2018年10月16日

メインバンクさん、そりゃあどういうことだい!?

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先日の仙台大家の会プレゼンツ狼旅団セミナーの懇親会で(私にとって)とんでもない

情報を得てしまったため、昨日早速裏取りに走ったら肩透かしを食らいました。



どんな情報が入ってきたかと言いますと・・・

「仙台法人のメインバンクが旭川の物件の借り換えに応じた事例がある」という話です。



旭川って、メインバンクさんの支店すらないエリアですよ。札幌からも2時間離れていて

普通に考えたら融資しないと思うんです。それなのに、そんな事例があるという話です。



話をしてくれたのは、仙台大家の会のメンバーの方で、前に私が仙台大家の会で拙い話を

させていただいた際にお声がけいただき、名刺交換をさせていただいた方。いいとこに

お勤めで、その方ご自身も旭川に物件をお持ちでいらっしゃるということでした。



ご自身で借り換えを行ったわけではなく、大家の会の情報交換の中でそういう話を

聞いたということで、もしそれが本当なら、その大家さんにとっても「旭川で借りる

チャンスがある」ということになるからと息巻いておりました。



旭川がありだったら、札幌だって当然ありですよね!?

うちのメインバンクの担当さん、相変わらず「札幌は厳しいです」というスタンスなので

この差はいったいなんなんだ!?とわからなくなってしまいました。支店レベルでの

スタンスがそんなに違うとも思えないんですが・・・。



というわけで、やや納得がいかない気持ちになった私。すぐにでもお話を聞いてみたく

なりましたが、あいにくそのタイミングは土曜日の夜。月曜日の朝まで待つことに。

(電話しても出ないですからね)



そして月曜日。仕事をちょこっと抜け出して、メインバンクさんにお電話しました。

接客中と言うので折り返しを依頼し仕事に戻る、仕事中に電話がかかり出られない、

折り返すと接客中、のループを2回くらい繰り返して、ようやく担当の行員さんと

お話をすることが出来ました。



一通り聞いたお話をさせていただき、他ではできてなぜうちではできないのか、

当然法人の状況やスコアリングも違うだろうから、他でできてうちが出来ないケースが

あるのは理解しているので、参考までにお聞かせいただければ嬉しい、ということで

疑問を投げかけました。



これに対しての行員さんの回答ですが、他の支店ではそういう事例があったのかも

しれないけど、この支店ではそれはできない、という内容でした。支店ごとに審査の

担当役員的な人が決まっており、その人の判断に依存する部分もあるということを

仰っておりまして、今回のケースは他の審査担当役員はそういうことを許容したので

あろう、ということでした。



行員さんとしても、札幌の案件をやりたくないわけではないんだけど、本部審査の壁が

札幌への融資を難しくしている、ということでした。



今までに聞いた説明と同じですが、そういう意味ではぶれてはいないのだと思います。

やりたくないから意地悪しているというわけでもなさそうですし、これはこれで一つの

事実なのかなと思いました。で、そうだとすると、うちの支店さんの本部の担当の方、

渋すぎて悲しくなります(T−T)



でも、今回の話で、メインバンクさんも本部の担当さんが変わることで融資姿勢が

変わる可能性があるということはわかったので、引き続きじっくりと腰を据えて

関係づくりをしていこうと思います。



とはいえ、「融資姿勢変わった!?」と目をキラキラさせていたのに、無念です。

でも、こういう地道な情報収集と、その裏付けを取る作業も重要な作業なので、

今後も同様の噂があれば、すぐに動いて裏取りをするという姿勢は続けたいと思います。



札幌に法人作って、現地の人に取締役として入って貰った方が確実かな〜・・・

(報酬は出せないけど・・・)



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月12日

運転資金を不動産賃貸業者が借入した事例。

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不動産賃貸業で運転資金を借りることは可能なのか?答えはYesです。

うまく条件が揃えばですが。



そもそも運転資金とは何か。私の理解では「売掛金」「買掛金」など現金商売ではなく

掛取引をする業態において、売上はあがったけど入金とのタイムラグがある場合に、

その間に資金ショートを起こさないよう準備するもの、という理解を私はしています。



月に100万円の売上があがったので、取引先に請求する。それに対する入金は

取り決めにより2カ月後の月末となる。しかし、発注先には現金で仕入れの代金を

支払わなくてはならない。そんなケースだと、最大300万までは自分で一度立替払いを

しなくてはならなくなります。この期間のお金が運転資金ということになります。



また、それだけではなく、人件費とか家賃とか、そういった固定費の支払に関しても

運転資金で賄うことになります。



運転資金が潤沢にないと、取引を拡大しようにも、立替する金額が大きくなるので

それを負担することが出来なくなり、機会損失が発生する可能性があります。従業員を

雇うための費用が捻出できず、業容拡大できないというジレンマに陥るケースも

あるでしょうし、より大きな店舗に引っ越して売上拡大を図ろうにも、家賃や引越資金を

一旦建て替えることができなくなるということも考えられます。



それを防ぐため、金融機関さんから運転資金を借入して手元の運転資金を増やし、

ビジネス上の機会損失を防ぐ、というのが運転資金の借入の意味だと私は理解して

います。



では、不動産賃貸業でこういった資金が必要でしょうか?

掛取引はしていない、家賃も発生しない、従業員も抱えない。運転資金、必要なの?

という見方を金融機関さんがするのもごもっとも。だから一般的には不動産賃貸業だと

運転資金は借りられないというのが定説だと理解していました。



逆に、設備資金は比較的簡単に借りられますが、その設備に資金を使った証跡を

求められるのが一般的なので、自由なお金とは言い難い側面があります。



じゃあ、運転資金は絶対無理なの?というところですが、全く無理ではないと思います。

実際、私も1行だけですが運転資金を借りているケースはありますし、友人の大家さんで

運転資金を借りているという人は何人か知っています。



私が借りているケースは、東京10棟目を購入する際に融資いただいた金融機関さんから

決済日に「まだ貸せそうなんですけど、運転資金借ります?」と言ってくださったのが

きっかけでした。そしてそのままホイホイと審査が進み、半月後にはもう実行。

月内に数字が欲しかった金融機関さんの思惑もあり、とんとん拍子に話が進みました。



あれはたぶん、購入した物件に金融機関さんが根抵当権を設定したから、個人の信用と

担保保全の考えの両方がうまくハマったのではないかと思われます。資金使途がどうあれ

既存取引先で担保がちゃんととれていれば融資はできるのではないかと。だから、

運転資金という形でも融資できたのだろうと思います。



他、運転資金が借りられそうだったケースとしては、保証協会さんの保証付きの融資で

運転資金という可能性がある時はありました。これは金融機関の担当者さんから聞いた

話ですが、東京の信用保証協会さんも支店によってカラーがあり、不動産賃貸業の

運転資金を認める支店と認めない支店があるようです。その担当の方は別の支店にいる

時にやり取りしていた保証協会の支店さんで、普通に不動産賃貸業向けの運転資金も

取り扱っていたとのこと。その感覚で私に運転資金を提案してきたので、OKしたら

「すみません、保証協会で不動産賃貸業に運転資金が必要とは思えないと否決されて

 しまいました」という話になってしまったことがあります。



銀行さんも、その金融機関さんの融資姿勢とは別に、支店長のカラーによって

支店単位で不動産への融資が消極的になるケースはあります。たぶんそういうのと

同じで、支店長の方針で変わっているのかなと想像します。



ちなみに、私が住んでいる区を担当する保証協会さんは、運転資金はおろか、

普通の設備資金への融資もけっこう渋くて、金融機関の担当さんがいつも苦労しながら

保証を取り付けてきているようです。担当の皆様、改めてお礼申し上げます。



友人の中には、某政府系金融機関さんで運転資金を借りている人もいるようです。

どういうロジックで借りてるんだろう?今度聞いてみようかな。でも某政府系さんは

来週購入する札幌9棟目(仮)で恐らく無担保枠がいっぱいになってしまうだろうなあ。



運転資金があれば、どうしても欲しい物件をとりあえず現金で押さえてしまうとか

突発的な修繕が発生した時に対応するとか、そういうケースで利用できると思います。

手元資金を厚くして困ることはないので、ある程度の規模になりキャッシュフローが

安定してきている方は借入できると面白いような気がしています。



もし、運転資金の借入事例などあるようでしたら、共有いただけると嬉しいです。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月28日

信金さんや信組さんの牧歌的な雰囲気が好きです。

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小さな金融機関さんの、やや時代錯誤な感もあるアットホームさ、嫌いじゃないです。



以前よりブログで申し上げている通り、私は東京では主に小さな金融機関さんと

お付き合いをしております。金利はやや高めではあるものの、何かと面倒見が良くて

築古でも頑張ってくれるその姿勢が好きです。



私は現在、個人で8行、仙台法人で4行、東京法人で5行から借入をしておりますが、

圧倒的に信金さんや信組さんの比率が高いです。個人8行のうち、実に5行が信金さん

および信組さんです(地銀1行、信金1行、信組4行、ノンバンク1行、政府系1行)。

仙台法人こそそうでもないものの(地銀2行、信金1行、政府系1行)、東京法人も

5行の借入のうち信金さんと信組さんが3行を占めています(信金1行、信組2行、

ノンバンク1行、政府系1行)。

※リノベ代を信販会社さんから借りていますが、それはここではノーカウント



仙台法人は札幌と仙台という広域を攻める法人と位置付けたので、エリアが多少広めの

地銀さん中心になるところはあります。また、地場に信金さんがさほど多くないことも

理由として挙げられると思います。



東京では、新築とかそういう綺麗なものは全然やっておらず、築古ボロを中心に

購入してリノベするスタイルを取っています。こういうのって、都銀さんや地銀さんは

あまり好んでくれないので、どうしても信金さんや信組さんに偏ることになります。

それに、信金さんや信組さんって、東京だとかなり数が多いので、下手な鉄砲という

わけではないのですが、数を打つとどこかしら融資に応じてくれるケースが多いです。



そんな経緯もあり、信金さんや信組さんとお付き合いするケースが多い私ですが、

これらの小さな金融機関さんって、良くも悪くも未だに昭和な雰囲気を醸し出してます。



例えば、先日借入金の約定返済のために入金しに行った某信用組合さん。

行ってみたらATMが「調整中」となっており、ガーガー言いながら動いています。

少し待てば調整が終わるのかと思って様子を見ていたものの、一向に動きません。



窓口のお姉さんがそれに気が付き、時間がかかるので窓口で入金しますということで

窓口で入金伝票を書くことになりました。窓口で入金するなんて久しぶりです。



入金が終わった後、通帳とともに渡されたのは・・・ポケットティッシュ!

あ〜、なんかとっても懐かしい気持ちです。昔はこういうの窓口で配ってた気がする。

都銀さんや地銀さんでは消えてしまったこの風習、信金さんや信組さんではしっかりと

残っていました。そういえば積金を毎月持っていっている信組さんも、必ずその時に

ポケットティッシュをくれます。昭和的な空間だなあ。



遠い昔、親戚のおじさんが信用金庫で働いていて、その信金のキャラクターの貯金箱を

毎年持ってきてくれたのをなぜか思い出しました。あの印象が強いんだよなあ。

昭和の信用金庫さん。取引している某信用組合さんも、口座を作った時だったか

積金をした時だったかに、その信組さんのキャラクターをかたどった貯金箱を

プレゼントしてくださったことがありました。これもまた郷愁を覚えたものです。



それから、最近あったのは某信組さんの開業〇周年のお祝い行事へのお誘いでした。

担当の営業マンからお電話をいただいていたので折り返したところ、観劇のご招待と

いうことでした。あいにくその日は仙台で某狼な方のセミナーに参加するということも

あったので、丁重にお断りしたのですが、誘ってもらえるだけの取引先になったのねと

いうところはちょっと嬉しかったです。



お誘いが終わった後「最近良い物件は出てますか」「何かあれば是非ご相談ください」

と積極的な姿勢を見せてくださったのはありがたいと思いました。このご時世でも

何かあればやりますよという雰囲気で接してくれるので、私も安心して案件を探して

持ち込むことができます。



そう、そういえば担当営業の方の誘い方が地味に面白かったです。

「ひろ*さんから見るとだいぶ年齢層が高いかとは思うのですが・・・」

とか言いながらのお誘いでした。そうか、信組さんの取引先って、高齢の方の比率が

高いのね。イメージ的にはそんな気もしていたけど、実際そうなのかと再認識。

若手経営者の皆さん、チャンスですよ(!?)



なんのかんの言いながら、この昭和的かつ牧歌的な雰囲気、嫌いじゃないです。

今後も東京では信金さんや信組さんを開拓して取引することになるんだろうなあ。

お取引先の各行の皆様、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月15日

積極的な金融機関さんに顧客紹介を依頼される。

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取引している金融機関さんに、お客様のご紹介をさせていただきました。



しばらく前のことですが、東京10棟目の購入資金をお借りしている金融機関さんから

着信がありました。何か融資の書類に追加でも出たか?と思って電話に出てみると、

担当の方から「ひろ*さんの周りで、誰か融資を必要としている方はいませんか?」と。

どうやら新規の融資取引先を探しているようです。



この金融機関さん、前に「東京法人で資金需要はないか」という確認をされてきたことが

ありました。個人じゃダメなんですか?と聞いたら「新規取引先のノルマがあるんです」

ということを仰っていたので、今回もその関係なのかもしれません。



そういうことであれば、資金需要のある同業者さん(=買いたいモードの不動産投資家

はいっぱいいますので、お力になれると思います。条件は?



「●●区に在住か、●●区に職場がある方でお願いします。」



・・・う、一気に可能性が狭まった(汗)

せめて隣の区は?と聞いてみたものの、各支店にエリアがあり、そこを順守する必要が

あるのだそうです。うーん、そうかあ・・・。



同一区縛りとなると、急にハードルが上がってしまいます。意外といないんですよねえ。

不動産投資やってる人で私が住んでる●●区に住んでる人って。



1人だけ思いついたのですが、そんなに資金需要旺盛な感じでもないんですよね。

新築主体だし、棟数も私みたいに手あたり次第購入するわけではなく、吟味して

購入されているし。



むしろ隣の××区に、超資金需要旺盛な鬼がいるんですけど・・・



「いやー、その場所だと××区の△△支店か■■支店になっちゃいます・・・」



エリアの話って難しいですねorz



というわけで、ひとまず一人だけ思いついた大家さん仲間の方に、紹介していいかと

声を掛けました。先方に快諾いただいたので、金融機関の担当者さんにも話をつないだ

次第です。事務所が隣の区だったので「住居は●●区内ということでいいんですよね?」

と確認の電話がありました。エリアを意識しないといけないことは前からわかって

おりましたが、いざこうやってその場に直面すると、色々厄介ですね^^;



今回紹介を依頼してきた金融機関さんは、担当さんにかなり依存する部分があると

思っています。2012年から積立を開始しているのに、全く取引に結び付かず、

諦めて積金の満期の時に継続しないつもりで伺った際に引き留められ、半額にして

積金を継続してました。そんな折に今の担当さんが赴任されてきて、既存顧客の

掘り起こしで私が引っかかったみたいです。急に電話が来て、お店までお邪魔して

融資したいPRされ、設備資金を借りてみたりしました。それがきっかけとなり、

個人で無担保の設備資金や運転資金を2本と東京10棟目の融資を、東京法人でも

修繕を1本融資を受けている状態になりました。担当者さんでこうも変わるとはねえ。



この積極的な担当者さんが赴任してきて、約1年半が経過しました。まだ1年半くらい

お付き合いができると思うので、今の担当の方がいらっしゃるうちに、更に関係を

深めておきたいと思います。できれば新築を1本くらい購入したいところですけど、

東京の新築は高いからなあ・・・。自己資金も結構必要だろうし。ハードル高いです。



紹介した方も、うまいこと融資がハマりますように。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月04日

まさかの展開・・・まだ出会って半年なのに、もう終わりなの?

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非常に残念なお知らせが届きました。昨年から融資取引を重ねてきた金融機関さんの

担当の方が、担当になってからわずか半年で異動となってしまいました。



先週金曜日は私不在の状態で東京9棟目の修繕費の融資実行日でした。

修繕の引渡も終わったので、支払のための融資を実行いただいた次第です。

こちらの金融機関さんは昨年11月から新規取引を開始したのですが、審査は早いし

融通はきくしでありがたいなあと思っておりました。若干エリアが限定されるのですが

エリアをクリアできるなら是非今後もお世話になりたい、と考えておりました。



だって、なかなかこんなに積極的に融資をしてくれる金融機関さんないですよ。

昨年11月に東京8棟目の融資、今年の3月に東京8棟目の修繕の融資、今年の5月に

東京9棟目の融資、そして先日は東京9棟目の修繕の融資。1年未満の関係なのに、

一気に4本も融資取引が生まれたことになります。すごいスピードですよ、これは。



特に東京8棟目がまだ埋まっていない状態で、東京9棟目の融資まで内諾を取ってきて

くれたその手腕には脱帽せざるを得ません。いや、本当にすごいと思います。

この4本の融資のうち、東京8棟目の融資が前任の方、残り3本は今の担当の方でした。

最初の1本よりも残りの3本をまとめる方が大変だと思います。腕の良い担当者さんで、

私は秘かに「融資モンスター」と呼んでいました(さすがに本人には言わないですが)。



だって、すごいんですよ。この担当の方。苦労しているそぶりは微塵も見せずに、

サクサクと融資の内諾を取ってくるんですけど、金消の時とかにニコニコしながら

「保証協会の担当をねじ伏せてきました」「筋が通らないことを言うから久しぶりに

キレちゃいました」などと言うその豪胆さ。そしてうちの嫁ちゃんのことを気遣って

「こちらから書類取りに行きますから大丈夫です」とホイホイ家に来てくれる、

フットワークの軽さ。地域密着型の小さな金融機関さんならではの面倒見の良さと

あいまって、非常に印象の良い担当の方でした。



で、昨日は実行された修繕の分の返済予定表などを取りに、出社前に金融機関さんに

立ち寄ったわけなんです。そうすると、なぜかいつもは一人で出てくる彼が、別の

担当者さんを連れて2人で来るんです。そして今日は9月になったばかり。金融機関の

異動が発表される日です。げ、これはもしかして・・・



担当の方は「えー、この展開で何となく察してはいると思うんですが・・・」と

切り出してきました。ええ、もう勘のいい皆様はお分かりですね。そう、異動です。

別支店に異動の辞令が出てしまった、とのことorz



最初の担当の方が融資実行後3ヶ月で異動になってしまったのは仕方ないことですが、

今の融資モンスターに担当が変更になってからまだ半年です。ちょっと早すぎない?

頼りにしていたのに〜・・・あと2本くらいいけるんじゃないかと思ってたので、

かなり残念なのです。



実はこの担当さん、既に支店への在籍期間が3年を経過しているそうです。

前任の方が異動になった時に後任になっても、せいぜい1年くらいしか面倒を見ることが

できないんじゃないかと気になったけど、まあ1年くらいは担当できるだろうと思って

いたらしいのですが、思いのほか早く異動になってしまった、とのことでした。



デキる営業マンらしく、最後もきっちりとしていました。

前にちらっと、購入するかもしれなくて、もし買ったらどこかの金融機関さんに修繕の

融資をお願いしないとなんですよねえ、でも他の金融機関さんとのお付き合いもあるし、

今回はもし買ったら他かもしれません、なんて話したことがあるのですが、担当さんは

「担当の●●の為にも是非あの案件のお持ち込みをお待ちしています!」と。

いやはや、自分の異動すらもこうして武器にできるんだから、たいしたものです。



是非この方には偉くなっていただきたいなあ、と思いました。

そして本部の融資関係の人になって貰って、私の絡む融資に便宜を図って貰いたい(笑)



とても残念ですが、今までありがとうございました。新天地でのご活躍を祈念します。

そして新担当の方、是非今後ともよろしくお願い致します。



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