2024年04月18日

仙台1棟目の入居者様がお亡くなりになり、親族の方が引き続きお住まいになることに。

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仙台1棟目の入居者様が亡くなったようです。甥っ子さんから義母に連絡が来て

甥っ子さんが引き続き契約して住む前提で話が進んでいるようです。



【番宣】

健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと

札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】




昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



以前のブログで、仙台1棟目に購入時からお住まいの方が入院中ということを

書かせていただきました。残念ながらもう長くはないという話も出ているようで、

もし入居者様がお亡くなりになったとしても、甥っ子さんがそのまま住みたいという話が

出ていると義母からは聞かされておりました。リフォームをして家賃を相場並みに上げて

住むのか、現状のまま家賃据え置きで貸すのか、みたいなところは追って会話するという

感じになっていた記憶があります。



契約しなおすなら覚書かな、当時の契約書にクリーニング代借主負担の文言がないから

それも覚書で対応すればいいね・・・とか、どうもお風呂はカビだらけでトイレは

壊れているとか割とヤバい状態っぽいと入居者様の弟さんから聞かされたとか、

義母とはそんな話を事前にしておりました。



先週末くらいに急に義母から「見てきました」というメッセージと共に写真が送られて

きました。トイレの蓋が壊れていることやお風呂にカビが生えていることは写真で

確認できました。



ということは入居者様は亡くなったということか・・・それをちゃんと書いてくれない

義母に苦笑しつつ、入居者様のご冥福をお祈りしました。



義母曰く、入居予定の甥っ子さんがお風呂のカビは自分でなんとかすると仰っている

ようです。トイレに関しては直してほしいとのこと。それ以外は特に何もしなくても

借りてくださるようです。



トイレ交換の見積を義母が業者さんから取ったのですが、20万オーバーでした。

トイレ以外にもクロスだなんだと付随する工事が入っていたので、まあしょうがないかと

思った次第です。賃貸経営はお金かかりますね(泣)



義母的にも、信頼している業者さんから出てきた見積でこれだったらもう仕方ないと

考えているようです。義母がしょうがないと思っているならそれでいいかなー。



そうすると覚書を私が作らないといけないのでしょうね。ちょっとこれから仙台に行く

用事があるので、その時に作っておきましょうか。



仙台1棟目は入居者様が何らかの理由で退去される時に、次のお客様を連れてくる

確率が不思議と高いですが、今回もそのパターンになりました。空室期間なしで

満室キープということになりそうです。



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月02日

仙台1棟目を購入した時からずっとお住まいの入居者様が入院中・・・。

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仙台1棟目で入居者様の入れ替えが発生してしまいそう、という連絡を義母から

受けました。今の入居者様が末期がんで入院されているということでして・・・。



仙台1棟目は2012年に購入した物件で、記念すべき仙台での初取得物件です。

ちょうどあの頃は震災があって市場が冷え込んでいた時期でした。仙台はこの後

復興需要が急激に高まり、物件相場がものすごく高騰してしまったのですけど、

そうなる前に運よく購入できたのは幸いだったなあと思います。



仙台法人にとっても、記念すべき第一号物件でした。この物件を嫁ちゃんの実家への

帰省中に見つけて、現地調査をして、買付を入れて・・・みたいな一連の動きを

している最中に、義母が「融資は地元の○○銀行がいいわよ」みたいなことを

言い出したのです。義母は別に不動産のことをわかっているわけでもなく、単純に

地元の銀行名を口に出しただけだとは思うのですが・・・それは仙台に住んでる人が

社長にならないと無理なんですよ、と説明しました。



「お義母さんが社長になってくれるなら考えられなくもないですけど」

「じゃあいいわよ、社長やるわ」

「え、借金の連帯債務者になりますよ!?借金嫌いだって言ってたじゃないですか」

「別にいいわよ、生い先短いし」



私も図々しいので、これはチャンスと思って一気に法人を作る準備を進めました。

既成事実を作って翻意できないようにしてしまえ、と。我ながら腹黒い考えです。



そんな経緯があり、仙台法人が生まれたのでした。そしてあれから12年。

義母は老い先短いどころかますます元気です。さすがにここ数年は自分のことを

老人と認識しているようですが、法人を作った頃は老人扱いすると怒ってました。

人を年より扱いするな、と。気持ちが若いから元気なのかなと思います。



さて、そんな仙台法人が購入した仙台1棟目ですが、取得から12年が経過した今も

まだ購入当時からお住まいの方が2名いらっしゃいます。そのうちの1名の方は

義母に「死ぬまで住むからよろしくね」と言っていたとのこと。購入した頃既に

60代だったと思いますので、本当に死ぬまで住んでくれそうだと思ったものでした。

(あと、ちょっと不謹慎ですが、孤独死はしないでほしいと思いました・・・)



そういえばあの入居者様もたぶん70代です。義母にいろいろと物件の問題点を

連絡してくれて、結構助かっていると義母は言っておりました。共用部の電球が

切れてるとか、○○○号室の人はこの間こんなことがあったとか、情報を教えて

くれるのだそうです。いいですね、そういう人がいるの。



その入居者様が、末期がんで入院しているという話が飛び込んでまいりました。

連絡をくださったのは入居者様の弟さんだそうです。末期がんということでかなり

深刻な状況のようです。弟さん曰く4月前半まで持つかもわからないとのことです。



年齢を考えたら、確かにそういう話があってもおかしくないですね・・・。

人はいつか死ぬ動物ですから、こればかりは仕方のないこととは思います。

ただ、物件購入から今までずっとお住まいになっていただいていた方なので、

悲しい気持ちはあります。私自身はお会いしたことはないですが、義母の話の中で

何度も登場した方ですので・・・。



現実的なところで、長期にわたりお住まいになっている方であることを考えると

リフォームとか結構しないといけないだろうなというのがあります。今割とお金が

出て行ってほしくない時期なので、あまりリフォーム代がかかるのは嬉しくないなあ。



などと思っていたら、義母から「連絡をしてきた弟さんのお孫さんが入居を希望してる」

という話がありました。え、また紹介パターン!?この物件はなんでお友達紹介が

多い物件なのでしょう。こちらとしてはとてもありがたいですが、不思議。



長期にわたってお住まいの方なのですが、家賃は今の相場より若干安めです。

どうせなら相場まで持っていきたいですよね・・・。



義母といろいろ相談した結果

・今のまま内装なしで住んでくれるなら今の家賃で貸す

・リフォームしてほしい場合は相場まで家賃を上げて貸す

という方向で話を持っていくことにしました。



できれば入居者様が奇跡の復活を遂げてくれるのが一番嬉しいのですが、末期がんだと

現実的には厳しいのかな・・・などと思います。空室になることを覚悟したものの、

思わぬ形で次の入居者様が見つかりそうなのはありがたいですし、身内の方が

現入居者様から引き継いで住んでくださることも何気にちょっと嬉しいなと思います。

脈々と引き継がれていく想い、みたいな。



成り行きを見守ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月06日

仙台1棟目に入居申込をいただきました!

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仙台1棟目に入居申込をいただくことができました。学生さんの住み替え案件です。

少し家賃は下がってしまったものの、これで仙台1棟目は満室返り咲きです。



仙台方面はちょっと苦戦中です。仙台1棟目が1室空室、仙台2棟目が4室だか5室だか

空室ありで、他地域と比べてだいぶ空室の割合が高いように見えております。

札幌は札幌12棟目が入れ替わりが激しいものの、それ以外は静かな状態ですし、

東京は東京1棟目の1室くらいです(と言いながら先日退去予告1件追加)。

富山は今は無風状態でありがたいですしsねえ。

戸数からの割合で考えると、仙台が突出して空室が多い状態になっております。



確かに、仙台の物件は築古だし仕様も微妙だしで、あまり客付に強いとは言えないと

思っておりますが・・・それにしたってちょっと空室多すぎませんかねー。

特に仙台2棟目がどうにも厳しい感じです。一時は満室にもなっていたのですが。

管理会社さんも頑張ってくれているようではあるのですけど、芳しくないですね。



そんな中、先日仙台1棟目に問い合わせをいただいた話をブログに書きました。

これを頑張ってくれているのは仙台2棟目の管理会社さんです。

仙台1棟目は義母の自主管理で、一般で3社に客付を依頼しております。

その3社の中に管理会社さんが含まれている、というわけです。



管理物件である仙台2棟目が振るわないから、その分仙台1棟目で挽回しようと

頑張ってくれているのかもしれません。ありがとうございます。

(でもできれば伸びしろがある仙台2棟目注力でお願いしますね・笑)



前回のブログの状態ではまだふわっとした内容だったのですが、その後仲介業者さんの

頑張り(?)で、来店前に箇条書きながら申込が送られてきたそうです。

管理会社さんが義母に「部屋止めお願いします!」とLINEを送っているのを

横目に見て、申込貰えてよかったなあと思ったものでした。



そして昨日、正式に申込書に記載をいただいたということで、あとは保証会社さんの

審査が通ればという感じになりました。



申込内容から以下のような方だと類推しました(あくまで類推、間違ってるかも)

・母子家庭で育ち、大学で親元を離れて一人暮らし

・学費から何から全て自分で賄っている勤労学生

・学生寮を出ざるを得ない事情があり、できるだけ家賃が安くてバイト先から近い

 仙台1棟目への引っ越しを決断



連帯保証人がお母様で事務職の正社員でした。申し訳ないですが、給与水準に余裕が

あるとは言い難い年収の額だったこと、お父様のお名前が申込書のどこにも出て

こなかったことから、おそらく母子家庭なのだろうと推測しました。

親御さんは同じ宮城県内にお住まいですが、通うには厳しい距離ということで

大学の学生寮で一人暮らしを始めたものと思われます。



ご本人の年収がアルバイトにしては多すぎる額でした。親御さんの年収に近い額を

アルバイトだけで稼いでいるようです。大学は国立でしたので、できるだけお母様にお金を

かけさせないようにいろいろなことを選んでいるのだろうなという気がしました。

大学は国立で奨学金、一人暮らしのお金は全部自分で稼いで出している、みたいな

生活をしていそうに見えました。偉い、偉すぎる。



この内容だったらきっと保証会社さんの審査も問題なく通ることでしょう。

本人の変節がなければ、これで入居は確定的と言っていいと思われます。

良かったです。



仙台1棟目はこれで満室に返り咲き。仙台で残るのは仙台2棟目だけですね。

その仙台2棟目が重いんですけど・・・管理会社さんに頑張っていただきます!

よろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月29日

仙台1棟目に問い合わせありの現場の様子を見ることができました。

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仙台1棟目に入居申込が入りそうです。あくまで入りそうというだけですけど。

経緯は不明ですが仲介業者さんがその状況を公開してくださいました。



私の所有物件は全体的に静かな繁忙期を迎えております。何が静かって退去がです。

あまり退去予告が入らないんですよね。前からわかっていた退去予告はありますが

それ以外で不意の退去予告はそんなに多くありません。安定運営と言う面では

ありがたいことです。



札幌9棟目 (テナントの退去で痛いけど売却予定だから一応影響なしのはず)

札幌12棟目(ここは間取りが狭めな単身なので出入りが多いです)

仙台1棟目 (専門学校生の卒業なので前からわかってるやつ)

仙台2棟目 (繁忙期関係なくそもそも空室が多くて悩ましい)

東京1棟目 (短期入居の方が3月上旬に出る予定になっていた)



今のところ退去予告や退去があったのはこの辺ですね。全体の部屋数から考えると

少ない方じゃないかな?と思っております。



この中で引きがいいのは札幌12棟目と仙台1棟目。引きが悪いのはそれ以外です。

札幌9棟目のテナントさんなんて決まるのに2年以上かかりましたからねえ・・・。

申込がなかったわけではないのですが、どういうわけかことごとくキャンセルになり

全く成約せず頭を抱えたものでした。東京1棟目も間取りが弱く優位性が低いため、

時間がかかる物件です。仙台2棟目は埋まる時は埋まりますが、埋まらない時は

なかなか埋まらない印象がある物件ですね。今は埋まらない期。



札幌12棟目は空いた傍から埋まる物件なので特に心配はしておりません。

仙台1棟目もよほど間違わない限りは埋まる物件ですので、大丈夫でしょう。



などと言ってたら、仙台1棟目に入居申込・・・とまでは言いませんけれども

確度の高い問い合わせが来ているようです。



私と義母と仙台2棟目の管理会社さんのLINEグループがあるのですが、そこに

仙台1棟目の話がポンと飛び込んできました。義母と管理会社さんは割とよく

電話や訪問などで話をしているらしいということ、仙台2棟目の管理会社さんは

仲介部門もあるので客付もできることなどから、おそらく何らかの理由で直接会話し

その流れから、こういう話もありましたよ、みたいな内容が送られているのだろうなと

類推しております。



さて、その内容なのですが、問い合わせがLINEか何かでお客様から来ており、

仙台1棟目は既に成約済みか?という内容でした。これが2月の後半のメッセージです。



これに対して仲介業者さんは空いてるので申込を入れてくれれば募集を止めることが

できますという案内を返しておりました。内見とかじゃなくていきなり入居申込の案内を

しているのですね。なるほど、こうやって確度の低い無駄な申込が量産されているのかと

納得しました・・・(苦笑)

などと書いたものの、もしかしたら遠方の学生さんで見に行くことができないという

話なのかもしれないなと思い直してもみたり。一面だけ見て決めつけるのは良くないので

いろんな可能性を考慮しておこうと思います。



これに対して、入居を検討されている方は5日後にわかりました的な返答をしています。

ここで5日空くのかー!とびっくりでした。



そして少し間が飛ばされて、仲介業者さんが問い合わせが増えてるので早めに申込書を

提出した方がいいという返答をしているシーンが出てきます。まあきっと、何かしら

その間にやり取りをしたのでしょうね。



しかしかたくなにお申込書は送られてこず、3月になったら事務所に直接書類を

届けに行こうかと思うと言う返答が先方から届いておりました。これに対して

仲介業者さんは基本線承知しつつも、書類を出してくれないと募集を止められないから

箇条書きでもなんでもいいので申込書を書いてほしい旨を返信しておりました。



まあ、ここまで書かないのであればきっと申込書も書かないまま当日を迎えるのでは

ないかと思います。その間に別の仲介業者さんから申込が入って部屋止めされた日には

ここまでのコストが無駄になり売上も立たないわけですから、そりゃ必死に申込書を

書かせようとしますよね・・・。気持ちはわかります。



なんでここまでかたくなに申込書を書きたがらないのかな?という心理もちょっと

興味があるので、私が仲介業者さんなら来店した時にその辺の理由を聞いてしまうと

思います。聞いた上で、その理由に対して何かしら対策が打てることであれば、

今後はそうさせないようにうまく動くこともできますからねえ。



なかなか見ることができない、仲介の現場の動きを見ることができたので、私的には

とても満足で面白かったです(笑)



こういう事例を集めて、想定問答集とかそもそもこういう動きが起こらないような

初動とかをマニュアルとして整備できると、きっと面白いんじゃないかなと思います。

昔のように口頭のやり取りばかりではなく、LINEのように文字が残るやり取りが

多くなっていますから、客観的にそういう見方をして整備することは可能だろうなと。



まあ今は仙台1棟目にちゃんと反響があるということを喜ぼうと思います。

そして管理会社さんにおかれましては、仙台1棟目の仲介業務もありがたいのですが

仙台2棟目を何とかしていただきたいと思います・・・(苦笑)



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月13日

仙台1棟目、連続紹介記録がここで途絶える。

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仙台1棟目で予定通りに専門学校生を卒業する方が退去されることになりました。

紹介で募集なしの入居が続いてましたが、今回は紹介がなさそうで一般募集です。



仙台には2つの物件があります。仙台法人を設立するきかっけとなった仙台1棟目と

数年前に久しぶりに仙台で物件購入ができてうれしかった仙台2棟目です。



仙台は東日本大震災の後の復興特需あたりからずっと価格が高騰してしまっており、

なかなか値ごろお手頃な物件が出てこない状況が続いておりました。仙台での物件購入が

なかなか進まなかった理由の中に間違いなくそのことは挙げられるでしょう。

あとは物件情報の入手ルートが少ないという点もあるだろうと思います。他地域に比べて

物件情報を持ってきてくださる営業マンとのお付き合いが薄いという点があり、

購入が今一つ進まない要因になっていたように思います。



そんな中、ネットで大手不動産仲介業者さんが出していた仙台1棟目は大ヒットだったと

思います。2012年という震災復興特需が始まる直前の購入で、仙台駅から歩ける

良い立地で、利回りは(売り出し当時の水準で)13%台。あの頃の感覚からすれば、

利回りはもうちょっとほしいという時代でしたが、仙台で物件を買いたいなと

思っていた私だったので、まあいいやとそのまま進めて購入に至りました。



その後、家賃を上げて利回りアップに成功し、いい感じに収益性が向上していきまして

今は15%以上で回っております。ロットはそんなに大きくないですが、優良物件で

孝行物件に育っています。



この物件のいいところは、入退去が比較的少ないところです。7部屋ありますが、

購入時からずっと入れ替わりなくお住まいなのが2部屋。購入時に客付した後

入れ替わりがないのが2部屋。昨年初めて入れ替わったけど、それまで入れ替わりなしで

あったお部屋が1部屋と、かなりの入れ替わりの少なさです。



入れ替わっているお部屋も、1部屋は義母が懇意にしていた不動産屋さんが借りてくれて

その後入退去がない部屋が1部屋、専門学校生がお住まいになっていて2年に1回ほど

入れ替わるものの、郷里の親御さんが地元のママ友繋がりで次の入居者様を紹介して

くださるテレホンショッキング(古いなおい)な部屋が1部屋という感じで、

ここのところほとんど一般募集をしていない状態でした。ここ5〜6年で1回しか

一般募集をしていないって、なかなかすごいことだと思います。



お友達紹介で入居者様が決まってきたお部屋は、今の入居者様が3代目です。

最初の女子のお母様が次に入居する女子を紹介してくれて、その女子のお母様が

今の入居者様の男子を紹介してくださいました。そして今の男子入居者様がちょうど

2年経過するので、そろそろ入れ替わりの時期と言うことになります。



義母も入れ替わりがあることはわかっていたので、今の入居者様に、引っ越すなら

早めに連絡してね、と伝えていたとのことです。1ヶ月前予告だけど、1ヶ月と言わず

なるべく早めにお願いね、と。うんうん、義母いい動きしてる。素晴らしい。



そして昨日義母からLINEで連絡がありました。曰く、入居者様が3月10日で

退去になると連絡をしてきた、と。早めに連絡してと言っておいたのにとぶつぶつ

言ってましたが、まあしょうがないんじゃないでしょうかね。3月末で退去するとか

言わなかっただけ良しとするしかないかな、と。



そして今回はお友達紹介もないようです。3世代続いてきた伝統、ここで途切れる。

残念です。まあもうしょうがないですね。ここまでがラッキーすぎたのです。



ということで、仙台1棟目はこれから募集することになりました。

一般募集は昨年結婚でずっと住んでいた女子が退去した時以来です。

前回の募集で家賃相場などもなんとなく把握はできたし、今回は前回と同じ条件を

踏襲して募集すればいいから手探りで動く必要もなく、しかも繁忙期ということで

動きは取りやすいだろうと思っております。



前回募集した時、家賃が少し下がっていたので、今回もその少し下げた家賃で

募集することにしました。今の専門学校生の方が入っている家賃よりも安めになりますが

この辺は相場の動きの話に連動するのでやむなしかなと思います。むしろ洗濯機置場が

ない物件なのに、高稼働率・高家賃水準をよくキープできているよねと思うべきか。



仲介の依頼を駅前の不動産屋さん3社くらいに義母が早速投げておりました。

早いところ入居が決まるといいなと思います。時期も悪くないので。



ということで、いい感じにことが進むことに期待したいと思います。

仲介業者の皆さん、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする