2016年12月03日

これは果たして放置自転車・・・なのか?

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仙台1棟目は自転車置場が少ないのが悩みの種です。そんな貴重な自転車置場の中に

パンクした自転車が置いてあることが判明しており、確認が必要なのです。



ご報告してくださったのは、昔からよくいろいろと面倒を見てくださる仲介業車の方。

物件の前を通りがかった際に気がついたとのことでした。前にも物件の前を通った際に

新聞が山積みになっていることを教えていただきました。いつもありがとうございます。



今回は「自転車置場に使っていなさそうな自転車が放置されている」という内容でした。

写真も一緒に送ってくださったので拝見しますと・・・



パンク

うん、見事なパンクです。こりゃー使ってないような気がしてならない。



ただ、自転車はパンクしているだけで放置自転車扱いにしてはいけないものです。

前に札幌1棟目でもパンクだらけなのに全部所有者がいるという体験をしました。



その話をブログに書いたところ、Facebookのコメントにて「私も錆びたりパンクした

自転車を所有しています」「うちの嫁も持ってます」「同様に処分するつもりで確認した

ところ、どう見ても錆びだらけの廃車にも捨てないでシールを貼られました」などの

報告が続々と。ユーザー視点でもオーナー視点でもあるあるなんですねえ。



ですので、きっと今回もいるんだと思います。持ち主。ただ、長く住んでいた人が

退去されている
ので、その人が置いていった可能性もあります。いずれにしても、確認を

しなくてはなりません。



義母と打ち合わせたものの、義母もなんだかんだと忙しいみたいです。じゃあ11月の

終わり頃に手はずを整えましょう、としましたが、今度は私が忙しくて対応できず。

ずるずるきてしまいましたが、先日ようやく私が重い腰をあげて放置自転車に関しての

確認を促すお手紙を作りました。



撤去までの手順

1.全ての自転車に養生テープのような後がつかないテープを貼る

2.掲示およびお手紙を投函し、所有している自転車のテープを剥がすよう促す

3.期日が来て、まだテープが貼られているものは再度周知期間を設ける

4.それでも持ち主がいない場合は廃棄する



今回作ったお手紙は2の作業に相当するものです。これが完成したら、義母に送付して

印刷してもらい、掲示板への貼り付けと各戸への投函をお願いする予定です。



周知期間は1ヶ月くらい見ておけばいいかなと。テープを剥がしてもらうのに1ヶ月、

最終的な告知期間に1ヶ月と考え、2月には撤去が完了するだろうと思います。



仙台1棟目、今は空室があるので内覧の方もいらっしゃいます。あまり放置っぽい

自転車が置いてあるのも印象が良くありません。少しずつ周辺環境を良くしていくことが

入居促進にもつながるものと信じております。

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posted by ひろ* at 11:27 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月02日

嫌な予感は現実に・・・申込キャンセルの憂き目に。

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仙台1棟目、申込が入ったと前に書きましたが、キャンセルになってしまいました。

またこのパターンですか!?うわーん。



窓口は義母が担当してくれておりますので、申込のFAXやら電話やらは義母のところに

舞い込んできます。今回の仲介さんに関しては、申込のFAXが義母の自宅に届いて

おりましたので、あとは電話でやり取り。だいたい方向性が固まったところで、

仲介業者さんより「お客様からの連絡を待ってご連絡します」というところまで

来ておりました。



それから何日か経過して、すっかり話がまとまったものと思い込んでいた私のところに

義母から「仲介業者さんから連絡がない」という連絡が。え、それは何となく嫌な予感。



実は少しキャンセルの予感を懸念している部分があったのです。

その理由は何かというと、引越理由の「転職」に対し、転職先の面談の結果が申し込んだ

翌日に出るという状況であったことです。もし転職に失敗したらキャンセルになるかな?

という点は気になっていたのですが・・・。まさかのブッチとは!



30代半ばでそこそこ名の通った会社の工場に勤務されているのですが、勤続年数が

2年くらいで、もう転職するんかいというところは多少ツッコミを入れたかった箇所でも

ありました。何となくわかりました。こうやって、嫌なことや都合の悪いことがあれば

向き合わずに逃げる人生を過ごしてきたんだろうな、この人。



仲介業者さんから連絡がないので、こちらから電話して状況をうかがってみました。

すると、仲介業者さんもお客様と連絡が取れずに困っている状況である、という返答。

引き続き連絡を取るが、ダメそうなら流させてください的なことを仰っていたので、

それは承諾しました。まあそもそもからして、契約を締結するまで募集は止めない

前提でいましたので、問題はありません。



念のためポータルサイトを確認すると、ちゃんと仙台1棟目は掲載されていました。

・・・あれ?メインでお願いしている仲介業者さんの掲載がなくなっているよ?

ああそうか、いつもお願いしている偉い人、このブログ見てるんだった。きっとあれだ、

申込ゲットとかブログに書いてるの見て、募集取り下げたのね。掲載枠にも限りはあるし

そうなりますよね、確かに。



翌日一日待ちましたが、仲介業者さんからは連絡なし。その次の日電話してみたら、

担当の方はお休みです、とのこと。うーん、それだったら休む前に結論は伝えて

ほしかったです。こちらも募集に向けてのアクションが遅れますし。悪い人では

ないし、むしろ優秀だと思うんだけど、悪いことこそ先に伝えるべきじゃないかなあ。

ちょっと惜しいなあと思いました。



翌日連絡を取り、キャンセルとさせてほしいということを伝えてもらいましたので

メインの仲介業者さんに連絡して、写真の差し替えを依頼。案の定「あれ、あそこって

この間申込入ってませんでしたっけ?」と聞かれたので、キャンセルになりましたから

募集かけておいてほしいです、とお伝えしました。



昔に比べ、申込後のキャンセルが増えてる気がするなあという感覚はあります。

でもどういうわけか、キャンセルが多いのは東京と仙台(と言っても仙台は比較するほど

空室募集したことないですけど)。札幌は割とキャンセルの回数が少ない気がします。

地域性でもあるのかしら?



何にしても、募集を再開してきちんと埋めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:25 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月18日

速攻で申込ゲット!新戦力仲介業者さんのやる気がすごい。

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昨日は残念な話でしたので、今日は喜ばしい話でいきます。

仙台1棟目、なんとリフォーム完了前にお申込をいただくことができました。

まだクロス貼ってないのに、すげー。



仙台1棟目に関して前回ブログに書いた際には、うちの物件に興味を持ってくださる

仲介業者さんが登場した、という話でした。今回、ゴールを決めてくださったのは

まさにこの時に書いた仲介業者さん。



前回ブログで書いた「9月の終わりに内見を1本確保」の人とは別の方だそうです。

申込書を見ると、工場勤務の30代の方で、会社の寮に住んでいる人でした。

引越の理由は「転職のため」と。あれま、今だってそこそこの工場に勤めているのに

転職しちゃうのかあ。ちょっと勿体無いような気もしますが・・・。



申込書を読み進めていくと・・・保証人がお母様。職業はパートで年収は100万。

うーん・・・これちょっと保証人としては弱すぎませんかねえ。100万じゃ自分自身が

食っていくことすら厳しいでしょう。ていうか、この感じだとお父様が働いていると

思われるのですが、そっちが保証人になるべきでは!?



何か事情があって、お父様が保証人になれないのであれば、その理由も確認しないと。

親子仲が悪く折り合いがつかないとかだと、これまでの傾向からの推論になりますが

滞納などの問題を起こす可能性が高まります。両親と良い関係を築けていない家庭で

育った子供が一律ダメというつもりはないですが、札幌での経験則からすると、ちょっと

問題児が多かったという印象なもので・・・。



あと、これも偏見なのかもしれませんが、お母様と申込人の方の年齢差が18歳っていう

ところも、若干引っかかりました。いや、若くしてお子様を生んで立派な社会人に育てた

ということ自体は素晴らしいと思いますので、そこにとやかく言うつもりはないですが、

一般的な家庭と少し雰囲気が違ったりするのかなあ?とかそんなことを思ったり。



※読者の方で、上記のような事情に当てはまる方がおりましたら申し訳ありません



いやまあ、多少気になるところはありますが、基本的には良いお申込だと思います。

ただ、やっぱり保証人の変更もしくは保証会社の利用は必須としたいところです。



そして自主管理だと、保証会社の更新を入居者様が忘れるというミラクルも起こります。

仙台1棟目の元オーナーズルームの入居者様がそれをやってくれてしまい、無保証の

状態に現在なってしまっているのです・・・。

この辺、仲介業者さんもフォローしてくれないかな?なんて思ってみたり。



とりあえず義母には、保証人の話は仲介業者さんにしておいてくださいと伝えました。



なんとなく、一番手を取りたいから急いで申込を入れた雰囲気も感じられなくはないので

固まるまでは募集は止めずにおこうと思います。ギリギリになってから止める方針で。



何にしても、ここの仲介業者さんが全力でやる気を出してくれていることがわかったので

今回のが仮にダメになったとしても、おそらく早めに決まってくれるのではないかという

気がしてきました。心強い!今度仙台にいくときは、差し入れでも持って行こう。

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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月15日

営業の効果あり!仲介営業さんが興味を持ってくれました。

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先日の仙台営業の効果が早速出てきた模様です。



先日、仙台に出張した際に、久しぶりに新規仲介業社さんを開拓しました。

その時のブログに書いたとおり、主力の仲介業者さんが2社あったのですが、うち1社の

営業マンが退職されてしまったため、1社のみという形になってしまったのと、仙台の

賃貸の市況もだいぶ悪くなってきたという話が本当なのかを把握するために、業者さんを

回ってその雰囲気を肌で感じてこよう、という2つの目的がありました。



このうち、新規開拓に関してはおそらくそれなりに効果が出ているのではないかと

考えられます。やる気になってくれている業者さんが1社出てきたことが、義母の話で

わかったからです。



具体的に言うと、その時回った店舗のうち1社の営業の方が、連絡先として伝えていた

義母のところに電話をして、わざわざ家まで訪問してきたということが先日ありました。

え、家までわざわざ来たんですか!?そりゃあまたすごい。物件と自宅は10キロ以上

離れているので、気軽にちょいと行ってきますと言って来れる感じではないと思います。

そこにわざわざいらっしゃるとはねー。



この営業さん、女性の方なのですが、お客様に好かれそうだなという印象を持ちました。

明るく話しかけてきてくれるし、話が途切れることもありませんでした。感じも良く、

清潔感がありオシャレにも気を使っている印象でした。回った店舗のスタッフの中では

一番印象が良かったです。



物件のこともいろいろと聞いてくれて、薦めやすいという印象を持っていただけました。

ただ、洗濯機置場がないということがわかった時に、それまでのいい物件キター的な

オーラが、うーんちょっと残念みたいなオーラに変わったのは見逃しませんでした(笑)

そういう意味では、あまり紹介はしてくれないかな?と思っていたのですが・・・。

嬉しい誤算です。



営業さん、募集頑張ります的なお話だけのはずが、1時間半くらい自宅に居たようです。

義母も感じの良い人だったと言っておりました。人を見る目はけっこう厳しいのですが、

その義母が感じがいいと言ったので、営業さん自体も信頼して良さそうです。



義母の印象だと、管理がほしいんだろうなあという雰囲気がしたそうです。なるほど。

仲介業社さん、管理を取ってくるというノルマもあったりしますからね。自主管理物件の

オーナーと懇意になり、管理を任せてもらおうという方法は合理的な営業ルートです。



動機はともあれ、やる気になってくれるのはありがたいことです。既にお客様にご紹介を

はじめてくださっており、9月の終わり頃に内見の予約を1本取ったとのこと。地方から

出てくる学生さん(だったかな)で、ある程度家賃を抑えめで探しているとのことです。

内見の数を稼がないと始まらないので、こうやって動いていただけることに対して、

感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



これに対して、既存でお願いしていた仲介業者さんも負けてません。各店舗に募集の

資料を回し、お部屋の写真を撮り直してネットに公開してくださいました。リフォームが

まだ終わってないので、微妙に汚いのですが、それでもないよりは全然いい感じです。

動画も撮影してポータルサイトで公開してくださっておりました。これもいいですね!



仙台については、こんな感じで順調に募集が進んでいるので、リフォームが終わる時期が

9月後半という悪条件もなんとか跳ね返せるのではないかと期待しています。

家賃大幅アップでうまく決まってくれますように。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月06日

購入以来久々の仲介業社さん営業を敢行。

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仙台1棟目の空室対策として、久しぶりに賃貸の客付業者さんに営業をして回りました。



仙台1棟目、ここしばらくは特定の業者さんでだけ募集をかけている状態でした。

それはそれで信頼関係も生まれるし悪くはなかったのですが、その特定の業者さんのうち

1社の良い営業マンの方が退職されてしまい、あまりにも間口を狭めすぎるとどこかで

きつくなりそうと判断。今回は新規の業者さんを開拓してみようと考えた次第です。



2012年に仙台1棟目を購入しましたが、購入前の融資付の段階で一度最寄駅および

最寄駅から一番近いターミナル駅での営業をしたことがあります。空室が多いと融資が

出ない可能性がある、という指摘があったため、売主さんの許可を得て先行で募集を

させていただいた、という事情でした。



この時ご対応いただいた業者さんの中で、一番親身になってくださったところを主力の

募集業社さんとし、以降はそちらと別件でご紹介いただいた仲介業社さんの2社のみで

募集をかけておりました。



このうち1社の主力営業マンが昨年退職してしまいました。義母がその営業マンと個別に

つながりを持っていたという理由で募集を依頼していた会社です(物件からも距離がある

店舗でした)から、その会社さん自体に頼むにはいちからやり直しということになって

しまいました。



1社に任せても問題はないのだろうと思いますが、現在の募集家賃が相場に対して

どうなのか、最近のトレンドはどうなのか、みたいなことを把握したいという気持ちも

ありましたので、今回は新規の仲介業社さんを巡ってみようと決断しました。



仲介業社さんを巡るなら、まずは物件の資料が必要です。仙台1棟目に関して言えば、

これまでまともに資料を作ったことがありません。Excelでマイソクっぽいものを作成し

募集条件等細かい内容を記入していきました。基本的に義母に任せている物件なので、

思ったよりリフォーム後の室内写真がなく、募集資料を作るのにちょっと苦労しましたが

なんとかそれっぽく完成。こいつを印刷して業者さんを回ります。



あまり多くの時間は取れないので、最寄駅から一番近いターミナル駅に狙いを絞って、

そこで回れるだけ回るという方針を立案。本当は物件の最寄駅にも行きたかったのですが

別の機会に譲ることにします。



営業の結果、5社の仲介業社さんを回ることに成功。ヒアリングの結果わかったことは

・今回設定した家賃は決して高くない

・仙台は退去時の家賃精算が「月割」のケースが多い

・立地はよく、スペック的に学生さん狙いの物件というイメージと捉えられやすい

という3点です。



いくつかの業者さんでは、資料を見せた時「家賃安いですね」という一言が出てました。

私たちが取得した後、復交バブル以来ずっとこの価格でやっていたので、そろそろ家賃が

下がってきている頃合いだろうという不安がありました。実際、ネットを見てみると、

より弱気な家賃で似たようなスペックの物件が募集されていたので、相場が下がっている

印象を持っておりました。



しかし、お話をしてみると、仙台1棟目は立地が良いので今の家賃でも割安と判断する

業者さんもいらっしゃることがわかりました。いい傾向です。とても良い。元の家賃が

震災前相場だったから、割安でも利回りはかなり向上します。自主管理で空室があると

義母のストレスになると思いますし、多少割安であったとしても、さくっと決まった方が

いいかなと思っています。



それから月割。今まで営業して回っていなかったので不勉強だったのですが、仙台では

退去時の家賃が日割ではなく月割のところが多いのだそうです。地域の慣習とのことです。

いやー、それは知らなかった。仙台の大家さんに言ったら笑われちゃいそうですが。

今後は月割であることを契約書の特約にしっかり明記したいと思います。



学生向きであるということも理解できました。専門学校も多い地域ですので、既存の

入居者様の中にも学生さんや学生の頃から住んでおられる方がいらっしゃいます。

「うちは学生さんに強いので」とおっしゃっていた仲介業社さんが、学生シーズンに

空きが出る時はぜひ知らせてほしいとおっしゃっていたのが印象的でした。

(今もできれば頑張ってほしいのですが・・・苦笑)



仲介業社さんの名刺も集めることができたし、総じて悪くなかったと思います。

営業してみてよかったです。これで認知度があがり、早々に満室になればいいなあ。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする