仙台１棟目に入居申込をいただきました！

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仙台１棟目に入居申込をいただくことができました。学生さんの住み替え案件です。

少し家賃は下がってしまったものの、これで仙台１棟目は満室返り咲きです。



仙台方面はちょっと苦戦中です。仙台１棟目が１室空室、仙台２棟目が４室だか５室だか

空室ありで、他地域と比べてだいぶ空室の割合が高いように見えております。

札幌は札幌１２棟目が入れ替わりが激しいものの、それ以外は静かな状態ですし、

東京は東京１棟目の１室くらいです（と言いながら先日退去予告１件追加）。

富山は今は無風状態でありがたいですしｓねえ。

戸数からの割合で考えると、仙台が突出して空室が多い状態になっております。



確かに、仙台の物件は築古だし仕様も微妙だしで、あまり客付に強いとは言えないと

思っておりますが・・・それにしたってちょっと空室多すぎませんかねー。

特に仙台２棟目がどうにも厳しい感じです。一時は満室にもなっていたのですが。

管理会社さんも頑張ってくれているようではあるのですけど、芳しくないですね。



そんな中、先日仙台１棟目に問い合わせをいただいた話をブログに書きました。

これを頑張ってくれているのは仙台２棟目の管理会社さんです。

仙台１棟目は義母の自主管理で、一般で３社に客付を依頼しております。

その３社の中に管理会社さんが含まれている、というわけです。



管理物件である仙台２棟目が振るわないから、その分仙台１棟目で挽回しようと

頑張ってくれているのかもしれません。ありがとうございます。

（でもできれば伸びしろがある仙台２棟目注力でお願いしますね・笑）



前回のブログの状態ではまだふわっとした内容だったのですが、その後仲介業者さんの

頑張り（？）で、来店前に箇条書きながら申込が送られてきたそうです。

管理会社さんが義母に「部屋止めお願いします！」とＬＩＮＥを送っているのを

横目に見て、申込貰えてよかったなあと思ったものでした。



そして昨日、正式に申込書に記載をいただいたということで、あとは保証会社さんの

審査が通ればという感じになりました。



申込内容から以下のような方だと類推しました（あくまで類推、間違ってるかも）

・母子家庭で育ち、大学で親元を離れて一人暮らし

・学費から何から全て自分で賄っている勤労学生

・学生寮を出ざるを得ない事情があり、できるだけ家賃が安くてバイト先から近い

　仙台１棟目への引っ越しを決断



連帯保証人がお母様で事務職の正社員でした。申し訳ないですが、給与水準に余裕が

あるとは言い難い年収の額だったこと、お父様のお名前が申込書のどこにも出て

こなかったことから、おそらく母子家庭なのだろうと推測しました。

親御さんは同じ宮城県内にお住まいですが、通うには厳しい距離ということで

大学の学生寮で一人暮らしを始めたものと思われます。



ご本人の年収がアルバイトにしては多すぎる額でした。親御さんの年収に近い額を

アルバイトだけで稼いでいるようです。大学は国立でしたので、できるだけお母様にお金を

かけさせないようにいろいろなことを選んでいるのだろうなという気がしました。

大学は国立で奨学金、一人暮らしのお金は全部自分で稼いで出している、みたいな

生活をしていそうに見えました。偉い、偉すぎる。



この内容だったらきっと保証会社さんの審査も問題なく通ることでしょう。

本人の変節がなければ、これで入居は確定的と言っていいと思われます。

良かったです。



仙台１棟目はこれで満室に返り咲き。仙台で残るのは仙台２棟目だけですね。

その仙台２棟目が重いんですけど・・・管理会社さんに頑張っていただきます！

よろしくお願いします。



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仙台１棟目に問い合わせありの現場の様子を見ることができました。

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仙台１棟目に入居申込が入りそうです。あくまで入りそうというだけですけど。

経緯は不明ですが仲介業者さんがその状況を公開してくださいました。



私の所有物件は全体的に静かな繁忙期を迎えております。何が静かって退去がです。

あまり退去予告が入らないんですよね。前からわかっていた退去予告はありますが

それ以外で不意の退去予告はそんなに多くありません。安定運営と言う面では

ありがたいことです。



札幌９棟目　（テナントの退去で痛いけど売却予定だから一応影響なしのはず）

札幌１２棟目（ここは間取りが狭めな単身なので出入りが多いです）

仙台１棟目　（専門学校生の卒業なので前からわかってるやつ）

仙台２棟目　（繁忙期関係なくそもそも空室が多くて悩ましい）

東京１棟目　（短期入居の方が３月上旬に出る予定になっていた）



今のところ退去予告や退去があったのはこの辺ですね。全体の部屋数から考えると

少ない方じゃないかな？と思っております。



この中で引きがいいのは札幌１２棟目と仙台１棟目。引きが悪いのはそれ以外です。

札幌９棟目のテナントさんなんて決まるのに２年以上かかりましたからねえ・・・。

申込がなかったわけではないのですが、どういうわけかことごとくキャンセルになり

全く成約せず頭を抱えたものでした。東京１棟目も間取りが弱く優位性が低いため、

時間がかかる物件です。仙台２棟目は埋まる時は埋まりますが、埋まらない時は

なかなか埋まらない印象がある物件ですね。今は埋まらない期。



札幌１２棟目は空いた傍から埋まる物件なので特に心配はしておりません。

仙台１棟目もよほど間違わない限りは埋まる物件ですので、大丈夫でしょう。



などと言ってたら、仙台１棟目に入居申込・・・とまでは言いませんけれども

確度の高い問い合わせが来ているようです。



私と義母と仙台２棟目の管理会社さんのＬＩＮＥグループがあるのですが、そこに

仙台１棟目の話がポンと飛び込んできました。義母と管理会社さんは割とよく

電話や訪問などで話をしているらしいということ、仙台２棟目の管理会社さんは

仲介部門もあるので客付もできることなどから、おそらく何らかの理由で直接会話し

その流れから、こういう話もありましたよ、みたいな内容が送られているのだろうなと

類推しております。



さて、その内容なのですが、問い合わせがＬＩＮＥか何かでお客様から来ており、

仙台１棟目は既に成約済みか？という内容でした。これが２月の後半のメッセージです。



これに対して仲介業者さんは空いてるので申込を入れてくれれば募集を止めることが

できますという案内を返しておりました。内見とかじゃなくていきなり入居申込の案内を

しているのですね。なるほど、こうやって確度の低い無駄な申込が量産されているのかと

納得しました・・・（苦笑）

などと書いたものの、もしかしたら遠方の学生さんで見に行くことができないという

話なのかもしれないなと思い直してもみたり。一面だけ見て決めつけるのは良くないので

いろんな可能性を考慮しておこうと思います。



これに対して、入居を検討されている方は５日後にわかりました的な返答をしています。

ここで５日空くのかー！とびっくりでした。



そして少し間が飛ばされて、仲介業者さんが問い合わせが増えてるので早めに申込書を

提出した方がいいという返答をしているシーンが出てきます。まあきっと、何かしら

その間にやり取りをしたのでしょうね。



しかしかたくなにお申込書は送られてこず、３月になったら事務所に直接書類を

届けに行こうかと思うと言う返答が先方から届いておりました。これに対して

仲介業者さんは基本線承知しつつも、書類を出してくれないと募集を止められないから

箇条書きでもなんでもいいので申込書を書いてほしい旨を返信しておりました。



まあ、ここまで書かないのであればきっと申込書も書かないまま当日を迎えるのでは

ないかと思います。その間に別の仲介業者さんから申込が入って部屋止めされた日には

ここまでのコストが無駄になり売上も立たないわけですから、そりゃ必死に申込書を

書かせようとしますよね・・・。気持ちはわかります。



なんでここまでかたくなに申込書を書きたがらないのかな？という心理もちょっと

興味があるので、私が仲介業者さんなら来店した時にその辺の理由を聞いてしまうと

思います。聞いた上で、その理由に対して何かしら対策が打てることであれば、

今後はそうさせないようにうまく動くこともできますからねえ。



なかなか見ることができない、仲介の現場の動きを見ることができたので、私的には

とても満足で面白かったです（笑）



こういう事例を集めて、想定問答集とかそもそもこういう動きが起こらないような

初動とかをマニュアルとして整備できると、きっと面白いんじゃないかなと思います。

昔のように口頭のやり取りばかりではなく、ＬＩＮＥのように文字が残るやり取りが

多くなっていますから、客観的にそういう見方をして整備することは可能だろうなと。



まあ今は仙台１棟目にちゃんと反響があるということを喜ぼうと思います。

そして管理会社さんにおかれましては、仙台１棟目の仲介業務もありがたいのですが

仙台２棟目を何とかしていただきたいと思います・・・（苦笑）



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仙台１棟目で予定通りに専門学校生を卒業する方が退去されることになりました。

紹介で募集なしの入居が続いてましたが、今回は紹介がなさそうで一般募集です。



仙台には２つの物件があります。仙台法人を設立するきかっけとなった仙台１棟目と

数年前に久しぶりに仙台で物件購入ができてうれしかった仙台２棟目です。



仙台は東日本大震災の後の復興特需あたりからずっと価格が高騰してしまっており、

なかなか値ごろお手頃な物件が出てこない状況が続いておりました。仙台での物件購入が

なかなか進まなかった理由の中に間違いなくそのことは挙げられるでしょう。

あとは物件情報の入手ルートが少ないという点もあるだろうと思います。他地域に比べて

物件情報を持ってきてくださる営業マンとのお付き合いが薄いという点があり、

購入が今一つ進まない要因になっていたように思います。



そんな中、ネットで大手不動産仲介業者さんが出していた仙台１棟目は大ヒットだったと

思います。２０１２年という震災復興特需が始まる直前の購入で、仙台駅から歩ける

良い立地で、利回りは（売り出し当時の水準で）１３％台。あの頃の感覚からすれば、

利回りはもうちょっとほしいという時代でしたが、仙台で物件を買いたいなと

思っていた私だったので、まあいいやとそのまま進めて購入に至りました。



その後、家賃を上げて利回りアップに成功し、いい感じに収益性が向上していきまして

今は１５％以上で回っております。ロットはそんなに大きくないですが、優良物件で

孝行物件に育っています。



この物件のいいところは、入退去が比較的少ないところです。７部屋ありますが、

購入時からずっと入れ替わりなくお住まいなのが２部屋。購入時に客付した後

入れ替わりがないのが２部屋。昨年初めて入れ替わったけど、それまで入れ替わりなしで

あったお部屋が１部屋と、かなりの入れ替わりの少なさです。



入れ替わっているお部屋も、１部屋は義母が懇意にしていた不動産屋さんが借りてくれて

その後入退去がない部屋が１部屋、専門学校生がお住まいになっていて２年に１回ほど

入れ替わるものの、郷里の親御さんが地元のママ友繋がりで次の入居者様を紹介して

くださるテレホンショッキング（古いなおい）な部屋が１部屋という感じで、

ここのところほとんど一般募集をしていない状態でした。ここ５〜６年で１回しか

一般募集をしていないって、なかなかすごいことだと思います。



お友達紹介で入居者様が決まってきたお部屋は、今の入居者様が３代目です。

最初の女子のお母様が次に入居する女子を紹介してくれて、その女子のお母様が

今の入居者様の男子を紹介してくださいました。そして今の男子入居者様がちょうど

２年経過するので、そろそろ入れ替わりの時期と言うことになります。



義母も入れ替わりがあることはわかっていたので、今の入居者様に、引っ越すなら

早めに連絡してね、と伝えていたとのことです。１ヶ月前予告だけど、１ヶ月と言わず

なるべく早めにお願いね、と。うんうん、義母いい動きしてる。素晴らしい。



そして昨日義母からＬＩＮＥで連絡がありました。曰く、入居者様が３月１０日で

退去になると連絡をしてきた、と。早めに連絡してと言っておいたのにとぶつぶつ

言ってましたが、まあしょうがないんじゃないでしょうかね。３月末で退去するとか

言わなかっただけ良しとするしかないかな、と。



そして今回はお友達紹介もないようです。３世代続いてきた伝統、ここで途切れる。

残念です。まあもうしょうがないですね。ここまでがラッキーすぎたのです。



ということで、仙台１棟目はこれから募集することになりました。

一般募集は昨年結婚でずっと住んでいた女子が退去した時以来です。

前回の募集で家賃相場などもなんとなく把握はできたし、今回は前回と同じ条件を

踏襲して募集すればいいから手探りで動く必要もなく、しかも繁忙期ということで

動きは取りやすいだろうと思っております。



前回募集した時、家賃が少し下がっていたので、今回もその少し下げた家賃で

募集することにしました。今の専門学校生の方が入っている家賃よりも安めになりますが

この辺は相場の動きの話に連動するのでやむなしかなと思います。むしろ洗濯機置場が

ない物件なのに、高稼働率・高家賃水準をよくキープできているよねと思うべきか。



仲介の依頼を駅前の不動産屋さん３社くらいに義母が早速投げておりました。

早いところ入居が決まるといいなと思います。時期も悪くないので。



ということで、いい感じにことが進むことに期待したいと思います。

仲介業者の皆さん、どうぞよろしくお願い致します。



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設備貸与のルールが変わる前にエアコン設置を終わらせよう。

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仙台１棟目にガス会社さん貸与分のエアコン設置をしてもらったと義母から連絡が

ありました。ガスもルールが変わるので今のうちに、という感じですね。



仙台１棟目は平和な物件です。もう購入して１０年以上が経過し、借入もあと４年で

返済が終わり無借金の状態になります。買った時からずっと借りてくれている方が

７部屋中２部屋。買った後賃貸付けしてそこから入れ替わりがない方が７部屋中２部屋。

残り３部屋のうち１部屋は先日初めて入れ替わりが発生しました。１部屋は専門の

学生さんが２年に１回入れ替わりますが、どういうわけか地元の親御さんがお友達を

紹介してくれるので、賃貸付けの活動をせずに３回連続で決まっています。

残り１部屋は義母と仲のいい不動産屋さんが仮眠部屋として長く借りてくれています。



長期入居で入れ替わりもなく、定期的に入れ替わる部屋に関しても自力で募集をせずに

割と勝手に決まる、という大変素晴らしい物件です。洗濯パンすらない物件なのにね。

設備は微妙で間取りも２０平米以下の１Ｋという大変厳しい物件のはずなのですが、

仙台駅まで歩けるという立地がすべてをカバーしてくれているように思います。



将来的に建て替えるにしても、道路付けも悪くないし競争力も保てるであろうと

考えられますので、いい買い物だったなと思っております。利回りも購入時よりぐっと

上げて１５％オーバーで回っていますしね。



全部この物件みたいな静かで出入りのない優良物件だったらいいのに・・・などと

ありえないことを思ってしまうのでした（笑）



さて、少し前にプロパンガスに関して、設備貸与が厳しくなるルールが課せられると

話題になったことがあるかと思います。確か、設備を貸与した分を家賃に上乗せするのを

禁じるという話だったかと。細かいことは各位でググってください。これによって、

プロパンガスを使っている物件に設備貸与をしづらくなるであろうと予測されます。



東京２３区のようにプロパンがレアなところは別にして、プロパンが都市ガスより

普及しているエリアではいろいろと混乱も起こりそうな気がします。札幌ですら、

まだまだプロパンの勢力は大きいです。新築時に設備貸与をして貰うことで物件の

建築費を下げる手法が使えなくなることで、利回りがまた少し下がるのではないかと。

ただでさえ資材や燃料の高騰でスタグフレーションが起こっている状況で、土地も

全体的に値上がり傾向な中、更なる利回り低下要因が生まれるのはしんどいです。



とはいえ、一部の業者さんが度を超えた家賃への転嫁が発生していたということも

また問題ではあったのでしょう。何事もやりすぎは自分の首を絞めるのです。



私は仙台１棟目で設備貸与を受けた際に、光熱費が過度に上がらないように

ガス会社さんにお願いました。ガス代を変えるときは私に相談するような条文を

契約書に盛り込んでくださいとお願いしたのですが、それはどうしてもできないと

突っぱねられ、価格表を定期的に送ってもらう運用にしました。

（それすら最近サボってるようなのでまた言わないと・・・）



入居者様から一方的に吸い上げるのではなく、入居者様もガス会社さん大家さんも

皆少しずつ得をする、みたいな取引ができるのが理想です。そのバランスを崩す人が

多ければ多いほど、変な規制が入ってしまうのでしょう。



義母とは以前規制について話をしており、ガス会社さんにエアコンの提供を急いで

貰った方がいいんじゃないか、ということを伝えておりました。仙台１棟目は

入れ替わりごとにエアコンを設置していただく約束をガス会社さんと取り交わして

おりました。ただ、入れ替わりがあまりないので、設置が進んでいなかったのです。



新しいルールが適用された後だと、エアコン設置が本当にできるのかも疑わしいので

ルールが変わる前にエアコンを設置してしまった方がいいだろうと思ったのでした。



義母の方でその辺話を進めてくれていたようで、昨日残っていた２部屋に対して

エアコン設置が完了したという連絡をいただくことができました。これで一安心。



他、先日お引越されてきた専門学校生の方が、今頃になって居住証明書がないと

奨学金が出ないと問い合わせをしてきたという話もしておりました。仲介業者さんに

話をして、そちらで作ってもらって対応したとのことでした。



こういった管理作業を義母の方で巻き取ってくれているので、こちらとしては

大変助かっております。感謝しなくては。



とりあえず、エアコンの件が片付いて良かったです。



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我が家のインボイス対応。

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インボイス対応で請求書を作って義母に渡しました。レクチャーする時間がなかったので

今回分の請求書はこちらで作りましたが、こちらで作業しておいて良かったかも。



仙台１棟目は集合メーターなので、水道代を固定で超亜ぢしております。

しかしその中に１部屋だけ個別に毎月水道代を請求している部屋があります。

元オーナーズルームで寮として使われている部屋です。



１００平米オーバーの広さなので、坪単価で普通に家賃設定をすると相場よりかなり

家賃が高くなってしまうのですが、当時はあまりそういうのわからず家賃を決めて

しまっておりました。転勤族とかそういう人を狙えばいいんじゃないかという気も

していたのですけれども、その価格帯になると転勤族も家賃補助などが出なくて

入らないという感じに。



最終的に仙台進出をする会社さんの社長夫妻が仙台の自宅として使うと言う話で

賃貸が決まったのですが、これが蓋を開けてみたら社員寮としての利用でした。

明らかに多数の人が出入りしている形跡があり、水道代も夫婦で使っているにしては

異常に高いのです。義母が仲介業者さん経由で事実を確認すると、社員寮として

使っていることを白状したのでした。



この時は結局追加で敷金２ヶ月を貰う代わりに社員寮としての利用を見逃すことに

しましたが、礼金２ヶ月を要求したら返ってこないから嫌だと言われたので敷金に

変えたというやり取りもありました。結局原状回復に金がかかる状態であれば、

敷金だって返ってこないんだけど・・・退去時にその辺の交渉があるんだろうなと思うと

若干気が重いです。まあ管理会社さん任せになりますけど・・・。



この時、人数が多いとわかったのは水道代の検針をしていたからなのですが、

なんでこの部屋だけ水道代を検針しようと思ったのかは実はちゃんとは覚えてません。

たぶん、部屋が広くて固定の水道代っていくらにしたらいいんだ？というのが

わからなかったことや、元がオーナーズルームなのでそこだけメーターが適切に

使用量を測ることができる状態だったとか、そういう理由が重なってのことだった

気はします。でも結果としてその水道の使用量を測ることが、入居者さんの変な利用を

検知するきっかけになったので、これはこれでよかったなと思います。



さて、１０月からインボイス制度とかいうクソ制度が導入されました。小規模企業に

対するいじめじゃないかとしか思えないこの制度ですが、導入されてしまったからには

どんなに不満があってもちゃんと対応しなくてはなりません。。。



仙台法人は太陽光発電による売上で課税業者になっていますので、適格請求書発行の

ための登録をして、登録番号を貰いました。とはいえ、特にこの番号が必要な取引は

ないよねと思っていたのですが・・・あったんですよ。ここまでに述べてきた水道代。

これ、毎月請求書を先方企業さんに送って家賃と一緒に水道代を振り込んで貰ってます。

この取引は適格請求書対応しなくてはならなかったです。気が付いたのが１０月初め頃。

めんどくさ！と思いましたが、請求書の書式を変えなくてはなりません。



幸いにして、サラリーマンの会社の仕事で適格請求書対応の内容は理解しております。

とはいえ、いちから作るのは面倒なので、適格請求書対応している請求書の雛型を

探してきました。これを今回の用途に合うように少し改造してあげればＯＫです。



完成したひな型を義母に送りましたが、たぶんこのまま渡してもどこをいじったら

いいとかわからないだろうなあ・・・。数式も入ってるし。シート保護とかして

いじっていいところだけいじれるようにした方がいいかも、とかも思いましたが

原本はこっちにあるからとりあえずいいやと判断。



電話で使い方を説明するとしたのですが、こちらも電話できる時間が夜遅くなって

しまったり、義母の方がこの日は忙しいからダメと言ったりで、結局説明する

タイミングをとれずじまい。そして義母からは「もう請求書来ちゃったわよ」と。

別にすぐ送らなくてもいいでしょ？と言ってみたのですが、以前水道局からの手紙が

遅くなった時に先方から督促を受けたことがあり、その時は当月の水道代が振り込まれず

翌月になって２ヶ月分振り込まれた、みたいな話をしております。すぐやる課の

義母としては許せないんだろうなあ、そういうの。私は来月振り込まれるなら

とりあえずいいんでない？とか思ってしまうゆるふわ勢です・・・。



義母の生来の性格もあいまって、早く送らないと気が済まない雰囲気がひしひしと

伝わってきたので、金額と宛名を教えてくれればこちらで作ります、としました。

義母は今週末東京出張でうちにも来ますから、その時にでも直接お伝えします。

対面でやるのが一番楽だし。



ということで金額とか入れたのですが、税込金額から端数を切り捨てて請求してると

言ってましたので、今の請求書の書式が微妙にあってないなあと。数量×単価で

金額と消費税を出して積み上げる形式なのですが、そもそも税込金額で計算してるから

金額を入れたら内訳として消費税額が計算できる方がマッチしそうです。

水道代の単価もよくわからないので、数量は「１式」で登録したくなることや、

端数は切り捨てているという運用を考えると、余計に合計金額から消費税を出す方式が

マッチするなあと思います。



自分でやってみてよかったかも。ちょっとこれ改造しないと義母は使いにくいぞ。

要件をちゃんと聞かずにシステム作っちゃいけないんだな（サラリーマンのお仕事と

共通ですわ〜）



金曜日に義母が来るので、それまでに直しておこうっと。



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