2018年03月07日

入居が確定してほっとしました。

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今更の報告ですが、仙台1棟目の空き部屋は無事に申込金が振り込まれてきました。

満室確定で進められそうです。



仙台1棟目は事務所として利用されていた不動産業者さんがあっという間に退去され

募集を開始したら、空室になる前に申込が入ると言うラッキーな状態になってました。



しかし、この入居申込がなかなかシビアでやきもきします。保証人さんが弱すぎて

保証会社さんすらもこれは通らないのではないかという状況になり、どうにも申込を

手放しで喜べない状態でした。そういう状況にならないように仲介業者さんがいて

コーディネートするもんでしょと思うのですが、そっちを頑張れる感じでもなく、

こちらが言うことを意味も分かっていないような雰囲気だそうです。



結局、私たち主導で保証人さんを変更していただき、保証会社の審査を受けて

いただきました。保証人変更が功を奏して、保証協会の審査は何とか通過できました

その審査結果だって、3日も4日もしてからようやく結果が届きましたと報告を

受けたんですよ。しかもこちらから電話して進捗聞いたら「あ、通ってます」的な。

なんでかかるのか意味が分からないし、そっちから連絡して来ない神経もわからないし。



ここまでが前回の動きでした。保証会社の審査に通った段階でも、未だに仲介さんから

「洗濯機置場ないんですか?」「どうやって洗濯機を使っているんですか?」という

同じ趣旨の質問が届いています。日程がなく、内見していない状態での申込だったからと

いうのを差し引いても、申込の翌日に質問があってから何回目だい?いい加減ちゃんと

入居者さんに説明することができていないと、入居者さんにも不安を与えないかい?



こんな調子なので、とてもじゃないけど正式に契約を締結して初期費用が振り込まれない

限りは、募集を止めることが出来ません。



そして例によって保証会社さんの審査通過後ものんびりしており、いつになったら

契約を締結するのか、予定が全然見えません。「今やってます」みたいな感じで

回答が具体的ではないのです。



他の仲介業者さんからも「案内できますか?」と何回か聞かれました。いくら募集を

継続しているとはいえ、やはり問い合わせがあれば2番手であることは伝えないと

なりません。そうなれば仲介業者さんは本腰を入れて紹介はしてくれません。

もしこれで本当にキャンセルになったら、大家的にはとんでもない機会損失です。



保証会社さんの審査が通ってから1週間くらい経っても、相変わらず要領を得ない回答の

仲介業者さん。契約はいつ終わるのか義母に聞いてもらったところ、申込人の方が

いつ送り返してくれるんですかねえ・・・みたいな感じの主体性のない回答。

業を煮やした私。ちゃんと契約できるのか、契約できる日程はいつかを報告しないと

他の入居募集のお客様を優先しちゃうぞと言って貰い、ようやく入居者さんと日程を

調整し始めるという酷い状態でした。で、だいたい1週間くらいで契約締結が終わると

思います、と。



その後はようやく落ち着いて、予定していた日程に近いタイミングで初期費用が

振り込まれました。なんだかんだといろいろイラっとすることは多かったものの、

打ちの物件を紹介してくださったことには感謝したいと思います。ありがたいことです。

満室返り咲きを祝おうと思います。



今年の繁忙期はあまり動きもなく、仙台1棟目と札幌5棟目で1部屋ずつ退去が出たに

とどまっています。仙台1棟目は今回書いた通り無事に申込もいただいておりますので

通常モードの物件で残る空室は札幌5棟目のみとなります。



・・・通常モードとわざわざ書いたことからわかるように、ちょっと尋常ではない物件が

2つばかりあるという問題はあります。1つは富山1棟目ですが、これはいろいろ悲惨な

感じなので、もうちょっと後でまとめて書きます。もう1つは東京8棟目で、アパートの

部分のリノベの引渡が今週末になりました。ここから埋めていかなくてはなりません。



2つの異常モードの物件を早く埋められるよう頑張りたいのですが、サラリーマンの

仕事がなかなかしんどく、そちらに力を割けない状態が続いております。

両立させないとなあ・・・がんばります。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月03日

保証会社の審査に無事通過しました。

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仙台1棟目の微妙な申込、保証会社の審査は何とか通過した模様です。良かった。



先日お申込をいただいた仙台1棟目。退去立会をする前に申込が入るというミラクルが。

正直、私の方がびっくりしてしまいました。仲介業者さんがうまいこと紹介をして

くださったおかげなのだろうと思います。ありがとうございます。



しかし、前のブログに書いた通り、属性的に大丈夫かい?という感じの申込書でした。

ご本人は奨学金を貰い、若干の仕送りをすることで何とかやっていくようだという

ことでしたので、確かにまあ何とかなるんだろうなとは思いましたが・・・



でもやっぱりこの内容だと不安しか抱けないので、保証会社は必須だなという判断に。

保証会社の申込を入れていただきました。しかし



しかし、3日経っても4日経っても全然返答が来ません。

その間に、別の仲介業者さんから「申込があったという仲介さんが仙台1棟目の空室を

新着情報として登録していますよ」というタレコミまでいただきまして・・・。

もしかして、審査うまくいってないんじゃね?という不安が大きくなってきました。

実は審査落ちしていてるけど、それを大家には言わずに一番手をキープしつつ、

しれっと次のお客さんをつけてしまおう、とか・・・?



・・・いや、そんな器用なことが出来るタイプの仲介さんじゃないな。うん。

きっと手続きミスとかだろう、と信じることにしました。



しかし保証会社さんの審査は普通1日もあれば終わると思うので、これはきっと

何かが引っかかっているのではないかという不安も。義母に依頼して、進捗状況を

確認して貰うことにしました。



しばらくして義母から連絡があり「審査通ってるって言ってた」というオチ。

通ってるならそっちから連絡しろー!(苦笑)

でもまあ、通ってよかったです。これで契約さえすれば入居確定ですね。



ただ、義母曰く、今このタイミングになっても「洗濯機置けるんですか?」と

仲介業者さんが質問してきているらしいです。仙台1棟目は洗濯機置場がありません。

入居者様はお風呂場に排水のホースを出すなどして工夫されております。

そのことは何回も説明しているはずなのに・・・^^;



なんか、土壇場でキャンセルもありそうな気がするので、契約締結するまでは

募集を継続しておこうと思います。契約するまで安心できないパターンだ、これ。



さて、それと並行で、今の入居者様の退去立会も行っていただきました。

退去連絡が来たのもこのお客様を客付した仲介業者さんだったので、そのまま

退去立会もお願いしました。お付き合いもそれなりに長い業者さんですので、

変なことはしないという信頼感もありますから。



立会の結果、特に大きな問題はありませんでした。ハウスクリーニングのみで賃貸可能。

そりゃー事務所で半年しか使ってないのにドロドロになってたら、どういうことだよと

言いたくなりますから、そんなことはないですよ、ええ。



仙台1棟目は昨年繁忙期を逃して苦戦したのですが、今年は繁忙期中にうまいこと

決めることが出来て良かったです。あとはキャンセルがないことを祈るばかり。



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月28日

内見無しで申込となった仙台1棟目の空室ですが・・・。

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仙台1棟目、退去前なのに申込が入りました!内見なしでの申込にびっくりです。

ただ、いろいろと大丈夫なのだろうかと思う要素もあります・・・。



わずか半年での退去予告となった仙台1棟目。へこんでいるわけにもいかないので、

空き予定を明示しての募集開始としておりました。馴染みの仲介業者さん、最初は

1社だけだったのが、徐々に感じのいいところを増やしていって現在3社に直接依頼を

しております。



条件として、2つのパターンを提示しました。

・敷金1ヶ月、礼金0ヶ月、家賃据え置き

・敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、家賃2000円アップ



初期費用を出して家賃を軽減するか、初期費用を節約して月々の支払いを多くするか。

普通に考えたら敷金1ヶ月の方がオトクなんですけど(丁寧に使ってくれれば敷金は

戻ってくるし、仙台は家賃が安いので2年住めばアップ分の合計が敷金より高くなる)、

それでも初期費用軽減の方がインパクトがあるということで、そちらを選ぶ業者さんが

多かったように感じます。



馴染みの3社のうち2社は前の担当者の方がそのまま対応してくださいました。

残りの1社は・・・2人の担当の方と面識があったのですが、1人は退職してしまい

もう1人は異動で別店舗に!半年の間に、一気に知ってる担当の人がいなくなりました。

退職された女子社員さん、とても感じが良い人だったから残念です。

異動になった方が該当店舗に情報を共有してくれたということですが、あまり期待は

できないかなあ・・・。



事務所利用なので、解約は2ヶ月前通知の形で契約となっておりました。

ですので、今回は1月中の解約予告だったので、3月末まで家賃は貰える形になります。

更に、短期解約の違約金が1ヶ月。これを充当すれば、募集時に使った広告料は

取り返すことが出来そうです。よって、繁忙期中に決めれば損失はなし。



半年しか使っておらず、かつ事務所利用と言うことであれば、内装リフォームも

恐らく不要だと思います。1月末に部屋は明け渡すということなので、2月中に

リーシングして決まればいいな、という感じで捉えていました。



そして昨日。関東→札幌の大家会の勉強会の最中に、義母から電話が来ました。

会場がギューギューで動けなかったため、あとでかけなおそうと思ったらLINEで

「たった今〇〇さんから申込連絡がありました。3月20日入居したいとのことです。」

とのメッセージが。え、まだ内覧もできないのにどうなってんの?



4月から学生になる方で、今日しか仙台にいられないということでした。

内覧せず申込に至るようです。ほえー、立地がいいってやっぱすごいなあ。



しばらくしてから、その仲介さんからFAXされてきたという申込書の写真が

送られてきました。学生さんなので、気になるのは連帯保証人さんとなる親御さん。

さて、どんな属性か・・・



年収160万・・・

( ゚д゚) ・・・

(つд⊂)ゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚д゚) ・・・
 
(つд⊂)ゴシゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚ Д゚)ナン…ダト!?



ちょっと待てちょっと待て、おい仲介さんよ、これそのまま流しちゃダメだろって!

仮に特待生とかで学費がかからないとしても、これ本人が生きていくのが精一杯でしょ!

学費や家賃は本人が稼ぐのかい?そうだとしたって、保証能力ゼロでしょうよ、これ。

これそのまま内情の説明なしに流すって段階で、仲介業者としての仕事してないから!



・・・すみません、興奮してがなり立ててしまいました。

義母ですら「保証会社必要よね、これ」と言ってます。うん、絶対必要。でもそもそも、

この内容で保証会社の審査を通過するとは思えません。本人無職、連帯保証人低収入。



他に収入のある人はいないか、義母経由で仲介業者さんに聞いてもらうことにしました。

その間に私は相談しやすい札幌7棟目の管理会社の社長さんにLINEして助言して

いただきました。やっぱりこれだと保証会社は無理だと思うので、誰か他に収入がある

人を見つけなくてはならないね、というところは一致。そして入居者様が未成年なので、

できれば契約自体は親御さんとした方がいいでしょう、ということを教わりました。



そうこうしているうちに、義母から仲介業者さんへのヒアリング結果が到着。

叔父さんがいるので、その人を連帯保証人にすると言ってきたようです。

・・・申込書を流す前に気が付こうよ、仲介さん。



まあ正直、それでもやや心もとない収入なので、保証会社さんをつける方向にしました。

お母様を契約者、叔父さんを連帯保証人に据えて、保証会社さんの審査を通す方向です。

この立てつけでないと、おそらく保証会社さんの審査は通りません。



そしてこの段階で仲介業者さんから「洗濯機置場はないんですか?」と質問。

・・・本当に大丈夫か?(汗)

ないけど台所に置いて風呂場に排水を出せば使えますと返事をしたところ、それなら

大丈夫という回答だったようです。てかさ、それも申込の前に説明しなさいって。



保証会社さんの審査を通過すれば、そのまま契約してご入居いただく想定です。

頼りない仲介さんに不安を覚えますが、もうここは何を言っても仕方ないです。

ちゃんとこちらから仲介さんを誘導して、うまく契約にこぎつけていこうと思います。

ばたばたしそうだけど、前回とは打って変わってサクッと申込が入ってよかったです。



とはいえ、何かあれば壊れそうな入居申込なので、油断せず募集は継続します・・・。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月22日

立て続けの退去予告・・・次は仙台1棟目。

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繁忙期らしくなってまいりました。また賃貸で動きがありましたよ!

・・・残念ながら退去の方ですがorz



退去予告があったのは仙台1棟目。退去するということになったのは、半年前あたりに

繁忙期を逃しながらようやく決まった事務所利用のお部屋
です。



昨日、車を運転している最中に電話が鳴りました。嫁ちゃんに見てもらったところ、

仙台1棟目の客付をしてくださった仲介業者さんだとのこと。この仲介業者さんには

なにかと良くしていただいたり、売り物件になるかもしれない管理物件の情報を

いち早く提供していただいたりしています。FBでつながりがあるため、温泉旅行中で

あることは把握しているはずなのに、あえて電話してくるということは何か急ぎの話が

発生しているのかな、と思いました。



しばらく走った後、休憩するタイミングで折り返しの電話をさせていただきました。

電話に出るなり相手の仲介業者さんは「旅行中にすみません・・・」と。いえいえ、

大丈夫です。どうされましたか?



「旅行中に大変申し訳ないのですが・・・退去予告を貰ってしまいました・・・」



・・・え?退去予告ですか?

一体どこのことだろう、と思考を巡らすも、全然心当たりがありません。

そもそもこちらの仲介業者さんにつけていただいたお客様って、今お住まいになっている

方の中では、半年前に決まった事務所利用のお部屋だけだし。さすがに半年で退去って

ことはないでしょ・・・と思うけど、もしかしてそこなのか!?



仲介業者さん曰く、まさにその半年前に入った事務所のお部屋の退去予告だ、とのこと。

業績好調による業容拡大のために、事務所として利用するということで借りて

いただきましたが、その後業績が悪くなってしまったようだ、とのことでした。

とても言いにくそうでしたので、先方としても想定外だったということでしょう。



退去は1月末。事務処理用なので2ヶ月前退去予告が必要となりますので、2ヶ月分の

解約予告違約金。それに加え、短期解約違約金1ヶ月を支払ってもらうことができるので

合計3ヶ月が早期解除のための違約金的な名目で入ってくるそうです。そういえば仙台は

退去時の家賃精算は基本的に月単位と聞いています。東京や札幌だったら、1月中盤に

退去予告があれば、解約予告違約金は退去通知日からぴったり2ヶ月数えることに

なったでしょう。しかし仙台はそれが月単位なので、1月半ばの退去予告で2月と3月の

家賃が丸々発生することになります。地域性ってやつですね。



苦労して決めたのにまた退去なのー!?という気持ちも当然ありましたけど、

それは仲介業者さんにぶつけても意味がないことです。むしろ、繁忙期の後半で

挽回することが出来るという意味では、決して悪くなかった。そう捉えることにします。



仲介業者さんからは以下の確認もありました。

・募集条件は前回と同様でいいか?

・退去立会は仲介業者さんに一任するか?それとも弊社で行うか?



諸々報告や調整をするために義母に電話しました。

「えー、なんなのよー!」とブーブー言ってましたが、そこは文句を言っても

どうにもならないでしょと・・・^^;



退去立会は仲介業者さんにお願いするということになりました。

(「借主に会ったら文句言っちゃいそうだから」「雪の中、街中まで行きたくない」が

 理由みたいです)



やっぱ現場を見ている人は気が付くんだなと思ったのが、今回の退去に関して

現場で「あれ?」と思うことがちょっと前からあったという話でした。

それは水道の使用量。水道は戸別ではなく物件自体で一括で支払うタイプなので、

義母が毎月メーターの進み具合をチェックしています。そして、ちょっと前から

該当の部屋の水道メーターが一ミリも動いていない状況だったので、おかしいなと

思っていたそうです。素晴らしい洞察力。



家賃などについては、ちょっとその時は時間がなかったので保留にしました。

仲介業者さんには、取り急ぎ前回と同じ条件で募集をお願いします、としました。



前回は繁忙期を逃したのできつかったのですが、今回は幸いにして繁忙期の真っ最中。

立地はいいので、欲張らなければ普通に決まると思います。

今回は長引かせたくないな・・・。事務所利用で半年弱なので、リフォームも恐らく

必要なく、すぐ募集できるはず。今回はびしっと決まればいいなと思います。



しっかし、富山1棟目を除けば、あとは札幌3棟目の空室1つまで減っていたのに

ここにきて2部屋分の退去予告が出てしまうとは痛い。これ以上の空室拡大に

ならないことに期待したいところです。



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posted by ひろ* at 05:52 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月31日

売却せずに含み益を享受することもできる。

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物件価格がここまで高くなる前に購入した物件、その価値は素晴らしかったです。



仙台1棟目。2012年に復興バブルに入る直前に駆け込みで購入できた物件です。

その後復興バブルからの全国的な不動産価格向上で、とてもこんな利回りでは

購入できない状況になりました。義母に自主管理で運営して貰っております。

間取り的にはちょっと微妙なところはあるものの、立地がいいのできちんと稼いで

くれている物件です。



この物件、たぶん今売れば購入した時よりも高い値段で売却できるだろうとみています。

義母は「売却したい」と言ってましたが、借入しているのがメインバンクさんなので、

まあそう言わずに少しタイミングを見ましょう、ということを話しておりました。

とはいえ、私も次に売るならこの物件かな?という感覚はあったんですけどね。



しかし、今期に入って不動産融資が厳しくなり、売るタイミング的には今決断しないと

たぶんもう高くは売れないだろうなあ、というところがありました。幸か不幸か、

メインバンクさんがかなり消極姿勢に転じたこともあり、今なら売ったとしても

あちらも多少負い目があるだろうし、そこまで文句は言われまい、と考えてました。



そんな折、別件で某都銀さんに仙台法人の評価をしてもらっておりましたが、

思わぬ形でこの仙台1棟目が脚光を浴びることになります。



以前書いた通り、ちょっと面白そうな物件を試しに都銀さんにぶつけてみましたところ

金額は足りないものの前向きに融資を検討してくれました。その説明を昨日改めて

聞いたところ、この仙台1棟目の持つ価値に気が付いたのです。



金融機関さんの担保評価は以下のようなものでした。

・物件単体だと販売価格の8割程度

・仙台1棟目を借り換えして共同担保に入れると3000万追加



私は最初「3000万で残債を返すのであれば、実質的に金額はあまり増えないな」と

理解しておりました。しかし、昨日説明を聞いたところ、これは「某都銀に借り換え」を

事前に実施し、その借り換えが完了した後、改めて共同担保として差し出すことにより

融資額が3000万増える、という話でした。つまり、残債+3000万の価値を

某都銀さんは仙台1棟目に見出してくれていることになります。



・・・これって、下手に売るより全然美味しい話じゃない?

普通に売って残債を払っても、3000万の現金はさすがに手に入りません。

某都銀さんの目線に合う不動産の購入に限ってという限定された場面になりますが

キャッシュフローを得たまま自己資金が一気に増幅される結果になります。



仙台1棟目に関しては、こちらもいろいろな経営努力はしております。

購入時の想定家賃より高い金額で貸すようバリューアップと家賃設定変更してみたり

前のオーナーさんが女性専用とか言ってたのを取りやめ、募集の門戸を開放してみたり

大規模修繕を実施してみたり。復興バブルと言うラッキーな事象こそあったものの、

購入時に想定していた家賃よりもだいぶ多い家賃を得ることが出来ております。



そして15年融資のうち5年が経過し、そこそこ残債も減ってきています。

たかが5年、されど5年。残債は順調に減っていっております。



いろいろな積み重ねが、今回の仙台1棟目の評価につながったものだと思われます。



これはメインバンクさんには悪いけど、借り換えのタイミングかもしれません。

だって、RCですら35年から築年数を引いた年数しか融資できないって言うんですよ?

それでどうやって不動産を購入しろと言うのかと・・・^^;

ここまでお世話になってきているのですが、札幌はダメ、仙台でもそれなりのものを

持っていったつもりが全く合わないときたら、もうこれ以上義理を重んじても仕方が

ないように思います。太陽光の分の残債はたっぷり残っているし、仙台1棟目だけは

他行さんに切り替えても、こちらとしては十分我慢したと言えるのではないか、と。



不動産の含み益を得る方法って、売るだけではないんだな、と思った一件でした。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする