現在６位です。仕事始めです。めんどくさーい（すぐ慣れると思うけど）。
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仙台１棟目を今後どうしていくのか？年末、有識者の方にも相談しながら考えました。
今のまま活用するのが無難というか現実的、という感じでした。うーむ・・・。
年末に帰省を兼ねて仙台出張した際に、某変態建築士さんをお呼びしておりました。
一人で今後の活用をどうするか妄想していたのですけど、斬新なアイディアや目線、
そして建築のプロとしての目線を交えた時、何か全く別の活用方法が見いだせたり
しないだろうか。そんなことを思っての仙台１棟目の現地視察を依頼した次第です。
現在、仙台１棟目が抱える課題を私なりにまとめてみました。
１．１階＋地下１階の元オーナーズルームがなかなか埋まらない
２．２階〜３階の１Ｋ６部屋は埋まるものの仕様が厳しく長期的な競争力に不安
３．建物の老朽化が進み、このまま維持するか建て替えするかの判断が必要
１の元オーナーズルームの問題が一番のきっかけだと思っております。
１００平米オーバーの４ＳＬＤＫ、間取りに癖あり、半地下あり、お風呂に癖あり、
という感じで、だいぶ癖が強め名物件です。しかも広すぎて借り手がなかなか
つきません。希望する賃料が一般の仙台市民が払える家賃帯のレンジを超えてしまって
いることも問題なのだろうと考えております。
単純に家賃を安くすれば埋まるのかもしれませんが、こちらのお部屋はフルリフォームを
するだけでも数百万かかってしまいます。安く貸してすぐ出られてボロボロにされたら
経費倒れもいいところになってしまいます。なのであまり安売りはしたくないなと
思っております。
民泊での活用はどうだろうと思い、お友達大家さんに検討をしていただきましたが
半地下があることで火災報知器の費用がかなり割高になってしまうということが
ネックになり、民泊で借りるというプランもそんなにハードルは低くなさそうだと
認識しました。お友達にご紹介いただいた民泊の運営代行会社さんにもヒアリングを
したのですが、初期費用を出して民泊を運営しても、初期費用の回収と収益性という
二軸でみた時に、そこまで魅力的ではないなあと思ってしまったので、自分で民泊を
やるというのもなしだなと思った次第でした。
汎用性に欠ける間取りゆえに、なかなか難しいなと思っている現状です。
２の１Ｋのお部屋に関しては、今は特に問題はないのです。ちゃんと埋まっていますし
家賃も相場なりには取れています。
ただ、１Ｋ１７平米で室内洗濯機置場がない物件がどこまで頑張れるのか。
その点がネックになり、将来的に競争力が維持できなくなるのではないか、という
懸念は常に持っています。場所がいいので賃料を下げればどうとでもなるだろうと
思う気持ちがある反面、それがどうにもならなくなる時期もいずれ訪れるかもしれず、
果たしてこのままでいいのだろうかという不安は抱えております。
１の元オーナーズルームに比べれば悩みは大きくないですが、先々対策を考えないと
いけないんじゃないかなという気はしております。
３の将来的にこの物件をどうしたいかという観点。立地がいいこともあり、希望としては
間違いなく取り壊した上で新築したいのですが、以前仙台のお友達大家さんに紹介して
いただいた業者さんに現地を見ていただいた際に、今より建築面積がかなり小さくなって
しまうので、建て替えしてもメリットが少ないかも、という結果を聞かされておりました。
となると、あまり建て替えは現実的ではないので、今ある建物をどう延命するかという
点に争点は移ってきます。
例えば、１Ｋ６部屋を１ＬＤＫ４部屋に変更するとか、４ＳＬＤＫを２部屋〜３部屋の
テラスハウス風に分割して貸すとか。少なくとも今の間取りだと４ＳＬＤＫの方は
既に競争力がなさそうだし、１Ｋも将来的には競争力が失われていきそうなので、
何かしらリノベーションをした方がよさそうだよね、と思っていたのでした。
３つの悩みに関して一人で考えていても、これ以上の広がりがなさそうだなと考えた私。
第三者の意見も聞いてみたいと思うようになりました。特に身近にいる人の中では、
コミュニティ化やＳＯＨＯ、ホテルなど様々な解法を考え付くアイディアマンの
一級建築士さん。彼が作る建物も斬新で面白いし、空間の使い方が天才的です。
リノベをするアイディアとか、今のままどうやって面白く使うかのアイディアとか、
そういうのを私以上にうまく考えてくれるのではないか、と。そんな期待を込めて
現地視察に関する費用はこちら持ちということで相談し、年末であるにも関わらず
快諾をいただくことができました。
ということで、年末はその建築士さんを仙台にお招きして、うちの物件の活用に関する
アイディアを忌憚なく出していただく場を設けました。
４ＳＬＤＫに関しては、岩風呂風なお風呂とか、昔ながらの和室のしつらえとかを見て
やっぱり民泊にするのがいいんじゃないか、というご意見でした。需要がどの程度
あるのか、運営費がどうなるのかまではすぐにはわからないけど、広いし特徴もあるし
民泊向きなのは間違いないと思う、というお話でした。やっぱそこは同じかー。
間取りが使いにくいので、少し手直しをした方がいいというのはあるようです。
例えば、キッチンを地下１階から１階に移設させてカウンターキッチンにするとか
癖のある間取りを少し変えて回遊性を高めるとか、そんな工夫をすることで面白く
仕上がるんじゃないか、というのは感じたようです。
民泊にすると消防の出費がでかいんですよねという話に関しては、いろいろ調べたら
特例とか緩和とかありそうなんだけどなあ、ということをつぶやいておりました。
年明けにでもちょっと調べてくださるとのことです。ありがたし。
１Ｋに関しては、今のままだとどうやって生活していいかのイメージがわかないと
思うので、作り付けのカウンターやベッドを作ってしまうといいかも、という
アイディアをいただきました。確かに狭すぎてどこに何を配置したらいいかが
今どきの人からだとイメージがつかないんじゃないかという懸念はありました。
検討する価値はあるのかもしれません。
そして将来的にどうかという観点。１階および地下１階はＳＲＣ造なので、そう簡単に
大規模なリノベーションはできないんじゃないか、という見解でした。
コンクリがあるので１階と地下１階をつなぐ穴が作れなさそう、というご意見があり
そうなると今の１階＋地下１階で１部屋という構造を変えるのは難しそうです・・・。
ここをなんとか分割して複数のお部屋にしたかったのですが、それができないとなると
結構厳しいなあ。
１Ｋの方は物理的には可能そうでしたが、地元大家さんからは「そこまでお金をかけても
費用対効果が悪いと思う」というご意見もあり、これまた微妙そうだなと思った次第。
そうなるとジリ貧だよねえ・・・。「そのまま売っちゃうのも一案かも」という
ご意見も出てきました（汗）
うーん、意外と今の形以外にするのって難しそう。
でも今の形のままだと競争力がなー。
難しいです・・・。
建物の構造や地域特性などから、あまり大きな変革は望めなさそうだなということが
わかったので、地に足をつけて、今ある資源をどう有効活用して競争力を高めるか、
という観点に注力した方がよさそうだと思ったのでした。
ちょっと残念だけど、逆に夢は見ずに現実をどう生きるかというところにフォーカスを
当てて動けばいいことがわかったので、ある意味それはそれでヨシとするしか
ないでしょう。それがわかったことが収穫でした。
お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！
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