法定耐用年数から経過年数を引き算するところが大多数を占めていると思いますが

渋いところだとRCは30年から経過年数を引く、というところもありました。

逆に、一律で60年から経過年数を引いているところもありますね。



かと思えば、これは主に小さな金融機関さんに見られる傾向なのですが、耐用年数は

あまり気にせず15年なり20年なり融資してくれるところもあります。勿論、

ノンバンクじゃありませんよ!地域密着型の金融機関さんです。

札幌5棟目、東京3棟目、東京5棟目はこのパターンで購入しました。



【資産背景を示す資料】

今までお付き合いした金融機関さんは、あまりこれを求めないところが多かったです。

今回、関東圏の中古RCに対しての融資を検討いただく中で、資産背景を示す資料を

出してくださいと言われるケースが何行かありました。資産家に融資したいという

意思の表れだと思います。今までそういうところは避けていたからかもしれません。

だって資産ないし・・・(笑)



現預金、株などの金融商品の情報が主に求められます。

生命保険の解約返戻金や財形、持株会なども計算に入れてくれるので、資産がないと

思い込んでいる方も、実はそういうところで意外と資産があったりします。

是非ご自身の資産を整理する際に思い出してください。



こういうところは、最終的には自己資金の明細の提出が必要になると思います。

勢いで資産を盛りすぎて、あとで証拠を出してくださいと言われた時に苦しくなるような

情けない話にはならないよう、お気を付けください・・・。



なんかまだ書きたいことはあるけど、時間切れなのでここまで!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月20日

遠隔地で融資を得るための3つのアプローチ方法。

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ここ数日、またちょっと「融資に積極的な金融機関さんの情報」を入手したので

そこにあたる算段を整えてみたり、別ルートで新たな金融機関さんをご紹介して

いただいたりしております。本日のブログで、私なりの「遠隔地で融資してもらうための

取引行の増やし方」について書いてみようと思います。



不動産投資をするにあたり、とても大事なのは金融機関さんとの関係づくりです。

どの金融機関さんがどう化けるかわかりません。常にアンテナを張り巡らせておいて

いけそうなタイミングで突っ込んでいく必要があると考えています。



金融機関さんって、ある時急に緩くなるタイミングがあるんです。支店長の交代、

新店オープン、組織変更など。今まで名前も聞いたことがなかったような金融機関さんが

急に出てくるようになったら、それが合図です。バーゲン期間は短いので、タイミングを

逃さずに話を持ち込むようにした方がいいでしょう。既存取引先になってしまえば、

次の融資の話も聞いてくれやすくなります。



一例として、札幌のケースを挙げてみます。



私の場合、東京の個人もしくは仙台法人のどちらかで札幌を購入することになり、

地元の人に比べてどうしても選択肢が狭くなります。だから少しでも可能性があるなら

果敢にアタックをかけていくようにしています。



大きく分けて、以下の3つのパターンがあります。



1.札幌と東京(仙台)の両方に支店がある金融機関さんを開拓する

2.取引先業者さんの紹介で開拓する

3.その時「よく融資を出す」という噂を頼りに開拓する



1は王道です。エリアが合致する金融機関さんに電話し、かくかくしかじかで不動産への

融資を検討してもらえるものかと相談し、検討可能であれば具体的な案件と共に持ち込み

審査を受けます。具体案件がないとなかなか本気で見てくれないので、言い方は悪いけど

囮のような案件でもいいんです。横から誰かに持っていかれるような案件だってあるから

グリップしきれていないこともあっても仕方ない・・・ぼそぼそ。



2は1のパターンで突撃しても融資が出ない金融機関さんが唐突に門戸を開いてくれる

チャンスになりますので、積極的に活用していきたいところです。札幌5棟目は当時の

管理会社さんのご紹介で、北海道にしか支店がない信金さんで融資してもらいました。

様々な幸運要素も背景にありましたが、普通に開拓しても絶対に無理なパターンです。

無理がまかり通るのは紹介だからなのです。



力のある業者さんは金融機関さんとの強いパイプを持っています。

実例として、私が1のパターンに当てはまる金融機関さんに自分で電話しても

「当行ではそういうのはやっていません」とけんもほろろだったのが、業者さんが

間に入ってくれただけで、融資審査に応じてくれるようになった事例があります。

(現在も審査して貰っているちょっと田舎の新築の金融機関さんです)



こちらの業者さん、先日営業さんとお電話していたら「当社の顧問がひろ*さんを

存じ上げておりまして・・・」と。確かに何回も一緒に飲んでます。てか、彼は

ここの会社さんの顧問だったのか!全然知りませんでした。



そんなご縁もあり、今走らせているちょい田舎新築とは別の新築案件、それにセットで

別の金融機関さんを紹介可能か動いていただいております。やっぱ力のある業者さんとの

お付き合いって大事だなあと思います。そして札幌でいろいろな人と会って飲み歩いた

ことも無駄ではなかったなあ、と(笑)



3は1と2のハイブリッドみたいな感じです。業者さんの情報から自分で動いて

紹介してもらうか自分で開拓するか、パターンに応じて決定するような感じです。



札幌は2014年〜2015年くらいの間、某北海道に本店がない地銀さんの

札幌支店さんがガンガンに融資を出していました。私の友人でもその金融機関さんで

融資を受けている人がいましたし、その金融機関さんの別支店の人にヒアリングした時も

札幌支店の融資実績がものすごく伸びているという話を聞いています。

東京の人にも出していた事例がありました(その友人です)。



最近は当時の勢いはないようですが、まだ比較的出しているとか。ただ、審査が

追いつかずにかなり待たされるという話を伝え聞いております。こういう情報は

出てきた時にうまく乗れるかどうかが重要、ということですね。



2016年になって、SOS系の金融機関さんがこぞって札幌を取り扱うように

なりました。金利が一番高いSさんは元々やってましたが、後発のSさんと外資系の

Sさんが相次いで札幌物件への融資を行うようになり、Oさんも消極姿勢から積極姿勢に

シフトチェンジしたように見受けられます。勿論、東京の人が買う場合も使えます。



そして2016年終盤くらいから、最初に出した地銀さんとは別の地銀さんが、

フィーバーしているようです。ここ数ヶ月でちらほらと名前を聞くようになりまして、

現在裏取りの調査を進めています。この金融機関さん、私が密かに進出したいと

考えているエリアにも支店があることを把握しております。そういう意味でも、

札幌+αの価値があるので、是非ここで既存取引行になりたいと考えています。



この手の情報をどこから仕入れるか、ということですが、同業者である大家さん仲間の

売却や購入事例や、業者さんからの売却や購入事例などから出てくることが多いです。



最新の某地銀さんのお話は、業者さんと売買の話をしている時に出てきました。

売買系の方には、最近の売買の事例を聞くことが多いです。利回りはどのくらいか、

融資はどこで買主さんがつけたか、など。東京の業者さんには売りと買いの両方の立場の

話を聞き、札幌の業者さんには売り側の話を主に聞いています。



札幌の業者さん→東京の業者さん(新中間省略)→東京の大家さん



こういうパターン、やっぱり多いものですから。札幌の業者さんの利回りの話を

聞くときは、相手が新中間省略でどのくらい抜いたのか、なども聞くようにしてます。

(札幌側では抜いた金額を把握していないこともありますけどね)



で、こういうヒアリングをしている中で、2箇所くらいから某地銀さんの名前が

出てきたんです。こういう時は何かあります。支店長が変わって積極姿勢になったとか

きっとそういう理由があり、イケイケになっているはずなんです。



すぐにその件について、どこの支店でどんな物件をいくらで融資付けしたのかを

ヒアリングしました。わかる範囲で答えてもらおうとしたんですが、その融資付けを

した買主側の業者さんが・・・某勉強会でご一緒した、知ってる業者さんでした(笑)

そこの社長さんに直接メッセージを入れて、銀行さんの紹介(できれば案件もセットで)

をしてもらおうと企み、現在その会社の営業さんとやり取りをしているところです。



事例を聞く業者さんは、SOS系でしかつけられない業者さんだとあまり意味は

ありませんので、もうちょっと低金利のところを使う業者さんや、銀行開拓を

得意としていると考えられる業者さんが良いと思います。



見分け方ですか?話をしていればすぐにわかると思います。SOS以外の銀行名が

出ないなら、そこでしかつけられないと判断するだけです。自社の近所にある

信用金庫さんとの取引があるとか、そういうところは銀行開拓をしっかりやっている

業者さんだと思います。紹介可能な金融機関さんと過去の実績などヒアリングすれば

そこそこ判断できると思いますよ。



こんな感じで地道に活動していくと、普通では考えられないようなミラクル遠隔融資が

たまに実現します。ほとんど空振りで、ごくまれにホームラン。そんな感じです。

あまり節操なく開拓しているような印象を先方に与えすぎるのも考え物ですので、

そうやって作ったご縁の中から、メインバンクさんの顔を立てつつ、うまく各所に

立ち回っていくスキルも必要だろうと思います。



私の場合、仙台法人で札幌に取り組むということを決めております。

仙台のメインバンクさんは頼りになりますが、耐用年数超過や小ロット案件には

ちょっと弱いところがあります。そういう苦手分野は別のサブバンクさんに拾って貰う、

苦手なエリアだけは他のサブバンクさんに持ち込む、など必然性がある使い分けを

しているというストーリーになっていれば、心証は悪くないと思います。



遠隔地で高利回り物件を買いたいと思っている方の参考になれば幸いです。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月27日

小さな金融機関さんとのお付き合いの実例。

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東京1棟目の借り換えをした金融機関様にて、諸々のお付き合いをしてきました。



東京1棟目は借地の新築。積算評価額が足りない、借地だから保全が大変ということで

金融機関様もなかなか相手にしてくれない案件だったのですが、唯一今回お取引した

金融機関様のみ借り換えに興味を示してくださいました。そして無事に借り換えに成功。

月々の返済が少し下がり、返済比率が70%台から50%台まで落ちました。



70%台だと利益が残る感じが全くなかったので、この借り換えにはほっとしました。

築浅だから建物に修繕がないことだけが救いで、突発的な修繕があればすぐ持ち出しに

なってしまうヒヤヒヤ感が薄れてよかったです。



ただ、この金融機関さんはややこしい案件でも頑張ってくれる分、ややこしくなると

金利にそれがダイレクトに跳ね返るところもあり、年数が延びて返済比率は下がった

ものの、金利は逆に上がってしまいました^^;

難しくてもやるけど、金利で保全させてねという発想です。善し悪しですね、この辺は。



さて、今回その金融機関さんから「司法書士さんから登記簿謄本が届いたので

取りに来てもらえますか」という連絡がありました。司法書士さんは金融機関様の

指定の司法書士さんで今回お願いしました(本当は私が懇意にしている先生に依頼を

したかったのですが・・・)。金融機関さんのすぐ近所に事務所を構えられており

登記完了の書類も金融機関さん経由で渡す、ということでやっているようです。



仕事の都合もあり、なかなか朝お邪魔してから出社するタイミングが取れずに

おりましたので、何でしたら郵送にするか妻に取りに行かせるかでどうでしょうと

お電話でご提案をしました。しかし先方の返答は、ひろ*さんに来てほしい、と。



・・・あ、そうか。年末のノルマがあって、何か営業かけたいのね^^;

意図が分かったので、私がいけるタイミングを待ってもらうことにしました。



そして先日ようやく時間を作り、金融機関様をご訪問することになりました。

事前にどんなノルマを期待しているのか聞いたところ、定期をお願いしたいと。

借入額が小さいので、それなりの定期しかできませんが、先方の希望額を聞くと

1月分の家賃収入+αなので、まあいいかと承諾しました。また、カードローンも

成績になるということでしたので、事情を話してそれも申し込むということを

お伝えしました。



訪問当日。まずは権利書や謄本を受け取ります。ようやく借り換えしたぞという

気持ちになってきました。手元に来る何かが置き換わらないと、実感ってなかなか

出てくれないんだよなあ・・・。想像力があまり豊かではない私です。



次にノルマの話(笑)

定期の契約と、積金の契約。積金は大規模修繕に必要な分を積み立てるという

イメージで作ります。そしてカードローンの申込。こちらは信販会社さんが審査を

するということですので、あまり期待できないかなあ。申込欄の既存借入額のところに

●億って書く人は初めてです、って担当の方に言われちゃいました^^;



余談ですが、小さい金融機関さんは積金するととても喜んでくれます。

メガバンクさんや地銀さんは調達金利が安いですが、信金さんや信組さんは調達を

預金からしているため、融資取引だけでなく預金取引を増やすと非常に喜ばれます。

逆に、メガさんや地銀さんは、投資信託などの運用商品を購入の方が喜んでくれます。

お付き合いしたい金融機関さんがある時は、どちらかの形を先に行い、既存顧客として

認知された状態で融資案件を持ち込むと、話が早いと思います。



そして数日後。担当の行員さんから電話がかかってきました。カードローンの審査は

無事にOKが出たそうです。金利も最優遇で通りました。この条件で通るのは

珍しいですよ、とのこと。まあでも使わずに済むならそれに越したことはないですね。

非常事態発生で生活費を不動産に回さざるを得ない時に、生活費を担保するために

活用したいと思います(というか活用しなくて済むのが一番ですけど)。



「つきましては、本申込のためにご足労いただけますでしょうか」



あ・・・もう一度店舗に行かなきゃいけないわけですね^^;

時間調整させていただきます。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月01日

金融機関さんとの打ち合わせを入れました。

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フィリピンに行かなくてはならないので、今週は使える平日が少なくなっています。

朝の金融機関さん巡りとか、サラリーマンの仕事も重なり、多忙な週となっています。



新規案件のための金融機関さん巡りとして、今日と明日は朝一番で金融機関さんに

行くことになりました。仙台法人のメインバンクさんと、新規の金融機関さんです。



仙台法人のメインバンクさんに関しては、新築3棟の取り組みについて議論します。

3棟まとめていくのはなかなかきついような気もしていますが、どこまで支店として

頑張れるのか?という点を確認するというのが主題になります。



新築3棟のうち、仙台の物件は情報提供元の業者さんの反応が悪くなってきているので

ちょっと難しいかも、という話が出ております。この案件、私がグリップしている

わけではなく、メインバンクさんが発掘してきたものなので、コントロールは先方に

依存せざるを得ないのが辛いところです。



仙台の新築がダメとなると、残りは北海道の2棟。



うち1棟(札幌市街の新築)は競合となる方がいるので、素早く審査して満額回答を

貰えないと購入できないだろうと思います。しかも積算評価額が低いので、評価自体も

伸びないから、満額回答を得ること自体が至難の業なのではないかと推察してます。



もう1棟(札幌市内)はまだ建物の詳細が出てきていないため、見積額自体がかなり

ぶれまくることが予想されます。今の状態で審査を進めようとしても、不足がありすぎて

審査できないのではないか、と。持ってきてくれた業者さんは、建物関係の前に土地の

売却の障害になっている事案への対応が先という感じで、建物を企画している業者さんが

口走った内容から先の情報はまだ出てきておりません。建物の業者さん、何か少しくらい

作ってないのかしらと思うところもなくはないですが、



それに加え、支店長の指示で私の個人保有物件の借り換えなり法人への付け替えを

検討してもらいなさいという話も出ているようです。札幌4棟目は無理ですよ、と

事前に釘はさしておきました。残りの木造2棟を借り換えてくれるなら大歓迎ですが、

実際のところはどういうお話になるのやら。



そしてもう1件は新規の金融機関さん開拓で、某政府系のところに行ってきます。

持ち込むのはこちらで書いた北海道の物件です。耐用年数も残っているし、積算も

たっぷり、利回りも悪くない具合です。場所に関してあまり知見がないのですが、

その地域に物件を持っている人から最低限のレベルのヒアリングはしております。

多少怖いところもありますが、まあ買えるとも限らないので、迷ったら攻めよう、と。



個人で購入するか仙台法人で購入するか検討したのですが、まずは個人にしてみようと

思いました。メインバンクさんの支店がない地域なのと、新築の話が控えているのとで

あまり仙台法人の残債をいろいろ動かしたくないかな、と思ったものでして。個人の

税率や、地方物件を買いすぎることによって東京の金融機関さんが後ろ向きになる

リスクもありますが、札幌の個人物件を売却するなり法人に譲渡するなりして、

調整をしていけばいいのかなと考えた次第です。



個人で購入しようとすると、全国に支店がある金融機関さんしか対応してくれません。

政府系かメガバンクか。まあメガバンクは相手してくれないのはよくわかっています。

政府系金融機関さんでここは攻めましょう。



というわけで、某政府系金融機関さんにお電話して、取り急ぎ物件情報を持ち込むと

いうことでお話をしました。物件情報が土台に乗りそうなら事業計画書をガッチリ書く、

という流れにすることで話を進めました。

事業計画書を書く時間もなかったので、ちょうどよかったです。



中古物件と言えば、こちらのブログ記事に書いた北陸の物件については、ちょっと

収支を見直してみようと思っています。現地の大家さんに相談したところ、家賃が

相場よりだいぶ高いんじゃないかというご指摘をいただきました。確かに、賃料相場を

調べてみると、それに比べて高めの印象を受けております。



近隣相場に引き直して、利回りをどこまで求められるか。

そもそも、どれだけ下げてもその間取りに需要がなければ、想定賃料は絵に描いた餅。

今はその賃料で入っているけど・・・という話になります。

以前、札幌2棟目でそれは痛いほど身に沁みました。



焦って購入しても仕方がないですから、現地の不動産業者さんにヒアリングをして、

ある程度目途が立つのかどうかを考えたいと思います。



そんな感じで、引き続きいろいろな物件について検討していこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする