2021年08月10日

エアコンが落下しそうになったとかいうワイルドな事故。

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仙台1棟目でエアコンが傾いて落ちそうになるというトラブルがあったそうです。

ガス会社さんが対応してくれて事なきを得ましたが、ちょっと焦りました。



ある晴れた暑い日のことでした。私はサラリーマンのお仕事で手一杯な状態になると

LINEとかは仕事が終わるまで見ない、というモードになります。年を取るにつれて

マルチタスクで仕事ができなくなってくるんですよねえ。残念ですが、これもまた

40代になって老化してきている影響なんだろうなと思います。40代になって、

近眼が進行していたり、腰が経年劣化していたり、いつまでも若いままではいられないと

思う事柄が増えています。身体のメンテナンスも怠らずに行いながら、できるだけ

健康寿命を延ばしていくことを心掛けないといけないなあと思うようになりました。

(そのくせして食べるのが好きでダイエットは遅々として進まないのですが・・・)



その日も義母からLINEが届いていたのですが、基本的には仕事が終わるまでは

通知だけちらっと見るくらいにとどめておりました。LINEに限らずの話なのですが、

メッセンジャー系はその場で処理できないのに既読にしてしまうと、そのまま忘れて

既読スルーにしてしまうことが多いのです。開いたときは処理する時、というつもりで

開かずにそのままにしておくことが多いです。

(お仕事や各種お誘いでLINEやメッセンジャーをくださる皆様、開封が遅いのは

 上記事情のためですので、なにとぞご容赦くださいませ)



その日は義母から他にも何通かLINEが届きました。そのうちの1通を見て

思わずギョッとしてしまったのです・・・。



「エアコンが斜めになっていて壁から落下しそうだと連絡が来ました」



な、斜め!?どういうことそれ!?なんかやばそうな雰囲気しかしないんですが。

まず室内機の話なのか室外機の話なのかもわからないし、斜めになったことで

機能自体が不都合を興しているのか、それとも落下して被害が出ることが懸念されるのか

そういった細かいことが何もわかりません。



わからないけど、仕事が終わった時はもうだいぶ遅い時間だったので、晩ご飯を食べて

早寝することを優先せざるを得ませんでした。とりあえずLINEの返信で、

状況はわからないけど一番早く現場で復旧できる人に頼んでください、とだけは

伝えました。



その後、プロパンガスの業者さんが対応してくれたという結果だけは聞きましたが、

あまり細かいことは聞けておらず。まあ解決したならいいやってくらいの認識で

そのままスルーしていた次第です。



今朝、明日からの仙台出張の予定の確認で義母と電話していましたが、その中で

ふと気になって、あのエアコンの事件は一体何だったのかと詳細確認してみました。

どうやらこういう話だったようです。



ある日、入居者様が帰宅すると、エアコンの室内機が急に傾いていた。

傾いたところから水も垂れていた。

さすがにまずいと思い、ハンガーラック的なもので支えて、大家さんに連絡した。



仙台1棟目はエアコンはプロパンガスの会社さんが支給してくれる約束になっているが、

この部屋だけはその約束の前だったので、自前で手配して設置した。

その時はとにかく安くつけることを優先したので、馴染みの売買の業者さんから

安くつけますと提案されて、その人に依頼した。

設置の時、なんか素人っぽい動きに見えたので、大丈夫かな?という不安はあった。



事故の連絡を受けた後、いつも修繕をお願いしている2社に連絡を取ろうとしたが、

夜も遅い時間だったので、片方の工務店さんは営業時間外。もう片方の業者さんは

一人親方なので夜でも連絡が来るかもしれないと思って、メールをしておいた。

すると一人親方から折り返しの電話があったので、事情を説明したら「ガス会社さんが

やってくれるんじゃないか」というアイディアを出してくれた。



翌日、ガス会社さんに電話したところ、現場に行って対応してくれることになり、

その後はそちらの業者さんで無事に工事が終了した次第。



だいたいまあこんなところでした。



なんかこう、ちゃんと大家さんとしての対応ができているじゃないですか。

最初の頃は何かと私が助言しないといけなかったのですが、もうそんな必要も

なさそうです。嬉しいですねー、ほんとに。



身内がこれだけ不動産に協力してくれているなんて、本当にありがたいと思います。

世の中、身内からの理解も得られず、孤独に不動産に向き合わないといけない人も

数多くいると思います。それが悪いこととは思いませんし、下手に人を入れない方が

自分だけの判断で動けてやりやすいという一面もあるだろうと思います。でも、

一人の仕事量しかこなせないことを考えると、二人いた方がやれることが増えます。

そういう意味では、身内が協力的ということに深く感謝しております。



義母のためにも、仙台法人はしくじれないなあ。

自分の個人事業主でしくじることがあっても、迷惑がかかるのは狭義で見れば

自分だけなので最悪仕方ないですが、仙台法人でそれをやると、自分だけの問題に

ならなくなってしまいます。責任をもって考えないといけないですね。

気を付けます。



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posted by ひろ* at 13:11 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月04日

仙台1棟目でユニットバスの壁がサビてきたと連絡が。

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仙台1棟目で設備関係のトラブルが発生しました。入居者様から浴室の壁が錆びている、

という連絡があったとのこと。修繕の手配を取ることにしました。



何かと波乱万丈な仙台2棟目に比べ、仙台1棟目は静かでトラブルフリーの優秀な

物件です。立地もよい、収益性も高い、借入返済はあと6年で終了、入居者様からの

リクエストもあまり来ない、入れ替わりも少ない、という優良物件です。



義母はこの物件で自主管理をスタートさせました。9年経ちますが、義母は相変わらず

元気です。入居者さん対応だけでなく、銀行さん対応や退去立合など様々な分野を

一人でやれるようになったのは、この仙台1棟目があったからに他なりません。

そういう意味でも親孝行な物件です。



7部屋しかない小さな物件ですが、購入前からご入居いただいているお部屋が3部屋、

購入直後に埋めてそのまま入居継続が2部屋、1度だけ入れ替わったのが1部屋、

ちょくちょく入れ替わってるのが1部屋、みたいな感じで、1部屋を除くとどの部屋も

長期入居が継続している状況です。



現在の入居者様には、ここで死ぬまで過ごすわよと仰るおばちゃんから専門学校の

学生さんまで、老若男女問わずいろいろな方がお住まいになっております。

元々オーナーズルームだった4SLDKは法人さんが社員寮として借りてくれてます。

昨年は隣地の方とのブロック塀関連のやり取りがあったものの、物件の内部からは

特に何もなし。退去予告もなく、平和そのものです。



来年の3月は、専門学校の学生さんが1名ご卒業される予定なので、ここはまた

空室になるでしょう。既に義母のところには入居者さんから連絡があり、来年からは

妹と一緒に住むので、この辺でもうちょっと広い部屋の空室はないかという問い合わせを

受けているそうです。残念、そんな広い部屋はないんですよ・・・。



さて、今回久しぶりに修繕の話が出てきたのですが、その舞台は今お話をした

学生さんのお部屋です。義母からは「お風呂の壁が崩れてる?とか?」「なんか

サビみたいなのが出てる?とか電話あったので、とりあえず職人さんに頼みました」

という何がなんだかよくわからないメッセージが届いておりました。



よくわかんないけどとりあえず職人さんに依頼する。血はつながっていないけど、

私も同じ状況だったら似たような動きをしちゃいそうだなあと思いました。

いや、その状態だったらさすがにLINEで写真送ってとか言うかな・・・自分なら。

すぐやる課の義母なので、とりあえず動け!みたいな雰囲気が伝わってきます。



しばらくしてから、義母より職人さんからのメールが転送されてきました。

お風呂場は確かユニットバスだったから、サビってどういうことなんだろう?と

不思議に思っていましたが、写真を見てなんとなく納得。



浴室壁



ぶっちゃけ、たいした話じゃないですけど、確かに放っておくとだんだん浮きが

激しくなってくるので良くはないなと思いました。ユニットバスの壁って修繕も

それなりに費用かかった記憶があるんだよなあ。確か札幌6棟目で同じような問題が

発生していたけど、その時はどうしたんだっけ。上から貼ってごまかしたんだったか?

なんかもう忘れちゃった・・・。



トラブルの種は早めに摘んだ方がいいのは確かなので、義母には修繕の依頼を

してくださいと伝えました。当然ですが、この件を連絡してきたということは

現入居者様は壁のことが気になっているわけです。気にしていることを放置すると

心情的に引っ掛かりが発生してしまうでしょう。そうなれば、お住まいになっている

入居者様にとって快適な生活ではなくなってしまいます。度を越えるようなリクエストが

たびたびあるのであれば別ですが、当然要求してもおかしくないと思えることなので

これは対応して入居者様にご納得いただく必要があるだろうと思いました。



また、義母にとっても対応した方がいいだろうと考えています。この物件はトラブルが

あまりないので手間がかかっておりません。今後もそれを維持したいので、トラブルの

種はあまり作りたくありません。ただでさえ義母は仙台2棟目の対応で手間がかかり、

うんざり気味です。余計な仕事を増やさせるわけにはいきません。



あとは今後のこともあります。このお部屋は前述の通り退去へのカウントダウンが

始まっています。次の募集の際に、この壁が微妙に影響するようなことがあると

大変勿体ないので、先回りして修繕しておこうという発想もあります。



ということで、義母には発注してくださいとお願いをしておきました。

これで少しでも入居者様や義母など関わる人にとって良い方向に転がってくれれば

いいなと思っております。

(壊れたものを直したってだけなので、そんな大げさな話じゃないですけど)



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月15日

地震の影響による建物不具合が発生。

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土曜日に発生した東日本大震災の余震であろうと言われる地震の影響、早速出ました。

まずは仙台1棟目でトイレのお水が流れなくなった、という連絡からです。



地震から一夜開けた日曜日。大きな地震だったので、気になるのは仙台にある2棟です。

東京は震度4程度だったから良いとして、仙台は震度6です。建物に不具合が出てないか

入居者様は不便してないか、ちょっと心配です。



仙台は2棟とも中古物件。東日本大震災を無事乗り越えてきているとはいえ、

大丈夫かな?と心配になるところはあります。特に仙台2棟目は先日購入したばかり。

大規模修繕もこれからしないとだし、共用廊下の防水は切れてるし、お湯が出ない事案が

時折発生したり、そんな感じなので不具合が出ていないか心配はしております。



地震発生した日の夜はそういった話はありませんでしたので、本当にやばい事態は

起こっていないのだろうなという想像は出来ていました。だから過剰には心配して

いなかったのですが、じゃあ何もないかというと決してそんなことはなく・・・。



昨日の午前中、義母から「仙台1棟目の入居者さんからトイレの水が流れないって

連絡があった」とLINEが送られてきました。意外だ、仙台2棟目ではなくて

仙台1棟目の方で事件が発生してしまうとは。しかもトイレの水が流れないってのも

なぜ地震でそうなるのかイマイチわからない感じです。



義母は連絡を受けた後すぐ心当たりのある業者さんに相談、現地に行ってもらう手筈は

既に整えてあるということでした。さすが、すぐやる課。管理と言う立場で考えると

良い動きをしていると思います。ただ、詳細の報告とかそういうのが全然ないので、

何が起こっているかはよくわかりません(汗)



その後、義母から連絡があり、お願いしていた職人さんがたまたまその日手が空いたから

現場に行ってすぐ修理してくれたとのことでした。原因とかは特に伝えられなかったので

何が悪かったか、何をしたかまではわかりませんが、当日ささっと終わっているので、

大きな事故ではなかったということでしょう。すぐ解決して良かったです。



義母が現場手配で動いている間、私は資金調達の方向で動いておりました。資金調達とか

言うと大げさですが、火災保険の保険金支払が適用されるケースなのかを確認しました。



私の記憶では、地震が直接の原因で発生した問題は火災保険の保険金支払対象外のはず。

今回もそれに当たるだろうと思っております。でももしかしたらそれは勘違いだったり

予想もしない何らかの改定などで実は対象になってました、みたいなことがあるかも

しれないので、保険代理店さんに確認した次第です。



その回答は案の定「対象になりません」でした。ですよねー(笑)



地震による被害に対する保険は出ないから、別途「地震保険」があるわけですし。

そして地震保険は実際の不具合の内容ではなく、基礎にどれだけのクラックがあるか、

などの指標で算出します。どれだけ設備に不具合が出ても、構造部分のクラックなどが

出ていない限りは、保険金支払の対象とは認められない仕組みです。

そんな前提を考えれば、認められないのはごく当たり前でした。



まあ、出ないのはわかっていても、事故があったら必ず保険代理店さんに確認する、

という流れを取ることを私の中ではルールにしています。もしかしたら私の知らない

何か別のルールで、保険が適用になるかもしれないという淡い期待はありますので。

いちいち付き合わされる代理店さんには申し訳ないと思いますが、勘違いで保険金支払が

適用されるはずだったのに見逃すということはしたくないので、お付き合いいただく

運用にしている次第です。



地震による二次災害、発生してしまったのは残念ですが、軽微なもので良かったです。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月11日

単身の高齢者さんにご入居いただけるための仕組みを検討する。

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先日のブログで早速1部屋決まったとお伝えした仙台1棟目。こちらのお部屋に関して

やはり見守りサービスを導入することにしよう、という流れになりました。



生活保護の70代の方の入居申込を受諾することとした仙台1棟目。想定家賃よりも

高めの家賃、つまり生活保護の保護費の上限で入居いただけるということだったので、

多少微妙なところがあっても入居いただく方向で考えようと思っていた次第です。



一番可能性があるのが、高齢の男性の独居ということで「孤独死」です。

孤独死の可能性を極力小さくする、最悪孤独死があったとしてもすぐ発見できる

体制を構築する、というところが今回のお申込を成立させる鍵だと私は考えます。



過去に2回ほど孤独死がありました。うち1回は死後数日で、1回は死後1カ月半程度で

発見されました。前者は近所に住む兄弟が見つけてくださいましたが、後者は身内の方が

遠隔にしかおらず、仕事も辞めており、誰も気が付かないまま時が経ってしまいました。



当然ですが、前者と後者ではリフォームなどの事後処理の費用が段違いでした。

後者の1ヶ月半の方は300万近い費用がかかってしまった次第です。

(詳しくは健美家に寄稿した失敗談をご覧ください)



痛い目にはあってますが、それでも「高齢だから孤独死が怖い」とこの申込を断るのは

先々のことを考えてもあまり得策ではないと思います。今後、高齢者の一人暮らしは

一般的なものになっていくだろうと思っているので、その大きな市場をみすみす逃すのは

ビジネス面でも勿体ないです。そして社会貢献的な観点からも、社会の困りごとに対して

入居促進と言う形で貢献できる内容だと思っております。



高齢者の方を受け入れるにあたり、まず確認しているのは、ご親族の方がご近所に

お住まいになっているかどうか。この点に関しては、今回の入居者様は一応条件を

満たしておりました。ただ、そのお身内の方が、ご本人より年上でした(汗)

それだと、入居が長期にわたった際に、ずっと見てくださるかという観点で少し

怪しいかなと思います。



次に、ケアマネージャーさんなどとのつながりがあるか。ある程度の年齢になると、

身体が弱ってきて何らかの福祉面からの支援をいただいているケースが多いです。

何らかの介護サービスを受けているのであれば、そのケアマネージャーの方と

こちらが連絡を取れる体制にしておくことや、ケアマネージャーの方が現地をどのくらい

頻繁に見てくれるかなどで、なにかあった時に早期に入院とか、最悪の場合も早期に

発見できるという効果が見込まれます。



この点についての確認が宿題になっておりましたが、宿題の結果は「介護サービスは

使っていないのでケアマネさんはいない」という結果でした。



それでは、ケースワーカーさんや民生委員さんは?生活保護を受けている方なので、

何かしら行政とやり取りはするはずです。その頻度次第では・・・と思いましたが、

残念ながらこちらも3ヶ月に1度とかしかやり取りをしないとのこと。



こうなると、誰も様子を見に来てくれないまま、異変があっても放置されてしまう

可能性が出てきます。最近、身近でも心筋梗塞になってしまった友人がおりましたが

彼は訪問介護のサービスを受けていたため、その方が迅速に対応してくれて一命を

取り留めることができました。誰かが定期的に様子を見に来てくれることって大事です。

しかし今回の入居者様はそれが期待できないので・・・どうするか?



結論としては、身内の方やケアマネージャーさんに関して期待が難しいのであれば、

見守りサービスを使って異変を察知するという方向に舵を切ろう、ということに

しました。



見守りサービスとは、部屋の中を何らかの手段で監視し、いつもと様子が違う場合に

その旨を伝達するサービスです。室内にカメラを設置して遠隔から様子を見るという

プライバシー的にどうなの?という方法が昔は多かったようですが、最近はもっと

スマートに・・・例えば電球とか電力量とか、そういう監視されている感じがない

情報の変化で異変を察知するサービスが多くなっているようです。



今回、仲介業者さんと私で調査して、以下の2つのサービスのいずれかを候補にしよう、

ということにしました。



候補その1:ハローライト

電球にSIMが組み込んであり、ベーシックプランの場合は電気の使用が丸一日ないと

メールで通知を送る仕組みのようです。アマゾンで15000円前後で購入できて、

3年間はそれだけで使えるようです。その後は月額150円でサービス継続になる模様。



候補その2:R65見守りサービス

電気の使用量を数ヶ月分記録し、いつものパターンと異なる場合にメールを送る、

という仕組みのようです。新電力を使って実現しており、電気代が東北電力さんより

高くなることはないということでした。保険とセットなら月600円、見守りサービス

単独であれば月300円とのことです。

詳細資料を見ると、まず入居者様の携帯に自動音声で連絡をして、入居者様が電話に

出ればアラートはキャンセル、出ない場合は大家さんに連絡をする、という仕組みに

なっておりました。なるほどねー。なかなか良い設計。



最初はこのいずれかを入居者様のご負担で導入することを交渉しようとしておりました。

よって、初期費用がかからない方が受け入れられるだろうと予想して、候補その2の

R65見守りサービスを採用することに決定。



そして仲介業者さんに交渉を依頼しましたが、残念ながら先方は月300円であっても

費用が出ていくのは避けたい、と、先方の費用負担に関しては難色を示したとのこと。

導入自体を否定するものではなかったようなので、大家側負担で導入するのであれば

OKという話になったので、こちらの負担で導入を進めることにしました。



同時に、火災保険や保障会社さんの契約などで、最悪孤独死が発生してしまった場合も

保険でその損失を補填できるように調整しました。これで恐らく、何かしら発生しても

対応しきれることでしょう。



ここまでに書いた内容を駆使して、今回の高齢者の単身入居をある程度安心して

受け入れることができるようになったと思います。今後も同様の形で、高齢者であっても

うまく受け入れられるように進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月09日

仙台1棟目の裏手のブロック塀を組み直す。

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入退去が落ち着いている仙台1棟目、ネタはだいたい修繕の話が多いです。

今回は隣地からの打診でブロック塀のかけなおしをしました。



きっかけは義母宛の一本の電話でした。かけてきたのは建設業者さん。裏手の駐車場に

建物が建つというお話で、建てるにあたってうちの敷地のブロック塀がそちらに倒れて

きそうだから相談したい、というお話だということでした。



義母からその一報を受けた数日後、義母が現地で打ち合わせをしてきました。

こっちの負担でブロック塀を直さなくてはならない、ということを言われたようですが

私は現地を見てないので何ともピンとこない話でして・・・。



建物正面から見て奥にあたるので、あまりちゃんと現場を見たことがありません。

義母に任せられる体制になっているので、駐車場になった直後くらいに屋上から

抜けがよくなったな〜と現地を見たことはあるのですが、ブロック塀はノーチェック。

困りました。全くイメージがわきません。写真も見せて貰いましたが、全容がわかる

遠目に見たカットがないので、ピンポイントすぎてよくわからず。動画撮ってくれと

頼めばよかったなあ、と今は思ってます。でもその時は思い至らず。



話をかみ砕いて確認すると、どうもブロック塀が傾いて越境している?ようなので、

こっちの費用負担でやってくれは妥当な意見なのかなと感じました。

もしこちらの負担が妥当でなかったとしても、隣地ともめていいことはありません。

それだったら、気持ちよく対応しますとした方がいいだろうと判断。



施工される業者さんの下請けの業者さんが見積もってくださることになりましたが、

出てきた見積は安いというわけでもなさそう。義母の仲良くしている業者さんに

見積を見て貰ったところ「安くはないけど高くもない、普通の価格」というお話でした。



うちのブロック塀を直さないと建築する側に問題が出るという話だった理解してたので

多少安めな見積が出るのかなと想像してました。義母も「他で見積取ってもこれ以上

安いのは無理という価格で出すと先方が言っていた」と言ってたので、余計そう考えて

いたところがあります。



ちなみに、義母曰く値引交渉は一切不可だと言われたとのこと。仲良くしている

業者さんも、土地を使うなとか通るなとか言われたら厄介だから・・・などと言って

少し及び腰の雰囲気だそうです。



しょうがない、相見積取るか〜。ブロック塀は現状既に傾いている上に、鉄筋も中に

通っていないということでした。コストダウンすると品質もそれにあわせて下がるのは

当然なのですが、どれだけ手抜きだったとしても、今のブロック塀の状態よりは

マシになるでしょう。それに、こっちで選んで発注した方が、建物からの目線とか

気を遣ってブロック塀を組んでくれると思いますし。



どこにお願いしようか・・・真っ先に思い当たったのは某仲介業者さんの偉い人。

物件を購入したばかりの頃、たまたま物件の近くの仲介店さんで営業マンをされていて

その時以来のお付き合いです。賃貸付だけでなく、管理に関する作業も全般的に

受けられると聞いていたので、工事の話も相談に乗ってくれそうだと思いました。

義母も、彼ならいいわねと納得していたので、早速コンタクトを取り、義母から

連絡がいくので対応をお願いしますと依頼。



そちらの業者さんを通じて話を聞くと、なんとなく雰囲気がつかめてきました。

実際に傾いていること、ただ、越境しているというレベルではないこと、先方は

越境でどうこう言っているわけではなく、自分たちのところが工事している時や

工事後になってブロックが傾いてきて建物に傷がついたりするトラブルが懸念されるので

工事された方がいいんじゃないですか、というスタンスであること(建物が建つと

狭くなって工事は確かにやりづらそう)、先方が立てた駐車場の募集看板の足の部分が

実はうちの敷地に越境してそうであること、更に右隣の隣地との境界でもあることから

そちらも含めて確認をした方がいいこと、など。



とにかく、もめる要素があるわけじゃないけど、ちょっと面倒だなという印象です。



業者さんから出た見積は、隣の敷地の下請業者さんよりも安いものでした。

対応もしっかりやってくださいそうなので、そのまま依頼。

なんだかんだとその後も隣地の方とのやり取りがありましたが、最終的にうまく

まとめてくださり、無事に工事が終わりました。

ついでに、ブロック塀以外の気になる点をいくつかまとめて報告してくださり、

本当に大感謝です。ありがとうございました。



建物がけっこう密集しているので、裏まで見に行くこともなかったんですよね。

あと、義母任せで建物もほとんど見に行ってませんでした。

もうちょっと仙台1棟目に気を配り、現状把握に努めるべきでした。反省。



ともあれ、無事に解決して良かったです。



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