2017年05月17日

仙台の賃貸市場の冷え込みに抵抗し、募集条件を変更する予定。

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仙台1棟目に関して、最近ぼちぼちと内覧をいただくのですが、なかなか決め手に

欠けるところがあり、成約に至っておりません。



前回、条件を改定してから半月以上が経過しました。4月中の期間限定という形で

この条件変更をしたのですが、効果はそれなりにあったようでだいぶ問い合わせは増えた

というお話を仲介業者さんから伺いました。



一応、4月末までの限定ということにしていたので、今はネット上ではこの条件での

募集はしておりません。でも、結局まだ決まっていないということも考えると、

今回試した条件を恒久的な募集条件にしてしまった方がいいのかもしれません。



仙台は復興バブルが終了すると言われ続けて久しかったのですが、今回は本当に終了と

みなしてよいと思います。以前に比べ、家賃こそ上昇した状態をキープできていますが

決定までの時間は大きくかかるようになりました。広告料も2ヶ月くらいは出さないと

出足が鈍い状態が続いております。



こういったやや厳しい状況の中で、どのようにして少しでも早く決めるかというと、

やっぱり条件面だったり仲介業者さんに対するPRだったり、そういうところで

やっていくしかないのでしょう。



仲介業者さんに関しては、そこそこに関係を作って動いてもらえているつもりです。

現在、ネットに掲載してくださっている業者さんは4社。1社だけ家賃や面積などが

間違っているところもありますが、それ以外はちゃんとこちらのお願いした内容にて

募集をしてくださっております。ありがたいことです。



特に、この条件変更を推してくれた大手業者さんは、私がそれで良いと言ったことで

「とりあえず、少しでも条件に当てはまりそうな人が来たら、お店としてとりあえず

 紹介する体制にしています!」という形で頑張ってくださっています。さすがに

数打ちゃ当たるかもしれないという感じでやっているから、決定率は低いですけど

そこは仕方ないです。というかむしろ、それだけやってくださることに感謝。



決まらなかった案件のフィードバックを受けましたが、やっぱり「狭い」「洗濯機置場が

ない」という2点が多かったです。洗濯機置場は難点になると思っていたのですが、

改修費用が想定以上に重たかったので、結局見合わせになっています。

その分は家賃を下げるのが妥当なのかなあ、とか思ってみたり。



あ、あと1件面白いのありました。中国の方を日本に派遣する商売をされている法人が

初期費用が安いということで、内見なしに申込書を書いてくれたというケースが。

お、これで満室ですか?と色めき立ったのですが、内見したら「これじゃダメだ」と

申込を撤回されてしまったということなのです。その理由は「キッチンが狭い」でした。

あちらの方は中華料理とか家で作るということで、火力が強くて鍋などいろいろ置ける

広めのキッチンでないと難しいのだそうです。なるほど、勉強になりました。



いろいろ書きましたが、結局まだ決まっていないというのが現実なのです。

ネットでのテコ入れを再度図りたい思惑もあるので、ここでまた募集条件を変えて

様子を見てみようと思っています。いや、様子を見るなんてのんびりしたことを

言っている場合じゃないか。バリバリやらないと。



各仲介業者さんに、以下の2条件を提示し、どちらでも好きな方で募集をしてくれて

構いません、ということを言おうかと思っております。



条件1

敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月、家賃2000円ダウン



条件2

敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、広告料1ヶ月、家賃0円ダウン



初期費用を落とすプランは家賃を据え置き、初期費用を落とさない場合は家賃を少し

下げる形です。初期費用を落とす場合は、ちょっとこちらも負担がきつくなるので

広告料を下げさせていただく、という感じで。



両方の募集が混在してくれれば、初期費用が安い案件を好むニーズと家賃を落としたい

ニーズの両方をネットから拾うことができるだろうと考えました。洗濯機置場の件さえ

なければ、もっと早く決まるのでしょうけど、それが変更できない以上は仕方ないです。



この新たな作戦で、募集に弾みをつけたいところです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月25日

募集条件の変更でテコ入れ!仙台の冷え切った市場で生き残りを図る。

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仙台1棟目、募集条件の変更をしてテコ入れを図ることにしました。

やはり現場の最前線の皆様に話を伺うと、やるべきことのアイディアが出てきますね。



昨日は会社をお休みをいただき、不動産の仕事をいろいろとこなしてまいりました。

その中でも、仙台1棟目の空室を何とかする、というのは至上命題です。

不動産賃貸業を営むものとしては、空室では食っていけないのです。



前回仙台に行った際には、新しい仲介業者さんを開拓してきました。

今回はその中でも実際に紹介に行ってくださった業者さんにお礼を述べつつ、

内見の結果が不成立だった理由を聞きだすこと、さらに反響を得るためにどんな

作戦が効果的かを検討することを目的としての動きです。

ちょうど募集から1ヶ月なので、それなりにデータは揃ったであろう、と。



時間の都合もあり、この期間中にご案内に間違いなく行ってくれた2社の仲介業者さんと

最近は内見の確認がないけど前はちょこちょこと案内してくれた仲介業者さん1社の

合計3社を訪問して、忌憚なき意見を伺ってきました。



まず、物件のウィークポイントからヒアリングしましたが、次のような意見が出ました。

・部屋の面積が狭い

・室内洗濯機置場がない

・ウォシュレットが設置できない



部屋が狭いに関してはどうにもなりませんので、家賃でそれに見合ったところにする、

という手法しか取れません。さすがに部屋を拡げるってのは無理な注文ですから。



室内洗濯機置場がないというのが一番の弱点なのは今までも認識しておりました。

とはいえ、今まではそれがなくても普通に埋まっていたので、まあいいかと考えて

いました。買ってしばらくして空室が出た時に、業者さんに軽く洗濯機置場を追加したら

いくらくらいかかるのかと確認した際、10万以上はかかると言われたことを受けて

そこまで費用をかけて設置するのは止めようという話をした記憶があります。



しかし、仙台の市況も徐々に震災前に戻りつつある中、うちの物件の空室期間も

長引く傾向が出てきました。今回も洗濯機置場の話は客付の仲介業者さんから

挙がったので、一応見積を取ってみることにしました。



リフォームをお願いした業者さんに軽くヒアリングしてみると、やはり大がかりに

工事になってしまうだろうとのこと。洗濯機置場は給水と排水が必要になりますが

給水はキッチンから配管を延ばし、排水はお風呂に配管を延ばすことになります。

今回のお部屋のレイアウトだと、キッチンとお風呂場の配置がちょっと遠いので

その分割高になるだろう、と。じゃあお風呂から給水を取るのはどうですかと聞いて

みましたが、壁を壊さないといけないからやはりお金がかかると。う〜ん・・・



家賃を考えると、10万とか20万とかになると費用をかけすぎになります。

家賃見合いで考えると7〜8万くらいが限界かな・・・。その範囲で収まるなら

作業しようと思いますが、現実的にはそのレンジに収めるのは難しそうです。



ウォシュレットはトイレにコンセントがないので設置できない状況になってます。

前に空室になったお部屋には設置できるようコンセントを追加したのですが、

今回のお部屋にはそれをしませんでした。追加で設置することも考えていいかなと

思いましたが、洗濯機置場の改善に比べたら影響はそれほどでもないかなと思い

とりあえず忘れることにしました。



そんな感じで、ウィークポイントをどう改善するかという点につきましては、

今のところやや厳しいかなという状況になっています。

であれば、ウィークポイント以上のメリットを募集条件で作り出すしかないと。



現場の仲介業者さんからおススメしていただいたのは、初期費用の軽減でした。

今の募集条件のままだと、たぶん検索は今以上に伸びることはないだろうから

何かしら条件変更をして、また検索上位に出てくるようにした方がいいですよという

アドバイス、閑散期に近い今の時期に家探しをする人は初期費用の軽減が効果ありと

思います、というアドバイスなどありましたので、それを採用することにしました。



敷金1ヶ月、礼金1ヶ月だったのを、4月中は両方ゼロに変更。

お客様負担分の仲介手数料も大家で負担しちゃうことにしました。

これで、前家賃+保険料+保証料だけで入居できることになります。

入居を検討する側にも、お金がかからないというメリットが出てくるかと思いますので

選ばれやすくなるはず、と見込んでます。



初期費用を軽減すると、こちらの出費が増えることになりますので、その点については

基本的には広告料を下げることで仲介業者さんにも一緒に少しだけ収益を我慢して

いただくことになります。ただ、今回はキャンペーンという側面もありますので、

4月中に決めていただいた場合においては、広告料も満額お支払いします、という

形にしました。これで頑張っていただければ良いのですが。



そしてもう一つ、家賃をポータルサイトにあわせて少し変更しました。

今までは管理費は計上していませんでしたが、家賃+管理費に分けて、家賃を1つ下の

検索条件で引っかかるように調整しました。



どういうことかというと・・・

例えば、48000円の家賃のお部屋があったとします。

45000円を上限に検索している人は、このお部屋を見ることはありません。

ここで、家賃45000円+管理費3000円に変更します。すると、45000円が

上限の人にも、45000円+3000円のこのお部屋が引っかかるようになります。



勿論、管理費込で検索した場合にはこの効果は得られませんが、露出を増やすという

意味では多少の効果は見込めるのではないかと考えております。



なお、この手法を用いると、仲介業者さんの広告料が少し減ってしまい、客付側の

モチベーションが下がるという問題がありますので、私は「管理費も込で広告料を

計算してくれてOK」という形でそこをカバーしています。



実は今日という日付は、5年前に仙台1棟目を購入した日でもあります。

その記念すべき日に条件変更を実施することになりました。

これらの変更が良い効果を生み出すことに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月30日

事務所利用したいという問い合わせがありました。

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本日のお題に入る前に、昨日のブログに友人から貰ったコメントを踏まえた補足を

ちょっとだけ補足させていただきます。



私が札幌で導入しているケーブルテレビは、有料チャンネルを申し込んだりしなければ

アパートへの引き込み工事も無料だし、月々の支払も無料というものでした。

それでいて、特にオーナー相手に営業にも来ないので、悪いことはないと思って

推奨するようなブログを書きました。



しかしこれに異論が続出!そもそもケーブルテレビを引っ張るとオーナーに基本料金が

かかることがあるとか、オーナーのところに営業がしつこく来るとか、入居者様にも

営業をかけにきてうっとうしいとか、営業担当者の質が悪く不愉快な思いをしたとか。

どうも私がたまたま運が良かったのかもしれません。



そういうデメリットもあるみたいですよ、ということをひとまず書いておこうと思い

本日のテーマと関係ないけど最初に書かせていただきました。



さて、本日のブログのネタに移りたいと思います。



繁忙期がほぼ終了してしまった仙台で空室が残ってしまった仙台1棟目ですが、

昨日とある仲介業者さんから「事務所利用は可能ですか?」という問い合わせが

あったということを義母から聞きました。



仙台1棟目は全戸とも居住用として貸し出していますので、不特定多数が出入りする

事務所の形式で貸すのはどうなのかなあ、微妙じゃないかなあ、と思ってました。

別の物件で完全予約制のリラクゼーション施術をしている方が、施術スペースとして

借りたいという話がありましたが、それと同じような話なのかな、と。



その辺気にあんって仲介業者さんに聞いたのですが、利用予定者は男性の方で

特に不特定多数が入退室汁ことはない、ということでした。どうもその方の書斎とか

別邸みたいな使い方を考えておられるようです。自宅だと落ち着いて仕事ができない、

という気持ちはなんとなくわかる気がします。私もすぐ気が散ってしまい、ついつい

SNSとか見たりしてしまうタイプです。



事務所登記したりしないなら、まあいいかんという感じでOKしました。

こういうニーズを拾えるということは、やっぱり立地が良いということですしね。

成約につながることを期待したいと思います。



内覧に来ていただく方に失礼がないよう、共用部のメンテナンスも始めました。

具体的には、共用部の廊下がちょっと汚れているような印象があったので、業者さんに

お願いをしてクリーニングを入れることにしました。少しでもマイナスに見える箇所は

つぶしておきたいものです。



また、お部屋に関しても、土間にCF貼りたかったなあとか、木部塗装したいなあとか

施工業者さんとの意思疎通がうまくいかずに、発注したと思い込んでいたけど先方は

受けた認識がなかった工事個所があったりしたので、もしタイミングを逃して申込が

入らない場合は、それらについても追加工事をしてしまおうかと思っています。

腐らずにやるべきことを淡々と続けていきたいと思います。



あ、締めた後で思い出した。仙台1棟目で謎の「蛍光灯が交換しても短期間で切れる」

という事案が発生しておりましたが、無事に解決しました!その原因はというと・・・

グロー球がへたれていたからでした。気づかずに一生懸命蛍光灯を交換して、最近の

蛍光灯は寿命が短い、おかしい、とぶつぶつ言った挙句、リフォーム業者さんに現場を

見てきて貰ってしまった私が恥ずかしいです^^;



蛍光灯トラブルの時はグロー球も疑う。今後、肝に銘じます!



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月22日

賃貸繁忙期は終息した(と思います)、乗り遅れた私。

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仙台1棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。

繁忙期、ほぼ終わったな・・・。



一昨日のブログに書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。

お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら1室の空室を埋めるため

やれるだけのことはやってこよう、という感じで。



昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと

考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで

この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。



今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか?

以下の2択でギリギリまで悩みました。



1.今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのPR

2.今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓



かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「2にしたら?」

「1は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、2の方針でいこうと決断。

ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと

条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない

業者さんをご訪問します。



さて、ここで自作の資料についてです。仙台1棟目は自主管理(窓口は義母)です。

マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でExcelを駆使して

逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を

作って持参します。



大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の3つを準備します。



物件概要には、物件名、所在地、交通(最寄駅など)、構造、築年数などを書きます。

仙台1棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。



募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など

家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。

広告料や現地の鍵の開け方もここですね。



仙台1棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、

火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは

絶対入れてほしいというメモなど書いてます。



ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。

・ハウスクリーニングは退去時借主負担

・一年以内の解約の場合は違約金1ヶ月

・退去時の家賃精算は月割(仙台では月割がポピュラーなのだそうです)



あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように

ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は5年前に交換、

ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、

室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば

セールストークが組み立てやすいかなと思って。



また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。

家賃は2000円までダウンOK、礼金は削ってもOK、など。

一般媒介で数社に依頼しているので、1社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を

掲載することはNGということもあわせて伝えております。



あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を

通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。

自作マイソクとかあまり見られてないし(笑)



今回、次の予定もあったので、6店舗しか回ることはできませんでした。

うち3つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は

登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。

別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、3つのうち

2つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。



残り3店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも

お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が

別なので、直接話が通らないんですけどね。



おおむねどの店舗でも「立地いいですね!」という好印象から入ってくれるので

大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます!良いお客様が

いたらぜひ紹介させてください、ということで(社交辞令かもしれないけど)一定の

手ごたえはあったのではないかと思います。



しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。



繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという

相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも

全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。



わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。

これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ!確かに今年はスタートが早いと

いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。



確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、

あと1〜2週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が20日くらいだからと

怠けている場合じゃなかったです、がっくり。



仙台1棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を

受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。

仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。

今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで

それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して

指値を入れることをお勧めいたします。



最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。

反響がなければ再度営業をかけます。たぶん1ヶ月後。法事にあわせて出張して

営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月20日

空室対策!なんとか繁忙期中に埋める算段を検討する。

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仙台1棟目の残りの1室がなかなか決まらない感じがしているため、仙台にいるうちに

テコ入れをしてこようかと思います。



3月も終わりに近づいてきました。私の抱える空室のうち、3月中に埋められる可能性が

あるのは、札幌3棟目の1室と仙台1棟目の1室です。札幌3棟目は4月以降も動きは

あると思うのですが、仙台1棟目はこの時期の学生さんを逃すと動きが鈍くなるため

できれば3月中に決めてしまいたいと思っています。



ところが、確定申告等でそこまで気が回らずフォローができていませんでした。

結果、3月に募集開始してから内見行きますよーという連絡が1件しかなく、このまま

ジリ貧で終わってしまうのでは、というところを懸念する事態に。まずいですよ、これ。



対策を立てることができるかどうか、まずは机上で情報を分析することにします。



まず募集条件の整理。仙台1棟目の最大の弱点は洗濯機置場がないことだと思います。

いまどき洗濯機置場がないなんて・・・と自分でも思います。設置を試みたことも

ありましたが、業者さんにみてもらったところ、かなり難しいらしく、費用がかかると

言われてしまいました。今はこの弱点は受容せざるを得ないと考えています。



それ以外はバストイレ別だしマンション系(鉄骨とかRCとか)だし駅からも近いし

お風呂も交換して数年だしガスキッチンだし陽当たり良好だし一応収納もあるし・・・

そこまで劣っている点はないと思うのです。



これらの条件を加味して、ライバル物件の動向をポータルサイトで追いかけてみました。

スーモやアットホーム、ホームズでみてみた限り、家賃や初期費用など条件から考えても

そこまで悪いとは思えません。突出して目立つわけでもないけど、競争力がないわけでも

ないという感じの価格帯に収まっています。



仙台1棟目の募集は、スーモとホームズには出ていました。アットホームにはなし。

まあでもスーモがおさえてあれば、一旦は良しとしていいかなと思います。



積極的に取り扱ってくださっている業者さんは2社。ここをもう少し増やしたい気も

しているのですが、ひとまずはこの2社との関係を深めていくことにしようと思います。



積極的な紹介をしてもらうためには、認知度の向上と紹介したくなる条件設定が重要。

こちらから提示している条件を改めて見直してみたり、部屋の様子をみたりしました。



仙台1棟目、リフォームも終わり家賃なりの清潔感は生まれています。少し綺麗に

したからこそ、次に気になるところが見えてきます。例えば窓枠の木部が日焼けして

ちょっと薄汚れた感じになっているとか、玄関の土間がモルタルに塗装しただけで、

その塗装が剥げかかっているとか、キッチンの蛍光灯が直管の直付けのやつのままに

なっているのも気になりました。



あとはキッチンのシンク下の物入れの修繕がされておりませんでした。カビが生えている

感じになっていたので(原因は今回の修繕で仮説を立てて潰したつもり)、見た目が

多少汚いよねと思っていたのです。

ここ、依頼したつもりだったのですが、業者さんへの伝え方が悪く、やらなくていいと

認識されていたようです。しまったなあ。



ただ、どれもちりも積もれば気になる話ですが、直接的に大ダメージということもなく

他に手の打ちようがあると思いました。ハード面は本当に3月中に決まらなかった時に

改めて考えるということで良いと判断。



そうなるとやっぱり募集条件をどうしようかということになります。案内の数が増えれば

たぶん決まるだろうと考え、まずはオーソドックスなところで広告料を2ヶ月に増やして

様子を見ることにしました。また、初期費用も相場より少なめにすることを許容します。

敷1礼1で募集してましたが、敷1のみでも良いということで宣伝してみます。

家賃も下げちゃおうかなと思いましたが、ここも交渉可能というだけにとどめて、

表向きは家賃を維持することにしたいと思います。



・・・なんかこう、決め手に欠ける印象です。もっと何かないのだろうか。

個人バックはどうかと思い、おつきあいしている業者さんの1社に聞いてみたところ、

会社として禁止していますという回答でした。そうですかー・・・orz



仙台1棟目は義母に自主管理してもらっていますので、札幌のように属性問わずみたいな

無理な募集をすることはできません。そこがまた悩ましい。特色を出し切れません。



ひとまず、今日仲介店さんを少し回ってみようと思います。祝日でかきいれ時に来られても

鬱陶しいだけだと思うので、資料だけさっと置いてくる感じで。ヒマそうならお話に

付き合ってもらおうとは思いますけど、ヒマそうな時点で期待できないという説も^^;



仙台も、一昔前のような「震災復興バブルで楽勝」という雰囲気はなくなってきました。

とはいえ、まだまだ家賃は購入当初より高い水準を維持しています。入れ替わるごとに

価格があがっていくミラクルは継続中。募集が厳しくなったとはいえ、こちらは札幌で

鍛えられていますので、あの手この手を引き続き考えていこうと思います。



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