2022年01月09日

仙台1棟目、紹介で入居申込成立。

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仙台1棟目、無事に入居申込をいただくことができました。2回連続で今住んでいる人

(およびその親御さん)からのご紹介で決まるという素晴らしい状況にあります。



先日のブログで書いた、紹介で決まるかもしれない件に動きがあったようです。

義母からLINEで「ほぼ決まったと思う」というお話がありました。

素晴らしい〜。大変良い話なので私も小躍りしております。



住んでいた人が紹介してくれるということは、その人も良いと思っているわけですし

顧客満足度が高い物件ということになります。そういう形でここまで物件の運営が

できたことも嬉しいです。



室内洗濯機置場もない、古い三点ユニット物件。これで決まるもんなの?と当初は

自分で買っておいて自分でも不安がありましたが、不安に思ったことが完全に意味のない

無駄なことだったなあと思えるくらいの余裕の状態でした。なかなかないですよ、

こんなに余裕の運営ができている物件。



結局、今回の紹介は「今住んでいる人のお友達の男性」であり「今住んでいる方の

ご両親もお友達のことは認識しており、ご両親から紹介の相談があった」という

ことしか未だわかっておりません。気にしているのはその紹介された方の身分です。

学生なのか、社会人なのか。ご両親がご存じということは同郷のお友達なのでしょう。

そしてきっとお住まいの方とは同学年なのではないかという類推ができます。



同学年で、お住まいの方が専門学校、お友達は大学に進んで、大学3年で引越を

検討しているとかなのかしら。それとも、同じように専門学校を卒業して街中に

引っ越そうと思ったのかしら。2浪してようやく進学という線はたぶんないでしょう。

既に室内を見たことがあるようなことを義母が言っていたので。



何が心配かと言えば、2年後にまた引越があるのかという点と保証会社の件です。



学生さんであれば、卒業とともに引越をする可能性がかなり高いものと思います。

募集についての覚悟をしておかなくてはなりません。これが社会人であれば、

引越はいつくるかわかりません。逆に、引っ越さず長期入居になる可能性もあります。

できれば社会人の方が嬉しいよなあという気はしますが、学生さんであれば親御さんが

家賃を払ってくれるであろうという安心感もあり、どちらがいいかは悩ましいところ。



そして保証会社さんです。たぶん今の契約って保証会社さんついてないんじゃないかと

思っています。連帯保証人に入ってくださっている親御さんが家賃を払うということで、

しかも仲介業者さんを入れずに契約しているので、まあ大丈夫だろうという判断を

したような記憶があります(ただし記憶はあやふやなので実は入っているというオチも

あるかも)。



今回ご紹介いただいてお申込をしてくださった方の属性次第では、保証会社さんのみ

つけることを検討した方がいいのかもしれません。社会人になって自分で家賃を払う、

ということであれば保証会社さんを付けた方がいいでしょうし、学生さんで収入が

しっかりした親御さんが家賃を払うのであれば、保証会社さんはつけなくてもいいという

判断になるかもしれません。ここはもう少し突っ込んで確認した方がいいなと思うので

義母にはちゃんと申込書を書いて貰って審査しましょう、ということを伝えようと

思っております。



そんなところはありますが、まずは決まってよかったと思います。



ちなみに、お引越で退去される今の入居者さんは、既にネットで物件検索をして

引越先を決めてしまったとのことでした。ブログにこの引越の話を最初に書いた時

義母のところに仙台2棟目の仲介業者さんが「仙台1棟目の入居者様の引越の際には

是非うちをご用命ください」という営業電話をかけてきた、と義母が言ってましたが

このアプローチは残念ながら空振りということで・・・。



ということで、入居に向けて義母としっかり話を詰めていきたいと思います。

手短ですが、今日はこの後すぐ異動しなくてはならないので、この辺で。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月07日

もしかしたら募集しなくても次の入居者様が決まるかも?

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仙台1棟目に内見の予約が入りました。前回と同様、今入居されている方のご両親が

自分のお友達の子供でこの春から仙台に出ていく人に内見をさせるそうです。いいね!



無風状態が続く仙台1棟目。仙台2棟目の波乱万丈さと比べ、保有していることを

忘れてしまうくらいの静かさです。何もないってこんなに素晴らしいことなのね。

平和がいかに尊いものかを雄弁に語りかけてくる物件です。



2012年に購入した物件で、この春で保有して丸10年を迎える仙台1棟目。

15年融資なので、残り5年で完済。残債はかなり減っております。立地も良いので

ここまで来たらずっとキープでいいのかもしれません。売れば新築の頭金くらいは

悠々と稼いでくれると思いますし、とてもありがたい物件です。



入居者さんも、買った時からずっと住んでくれている方が3組、買った後リーシングして

その後ずっと入り続けてくださっている方が2組います。7部屋中5部屋がほとんど

動いていない状態です。そして残りの2部屋のうち1部屋は、購入時からお住まいに

なっていた方が退去された後、義母が一時期お世話になっていた業者さんが、仕事が

忙しい時に泊まる家として借りてくださっており、入れ替わりはその回だけです。

購入10年で7部屋中6部屋が1回以下の入れ替わりってのが奇跡だと思います。



残りの1部屋だけは何かと入れ替わっています。シングルマザーが入ったりしたことも

ありましたが、ここ最近は専門学校生の方がご入居され、卒業後は別の専門学校生の方が

ご入居されるパターンが続いております。



特に素晴らしかったのが、今ご入居されている方とその前にお住まいだった方です。

前の方も専門学校生だったのですが、卒業前にお母様が「来年から仙台に進学する子を

紹介したい」と言われ、その方が内見して入居に至りました。もはや募集することなく

次が決まるという理想的な展開になりました。



こうしてご入居してくださった方も、その前の方も、特に大きなトラブルもなく

優良入居者様としてお住まいになっていただいております。ありがたいことです。

深い感謝を。



しかし、こういう経緯でご入居いただいた今の入居者様も、そろそろ2年になります。

専門学校はご卒業され、新たな道を進まれることになります。既に2月もしくは3月に

退去するということは聞かされており、既定路線です。今回は募集が必要だろうなあと

思っておりましたが・・・。



少し前に義母から「今の入居者様の同級生が部屋を見たいと言っているそうです」

「まだ借りるかどうかはわかりませんが、決まればラッキー」というメッセージが

届きました。それはまたいい話じゃないですか。2回続けて紹介で決まるとか、

なかなかない話ですよ。



同級生ということなので、本人からの紹介なのかと思いましたが、本人ではなく

お母様からのお電話でいただいた話だったそうです。同郷の同級生なのかな?

専門ではなく大学に通っていて、3年目で引越を考えているってことなのだろうか。

あるいは専門の同級生?でもそれならお母様じゃなくてご本人から連絡がありそうな

ものなのですが。



ちょっと状況はよくわからないけど、何にしても内見したいということであれば

大変歓迎すべきことです。是非是非、2回連続での紹介で決まるレアな事例になって

貰いたいと思います。



先日帰省した時、この件についても会話はしました。まだ内見の具体的な日程は

決まっていないようです。ただ、既に部屋は見たことがあるような話をされていたらしく

決まる可能性は高いのではないか、とのことでした。



可能性が高いだけでは悪性は得られないから、並行で一般向けに募集することも

考えなくてはならないですね。そしてもし内見のタイミングが遅れるようだと、

一般募集の方が先に始まってしまい、最悪そちらでお申込が入ってしまう可能性は

あるかと思います。



義母にはその辺のタイムスケジュールを考え、内見するなら一般募集の前にした方が

確実に部屋を抑えることができるので良いですよと先方に説明するようお願いしました。

次に電話があった時にその話をするということでした。



これで決まってくれたらいいなー。最高だなー。募集しないで決まるって。

間取りは3点ユニットだったり室内洗濯機置場がなかったりで微妙な物件ですが

立地が良いので意外と決まりが良く定着率も高いってことなのだと思います。

こういう手間のかからない物件が増えていけばいいな、と。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月10日

エアコンが落下しそうになったとかいうワイルドな事故。

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仙台1棟目でエアコンが傾いて落ちそうになるというトラブルがあったそうです。

ガス会社さんが対応してくれて事なきを得ましたが、ちょっと焦りました。



ある晴れた暑い日のことでした。私はサラリーマンのお仕事で手一杯な状態になると

LINEとかは仕事が終わるまで見ない、というモードになります。年を取るにつれて

マルチタスクで仕事ができなくなってくるんですよねえ。残念ですが、これもまた

40代になって老化してきている影響なんだろうなと思います。40代になって、

近眼が進行していたり、腰が経年劣化していたり、いつまでも若いままではいられないと

思う事柄が増えています。身体のメンテナンスも怠らずに行いながら、できるだけ

健康寿命を延ばしていくことを心掛けないといけないなあと思うようになりました。

(そのくせして食べるのが好きでダイエットは遅々として進まないのですが・・・)



その日も義母からLINEが届いていたのですが、基本的には仕事が終わるまでは

通知だけちらっと見るくらいにとどめておりました。LINEに限らずの話なのですが、

メッセンジャー系はその場で処理できないのに既読にしてしまうと、そのまま忘れて

既読スルーにしてしまうことが多いのです。開いたときは処理する時、というつもりで

開かずにそのままにしておくことが多いです。

(お仕事や各種お誘いでLINEやメッセンジャーをくださる皆様、開封が遅いのは

 上記事情のためですので、なにとぞご容赦くださいませ)



その日は義母から他にも何通かLINEが届きました。そのうちの1通を見て

思わずギョッとしてしまったのです・・・。



「エアコンが斜めになっていて壁から落下しそうだと連絡が来ました」



な、斜め!?どういうことそれ!?なんかやばそうな雰囲気しかしないんですが。

まず室内機の話なのか室外機の話なのかもわからないし、斜めになったことで

機能自体が不都合を興しているのか、それとも落下して被害が出ることが懸念されるのか

そういった細かいことが何もわかりません。



わからないけど、仕事が終わった時はもうだいぶ遅い時間だったので、晩ご飯を食べて

早寝することを優先せざるを得ませんでした。とりあえずLINEの返信で、

状況はわからないけど一番早く現場で復旧できる人に頼んでください、とだけは

伝えました。



その後、プロパンガスの業者さんが対応してくれたという結果だけは聞きましたが、

あまり細かいことは聞けておらず。まあ解決したならいいやってくらいの認識で

そのままスルーしていた次第です。



今朝、明日からの仙台出張の予定の確認で義母と電話していましたが、その中で

ふと気になって、あのエアコンの事件は一体何だったのかと詳細確認してみました。

どうやらこういう話だったようです。



ある日、入居者様が帰宅すると、エアコンの室内機が急に傾いていた。

傾いたところから水も垂れていた。

さすがにまずいと思い、ハンガーラック的なもので支えて、大家さんに連絡した。



仙台1棟目はエアコンはプロパンガスの会社さんが支給してくれる約束になっているが、

この部屋だけはその約束の前だったので、自前で手配して設置した。

その時はとにかく安くつけることを優先したので、馴染みの売買の業者さんから

安くつけますと提案されて、その人に依頼した。

設置の時、なんか素人っぽい動きに見えたので、大丈夫かな?という不安はあった。



事故の連絡を受けた後、いつも修繕をお願いしている2社に連絡を取ろうとしたが、

夜も遅い時間だったので、片方の工務店さんは営業時間外。もう片方の業者さんは

一人親方なので夜でも連絡が来るかもしれないと思って、メールをしておいた。

すると一人親方から折り返しの電話があったので、事情を説明したら「ガス会社さんが

やってくれるんじゃないか」というアイディアを出してくれた。



翌日、ガス会社さんに電話したところ、現場に行って対応してくれることになり、

その後はそちらの業者さんで無事に工事が終了した次第。



だいたいまあこんなところでした。



なんかこう、ちゃんと大家さんとしての対応ができているじゃないですか。

最初の頃は何かと私が助言しないといけなかったのですが、もうそんな必要も

なさそうです。嬉しいですねー、ほんとに。



身内がこれだけ不動産に協力してくれているなんて、本当にありがたいと思います。

世の中、身内からの理解も得られず、孤独に不動産に向き合わないといけない人も

数多くいると思います。それが悪いこととは思いませんし、下手に人を入れない方が

自分だけの判断で動けてやりやすいという一面もあるだろうと思います。でも、

一人の仕事量しかこなせないことを考えると、二人いた方がやれることが増えます。

そういう意味では、身内が協力的ということに深く感謝しております。



義母のためにも、仙台法人はしくじれないなあ。

自分の個人事業主でしくじることがあっても、迷惑がかかるのは狭義で見れば

自分だけなので最悪仕方ないですが、仙台法人でそれをやると、自分だけの問題に

ならなくなってしまいます。責任をもって考えないといけないですね。

気を付けます。



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posted by ひろ* at 13:11 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月04日

仙台1棟目でユニットバスの壁がサビてきたと連絡が。

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仙台1棟目で設備関係のトラブルが発生しました。入居者様から浴室の壁が錆びている、

という連絡があったとのこと。修繕の手配を取ることにしました。



何かと波乱万丈な仙台2棟目に比べ、仙台1棟目は静かでトラブルフリーの優秀な

物件です。立地もよい、収益性も高い、借入返済はあと6年で終了、入居者様からの

リクエストもあまり来ない、入れ替わりも少ない、という優良物件です。



義母はこの物件で自主管理をスタートさせました。9年経ちますが、義母は相変わらず

元気です。入居者さん対応だけでなく、銀行さん対応や退去立合など様々な分野を

一人でやれるようになったのは、この仙台1棟目があったからに他なりません。

そういう意味でも親孝行な物件です。



7部屋しかない小さな物件ですが、購入前からご入居いただいているお部屋が3部屋、

購入直後に埋めてそのまま入居継続が2部屋、1度だけ入れ替わったのが1部屋、

ちょくちょく入れ替わってるのが1部屋、みたいな感じで、1部屋を除くとどの部屋も

長期入居が継続している状況です。



現在の入居者様には、ここで死ぬまで過ごすわよと仰るおばちゃんから専門学校の

学生さんまで、老若男女問わずいろいろな方がお住まいになっております。

元々オーナーズルームだった4SLDKは法人さんが社員寮として借りてくれてます。

昨年は隣地の方とのブロック塀関連のやり取りがあったものの、物件の内部からは

特に何もなし。退去予告もなく、平和そのものです。



来年の3月は、専門学校の学生さんが1名ご卒業される予定なので、ここはまた

空室になるでしょう。既に義母のところには入居者さんから連絡があり、来年からは

妹と一緒に住むので、この辺でもうちょっと広い部屋の空室はないかという問い合わせを

受けているそうです。残念、そんな広い部屋はないんですよ・・・。



さて、今回久しぶりに修繕の話が出てきたのですが、その舞台は今お話をした

学生さんのお部屋です。義母からは「お風呂の壁が崩れてる?とか?」「なんか

サビみたいなのが出てる?とか電話あったので、とりあえず職人さんに頼みました」

という何がなんだかよくわからないメッセージが届いておりました。



よくわかんないけどとりあえず職人さんに依頼する。血はつながっていないけど、

私も同じ状況だったら似たような動きをしちゃいそうだなあと思いました。

いや、その状態だったらさすがにLINEで写真送ってとか言うかな・・・自分なら。

すぐやる課の義母なので、とりあえず動け!みたいな雰囲気が伝わってきます。



しばらくしてから、義母より職人さんからのメールが転送されてきました。

お風呂場は確かユニットバスだったから、サビってどういうことなんだろう?と

不思議に思っていましたが、写真を見てなんとなく納得。



浴室壁



ぶっちゃけ、たいした話じゃないですけど、確かに放っておくとだんだん浮きが

激しくなってくるので良くはないなと思いました。ユニットバスの壁って修繕も

それなりに費用かかった記憶があるんだよなあ。確か札幌6棟目で同じような問題が

発生していたけど、その時はどうしたんだっけ。上から貼ってごまかしたんだったか?

なんかもう忘れちゃった・・・。



トラブルの種は早めに摘んだ方がいいのは確かなので、義母には修繕の依頼を

してくださいと伝えました。当然ですが、この件を連絡してきたということは

現入居者様は壁のことが気になっているわけです。気にしていることを放置すると

心情的に引っ掛かりが発生してしまうでしょう。そうなれば、お住まいになっている

入居者様にとって快適な生活ではなくなってしまいます。度を越えるようなリクエストが

たびたびあるのであれば別ですが、当然要求してもおかしくないと思えることなので

これは対応して入居者様にご納得いただく必要があるだろうと思いました。



また、義母にとっても対応した方がいいだろうと考えています。この物件はトラブルが

あまりないので手間がかかっておりません。今後もそれを維持したいので、トラブルの

種はあまり作りたくありません。ただでさえ義母は仙台2棟目の対応で手間がかかり、

うんざり気味です。余計な仕事を増やさせるわけにはいきません。



あとは今後のこともあります。このお部屋は前述の通り退去へのカウントダウンが

始まっています。次の募集の際に、この壁が微妙に影響するようなことがあると

大変勿体ないので、先回りして修繕しておこうという発想もあります。



ということで、義母には発注してくださいとお願いをしておきました。

これで少しでも入居者様や義母など関わる人にとって良い方向に転がってくれれば

いいなと思っております。

(壊れたものを直したってだけなので、そんな大げさな話じゃないですけど)



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月15日

地震の影響による建物不具合が発生。

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土曜日に発生した東日本大震災の余震であろうと言われる地震の影響、早速出ました。

まずは仙台1棟目でトイレのお水が流れなくなった、という連絡からです。



地震から一夜開けた日曜日。大きな地震だったので、気になるのは仙台にある2棟です。

東京は震度4程度だったから良いとして、仙台は震度6です。建物に不具合が出てないか

入居者様は不便してないか、ちょっと心配です。



仙台は2棟とも中古物件。東日本大震災を無事乗り越えてきているとはいえ、

大丈夫かな?と心配になるところはあります。特に仙台2棟目は先日購入したばかり。

大規模修繕もこれからしないとだし、共用廊下の防水は切れてるし、お湯が出ない事案が

時折発生したり、そんな感じなので不具合が出ていないか心配はしております。



地震発生した日の夜はそういった話はありませんでしたので、本当にやばい事態は

起こっていないのだろうなという想像は出来ていました。だから過剰には心配して

いなかったのですが、じゃあ何もないかというと決してそんなことはなく・・・。



昨日の午前中、義母から「仙台1棟目の入居者さんからトイレの水が流れないって

連絡があった」とLINEが送られてきました。意外だ、仙台2棟目ではなくて

仙台1棟目の方で事件が発生してしまうとは。しかもトイレの水が流れないってのも

なぜ地震でそうなるのかイマイチわからない感じです。



義母は連絡を受けた後すぐ心当たりのある業者さんに相談、現地に行ってもらう手筈は

既に整えてあるということでした。さすが、すぐやる課。管理と言う立場で考えると

良い動きをしていると思います。ただ、詳細の報告とかそういうのが全然ないので、

何が起こっているかはよくわかりません(汗)



その後、義母から連絡があり、お願いしていた職人さんがたまたまその日手が空いたから

現場に行ってすぐ修理してくれたとのことでした。原因とかは特に伝えられなかったので

何が悪かったか、何をしたかまではわかりませんが、当日ささっと終わっているので、

大きな事故ではなかったということでしょう。すぐ解決して良かったです。



義母が現場手配で動いている間、私は資金調達の方向で動いておりました。資金調達とか

言うと大げさですが、火災保険の保険金支払が適用されるケースなのかを確認しました。



私の記憶では、地震が直接の原因で発生した問題は火災保険の保険金支払対象外のはず。

今回もそれに当たるだろうと思っております。でももしかしたらそれは勘違いだったり

予想もしない何らかの改定などで実は対象になってました、みたいなことがあるかも

しれないので、保険代理店さんに確認した次第です。



その回答は案の定「対象になりません」でした。ですよねー(笑)



地震による被害に対する保険は出ないから、別途「地震保険」があるわけですし。

そして地震保険は実際の不具合の内容ではなく、基礎にどれだけのクラックがあるか、

などの指標で算出します。どれだけ設備に不具合が出ても、構造部分のクラックなどが

出ていない限りは、保険金支払の対象とは認められない仕組みです。

そんな前提を考えれば、認められないのはごく当たり前でした。



まあ、出ないのはわかっていても、事故があったら必ず保険代理店さんに確認する、

という流れを取ることを私の中ではルールにしています。もしかしたら私の知らない

何か別のルールで、保険が適用になるかもしれないという淡い期待はありますので。

いちいち付き合わされる代理店さんには申し訳ないと思いますが、勘違いで保険金支払が

適用されるはずだったのに見逃すということはしたくないので、お付き合いいただく

運用にしている次第です。



地震による二次災害、発生してしまったのは残念ですが、軽微なもので良かったです。



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