2017年10月31日

売却せずに含み益を享受することもできる。

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物件価格がここまで高くなる前に購入した物件、その価値は素晴らしかったです。



仙台1棟目。2012年に復興バブルに入る直前に駆け込みで購入できた物件です。

その後復興バブルからの全国的な不動産価格向上で、とてもこんな利回りでは

購入できない状況になりました。義母に自主管理で運営して貰っております。

間取り的にはちょっと微妙なところはあるものの、立地がいいのできちんと稼いで

くれている物件です。



この物件、たぶん今売れば購入した時よりも高い値段で売却できるだろうとみています。

義母は「売却したい」と言ってましたが、借入しているのがメインバンクさんなので、

まあそう言わずに少しタイミングを見ましょう、ということを話しておりました。

とはいえ、私も次に売るならこの物件かな?という感覚はあったんですけどね。



しかし、今期に入って不動産融資が厳しくなり、売るタイミング的には今決断しないと

たぶんもう高くは売れないだろうなあ、というところがありました。幸か不幸か、

メインバンクさんがかなり消極姿勢に転じたこともあり、今なら売ったとしても

あちらも多少負い目があるだろうし、そこまで文句は言われまい、と考えてました。



そんな折、別件で某都銀さんに仙台法人の評価をしてもらっておりましたが、

思わぬ形でこの仙台1棟目が脚光を浴びることになります。



以前書いた通り、ちょっと面白そうな物件を試しに都銀さんにぶつけてみましたところ

金額は足りないものの前向きに融資を検討してくれました。その説明を昨日改めて

聞いたところ、この仙台1棟目の持つ価値に気が付いたのです。



金融機関さんの担保評価は以下のようなものでした。

・物件単体だと販売価格の8割程度

・仙台1棟目を借り換えして共同担保に入れると3000万追加



私は最初「3000万で残債を返すのであれば、実質的に金額はあまり増えないな」と

理解しておりました。しかし、昨日説明を聞いたところ、これは「某都銀に借り換え」を

事前に実施し、その借り換えが完了した後、改めて共同担保として差し出すことにより

融資額が3000万増える、という話でした。つまり、残債+3000万の価値を

某都銀さんは仙台1棟目に見出してくれていることになります。



・・・これって、下手に売るより全然美味しい話じゃない?

普通に売って残債を払っても、3000万の現金はさすがに手に入りません。

某都銀さんの目線に合う不動産の購入に限ってという限定された場面になりますが

キャッシュフローを得たまま自己資金が一気に増幅される結果になります。



仙台1棟目に関しては、こちらもいろいろな経営努力はしております。

購入時の想定家賃より高い金額で貸すようバリューアップと家賃設定変更してみたり

前のオーナーさんが女性専用とか言ってたのを取りやめ、募集の門戸を開放してみたり

大規模修繕を実施してみたり。復興バブルと言うラッキーな事象こそあったものの、

購入時に想定していた家賃よりもだいぶ多い家賃を得ることが出来ております。



そして15年融資のうち5年が経過し、そこそこ残債も減ってきています。

たかが5年、されど5年。残債は順調に減っていっております。



いろいろな積み重ねが、今回の仙台1棟目の評価につながったものだと思われます。



これはメインバンクさんには悪いけど、借り換えのタイミングかもしれません。

だって、RCですら35年から築年数を引いた年数しか融資できないって言うんですよ?

それでどうやって不動産を購入しろと言うのかと・・・^^;

ここまでお世話になってきているのですが、札幌はダメ、仙台でもそれなりのものを

持っていったつもりが全く合わないときたら、もうこれ以上義理を重んじても仕方が

ないように思います。太陽光の分の残債はたっぷり残っているし、仙台1棟目だけは

他行さんに切り替えても、こちらとしては十分我慢したと言えるのではないか、と。



不動産の含み益を得る方法って、売るだけではないんだな、と思った一件でした。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月29日

無事に契約締結となり、満室に返り咲くことができました。

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今日もあまり時間がなくて(来月くらいまで仕事の関係でこんな調子が続きそうです)

さらっとした更新になりますことをご容赦ください。

週末のイベントごとの準備が立て続けに来てるし、決算対応はしないといけないし、

決済に向けての資金の準備とか手続きとかいろいろとやることも出てきているし、

ドラクエ11のクロージングもあるし、ようやくニンテンドースイッチ買えたので

モンハンの準備もしないとだし・・・。



先日4度目の入居申込を頂戴した仙台1棟目の空室。本当に契約になるのだろうかと

緊張しながらことの推移を見守っておりましたが、無事に契約が成立しました!

先週末よりご入居いただいたということで、ようやく満室に返り咲くことが出来ました。



今回申込を持ってきてくださったのは、仙台1棟目購入当初からのお付き合いをしている

仲介業者さん。親身になっていろいろと相談に乗っていただけるので、助かってます。

今回も「うちでこの家賃なら決まると言ったのに、こんなに長期に空室にしてしまい

申し訳ないです」と言っていただいており、広告料などもあまりとらずにその分先付の

業者さんに出したりと、まるで管理会社さんのような動きをしてくださいました。

おかげさまで何とか埋まり、感謝しております。



今回、オフィスとしての利用という新しいパターンで空室が埋まりました。

仙台1棟目は立地がいいと自負しておりましたが、オフィス需要があるということで

その立地に関してさらに自信を持てる結果となりました。データ入力などの作業を

するだけということですので、そんなに大きなトラブルが起こる要素もないでしょう。



だいぶ長引いてしまったけど、ようやく満室に返り咲きだとほっとしていた頃合い。

ご入居いただいた早々、仲介業者さん経由で借主さんから問い合わせがありました。

曰く「エアコンの液晶の表示が薄い」「エアコン自体は動いている」ということです。

仲介業者さんが管理する物件の場合、少額でもあるのでマルチリモコンへの交換という

形で対応することもある、ということがメールに記載されていました。



たぶん、エアコンのリモコンの電池が少なくなっているのでしょう。電池交換をすれば

直るはず。ただ、仲介業者さんが仰るように、安いのでリモコンごと交換してしまっても

大きな問題にはならないでしょう。

1.電池交換をしてもらい、症状が改善するか見てもらう

2.症状が改善しない場合、マルチリモコンを購入して提供する

という流れで対応すればいいかな、と思いました。



・・・というのが、たぶんメールを見た際の私の思考の動きだったはずなんですが、

このメールに気が付いた時には実はもう話は片付いておりました。

メールは義母と私の両方に来ており、私がメールを見る前に義母がメールを見ていて

同じような返信をすでにしておりました。



家に帰ったら嫁ちゃんから義母が電話をしてほしいと言っていたと聞いたので

すぐ電話すると「メールの件なんだけど」と。いやその、電車の中ではドラクエを

やっていたので、メール見てないんですが。そしてようやく今回のメールを認識。

義母が「電池交換してって返信しちゃったけど」と言うので、その対応で正解です、

素晴らしい、と申し上げた次第です。



願わくば、義母には次に「Ccで私も返信先に加える」という技を覚えてほしいところ。

Toでだけ返していたから、どんなメールを返信したか電話で聞かないとわからない、

というところがね・・・。

その仲介業者さんからの返信メールには私も含まれていたので、そこでようやくどんな

メールを送ったかがわかるという状態でした。なんか文面が喧嘩腰に見えなくもない

書きっぷりだったので、そういうつもりはないですからと後でフォローしておこう(汗)



義母がこうやって動いてくれるので、仙台物件に関しては本当に助かっています。

役員報酬、もっと出せるように頑張らなきゃ^^;



というわけで、ようやく仙台1棟目が満室に返り咲いた話でした!めでたい。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月21日

4度目の正直なるか?仙台1棟目入居申込をいただきました。

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仙台1棟目の空室にお申込をいただくことができました。

契約書を作るまで確定とは言えませんが、長期化した空室にけりがつく可能性が

出てきたので、なんとか進んでほしいものです。



仙台1棟目、2月終わりに空室になり、リフォームの職人さんが他との兼ね合いで

なかなか入れず、完了したのが3月の後半。この時点で繁忙期が終わりかけていて

もはやリカバリー不能な状態。今回の大きな反省の一つですが、繁忙期を棒に振る結果に

なってしまいました。



その後、何回かお申込をいただくものの、何らかの理由でキャンセルとなることが続き

結果としてなかなか空室が埋まりませんでした。ざっと数えてみたところ、3回くらい

申込をいただいてキャンセルというパターンが続いているようです。



・中国人のIT技術者を派遣する法人からの申込→キッチンがしょぼいのでNG

・転職に伴い一人暮らしするおじさんからの申込→保証人と折り合いつかずNG

・詳細忘れたけどとにかく申込→保証会社の審査に落ちたのでNG



とまあ、毎月のようにお申込は貰うものの、どうもうまく話が通らないということが

続いておりました。何かの呪いじゃないかと思うくらいのキャンセルの多さ。



それ以外にもけっこう内見はあったのですが、室内洗濯機置場がないからダメとか

狭いからダメとかいう意見が多く、なんか立地はいいのになかなか決まらないねという

状況が延々と続いておりました。そんな流れでもう半年。この嫌な感じの流れを早く

断ち切りたい、と思っていました。



そんな中、今回お申込をいただいたわけです。

4度目の正直なるか!?今までそういう感じのNGな流れが多かったので油断ならないと

思ってはおりますが、一応保証会社さんの審査も通過し、今週の土曜から借りたいという

話になっているので、今度こそパリッと固まってほしいところです。



今回お申込を入れてくださったのは、不動産業の法人さんです。今の事務所が手狭に

なってきたので、サテライトオフィス的な位置づけで今の事務所の近くにワンルームを

探している、というお話でした。机を2つほど置いて、ネットの入力作業をすると

いうことですので、不特定多数が出入りするような環境ではないということです。



保証会社さんの審査もOKになっているということでしたので、まあそれであれば

特に大きな問題はないでしょう。義母にも情報展開して確認し、いいんじゃないかと

合意をしてもらいました。あとはキャンセルにならないことを祈るばかりです。



敷金・礼金ともにゼロ、家賃は元々想定していた金額で値下げなし。

当方からは広告料1.5ヶ月提示しておりますが、仲介業者さんの独自の判断で

本来であればお客様負担となる仲介手数料1ヶ月分をお客様に対して値引して、

広告料から充当する形にしているそうです。仲介業者さんの取り分は0.5ヶ月だけ。



物件購入時からの長いお付き合いの仲介さんなので「長期で決められなかったから

申し訳ないので、まずは自社の利益より埋めることを優先します」と前々から言って

いただいておりました。自社の利益を削って決めてくださったことに対して、

感謝しております。



キャンセルなしでびしっと決まってくれれば、仙台1棟目は半年ぶりの満室返り咲き。

時間がだいぶかかりましたが、結果オーライだと思いたいところです。



残りの空室は、札幌5棟目で退去予告1、札幌6棟目で空室1、札幌7棟目で空室2、

東京3棟目で退去予告1といったところです。退去予告を含めなければ、75部屋中

72部屋稼働中。稼働率96%。退去予告分を含めたら93.3%。もう一息稼働率を

あげていきたいと思います。そろそろ札幌6棟目が気になってきた・・・。



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posted by ひろ* at 06:45 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月28日

三日天下ならぬ一日天下・・・orz

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昨日書いた仙台1棟目の保証会社の審査が通ってほぼ満室確定となった件ですが・・・



1日でキャンセルになりました。



orz



昨日、義母からメッセージがありました。仲介業者さんから急にキャンセルしたいとの

申し出があった、と。突然すぎてなにごとなのか理解できず^^;



詳しい理由を確認すると、どうやら連帯保証人の予定だったお姉様との折り合いが

あまり良くなかったようで、お姉様に「連帯保証人になる代わりに、毎月1万円払え」

という要求をされてしまった、ということでした。



実の家族なのにそこまで言われるって何なんだろう・・・。

折り合いが悪い姉を連帯保証人に入れようと思った申込人の発想って・・・。



仲介業者さんから「無理に入れても後々トラブルになる可能性があるから、別の方を

探した方がいいと思う」という助言をいただいたようです。

確かに、ここまで事態を予見できない人で、かつ昨日のブログに書いたように

運転免許証を失効しちゃうようなだらしないタイプとなると、ご入居いただいても

トラブルの火種になりそうです・・・。



無理に追い求めず、ここは次の機会をまとうということで意見は一致しました。



それにしてもここまできてのキャンセルは割とショックです。

生みの苦しみもあり、やっと決まった〜と思って喜んでいたのに・・・

だいたい保証会社だって連帯保証人がいなきゃダメとか、もはや保証会社として

何がしたいのかわかんないしー。ぶつぶつ。



ふてくされたので、今日はブログこの辺で止めます。゜(゚´Д`゚)゜。ウァァァン

ポチが少ないとブロークンハートもリペアされずにしょぼくれるので

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月27日

仙台1棟目、お申込いただき満室返り咲きほぼ確定へ!

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仙台1棟目、お申込および保証会社の審査が無事に完了しました。

契約するまでわからないものの、これで再び仙台は満室に返り咲きが確定的です。



前に比べ申込までの期間が露骨に長くなり、明らかに以前より市況が悪くなったと

心から感じられるようになりました。震災の翌年くらいから始まった復興バブルは

昨年くらいから仙台の賃貸に関しては弾けつつある認識でしたが、今年は完全にもとに

戻ってしまったような感触があります。



それでもうちの物件は家賃をそこまで下げずになんとかやってこれています。

ただ、それはたぶん前オーナーの頃の家賃設定が安すぎただけなのかなと感じてます。



今回は2月末退去の3月終盤でリフォーム完成という、こちらも動き方があまり

良くなかったところもありました。そのため、空室期間が長期化してしまいました。

ここは大きな反省点です。



今までは賃貸の募集を自分の物件のあるエリアの近隣仲介業者さんにお願いしてました。

ただ、決まりが悪いので、少し手を伸ばして仙台駅西口エリア(一番賑やかなところ)の

仲介業者さんにも接触し、仲介の依頼をするようにしてきました。



これがある程度効果があり、西口の業者さんからも内見の依頼が来るようになりました。

内見前に義母に連絡が来るから、あとでフォローの電話とかしてもらう形にして、

何が悪いか情報を多少仕入れることができるような体制になってきました。

従来のエリアの仲介業者さんからも情報はもらえるので、結果的に募集の幅が広がったと

いうことになるかなと思います。



「家賃を下げてもこのや賃貸だとそんなに効果はないです」「初期費用を下げるほうが

引き合いはあると思います」という助言を仲介業者さんにいただいたので、礼金を

減らしてみたり、初期費用ゼロプラン(ただし家賃高め)と初期費用ありプラン(ただし

家賃安め)みたいな2パターンを作ってみたり。

いろいろと試行錯誤はしていく中で、外国人の留学生を受け入れてみようとしてみたり。



なかなか決まらず、いろいろともがきましたが・・・

数日前にようやく申込書をいただくことができました。

新規開拓した仙台駅西口の業者さんです。



40代男性で、今まではお母様と一緒にお住まいになっていたようですが、

勤務先から遠いので、自分はもっと街中に住みたい、というのが同期のようです。

業種を見ていると、まあそう考えるのもわかるなあという感じでした。

ただ、街中だと家賃が高いから、そうそう気軽に両親も連れて引っ越せないので

親御さんは別の安い賃貸住宅に入居させて、別々に暮らすことになるそうです。



ちなににこの事情、仲介業者さんは説明してくれなかったので、現住所の物件をググって

なんでファミリー物件でそこそこグレードが高いところからうちに来るわけ?というのを

確認して把握した内容です。うちは自主管理なので、この辺ちゃんとチェックしないと

とんでもないものをおしつけられる可能性もありますから・・・。



また、義母も最近はすっかりこの仕事のやり方は学んでいるようです。

「なんか運転免許証が変」と言うので見てみたら、普通は3年の有効期限なのに

2年半しかありません。



恐らくですが、たぶん一度失効してギリギリで再発行してもらったんだろうなと

いうことだろうと予測できますので、家賃の支払に関してもだらしないのではないか

という仮設を立てました。そうなるとやっぱり保証会社必須だね、と。



数日後、なんとか保証会社の承認が出たということでしたので、それであればと

いうことで話を進めることにしました。あとは契約が適切に締結されるまでは

他社さんでも2番手で募集を継続することになります。部屋止めして結局キャンセルとか

ろくでもない事態を避けるためにも、契約までは止めません。



これで空室が一つ減りまして、仙台エリアは満室。

札幌エリアはこの間買った札幌7棟目が3部屋空室、札幌6棟目が1室空室。

東京は東京3棟目で退去予告を貰ってしまいましたが、一応今は満室。

札幌7棟目の募集、まだ何も管理会社さんと話ができていません。やってくれては

いるのだと思いますが、一度電話で状況確認したほうがいいな・・・。



満室目指して頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする