2017年06月28日

三日天下ならぬ一日天下・・・orz

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昨日書いた仙台1棟目の保証会社の審査が通ってほぼ満室確定となった件ですが・・・



1日でキャンセルになりました。



orz



昨日、義母からメッセージがありました。仲介業者さんから急にキャンセルしたいとの

申し出があった、と。突然すぎてなにごとなのか理解できず^^;



詳しい理由を確認すると、どうやら連帯保証人の予定だったお姉様との折り合いが

あまり良くなかったようで、お姉様に「連帯保証人になる代わりに、毎月1万円払え」

という要求をされてしまった、ということでした。



実の家族なのにそこまで言われるって何なんだろう・・・。

折り合いが悪い姉を連帯保証人に入れようと思った申込人の発想って・・・。



仲介業者さんから「無理に入れても後々トラブルになる可能性があるから、別の方を

探した方がいいと思う」という助言をいただいたようです。

確かに、ここまで事態を予見できない人で、かつ昨日のブログに書いたように

運転免許証を失効しちゃうようなだらしないタイプとなると、ご入居いただいても

トラブルの火種になりそうです・・・。



無理に追い求めず、ここは次の機会をまとうということで意見は一致しました。



それにしてもここまできてのキャンセルは割とショックです。

生みの苦しみもあり、やっと決まった〜と思って喜んでいたのに・・・

だいたい保証会社だって連帯保証人がいなきゃダメとか、もはや保証会社として

何がしたいのかわかんないしー。ぶつぶつ。



ふてくされたので、今日はブログこの辺で止めます。゜(゚´Д`゚)゜。ウァァァン

ポチが少ないとブロークンハートもリペアされずにしょぼくれるので

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月27日

仙台1棟目、お申込いただき満室返り咲きほぼ確定へ!

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仙台1棟目、お申込および保証会社の審査が無事に完了しました。

契約するまでわからないものの、これで再び仙台は満室に返り咲きが確定的です。



前に比べ申込までの期間が露骨に長くなり、明らかに以前より市況が悪くなったと

心から感じられるようになりました。震災の翌年くらいから始まった復興バブルは

昨年くらいから仙台の賃貸に関しては弾けつつある認識でしたが、今年は完全にもとに

戻ってしまったような感触があります。



それでもうちの物件は家賃をそこまで下げずになんとかやってこれています。

ただ、それはたぶん前オーナーの頃の家賃設定が安すぎただけなのかなと感じてます。



今回は2月末退去の3月終盤でリフォーム完成という、こちらも動き方があまり

良くなかったところもありました。そのため、空室期間が長期化してしまいました。

ここは大きな反省点です。



今までは賃貸の募集を自分の物件のあるエリアの近隣仲介業者さんにお願いしてました。

ただ、決まりが悪いので、少し手を伸ばして仙台駅西口エリア(一番賑やかなところ)の

仲介業者さんにも接触し、仲介の依頼をするようにしてきました。



これがある程度効果があり、西口の業者さんからも内見の依頼が来るようになりました。

内見前に義母に連絡が来るから、あとでフォローの電話とかしてもらう形にして、

何が悪いか情報を多少仕入れることができるような体制になってきました。

従来のエリアの仲介業者さんからも情報はもらえるので、結果的に募集の幅が広がったと

いうことになるかなと思います。



「家賃を下げてもこのや賃貸だとそんなに効果はないです」「初期費用を下げるほうが

引き合いはあると思います」という助言を仲介業者さんにいただいたので、礼金を

減らしてみたり、初期費用ゼロプラン(ただし家賃高め)と初期費用ありプラン(ただし

家賃安め)みたいな2パターンを作ってみたり。

いろいろと試行錯誤はしていく中で、外国人の留学生を受け入れてみようとしてみたり。



なかなか決まらず、いろいろともがきましたが・・・

数日前にようやく申込書をいただくことができました。

新規開拓した仙台駅西口の業者さんです。



40代男性で、今まではお母様と一緒にお住まいになっていたようですが、

勤務先から遠いので、自分はもっと街中に住みたい、というのが同期のようです。

業種を見ていると、まあそう考えるのもわかるなあという感じでした。

ただ、街中だと家賃が高いから、そうそう気軽に両親も連れて引っ越せないので

親御さんは別の安い賃貸住宅に入居させて、別々に暮らすことになるそうです。



ちなににこの事情、仲介業者さんは説明してくれなかったので、現住所の物件をググって

なんでファミリー物件でそこそこグレードが高いところからうちに来るわけ?というのを

確認して把握した内容です。うちは自主管理なので、この辺ちゃんとチェックしないと

とんでもないものをおしつけられる可能性もありますから・・・。



また、義母も最近はすっかりこの仕事のやり方は学んでいるようです。

「なんか運転免許証が変」と言うので見てみたら、普通は3年の有効期限なのに

2年半しかありません。



恐らくですが、たぶん一度失効してギリギリで再発行してもらったんだろうなと

いうことだろうと予測できますので、家賃の支払に関してもだらしないのではないか

という仮設を立てました。そうなるとやっぱり保証会社必須だね、と。



数日後、なんとか保証会社の承認が出たということでしたので、それであればと

いうことで話を進めることにしました。あとは契約が適切に締結されるまでは

他社さんでも2番手で募集を継続することになります。部屋止めして結局キャンセルとか

ろくでもない事態を避けるためにも、契約までは止めません。



これで空室が一つ減りまして、仙台エリアは満室。

札幌エリアはこの間買った札幌7棟目が3部屋空室、札幌6棟目が1室空室。

東京は東京3棟目で退去予告を貰ってしまいましたが、一応今は満室。

札幌7棟目の募集、まだ何も管理会社さんと話ができていません。やってくれては

いるのだと思いますが、一度電話で状況確認したほうがいいな・・・。



満室目指して頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月17日

仙台の賃貸市場の冷え込みに抵抗し、募集条件を変更する予定。

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仙台1棟目に関して、最近ぼちぼちと内覧をいただくのですが、なかなか決め手に

欠けるところがあり、成約に至っておりません。



前回、条件を改定してから半月以上が経過しました。4月中の期間限定という形で

この条件変更をしたのですが、効果はそれなりにあったようでだいぶ問い合わせは増えた

というお話を仲介業者さんから伺いました。



一応、4月末までの限定ということにしていたので、今はネット上ではこの条件での

募集はしておりません。でも、結局まだ決まっていないということも考えると、

今回試した条件を恒久的な募集条件にしてしまった方がいいのかもしれません。



仙台は復興バブルが終了すると言われ続けて久しかったのですが、今回は本当に終了と

みなしてよいと思います。以前に比べ、家賃こそ上昇した状態をキープできていますが

決定までの時間は大きくかかるようになりました。広告料も2ヶ月くらいは出さないと

出足が鈍い状態が続いております。



こういったやや厳しい状況の中で、どのようにして少しでも早く決めるかというと、

やっぱり条件面だったり仲介業者さんに対するPRだったり、そういうところで

やっていくしかないのでしょう。



仲介業者さんに関しては、そこそこに関係を作って動いてもらえているつもりです。

現在、ネットに掲載してくださっている業者さんは4社。1社だけ家賃や面積などが

間違っているところもありますが、それ以外はちゃんとこちらのお願いした内容にて

募集をしてくださっております。ありがたいことです。



特に、この条件変更を推してくれた大手業者さんは、私がそれで良いと言ったことで

「とりあえず、少しでも条件に当てはまりそうな人が来たら、お店としてとりあえず

 紹介する体制にしています!」という形で頑張ってくださっています。さすがに

数打ちゃ当たるかもしれないという感じでやっているから、決定率は低いですけど

そこは仕方ないです。というかむしろ、それだけやってくださることに感謝。



決まらなかった案件のフィードバックを受けましたが、やっぱり「狭い」「洗濯機置場が

ない」という2点が多かったです。洗濯機置場は難点になると思っていたのですが、

改修費用が想定以上に重たかったので、結局見合わせになっています。

その分は家賃を下げるのが妥当なのかなあ、とか思ってみたり。



あ、あと1件面白いのありました。中国の方を日本に派遣する商売をされている法人が

初期費用が安いということで、内見なしに申込書を書いてくれたというケースが。

お、これで満室ですか?と色めき立ったのですが、内見したら「これじゃダメだ」と

申込を撤回されてしまったということなのです。その理由は「キッチンが狭い」でした。

あちらの方は中華料理とか家で作るということで、火力が強くて鍋などいろいろ置ける

広めのキッチンでないと難しいのだそうです。なるほど、勉強になりました。



いろいろ書きましたが、結局まだ決まっていないというのが現実なのです。

ネットでのテコ入れを再度図りたい思惑もあるので、ここでまた募集条件を変えて

様子を見てみようと思っています。いや、様子を見るなんてのんびりしたことを

言っている場合じゃないか。バリバリやらないと。



各仲介業者さんに、以下の2条件を提示し、どちらでも好きな方で募集をしてくれて

構いません、ということを言おうかと思っております。



条件1

敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月、家賃2000円ダウン



条件2

敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、広告料1ヶ月、家賃0円ダウン



初期費用を落とすプランは家賃を据え置き、初期費用を落とさない場合は家賃を少し

下げる形です。初期費用を落とす場合は、ちょっとこちらも負担がきつくなるので

広告料を下げさせていただく、という感じで。



両方の募集が混在してくれれば、初期費用が安い案件を好むニーズと家賃を落としたい

ニーズの両方をネットから拾うことができるだろうと考えました。洗濯機置場の件さえ

なければ、もっと早く決まるのでしょうけど、それが変更できない以上は仕方ないです。



この新たな作戦で、募集に弾みをつけたいところです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月25日

募集条件の変更でテコ入れ!仙台の冷え切った市場で生き残りを図る。

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仙台1棟目、募集条件の変更をしてテコ入れを図ることにしました。

やはり現場の最前線の皆様に話を伺うと、やるべきことのアイディアが出てきますね。



昨日は会社をお休みをいただき、不動産の仕事をいろいろとこなしてまいりました。

その中でも、仙台1棟目の空室を何とかする、というのは至上命題です。

不動産賃貸業を営むものとしては、空室では食っていけないのです。



前回仙台に行った際には、新しい仲介業者さんを開拓してきました。

今回はその中でも実際に紹介に行ってくださった業者さんにお礼を述べつつ、

内見の結果が不成立だった理由を聞きだすこと、さらに反響を得るためにどんな

作戦が効果的かを検討することを目的としての動きです。

ちょうど募集から1ヶ月なので、それなりにデータは揃ったであろう、と。



時間の都合もあり、この期間中にご案内に間違いなく行ってくれた2社の仲介業者さんと

最近は内見の確認がないけど前はちょこちょこと案内してくれた仲介業者さん1社の

合計3社を訪問して、忌憚なき意見を伺ってきました。



まず、物件のウィークポイントからヒアリングしましたが、次のような意見が出ました。

・部屋の面積が狭い

・室内洗濯機置場がない

・ウォシュレットが設置できない



部屋が狭いに関してはどうにもなりませんので、家賃でそれに見合ったところにする、

という手法しか取れません。さすがに部屋を拡げるってのは無理な注文ですから。



室内洗濯機置場がないというのが一番の弱点なのは今までも認識しておりました。

とはいえ、今まではそれがなくても普通に埋まっていたので、まあいいかと考えて

いました。買ってしばらくして空室が出た時に、業者さんに軽く洗濯機置場を追加したら

いくらくらいかかるのかと確認した際、10万以上はかかると言われたことを受けて

そこまで費用をかけて設置するのは止めようという話をした記憶があります。



しかし、仙台の市況も徐々に震災前に戻りつつある中、うちの物件の空室期間も

長引く傾向が出てきました。今回も洗濯機置場の話は客付の仲介業者さんから

挙がったので、一応見積を取ってみることにしました。



リフォームをお願いした業者さんに軽くヒアリングしてみると、やはり大がかりに

工事になってしまうだろうとのこと。洗濯機置場は給水と排水が必要になりますが

給水はキッチンから配管を延ばし、排水はお風呂に配管を延ばすことになります。

今回のお部屋のレイアウトだと、キッチンとお風呂場の配置がちょっと遠いので

その分割高になるだろう、と。じゃあお風呂から給水を取るのはどうですかと聞いて

みましたが、壁を壊さないといけないからやはりお金がかかると。う〜ん・・・



家賃を考えると、10万とか20万とかになると費用をかけすぎになります。

家賃見合いで考えると7〜8万くらいが限界かな・・・。その範囲で収まるなら

作業しようと思いますが、現実的にはそのレンジに収めるのは難しそうです。



ウォシュレットはトイレにコンセントがないので設置できない状況になってます。

前に空室になったお部屋には設置できるようコンセントを追加したのですが、

今回のお部屋にはそれをしませんでした。追加で設置することも考えていいかなと

思いましたが、洗濯機置場の改善に比べたら影響はそれほどでもないかなと思い

とりあえず忘れることにしました。



そんな感じで、ウィークポイントをどう改善するかという点につきましては、

今のところやや厳しいかなという状況になっています。

であれば、ウィークポイント以上のメリットを募集条件で作り出すしかないと。



現場の仲介業者さんからおススメしていただいたのは、初期費用の軽減でした。

今の募集条件のままだと、たぶん検索は今以上に伸びることはないだろうから

何かしら条件変更をして、また検索上位に出てくるようにした方がいいですよという

アドバイス、閑散期に近い今の時期に家探しをする人は初期費用の軽減が効果ありと

思います、というアドバイスなどありましたので、それを採用することにしました。



敷金1ヶ月、礼金1ヶ月だったのを、4月中は両方ゼロに変更。

お客様負担分の仲介手数料も大家で負担しちゃうことにしました。

これで、前家賃+保険料+保証料だけで入居できることになります。

入居を検討する側にも、お金がかからないというメリットが出てくるかと思いますので

選ばれやすくなるはず、と見込んでます。



初期費用を軽減すると、こちらの出費が増えることになりますので、その点については

基本的には広告料を下げることで仲介業者さんにも一緒に少しだけ収益を我慢して

いただくことになります。ただ、今回はキャンペーンという側面もありますので、

4月中に決めていただいた場合においては、広告料も満額お支払いします、という

形にしました。これで頑張っていただければ良いのですが。



そしてもう一つ、家賃をポータルサイトにあわせて少し変更しました。

今までは管理費は計上していませんでしたが、家賃+管理費に分けて、家賃を1つ下の

検索条件で引っかかるように調整しました。



どういうことかというと・・・

例えば、48000円の家賃のお部屋があったとします。

45000円を上限に検索している人は、このお部屋を見ることはありません。

ここで、家賃45000円+管理費3000円に変更します。すると、45000円が

上限の人にも、45000円+3000円のこのお部屋が引っかかるようになります。



勿論、管理費込で検索した場合にはこの効果は得られませんが、露出を増やすという

意味では多少の効果は見込めるのではないかと考えております。



なお、この手法を用いると、仲介業者さんの広告料が少し減ってしまい、客付側の

モチベーションが下がるという問題がありますので、私は「管理費も込で広告料を

計算してくれてOK」という形でそこをカバーしています。



実は今日という日付は、5年前に仙台1棟目を購入した日でもあります。

その記念すべき日に条件変更を実施することになりました。

これらの変更が良い効果を生み出すことに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月30日

事務所利用したいという問い合わせがありました。

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現在9位です。明日で物件は売却になります・・・。ちょっと寂しい。

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本日のお題に入る前に、昨日のブログに友人から貰ったコメントを踏まえた補足を

ちょっとだけ補足させていただきます。



私が札幌で導入しているケーブルテレビは、有料チャンネルを申し込んだりしなければ

アパートへの引き込み工事も無料だし、月々の支払も無料というものでした。

それでいて、特にオーナー相手に営業にも来ないので、悪いことはないと思って

推奨するようなブログを書きました。



しかしこれに異論が続出!そもそもケーブルテレビを引っ張るとオーナーに基本料金が

かかることがあるとか、オーナーのところに営業がしつこく来るとか、入居者様にも

営業をかけにきてうっとうしいとか、営業担当者の質が悪く不愉快な思いをしたとか。

どうも私がたまたま運が良かったのかもしれません。



そういうデメリットもあるみたいですよ、ということをひとまず書いておこうと思い

本日のテーマと関係ないけど最初に書かせていただきました。



さて、本日のブログのネタに移りたいと思います。



繁忙期がほぼ終了してしまった仙台で空室が残ってしまった仙台1棟目ですが、

昨日とある仲介業者さんから「事務所利用は可能ですか?」という問い合わせが

あったということを義母から聞きました。



仙台1棟目は全戸とも居住用として貸し出していますので、不特定多数が出入りする

事務所の形式で貸すのはどうなのかなあ、微妙じゃないかなあ、と思ってました。

別の物件で完全予約制のリラクゼーション施術をしている方が、施術スペースとして

借りたいという話がありましたが、それと同じような話なのかな、と。



その辺気にあんって仲介業者さんに聞いたのですが、利用予定者は男性の方で

特に不特定多数が入退室汁ことはない、ということでした。どうもその方の書斎とか

別邸みたいな使い方を考えておられるようです。自宅だと落ち着いて仕事ができない、

という気持ちはなんとなくわかる気がします。私もすぐ気が散ってしまい、ついつい

SNSとか見たりしてしまうタイプです。



事務所登記したりしないなら、まあいいかんという感じでOKしました。

こういうニーズを拾えるということは、やっぱり立地が良いということですしね。

成約につながることを期待したいと思います。



内覧に来ていただく方に失礼がないよう、共用部のメンテナンスも始めました。

具体的には、共用部の廊下がちょっと汚れているような印象があったので、業者さんに

お願いをしてクリーニングを入れることにしました。少しでもマイナスに見える箇所は

つぶしておきたいものです。



また、お部屋に関しても、土間にCF貼りたかったなあとか、木部塗装したいなあとか

施工業者さんとの意思疎通がうまくいかずに、発注したと思い込んでいたけど先方は

受けた認識がなかった工事個所があったりしたので、もしタイミングを逃して申込が

入らない場合は、それらについても追加工事をしてしまおうかと思っています。

腐らずにやるべきことを淡々と続けていきたいと思います。



あ、締めた後で思い出した。仙台1棟目で謎の「蛍光灯が交換しても短期間で切れる」

という事案が発生しておりましたが、無事に解決しました!その原因はというと・・・

グロー球がへたれていたからでした。気づかずに一生懸命蛍光灯を交換して、最近の

蛍光灯は寿命が短い、おかしい、とぶつぶつ言った挙句、リフォーム業者さんに現場を

見てきて貰ってしまった私が恥ずかしいです^^;



蛍光灯トラブルの時はグロー球も疑う。今後、肝に銘じます!



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