仙台１棟目で漏水事故発生のお知らせが届く・・・。

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仙台１棟目で漏水事故が発生しました。せっかく実施した内装が台無しです・・・。

また保険金の申請をして修繕しなおすのかと思うと憂鬱になります。



今年に入ってからのでかい事故と言えば、札幌７棟目の漏水事故が挙げられます。

実際のところは、過去からずっと発生していたのを結露と勘違いしていた、という

展開なのですが、まぁおおむね今年起こった事故と考えていいでしょう。

これはかなりハードな展開になりまして、保険金が要求した金額の半分ちょっとしか

認められず、けっこう辛かった案件でした。最終的には何とかその保険金の範囲で

収まるように管理会社さんがよしなにやってくれて、事なきを得たのでした。



逆に言えば、今年はそのくらいしか漏水事故は起こっておらず、平和な一年だなと

思っていたのですけれども・・・ここにきてガッカリ度の高い事故が起こって

しまいました。まあ見方を変えれば、人に迷惑を掛けなかったのが不幸中の幸いという

言い方もできると思います。



漏水事故が発生したのは仙台１棟目でした。２階にある空室から１階に漏水して

１階が水浸しになっている、ということでした。



ちょうど私が札幌に滞在しており、札幌の管理会社さんをご訪問している時でした。

社長と会食中に、仙台１棟目の元付をやっている業者さんから着信があったのは

気づいていたので、管理会社さんのオフィスに戻ってから電話をかけました。

ざっくり言えば、２階の３日後に入居が開始されるお部屋から漏水していて、

１階の畳がビシャビシャになっている、という話です。おえー・・・。頭痛い。



２階のどこから漏れたのか確認すると、トイレのようです。ボールタップ自体は

新しいのになぜか漏れているとのこと。引き続き現場の確認と職人さんの手配、

木曜の入居に間に合うよう修繕ができるか、といったところを調整してくださると

いうことでしたので、お願いしておきました。



この時点では「入居までに直せないかも・・・」と仰っていたので、いろんな意味で

まずいなあと思ったのでした。入居できなくて入居者様が困るのも避けたいところ。

お金がかかりそうな雰囲気しか感じないのもまずいし、義母がまたお金がかかると

怒り出すんじゃないかというのもまずいと思ったのです。



ちょうど札幌の管理会社さんのところにいたので、かくかくしかじかで入居までに

工事が間に合わないかもって言ってる、と愚痴ったところ、スタッフの方から

「諦めるのが早すぎますよ！」「まだ３日あるからどうにかできると思います！」と

励ましていただきました。頑張ろうという気持ちになれましたが、頑張るのは

私ではなく元付業者さんなんだよなあ・・・とも思ったり（笑）



その後、義母からも同様のメッセージが届きました。さっき元付業者さんに聞いて

認識はしております、と回答。その後義母と元付業者さんが現場に入ったようで、

両方から電話が来ました。他意はないのですが、義母からの電話に出て会話。

保険金の申請をしないといけないから、窓口は義母に任せるということになりました。



ちなみにその後、現場入りした業者さんから、原因はトイレタンク内の発泡材の

劣化で漏れたということでおそらく間違いないだろうという話、修繕方法としては

トイレ事態の交換が適切、今発注してくれれば入居には間に合う、というところまで

話が判明しました。お金に関しては義母に確認してください、と依頼。この辺を勝手に

私が処理すると義母は怒りますので。



この時点で１階の被害は「水浸し」ということしかわかっていませんでしたが・・・

少なくともトイレの交換は「空室であること」「劣化であること」から保険金支払の

対象にはならず、１階の被害の分しか保険金申請できないのだろうな、という残念な

予想をするしかない状態でした。１階の被害が少ないことを祈るしかありません。



最近あまりネタがないので、続きは明日にします（笑）

１階の被害状況の話は明日のブログにて。



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仙台１棟目の入居申込は生活保護の方でした。

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仙台１棟目の１Ｋの空室に入居申込をいただきました！ただし生活保護の方です。

義母の自主管理なので、義母がうーんという反応をしていました。果たして成立するか？



仙台は現在仙台１棟目のみ保有しております。仙台は市場がなかなか難しくて

値頃で収益性のある物件が（少なくとも私は）買えておりません。



仙台１棟目は２０１２年に購入しました。この頃は震災の影響がまだ相場に残っており

かなり割安だったと思います。その後、震災復興のバブルが訪れて、日本で一番相場が

高いんじゃないかというくらいまで収益物件の相場が上昇してしまいました。

（それでも今と比べれば結果的にはまだ安かったですが・・・結果論です）



震災復興特需が落ち着き始めた頃、全国の不動産が普通に値上がりを始めたため

結局仙台の不動産も寝下がることがなく、今に至っております。つまりずっと高いまま。



そんな中、２０２０年に利回り２０％程度で購入できた仙台２棟目はかなり割安でした。

再生しても１５％くらいの利回りは維持できていましたので、収益性は高かったです。

しかし、入居者様の属性が今一つだったり、建物の仕様が微妙だったりで、結果としては

（義母に）ストレスがかかる物件となってしまったため、２０２４年に売却しました。

私自身はストレス耐性強めなのであまり気にしていなかったですが、義母がイライラして

寿命が縮んでも困ると思ったので・・・。



そんな遍歴の仙台物件でして、今は仙台１棟目のみ保有しております。

もっと増やしたい気持ちはあるのですが、なかなかねー・・・いいものがなくて。

仙台２棟目は築古ＲＣでしたが、これに貸してくれた金融機関さんが築古でも

検討してくれるみたいなので、今後は利回りが高い築古木造アパートでも探して

持ちこんでみようかなと思っております。



あと、仙台１棟目を立て替えて新築にする計画も考えたのですが、結果としてこれは

ボツになりました。細かい理由はわかりませんが、建築会社さんに見て貰ったところ

建て替えすると今より建物が狭くなってしまうのだそうです。道路の関係なのかしら？

なので、あまり芳しい結果にならないだろうという話でしたので、断念しました。



建て替えができないならリノベーションで仕様を良くするのも一案かなと思いますが、

築年数が変わらないのではあまり意味がないか？いやでも間取りが現代的になって

家賃がぐっと上がるなら検討の余地はあるのか？グロスの売上額が上がるのであれば

価値はありますしねえ。あと１階・地下１階の元オーナーズルームが分割して

貸せるなら、それも収益増の可能性はあるし。うーん、悩ましい。



ま、今考えることでもないので、いったん忘れたいと思います。



仙台１棟目つながりで仙台の物件のことをだらだらと書きましたが、本日の本題に

うつりましょう。仙台１棟目の空室に入居申込をいただいたお話です。



先日よりブログの中では仙台１棟目の空室を１室としておりました。

実際には２室の空室があるのですが、うち１室が１週間ほど前からお申込をいただいて

おりましたので、１室という形にさせていただいておりました。



なので１週間くらい前から話は届いていたのですが、詳細がなかなか届かずに

ブログネタにできずにいました。私と義母と元付業者さんのグループＬＩＮＥに

入居申込をいただいた旨の速報を貰ったものの、その後続報が届かず。義母に聞いても

まだ連絡がこないということでして、まあしょうがないから待つしかないね、と。



しかし週末になっても届かないってのはさすがにいくら忙しいと言ってもアレだなと

思ったので、元付業者さんに個別にメッセージをして、もし届いているなら早めに

義母に連絡して上げてください、と伝えておきました。義母はせっかちなので、

焦れてるんじゃないかなと思ったためです。



ほどなくして元付業者さんから返答がありました。土曜日にようやく書面を受領したので

本日（日曜）連絡します、とのことでした。そっか、書面を貰っていないから速報と

していたということかー。書面出てくるの遅かったなあ（苦笑）



お申込をいただいたのは、２０代の生活保護を受給している女性とのことでした。

２０代にして生活保護か・・・。まるで仙台２棟目のような展開だ・・・。

あっちは元付業者さんが管理会社さんをしていたからいいのですが、仙台１棟目は

義母の自主管理なので、生活保護の方と伝えたら微妙な顔をしそうな気がします。

生活保護の方も個別に見れば普通の人はいっぱいいますが、たまたま仙台２棟目で

義母が相対した生活保護の方がことごとく問題のある方ばかりだったことから、

義母はいい顔はしないだろうなと思った次第でした。



事情としては、前に勤めていた会社を良いとは言い難い形で辞めたことにより

働けなくなってしまい、生活保護になっているのだそうです。心療内科系の話っぽいなと

感じました。うちの嫁ちゃんもパワハラで会社を辞めて以来、心療内科のお世話に

なっており、一時は電車に一人で乗ることもできませんでした。そういう時に

他に支えてくれる人がいないとなると、生活保護ということになってしまうのは

仕方がないのかなと思ったのでした。身近な体験としてそういうのがあったので、

なんとなく察することはできたような気もします。



とはいえ、この申込をどうするかは管理をしている義母が決めることですので、

私はそっと見守ることにしよう、と思ったのでした。



ほどなくして義母から「生活保護の方だそうです」とテンションが下がっていました。

仙台２棟目みたいな感じになるのはちょっと困りますね、と返答しておきました。



元付業者さんからも「ガッカリされておりました」と報告が届きました（苦笑）

保証会社さんの審査がまだ出ていないので、それが出てからまた相談しましょう、

というステータスになっているとのことです。確かに、保証会社さんの審査が

ＯＫにならないと受け入れ以前の話になっちゃいますからね。まずはそこから。



保証会社さんの審査がＯＫになった上で、改めて確認して決める感じでしょうね。

さて、どんな判断になるかなあ。相談されたら「別にいいんじゃない？」という

意見は言おうと思っていますが、流れに任せようと思います。



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仙台１棟目に入居申込をいただくことができました。

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連日の仙台１棟目ネタですが、仙台１棟目に入居申込をいただくことができました。

今回も留学生、そして２人暮らしだそうです。



現在、２室の空室を抱えている仙台２棟目。ただでさえ２室も空室があるのに、

昨日ブログに書いた滞納騒ぎなんかもあって、お金が入ってこないと義母は騒いでます。

確かに騒ぎたくなるかもしれませんね・・・この状態は。まあ騒いだところで

どうなるものでもないから、淡々とやるしかないわけですけど。



滞納に関しては片付く見込みがあるからいいのですが、空室に関しては申込が

ないと片付かないので、頭が痛いです。現在空室は２室。４ＳＬＤＫの広い部屋と

１Ｋの狭い部屋です。４ＳＬＤＫが早く埋まってくれるとかなり気持ちが楽になりますが

そう簡単には埋まらないでしょうね・・・。家賃も高いしニーズもニッチだし。

さくっと決まるのは１Ｋの方でしょう。



そんなことを考えておりましたが、今回その空室も一部が解消できる見込みに

なりそうな雰囲気が出てきました。前述のとおり、１室入居申込をいただくことが

できたのです。ちなみに予想通り、狭い方のお部屋への入居申込です。



義母からＬＩＮＥで連絡があったのですが、元付業者さんから相談があり、留学生、

しかも２人入居すると言ってるんだけど、どう思う？という内容でした。



１７平米くらいしかないお部屋に二人暮らしかー。ベトナムなどアジア系の学生さんだと

そういう感じで住んでる人も結構いると聞いたことはあります。自分のところで

そういう人を受け入れたことはないですが、あってもおかしくないんだろうなとは

思うのでした。



でも今回は義母が自主管理する仙台１棟目です。義母が面倒と感じてしまうような

案件を果たして受け入れていいものか。義母自身も迷いがあるから私にどう思うかを

聞いてきたのでしょう。



あまりゴリ押しはせず、義母が良いと思うなら入居でいいんじゃないかという感じで

思うことを伝えておきました。



・元付業者さんが家賃送金のサポートをしてくれることが前提

　（先日の滞納騒ぎの二の舞は勘弁してほしい）

・お国柄で常識が違うところがあるので、騒音問題を起こさないかは少し心配

・今回の留学生の出身国ではないが、原状回復が超大変だった事例ありなので気がかり

・懸念点は上記の通りだが、上記リスクを許容できるなら入居で問題はないと思う



ＳＮＳでよく出てくる某国の人が住んだ後の原状回復が大変という話が頭にありまして、

今回の国とは違うけど少し気にしておいた方がいいだろうなと思った次第です。



義母は特に何も反応はありませんでしたが、後日元付業者さんから入居申込を

いただいた旨の連絡が届いていたので、義母としては許容できると考えたのでしょう。

（目先のお金が入ってこない不安に負けたのではないかという気もします）



あとは保証会社さんの審査がＯＫになれば、このお部屋も入居確定的ということですね。



何にしても、これで残りの空室は４ＳＬＤＫの１室のみとなりました。

入れ替わりが多かったですが、なんとか落ち着いてくれればいいなと思います。



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仙台１棟目で滞納騒ぎ。

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仙台１棟目に先日入居された方が早速滞納をしているとのことです。そういうのは

勘弁していただきたいですよね・・・。正常化の見込みは立っているようですが。



仙台１棟目に関する話題が最近はちょっと多めです。元オーナーズルームの１室が

空室になっているから、というのが大きいのですが、それ以外にも退去があったり

入居が合ったりでバタバタとしています。



元オーナーズルームの退去時の原状回復（コストダウンとかいろいろ）が一番時間が

かかっておりましたが、そこはようやくひと段落。もう１室空いている空室への

お問い合わせ関連などもあったのですが、先日届いたのはちょっとダークホースな

お問い合わせでした。



２月くらいに入居申込に至った海外からの留学生の方のお部屋の件なのですが、

早速家賃滞納をやらかしいているのだそうです。いやーそれちょっと早くない？



その話を知ったのは、義母からのＬＩＮＥでした。滞納騒ぎがあり、困っていると

義母から愚痴をこぼすような連絡があったのです。



ただでさえ納税とか原状回復とかでお金がやたらとかかっているというのに、

今度は滞納騒ぎで入金がないのではたまったものじゃない、しかもその滞納に関して

その入居者様を斡旋してくれた元付業者さんに状況を確認しても、二日後に電話で

説明する、みたいなことを言われてしまう、そんなもん二日後とか言わずにさっさと

説明してほしいんだが、とブツブツ言っておりました。



不動産屋さんは電話が好きだよね、という話を以前から私はブログに書いてますが、

今回もそのパターンでしょうかね・・・。



大事なことはテキストより電話がいい、意図が誤って伝わることを防ぐことができる。

これ自体は私は何ら否定するものではなく、むしろ正しいと思っております。

テキストベースのコミュニケーションは、相互の受け取り方が異なるケースも少なくなく

しかも異なった捉え方をしていることに気付けるチャンスも少ないです。電話の場合は

その誤解に気付けるチャンスがそれなりにあります。



それに、昭和世代だと、大事なことはメールより電話、更にいいのは対面、みたいな

価値観が根底にあるような気がしますので、そういう意味でも電話を使いたくなる

気持ちがあるのはよくわかります。




あと、電話の方が込み入った状況説明をするのが楽というのもあるでしょう。

いちいちややこしい状況をテキストで時間をかけてちまちま打ち込むのは面倒だ、

という気持ちは私もわからなくはありません。あと長文テキストだと読み手が

うんざりして読まない可能性もありますからね。昨今は特にそういう傾向があります。

私はパソコンなら文字を打つのはかなり早い方だと自認しているので、長文を打つのは

たいして苦にならないのですけど、普通の人はそんなこともないでしょうしね。



などと色々と電話の方がいいと思われるシチュエーションを書いてみたのですが・・・

今回の例はそれに当てはまるのでしょうか？



今回は滞納になってしまっている理由の説明なので、論点は明確です。

別にそれを電話でなくては伝えられないってことはないんじゃないかなあ・・・？

そんなに込み入ったややこしい事情はなさそうですし。

強いて言えば、昭和世代として謝罪は口頭で、みたいな感覚なのかもしれません。

でもそういう気持ちなら、日付指定とかせずさっさと電話するべきですよねえ。



などと考えたので、この件は義母に同意して置くことにしました。

このくらいの話ならとっととＬＩＮＥで送ってくれればいいのにね、と。

義母も愚痴ったことに対して同意を得られて、少し気分が収まったようです。



数日後。電話で説明するという話があった日の翌日です。どんな話だったのか

気になったので、義母に滞納の状況説明どうでしたかと確認。



「電話来なかったのよ」



・・・約束を破るのは大変あかんですね。

ただでさえうちの義母はすぐやる課所属なのでさっさと連絡してほしい人なのに。

あと約束を破るなどの誠実さに欠ける行為を忌み嫌うところもあります。

これはまずいですぞ。



早々に元付業者さんにＬＩＮＥを入れました。至急連絡してあげてください、

義母キレ気味です、と。



しばらくして、義母から「電話ありました」と連絡が入ってほっとしました。

日本語を正しく理解できず、銀行手続きがうまくいってなかったということでした。

滞納分は元付業者さんが回収して振込をする、７月の家賃は手続きがまだ機能しないから

保証会社さんが振り込む、８月からは引落で対応できるようになる、とのことでした。



まあ、家賃回収と正常化に向けた部分のお金の動きはちょっとややこしい気がするので

電話で説明したかったんだろうな、というところはなんとなくわかりました。

でも日にちを違えるのはちょっとまずいかな。あと理由だけ先にＬＩＮＥで送っておいて

リカバリー部分だけ後日電話します、の方が義母的には初動が早いという印象を

持ってくれたんじゃないかなと感じます。



なんせ義母はこの話を私に送ってきた時にＬＩＮＥに一言「早く動けよ！」と

書いてましたからね・・・。



個人事業主みたいな感じで動いている不動産屋さんなので、うちの仕事ばかり

優先してやれるわけはないのは私自身は認識しております。なので、義母もまあ

自分のことだけ考えて発言しているよねとは思うのですけど・・・。でもまあ、

素直なエンドユーザの気持ちとしてはそんなもんなのは仕方ないでしょう。



いろいろとアレでしたが、きちんとリカバリーできる滞納でよかったです。



ということで、仙台１棟目がちょっとワチャワチャしたというお話でした。



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仙台１棟目の入居申込は闇に葬られました。

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仙台１棟目の入居申込、結局キャンセルになったとのことでした。保証会社さんも

審査通らずとのこと。義母に余計なストレスをかけずに済んだと喜ぶべきなのか！？



覚えている方がいるかいないかはわかりませんが、以前仙台１棟目で生活保護の方の

入居申込があったのを覚えておりますでしょうか？覚えてないですよね。私ですらも

普通に忘れておりました（苦笑）



仙台１棟目は義母の自主管理なので、普段私が管理をお願いしている物件と違って

そこそこ普通の属性の入居者様を入れるようにしています。義母が直接コンタクトを

取ることになりますので、義母のストレスにならないよう配慮したいという気持ちを

持っております。



義母的には、私の目が黒いうちは自主管理という気持ちを持っているようです。

と言ってる反面、私はいつまでこの仕事をするのかしら、と言い出すこともあり

本音がよくわかりません。いずれはこちらで代表を引き継ぐことになるとは思いますが

果たしてそれがいつなのか？何とも言えないなあという感じです。



義母も後期高齢者であることを最近ことさら主張するようになってきております。

以前は高齢者扱いすると怒ってたんですけど、最近はむしろ逆という。

心境の変化というやつなのでしょうか。



あまりそんな風には見えないですが、義母もだんだんと年齢を重ねており、体力面で

衰えを感じてきているのかもしれません・・・。



それもあってか、義母も最近は住み替えを検討してくれています。物件検索を

日々やっているようですが、なかなかお眼鏡にかなう物件は出てきません。

ま、そんなあっさりと出てきたらむしろびっくりするので、そりゃそうだよねという

感じではありますけど。



全てを満たす物件なんて出てくるわけないんだから、立地をまずは重視すれば

いいんじゃない？内装とか設備はリフォームして対応すればいいんだし、という

嫁ちゃんのアドバイスに素直に耳を傾ける義母。やっぱりちょっとモードが変わって

きているのかな、と思ったのでした。



まだまだ長生きしてほしいものです。そしてその間にしっかり親孝行をさせて

貰わないといけないですね。



なので、親孝行の観点からも、ホイホイと審査を緩くするわけにはいかないのですが、

どうにもやっぱり目先の話に飛びついてしまうんですよねえ、私は。



そんなわけで、前回入居申込をいただいていた物件に関して、果たしてどうするのか。

保証会社さんの審査が通るようなら、あとは義母の判断に委ねるようにしましょうか。

そんなことを思っていたのでした。



この件に関してはしばらく連絡もなく、私も他のことに気を取られてしまい、

この件に関しては忘れかかっておりました。思い出したのはつい先日、今回の入居申込を

持ってきた元付業者さんからの連絡があったからでした。



保証会社さんの審査落ちだそうです（苦笑）



生活保護で保証会社さんの審査を落ちるって、相当まずいやつじゃないですか（汗）

家賃が確実に入るからと保証会社さんは生活保護の方に対して審査は割と緩い傾向が

あるんですよね。それがダメってことは、よっぽど過去にヤバいことをしたのか？



元付業者さんに確認したところ、どうも生活保護を受給している理由が、精神疾患が

あるためらしいのです。そして保護課の方に元付業者さんがヒアリングしたところ、

重度の精神疾患で、一般の賃貸物件に一人で住むのは不可能なレベルとのことでした。



・・・そんな人に賃貸物件の申込させないでよ。

（誰がどうなって申込に至ったかは知りませんけど）



ということで、この話は義母の耳に入ることなく、人知れず闇に葬られることに

なるのでした・・・（笑）



次はもうちょっといい感じの入居者様を連れてきてくださいね！



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