仙台１棟目の原状回復をどうするか、という話。

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仙台１棟目のリフォーム代がやたらと高くなってしまいました。１０年以上住んでたし

材料高騰してるし、やむを得ないのかな。ぼったくる業者さんじゃないし。



仙台１棟目で退去予告を入れていた１０年以上お住まいの入居者様。以前より義母から

この部屋のリフォームを頼む業者さんと打ち合わせたんだろうなーと思われる質問が

ちょいちょい飛んできていました。今はフローリングの施工はどのくらいでできるのか、

ウォシュレットの設置はどのくらいなのか、みたいな話です。



まだ部屋の中を見てない状態だろうと思われましたが、施工業者さんや仲介業者さんと

打ち合わせて義母なりに工事内容は決めているのでしょう。そしておそらくその内容は

クロス全貼替、ＣＦ→フローリング、ウォシュレット設置なのでしょう。



先回りして準備をしてくれていることに関して、とてもありがたいです。細かいことは

退去立ち合いしないとわからないと思いますが、最近は住設も品不足や品切れが

あるようですし、早めに準備するに越したことはありません。私みたいにギリギリに

なってから動き始めてあたふたするより断然いいです。本当は私がやるべきことで

あろうと思いますが、それを率先して対応してくれる義母には感謝しかありません。



そして昨日くらいから仙台１棟目のリフォームに関して動きが出てきております。

私は沖縄に出かけており、あまりきちんと対応できていなかったのですが、義母とか

仙台２棟目の管理会社さん（管理ではなく客付の仲介業者さんの立場として）とかから

直接的・間接的にＬＩＮＥが飛んできておりました。



義母からは退去立会後に見積をしてもらったけど高いという内容のメッセージ。

見ると５０万以上の金額の見積です。吐きそうです。



中を詳しく見ると、まずフローリングに変更するところが高いので、グレードを下げて

ＣＦで対処すればコストは１５万以上下げられるんじゃないかなと考えます。

最近のＣＦは優秀なので、別にフローリングにこだわる必要はないと私自身は思います。



それからウォシュレットの設置。やたら価格が高いなあと思ってじっくり見ましたが

ウォシュレットだけでなく便器本体も交換する見積になっているように見えました。

便器まで交換しないとダメなのかな？結構な一大事な気がするんですけどね。便器交換。

今の便器を活用できるなら、半額くらいの価格にはなると思います。



ただ、今お見積をお願いしている業者さんは意味もなくぼったくりをするような

業者さんではないのはよく知ってます。過去に何回も工事をお願いしていますが、

大変良心的な価格で対応してくださいます。何かしら理由があるのかもしれません。

義母にそれを聞いてから考えないといけないですね。



この辺が想定通りに下がれば、見積は半額くらいに落ちてくれそうです。

半額まで落ちれば工事内容も当初想定分になるし金額も妥当なところに落ち着きます。

義母に確認して、見積の精査を依頼しようと思います。



並行で、義母と仙台２棟目の管理会社さんと私のＬＩＮＥに、空室の写真や動画が

送られてきました。コメントを見る限り、義母とは事前に話ができているようです。

動画を見ると、ドアの開閉音がうるさいということを言いたいようです。ドアを

閉める時にギギーという嫌な音がしておりました。



そもそも、管理委託しているのは仙台２棟目なので、仙台２棟目の話なのか？とも

思いましたが、あっちはまだ退去予告のみで空室はないはずです。となると仙台１棟目？

仲介店舗も持ってる管理会社さんなので、仙台１棟目の仲介をするために現地を

確認した結果を連絡してきているのかな？



夜も遅かったので、管理会社さんではなく義母に確認したところ、仙台１棟目の話で

良いとのこと。そして仲介業者さんとしてドアクローザーの音が気になるから

交換をしてほしいという話と、洗濯水栓を設置してほしいという話があったようです。



仙台１棟目は洗濯水栓も洗濯パンもありません。以前、設置工事を見積して貰った

ことがありましたが、やたらと価格が高く、これを全部屋にやるのは負担が大きいこと、

洗濯水栓なしの物件は近隣にも多く客付には今まではあまり影響を感じたことが

なかったことなどから、工事せずに現状のままで募集をするという結論を出しました。



あれから結構な時間が経ってはいますが、原則としてはこの結論はあまり曲げる気はなく

今後も水栓と洗濯パンは設置しない、本当に客付に行き詰まるようであれば考える、

という位置づけで考えております。義母も同じ認識だったので、そこはお金がかかるので

対応せずにまずは募集を進めたい、ということで回答することにしました。



義母にその旨依頼したのですが、説明うまくできるかわからないから私から直接

話をしてほしいと依頼されたので、これは私の方で回答することにしました。

今日〜明日のどこかで時間作らないとなあ。



ドアクローザーは確かにうるさいから見積取って交換工事する方向で考えます。



１０年以上お住まいだったから、そりゃまあいろいろあるのはしょうがないですね。

１個１個精査し、本当に必要なものだけ対応するスタンスで確認したいと思います。



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借上駐車場が値上げされてしまいました。

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仙台１棟目で近所で借りている駐車場に関して、値上げを通知されました。

近隣より安く借りていたのでしょうがないかな・・・。



仙台１棟目は仙台駅から頑張れば歩けるくらいのところにある立地のいい小ぶりな

物件です。なんせ退去がない物件で、安定感が半端ないです。特定の１部屋だけ

専門学校生の方が２年で交代しているものの、その部屋もその専門学校生の親御さんが

地元のママ友の中から次の入居者さんを見つけてきてくれるという謎の好循環で

もう何年も募集らしい募集をしておりません。



購入前からお住まいになっていた方が結婚で退去するという話が今回出たので

本当に久しぶりに募集をすることになりましたが、退去の時期がほぼ３月末なので

内見とか繁忙期にあまりできないからちょっと辛いなあという感じがしています。

まあこの辺の話はまたいずれ。



仙台１棟目は駐車場がないのですが、前の所有者さんが近所で借りていた駐車場を

そのまま引き継いで借りられるよう手配をしてくださいました。近隣相場に比べても

安いお値段だったので、入居促進にもなるだろうと考えてそのまま借り続けています。



１階の元オーナーズルームの家賃の中に、その駐車場代をセットで入れて募集して

駐車場使っていいですよという形で打ち出しました。今は企業の寮みたいな感じで

使われており、住んでいる人が駐車場を使えるから・・・と説明していたにも関わらず

全然使っている気配がないそうです（義母曰く）。



今この駐車場は、義母が現地で清掃やメーター検針をする時に車を停めるために

使っているだけ、になっているそうです（汗）

まあでも駐車禁止取られるような路駐でヒヤヒヤするよりはいいのかな。

実質的に入居者様が駐車場代を払ってくれていることになるし。



しかし、この駐車場がちょっと怪しい感じの動きになってきます。



所有者さんは近所に住むおばあさんだったのですが、その方が亡くなってお子様が

相続されました。義母曰く、どうも息子さんの代になったから駐車場代を上げたいという

意向を持ち始めているようで・・・。



そして昔からのご近所さん同士が元々の契約当事者だったこともあり、契約書は

存在しておりません。完全に口頭のみでの契約。義母はそれが落ち着かないようで、

値上げの話が出始めた頃は契約書がないことをしきりに気にしておりました。

元々は仲のいい当事者同士だったのでしょうけど、今は貸す方も借りる方も代替わりして

知らない人同士になっちゃってますからねえ。それが気持ち悪いという感覚自体は

すごく正しいことだと感じます。



代替わりした時に契約書を作らないのかみたいな話を義母が先方に持ち掛けたことも

あったようですが、他の区画も作ってないから・・・みたいな感じで断られたようです。

私だったら気持ち悪いけどまあいいかで済ませてアプローチまではしなさそうです（笑）

やっぱ真面目だよなあ、義母。



その値上げするしないの話が顕在化している時に一度値上げをされたような記憶が

ないこともないのですが、あまり定かではありません。義母が仙台法人の口座から

支払っているので、私は金額とかタッチしてない状態なんですよねえ。なのでよく

わからないという状態です。でも今回値上がりの話が正式に決まったみたいだし、

以前の時は値上がりには至ってなかったのかな。まあそこは義母に聞いておこう。



で、今結論から書いてしまったのですが、値上げされることになってしまいました。

契約書もないですし、先方が口頭でその意思を伝えてきただけ、覚書も合意書もなく

そんなに準備なしに値上げ通告していいの？というくらい無防備な感じでした。



ただまあ、近隣相場より安くなっていたのが近隣相場まで押し上げられただけなので

強硬に文句を言うのもどうなんだろうなあという感じはしなくもありません。

私だって大家サイドであれば家賃は上げたいですからね・・・。



義母も相場より安いという認識があるから、そこはあまり抵抗しなかったようです。

ただ、契約書を作らないのかとは聞いたみたいです。そして先方はやっぱり他の人とも

契約書を交わしたりはしていないので作らないという返答だった模様。



入居者様に貸している区画でもあるので、それだったらその分の家賃を上げるって

入居者様に言ってみるのはどうかと提案してみましたが、そんなこと言えるわけ

ないでしょ、という答え。社長、優しいですね。



「駐車場いらないからその分引いてって要求されかねない」



あ、優しさじゃなくて打算の方でしたか（笑）



私が対面に立ってたら、もうちょっとごねてみるのかもしれませんが、義母にお任せして

いる部分なので、まあいいんじゃないかなと思います。気持ちよくお仕事をして

いただく方が大事です。



ということで、ちょっと収益性が下がってしまう残念なお話でした。



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仙台１棟目、とても久しぶりの本格的な退去予告。

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仙台１棟目で退去予告が出てしまいました。特定のお部屋以外ではかなり久しぶりの

退去予告です。募集を開始したいと思います。



仙台１棟目と言えば、基本的に無風状態が続いている物件です。専門学校生の子が

お住まいのお部屋だけは２年に１回退去がありますが、そこもその親御さんが

その地域から仙台に出てくる近所のお子様を紹介してくださるので、募集活動なしで

決まってしまいます。とても恵まれた物件だと思っています。



強いて言えば、あまりに退去が少ないので家賃が安い部屋がまだ残っていることくらい。

全７部屋のうち３部屋が昔の安い賃料のままです。賃貸借契約書の契約開始日を見ると

令和に入ってから契約しているのが前述の専門学校生のところだけなんですよね。

しかもその次に新しい契約は仲良くしている不動産営業マンが個人的に借りてくれてる

お部屋なので、これも営業活動なしで決まっています。専門の子の部屋と営業マンの

部屋以外は、購入時に空いていたお部屋を埋めたり、その前から埋まっていたりで

もう１０年以上お住まいのお部屋ばかりという驚異的な安定感を誇るお部屋です。



数えるほどしか募集をしていないというか、専門学校生の子が入る前に何回かその部屋が

入れ替わっているから、その部屋しか募集をしたことがないというか。

最近は仙台２棟目の募集のことばかり考えていたというか。

そんな状況なので、すっかり仙台１棟目のことは油断していたのでした。



なので、義母からＬＩＮＥで「●●●号室の●●さんが結婚で退去だそうです」と

連絡が届いた時は、何が起こった！？という感じで状況を呑み込めず（苦笑）



そう、仙台１棟目でものすごく久しぶりの退去予告が届いてしまったのです。

考えてみれば仕方のないことかもしれません。賃貸借契約書を見るに、ちょうど今頃

アラサーの女子ですからねえ。そりゃ結婚してもおかしくないお年頃であり、

これまでそれを警戒すらしてなかった大家側が甘かったとしか言いようがありません。



３月の退去ということでご連絡をいただきましたが、実際にはもうちょっと早めに

お引越をされるようです。原状回復してギリギリ繁忙期に間に合わせられるかな？



家賃とかも考えないとねーと思っていたら、仙台２棟目の管理会社さんからこんな家賃で

募集かけたらどうでしょうかというご提案がありました。仙台２棟目の話をしている時に

義母が仙台１棟目も空きが出るって話をしたのでしょうね。管理会社さんの仲介店舗が

仙台１棟目の近所にあるから、こっちも仲介しようということで話を振ってきたものと

思われます。



ご提案いただいた家賃が、今の賃料と基本的に同じという価格帯でした。

専門学校の学生さんのお部屋の賃料設定より６０００円ほど安いのです。

うーん、それは相場から見てもちょっと安すぎないかしらん？



たぶん義母には根拠の説明とかしてるのでしょうけど、私的にはちょっとそれだと

安すぎないかなという感じはしました。なんせ１０年くらい前の家賃をエアコン追加で

設置するからと２０００円だか３０００円だか家賃を上げさせていただいただけですし。

ほとんど昔の相場と変わらない価格だと感じます。



試しにＳＵＵＭＯで自分が考える家賃帯で検索してみましたが、ご提案をいただいた

家賃だと地域最安値でした。私が考えた家賃までであっても、２０件くらいしか

物件数がなく、しかもどれもバストイレ一緒の物件ばかりでした。仙台１棟目は

バストイレ別なので、これだけでも優位性がありそうです。



ということで、ご提案の賃料より６０００円アップでもいけそうなんですけど、

ご提案の家賃でないと無理でしょうか？と管理会社さんに逆ヒアリング。

そこからやり取りを重ねた結果、管理会社さんが提案してくださった家賃は

繁忙期中に決めることを確実にするための家賃設定ということであったようです。

室内洗濯機置場がないこともマイナスだったので、それも安い家賃を推した大きな理由で

あったようです。



室内洗濯機置場も私が検索した限りではライバル物件（私の想定家賃以下で同じ駅の

１Ｒと１Ｋ）の中では半分くらいしか持っていないので、そんなにマイナスには

ならないんじゃないかなと楽観視しておりました。設備も義母曰くウォシュレットは

導入しようかなと思っているとのことでしたので、それに加えてＴＶドアホンでも

原状回復時に設置すれば、多少設備の弱さも補えるものと思います。



内覧できるようになるまでは私が提案した家賃でもいいと思う、と仲介業者さんも

最終的にはおっしゃってくださいましたので、賃料は現行より６０００円アップで

募集開始することにしました。



しばらく募集していないので反響どのくらいあるかわかりませんが、いきなり安売りを

する必要はないでしょ、ということで、まずは高め家賃を狙いたいと思います。



あとは義母がお付き合いしている仲介業者さんにも退去が出たことをお伝えして

募集活動を頑張っていただきたいところですね。義母は早速連絡すると言ってました。

さすがすぐやる課の人です。動きが早い。



今年の繁忙期は動きが激しく、入居したり退去したりとてんやわんやですが、

勝ち越しで終われるように頑張りたいと思います。



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仙台１棟目に続々とエアコンが設置されています。

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仙台１棟目でエアコンを各部屋に設置することになりそうです。義母がガス会社さんに

話をして、一通りやる方向でまとまるんじゃないかなあと思っています。



仙台１棟目は保有して１０年が経過しました。この物件は結局持ち切りになりそうな

予感がしております。立地もいいし、安定しているし。優良だと思います。

仙台２棟目を購入できたので、仙台１棟目の売却もちょっと考えましたが、仙台２棟目が

なかなかの難物だったこともあり、売るなら仙台２棟目かなあという感じになってます。

義母的には「一日も早く売りたい」「買う前に嫌な感じがしたのよ」だそうです（汗）



今日はその義母のお気に召している仙台１棟目のお話です。以前にもちょっと

書きましたが、仙台１棟目に追加でエアコンを設置しようという話です。



仙台１棟目はガス会社さんがエアコンを負担してくれる約束になっています。

退去になったらその部屋はつけるという話で、現時点で２部屋くらいは設置されていたと

思われます。退去少ないんですよね、仙台１棟目。それ自体は大変いいことなのですが、

エアコンはなかなか整備されないままになっております。



先日、別のブログ記事でも書きましたが、仙台１棟目の古株の入居者様から連絡があり

エアコンを設置してもらえないか、その分家賃が上がってもいい、ということでした。

ガス会社さんに確認の上で、家賃２０００円アップでエアコンを設置したとのことです。

義母曰く「いい人ぶっちゃって、２０００円〜３０００円上がってもいいって言われた時

３０００円なんて取れないですよ〜とか言っちゃった」とのことでしたので、その気に

なっていればもう１０００円アップも夢ではなかった模様です。でもまあ２０００円が

妥当なところだと思うので、十分です。



そこから義母の思考はさらに発展。一番昔から契約してくれていて、家賃も一番高い

入居者様がいらっしゃるのですが、そこに対してこちらからアプローチしてエアコンを

設置したらどうかと考えました。相談されたので、いい考えだと思いますと回答。

テナントリテンションの考えに合致していますからね。



義母は変なところを気にしていて「退去した時に設置するって約束だったから・・・」と

退去してないのに設置することについてガス会社さんがＯＫするのだろうかということを

しきりに気にかけておりました。そんなの別に気にしなくていいと思うので、事情を

説明してお願いすればいいと思います、と伝えました。その後、ガス会社さんと話をして

対応ＯＫの確認ができたようです。よかったよかった。



エアコン設置する旨をこちらから連絡したところ、大変喜んでくれたようです。

１０年どころじゃない長期にわたって住んでくださっている方なので、大事にしないと。

これでまた引っ越す理由が一つなくなりました。めでたい。



そして義母的には、今度は一番高齢の入居者様のことが気になり始めたようです。

こんなに暑いのにエアコンもなしに熱中症になったりしないか、という心配を

していたので、気になるならガス会社さんと話をしてエアコンつけてもらったら？

と助言しました。そうすると、残る１部屋にもエアコンをつけて、全部終わりにした方が

いいんじゃないかという雰囲気も出てきます。まあここは義母に考えて貰いましょう。



仙台１棟目もそんな感じでテナントリテンションの活動が進んでおります。

お住まいになっていただける方がより快適に過ごせるよう、大家サイドとしても

やれることはやっていきたいと思う次第です。



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仙台１棟目、１０年固定の期間が終わったみたい。

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仙台１棟目、１０年固定の金利見直しの時期が来ていたようです。義母がいつの間にか

対応を済ませてました。あと５年で完済となります。時が経つのは早い。



私は物件をある程度の期間持ったら売ってしまいがちなところがあります。

転売目的とかではなく、まとまったお金が欲しいなと考えた時に、今持ってるものの

中から適当なものを売って手元資金を補充することが割とあるという話です。



初期から持っていた札幌物件については、ちょっと見立てが甘く、ＣＦは出るけど

長期的に保有していて競争力を維持しきれるかがわからないと感じたので、売れそうな

良い時期に売ってしまおうと考えて売却したものもあります。札幌２棟目とか

その最たる例と言えるでしょう。



あとは、それ売っちゃうの？もったいないなあ・・・と言われる、儲かる物件も

相手の人も儲かるから売りやすいでしょということで売ってしまう傾向があります。

東京９棟目とか札幌４棟目とかがそんな感じですね。



２０１７年〜２０１８年あたりは年間６棟とか自分でもわけがわからないくらいに

不動産を購入できたのですが、それゆえに資金も枯渇しました。なので、組み換えの

目的で古い物件を売却したこともあります。



これまで売った物件は以下のような感じでした。



札幌１棟目：利益確定・資産組み換え

札幌２棟目：長期保有に不安ありの競争力のため

札幌３棟目：長期保有に不安ありの競争力のため

札幌４棟目：利益確定

札幌５棟目：利益確定（予定より少し早め）

東京４棟目：利益確定・資産組み換え

東京７棟目：リノベ費用高すぎて収益化断念

東京９棟目：利益確定



８棟も売ったのか・・・意外と多かった・・・。



このように、物件をちょいちょい売っている私なので、完済まで物件を持ったことは

今のところありません。無担保のリフォームローンや謎ローンは完済したことも

多少ありますが、期間が短いから完済もまあ当然と言えば当然。物件購入した時に

有担保融資を受けたもので完済したものとなると、１つもありません。



今、一番その栄冠に近いのが、仙台１棟目です。札幌の初期物件を全部売却してるので

古参の物件は東京１棟目、東京２棟目、仙台１棟目の３棟となります。

東京１棟目は２０年融資、東京２棟目は３０年融資、仙台１棟目は１５年融資なので

融資年数観点では仙台１棟目が一番早く完済を迎えることになります。



そんなことを思い出させてくれたのは、義母からのＬＩＮＥでした。

ローンの再設定してきた、５年固定で金利は１．７％前後になりそうかなー、

返済金額減るから嬉しい、みたいな内容でした。

そうか、１０年固定にしてたから、確かに固定金利が切れるタイミングです。

もうそんな時期が来たのか・・・。１０年なんてあっという間ですね。



仙台１棟目も小ぶりではあるもののかなりの優良物件です。利回りは１５％以上、

立地はかなり良い（仙台駅まで歩けます）、入退去がとにかく少なく手間がかからない、

という素敵な物件です。



売ることも考えたことはありますが、これを売ると仙台の会社なのに仙台の物件が

なくなってしまうというところが引っかかり、売却せずに保有し続けています。



購入した頃、さすがに金利も近々上がるだろうと予想し、１０年固定にしました。

結果として、まったく金利は上がらなかったので、私の予想は大外れだったわけですが、

そのおかげで残りの５年も低金利の恩恵を受けることができそうです。



たぶんこのまま完済まで保有するんだろうなあ。完済後はキャッシュフローが

返済に回していた分だけ増えるので、ありがたいです。



とりとめもない話になってしまいましたが、１０年という区切りまで来たんだなあと

しみじみしたので書いてみた次第でした。あと５年で完済まで頑張ろう〜。



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