2016年04月13日

空室対策待ったなし・・・東京1棟目だけ残ってしまった。

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現在、募集できる状態のお部屋で唯一空室なのが東京1棟目のお部屋です。

正直なところ「やっぱり残ったか・・・」という感想です。



東京1棟目ですが、所有物件の中では比較的ジリ貧になっている物件でもあります。

・購入時に家賃相場の調査を怠り、購入後一巡したら家賃が大幅ダウン

・三点ユニットで部屋も狭めのため、一度空室になるとなかなか決まらない

・借地でなかなか融資が組めず、結局15年で借りることになった

といったところが誤算となり、苦しい運営を強いられています。



15年しか組めていないから返済比率が高く、家賃を落とすと単品での収支が非常に

悪くなってしまうというところから、なかなか家賃を下げる決断ができません。

それゆえに、相場より少し高めの賃料で募集することになり、間取りにも力がないので

なかなか引き合いがない、という状態になっています。

駅から近くて築浅、見た目もおしゃれというあたりにメリットはあるのですが・・・。



他の物件の空室が決まって落ち着いてきた中、東京1棟目だけはまだ動きがありません。

管理会社さんに状況確認していますが、繁忙期終了後も少し遅れた賃貸需要の波が

多少あるので、そこでなんとか決められるように手を尽くします、との回答。



今ある条件でなんとかしようとしてくれているのだろうとは思いますが、結果として

埋めるための具体的な提案につながっていないのだろうと解釈しました。



他のリノベーション案件が予定より少し遅れたものの一通り落ち着き、ようやくこちらの

物件にも目を配れる状況になってきました。空室にしておくわけにはいかないので、

手を打ちたいと思います。



手始めに広告料を2ヶ月つけることにしました。1ヶ月余計に空室にするくらいならば

さっさと埋めてしまう方がいい、という発想です。広告料なら家賃も下がりませんので、

返済比率に影響を及ぼすこともありません。



管理会社さんに広告料を2ヶ月にしていいですよとお伝えしたところ、早速その内容で

サイトの情報を書き換えますとのことでした。問い合わせ自体はちらほらとはあるので

家賃設定はまだ下げなくていいのではないか、という雰囲気でしたが、時期も時期ですし

必要があれば躊躇なく下げることとしたいと思います。



現在、空室は残り3室。うち2室は募集ができない状態ですので、この1室を全力で

埋めにかかりたいと思います。本当は自分で営業できればいいんですけど・・・。

出張ばかりで東京にいる時間が取れません(><)

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月18日

空室に悩む東京1棟目のキャッシュフロー改善に向けての取り組み。

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今週は三連休ですね。私自身はあまり予定は入れておりませんので、仲介業者さんを

回ってこないといけないかなと思っています。ただ、最後の書き入れ時の三連休を

営業して回って邪魔をするのもはばかられるところはありますが・・・^^;



さて、私が密かに一番まずい状態だと思っているのが東京1棟目の空室です。

他の物件は問い合わせや内見があるのですが、この物件だけは内見すらもありません。

三点ユニットなのが強烈に効いているのでしょう。家賃は募集開始から比べてだいぶ

下げましたが、今のところ元付業者さんから入居が決まったという連絡は来ていません。



三連休で一番強くプッシュしないといけないのはこの物件なのは明らかですので、

何かしら力を入れて対策をしていきたいと思います。これ以上家賃を下げると、物件を

単体で見た時の返済比率が高くなりすぎるので、躊躇しますが・・・。



この物件がきついのは、15年返済だというところ。返済比率は7割を超えており、

キャッシュフローはなんとか持ち出しなしで耐えることができるというレベルです。

救いなのは、15年という短い返済だからこそ、元本はどんどん減っているということ。

丸4年返済して、25%くらい残債が減っている状態です。



返済比率の高さを緩和する方法として考えられるのは、家賃を上げるか、返済比率を

下げるかのいずれかになるものと考えられます。しかし前述のとおり、家賃を上げるのは

なかなか至難の技。そうなると想定されるのは、返済比率を下げるための借り換えです。



しかしここにも障害があります。東京1棟目は借地権なのです。なかなか積極的に手を

挙げてくれる金融機関さんもなく、うまく対応できずにおりました。



しかし、とある大家さん仲間の紹介で融通がきく金融機関さんをご紹介いただいたことで

その状況に少しだけ変化が見えてきました。その金融機関さんでは、借地の借り換えも

検討することができるというのです。ありがたい!



小さな金融機関さんなので、金利は安くないですが年数が延びるなら借り換えをする

価値は十分にあります。返済比率も5割台に下がり、なんとなく心の余裕ができるし

家賃を多少下げることにも抵抗がなくなります。



肩代わりされちゃう、既存の金融機関さんとしてはそれはどうなの?という点ですが、

ここは某政府系金融機関さんなので、借り換えは問題なし。むしろ借り換えてくれれば、

その分無担保枠が空くから新しい融資ができますよと言われるくらいです。



というわけで、以前より密かに借り換えの打診をしておりました。別の案件で検討をして

いただいていた金融機関さんなのですが、久々に連絡を取ると当時の担当の方が支店長に

昇格されており、これは異動しないうちに関係を作らないと(支店長は一般の行員に比べ

異動のタイミングが早いのです)、ということで、借り換えどうですかという話を

持ち込ませていただいた次第です。



こちらもそれほど強くプッシュはしていなかったのですが、2月頃先方から電話が来て

「自己資金いくらまでなら入れられますか?」みたいな会話があったので、話が進んで

いないわけじゃないんだろうなと思っていました。しかしまあ、最初にこの話を打診して

かれこれ何ヶ月経過するんだろう・・・のんびりした動きです(苦笑)



そろそろ動きが欲しいなあと思い、再度プッシュをかけてみました。

何回か本部に持ち込もうとしてみたものの、タイミングが合わずに持ち込めずじまいで

どうせこの時期まで来たから昨年の確定申告を貰ってから取り組もう、というモードに

なっていたようです。こちらは即座に確定申告の結果を送信して対応しました。



そんなのんびりした感じで、水面下で動いている借り換え大作戦。うまくことが運べば、

返済比率が下がる&某政府系金融機関さんの空き枠が増える、というメリットが出ます。

さてさて、うまくことが運べばいいのですが。期待してます!

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月12日

東京1棟目のテコ入れに、清掃と募集条件の調整を実施。

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東京1棟目の外構を清掃してもらいました。



どうにもこうにも時間が足りず、でもいい加減やらないとまずいと思っていたのが

東京1棟目の共用部の清掃です。とにかく、外階段にコケが生えているのはまずい!

そこまで放置していた自分が恥ずかしいのですが、それはそれとして早急に改善を

図らなくてはなりません。



時間はないけどやるべきことがある。そういう時は、もうお金で解決するより他に手段は

ないのです。そんなわけで、清掃を手配することにしました。



パッと頭に思い浮かんだのは、現在の居住地つながりの友人の顔。近くに住んでいるので

たまに様子を見てくれたりします。以前はシンボルツリーの木の枝を切ってくれたことも

ありました。彼女に少しお金を払って、清掃をお願いするのが一番いいだろうと判断。

すぐLINEで連絡を取り、お願いしたところ快諾していただけました。



高圧洗浄機の受け渡し方法、やってほしいことをLINEで打ち合わせ。

そして「終わったよー」という報告がありましたので、東京に戻ってきたタイミングで

確認をさせていただきました。



ビフォー

こんな状態だったのですが・・・



アフター

うん、すっかりきれいに!ありがたい。



後で話を聞いたところ、清掃中に管理会社の社長さんも顔を出してくれたみたいです。

東京1棟目の管理会社さんは、物件のすぐ近くです。高圧洗浄機を動かしていたから、

音で気がついたのかもしれません。気にかけていただき、ありがたいです。



清掃していたら何人か通りすがりの人に声をかけられたとも言ってました。

下町らしい話です。私も以前、草むしりしてたら手前の家のおばちゃんに話しかけられ

あれこれと会話したことがありました。



清掃結果を確認した後、管理会社さんにその足で向かい、原状回復と募集に関しての

打ち合わせを実施。インターネットでの閲覧件数はぼちぼち、内見は1週間半で1件だけ

という結果を踏まえ、テコ入れをすることにしました。広告料1ヶ月投入でいきます。

空室が多いので、早く決まってくれた方が気持ちが楽ですから。でも東京1棟目は

返済が15年で返済比率が高く、どうしても財務がタイトになるのです。だから家賃は

できるだけ落としたくない。よって、広告料を投入することになります。



さて、これでサクッと決まってくれればいいのですが。

時間がある時に嫁ちゃんに営業まわりをお願いするか・・・。

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posted by ひろ* at 11:37 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月10日

灯台下暗し・・・これじゃダメだ。

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三連休の初日はたまったメールやメッセージへの返信と積もり積もった事務作業をする、

と思っていましたが、初日から計画が狂ってしまいました。



事務処理の一環として、地元の金融機関さんで通帳への記帳をしようと思いまして。

土日でも記帳できて便利だなー、地元で融資を引くっていいなー、なんて思いながら

ついでに東京1棟目(自宅の近所にあります)の前を通って状況を見てみよう、と

軽い気持ちで通りがかったんです。



昨日に限って妙に目立ったんです。物件の汚いところが。

ここしばらくどうしようもなく忙しかったので、見る余裕がなかったのかもしれません。



シンボルツリーの落ち葉が共用部に大量に落ちている。

竣工当初は綺麗に植樹されていた共用部の背の低い竹が、冬は枯れてみすぼらしい。

今度引っ越す人と思われる方の部屋の前にゴミ袋が3つ置いてある。

奥の方に空き缶が放置してある。



1月末に退去があり、その部屋の募集する必要がありますが・・・。

この状態で募集しても、良くない結果になりそうです。



急遽予定を変更して、共用部の清掃にかかることにしました。

久々に引っ張り出した作業着と軍手。まずは形からです(笑)



落ち葉をできる限り集め、ゴミも一通り拾いました。

シンボルツリーは枝が伸びて、入居者様の通行の邪魔になりかねない状況だったので

素人がエイヤーで適当に剪定して、すっきりした状態になりました。



落ち葉と枝の入ったゴミ袋

ゴミ袋2袋分の落ち葉と枝。けっこうなボリュームですね。



気になったのが自転車です。2台ほど置いてあるのですが、どちらもタイヤの空気が

抜けており、雑草が絡み付いていてとても乗っている雰囲気には見えません。

もしかして放置自転車?前の入居者様が置いていってしまった?



他に気になったのは、共用部階段の汚れです。ちょっとこけむした感じになっていて、

じめっとした印象を与えています。ケルヒャーか何かで綺麗に清掃したいところです。



・自転車の持ち主の調査、放置であれば処分

・冬場でもみすぼらしくならない植樹の検討(もしくは駐輪場として整備してしまう)

・ケルヒャーできるタイミングの検討(水道の関係で退去後か?)



このあたりが課題になりそうだなあと思いました。



きちんと作って、きちんと募集する。そしてきちんと埋める。

灯台下暗しでした。一番近い物件がだいぶ荒れていたことについて反省しつつ、

既存入居者様の快適な住空間づくり、および新規募集に向け、しっかりと対策を

打っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:40 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月21日

今シーズンは退去予告が多そう。

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現在18位です。冬用のコート、そろそろ引っ張り出すか。

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東京1棟目で退去予告をいただいていしまいました。退去予告ラッシュです。



今回、退去予告が出たのは1Kのお部屋です。ここは不動産投資仲間の方の友人を

ご紹介いただき、その方の一身上の都合にて「2年で出る」という話でお住まいに

なっていただいていておりました。



友達の友達ですので、こちらもいろいろお声掛けさせていただいたり、居酒屋で

一緒に飲んだりしたこともありました。その2年の間に、彼女と同棲を始めて

結婚にまでこぎつけられました。



「2人住まいじゃ狭いですよね?」

「狭いですけど、最初に2年って約束したので、その間は住みます」



そんな律儀な方なんです。いい人だなあ、ほんと。



で、実は今年の3月で丸二年経過しておりましたが、結局お引越しはなさらずに

継続でお住まいになられておりました。引っ越して広い部屋に住もうと言う話も

あったようですが、次は自宅を買うつもりだから、いい家が見つかるまでは引っ越さず

ここに居続ければいいじゃない、という奥様の意見が通ったようです。



彼女、偉い!(大家的には)



ただ「いい家が見つかったら退去しますから」という予告はされていました。

そういう意味では、この状況はロスタイムでしかないという認識を持っていました。

いつか来る退去に備えなければいけない、と。



そしてその退去予告が昨日来たわけです。

購入されるのかな?と思いましたが、ちょっと違いました。購入ではなく賃貸に

引越をされると言うことです。奥様が在宅勤務になるので、仕事部屋が必要になったと

いうことでした。なるほど、確かに1Kじゃ仕事部屋は確保できません。



ここまで約3年、狭い部屋に住み続けてくださり、ありがとうございました。

入居者様ではなくなりますが、今後とも良き友人としてよろしくお願いします。

たまには飲みに行きましょう。



さて、現実的なところを考えると、これで現在空室になっているお部屋と退去予告が

発生しているお部屋は以下の通りです。



札幌1棟目 空室1、退去予告0

札幌3棟目 空室0、退去予告0

札幌4棟目 空室0、退去予告2

東京1棟目 空室0、退去予告1

東京2棟目 空室0、退去予告0

東京3棟目 空室2、退去予告0(全空で購入:再生中)

東京4棟目 空室4、退去予告0(全空で購入:再生中)

仙台1棟目 空室0、退去予告0



札幌4棟目が丸二年経過でぼちぼち入れ替わるはずですので、今年の繁忙期は

きちんとリーシングしていかないといけないなあと思います。頑張ろうっと。

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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする