2025年02月03日

仙台1棟目でまさかの退去予告。

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仙台1棟目で退去予告が出てしまいました。それも元オーナーズルームの4LDKです。

きっつい展開ですが、いろんな手段を考えながらリカバリーしたいと思います。



今日はサラリーマンのお仕事の関係で全然時間がないので、手短にいきます。

仙台1棟目で10年以上賃貸借契約をいただいていた元オーナーズルームの4LDKに

退去予告が届いてしまいました。



ここは街中にある店舗スタッフの寮として使われておりました。一般的な転勤族の

ファミリーだと、会社の家賃補助の範疇を越えてしまう(と当時は言われていました)

ため、賃貸付けに苦戦していたのですが、店舗をあちこちに展開している会社さんの

社長夫妻が東北の拠点として借りてくださることになり、よかったと思ったものでした。



しかしこれが蓋を開けてみると、なんと社員寮として活用されてしまっているのでした。

仲介業者さんも巻き込んで話をした結果、寮として使うことは許可した上で、

建物の使い方が荒くなることを想定して、礼金を2ヶ月追加で払うよう要求。

先方は敷金としてなら払うということでしたので、妥協してそこで決着させたのでした。



結局、どこも寮としては貸してくれなかったという事実がありますので、ここは恐らく

退去はしないだろうと私自身は考えておりました。なので、今回の退去予告は

ちょっと想定外。何があったのでしょうか。



義母に理由を確認したところ、どうやら仙台にある店舗を閉店させて撤退するという

話になったようです。あ、そういうこと・・・。それはしょうがないですね・・・。

コロナ禍でも閉店せずに頑張っていたので、お店の閉店という可能性を全く考慮して

おりませんでした。



賃貸付が大変だろうなあ、これ。100平米超の4LDKです。原状回復費もおそらく

いっぱいかかることでしょう。そして家賃がどこまで取れるかも未知数です。

こんな広い物件の賃貸付は10年以上前のこの部屋だけですから。



義母はこれをきっかけに新築にしてしまえみたいなことを言いますが、今新築も

かなり費用かかるから大変なんですよ。一応新築にするルートでも動いてみるつもりで

お友達大家さんに工務店さんを紹介していただいたりおしています。ただ、採算が

本当に合うかは未知数です。



次善の策として考えているのが民泊です。民泊を自分で運営するのではなく、

誰かにちょっと高めの家賃で貸すイメージです。自社で運営はしません。

仙台でいちからチームを作る手間を考えると、それはちょっと気が進まないかなと。

かつ、仙台の仲良くしている大家さんは皆「仙台で民泊派無理っしょ〜」と言うので

それに引きずられて自分でやろうという気持ちになれないところもあります。

なので、転貸民泊したい人に貸すという方法でいきたいなと。



民泊をやってる友人にちょろっとそんな話をしてみたところ、興味があるような反応を

いただいております。このルートで知ってる人や知ってる人の友達くらいの近しい間柄に

貸すのはありかもしれないなあと思っています。



何にしても、どのくらい内装に費用がかかるかなど、今後確認すべきことがいっぱい

ありますので、そこも含めいろいろな選択肢を検討したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月21日

仙台1棟目の屋上を封鎖します。

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仙台1棟目の屋上を閉鎖することにしました。今までは鍵のない扉でしたが、

鍵を追加します。原因は入居者様(?)が屋上でタバコを吸っているためです。



世の中、恒久に続く平和なんてものはそうそうないものです。人間は自身のエゴで

戦争やいさかいを起こす生き物です。日本は平和かもしれませんが、自国内での

紛争地域もあれば、国と国との間での戦争をしている地域もあります。



そもそも、国と国の境界線だって、誰かの思惑で作られたものでしかないことも。

ベルギーは上半分がオランダの支配を受け、下半分がフランスの支配を受けていたという

歴史もあり、今でも国内はフランス語圏とオランダ語圏に分かれています。

戦勝国が国境線を自分たちの都合に合わせて引くことで、アラブには同一国家でも

内部で異なる宗派や民族を内在する形になってしまい、紛争が起こっている地域も。



更に、宗教という存在がその混沌をより複雑にしていると思います。唯一神を

信仰の対象にする宗教と八百万の神を信じる宗教。唯一神の偶像を奉る宗教と

偶像崇拝を禁じる宗教。宗教の中にも流派があるので、そういったものまで考えると

本当に多種多様な宗派があります。考え方の違いで争いが発生する。これはもしかすると

知恵を持ったことの副作用なのかもしれません。



かように、人間の郷は深く、平和というものはちょっとしたことで瓦解する儚きもので

永続性に期待してはいけない、ということになるのです。



不動産投資においてもそれは例外ではありません。仙台1棟目の平和は、知恵を持った

人間の所作によって、いともたやすくその姿を変えてしまうのです・・・。



その平和を突き崩した要因は、先日の退去予告であり、今回記載するタバコの吸い殻の

不始末なのでした・・・。

(これまでの話のスケールとだいぶ異なるみみっちさだなという意見は受け付けます)



先日、義母から怒りのLINEが届きました。曰く、屋上に10本以上の吸い殻があり

中には屋上防水を焦がしている部分もある、たぶん入居者の●●さんだと思う、

このままだと問題があるので屋上を施錠したい、と。



義母はタバコの吸い殻をそのままにされるとかなり怒ります。仙台2棟目でも窓から

吸い殻を捨てる入居者様がおり、いつもキレてました。清掃する方からしたら

たまったもんじゃないから、まあそれは普通にキレますよね・・・。



屋上に通じるドアはあるのですが、ドアには鍵はついておりません。これまでも常に

開放しておりましたが、特に大きな問題はありませんでした。



決して良くはないのですが、吸い殻が捨ててあるだけならまだ注意文の投函くらいで

よかったのかもしれません。でも防水に焦げ跡をつけられてしまうとちょっとねえ。



それでも、私だけだったらたぶん注意文の投函くらいで済ませていたと思います。

しかし今回は仙台1棟目。義母の自主管理です。義母は私どころじゃなくこういうことに

厳しいので・・・怒り心頭であるように見えました。



義母は多少お金がかかってもいいので扉に鍵をつけて屋上を封鎖したいと言います。

まず注意文でいいんじゃないかと心の中では思ったのですが、ここは義母のやりたい形に

やってもらった方がいいだろうと思ったので、反対はしませんでした。

お金がかかるのもやむなしと思っているようでしたしね。



鍵の設置は細かい作業をいつも受けてくださっている馴染みの職人さんに依頼しました。

出てきた見積も思っていたよりは安かったし、これで義母が気持ちよく仕事をできるなら

いいんじゃないかなと思った次第でした。



同時に、私の方で掲示する注意文なども作成しました。義母から貰っていた吸い殻が

捨ててある写真とか、屋上防水が焦げ付いた写真なども差し込み、状況次第では

警察や消防にも通報します、という一文も(仙台2棟目の管理会社さんから義母が

アドバイスして貰ったということだったので)記載しました。

作った文章をPDFに変換して義母に送り、掲示や投函は義母にお任せとしました。



施錠の工事自体はまだ終わっていないようですが、先に投函してから施錠完了の方が

流れとしてはいいんじゃないかなとも思うので、結果オーライではないかと思います。



自由に甘えることで自分の首を絞める、みたいな話になっちゃったんだろうなあと。

ちゃんと吸い殻を適切に片づけていれば、こんな話にはならなかっただろうに。

吸い殻を捨てた方は、今後の人生においての教訓としていただければと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月18日

仙台1棟目でスピード退去予告・・・。

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仙台1棟目で退去予告が入ってしまったそうです。まだ入居して1年とかの方ですが

理由が同棲開始とあらば仕方ないか・・。



仙台法人は仙台で物件を買い進めようと思って設立した法人でしたが、結果的には

あまり仙台の物件が増えておらず、札幌の物件を購入することが多くなっています。



仙台 2棟

札幌 2棟+2戸

千葉 1戸

他に太陽光(東北)が1基



上記のような内訳です。こうやって見ると、この法人単体だとたいした規模ではないなと

思ってしまいますねえ。個人事業主、東京法人、仙台法人と3つの事業体があるがゆえに

合算するとそれなりに見えるけど、合算しないとこんなもんかって感じになるわけです。



仙台法人は現在太陽光と千葉、仙台のうち1棟を売りに出しております。これらが仮に

全部売れたとしたら、事業規模が半分くらいになっちゃいそうです(汗)

そこからまた何か購入しなくてはならないわけですが・・・まあ頭金を入れてそこそこ

立地が悪くないものを買えばいいのかなという気もしている次第です。



義母は少し前に融資を打診した時に債務償還年数が長すぎて次の融資を獲得するのが

ちょっと大変という話を聞き、売って財務体質の改善を狙った方がいいと考えるように

なりました。私もそこは同館といえば同感なので、売却活動をしている次第です。



時間はかかりましたが、本日仙台2棟目の売却決済予定の予定があります。

ある程度の利益を出してゴールできそうなので、これはこれでよかったです。

義母的には納得がいかないというか、苦労の割にたいして儲からなかったとブツブツ

言ってますが、購入価格+リノベ価格より売却価格が高くなっているのだから、

これはこれで成功だと思いますよ・・・。



そんな近況の仙台法人ですが、今日はその仙台2棟目の話ではなく、手元に残す

仙台1棟目のお話です。



先日、義母から「仙台1棟目の●●●号室の入居者様が退去されるけど、1年を少し

越えているから違約金とかないですよね?」という連絡をしてきました。

え、退去ですか・・・残念だなあ・・・ってまだ1年ちょっとなのに退去なの!?



違約金か・・・どれどれ・・・と思いましたが、その部屋別に私が契約書を作った

わけでもないので、それは仙台の事務所にある契約書を見ないとわからないです。

確かに一部のお部屋は口コミで入居が決まって私が契約書を作ったこともありましたが

今回のお部屋はそうじゃないですから。むしろなぜ私が知っていると思ったのか(笑)



ということで、そちらで契約書を見ないとわからないと思いますと回答したところ

自分で契約書を探してきたようです。1年以内だと1ヶ月という契約条件になっており

違約金は請求できないですね、と自己解決しておりました。



仙台1棟目は満室だったので、これで満室が崩れることになります。残念。



ちなみに、退去の理由って何ですか?と義母に確認したところ、同棲を始めるから

退去するということでした。それはおめでたいお話なので退去は止められないか。

止むを得ません。



このお部屋は前回も結婚高同棲だかで長く住んでいた方が退去されていきました。

今回も同棲で退去・・・同じような話が続きますね・・・。うーむ。まあ仕方ないか。

むしろ同棲を誘発する部屋ということで女性に人気にならないか(笑)



・・・あほなこと言ってないで募集のこと考えようっと。



まだ1年ちょっとなので、よほどのことがない限りはお部屋は奇麗なはずと考えて

差し支えないでしょう。それであれば、退去後は速やかに募集を開始するだけで

いいはずです。あとは家賃を据え置きにするか、少し上げるかくらい?



何にしても、早々に募集開始して次を埋めるよう努力したいと思います。



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2024年07月17日

仙台1棟目の漏水問題は人間関係までもおかしくしています・・・。

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水難の相シリーズ第三弾(これで最後です)。仙台1棟目の地下の受水槽がある部屋で

漏水が発生している問題、前かrああったのですが酷くなっているようです。



仙台1棟目の漏水問題は以前よりありました。詳しくは過去のブログをご参照ください。

受水槽のあるポンプ室の中で漏水が起きているというお話です。



以前からあった話ではあるのですが、毎年の受水槽の点検の作業をお願いしている

業者さんから、義母に対してこれが酷くなっているので調査と修繕を検討した方が

いいという連絡があったようです。



そして、この話のせいで義母とその業者さんがちょっと険悪になってしまいました。



私が双方から話を聞いて仲裁する形になってしまったのですが、義母としては

工事をするのに見積を出せないのはおかしい、という話から始まり。結果として

感情面でもつれてしまったようでした。なので、私が今後この話については引き取って

業者さんとの連絡を取り合う、ということにしました。



この漏水、結局のところ原因がよくわからない状態です。なので、まずは原因の把握に

勤めましょうというステータスです。



原因を把握するにもいくつかの段階があり、まずは地面を掘ってみよう、それで

ダメならコンクリをハツってみよう、というプロセスで進めようとしています。

そしてそのプロセスごとに調査費用がかかる形になります。



この調査費用に関して、義母曰く「見積も出せない、原因がわかるかもわからない、

それなのにお金を出せと言うのは無理がある」と。更に、いくら原因がわからないと

判断つかないとはいえ、まったく見当がつかないわけでもないだろうに、修繕の

概算金額すら出せないというのはどういうことなのか、と。

要は金額情報が全く出てこないのにお任せすることはできないと言っています。



この意見自体がおかしいとは思わないので、私から業者さんに真意を確認しました。

要は、調査自体もやってみないと何日かかるか確定できないので、確定しない状態で

お見積を出すことができない、ということを言っているみたいです。



見積ではなくてもいい、概算でよくて少しずれる分には構わないから、目安の金額を

出すことはできないかと相談して、それなら出せるということになりました。

人工が1日○○円、通常なら○日で終わるはずだけど、日程は前後する可能性あり。

このくらいの情報なら出せると言うことなので、じゃあその形式でお願いしますと

お伝えした次第です。義母にもそのように話をして了解して貰いました。



その後、業者さんから義母のところに概算金額がが伝達されたということが義母からの

連絡でわかりましたが、義母はこの時もまだ「工事の概算金額が出てこない」と

ぼやいていました。それは違うよね、原因がはっきりしてから見積が出るのが通常の

流れですよね、ということは私から伝えているのですが、どうも義母は納得しません。

じゃあ概算金額を知って何をするのと聞くと、お金が払える状態か確認しないと・・・

みたいなことを言ってます。なんか理論が成り立っていないように私は感じました。



業者さんの話によれば、過去に概算で出した金額を逆手に取られて、これでやれると

言ったじゃないかという形でもめてしまった事例があるそうです。なのであれ以来

概算金額は極力出さないようにしている、という話でした。



また、業者さんの目から見ると、原因がまだわからないのに、義母は「雨水がどこかから

しみ込んでこうなっている」と決めつけているように見えるのだそうです。そういえば

前から雨の時にヒビが水でしみてるとか言ってました。それはそれで一つの可能性として

捨てきるつもりはないですが、業者さんとしては雨じゃないのかと言われてしまって

やりづらいのだそうです。



かたや義母からこの話を聞くと、業者さんは原因をわかってそうなんだから修繕の

概算くらいは出してくれてもいいのでは、それすら出せないってのはどういうことかと

ご立腹されております。うーん、なんかこれは双方で意見がうまくかみ合ってなくて

意思が伝わらずに感情的なしこりが残ってしまってそうだなあ・・・。



そしてその懸念がいよいよ顕在化してしまいました。義母と業者さんが喧嘩しました。

双方から話を聞いた感じでの類推ですが、見積が出る出ないの話とか工事の進め方とか

どの話題かまではわかりませんが、業者さんが苛立ってしまい少し声を荒げてしまった

ようで、それに対して義母が恫喝と捉えてブチ切れたのでした。



業者さんはそんなに声を荒げたつもりはないのだがそう捉えられてしまったと

すごく凹んでおり、もうこの工事を降りた方がいいのだろうか・・・と思い悩んで

おられました。この業者さん、一人親方にしてはすごく優しいタイプの方なので、

そんなに声を荒げたりはしないと思うんですよね。だから、ちょっと遮ったとか

その程度なのだろうと思いますが、元々の感情のもつれがそれを過剰に受け取って

しまったのではないかと思います。



義母はしばらく怒っていましたが、話を聞いた後で相手の立場などを冷静に考えてみたら

こうなるのもわからなくはないのでは、という話をこちらからしました。元来、義母は

頭のいい人なので、冷静になってきたら「私もこれまでのイライラが原因で過剰に

反応したのかもしれない」と感じてくれたようです。とりあえず落ち着いたので

よかったです。



義母と業者さんの両方に対して、この漏水の話は私が窓口になるので、二人は直接

話をしなくていいですよという提案をしました。両社ともそれでいいということに

なりましたので、ここから先は私が引き取ろうと思います。



ということで、漏水がきかっけで義母と業者さんが喧嘩してしまうという斜め上な展開に

なってしまいました。いやはや、これは参りました。思ってもみない展開でした。

やっぱり今年は水難の相が出ているなあ・・・。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月14日

仙台1棟目のトイレ工事の件で義母のスタンスを改めて認識。

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仙台1棟目のトイレ交換の話は、義母が入居者様の利便性や快適性をきちんと考えて

動いている証左だなと思いました。お金がかかってもきちんとしたものを提供する、と。



少し前の話ですが、仙台1棟目で入居者様がお亡くなりになったことがありました。

高齢の女性の一人暮らしで、私は死ぬまでここに住むと言っていたことから、

いつかはそんな日が来るのだろうと思っていました。だから、そのこと自体は

むしろ天寿を全うするまでうちの物件に住んでくれたことに感謝しております。



ちなみにこの部屋は募集をすることもなく、その入居者様のご親族の方が引き続き

ご入居されることになりまして、最低限のリフォームとしてトイレの交換をして

あとは入居者様ご自身にて修繕されるとのことでした。そして今はそれも終わって

ご親族の方がお住まいになっているはずです。最近義母が騒いでいないので、

無事終わったんだろうなと予想をしております。頼りがないのは良い知らせ。



冒頭に書いたトイレのお話がここにつながってきます。入居者様の使い勝手を考えて

追加工事費を払ってトイレを別のタイプに交換した、という話です。



義母はどちらかというとリフォーム代をあまりかけたくない人です。リフォーム代以前に

目先のお金が消えていくことに抵抗を示すタイプです。いやまあ大なり小なり皆さん

そういうところはあると思いますが、その意識が比較的強めかなと感じております。

(本人に言ったら「そんなことないわよ」と言われると思いますが・笑)



税金は融資を受けるための特急券だから、多少高くても払っておいてもいいのではと

私は思いますが、義母はやっぱりそれが許せないと考えるタイプです。頭では

理解しているものの、感情の部分でそれが許せないというところはあるのだろうと

思っています。



あとは入居募集の時も、札幌7棟目でエアコンを設置して募集するという話にも

難色を示したことがありました。この時は多額のリフォーム代がかかる案件が

複数押し寄せていたという事情もあるかもしれませんが・・・。

結局、エアコンを設置せず、申込時にエアコンを設置するなら家賃アップでと

説明したところ、3部屋中3部屋エアコン設置希望となったのでした。



基本的に義母はそういうスタンスなのですが、既存入居者様のことを思って動くときは

むしろお金より入居者様の利便性や快適性を重視する傾向があります。

本日のタイトルにもなっているトイレの話なんかはまさにその典型パターンです。



トイレの交換だけはお願いしたいとこれから入居する方(お亡くなりになった入居者様の

ご親族)から要望を受け、業者さんに発注をしたのでした。そして業者さんから

無事に終わったと連絡を受けたのですが・・・義母からは「これどう思う?」と

写真が添えられてきたのです。



トイレ工事後



・・・まあ確かにこれはトイレしにくそう。安く済ませるという方向性で業者さんが

一番安いトイレを選んだのですが、仙台1棟目のトイレのサイズがそもそも昔ながらの

サイズで小さくて、設置してみたらこんな状態になってしまったみたいです。



義母はこれだといくらなんでもアレなので、交換したいという話をしたそうです。

業者さんはそれに対してお見積を出してきましたが、義母は「これはさすがに無理」

「入居者様に申し訳ない」「お金かかってもやらないと」などと言いながらそのまま

再工事の発注をしたのでした。



私だったら、たぶんこの状態を仲介業者さんに見て貰って、さすがにNGであれば

やり直す、まあギリいけるっしょであればそのまま、みたいな選択をするだろうなと

思いました。義母は自分の感覚で入居者様にご迷惑をかけると思ったら、そういう変な

小細工はせずに即断即決で進めていきます。思い切りがいいです。



誰からお金を貰って不動産賃貸業が成り立っているの?ということをきちんと理解して

いるからこそのこういう動きなのではないかと私は思っております。本人がそこまで

意識しているかは別にして、根底にはそういうものがあるのでしょう。



つい貧乏くさいことを考え、あわよくばワンチャン今の状態でいけるんじゃ!?

などと考えてしまう私。少し反省した方がいいかなあと思ったものでした。



お金はとても大事ですが、そのお金を得る源泉は何なのか。それを常に意識しながら

お仕事を進めないといけないなあ、などと思った出来事でした。



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