義母のファインプレーで見積が安くなった。

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仙台１棟目の分岐水栓の話、義母が自力で解決させてきました。

見積に違和感を感じていたのだそうです。やりますねー！素晴らしい。



先日、いろいろとすったもんだがあったものの、何とか終わらせることができた

仙台１棟目の原状回復。その中で１つだけ保留になっていた案件があります。

それは分岐水栓の設置です。



仙台１棟目は洗濯パンはおろか洗濯機の排水口も洗濯水栓もありません。

前に設置工事を検討したことがありますが、価格が高くて断念した覚えがあります。

そして洗濯水栓がなくても埋まっていたので、まあいいかという感じになってました。



仙台２棟目も洗濯水栓が設置されていなかったようなのですが、こちらは管理会社さんが

提案して、普通の台所の蛇口を２つに分岐して片方を洗濯水栓として使う蛇口を

台所に設置したそうです。



どんなものかイメージがつかない方は「分岐水栓　洗濯機」でググっていただくと

良いかと思います。たぶんそれでイメージつくはずです。



今回、仙台２棟目の管理会社さんも仙台１棟目の客付にご協力いただけるとのことで、

どうせなら分岐水栓つけたらどうです？と義母に提案してくれたようです。

私もこんなのあるの知らなかったので、へーって感じでした。



仙台１棟目の原状回復をお願いしている施工業者さんもこの水栓のことは知らなかった

ようで、私が電話で話した時も「設備屋さんに確認してみます」というお話でした。



その後どうなったのかなと思っていましたが、義母曰く見積が３５，０００円と高く

今回は入れないことにしようかと思う、という話でした。私は別に３５，０００円で

空室が１ヶ月減るならいいんじゃない？と思いましたが、それを言ったら義母が

余計に混乱してしまい・・・ここまで結構な金額をつぎ込んでる部屋に更に３．５万も

つぎ込むの！？と焦っております。まあ確かに絶対額で見たらもうこれ以上お金を

つぎ込みたくないってのはわかりますが、単体で見たら別に許容範囲じゃないかなと

思ったんですけどね。この辺のモノの見方の違いがあるのだなという学びになりました。



その時私は、それだったら希望者には設置するということで仲介業者さんに言っておけば

いいんじゃないですか、と回答しました。だって実際そうだと思いましたしね。



そこから義母は音沙汰がなくなりました。返事がない時は納得してＯＫと思った時だと

今までの経験からは理解できます。義母、自分が疑問に思ったことについては

色々と聞いてきますが、納得したことに対しては「了解」みたいな一言を返すことなく

会話が終了する傾向にありますので。これでいいですね、って念押ししても、

それに対するＯＫという返事が来ないから、ちょっと困る時もあるんですけどねえ。



そしてそれから数日が経過したある日。義母と仙台２棟目の管理会社さんと私の

ＬＩＮＥグループになぜか洗濯水栓の説明や設置方法のＵＲＬが送られてきました。

並行で、嫁ちゃんが「母が変なこと言ってたので対応した」と。画像が保存できないと

怒っていたようで、いろいろ事情を聞いたりスクショ送らせたりした結果、それは

画像ではなくウェブページのプレビューだから保存できないよって話だったようです。



そしてその翌日、義母から「分岐水栓１５，０００円になったから頼みました」と。



名探偵ひろ＊の推理

施工業者さんがおそらく分岐水栓のことを正しく理解していないから見積が高いのだと

判断し、設置経験のある仙台２棟目の管理会社さんと話をして紹介されている画像を

入手し、施工業者さんに見せて勘違いを是正させ、改めて正しい見積を出してもらった。

たぶんこんなところでしょう。



義母に確認したらその通りでした。なんか見積に違和感あったのよねー、と。

確かに蛇口を交換するだけで３５，０００円はちょっと高いですね

そこに勘が働く義母。７０歳を越えてもますます元気だなと思います。

ボケ防止にいいかなーと思って管理を任せたのですが、それ以上の働きっぷりです。

本当にありがたい。どっかで高級温泉２泊の旅くらい連れて行かなきゃなあ。



ということで、一通り落ち着いたので良かったです。

あとはお客様がつくのを待つばかり。



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仙台１棟目の家賃を下げる決断をする。

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仙台１棟目の家賃を下げることにしました。久しぶりの募集だったのですが、

思ったより家賃落ちてたなあという印象です。



仙台１棟目は久しぶりの一般への募集を行う退去が発生しております。

ここまでは退去になっても前の入居者様の繋がりで次の入居者様が見つかるという

ありがたい状態が続いていたので、仲介業者さんに募集をお願いしなくてもいい状態が

ずっと続いておりました。そういう意味で、久しぶりの一般募集ということになります。



退去の時期が悪く、３月後半の退去。退去時期を早めていただくこともできずに、

原状回復が終わったタイミングで繁忙期が終わる・・・という状態は避けられず。

こうなると手の打ちようがないので、３月中は空き予定の内見不可で募集をするしか

なかったです。



幸い、原状回復を担当してくださる施工業者さんが気を利かせて調整してくださり

３月末には原状回復が無事に終わりました。ご尽力いただいた施工業者さんには

改めてお礼申し上げます。深く感謝。



さて、前回ブログでも書きましたが、家賃設定をどうしたものかな？というところを

義母が悩んでおりまして。とりあえず募集をしてくださる仲介業者さんの反応を見て

決めればいいと思いますよ、ということは伝えており、義母は義母なりにその辺の情報を

集めに行ったようです。



途中であれやこれやとやり取りはありましたが、最終的に家賃は３０００円下げて

募集する決断となりました。



３社に仲介をお願いしていますが、３社とも下げた方がいいという話であったこと、

それだけ下げたとしても元々の家賃よりは３０００円高いということ、といった点を

加味しての判断ということでした。



最終的に、私のところに下げていいか相談には来てくれたのですが、既に助言はしており

その結果で家賃を下げるという判断をしているので、私からどうこう言うことはなく

社長判断で進めてください、という感じでした。



一応、こちらからは過剰な値下げでもなく決定力のない値下げでもなくなるよう

この家賃ならＧＷまでに決められると思いますか？と聞いてみてはどうでしょうと

コメントはしています。これだと過剰な値下げは防げないですけどね。



仙台の１Ｒは元々の家賃が安いので、３０００円とはいえそこそこな痛手です。

１０％とまでは言いませんが、それに近いダウン幅です。本当は２０００円くらいの

ダウンで済ませればいいんじゃないかと思ったのですが、義母がヒアリングしてきた

仲介業者さんの中には、中途半端な値下げは意味がないと主張されている方も

いらっしゃったようなので・・・。



義母は地頭がいい人なので、必要最小限の値下げで済ませたいというところは会話の中で

ちゃんと掴んだ上での決定に違いない、と思うことにします。



しかしそうだとすると、一時期よりだいぶ家賃相場が下がったような印象を持ちます。

震災前よりは高い水準ですが、震災後にどんと上がった後多少下がっていたのですが、

しばらく募集をしない間に更に１段階下がったような・・・。でも私自身がＳＵＵＭＯで

相場を見た感じでは、そこまで下がっている印象はないのですよね。だから本当に

最小限なのかなと思ってしまっている私がいるわけです。



希望家賃と成約家賃は異なりますから、たぶんＳＵＵＭＯに載せてる家賃設定だと

決まらないってことであり、実際に決まる賃料設定を各仲介業者さんはご提案して

くださっているのだろう、と頭では解釈しています。でもこの辺って自分の耳で

聞かないとよくわからないところもありますからね。たぶん自分で動いてれば

もやっとしないんだろうなあ・・・。



家賃設定って難しいですね。



ともあれ、義母とは会話をした上での義母の決断ですから、これを尊重して新家賃で

一日も早く決まることを祈りたいと思います。



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仙台１棟目の原状回復が完了、家賃はどうする？

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仙台１棟目の原状回復が無事に完了しました。義母は家賃下げようかなとか弱気なことを

言っているのですが、それは仲介業者さんに聞いてから判断でもいいんじゃないかなー。



今年は安定していた物件が苦しい時期に入ってからの退去というケースが多い印象です。

札幌７棟目が昨日書いたように４月に入ってからの退去となってしまったこと、

そして３月後半という微妙な時期に退去となりました仙台１棟目です。

多いと言っても２棟だけか・・・なんて思いましたが、安定している物件の退去は

それだけ心に響くってことですね。きっと。



仙台１棟目の方は、原状回復の手配も終わって３月末までに工事が終わる算段でした。

原状回復の金額について相談されたので、首を突っ込んで多少のやり取りをさせて

いただきました。結論としては「やるしかなさそうだね」だったのですが、

予防修繕の観点での便器の交換とかもあったので、だいぶ費用がかかってしまいました。



最終のお見積も義母から転送して貰いましたが、まあトイレも交換するのであれば

しょうがないねという感じの金額でした。ドアクローザーの交換など追加でお願いした

話も含まれておりましたので良かったのですが、洗濯機用の水栓を台所から分岐する

蛇口は提案に含まれておらず。施工業者さんが設備屋さんに確認中というステータスに

なっておりました。



そこから見積のアップデート版が義母から送られてくることはなかったのですが、

昨日工事が終わったというＬＩＮＥと写真が送られてきました。義母からの写真には

水栓の状態がわかるものはなかったのですが、写真を見る限りは奇麗になっていたと

思います。義母が見て気にならなかったのであればきっと大丈夫でしょう。

業者さんとのお付き合いも長くなってきてますし、手抜きするような性格でもないし。



その後、仙台２棟目の管理会社さん（仙台１棟目は仲介業者さんの形で関与）から

写真と動画が送られてきましたが、それを見ると水栓は設置されていない・・・？

義母に結局工事どうしたのか現在確認中です。



併せて、義母からは「決まらないから家賃下げた方がいいかしらね」という相談も。

私個人としてはまだ早いような気がするのですが、仲介業者さんと反響状況とかを

ヒアリングしてから決めた方がいいんじゃないですか、としました。



仙台１棟目を今後どうしていくかによって方針は決まるのだと思っています。

売るつもりがあるなら安易に家賃は下げずに持久戦をした方がいいように思いますし

今後も保有し続けるなら家賃を下げてさっさと決めてしまった方がいいと思います。



仙台１棟目はあと４年で借入金が完済となります。小ぶりだけど立地の良い物件が

無借金で手に入るなら、これはとてもいい話ではないでしょうか。

そしてオーナーズルームだったお部屋は１階と半地下の地下１階の２層になっており

合計したら１００平米超という広さを誇ります。半地下であることから、音楽を

大きな音で流しても大丈夫なカフェとか作れたら面白い気もします。

（住宅街なので営業的にも近隣的にもダメっぽいなと思うけど妄想は自由だから・・・）



このまま持つのも当然いいし、売ったら売ったで立地がいいので結構儲けが出るのでは

ないかなとも思っています。借入金残高も前述のとおり少ないので、手元に残るお金も

多くなりそうだなと。え、その分減価償却なくなってるから税金いっぱい取られるって？

それは確かにそうかも（汗）



持ってもよし、売ってもよしな物件なので、あとは方針をどっち方向に持っていくかで

家賃設定や募集方針を決めた方がいいと思うんですよね。



ただ、そういうのを抜きにしてひとつ言えるのは、実質的に募集開始してからまだ

ほとんど日にちが経っていない、ということです。勿論退去前から募集はしてますが

やっぱり内見しないと決めづらかったり、内見できてもリフォームされていないと

決めづらかったり、みたいなところはあるでしょう。なので、仲介業者さんも本腰入れて

募集に入れるのは今からなのだと思っています。内見できなかったりリフォームされて

いなかったりする状態でいくら募集を頑張っても、仲介業者さんにとってもあまり

効率がいいとは言えませんから・・・。



将来的にどうするって話は一旦置いておいて、少なくとも各仲介業者さんには

現状における反響の確認をした方がいいと思います。その上で家賃が相場に比べて

乖離しているのか、辛抱すれば決まるのか、まあそこそこ競争力があるのか、と

いうところを判定し、家賃をどうするか決めればいいだろう、と。



そこまで細かく義母には伝えませんでしたが、ひとまずヒアリングはしてみた方がいいと

言っておいたので、それに沿って何かしら動くだろうと思います。その結果を踏まえて

家賃どうしましょうかって決めれば良いでしょう。



私、家賃下げるのあまり好きじゃないんです。って大家さんなら当たり前だろと

いうことではあるのですが、それ以外にも家賃を下げることで周りも同じように

家賃を下げ、地域全体の相場が下がってしまい、最終的に自分の首を絞める結果に

なりかねないというところを気にしております。多少苦しくても皆で家賃を維持すれば

家賃下落なんて起こらないのですよ（多少極論ですけどね）。だから私はあまり

長期的なことも考えて家賃を下げたくないと思っております。

地域全体の家賃が下がれば、そこから更に下げなくてはならない負のスパイラルが

発生するのは目に見えておりますので・・・。



ということで、義母が家賃の判断をするために必要な情報を集めてくるのを待つことに

したいと思います。こんなことごちゃごちゃ言ってる間に入居申込が入ればベストでは

あるのですけどねー（笑）



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仙台１棟目の原状回復は交通整理の上で見積待ちに。

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先日書いた仙台１棟目の原状回復の件、こちらで内容を聞いて交通整理しました。

便座の交換が見積に入っていたのも、意味があってのことだということを把握しました。



仙台１棟目の原状回復の話の続きです。義母がワチャワチャしてる感じがしたので

私が整理しましょうかと聞いたところ、頼むと言われたのでこちらで各所に電話して

話を聞くことにしました。



まずは仙台２棟目の管理会社さんにして仙台１棟目の賃貸仲介をしようとしている

業者さんの担当の方に電話。洗濯機用の水栓に関してどこまで必須と考えているかを

確認しました。

※仙台１棟目は洗濯機置場も洗濯機用の水栓もないのです



義母も感じていた通りの趣旨で、水栓がマストというわけではないけど検索時に

チェックを入れられる項目が増えるのであった方がいい、個人的には床の貼替は

不要ではないかと思うので、そこを止めて水栓にしたらいいのではないかと思って

提案をした、ということでした。なるほど、理にかなってます。



義母が相談してきた時、床の話は確かにしていました。原状回復の施工業者さんは

次に入った人が出るときに傷をつけたのが入居者さんと判断できるよう、交換した方が

いいと思うという見解で、仲介業者さんはそのくらいの傷なら気にならないと思うから

そこはお金かけなくていいんじゃないかという見解になっているようです。



以前、本格的に洗濯パンと水栓を設置する工事の見積を取ったことがありますが

想像以上に高くて断念したことがありました。その時の記憶が残っているというのもあり

洗濯機の水栓もきっと高いのだろうと思って身構えている、という話を仲介業者さんに

したところ、そんなに気合の入ったものではなく、台所の蛇口を二股に分岐して

片方を洗濯機用とできる蛇口があるから、それを設置するイメージだとのことです。

実際に仙台２棟目でその商品を使っているという話でした。



蛇口くらいで済むなら対応してもいい気が個人的にはしたので、フローリングをＣＦに

変更した分と便器をカットした分のお金を水栓に回せばいいのかなと思いました。



並行で義母にはＣＦへの仕様変更と便器交換が見積に入っている理由を確認して

いただきました。結果としては「便器は必要なんだって」とのこと。理由がわからんー！

その時携帯を見ると、さっき仲介業者さんと電話してた時に施工業者さんからお電話を

いただいていたようでした。あ、この件かな？



折り返しの電話をして、いろいろと確認させていただきました。



便器に関しては、過去にこちらの業者さんが修理を対応した履歴があり、その時に

部品がかなり腐食していてやばそうだったとのことでした。今後も経年劣化で

故障が続きそうだから、今回の原状回復で便器ごと交換が望ましいと考えたそうです。

最近は住設もすぐに手に入らない事例も多く、故障してからすぐに対応ができない

ケースもあるから、事前に交換が望ましいだろうと思っての追加だったそうです。

（ちなみに義母にも話をして承諾を得ていると・・・本人覚えてなさそうでしたけど）



そういう趣旨であれば、便器も交換しましょうとしか言えないですねー・・・。

入居中にトイレが使えなくなるのも困るでしょう。そこでお金がかかった上に

入居者様の満足度も下がってしまうのであれば、今ここでやっちゃった方がいいです。



ということで、便器に関してはゴーサインを出すことにしました。

施工業者さんにその旨お伝えすると「いやー、話を聞いて便器確保してたの返品かなあと

思ってたんです・・・」と。なんかいろいろとすみません、プレッシャーかけちゃって。



フローリングをＣＦにする話は義母から聞いてるだろうと思いつつ、その話もしました。

あとは仲介業者さんから伺った水栓とドアクローザーの話をして、その２点について

見積に加えたらどうなるか教えてほしいとしました。



施工業者さんとしても、先日だした見積は現場を見ていない状態での内容なので

現場を見たらもっと安くなる可能性はある、今度設備屋さんを連れて現場確認するので

その状態で改めてお見積を出したら少し安くなる可能性はある、と仰っていました。

安くなればいいなあ。



ひとまず、こちらとしては施工業者さんのお見積を待つという形になりましたので

じっくりと待ちたいと思います。と言っても、３月中に工事は終わらせるという話に

なっているので、見積が出ると同時に施工着手みたいな動きにはなるのでしょうね。

内見ができるようにならないと本格的な引合が取れないところもありますので、

その調子で早いところ工事を終えていただき、内見ができるよう仕上げたいと思います。



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仙台１棟目の原状回復をどうするか、という話。

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仙台１棟目のリフォーム代がやたらと高くなってしまいました。１０年以上住んでたし

材料高騰してるし、やむを得ないのかな。ぼったくる業者さんじゃないし。



仙台１棟目で退去予告を入れていた１０年以上お住まいの入居者様。以前より義母から

この部屋のリフォームを頼む業者さんと打ち合わせたんだろうなーと思われる質問が

ちょいちょい飛んできていました。今はフローリングの施工はどのくらいでできるのか、

ウォシュレットの設置はどのくらいなのか、みたいな話です。



まだ部屋の中を見てない状態だろうと思われましたが、施工業者さんや仲介業者さんと

打ち合わせて義母なりに工事内容は決めているのでしょう。そしておそらくその内容は

クロス全貼替、ＣＦ→フローリング、ウォシュレット設置なのでしょう。



先回りして準備をしてくれていることに関して、とてもありがたいです。細かいことは

退去立ち合いしないとわからないと思いますが、最近は住設も品不足や品切れが

あるようですし、早めに準備するに越したことはありません。私みたいにギリギリに

なってから動き始めてあたふたするより断然いいです。本当は私がやるべきことで

あろうと思いますが、それを率先して対応してくれる義母には感謝しかありません。



そして昨日くらいから仙台１棟目のリフォームに関して動きが出てきております。

私は沖縄に出かけており、あまりきちんと対応できていなかったのですが、義母とか

仙台２棟目の管理会社さん（管理ではなく客付の仲介業者さんの立場として）とかから

直接的・間接的にＬＩＮＥが飛んできておりました。



義母からは退去立会後に見積をしてもらったけど高いという内容のメッセージ。

見ると５０万以上の金額の見積です。吐きそうです。



中を詳しく見ると、まずフローリングに変更するところが高いので、グレードを下げて

ＣＦで対処すればコストは１５万以上下げられるんじゃないかなと考えます。

最近のＣＦは優秀なので、別にフローリングにこだわる必要はないと私自身は思います。



それからウォシュレットの設置。やたら価格が高いなあと思ってじっくり見ましたが

ウォシュレットだけでなく便器本体も交換する見積になっているように見えました。

便器まで交換しないとダメなのかな？結構な一大事な気がするんですけどね。便器交換。

今の便器を活用できるなら、半額くらいの価格にはなると思います。



ただ、今お見積をお願いしている業者さんは意味もなくぼったくりをするような

業者さんではないのはよく知ってます。過去に何回も工事をお願いしていますが、

大変良心的な価格で対応してくださいます。何かしら理由があるのかもしれません。

義母にそれを聞いてから考えないといけないですね。



この辺が想定通りに下がれば、見積は半額くらいに落ちてくれそうです。

半額まで落ちれば工事内容も当初想定分になるし金額も妥当なところに落ち着きます。

義母に確認して、見積の精査を依頼しようと思います。



並行で、義母と仙台２棟目の管理会社さんと私のＬＩＮＥに、空室の写真や動画が

送られてきました。コメントを見る限り、義母とは事前に話ができているようです。

動画を見ると、ドアの開閉音がうるさいということを言いたいようです。ドアを

閉める時にギギーという嫌な音がしておりました。



そもそも、管理委託しているのは仙台２棟目なので、仙台２棟目の話なのか？とも

思いましたが、あっちはまだ退去予告のみで空室はないはずです。となると仙台１棟目？

仲介店舗も持ってる管理会社さんなので、仙台１棟目の仲介をするために現地を

確認した結果を連絡してきているのかな？



夜も遅かったので、管理会社さんではなく義母に確認したところ、仙台１棟目の話で

良いとのこと。そして仲介業者さんとしてドアクローザーの音が気になるから

交換をしてほしいという話と、洗濯水栓を設置してほしいという話があったようです。



仙台１棟目は洗濯水栓も洗濯パンもありません。以前、設置工事を見積して貰った

ことがありましたが、やたらと価格が高く、これを全部屋にやるのは負担が大きいこと、

洗濯水栓なしの物件は近隣にも多く客付には今まではあまり影響を感じたことが

なかったことなどから、工事せずに現状のままで募集をするという結論を出しました。



あれから結構な時間が経ってはいますが、原則としてはこの結論はあまり曲げる気はなく

今後も水栓と洗濯パンは設置しない、本当に客付に行き詰まるようであれば考える、

という位置づけで考えております。義母も同じ認識だったので、そこはお金がかかるので

対応せずにまずは募集を進めたい、ということで回答することにしました。



義母にその旨依頼したのですが、説明うまくできるかわからないから私から直接

話をしてほしいと依頼されたので、これは私の方で回答することにしました。

今日〜明日のどこかで時間作らないとなあ。



ドアクローザーは確かにうるさいから見積取って交換工事する方向で考えます。



１０年以上お住まいだったから、そりゃまあいろいろあるのはしょうがないですね。

１個１個精査し、本当に必要なものだけ対応するスタンスで確認したいと思います。



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