2020年05月06日

天井が落ちそう、とか急に言われても(汗)

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仙台1棟目のポンプ交換は無事に終わりましたが、また別の問題が発生しました。

長年チェックしてないポンプ室は危険がいっぱいです・・・。



仙台1棟目で立て続けに起こったトラブル。受水槽のポンプ故障お湯が出ない事案

2つが特に大きい事件でしたが、それ以外にも台所の蛇口不調とか細かい不具合が

ここで一気に噴出。たぶん、受水槽のことで連絡を取ったから、ついでにここも前から

おかしかったのよねというところがまとめて報告されているのだろうと思われます。

まあもう仕方ないけど、ちょっとしんどいですね。



そしてこの修繕地獄はまだ出口が見えません。ポンプの修繕の時、義母は律儀に現場に

立ち会ったようなのですが、その義母から電話があり「天井が落ちそうだから修繕が

必要と言われた」と。なぬ、天井が落ちそうってどういうこと?



仙台1棟目のポンプ室は、外からは入れません。元オーナーズルームだった1階の

お部屋の中に入口があり、入居者様の許可を取らないと入室することができないのです。

だから、日常的に入れる環境ではないから、今回のように有事の時しか入りません。



職人さんの見立てでは、上の階から漏水が発生して、その結果で天井にヒビが入った

可能性があるということでした。天井は一枚のボード(素材は忘れました)で

出来ているから、天井を全部外して再度設置する必要があるそうです。なので、天井を

取っ払った後、漏水箇所も修理してもう一度天井を設置するのがいいのではないか、

というお話でした。



またまたお金かかる話がきてしまい、何ともはやという気持ちになっています。

でも、天井が落ちてきたらそれこそ一大事。まあポンプ室なので実害はないかも

しれませんけど・・・。いっそ天井貼らないってのはどうなんだろう、配管が

むき出しでも問題なくない?とか思ってみたり。



どちらにしても漏水は問題があるので修繕する必要があるだろうと思っております。



義母が職人さんとやり取りして、天井復旧まで含めた見積を取ってみたところ、

10万程度とのこと。せっかちな義母はこれで進めるということで職人さんに話をした

ようです。それだったら、ここから私がしゃしゃり出て四の五の言っても混乱させる

だけだと思うので、この工事はこの内容で進めて貰いましょうか。10万は痛いけど。



普段見ることができない箇所に関しては、たまにチェックしないと危険ですね・・・。



そしてこの物件、自主管理であるがゆえに、年に1回行う必要がある受水槽の清掃を

行っていないことも発覚。それも追加でお願いしました。しまったなあ。管理会社さんが

いないと、こういう時に忘れがちになります。



お金がかかることが多発していますが、これが落ち着けばまたしばらくメンテナンスは

不要な状態になると信じて、対応を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:36 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月11日

仙台1棟目、続くときは続く・・・。

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仙台1棟目、待ってましたとばかりに他のトラブルも巻き起こりました。

タイミング合わせすぎだろー(泣)



先日ブログに書いた受水槽の不調からまだ数日。工事の手配も無事に終わって、

あとは実際に工事が始まるのを待つのと、保険申請できるかチャレンジしてみるのとが

残作業だな〜・・・とのんびり構えておりました。



しかし、そうは問屋が卸さないのがこの業界(?)

なぜか続くんですよね、設備トラブルって。ため息が出てしまう。



昼間、自宅から会社のメンバーとテレビ会議をしていると、隣に置いてある携帯が

ブルブル鳴っています。見ると着信は義母。さすがにテレビ会議中には出られないので

あとでかけ直そうと放置。しばらくすると、下で嫁ちゃんが何やら電話をしているような

雰囲気を感じます。



そのままお昼休みを超過してもテレビ会議は続き、結局終わったのは12時半でした。

まったく、午後だってすぐ会議が始まるから、単純に昼休みが減っただけじゃないか。

ご飯食べようと思って嫁ちゃんのところに降りていくと・・・



「おかんにすぐ電話して」

「電話に出ないってあたしのところに電話かけてきた」



テレビ会議終わったばかりなのに、また電話ですか。休みが取れない〜。

まあでも何か物件関係なのでしょうから、早く電話しないと。



電話をしてみると、またまた水廻りのトラブルに発展してしまった模様でした。

一番古くから入ってくださっている入居者様の部屋で「お湯が出ない」という事案が

発生していたのですが、ガス会社さんに見に行って貰った結果、給湯器のトラブルでは

なく、給水管の劣化が原因だったとのこと。細かい話は義母もきちんとはわかっていない

様子でしたが、とりあえず余計に金がかかりそうだということはわかりました。

給湯機ならガス会社さんの貸与だから費用負担は発生しないけど、給水管となると

当然費用はこっち持ち、かつお金がかかるジャンルです(涙)



でも、お湯が出ないのを放置するわけにもいかないので、高くてもなんでもやるしか

ないのです。それが人の生活を支える不動産賃貸業なのですから。



義母曰く、ガス会社さんと一緒に同行した水道屋さんが対応していいなら、最速で

対応できそうとのこと。明日、別件の工事も含め、その入居者様の部屋に入って

作業をすることになっています。その時にあわせて、その水道屋さんも作業を

調整することができるということでした。値段の目安は、最小の工事で済めば2万、

それで解決しない場合は20万くらいかかるとのこと。



他方、受水槽の工事をお願いした業者さんは、その日に調整をすることは恐らく

難しいだろうという雰囲気だったようです。電話したものの連絡が取れずじまいで

以前話した時も仕事が結構立て込んでいるようなことを仰っていたそうです。

でも値段はこっちの人に頼んだ方が安いだろうという見立てでした。



でもこのパターンの場合は、値段云々言ってる場合じゃないです。困っているのに、

安く工事を手配したいからもうしばらく待ってくれとは言えません。義母もそう判断は

していたものの、お金の絡む話だからと私に確認してから対応しようとしていた模様。

義母の判断、正しいです。私もガス会社さん関連の水道屋さんに頼むでしょう。

そちらに発注してください、と依頼しました。



その後、義母が水道屋さんと連絡を取り、先方から「10万かかるけどその工事なら

確実にトラブルを解消できる」という案を提示されたようで、その内容で進めてと

依頼したという報告を受けました。OKです。



・受水槽トラブル

・トイレのレバーがうまく動かない(部屋A)

・台所の蛇口が壊れている(部屋B)

・お風呂のお湯が出ない(部屋B)



これだけまとめてトラブルが続くとはねえ。ま、続くときは続くということで

仕方ないでしょう。しばらく平穏だった分、帳尻を合わせるようにトラブルが

発生したのかもしれません。



まあでも、これを乗り切ればまた平和な時代が訪れることでしょう。

今日、受水槽以外の対応は全て終わるはずです。そうすればあとは受水槽だけ。

ただ、受水槽は部品の調達に時間がかかり、GW明けにならないと修繕にかかれない、

というお話でした。応急処置はしてあるから、GW明けまでは故障は再発しないと

思う、というのは水道屋さんの弁でしたが、もう一度くらい緊急出動が発生しても

おかしくない状況。ヒヤヒヤしますが、いくらヒヤヒヤしたところで私にできるのは

何も起こらないことを祈るくらいです。発生した時、迅速に対処できるように心構えを

関係者で持っておくこと。そのくらいは意識したいと思います。



そして夜、ようやく受水槽の見積が出てきました。予想はしていたけど、やっぱり

100万オーバー。200万近いです。うん、まあ周りの事例からそのくらいの金額は

予想していたし、覚悟もしていましたよ。でも実際に見積書が届くと憂鬱な気持ちに

なっちゃいますねえ。賃貸経営は不労所得ではなく苦労所得だ、とは投資家の先輩が

仰っていましたが、ほんとそうだと思います。労働時間の苦労はあまりないのですが、

気苦労、お金の苦労はいっぱいです。国交省さんよ、借入がいっぱいの零細大家さんの

実情をわかって、テナント賃料を我慢してあげなさいって言ってるのかい?それ言うと

中小の大家さんと金融機関さんもつぶれますよ?と、こんな場末のブログでつぶやく。



仙台1棟目、これが終わったらしばらく平和になるだろうと信じて、対応を進めます。



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posted by ひろ* at 09:54 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月07日

受水槽の故障は金がかかる事案なのでヤバイ。

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世間は緊急事態宣言の話で持ちきりですが、私は仙台1棟目の受水槽がロックダウンして

個人的に緊急事態宣言です!どうすんだよこれ、金かかるじゃないかorz



はじまりはいつも雨・・・じゃない、義母からのLINEでした。朝一番で届いたのは

「仙台1棟目の人たちから水が出ないと苦情が来ています」という内容。

人「たち」ですか・・・。それはたぶん受水槽自体にトラブルが発生していますね。

築30年以上の物件だし、購入してから8年経過しているし、まあ何かあっても

おかしくはないと思いましたが・・・。ここに来て大物の故障の予感しかしません。



仙台1棟目は義母の自主管理なので、こういうトラブルの時は自分たちで手配を

しなくてはなりません。先日退去になった部屋の原状回復をしてくださった個人事業主の

棟梁さんがいらっしゃるので、その方に水道屋さんを紹介して貰えないか聞いてみて、

と連絡しました。すぐ連絡してくれたようで、知っている水道屋さんを紹介してくれる、

ということでした。



義母が「1階の大量の水道使用量はタンクの水漏れだったのかも」と。そういえば

少し前に、1階の水道料金がやたらと高いということを義母が気にしておりました。



仙台1棟目は4SLDKの元オーナーズルームと、2階〜4階の1Kで構成されており

水道メーターは親メーターと1K部分の子メーターがあります。検診は親メーターに

対して行われ、請求は大家一括という感じになっています。1K部分は固定の水道料と

していますが、元オーナーズルームは寮として使われているので水道代の変動が

結構あるため、毎月義母がメーターを見て実費請求しています。



その請求が、ここ何回かでどんどん増えているという変化がありました。店子さんには

そのことを伝えており、水道局に調査して貰った方がいいですよと伝えていたのですが

先方も動いていなかったようで、今に至ってしまいました。



次に連絡が来たのはその1時間半くらい後。義母、棟梁、水道屋さんが現地に行って

くれたようで、義母から「大事になるようです。ポンプがいかれたみたいです。」という

死の宣告が。うぎゃー、ポンプ交換高いんだよなあ・・・。



水道屋さんが応急処置をしてくれたようで、水が出る状態にはしてくれました。

しかし、あくまで応急処置。早く交換しないとまずいということです。

ここは四の五の言ってられないので、早々に交換を手配して貰いました。

見積いくらだろう・・・こわ。



ついでに、連絡してきた入居者様のおばあちゃんから、トイレのレバーが壊れて

水が流せないということも言われたようで、棟梁が現場に行ってさらっと直して

くださったそうです。ありがたい。



実行サイドについてはこれで一応の手配が出来ました。私がここからできることは、

今回の故障の原因の把握と、その原因であれば火災保険が適用になるか、という

検討です。火災保険で修理費用が賄えると、こちらとしてはかなり助かります。



保険代理店さんに問い合わせて、本物件は電気的機械的事故特約に加入しているかを

確認して貰いました。結果、加入しているとのこと。偉いぞ、過去の自分。

この特約がないと、今回のようなケースで火災保険が適用される可能性はかなり低く

なってしまいます。特約無しで火災保険が出る可能性がある事故と言えば、雷が落ちた、

みたいなレアなケースくらいではないでしょうか。



電気的機械的事故特約があるなら、あとはその故障が経年劣化なのか突発的なのかが

判断できればいいのだと思います。業者さんにはその辺の観点も踏まえて原因調査をして

いただくようにお伝えしました。



まずは入居者様にご迷惑をおかけする期間が最小限で済んで良かったと思います。

そして受水槽がある物件できちんと電気的機械的特約を付けていた自分を褒め称えます。

自画自賛してどうすると言われようと、これついてなかったら多分火災保険は絶望的に

なっていましたから。

そして一次対応を頑張ってくれた義母にも感謝したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月03日

民法改正に伴う賃貸借契約書の手直し。

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仙台1棟目の大家直接契約に関して、手続きを進めております。やること多くて意外と

面倒です。保証会社、火災保険の契約、賃貸借契約書のアップデート等・・・。



仙台1棟目は義母に実働を依頼しての自主管理を行っています。義母が管理する分、

管理費くらいの役員報酬は出しますよということでそういう形でスタートしました。

(今はだいぶその様相と変わってきていますが)



募集は仲介業者さんに常にお願いしておりますが、今回は退去される入居者様の

後輩の方が、入居者様のご実家経由で仙台1棟目に住みたいということでお話を頂戴し

直接申込と言う形になりました。そうなると、仲介業者さんを頼るわけにもいかないので

自主管理として賃貸借契約の締結や保証会社の加入、火災保険への加入をお願いする

ことになります。



火災保険だけであれば、普段お願いしている火災保険の代理店さんに頼めばいいかと

思うのですが、保証会社は自分たちの法人で代理店契約を結ばないといけないのか?とか

賃貸借契約も民法改正とかで今使っている雛形がそのまま使えないんじゃないか?とか

気になることがあれこれとあります。



と、そんな時に、ブログを読んでくださっている仙台の仲介業者の社員さんが

「よろしければ火災保険と保証会社だけでも紹介させてください」とご提案を

いただくことができました。こっちも今回だけのために色々契約するのは手間が

かかると思っていたので、それであればお願いしちゃおうと思った次第です。

仲介業者さんも、その紹介の分の手数料が入るでしょうから、損はないですしね。

(時間があれば自分で代理店になるルートにしたと思いますが、時間がないもので)



この提案に乗っかろうと思ったもう一つの理由が民法改正。仲介業者さんから

民法が変わるからその点充分留意した契約書にすることをお勧めします、というお話と

ともに、業界内での民法改正に関する勉強会の資料を送っていただきました。

この辺、私もいちから調べるよりは情報提供いただいて対応した方が楽チンなのです。

有益な情報を提供してくださったことに対して、何かお礼をしたいということもあり

保証会社と火災保険についてはお願いすると決めた次第です。



さて、今回の民法改正で大きいのは、賃貸借契約における極度額の設定でしょう。

極度額の設定のない契約書だと、保証人ではないという扱いになってしまうようです。

「回収できるから大丈夫、極度額設定なんて不要」という問題ではなく、極度額の

設定がされていない契約書では、請求をする根拠がなくなってしまう、という話と

私は理解しました。



それでは、一体いかほどに設定すればいいのか?私には皆目見当つきません。



賃借人が孤独死し、長期間にわたって発見されないなどの状況があれば、その損害は

ゆうに数百万単位となるでしょう。しかし、賃貸借契約書の極度額に数百万という

数字が出てきたら、賃借人さんもドン引きしてしまうものと思われます。かといって、

現実的な数字にしてしまえば、不測の事態の時に取りっぱぐれしてしまいます。

恐らく、賃借人さんや連帯保証人さんから費用回収ではなく、孤独死保険などを活用して

自分でお金を捻出するより他に手はないのだろうとは思いますが・・・



その辺について、情報提供してくださった仲介業者さんに意見を求めたところ、

一概には言えないという前置きの上で「契約期間にあわせて家賃2年分くらいという

意見が周りには多い」という情報をいただきました。なるほど、契約期間が2年だから

まあ妥当と言えば妥当な気もします。私が借りる側であれば、家賃2年分を極度額と

しますよと言われれば、割と納得できるなと思いました。



ただ、仙台はそんなに家賃が高くないので、本当にその額で諸々賄えるのか、という

観点は必要と思いました。その辺を踏まえて考え、今回は極度額を100万に設定。



ちなみに、保証会社さんを入れるのであれば極度額なんて設定不要なのでは?と

思ったのですが、仲介業者さんから展開していただいた資料を見る限り、保証会社さんを

つける場合でも極度額の設定は必要ではないか、という見解でした。



保証会社さんとの間では、極度額の設定はしなくても保証契約は有効になるそうです。

ただ、保証会社さんは保証した後賃借人さんに対して求償権を行使して、賃借人さんから

回収を試みることになります。この時、極度額の設定がなされていないと、そもそも

求償権を行使できないのではないか、という懸念が出てきます。保証会社さんが

そのような形態で保証を許容するかが不透明だから、保証会社さんを入れる場合でも

極度額は設定した方がいい、というのが現時点の業界の見解のようです。なるほどねえ。



それ以外に民法の改正で出てきたのが、修繕の要件に関する見直しです。

改正前は、借主からの連絡などにより小修繕が必要となった場合、「最初に見に行って

もらった業者は高かったから別の業者に相見積もりをお願いしよう」が問題なく行えて

おりました。貸主負担で直すのだからという理由で多少の猶予があったということです。

改正民放では、相当期間内に修繕がなされなければ借主が自ら修繕を依頼し、要した

費用を貸主に請求できることとなったとのこと。これに対抗するための条文が必要で

あろう、というお話でした。



ここは悩みましたが、サンプルで頂戴した条文がどうにもすっきりと腑に落ちず、

結局今回は入れずじまいでした。ただ、元々使っている契約書の雛形の中には、

修繕費用は借主負担、自己負担の修繕と言えども貸主に連絡をすること、のような

なかなかえげつない条文が入っていたので、これで代替できるであろうという判断は

したつもりです。このひな形は以前自主管理をしている不動産仲間に貰ったのですが

さすが凄腕自主管理の方です。法的に大丈夫なのかちょっと心配な条文もありますが

貸主の権利を守りまくってくれる契約書です。



そんなこんなで、改正された箇所を対応させるべく、その契約書を書き換えました。

チェックして貰う意図ではなかったものの、こういう風にご助言いただいた内容を

反映しましたよというフィードバックの意味で仲介業者さんに作った条文を送信。

すると、仲介業者さんがそれに対してかなり細かくチェックをしてくださいまして、

赤入れされたものが返却されてきました。うわー、なんかかえって申し訳ないです。

本当にありがとうございます。



ご指摘のあった内容は、

・賃借人だけでなく連帯保証人にも明確な金額設定が必要

・連帯保証人さんに対して死亡時の債務確定や債務情報開示の明文化が必要

・借家人賠償責任保険、保証契約の加入や更新を義務として明文化が必要

という内容でした。



死亡時の債務確定と債務情報開示については正直よくわからなかったのですが、

債務確定に関してはググってみたらハトさんのサイトにそれらしき例文が出ていたので

それをそのままパクリました。開示に関しては、問い合わせを受けたら開示するよという

ことを一言書いておけばいいかという感じで適当に記載。



誤字脱字とか、今はもうそんなのないよという単語とか、かなり細かい指摘までいただき

おかげさまでいただいた契約書をだいぶブラッシュアップできたと思います。

重ねてお礼申し上げます。



そして図々しく、直したから確認お願いします!と送ってしまいました^^;

明らかに火災保険や保障会社の契約で得られるフィー以上の仕事をしていただいてしまい

大変恐縮しております。



相変わらず、いろいろな方に支えていただきながら生きております。

そのことを常々意識し、周囲の皆様に感謝しながら今後もやっていきたいと思います。



ともあれ、これでだいたいの業務は完了です!

あとは添削を受けて完成した契約書のデータを義母に送れば、あっちで残りの作業は

やっていただけます。ああでも初期費用の請求書くらいはこちらで作らないとかな?

まだ多少仕事はありそうですが、確定申告に必要な情報も7割がた送ることができたので

並行で請求書作成に必要な準備も行いたいと思います。



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2020年02月09日

空室期間ゼロ、手数料大幅削減!紹介って素晴らしい。

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仙台1棟目で良い展開がありました。この春退去される予定の入居者様から、

退去するけど後輩を紹介していいかという連絡がありました。素晴らしい〜!



約2年前に入居された専門学校の学生さんの女子。そういえば仙台1棟目は7部屋

ありますけど、この専門学校の女子を最後に全く退去がありません。なんという安定感。

購入した時から住んでいる人が3人、購入直後にご入居いただき、そのままお住まいに

なっている方が2名、お友達の不動産営業マンが1名、そして今回退去となる

専門学校の学生さんが2年前に入居です。すごい定着率だわ。



今回退去になるお部屋だけがちょこちょこ入れ替わっており、最初に入れた人が

専門学校の学生さんだったことから、シングルマザーの仮住まいとか、同じような

専門学校の学生さんとかが入れ替わり立ち替わりで入居しております。



今ご入居なさっている方は、仙台に出てきて遊びに目覚めちゃったようでして、

階下のおばちゃんから義母のところに「夜中の2時近くまでドスンガタンしてる」

「彼氏が来ている時はよけい酷い」みたいな苦情が入っていたようです。

うん、若いね。いいんじゃない?若いうちは(笑)



義母もおばちゃんからそういう電話が来るので、そういう意味では学生入居者さんに

若干微妙な感情を持っていたようです。私に向かって、あの子たぶん学校卒業だから

退去になると思うけど、意地悪して退去予告してくるまで待ってようかしら、と。

いやいやそれ絶対にいいことないし、それで3月末退去とか言われたら募集が悲惨だし、

とっととこちらから確認しちゃった方がいいですよ、と伝えました。



その後、義母は入居者様にコンタクトを取ったようです。そして昨日、私のところに

LINEで「3月20日に退去するつもりで家を探しているけど、後輩をうちの物件に

住まわせたいってさ」「募集しなくていいから楽でいいんだけど、受けていい?」と。

ああもうそれ全力で受けてください!最高のパターンじゃないすか!夢のような展開。



不動産屋さんにお願いすれば、当然のように広告料が必要になります。紹介であれば、

広告料がかかりません。しかも今回のように学生さんの入れ替わりなら、空室期間も

ほぼゼロにできます。いいこと尽くめです。



以前、仲良くさせていただいている不動産業者さんが仙台1棟目に入居された時、

不動産業者さんを介さずに契約したことがあります。その時は私が契約書を作って

義母がやり取りして契約を完了させました。今回もその形で契約すれば、先方の

仲介手数料もかからなくて済みます。貸す側も借りる側も手数料を減らすことができて

素晴らしいじゃないですか、という話です。



今回も義母から契約書作れる?と確認されたので、当然2つ返事でOKしました。

この展開であれば、むしろ望むところです。



義母には申込書の雛形を送付し、これに書いてもらってくださいというお願い、および

保証会社さんを使っていいかの確認もして貰うことにしました。保証会社さんって

資産管理法人で直接契約できるはずだけど、今回の1件くらいしかあてがなくても

できるのかしら?別の物件を管理してくださっている詳しい管理会社さんに聞いて

いい案を考えようっと。



というわけで、仙台1棟目は再び無風状態が続くことになります。めでたしめでたし。



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