2017年03月22日

賃貸繁忙期は終息した(と思います)、乗り遅れた私。

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仙台1棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。

繁忙期、ほぼ終わったな・・・。



一昨日のブログに書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。

お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら1室の空室を埋めるため

やれるだけのことはやってこよう、という感じで。



昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと

考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで

この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。



今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか?

以下の2択でギリギリまで悩みました。



1.今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのPR

2.今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓



かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「2にしたら?」

「1は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、2の方針でいこうと決断。

ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと

条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない

業者さんをご訪問します。



さて、ここで自作の資料についてです。仙台1棟目は自主管理(窓口は義母)です。

マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でExcelを駆使して

逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を

作って持参します。



大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の3つを準備します。



物件概要には、物件名、所在地、交通(最寄駅など)、構造、築年数などを書きます。

仙台1棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。



募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など

家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。

広告料や現地の鍵の開け方もここですね。



仙台1棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、

火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは

絶対入れてほしいというメモなど書いてます。



ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。

・ハウスクリーニングは退去時借主負担

・一年以内の解約の場合は違約金1ヶ月

・退去時の家賃精算は月割(仙台では月割がポピュラーなのだそうです)



あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように

ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は5年前に交換、

ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、

室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば

セールストークが組み立てやすいかなと思って。



また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。

家賃は2000円までダウンOK、礼金は削ってもOK、など。

一般媒介で数社に依頼しているので、1社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を

掲載することはNGということもあわせて伝えております。



あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を

通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。

自作マイソクとかあまり見られてないし(笑)



今回、次の予定もあったので、6店舗しか回ることはできませんでした。

うち3つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は

登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。

別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、3つのうち

2つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。



残り3店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも

お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が

別なので、直接話が通らないんですけどね。



おおむねどの店舗でも「立地いいですね!」という好印象から入ってくれるので

大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます!良いお客様が

いたらぜひ紹介させてください、ということで(社交辞令かもしれないけど)一定の

手ごたえはあったのではないかと思います。



しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。



繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという

相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも

全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。



わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。

これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ!確かに今年はスタートが早いと

いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。



確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、

あと1〜2週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が20日くらいだからと

怠けている場合じゃなかったです、がっくり。



仙台1棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を

受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。

仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。

今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで

それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して

指値を入れることをお勧めいたします。



最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。

反響がなければ再度営業をかけます。たぶん1ヶ月後。法事にあわせて出張して

営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月20日

空室対策!なんとか繁忙期中に埋める算段を検討する。

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仙台1棟目の残りの1室がなかなか決まらない感じがしているため、仙台にいるうちに

テコ入れをしてこようかと思います。



3月も終わりに近づいてきました。私の抱える空室のうち、3月中に埋められる可能性が

あるのは、札幌3棟目の1室と仙台1棟目の1室です。札幌3棟目は4月以降も動きは

あると思うのですが、仙台1棟目はこの時期の学生さんを逃すと動きが鈍くなるため

できれば3月中に決めてしまいたいと思っています。



ところが、確定申告等でそこまで気が回らずフォローができていませんでした。

結果、3月に募集開始してから内見行きますよーという連絡が1件しかなく、このまま

ジリ貧で終わってしまうのでは、というところを懸念する事態に。まずいですよ、これ。



対策を立てることができるかどうか、まずは机上で情報を分析することにします。



まず募集条件の整理。仙台1棟目の最大の弱点は洗濯機置場がないことだと思います。

いまどき洗濯機置場がないなんて・・・と自分でも思います。設置を試みたことも

ありましたが、業者さんにみてもらったところ、かなり難しいらしく、費用がかかると

言われてしまいました。今はこの弱点は受容せざるを得ないと考えています。



それ以外はバストイレ別だしマンション系(鉄骨とかRCとか)だし駅からも近いし

お風呂も交換して数年だしガスキッチンだし陽当たり良好だし一応収納もあるし・・・

そこまで劣っている点はないと思うのです。



これらの条件を加味して、ライバル物件の動向をポータルサイトで追いかけてみました。

スーモやアットホーム、ホームズでみてみた限り、家賃や初期費用など条件から考えても

そこまで悪いとは思えません。突出して目立つわけでもないけど、競争力がないわけでも

ないという感じの価格帯に収まっています。



仙台1棟目の募集は、スーモとホームズには出ていました。アットホームにはなし。

まあでもスーモがおさえてあれば、一旦は良しとしていいかなと思います。



積極的に取り扱ってくださっている業者さんは2社。ここをもう少し増やしたい気も

しているのですが、ひとまずはこの2社との関係を深めていくことにしようと思います。



積極的な紹介をしてもらうためには、認知度の向上と紹介したくなる条件設定が重要。

こちらから提示している条件を改めて見直してみたり、部屋の様子をみたりしました。



仙台1棟目、リフォームも終わり家賃なりの清潔感は生まれています。少し綺麗に

したからこそ、次に気になるところが見えてきます。例えば窓枠の木部が日焼けして

ちょっと薄汚れた感じになっているとか、玄関の土間がモルタルに塗装しただけで、

その塗装が剥げかかっているとか、キッチンの蛍光灯が直管の直付けのやつのままに

なっているのも気になりました。



あとはキッチンのシンク下の物入れの修繕がされておりませんでした。カビが生えている

感じになっていたので(原因は今回の修繕で仮説を立てて潰したつもり)、見た目が

多少汚いよねと思っていたのです。

ここ、依頼したつもりだったのですが、業者さんへの伝え方が悪く、やらなくていいと

認識されていたようです。しまったなあ。



ただ、どれもちりも積もれば気になる話ですが、直接的に大ダメージということもなく

他に手の打ちようがあると思いました。ハード面は本当に3月中に決まらなかった時に

改めて考えるということで良いと判断。



そうなるとやっぱり募集条件をどうしようかということになります。案内の数が増えれば

たぶん決まるだろうと考え、まずはオーソドックスなところで広告料を2ヶ月に増やして

様子を見ることにしました。また、初期費用も相場より少なめにすることを許容します。

敷1礼1で募集してましたが、敷1のみでも良いということで宣伝してみます。

家賃も下げちゃおうかなと思いましたが、ここも交渉可能というだけにとどめて、

表向きは家賃を維持することにしたいと思います。



・・・なんかこう、決め手に欠ける印象です。もっと何かないのだろうか。

個人バックはどうかと思い、おつきあいしている業者さんの1社に聞いてみたところ、

会社として禁止していますという回答でした。そうですかー・・・orz



仙台1棟目は義母に自主管理してもらっていますので、札幌のように属性問わずみたいな

無理な募集をすることはできません。そこがまた悩ましい。特色を出し切れません。



ひとまず、今日仲介店さんを少し回ってみようと思います。祝日でかきいれ時に来られても

鬱陶しいだけだと思うので、資料だけさっと置いてくる感じで。ヒマそうならお話に

付き合ってもらおうとは思いますけど、ヒマそうな時点で期待できないという説も^^;



仙台も、一昔前のような「震災復興バブルで楽勝」という雰囲気はなくなってきました。

とはいえ、まだまだ家賃は購入当初より高い水準を維持しています。入れ替わるごとに

価格があがっていくミラクルは継続中。募集が厳しくなったとはいえ、こちらは札幌で

鍛えられていますので、あの手この手を引き続き考えていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月01日

退去立会と原状回復のお見積。

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仙台1棟目、退去立会から原状回復を行おうとしております。



唯一の自主管理物件である仙台1棟目。最近ではさすがに購入からもうすぐ丸5年が

経過しようとしており、義母がだいたいのことは対応できるようになっております。

2月末と言われていた退去に関連することも、一通り義母にて対応してもらいました。



まず退去立会です。普段はその時原状回復をお願いするつもりの職人さんをお呼びして

一緒に見てもらうのですが、今回お願いする職人さんは退去立会には対応していない、

ということでした。ですので、義母が仲良くしている不動産業者さんに代わりに立会を

依頼することに。お願いしたら快く引き受けてくれたということで、良かったです。



今回の入居者様もきれいに使ってくれたようですが、以下の点に関して原状回復工事が

必要になるだろう、という見立てでした。



・クロスの一部に傷がある

・便座の蓋に消臭剤を貼っていたみたいで、糊状のべたべたが残っている

・キッチンのシンク下がカビになっている

・物入れの中にクロスを貼った方がいい



上の2つは入居者様過失となるので請求対象ですが、下の2つは大家負担となります。

契約書に記載しているクロスの平米単価にあわせて負担をしてもらうことと、

ハウスクリーニングの費用を頂戴するということで入居者様とは口頭で合意しました。

加えて、この方は鍵を以前なくしているので、その分のお金も支払って貰いました。

立会にお付き合いいただきました某さん、ありがとうございました。



この時点で義母が「キャビネット(=シンク下のことだと思う)の汚れがやばい」

「クリーニングじゃ落ちないと思う」としきりに言っていたのが気になりました。

そんなこという割に写真撮ってないから、どのくらいやばいのか伝わらない・・・。



さて、その後は原状回復のためのお見積です。

管理委託している物件がほとんどなので、普段は業者さん選びを基本的に自分たちでは

行っておりません。仙台1棟目だけは自主管理なので、業者さん選びも自分たちで

行っております。



私の場合、何社か業者さんとのつてを作っておき、ローテーションを組んで発注を

かけております。前回A社さんだったから、今回はB社さん、みたいな感じです。

A社→B社→C社→A社→・・・をループさせている感じですね。



うちとしても、1社に常に発注していると、いつの間にかコストが割高になっているなど

問題が発生した時に対応しきれません。また、急ぎの工事の時にどこが一番早くやって

いただけるか、みたいに普段と違う基準で選ばなければならないこともあります。

そんなことを気にして、常に複数の業者さんとお付き合いをするようにしております。



関係をつないでおくには、定期的に発注をするのが一番有効だと私は思っています。

ですので、1社に偏らせず、うまく発注が時々行くようにコントロールしています。



とは言っても、単身6部屋+ファミリー1部屋の間取りであるにも関わらず、

保有から5年経過して半分も入れ替わっていない状態なので、そんなにいっぱい

発注できているわけでもありません^^;

そもそもの定着率が高いというのは大変良いことなので、大家としては助かって

いるのですけど、ね。



今回お願いする業者さんは、この物件唯一のファミリー部屋(元オーナーズルーム)の

リフォームを何社かに見積して、最終的に一番安い値段を出してくれた職人さんです。

個人でやっているので、繁忙期はどうしても納期が遅くなるのがデメリットですが、

安くて良い仕事をしてくれて、人柄も良い方です。



その職人さんが現地を確認して連絡をくださいました。一番気になるのは、床下収納を

外すと収納の裏に結露が出ている状態だという点だそうです。今までこういう現象には

あったことがなく、初めてだと。



えーと、つまりそれは、床下のどこかで配管系に何か異常があるということですか?

結露するということは何等かの原因で湿気が出ているということになります。

床下でそれがあるということは、おそらく配水系のどこかであろうと。



同時に、キッチンのシンク下の床板にかなりカビが出ているという事象もあるため

おそらくキッチンの配水系だろうと思う、ということでした。なるほど、納得。

そして義母の言っていたキャビネット下がどうのこうのというのは、このカビの

ことだったのだろうというのも類推できました。



排水に関してはたぶんこれだろうという原因は想像がつくので、対処するとのこと。

あわせてシンク下の床板も張り替える必要がありますが、ここは大工さんを入れるような

ちゃんとした工事はせず(大工さんの人工の費用が余計にかかるため)、ベニヤ板を

上から貼り付けて塗装してごまかす方向にしました。



この辺のお話を済ませた上で、お見積受領。極力安めに抑えてくれたみたいで、

想像していたよりお金がかからずほっとしました。とはいえ家賃1月分はかかりますが。



原状回復が終わるのが3月後半ということで、募集にはちょっと不利な展開ですが

何とか頑張っていただこうと思います。早速義母が仲介店2店舗に電話連絡をして

リフォーム完了時期について伝えてくれました。動きが早くて助かります。

ここも早いところ決まりますように。



残る空室は4部屋。札幌3棟目で1部屋、札幌6棟目で2部屋、仙台1棟目で1部屋。

札幌6棟目はちょっと厳しいかもしれないけど、それ以外は繁忙期中になんとか

決めたいところです。特に仙台1棟目は繁忙期を逃したくないですね。札幌1棟目は

逃しても通年で何とかなると思うので。営業とかしてこようかなあ。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月03日

これは果たして放置自転車・・・なのか?

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仙台1棟目は自転車置場が少ないのが悩みの種です。そんな貴重な自転車置場の中に

パンクした自転車が置いてあることが判明しており、確認が必要なのです。



ご報告してくださったのは、昔からよくいろいろと面倒を見てくださる仲介業車の方。

物件の前を通りがかった際に気がついたとのことでした。前にも物件の前を通った際に

新聞が山積みになっていることを教えていただきました。いつもありがとうございます。



今回は「自転車置場に使っていなさそうな自転車が放置されている」という内容でした。

写真も一緒に送ってくださったので拝見しますと・・・



パンク

うん、見事なパンクです。こりゃー使ってないような気がしてならない。



ただ、自転車はパンクしているだけで放置自転車扱いにしてはいけないものです。

前に札幌1棟目でもパンクだらけなのに全部所有者がいるという体験をしました。



その話をブログに書いたところ、Facebookのコメントにて「私も錆びたりパンクした

自転車を所有しています」「うちの嫁も持ってます」「同様に処分するつもりで確認した

ところ、どう見ても錆びだらけの廃車にも捨てないでシールを貼られました」などの

報告が続々と。ユーザー視点でもオーナー視点でもあるあるなんですねえ。



ですので、きっと今回もいるんだと思います。持ち主。ただ、長く住んでいた人が

退去されている
ので、その人が置いていった可能性もあります。いずれにしても、確認を

しなくてはなりません。



義母と打ち合わせたものの、義母もなんだかんだと忙しいみたいです。じゃあ11月の

終わり頃に手はずを整えましょう、としましたが、今度は私が忙しくて対応できず。

ずるずるきてしまいましたが、先日ようやく私が重い腰をあげて放置自転車に関しての

確認を促すお手紙を作りました。



撤去までの手順

1.全ての自転車に養生テープのような後がつかないテープを貼る

2.掲示およびお手紙を投函し、所有している自転車のテープを剥がすよう促す

3.期日が来て、まだテープが貼られているものは再度周知期間を設ける

4.それでも持ち主がいない場合は廃棄する



今回作ったお手紙は2の作業に相当するものです。これが完成したら、義母に送付して

印刷してもらい、掲示板への貼り付けと各戸への投函をお願いする予定です。



周知期間は1ヶ月くらい見ておけばいいかなと。テープを剥がしてもらうのに1ヶ月、

最終的な告知期間に1ヶ月と考え、2月には撤去が完了するだろうと思います。



仙台1棟目、今は空室があるので内覧の方もいらっしゃいます。あまり放置っぽい

自転車が置いてあるのも印象が良くありません。少しずつ周辺環境を良くしていくことが

入居促進にもつながるものと信じております。

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posted by ひろ* at 11:27 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月02日

嫌な予感は現実に・・・申込キャンセルの憂き目に。

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仙台1棟目、申込が入ったと前に書きましたが、キャンセルになってしまいました。

またこのパターンですか!?うわーん。



窓口は義母が担当してくれておりますので、申込のFAXやら電話やらは義母のところに

舞い込んできます。今回の仲介さんに関しては、申込のFAXが義母の自宅に届いて

おりましたので、あとは電話でやり取り。だいたい方向性が固まったところで、

仲介業者さんより「お客様からの連絡を待ってご連絡します」というところまで

来ておりました。



それから何日か経過して、すっかり話がまとまったものと思い込んでいた私のところに

義母から「仲介業者さんから連絡がない」という連絡が。え、それは何となく嫌な予感。



実は少しキャンセルの予感を懸念している部分があったのです。

その理由は何かというと、引越理由の「転職」に対し、転職先の面談の結果が申し込んだ

翌日に出るという状況であったことです。もし転職に失敗したらキャンセルになるかな?

という点は気になっていたのですが・・・。まさかのブッチとは!



30代半ばでそこそこ名の通った会社の工場に勤務されているのですが、勤続年数が

2年くらいで、もう転職するんかいというところは多少ツッコミを入れたかった箇所でも

ありました。何となくわかりました。こうやって、嫌なことや都合の悪いことがあれば

向き合わずに逃げる人生を過ごしてきたんだろうな、この人。



仲介業者さんから連絡がないので、こちらから電話して状況をうかがってみました。

すると、仲介業者さんもお客様と連絡が取れずに困っている状況である、という返答。

引き続き連絡を取るが、ダメそうなら流させてください的なことを仰っていたので、

それは承諾しました。まあそもそもからして、契約を締結するまで募集は止めない

前提でいましたので、問題はありません。



念のためポータルサイトを確認すると、ちゃんと仙台1棟目は掲載されていました。

・・・あれ?メインでお願いしている仲介業者さんの掲載がなくなっているよ?

ああそうか、いつもお願いしている偉い人、このブログ見てるんだった。きっとあれだ、

申込ゲットとかブログに書いてるの見て、募集取り下げたのね。掲載枠にも限りはあるし

そうなりますよね、確かに。



翌日一日待ちましたが、仲介業者さんからは連絡なし。その次の日電話してみたら、

担当の方はお休みです、とのこと。うーん、それだったら休む前に結論は伝えて

ほしかったです。こちらも募集に向けてのアクションが遅れますし。悪い人では

ないし、むしろ優秀だと思うんだけど、悪いことこそ先に伝えるべきじゃないかなあ。

ちょっと惜しいなあと思いました。



翌日連絡を取り、キャンセルとさせてほしいということを伝えてもらいましたので

メインの仲介業者さんに連絡して、写真の差し替えを依頼。案の定「あれ、あそこって

この間申込入ってませんでしたっけ?」と聞かれたので、キャンセルになりましたから

募集かけておいてほしいです、とお伝えしました。



昔に比べ、申込後のキャンセルが増えてる気がするなあという感覚はあります。

でもどういうわけか、キャンセルが多いのは東京と仙台(と言っても仙台は比較するほど

空室募集したことないですけど)。札幌は割とキャンセルの回数が少ない気がします。

地域性でもあるのかしら?



何にしても、募集を再開してきちんと埋めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:25 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする