2018年09月15日

積極的な金融機関さんに顧客紹介を依頼される。

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取引している金融機関さんに、お客様のご紹介をさせていただきました。



しばらく前のことですが、東京10棟目の購入資金をお借りしている金融機関さんから

着信がありました。何か融資の書類に追加でも出たか?と思って電話に出てみると、

担当の方から「ひろ*さんの周りで、誰か融資を必要としている方はいませんか?」と。

どうやら新規の融資取引先を探しているようです。



この金融機関さん、前に「東京法人で資金需要はないか」という確認をされてきたことが

ありました。個人じゃダメなんですか?と聞いたら「新規取引先のノルマがあるんです」

ということを仰っていたので、今回もその関係なのかもしれません。



そういうことであれば、資金需要のある同業者さん(=買いたいモードの不動産投資家

はいっぱいいますので、お力になれると思います。条件は?



「●●区に在住か、●●区に職場がある方でお願いします。」



・・・う、一気に可能性が狭まった(汗)

せめて隣の区は?と聞いてみたものの、各支店にエリアがあり、そこを順守する必要が

あるのだそうです。うーん、そうかあ・・・。



同一区縛りとなると、急にハードルが上がってしまいます。意外といないんですよねえ。

不動産投資やってる人で私が住んでる●●区に住んでる人って。



1人だけ思いついたのですが、そんなに資金需要旺盛な感じでもないんですよね。

新築主体だし、棟数も私みたいに手あたり次第購入するわけではなく、吟味して

購入されているし。



むしろ隣の××区に、超資金需要旺盛な鬼がいるんですけど・・・



「いやー、その場所だと××区の△△支店か■■支店になっちゃいます・・・」



エリアの話って難しいですねorz



というわけで、ひとまず一人だけ思いついた大家さん仲間の方に、紹介していいかと

声を掛けました。先方に快諾いただいたので、金融機関の担当者さんにも話をつないだ

次第です。事務所が隣の区だったので「住居は●●区内ということでいいんですよね?」

と確認の電話がありました。エリアを意識しないといけないことは前からわかって

おりましたが、いざこうやってその場に直面すると、色々厄介ですね^^;



今回紹介を依頼してきた金融機関さんは、担当さんにかなり依存する部分があると

思っています。2012年から積立を開始しているのに、全く取引に結び付かず、

諦めて積金の満期の時に継続しないつもりで伺った際に引き留められ、半額にして

積金を継続してました。そんな折に今の担当さんが赴任されてきて、既存顧客の

掘り起こしで私が引っかかったみたいです。急に電話が来て、お店までお邪魔して

融資したいPRされ、設備資金を借りてみたりしました。それがきっかけとなり、

個人で無担保の設備資金や運転資金を2本と東京10棟目の融資を、東京法人でも

修繕を1本融資を受けている状態になりました。担当者さんでこうも変わるとはねえ。



この積極的な担当者さんが赴任してきて、約1年半が経過しました。まだ1年半くらい

お付き合いができると思うので、今の担当の方がいらっしゃるうちに、更に関係を

深めておきたいと思います。できれば新築を1本くらい購入したいところですけど、

東京の新築は高いからなあ・・・。自己資金も結構必要だろうし。ハードル高いです。



紹介した方も、うまいこと融資がハマりますように。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月04日

まさかの展開・・・まだ出会って半年なのに、もう終わりなの?

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非常に残念なお知らせが届きました。昨年から融資取引を重ねてきた金融機関さんの

担当の方が、担当になってからわずか半年で異動となってしまいました。



先週金曜日は私不在の状態で東京9棟目の修繕費の融資実行日でした。

修繕の引渡も終わったので、支払のための融資を実行いただいた次第です。

こちらの金融機関さんは昨年11月から新規取引を開始したのですが、審査は早いし

融通はきくしでありがたいなあと思っておりました。若干エリアが限定されるのですが

エリアをクリアできるなら是非今後もお世話になりたい、と考えておりました。



だって、なかなかこんなに積極的に融資をしてくれる金融機関さんないですよ。

昨年11月に東京8棟目の融資、今年の3月に東京8棟目の修繕の融資、今年の5月に

東京9棟目の融資、そして先日は東京9棟目の修繕の融資。1年未満の関係なのに、

一気に4本も融資取引が生まれたことになります。すごいスピードですよ、これは。



特に東京8棟目がまだ埋まっていない状態で、東京9棟目の融資まで内諾を取ってきて

くれたその手腕には脱帽せざるを得ません。いや、本当にすごいと思います。

この4本の融資のうち、東京8棟目の融資が前任の方、残り3本は今の担当の方でした。

最初の1本よりも残りの3本をまとめる方が大変だと思います。腕の良い担当者さんで、

私は秘かに「融資モンスター」と呼んでいました(さすがに本人には言わないですが)。



だって、すごいんですよ。この担当の方。苦労しているそぶりは微塵も見せずに、

サクサクと融資の内諾を取ってくるんですけど、金消の時とかにニコニコしながら

「保証協会の担当をねじ伏せてきました」「筋が通らないことを言うから久しぶりに

キレちゃいました」などと言うその豪胆さ。そしてうちの嫁ちゃんのことを気遣って

「こちらから書類取りに行きますから大丈夫です」とホイホイ家に来てくれる、

フットワークの軽さ。地域密着型の小さな金融機関さんならではの面倒見の良さと

あいまって、非常に印象の良い担当の方でした。



で、昨日は実行された修繕の分の返済予定表などを取りに、出社前に金融機関さんに

立ち寄ったわけなんです。そうすると、なぜかいつもは一人で出てくる彼が、別の

担当者さんを連れて2人で来るんです。そして今日は9月になったばかり。金融機関の

異動が発表される日です。げ、これはもしかして・・・



担当の方は「えー、この展開で何となく察してはいると思うんですが・・・」と

切り出してきました。ええ、もう勘のいい皆様はお分かりですね。そう、異動です。

別支店に異動の辞令が出てしまった、とのことorz



最初の担当の方が融資実行後3ヶ月で異動になってしまったのは仕方ないことですが、

今の融資モンスターに担当が変更になってからまだ半年です。ちょっと早すぎない?

頼りにしていたのに〜・・・あと2本くらいいけるんじゃないかと思ってたので、

かなり残念なのです。



実はこの担当さん、既に支店への在籍期間が3年を経過しているそうです。

前任の方が異動になった時に後任になっても、せいぜい1年くらいしか面倒を見ることが

できないんじゃないかと気になったけど、まあ1年くらいは担当できるだろうと思って

いたらしいのですが、思いのほか早く異動になってしまった、とのことでした。



デキる営業マンらしく、最後もきっちりとしていました。

前にちらっと、購入するかもしれなくて、もし買ったらどこかの金融機関さんに修繕の

融資をお願いしないとなんですよねえ、でも他の金融機関さんとのお付き合いもあるし、

今回はもし買ったら他かもしれません、なんて話したことがあるのですが、担当さんは

「担当の●●の為にも是非あの案件のお持ち込みをお待ちしています!」と。

いやはや、自分の異動すらもこうして武器にできるんだから、たいしたものです。



是非この方には偉くなっていただきたいなあ、と思いました。

そして本部の融資関係の人になって貰って、私の絡む融資に便宜を図って貰いたい(笑)



とても残念ですが、今までありがとうございました。新天地でのご活躍を祈念します。

そして新担当の方、是非今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月25日

融資は確実に厳しさを増している・・・まずは邪道から排除される。

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融資が締まっているのを実感しているということなのか、はたまた単にボール球に

手を出しまくっているだけなのか。何にしても金融機関さんからなかなか色よい返事を

貰える案件が減っている感覚があります。



ブログに書いているものもあれば書いてないものもありますけど、最近は常にいくつか

手を出している案件があります。金融機関さんの雰囲気を確認するためという側面が強く

融資が出たら買わないこともないけど深追いする必要はないな・・・という感じの案件が

多いです。深追いしたくなるくらい気になるものはブログネタになります(笑)



深追いしたくなるのは管理会社さんがご提案してくださった案件でしょうか。

こちらはエリアが広域な金融機関さんで検討をしていただいておりましたが、

結果としてNGの返事が返ってきました。無念です。



義母経由で聞いただけなので詳細は把握できていませんが、近隣の強豪物件との

家賃比較や稼働率の調査を行った結果、地域としては先細りになるだろうという

判断にならざるを得なかった、とのことでした。また、担保評価額も不足するので

そこにももう一声材料が欲しいというお話でした。



「やっぱり札幌市がいいですね〜」と言われたのだとか。

でもね、札幌の利回りだと、御行の金利では築古でない限り利益が出ないのですよ^^;



個人で某政府系金融機関さんにでも持っていってみるか・・・。

ここはもうちょっとあがいてみようと思います。



それから、特にブログネタにはしていなかったけど、札幌のちょっと古めのRCを

2棟ばかりご提案いただいていたので、試しに金融機関さんに持ち込んでいました。

両方とも平成初期築なので、出口がない物件です。良い子は手を出さない方がいいやつ。

最近このくらいの年式のやつ、だいぶ値下がりしている印象があります。

融資が締まってどこも出したがらないからなのでしょうね。



この案件については、札幌7棟目に融資をしてくださった金融機関さんに試しに話を

持っていってみましたが、まだ札幌7棟目を購入して1年くらいしか経ってないのと

不動産への融資自体絞っているのとで、残念ながらOKにはなりませんでした。

2つ持ち込んだうち、私の好みに近いファミリー物件に関しては、担当レベルでは

多少やりたい気持ちはあったようですが、難しかったようです。

しばらくこの金融機関さんは無理っぽいなあ。残念ですけど。



別の新規開拓の金融機関さんにもこの2件ぶつけておりましたが、こちらも担保評価が

不足しているということで、結構な金額の自己資金を入れることが前提になって

しまいました。どちらかというと興味があるファミリーRCは物件価格の75%、

もう片方の単身RCは物件価格の83%くらいまでは評価できるということでしたが

両方ともそれこそ1000万〜2000万の自己資金を入れることになりますので

そこまでしてほしい物件じゃないんだよねえ、という感じになります。



その他、この金融機関さんには地方都市のRCやS造もぶつけておりますが、

地方になればなるほど評価が厳しくなるようで、なかなか難しい感じでした。



やっぱ融資は締まっているし、まず最初に面倒な融資が止まるんだなと実感。

東京や仙台など遠隔地から、札幌や北海道の地方都市への融資を得ようとすると

すごく大変だと言う状況になっているけど、都内のボロ案件を都内の信金さんで

引っ張ろうとすると、まだそれなりに融資は検討してくれるという感じがします。



しばらく地方遠征はストップかなあ、これは^^;



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月22日

メインバンクの新任支店長さん、知ってる人だった。

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東京側のメインバンクの金融機関さん、新しい支店長さんは知った顔でした。

これなら心強い!



半年くらい前に支店長さんと担当さんのダブル異動があり、私の持ち込む濃いめの

物件の審査が今までと同じようにできるのか、という観点で融資姿勢が不安になった私。



しかし、その新任の支店長さんが病気?のため長期欠勤となり、急遽元支店長が

再登板という状態になり、結果として当方のことを良く知る支店長さんと新任担当さんの

二人三脚で1〜2件の案件の審査をしてもらうことができました。この経験を通じて

新任の担当さんも、この人はこういう案件を持ち込むのねということがわかったと

思われます。そういう意味では、新任の支店長さんには大変申し訳ないと思いつつも

ある意味引き継ぎが出来て良かった、という気持ちになりました。



そんなある日、積金を届けに金融機関さんの支店まで行きました。いつもなら嫁ちゃんに

お願いするところなのですが、もしかして満期じゃないかいと気が付いたので、

定期にするとかその辺の手続きが必要だろうと考え、お邪魔した次第です。



気を遣ってほしくなかったので、目立たないようにしていたのですが、担当の行員さんが

見つけてご挨拶にいらっしゃいました。あー、なんか何もないのに気を遣わせてしまい

大変申し訳ない気持ちです。すみません。



担当の行員さん、担当の融資課長さんがぞろぞろと来た後、見たことあるような気がする

人がその後ろからやってきました。名刺を受け取ると、新任の支店長さんです。

病気療養から復帰されたようですね。良かったです。



「以前、当支店にいたことがあり、お電話でお話させていただいたことがございます」

・・・あー!わかった!新築で残念な思いをした時の担当の方の上席だった方だ!

あと、嫁ちゃんが会社の口座を作りに行った時にまごまごしてるのを手助けして

くださったこともあります。確か。



そうかー、あの時の彼、支店長さんに昇格したのかあ。なんか嬉しいです。

没になった新築の時、電話で話したことがありますが、仕事ができそうな人だという

印象は持っておりました。支店長まで駆け上がったということは、やはりその直感は

正しかったのでしょう。



この方が支店長なら、私の投資手法もきちんとご理解いただいていると思われます。

良かった、これはだいぶ安心できる展開と捉えていいでしょう。

今後とも是非よろしくお願い致します。



ただ、前支店長さんにご挨拶できなかったのはちょっと心残りでした。

まあ本来再登板自体がイレギュラーなのでしょうから、そこは最初の定年退職前に

ご挨拶ができたのでよしとしましょう。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月08日

融資情勢の変化を見逃さないアンテナが必要。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

懇親会の中で金融機関さんの姿勢について情報交換しておりました。



・・・と、普段ならここから本文に入るところですが、ちょっとCM挟みます。

頼まれたわけでもないんですけど、勝手に書いちゃう。



いつもお世話になっているおうち大好きさんが主宰する勉強会に、これまたお世話に

なっている波乗りニーノさんが搭乗します。投資スタンスが固まってないとか、

なんとなく借金が怖いとか、一歩踏み出せずにいるとか、目標を見失ったとか・・・

そういう方には良い処方箋になるのではないかと思います。

ご興味ある方は以下のブログをご参照の上、コメント欄に参加したい旨を書くと

良いと思います(申込フォームとかなくてコメント欄で管理してるのがすごい)。



おうち大好き会 シーズン2 第10回

日時 2018年 8月 19日 (日曜日)午後 1時ぐらい〜4時45分

場所 大宮ソニックシティー 602会議室 定員 90名

費用 2500円



でも私はちょっと行けるかわかんないんですよね、この日。夏フェスに参加する

可能性が残っているため・・・。



・・・勝手にCM、ここまで!



で、本日の本題、金融機関さんのお話。



現役でバリバリ買ってる人が多い会なので、融資付は必然的に話題に挙がります。

購入するには融資は不可欠ですからね。



私自身も融資情報は常にアップデートをかけております。特に札幌に関しては

そもそも遠隔地での融資付というハードルの高さがあるため、かなり気を付けて

情報収集を行っている次第です。



同じ金融機関さんでも、支店によって全然反応は異なるようなのですが、そんな中でも

雰囲気として融資は厳しくなっているのは間違いなさそうです。そして、どちらかと

言うと、手あかのついていないサラリーマン大家予備軍や、サラリーマン属性を頼りに

買い進めているサラリーマン大家初心者の方に対しての融資が厳しくなっており、

経験者・事業者として見て貰えるベテランのサラリーマン大家さんや専業大家さん、

自営業との兼業大家さんといった属性の方の方が融資を引きやすい環境になっている

ように感じます。



サラリーマン属性に対して融資をすると言っていた某地銀さんなんかが、そういう融資は

一切止めて事業経験がある人にだけ融資をすると言い出したようですので、この流れは

じわりと全体に波及してくるように思います。おそらく変わらないのはノンバンク的な

融資をしているいくつかの金融機関さんだけではないかと予想します。



私としては、初心者の方が高値掴みをしなくなるので物件価格には下落圧力がかかり、

一応何とか死なずに10年近くサラリーマン大家をやってこれた私には追い風であると

考えております。



それから、頭金を入れなさいという話が非常に厳しく言われるようになっていますが、

その傾向はどちらかというと地銀さんや大きな信金さんあたりに多いように感じます。

小さい信金さんや信組さんなんかだと、あまりうるさく頭金の話をされないような

気がしております。



私がお付き合いしている金融機関さんの話だけで言うと、メインバンク的なポジションの

信組さんは、今のところ相談すればだいたいフルローンで組み立ててくれています。

別の信組さんは、基本的には積算評価額が出ればその分まで融資を組み立ててくれます。

これに対し、最近お付き合いを深めている信金さんは、原則頭金2割と言っています。

まあ、原則なので事業計画の作り方次第でフルローンに持っていくことはできますが、

東京9棟目はそのように組み立てたものの9割が限界でした。



あと、私的にこれは是非相談に行かなくてはと思える素敵な話がありました。

その金融機関さんが置かれている状況などを考えれば、確かに利回り案件であれば

融資が出やすいような気がします。しかもタイミング的にジャブジャブ出る可能性も

あるなあと思ったので、まず適当な物件を持っていって手ごたえをつかんでこようと

考えております。いくつか手頃な案件があるので、ぶつけてみようと思います。

またデキ婚になっちゃったらどうしよう〜(気の早い妄想ヤメレ)



※仲良しの人には教えますので、知りたい人はこっそり連絡ください



あと、以前なら金融機関さんを訪れるには「業者さんからの紹介」が有効だったと

思うのですが、最近はかぼちゃの話なんかもあり、かえって業者さんからの紹介が

足かせになるケースも多いという話がありました。個人で開拓するスタイルの方が

良さそうに感じます。そしてそれは私が大得意とするところです(笑)



刻一刻と変わっている融資情勢。アンテナを張り巡らせておくことが肝心と思います。

これまで買えないと嘆いていたベテランの皆様、チャンスかもしれませんよ。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする