東京１棟目の隣地、建て替えになるらしい。

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東京１棟目の底地を管理している管理会社さんから連絡がありました。

隣地が建て替えをするようで、一時的にポストを撤去するような形になるみたいです。



東京１棟目は記念すべき東京第一号の案件で、当時新築で購入した木造物件です。

家の近所を歩いてたら、高利回りの売り物件ありみたいなことが書かれたカラーコーンが

置いてあり、ふらっと覗いたのがご縁の始まり。その後融資にはかなり苦労しましたが

何とか融資してくれるところが見つかり、購入に至ることになりました。



東京での事業経験なしで借地というところが金融機関さんにとってハードルが高く、

全部で４０行とか電話したけど融資の内諾を貰えたのは１行だけでした。

しかもその１行は自己資金かなり入れないとダメという状態でした。この頃は今以上に

手元資金がなく、提示された自己資金を入れる余力はありませんでした。

なので、さらに追加で金融機関さんを探し、ようやくほぼ古ローンで貸してくれる

金融機関を見つけることができた、と言ったところです。



二度の孤独死などの想定外の事案があったり、三点ユニットの狭小物件ということもあり

なかなか埋まらなかったりといったことはありましたが、家から近いのは良いし

入ってしまえばそれなりに安定はしていた気がするので、まあトータルで見たら

別に悪くはない物件だったのではないかと思います。



さて、先日の札幌出張中に、この東京１棟目の借地を管理する管理会社さんから

着信がありました。私たぶん飛行機に乗ってたか何かで電話に出られず、留守電を

後から聞いた時、誰が電話してきたのかよくわからない状態でした。

聞き直して「〇〇寺の借地をかんりしてる」という言葉を聞き取ることができて

話の筋が見えた次第です。



留守電に入っていた内容によると、隣地が解体および建て替えで一時的にブロック塀を

撤去する、ブロック塀に東京１棟目のポスト等がついているので一時的にそれを

外すことになる、塀を設置後にポストを設置しなおす、費用は隣地の業者さんが

負担する、詳しいことは隣地の業者さんから連絡があるはず、ということでした。



そうか、隣地ちょっと狙ってたんだけど、知らないうちに売れてたかー。

施工する業者さんが都内でブイブイ言わせてる戸建の建売メインの業者さんなので

何筆かに分かれて戸建分譲されるのかな？地域の幹線道路沿いなので、できれば

戸建ではなく店舗付きの建物がいいんだけどなあ。というか自分でそう言うのを

建てたかったんだけどなあ。ま、今更言ってもどうにもなりませんけど。



境界の塀って、果たしてどういう扱いなんだろう・・・？新築した当初の資料を

見返したらわかるのかもしれないけど、今更見ようという気にもなれないや。

セオリー通りなら、隣地の敷地内に設置してと要求すべきなのだろうけど、本物件の

ポストやＴＶドアホンが塀についているということは、共有の塀という扱いなのか？



この物件を施工した業者さんがそのまま管理会社さんとなっているので、記録があるか

ちょっと聞いてみてもいいかなと思いました。その上で、今回の塀の件に関しては

業者さんから連絡がきたところで、あちらの敷地内に新たな塀を作ることと、

塀に当方の物件のポストやＴＶドアホンなどを設置することを許可してもらうことを

文書で取り交わした方がいいんだろうなあと思ったわけです。まあきっと、新築時に

そういう文書が取り交わされているのではないかとは思っているのですが・・・。



塀を作り直している間、ポストとＴＶドア本をどうすべきかは、管理会社さんとも

相談しないといけないだろうなと思います。何にしても、管理会社さんとこの件を

情報共有しないといけないなあと思いました。今週中に一度声をかけてこようっと。



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東京１棟目の孤独死保険の支払手続きを進める。

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東京１棟目の孤独死に関して、孤独死保険の遺失家賃の一部が振り込まれることに

なりました。孤独死保険、書類が多いし意外と時間かかるのね・・・。



私自身は、過去に孤独死を３回経験しています。１回目は死後数日で発見されたのですが

２回目は死後１ヶ月以上経過しており、なかなかヘビーな状態でした。１年前にあった

３回目は死後数日だったので、リフォーム自体は２回目のような大きなものは

発生はしませんでした。



２回目の時に孤独死保険に入っておらず、ひやひやしたことがありましたので、

これを機にと単身間取りのお部屋はすべて孤独死保険に加入するようにしました。

１年前に発生した孤独死も、孤独死保険の対象となります。



私が加入している孤独死保険は

・リフォーム、特殊清掃などの費用を１００万〜３００万まで保険金支払

・孤独死発生（賃貸借契約終了）から２年間の家賃減額分を保険金支払

という内容になっています。確か先日、保険代理店さんと打ち合わせた時、孤独死保険の

内容が多少変わったということで説明を受けましたが、資料が手元にないのですぐに

わからず、従来の条件で書いています。



リフォームの分はすでに確定したので支払ってもらってますが、遺失家賃に関しては

２年経過して損失が確定しないと支払対象にならないということでした。

ただ、私がお願いしている保険代理店さんは大変気が利く方なので、保険会社さんに

掛け合って、ここまでに確定した分を先行で支払って貰えるよう取り計らって

いただけるとのことでした。ありがとうございます。



ということで、必要な書類を集めにかかりました。



前提として、孤独死保険を適用いただくには、新たな入居者様を募集する際に

孤独死発生の事実が重要事項説明書に記載されることが要件になるとのことです。

事前に把握していたので、それは満たすように募集をしておりました。



そして適用を受けるために必要な書類が

・孤独死された方の賃貸借契約が終了したことを確認できる書類のコピー

・新たな入居者様へ手交した重要事項説明書のコピー

　（孤独死発生の事実が記載されていること）

・空室期間、または値引期間に生じた損失額を確認できる書類のコピー

の３つです。



１つ目ですが、入居者様が孤独死された後、明示的に解約通知書を作ってもらわず

口頭で済ませたっぽく、どうも管理会社さんにそれに見合う書類がなかったようです。

保証会社さんの保証打ち切りの書面を最初提出したのですが、保険会社さんからＮＧを

食らいまして、管理会社さんがこの日に解約になりましたということを証明する書面を

発行することで、合わせ技一本でなんとかクリアできました。



２つ目の書類は普通に新入居者様に対しての重要事項説明書でクリアです。



３つ目に関しては、送金明細を送ってくれれば良いということでしたので、孤独死が

発生した日から直近までの送金明細を送りました。これもクリア。



だいたい丸一年程度なので、本当は来年の今頃にならないと確定しませんが、

ひとまずここまでの遺失分家賃、つまり空室期間の間は孤独死された入居者様の

支払っていた賃料満額、今の入居者様が入居された後は孤独死された入居者様の

支払っていた賃料から、今回孤独死起因で減免した家賃を差し引いた差額を保険金で

支払っていただけることになりました。



来年の今頃になったら、残りの送金明細も送って保険金を支払って貰うことになります。

忘れないようにしないとだなあ。最近物忘れが激しくて。ちゃんとどこかにメモしといて

通知されるようにしておこう。



保険金の支払のために必要な書類が多く、通常の火災保険と比べてハードルが高くて

めんどくさい感じは否めなせんが、孤独死も普通に発生する状況の昨今ですので、

加入された方がいいのではないかと思います。各社いろいろ商品出していると思うので

是非ご一考を。



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東京１棟目、残念ながら退去予告をいただいてしまう。

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東京１棟目、だいぶ先ですが７月をもって解約となることが確定しました。

部屋が気に入らなかったわけではないようです。残念ですが仕方ありません。



東京１棟目。東京で初めて購入した記念すべき物件です。自宅徒歩圏の小さなアパートで

借地の新築でした。もう買ってから１０年になります。あっという間だったなあ。



当初１５年で借りててＣＦが厳しく、何年か経ってから別の金融機関さんに借り換えして

ＣＦが向上した物件です。基本的に借り換えはしない派ですが、これに関しては

某政府系金融機関さんで、借り換えすることで完済実績ができて次が借りやすくなる、

という話を聞いたもので、実行しました。民間でできないところを行うのが政府系の

お仕事だから、民間で借り換えできるならそれは彼らの仕事上はプラスになると

判断してのことです。



なぜか孤独死が多く、３部屋のうち２部屋で孤独死が起こっています。残る１部屋も

生活保護を受けているおじいさんなので、下手したら３部屋とも孤独死発生なんていう

あまり嬉しくない展開もあるかもしれません。縁起でもない想像はしたくないですが。



孤独死といえば、今は満室なのですが、うち２部屋は孤独死後なので家賃を２割ダウンに

設定しております。２年契約の後元の家賃に戻すということは契約時に約束しており、

最初の２年のみ定期借家契約、その後は家賃を戻した上での普通借家契約という予定で

考えておりました。



２部屋のうち片方が、来年の７月で入居から丸２年を迎えます。定期借家契約なので、

半年前に契約終了の通知をしなくてはなりません。管理会社さんとはその点について

認識共有していたので、管理会社さんから７月以降の契約についての諸条件の確認を

以前よりされておりまｓちあ。



特にその後何も返答なかったので、たぶん契約更新になったんだろうなあ、とか

のんきに思っていたのですが・・・実態はそうではなかったのです。



先日、管理会社さんから「入居者様から７月以降の契約は締結せず、退去したいと

申し入れがありました」と連絡をいただいてしまいました。おう、なんてこった。



なんでも、仕事の勤務状況も変わってしまったので、一度実家に戻ろうかという決断に

至った模様です。部屋は気に入っており、家賃が元に戻ることも原因ではないという

ことでしたので、コロナ禍で状況が変わってしまったことが一番の要因なのかなと

感じました。



残念ですが、こればかりはどうにもなりませんね・・・。

今まで住んでくださり、ありがとうございました。そのことに感謝したいと思います。



次の募集は孤独死の告知はせずに普通の家賃で募集します。それができるように

なっただけでもありがたいです。７月の退去ということでまだまだ先の話ですし

来るべきＸデーに備えて、管理会社さんと一緒に準備を進めたいと思います。



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東京１棟目でお申込受領、多少の交渉はあったけど許容して話を進める。

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孤独死のあった東京１棟目のお部屋にお申込をいただくことができました。

家賃は２年限定で下がりますが、ひとまず決まって良かったです。



東京１棟目の空室は募集のチャネルが少ないため、なかなか決まらずにおりました。



普段なら、管理会社さんから客付業者さんに広告許可して貰い、募集情報を広く

ばらまくスタイルでやっているのですが、今回は孤独死が発生しているお部屋なので

あまり広くばらまくことで風評がネットに残ってしまうリスクがあります（大●●る）。



そのリスクを避けるため、募集はスピード感を捨てて慎重に行いました。

管理会社さんの店頭でのみ募集をするという選択肢を選んだのです。

この結果、今の時点でネットにその風評は流れておりません。



ただ、これは募集が長期化するということも併せて示しております。

管理会社さんは家族＋αで回している小さな会社さんで、総合的に賃貸・売買の客付や

管理・リフォームを行っていますが、たぶん中心になっているのはリフォームです。

管理戸数はそんなに多くないと以前聞きましたし、社長の息子さんがリフォーム事業の

責任者をしているということも聞いた覚えがあります。売買についても以前社長と

「町内会の責任者とかやってると、そのつながりで相続絡みの売却とかあるのでは？」と

聞いたら「そういう繋がりを仕事に変えるのがあまり好きじゃないんですよ」と

仰っていたので、これも中心事業ではないだろうと。そして賃貸客付は担当の人と

仲良くしていますが、これもあくまで問い合わせが来たら対応するスタイルに見えます。

消去法でリフォームが中心なのだろうな、と。



つまり、このルートでいくと、ネットにも掲載されていない物件になってしまうので

「街を歩く人が店頭でマイソクを見る」「来店したお客様が条件合いそうなら薦める」の

２つのルートしかないのです。これはかなりの昭和〜平成初期スタイルな営業手法です。

ネット全盛期の現在に通用する手法なのかと言われると・・・。

しかし慎重にやるならこれしか手がないのもまた事実。



管理会社さんの店舗がある場所が商店街の中で駅徒歩３分程度であることから、

多少は目に留まりやすいだろうということ、そして東京１棟目と管理会社さんの店舗が

すぐ近くにあるので、そこにふらっと入る人が探しているのは同じ街の中の家だろうと

思われること。この辺を加味すると、昭和の手法を採用している中では条件は決して

悪くないはず、とは思うんですけどね。それに前回の孤独死の時はこの手法でも割と

あっさり決まってくれましたし。



しかし今回はコロナ禍ということもあり、だいぶ苦戦をしている印象がありました。

なかなか決まらないけど、もうこうなったら気長にやるしかないよねという感覚で

捉えていたのですが・・・。



体調を崩して一昨日から寝込んでおり、ようやく少し落ち着いてきてスマホなんかも

寝床で頻繁に見られるようになった昨日の午後のことでした。管理会社さんからメールで

「内見２件あり、うち１件お申込いただきましたので保証会社の審査を行います」との

ご連絡がありました。体調を崩すという不運に見合う幸運がバランスよく訪れた！？

これは嬉しいです！



東京の空室は、東京６棟目、東京８棟目、東京１２棟目、そして東京１棟目の４室。

ホテル利用の東京１３棟目を除くと、２９室中２５室が埋まっている計算になります。

東京１棟目が埋まると、２９室中２６室になり、稼働率９０％に王手がかかります。

そんな低次元の目標で喜んでちゃダメでしょと言われそうですが、そうは言っても

現実的に９０％稼働率にすら到達していないのだから、まずはそこを目指さないと。

そして進捗したら素直に喜ばないと。そんな思いでおります。



そこから少し経過して、管理担当の方からＬＩＮＥが届きました。

曰く、保証会社さんをつけずに済ませられないかというお話です。



今回お申込をいただいたのが、管理会社さんが仕事上のお取引もある業者さんだそうで、

社員さんの社宅として活用するそうです。謄本が送られてきましたが、水道屋さんの

ようです。その水道屋さんが多角化の一環でテイクアウト総菜のお店を同じ町内で

やっており、そこの従業員さんがお住まいになるとのこと。あー、あそこのお店の

あのおじさんか、とわかる私も同じ町内です。そして、管理会社さんの管理物件の

駐車場や貸家をいくつか借りてくれており、ここまで滞納なし。代表者が連帯保証人と

して入るので、ここまでの実績も考慮して保証会社をなしにできないかという相談が

あったということでした。



同じ町内ですし、相手の所在も把握できています。管理会社さんの顔も立てたいし、

保証会社さんなしでもＯＫでいいかな、うん。代表者保証を入れるということは、

会社として責任を取ると言ってるに等しいですし、従業員の方も所在がつかめるので

最悪の時は惣菜店まで行って督促すればいいやと。管理会社さんと惣菜店も近いし、

ただ賃貸物件を借りている関係だけでなく、リフォーム等の仕事上のお取引もあるなら

取引相手の顔に泥を塗るような行為はしないでしょう、と考えられます。



こちらとしても、１回入ってくれればその後は家賃を下げずに募集することができるので

保証会社さん無しでもいいだろうと判断し、そのように返答しました。



これで東京１棟目は再度満室へ。３部屋中２部屋が孤独死後の２割家賃ダウン状態という

ちょっと悲しい事態になっていることは無念なのですが、こればかりは運が悪かたっと

思うしかありません。２年後の更新の時に元の家賃に戻すということでご了承をいただき

入居して貰いますので、しばしの辛抱です。



東京の残る空室は３部屋。繁忙期中に１部屋でも多く決まってほしいものです。



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孤独死部屋の募集条件は少し工夫をしました。

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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京１棟目の孤独死。どうやって解決まで

持っていったかについて書いてみようと思います。



２回にわたって書いた孤独死編、今回でラストです。最後に書くのは募集編です。

未だ埋まっていないので見直す必要があるかもしれませんが、２割ダウンです。



昨年発生した孤独死について、だいたい落ち着いたのでブログに書いております。

発見した時の話はこちら

原状回復や保険など諸対応に関しての話はこちら



原状回復まで終わったので、次は募集を行わなくてはなりません。

孤独死など発生すると、一般的に家賃は２割程度ダウンさせて募集をすることに

なってしまいます。収支が大きく変わってしまうのでオーナーサイドとしては

辛いところですが、借りてくださる方が気にすることである以上、市場での需給の

バランスを考えるとやむを得ないことです。



私個人としては、そこで過去に誰かがお亡くなりになっていたとしても、今目の前に

そういう事実を思わせるものがなければ気にしないです。学生の頃、殺人事件の

現場になってしまった家に住んでいる同級生がいました。家賃が安くていいよ、

何も起こらないよ、というので、近所の友人と一緒に泊まりに行ったことがあります。

実際、何も起こりませんでしたし何も感じませんでした。まあそりゃそうですよね。

元々私は霊感が強いわけでもないし、お化けだ幽霊だといったものを信じていないので

気になることも特になかったのでした。だいたい東京なんて、そこかしこで空襲があり

人が亡くなっているわけですし、古くは戦国の世とかもっとたくさんの人がその辺で

亡くなってるんですから・・・。



とか書きましたけど、あくまで私個人の意見にすぎません。世の中の大多数の人は

そう思っていないから、孤独死があったお部屋は通常の家賃より安くしないと

実際問題として集客できないわけです。あくまで顧客に選んでいただける家賃設定が

必要なわけですから、そこは勘違いしてはいけないな、と。



前回発生した孤独死の時は、一般的に孤独死が発生したら２割下げる、という話が

ありましたので、それに合わせて下げました。結果、そこまで時間をかけずに次の方が

ご入居してくださいました。



私はこの時に条件を付与しました。１回目の更新の時に元の家賃に戻します、という

特約をつけたのです。



お客様サイドとしては、私のように孤独死なんて気にしないと考える人から見たら

安くて魅力的な物件です。これだけ相場より安いのだから、引越しない方がいいと

考える人がいてもおかしくはありません。しかしそれだと、オーナーサイドが事業として

考えた場合に、当初事業計画より賃料が２割も下がってしまうということになります。

これは収支を考えると大きなインパクトになります。借入の返済比率は上がるし、

売ろうとしたときに売買価格が下がってしまいます。



募集は円滑に進めたい、でも事業に与える影響も最小にしたい。そんな相反する気持ちに

折り合いをつけられるのではないかと思った結果が、初回更新で元の家賃に戻すという

特約でした。安いところを移り住んでる人でらえば、最初の更新で引越をするでしょう。

一度空室にはなってしまいますが、その後ご入居いただく方は元の家賃水準になります。

気に入っていただき、家賃が高くなっても住みたいという人に巡り合えればなお良し。



前回はこの作戦でうまくいきましたので、今回も祖同じ手法で募集することにしました。

管理会社さんも「前回と同じですね」とすぐに理解してくれたので、今はこの条件で

募集を行っています。



反響ですが・・・残念ながらさほど著しくはありません。ただ、全くないわけでもなく

先日はタクシーの運転手さんが仮眠部屋として内見・検討してくださっております。



少し前までは、都内の単身部屋全般が「動きに乏しい」状態だったとのことですので

そもそも動きが少なかったのだろうと考えております。実際、他の都内の空室も

１１月くらいからぼちぼち埋まりはじめましたし、前述のタクシーのお客様も

そのくらいの時期のご検討であったと記憶しております。



このまま１月〜２月は様子を見て、反響があまり得られないようなら家賃を改めて

調整するって感じかなと思いますが・・・。そもそも２割も下げているので、

家賃でどうこうという話でもないかもしれません。初期費用とか調整かな、と。



あと、確か今この物件はまだネット掲載していなかったはずです。ネットに載ると

某サイトに投稿されてしまうなどの弊害もあるよねと言う話をしたことがあるので

それを気にして募集サイトに掲載されていないのではないかな、と。実際、大手の

ポータル（ＳＵＵＭＯ、アットホーム、ホームズ）をチェックしてみましたが、

東京１棟目は検索されませんでした。リスクを取ってネット掲載して決めるか、

このままじっくりローカルで探すか。そういう選択を迫られるのかもしれません。



何にしても、次の入居が決まって、はじめて本件は完結となる話です。

募集の話も決着して、枕を高くして眠れる日が来ることを心待ちにしております。



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