2020年03月03日

民法改正に伴う賃貸借契約書の手直し。

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仙台1棟目の大家直接契約に関して、手続きを進めております。やること多くて意外と

面倒です。保証会社、火災保険の契約、賃貸借契約書のアップデート等・・・。



仙台1棟目は義母に実働を依頼しての自主管理を行っています。義母が管理する分、

管理費くらいの役員報酬は出しますよということでそういう形でスタートしました。

(今はだいぶその様相と変わってきていますが)



募集は仲介業者さんに常にお願いしておりますが、今回は退去される入居者様の

後輩の方が、入居者様のご実家経由で仙台1棟目に住みたいということでお話を頂戴し

直接申込と言う形になりました。そうなると、仲介業者さんを頼るわけにもいかないので

自主管理として賃貸借契約の締結や保証会社の加入、火災保険への加入をお願いする

ことになります。



火災保険だけであれば、普段お願いしている火災保険の代理店さんに頼めばいいかと

思うのですが、保証会社は自分たちの法人で代理店契約を結ばないといけないのか?とか

賃貸借契約も民法改正とかで今使っている雛形がそのまま使えないんじゃないか?とか

気になることがあれこれとあります。



と、そんな時に、ブログを読んでくださっている仙台の仲介業者の社員さんが

「よろしければ火災保険と保証会社だけでも紹介させてください」とご提案を

いただくことができました。こっちも今回だけのために色々契約するのは手間が

かかると思っていたので、それであればお願いしちゃおうと思った次第です。

仲介業者さんも、その紹介の分の手数料が入るでしょうから、損はないですしね。

(時間があれば自分で代理店になるルートにしたと思いますが、時間がないもので)



この提案に乗っかろうと思ったもう一つの理由が民法改正。仲介業者さんから

民法が変わるからその点充分留意した契約書にすることをお勧めします、というお話と

ともに、業界内での民法改正に関する勉強会の資料を送っていただきました。

この辺、私もいちから調べるよりは情報提供いただいて対応した方が楽チンなのです。

有益な情報を提供してくださったことに対して、何かお礼をしたいということもあり

保証会社と火災保険についてはお願いすると決めた次第です。



さて、今回の民法改正で大きいのは、賃貸借契約における極度額の設定でしょう。

極度額の設定のない契約書だと、保証人ではないという扱いになってしまうようです。

「回収できるから大丈夫、極度額設定なんて不要」という問題ではなく、極度額の

設定がされていない契約書では、請求をする根拠がなくなってしまう、という話と

私は理解しました。



それでは、一体いかほどに設定すればいいのか?私には皆目見当つきません。



賃借人が孤独死し、長期間にわたって発見されないなどの状況があれば、その損害は

ゆうに数百万単位となるでしょう。しかし、賃貸借契約書の極度額に数百万という

数字が出てきたら、賃借人さんもドン引きしてしまうものと思われます。かといって、

現実的な数字にしてしまえば、不測の事態の時に取りっぱぐれしてしまいます。

恐らく、賃借人さんや連帯保証人さんから費用回収ではなく、孤独死保険などを活用して

自分でお金を捻出するより他に手はないのだろうとは思いますが・・・



その辺について、情報提供してくださった仲介業者さんに意見を求めたところ、

一概には言えないという前置きの上で「契約期間にあわせて家賃2年分くらいという

意見が周りには多い」という情報をいただきました。なるほど、契約期間が2年だから

まあ妥当と言えば妥当な気もします。私が借りる側であれば、家賃2年分を極度額と

しますよと言われれば、割と納得できるなと思いました。



ただ、仙台はそんなに家賃が高くないので、本当にその額で諸々賄えるのか、という

観点は必要と思いました。その辺を踏まえて考え、今回は極度額を100万に設定。



ちなみに、保証会社さんを入れるのであれば極度額なんて設定不要なのでは?と

思ったのですが、仲介業者さんから展開していただいた資料を見る限り、保証会社さんを

つける場合でも極度額の設定は必要ではないか、という見解でした。



保証会社さんとの間では、極度額の設定はしなくても保証契約は有効になるそうです。

ただ、保証会社さんは保証した後賃借人さんに対して求償権を行使して、賃借人さんから

回収を試みることになります。この時、極度額の設定がなされていないと、そもそも

求償権を行使できないのではないか、という懸念が出てきます。保証会社さんが

そのような形態で保証を許容するかが不透明だから、保証会社さんを入れる場合でも

極度額は設定した方がいい、というのが現時点の業界の見解のようです。なるほどねえ。



それ以外に民法の改正で出てきたのが、修繕の要件に関する見直しです。

改正前は、借主からの連絡などにより小修繕が必要となった場合、「最初に見に行って

もらった業者は高かったから別の業者に相見積もりをお願いしよう」が問題なく行えて

おりました。貸主負担で直すのだからという理由で多少の猶予があったということです。

改正民放では、相当期間内に修繕がなされなければ借主が自ら修繕を依頼し、要した

費用を貸主に請求できることとなったとのこと。これに対抗するための条文が必要で

あろう、というお話でした。



ここは悩みましたが、サンプルで頂戴した条文がどうにもすっきりと腑に落ちず、

結局今回は入れずじまいでした。ただ、元々使っている契約書の雛形の中には、

修繕費用は借主負担、自己負担の修繕と言えども貸主に連絡をすること、のような

なかなかえげつない条文が入っていたので、これで代替できるであろうという判断は

したつもりです。このひな形は以前自主管理をしている不動産仲間に貰ったのですが

さすが凄腕自主管理の方です。法的に大丈夫なのかちょっと心配な条文もありますが

貸主の権利を守りまくってくれる契約書です。



そんなこんなで、改正された箇所を対応させるべく、その契約書を書き換えました。

チェックして貰う意図ではなかったものの、こういう風にご助言いただいた内容を

反映しましたよというフィードバックの意味で仲介業者さんに作った条文を送信。

すると、仲介業者さんがそれに対してかなり細かくチェックをしてくださいまして、

赤入れされたものが返却されてきました。うわー、なんかかえって申し訳ないです。

本当にありがとうございます。



ご指摘のあった内容は、

・賃借人だけでなく連帯保証人にも明確な金額設定が必要

・連帯保証人さんに対して死亡時の債務確定や債務情報開示の明文化が必要

・借家人賠償責任保険、保証契約の加入や更新を義務として明文化が必要

という内容でした。



死亡時の債務確定と債務情報開示については正直よくわからなかったのですが、

債務確定に関してはググってみたらハトさんのサイトにそれらしき例文が出ていたので

それをそのままパクリました。開示に関しては、問い合わせを受けたら開示するよという

ことを一言書いておけばいいかという感じで適当に記載。



誤字脱字とか、今はもうそんなのないよという単語とか、かなり細かい指摘までいただき

おかげさまでいただいた契約書をだいぶブラッシュアップできたと思います。

重ねてお礼申し上げます。



そして図々しく、直したから確認お願いします!と送ってしまいました^^;

明らかに火災保険や保障会社の契約で得られるフィー以上の仕事をしていただいてしまい

大変恐縮しております。



相変わらず、いろいろな方に支えていただきながら生きております。

そのことを常々意識し、周囲の皆様に感謝しながら今後もやっていきたいと思います。



ともあれ、これでだいたいの業務は完了です!

あとは添削を受けて完成した契約書のデータを義母に送れば、あっちで残りの作業は

やっていただけます。ああでも初期費用の請求書くらいはこちらで作らないとかな?

まだ多少仕事はありそうですが、確定申告に必要な情報も7割がた送ることができたので

並行で請求書作成に必要な準備も行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月09日

空室期間ゼロ、手数料大幅削減!紹介って素晴らしい。

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仙台1棟目で良い展開がありました。この春退去される予定の入居者様から、

退去するけど後輩を紹介していいかという連絡がありました。素晴らしい〜!



約2年前に入居された専門学校の学生さんの女子。そういえば仙台1棟目は7部屋

ありますけど、この専門学校の女子を最後に全く退去がありません。なんという安定感。

購入した時から住んでいる人が3人、購入直後にご入居いただき、そのままお住まいに

なっている方が2名、お友達の不動産営業マンが1名、そして今回退去となる

専門学校の学生さんが2年前に入居です。すごい定着率だわ。



今回退去になるお部屋だけがちょこちょこ入れ替わっており、最初に入れた人が

専門学校の学生さんだったことから、シングルマザーの仮住まいとか、同じような

専門学校の学生さんとかが入れ替わり立ち替わりで入居しております。



今ご入居なさっている方は、仙台に出てきて遊びに目覚めちゃったようでして、

階下のおばちゃんから義母のところに「夜中の2時近くまでドスンガタンしてる」

「彼氏が来ている時はよけい酷い」みたいな苦情が入っていたようです。

うん、若いね。いいんじゃない?若いうちは(笑)



義母もおばちゃんからそういう電話が来るので、そういう意味では学生入居者さんに

若干微妙な感情を持っていたようです。私に向かって、あの子たぶん学校卒業だから

退去になると思うけど、意地悪して退去予告してくるまで待ってようかしら、と。

いやいやそれ絶対にいいことないし、それで3月末退去とか言われたら募集が悲惨だし、

とっととこちらから確認しちゃった方がいいですよ、と伝えました。



その後、義母は入居者様にコンタクトを取ったようです。そして昨日、私のところに

LINEで「3月20日に退去するつもりで家を探しているけど、後輩をうちの物件に

住まわせたいってさ」「募集しなくていいから楽でいいんだけど、受けていい?」と。

ああもうそれ全力で受けてください!最高のパターンじゃないすか!夢のような展開。



不動産屋さんにお願いすれば、当然のように広告料が必要になります。紹介であれば、

広告料がかかりません。しかも今回のように学生さんの入れ替わりなら、空室期間も

ほぼゼロにできます。いいこと尽くめです。



以前、仲良くさせていただいている不動産業者さんが仙台1棟目に入居された時、

不動産業者さんを介さずに契約したことがあります。その時は私が契約書を作って

義母がやり取りして契約を完了させました。今回もその形で契約すれば、先方の

仲介手数料もかからなくて済みます。貸す側も借りる側も手数料を減らすことができて

素晴らしいじゃないですか、という話です。



今回も義母から契約書作れる?と確認されたので、当然2つ返事でOKしました。

この展開であれば、むしろ望むところです。



義母には申込書の雛形を送付し、これに書いてもらってくださいというお願い、および

保証会社さんを使っていいかの確認もして貰うことにしました。保証会社さんって

資産管理法人で直接契約できるはずだけど、今回の1件くらいしかあてがなくても

できるのかしら?別の物件を管理してくださっている詳しい管理会社さんに聞いて

いい案を考えようっと。



というわけで、仙台1棟目は再び無風状態が続くことになります。めでたしめでたし。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月07日

入居が確定してほっとしました。

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今更の報告ですが、仙台1棟目の空き部屋は無事に申込金が振り込まれてきました。

満室確定で進められそうです。



仙台1棟目は事務所として利用されていた不動産業者さんがあっという間に退去され

募集を開始したら、空室になる前に申込が入ると言うラッキーな状態になってました。



しかし、この入居申込がなかなかシビアでやきもきします。保証人さんが弱すぎて

保証会社さんすらもこれは通らないのではないかという状況になり、どうにも申込を

手放しで喜べない状態でした。そういう状況にならないように仲介業者さんがいて

コーディネートするもんでしょと思うのですが、そっちを頑張れる感じでもなく、

こちらが言うことを意味も分かっていないような雰囲気だそうです。



結局、私たち主導で保証人さんを変更していただき、保証会社の審査を受けて

いただきました。保証人変更が功を奏して、保証協会の審査は何とか通過できました

その審査結果だって、3日も4日もしてからようやく結果が届きましたと報告を

受けたんですよ。しかもこちらから電話して進捗聞いたら「あ、通ってます」的な。

なんでかかるのか意味が分からないし、そっちから連絡して来ない神経もわからないし。



ここまでが前回の動きでした。保証会社の審査に通った段階でも、未だに仲介さんから

「洗濯機置場ないんですか?」「どうやって洗濯機を使っているんですか?」という

同じ趣旨の質問が届いています。日程がなく、内見していない状態での申込だったからと

いうのを差し引いても、申込の翌日に質問があってから何回目だい?いい加減ちゃんと

入居者さんに説明することができていないと、入居者さんにも不安を与えないかい?



こんな調子なので、とてもじゃないけど正式に契約を締結して初期費用が振り込まれない

限りは、募集を止めることが出来ません。



そして例によって保証会社さんの審査通過後ものんびりしており、いつになったら

契約を締結するのか、予定が全然見えません。「今やってます」みたいな感じで

回答が具体的ではないのです。



他の仲介業者さんからも「案内できますか?」と何回か聞かれました。いくら募集を

継続しているとはいえ、やはり問い合わせがあれば2番手であることは伝えないと

なりません。そうなれば仲介業者さんは本腰を入れて紹介はしてくれません。

もしこれで本当にキャンセルになったら、大家的にはとんでもない機会損失です。



保証会社さんの審査が通ってから1週間くらい経っても、相変わらず要領を得ない回答の

仲介業者さん。契約はいつ終わるのか義母に聞いてもらったところ、申込人の方が

いつ送り返してくれるんですかねえ・・・みたいな感じの主体性のない回答。

業を煮やした私。ちゃんと契約できるのか、契約できる日程はいつかを報告しないと

他の入居募集のお客様を優先しちゃうぞと言って貰い、ようやく入居者さんと日程を

調整し始めるという酷い状態でした。で、だいたい1週間くらいで契約締結が終わると

思います、と。



その後はようやく落ち着いて、予定していた日程に近いタイミングで初期費用が

振り込まれました。なんだかんだといろいろイラっとすることは多かったものの、

打ちの物件を紹介してくださったことには感謝したいと思います。ありがたいことです。

満室返り咲きを祝おうと思います。



今年の繁忙期はあまり動きもなく、仙台1棟目と札幌5棟目で1部屋ずつ退去が出たに

とどまっています。仙台1棟目は今回書いた通り無事に申込もいただいておりますので

通常モードの物件で残る空室は札幌5棟目のみとなります。



・・・通常モードとわざわざ書いたことからわかるように、ちょっと尋常ではない物件が

2つばかりあるという問題はあります。1つは富山1棟目ですが、これはいろいろ悲惨な

感じなので、もうちょっと後でまとめて書きます。もう1つは東京8棟目で、アパートの

部分のリノベの引渡が今週末になりました。ここから埋めていかなくてはなりません。



2つの異常モードの物件を早く埋められるよう頑張りたいのですが、サラリーマンの

仕事がなかなかしんどく、そちらに力を割けない状態が続いております。

両立させないとなあ・・・がんばります。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月03日

保証会社の審査に無事通過しました。

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仙台1棟目の微妙な申込、保証会社の審査は何とか通過した模様です。良かった。



先日お申込をいただいた仙台1棟目。退去立会をする前に申込が入るというミラクルが。

正直、私の方がびっくりしてしまいました。仲介業者さんがうまいこと紹介をして

くださったおかげなのだろうと思います。ありがとうございます。



しかし、前のブログに書いた通り、属性的に大丈夫かい?という感じの申込書でした。

ご本人は奨学金を貰い、若干の仕送りをすることで何とかやっていくようだという

ことでしたので、確かにまあ何とかなるんだろうなとは思いましたが・・・



でもやっぱりこの内容だと不安しか抱けないので、保証会社は必須だなという判断に。

保証会社の申込を入れていただきました。しかし



しかし、3日経っても4日経っても全然返答が来ません。

その間に、別の仲介業者さんから「申込があったという仲介さんが仙台1棟目の空室を

新着情報として登録していますよ」というタレコミまでいただきまして・・・。

もしかして、審査うまくいってないんじゃね?という不安が大きくなってきました。

実は審査落ちしていてるけど、それを大家には言わずに一番手をキープしつつ、

しれっと次のお客さんをつけてしまおう、とか・・・?



・・・いや、そんな器用なことが出来るタイプの仲介さんじゃないな。うん。

きっと手続きミスとかだろう、と信じることにしました。



しかし保証会社さんの審査は普通1日もあれば終わると思うので、これはきっと

何かが引っかかっているのではないかという不安も。義母に依頼して、進捗状況を

確認して貰うことにしました。



しばらくして義母から連絡があり「審査通ってるって言ってた」というオチ。

通ってるならそっちから連絡しろー!(苦笑)

でもまあ、通ってよかったです。これで契約さえすれば入居確定ですね。



ただ、義母曰く、今このタイミングになっても「洗濯機置けるんですか?」と

仲介業者さんが質問してきているらしいです。仙台1棟目は洗濯機置場がありません。

入居者様はお風呂場に排水のホースを出すなどして工夫されております。

そのことは何回も説明しているはずなのに・・・^^;



なんか、土壇場でキャンセルもありそうな気がするので、契約締結するまでは

募集を継続しておこうと思います。契約するまで安心できないパターンだ、これ。



さて、それと並行で、今の入居者様の退去立会も行っていただきました。

退去連絡が来たのもこのお客様を客付した仲介業者さんだったので、そのまま

退去立会もお願いしました。お付き合いもそれなりに長い業者さんですので、

変なことはしないという信頼感もありますから。



立会の結果、特に大きな問題はありませんでした。ハウスクリーニングのみで賃貸可能。

そりゃー事務所で半年しか使ってないのにドロドロになってたら、どういうことだよと

言いたくなりますから、そんなことはないですよ、ええ。



仙台1棟目は昨年繁忙期を逃して苦戦したのですが、今年は繁忙期中にうまいこと

決めることが出来て良かったです。あとはキャンセルがないことを祈るばかり。



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月28日

内見無しで申込となった仙台1棟目の空室ですが・・・。

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仙台1棟目、退去前なのに申込が入りました!内見なしでの申込にびっくりです。

ただ、いろいろと大丈夫なのだろうかと思う要素もあります・・・。



わずか半年での退去予告となった仙台1棟目。へこんでいるわけにもいかないので、

空き予定を明示しての募集開始としておりました。馴染みの仲介業者さん、最初は

1社だけだったのが、徐々に感じのいいところを増やしていって現在3社に直接依頼を

しております。



条件として、2つのパターンを提示しました。

・敷金1ヶ月、礼金0ヶ月、家賃据え置き

・敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、家賃2000円アップ



初期費用を出して家賃を軽減するか、初期費用を節約して月々の支払いを多くするか。

普通に考えたら敷金1ヶ月の方がオトクなんですけど(丁寧に使ってくれれば敷金は

戻ってくるし、仙台は家賃が安いので2年住めばアップ分の合計が敷金より高くなる)、

それでも初期費用軽減の方がインパクトがあるということで、そちらを選ぶ業者さんが

多かったように感じます。



馴染みの3社のうち2社は前の担当者の方がそのまま対応してくださいました。

残りの1社は・・・2人の担当の方と面識があったのですが、1人は退職してしまい

もう1人は異動で別店舗に!半年の間に、一気に知ってる担当の人がいなくなりました。

退職された女子社員さん、とても感じが良い人だったから残念です。

異動になった方が該当店舗に情報を共有してくれたということですが、あまり期待は

できないかなあ・・・。



事務所利用なので、解約は2ヶ月前通知の形で契約となっておりました。

ですので、今回は1月中の解約予告だったので、3月末まで家賃は貰える形になります。

更に、短期解約の違約金が1ヶ月。これを充当すれば、募集時に使った広告料は

取り返すことが出来そうです。よって、繁忙期中に決めれば損失はなし。



半年しか使っておらず、かつ事務所利用と言うことであれば、内装リフォームも

恐らく不要だと思います。1月末に部屋は明け渡すということなので、2月中に

リーシングして決まればいいな、という感じで捉えていました。



そして昨日。関東→札幌の大家会の勉強会の最中に、義母から電話が来ました。

会場がギューギューで動けなかったため、あとでかけなおそうと思ったらLINEで

「たった今〇〇さんから申込連絡がありました。3月20日入居したいとのことです。」

とのメッセージが。え、まだ内覧もできないのにどうなってんの?



4月から学生になる方で、今日しか仙台にいられないということでした。

内覧せず申込に至るようです。ほえー、立地がいいってやっぱすごいなあ。



しばらくしてから、その仲介さんからFAXされてきたという申込書の写真が

送られてきました。学生さんなので、気になるのは連帯保証人さんとなる親御さん。

さて、どんな属性か・・・



年収160万・・・

( ゚д゚) ・・・

(つд⊂)ゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚д゚) ・・・
 
(つд⊂)ゴシゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚ Д゚)ナン…ダト!?



ちょっと待てちょっと待て、おい仲介さんよ、これそのまま流しちゃダメだろって!

仮に特待生とかで学費がかからないとしても、これ本人が生きていくのが精一杯でしょ!

学費や家賃は本人が稼ぐのかい?そうだとしたって、保証能力ゼロでしょうよ、これ。

これそのまま内情の説明なしに流すって段階で、仲介業者としての仕事してないから!



・・・すみません、興奮してがなり立ててしまいました。

義母ですら「保証会社必要よね、これ」と言ってます。うん、絶対必要。でもそもそも、

この内容で保証会社の審査を通過するとは思えません。本人無職、連帯保証人低収入。



他に収入のある人はいないか、義母経由で仲介業者さんに聞いてもらうことにしました。

その間に私は相談しやすい札幌7棟目の管理会社の社長さんにLINEして助言して

いただきました。やっぱりこれだと保証会社は無理だと思うので、誰か他に収入がある

人を見つけなくてはならないね、というところは一致。そして入居者様が未成年なので、

できれば契約自体は親御さんとした方がいいでしょう、ということを教わりました。



そうこうしているうちに、義母から仲介業者さんへのヒアリング結果が到着。

叔父さんがいるので、その人を連帯保証人にすると言ってきたようです。

・・・申込書を流す前に気が付こうよ、仲介さん。



まあ正直、それでもやや心もとない収入なので、保証会社さんをつける方向にしました。

お母様を契約者、叔父さんを連帯保証人に据えて、保証会社さんの審査を通す方向です。

この立てつけでないと、おそらく保証会社さんの審査は通りません。



そしてこの段階で仲介業者さんから「洗濯機置場はないんですか?」と質問。

・・・本当に大丈夫か?(汗)

ないけど台所に置いて風呂場に排水を出せば使えますと返事をしたところ、それなら

大丈夫という回答だったようです。てかさ、それも申込の前に説明しなさいって。



保証会社さんの審査を通過すれば、そのまま契約してご入居いただく想定です。

頼りない仲介さんに不安を覚えますが、もうここは何を言っても仕方ないです。

ちゃんとこちらから仲介さんを誘導して、うまく契約にこぎつけていこうと思います。

ばたばたしそうだけど、前回とは打って変わってサクッと申込が入ってよかったです。



とはいえ、何かあれば壊れそうな入居申込なので、油断せず募集は継続します・・・。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする