2021年02月15日

地震の影響による建物不具合が発生。

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土曜日に発生した東日本大震災の余震であろうと言われる地震の影響、早速出ました。

まずは仙台1棟目でトイレのお水が流れなくなった、という連絡からです。



地震から一夜開けた日曜日。大きな地震だったので、気になるのは仙台にある2棟です。

東京は震度4程度だったから良いとして、仙台は震度6です。建物に不具合が出てないか

入居者様は不便してないか、ちょっと心配です。



仙台は2棟とも中古物件。東日本大震災を無事乗り越えてきているとはいえ、

大丈夫かな?と心配になるところはあります。特に仙台2棟目は先日購入したばかり。

大規模修繕もこれからしないとだし、共用廊下の防水は切れてるし、お湯が出ない事案が

時折発生したり、そんな感じなので不具合が出ていないか心配はしております。



地震発生した日の夜はそういった話はありませんでしたので、本当にやばい事態は

起こっていないのだろうなという想像は出来ていました。だから過剰には心配して

いなかったのですが、じゃあ何もないかというと決してそんなことはなく・・・。



昨日の午前中、義母から「仙台1棟目の入居者さんからトイレの水が流れないって

連絡があった」とLINEが送られてきました。意外だ、仙台2棟目ではなくて

仙台1棟目の方で事件が発生してしまうとは。しかもトイレの水が流れないってのも

なぜ地震でそうなるのかイマイチわからない感じです。



義母は連絡を受けた後すぐ心当たりのある業者さんに相談、現地に行ってもらう手筈は

既に整えてあるということでした。さすが、すぐやる課。管理と言う立場で考えると

良い動きをしていると思います。ただ、詳細の報告とかそういうのが全然ないので、

何が起こっているかはよくわかりません(汗)



その後、義母から連絡があり、お願いしていた職人さんがたまたまその日手が空いたから

現場に行ってすぐ修理してくれたとのことでした。原因とかは特に伝えられなかったので

何が悪かったか、何をしたかまではわかりませんが、当日ささっと終わっているので、

大きな事故ではなかったということでしょう。すぐ解決して良かったです。



義母が現場手配で動いている間、私は資金調達の方向で動いておりました。資金調達とか

言うと大げさですが、火災保険の保険金支払が適用されるケースなのかを確認しました。



私の記憶では、地震が直接の原因で発生した問題は火災保険の保険金支払対象外のはず。

今回もそれに当たるだろうと思っております。でももしかしたらそれは勘違いだったり

予想もしない何らかの改定などで実は対象になってました、みたいなことがあるかも

しれないので、保険代理店さんに確認した次第です。



その回答は案の定「対象になりません」でした。ですよねー(笑)



地震による被害に対する保険は出ないから、別途「地震保険」があるわけですし。

そして地震保険は実際の不具合の内容ではなく、基礎にどれだけのクラックがあるか、

などの指標で算出します。どれだけ設備に不具合が出ても、構造部分のクラックなどが

出ていない限りは、保険金支払の対象とは認められない仕組みです。

そんな前提を考えれば、認められないのはごく当たり前でした。



まあ、出ないのはわかっていても、事故があったら必ず保険代理店さんに確認する、

という流れを取ることを私の中ではルールにしています。もしかしたら私の知らない

何か別のルールで、保険が適用になるかもしれないという淡い期待はありますので。

いちいち付き合わされる代理店さんには申し訳ないと思いますが、勘違いで保険金支払が

適用されるはずだったのに見逃すということはしたくないので、お付き合いいただく

運用にしている次第です。



地震による二次災害、発生してしまったのは残念ですが、軽微なもので良かったです。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月11日

単身の高齢者さんにご入居いただけるための仕組みを検討する。

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先日のブログで早速1部屋決まったとお伝えした仙台1棟目。こちらのお部屋に関して

やはり見守りサービスを導入することにしよう、という流れになりました。



生活保護の70代の方の入居申込を受諾することとした仙台1棟目。想定家賃よりも

高めの家賃、つまり生活保護の保護費の上限で入居いただけるということだったので、

多少微妙なところがあっても入居いただく方向で考えようと思っていた次第です。



一番可能性があるのが、高齢の男性の独居ということで「孤独死」です。

孤独死の可能性を極力小さくする、最悪孤独死があったとしてもすぐ発見できる

体制を構築する、というところが今回のお申込を成立させる鍵だと私は考えます。



過去に2回ほど孤独死がありました。うち1回は死後数日で、1回は死後1カ月半程度で

発見されました。前者は近所に住む兄弟が見つけてくださいましたが、後者は身内の方が

遠隔にしかおらず、仕事も辞めており、誰も気が付かないまま時が経ってしまいました。



当然ですが、前者と後者ではリフォームなどの事後処理の費用が段違いでした。

後者の1ヶ月半の方は300万近い費用がかかってしまった次第です。

(詳しくは健美家に寄稿した失敗談をご覧ください)



痛い目にはあってますが、それでも「高齢だから孤独死が怖い」とこの申込を断るのは

先々のことを考えてもあまり得策ではないと思います。今後、高齢者の一人暮らしは

一般的なものになっていくだろうと思っているので、その大きな市場をみすみす逃すのは

ビジネス面でも勿体ないです。そして社会貢献的な観点からも、社会の困りごとに対して

入居促進と言う形で貢献できる内容だと思っております。



高齢者の方を受け入れるにあたり、まず確認しているのは、ご親族の方がご近所に

お住まいになっているかどうか。この点に関しては、今回の入居者様は一応条件を

満たしておりました。ただ、そのお身内の方が、ご本人より年上でした(汗)

それだと、入居が長期にわたった際に、ずっと見てくださるかという観点で少し

怪しいかなと思います。



次に、ケアマネージャーさんなどとのつながりがあるか。ある程度の年齢になると、

身体が弱ってきて何らかの福祉面からの支援をいただいているケースが多いです。

何らかの介護サービスを受けているのであれば、そのケアマネージャーの方と

こちらが連絡を取れる体制にしておくことや、ケアマネージャーの方が現地をどのくらい

頻繁に見てくれるかなどで、なにかあった時に早期に入院とか、最悪の場合も早期に

発見できるという効果が見込まれます。



この点についての確認が宿題になっておりましたが、宿題の結果は「介護サービスは

使っていないのでケアマネさんはいない」という結果でした。



それでは、ケースワーカーさんや民生委員さんは?生活保護を受けている方なので、

何かしら行政とやり取りはするはずです。その頻度次第では・・・と思いましたが、

残念ながらこちらも3ヶ月に1度とかしかやり取りをしないとのこと。



こうなると、誰も様子を見に来てくれないまま、異変があっても放置されてしまう

可能性が出てきます。最近、身近でも心筋梗塞になってしまった友人がおりましたが

彼は訪問介護のサービスを受けていたため、その方が迅速に対応してくれて一命を

取り留めることができました。誰かが定期的に様子を見に来てくれることって大事です。

しかし今回の入居者様はそれが期待できないので・・・どうするか?



結論としては、身内の方やケアマネージャーさんに関して期待が難しいのであれば、

見守りサービスを使って異変を察知するという方向に舵を切ろう、ということに

しました。



見守りサービスとは、部屋の中を何らかの手段で監視し、いつもと様子が違う場合に

その旨を伝達するサービスです。室内にカメラを設置して遠隔から様子を見るという

プライバシー的にどうなの?という方法が昔は多かったようですが、最近はもっと

スマートに・・・例えば電球とか電力量とか、そういう監視されている感じがない

情報の変化で異変を察知するサービスが多くなっているようです。



今回、仲介業者さんと私で調査して、以下の2つのサービスのいずれかを候補にしよう、

ということにしました。



候補その1:ハローライト

電球にSIMが組み込んであり、ベーシックプランの場合は電気の使用が丸一日ないと

メールで通知を送る仕組みのようです。アマゾンで15000円前後で購入できて、

3年間はそれだけで使えるようです。その後は月額150円でサービス継続になる模様。



候補その2:R65見守りサービス

電気の使用量を数ヶ月分記録し、いつものパターンと異なる場合にメールを送る、

という仕組みのようです。新電力を使って実現しており、電気代が東北電力さんより

高くなることはないということでした。保険とセットなら月600円、見守りサービス

単独であれば月300円とのことです。

詳細資料を見ると、まず入居者様の携帯に自動音声で連絡をして、入居者様が電話に

出ればアラートはキャンセル、出ない場合は大家さんに連絡をする、という仕組みに

なっておりました。なるほどねー。なかなか良い設計。



最初はこのいずれかを入居者様のご負担で導入することを交渉しようとしておりました。

よって、初期費用がかからない方が受け入れられるだろうと予想して、候補その2の

R65見守りサービスを採用することに決定。



そして仲介業者さんに交渉を依頼しましたが、残念ながら先方は月300円であっても

費用が出ていくのは避けたい、と、先方の費用負担に関しては難色を示したとのこと。

導入自体を否定するものではなかったようなので、大家側負担で導入するのであれば

OKという話になったので、こちらの負担で導入を進めることにしました。



同時に、火災保険や保障会社さんの契約などで、最悪孤独死が発生してしまった場合も

保険でその損失を補填できるように調整しました。これで恐らく、何かしら発生しても

対応しきれることでしょう。



ここまでに書いた内容を駆使して、今回の高齢者の単身入居をある程度安心して

受け入れることができるようになったと思います。今後も同様の形で、高齢者であっても

うまく受け入れられるように進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月09日

仙台1棟目の裏手のブロック塀を組み直す。

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入退去が落ち着いている仙台1棟目、ネタはだいたい修繕の話が多いです。

今回は隣地からの打診でブロック塀のかけなおしをしました。



きっかけは義母宛の一本の電話でした。かけてきたのは建設業者さん。裏手の駐車場に

建物が建つというお話で、建てるにあたってうちの敷地のブロック塀がそちらに倒れて

きそうだから相談したい、というお話だということでした。



義母からその一報を受けた数日後、義母が現地で打ち合わせをしてきました。

こっちの負担でブロック塀を直さなくてはならない、ということを言われたようですが

私は現地を見てないので何ともピンとこない話でして・・・。



建物正面から見て奥にあたるので、あまりちゃんと現場を見たことがありません。

義母に任せられる体制になっているので、駐車場になった直後くらいに屋上から

抜けがよくなったな〜と現地を見たことはあるのですが、ブロック塀はノーチェック。

困りました。全くイメージがわきません。写真も見せて貰いましたが、全容がわかる

遠目に見たカットがないので、ピンポイントすぎてよくわからず。動画撮ってくれと

頼めばよかったなあ、と今は思ってます。でもその時は思い至らず。



話をかみ砕いて確認すると、どうもブロック塀が傾いて越境している?ようなので、

こっちの費用負担でやってくれは妥当な意見なのかなと感じました。

もしこちらの負担が妥当でなかったとしても、隣地ともめていいことはありません。

それだったら、気持ちよく対応しますとした方がいいだろうと判断。



施工される業者さんの下請けの業者さんが見積もってくださることになりましたが、

出てきた見積は安いというわけでもなさそう。義母の仲良くしている業者さんに

見積を見て貰ったところ「安くはないけど高くもない、普通の価格」というお話でした。



うちのブロック塀を直さないと建築する側に問題が出るという話だった理解してたので

多少安めな見積が出るのかなと想像してました。義母も「他で見積取ってもこれ以上

安いのは無理という価格で出すと先方が言っていた」と言ってたので、余計そう考えて

いたところがあります。



ちなみに、義母曰く値引交渉は一切不可だと言われたとのこと。仲良くしている

業者さんも、土地を使うなとか通るなとか言われたら厄介だから・・・などと言って

少し及び腰の雰囲気だそうです。



しょうがない、相見積取るか〜。ブロック塀は現状既に傾いている上に、鉄筋も中に

通っていないということでした。コストダウンすると品質もそれにあわせて下がるのは

当然なのですが、どれだけ手抜きだったとしても、今のブロック塀の状態よりは

マシになるでしょう。それに、こっちで選んで発注した方が、建物からの目線とか

気を遣ってブロック塀を組んでくれると思いますし。



どこにお願いしようか・・・真っ先に思い当たったのは某仲介業者さんの偉い人。

物件を購入したばかりの頃、たまたま物件の近くの仲介店さんで営業マンをされていて

その時以来のお付き合いです。賃貸付だけでなく、管理に関する作業も全般的に

受けられると聞いていたので、工事の話も相談に乗ってくれそうだと思いました。

義母も、彼ならいいわねと納得していたので、早速コンタクトを取り、義母から

連絡がいくので対応をお願いしますと依頼。



そちらの業者さんを通じて話を聞くと、なんとなく雰囲気がつかめてきました。

実際に傾いていること、ただ、越境しているというレベルではないこと、先方は

越境でどうこう言っているわけではなく、自分たちのところが工事している時や

工事後になってブロックが傾いてきて建物に傷がついたりするトラブルが懸念されるので

工事された方がいいんじゃないですか、というスタンスであること(建物が建つと

狭くなって工事は確かにやりづらそう)、先方が立てた駐車場の募集看板の足の部分が

実はうちの敷地に越境してそうであること、更に右隣の隣地との境界でもあることから

そちらも含めて確認をした方がいいこと、など。



とにかく、もめる要素があるわけじゃないけど、ちょっと面倒だなという印象です。



業者さんから出た見積は、隣の敷地の下請業者さんよりも安いものでした。

対応もしっかりやってくださいそうなので、そのまま依頼。

なんだかんだとその後も隣地の方とのやり取りがありましたが、最終的にうまく

まとめてくださり、無事に工事が終わりました。

ついでに、ブロック塀以外の気になる点をいくつかまとめて報告してくださり、

本当に大感謝です。ありがとうございました。



建物がけっこう密集しているので、裏まで見に行くこともなかったんですよね。

あと、義母任せで建物もほとんど見に行ってませんでした。

もうちょっと仙台1棟目に気を配り、現状把握に努めるべきでした。反省。



ともあれ、無事に解決して良かったです。



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posted by ひろ* at 12:06 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月06日

天井が落ちそう、とか急に言われても(汗)

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仙台1棟目のポンプ交換は無事に終わりましたが、また別の問題が発生しました。

長年チェックしてないポンプ室は危険がいっぱいです・・・。



仙台1棟目で立て続けに起こったトラブル。受水槽のポンプ故障お湯が出ない事案

2つが特に大きい事件でしたが、それ以外にも台所の蛇口不調とか細かい不具合が

ここで一気に噴出。たぶん、受水槽のことで連絡を取ったから、ついでにここも前から

おかしかったのよねというところがまとめて報告されているのだろうと思われます。

まあもう仕方ないけど、ちょっとしんどいですね。



そしてこの修繕地獄はまだ出口が見えません。ポンプの修繕の時、義母は律儀に現場に

立ち会ったようなのですが、その義母から電話があり「天井が落ちそうだから修繕が

必要と言われた」と。なぬ、天井が落ちそうってどういうこと?



仙台1棟目のポンプ室は、外からは入れません。元オーナーズルームだった1階の

お部屋の中に入口があり、入居者様の許可を取らないと入室することができないのです。

だから、日常的に入れる環境ではないから、今回のように有事の時しか入りません。



職人さんの見立てでは、上の階から漏水が発生して、その結果で天井にヒビが入った

可能性があるということでした。天井は一枚のボード(素材は忘れました)で

出来ているから、天井を全部外して再度設置する必要があるそうです。なので、天井を

取っ払った後、漏水箇所も修理してもう一度天井を設置するのがいいのではないか、

というお話でした。



またまたお金かかる話がきてしまい、何ともはやという気持ちになっています。

でも、天井が落ちてきたらそれこそ一大事。まあポンプ室なので実害はないかも

しれませんけど・・・。いっそ天井貼らないってのはどうなんだろう、配管が

むき出しでも問題なくない?とか思ってみたり。



どちらにしても漏水は問題があるので修繕する必要があるだろうと思っております。



義母が職人さんとやり取りして、天井復旧まで含めた見積を取ってみたところ、

10万程度とのこと。せっかちな義母はこれで進めるということで職人さんに話をした

ようです。それだったら、ここから私がしゃしゃり出て四の五の言っても混乱させる

だけだと思うので、この工事はこの内容で進めて貰いましょうか。10万は痛いけど。



普段見ることができない箇所に関しては、たまにチェックしないと危険ですね・・・。



そしてこの物件、自主管理であるがゆえに、年に1回行う必要がある受水槽の清掃を

行っていないことも発覚。それも追加でお願いしました。しまったなあ。管理会社さんが

いないと、こういう時に忘れがちになります。



お金がかかることが多発していますが、これが落ち着けばまたしばらくメンテナンスは

不要な状態になると信じて、対応を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:36 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月11日

仙台1棟目、続くときは続く・・・。

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仙台1棟目、待ってましたとばかりに他のトラブルも巻き起こりました。

タイミング合わせすぎだろー(泣)



先日ブログに書いた受水槽の不調からまだ数日。工事の手配も無事に終わって、

あとは実際に工事が始まるのを待つのと、保険申請できるかチャレンジしてみるのとが

残作業だな〜・・・とのんびり構えておりました。



しかし、そうは問屋が卸さないのがこの業界(?)

なぜか続くんですよね、設備トラブルって。ため息が出てしまう。



昼間、自宅から会社のメンバーとテレビ会議をしていると、隣に置いてある携帯が

ブルブル鳴っています。見ると着信は義母。さすがにテレビ会議中には出られないので

あとでかけ直そうと放置。しばらくすると、下で嫁ちゃんが何やら電話をしているような

雰囲気を感じます。



そのままお昼休みを超過してもテレビ会議は続き、結局終わったのは12時半でした。

まったく、午後だってすぐ会議が始まるから、単純に昼休みが減っただけじゃないか。

ご飯食べようと思って嫁ちゃんのところに降りていくと・・・



「おかんにすぐ電話して」

「電話に出ないってあたしのところに電話かけてきた」



テレビ会議終わったばかりなのに、また電話ですか。休みが取れない〜。

まあでも何か物件関係なのでしょうから、早く電話しないと。



電話をしてみると、またまた水廻りのトラブルに発展してしまった模様でした。

一番古くから入ってくださっている入居者様の部屋で「お湯が出ない」という事案が

発生していたのですが、ガス会社さんに見に行って貰った結果、給湯器のトラブルでは

なく、給水管の劣化が原因だったとのこと。細かい話は義母もきちんとはわかっていない

様子でしたが、とりあえず余計に金がかかりそうだということはわかりました。

給湯機ならガス会社さんの貸与だから費用負担は発生しないけど、給水管となると

当然費用はこっち持ち、かつお金がかかるジャンルです(涙)



でも、お湯が出ないのを放置するわけにもいかないので、高くてもなんでもやるしか

ないのです。それが人の生活を支える不動産賃貸業なのですから。



義母曰く、ガス会社さんと一緒に同行した水道屋さんが対応していいなら、最速で

対応できそうとのこと。明日、別件の工事も含め、その入居者様の部屋に入って

作業をすることになっています。その時にあわせて、その水道屋さんも作業を

調整することができるということでした。値段の目安は、最小の工事で済めば2万、

それで解決しない場合は20万くらいかかるとのこと。



他方、受水槽の工事をお願いした業者さんは、その日に調整をすることは恐らく

難しいだろうという雰囲気だったようです。電話したものの連絡が取れずじまいで

以前話した時も仕事が結構立て込んでいるようなことを仰っていたそうです。

でも値段はこっちの人に頼んだ方が安いだろうという見立てでした。



でもこのパターンの場合は、値段云々言ってる場合じゃないです。困っているのに、

安く工事を手配したいからもうしばらく待ってくれとは言えません。義母もそう判断は

していたものの、お金の絡む話だからと私に確認してから対応しようとしていた模様。

義母の判断、正しいです。私もガス会社さん関連の水道屋さんに頼むでしょう。

そちらに発注してください、と依頼しました。



その後、義母が水道屋さんと連絡を取り、先方から「10万かかるけどその工事なら

確実にトラブルを解消できる」という案を提示されたようで、その内容で進めてと

依頼したという報告を受けました。OKです。



・受水槽トラブル

・トイレのレバーがうまく動かない(部屋A)

・台所の蛇口が壊れている(部屋B)

・お風呂のお湯が出ない(部屋B)



これだけまとめてトラブルが続くとはねえ。ま、続くときは続くということで

仕方ないでしょう。しばらく平穏だった分、帳尻を合わせるようにトラブルが

発生したのかもしれません。



まあでも、これを乗り切ればまた平和な時代が訪れることでしょう。

今日、受水槽以外の対応は全て終わるはずです。そうすればあとは受水槽だけ。

ただ、受水槽は部品の調達に時間がかかり、GW明けにならないと修繕にかかれない、

というお話でした。応急処置はしてあるから、GW明けまでは故障は再発しないと

思う、というのは水道屋さんの弁でしたが、もう一度くらい緊急出動が発生しても

おかしくない状況。ヒヤヒヤしますが、いくらヒヤヒヤしたところで私にできるのは

何も起こらないことを祈るくらいです。発生した時、迅速に対処できるように心構えを

関係者で持っておくこと。そのくらいは意識したいと思います。



そして夜、ようやく受水槽の見積が出てきました。予想はしていたけど、やっぱり

100万オーバー。200万近いです。うん、まあ周りの事例からそのくらいの金額は

予想していたし、覚悟もしていましたよ。でも実際に見積書が届くと憂鬱な気持ちに

なっちゃいますねえ。賃貸経営は不労所得ではなく苦労所得だ、とは投資家の先輩が

仰っていましたが、ほんとそうだと思います。労働時間の苦労はあまりないのですが、

気苦労、お金の苦労はいっぱいです。国交省さんよ、借入がいっぱいの零細大家さんの

実情をわかって、テナント賃料を我慢してあげなさいって言ってるのかい?それ言うと

中小の大家さんと金融機関さんもつぶれますよ?と、こんな場末のブログでつぶやく。



仙台1棟目、これが終わったらしばらく平和になるだろうと信じて、対応を進めます。



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