2016年08月10日

借り換え、本部にて否決ということでしたが・・・。

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東京1棟目の借り換えに関しては、まだまだ時間がかかりそうな雰囲気です。



ゴールデンウィークあたりに本格的に相談して動き始めた借り換えプロジェクト。

1ヶ月経過した段階で「他案件があり手がつけられていない」という状況でしたが、

ゆっくりと少しずつ動きは取られておりました。



こちらからもその後何回かお電話して進捗状況の確認をさせていただきました。

その都度、資料のリクエストを受け、6月には現状のレントロールを、7月には

借地境界図の不足箇所の情報を送付しました。一応書類作成は進んでいるようです。



そして3ヶ月経過した先日、担当の方より電話があり、現状の報告をいただきました。



一言目に出てきたのが「本部で否認になりまして」という内容だったので、ショックを

受けたのですが・・・。この担当さん、こともなげに「もう一度持っていきますので」と

おっしゃいます。本部で一度蹴られたら完全にアウトだと思っていましたが、ここで言う

否認はどうやらもう少し意味合いの軽いもので、本部とのやりとりの中で、本部から

不明点を突っ込まれて一度差し戻された、という意味合いだったようです。否認とか

聞くと本気で焦ります・・・心臓に悪い。



電話でやりとりするより、直接話した方がいいだろうと判断し、出勤前に支店さんに

お邪魔してきました。



まず、本部に持ち込んだところ、こちらが提示した返済予定表と信用情報の借入が

一致しなかったという点を指摘されたということでした。見せて良い範囲で内容を

見せていただいたところ、タイミング的に私が情報を提示できていないものだったり

嫁ちゃん名義の借入の金額まで私の信用情報に載っていたりで、わかりにくいなあと

思う内容もありました。



ここの整合が取れれば、もう一度本部に持っていくということでしたので、どの借入が

どれに相当しますよというお話をさせていただきました。また、返済予定表の不足分も

すぐに送付させてもらいましたので、これで話がまた進んで行くことでしょう。



借入が多めなので、きちんと儲かっていることを示す資料があるとなお良いという話や

昨年〜今年にかけて購入した物件の情報がしっかり出せれば審査をやりやすくなると

ご意見をいただきましたので 、現状のレントロールを改めて送付をしたり、昨年度の

稼働率とキャッシュフローの実績値を送ったりしました。



また、連帯保証人になっている嫁ちゃんの個人情報も取得したいということでしたので、

個人情報の同意書を書いて送りました。これって最初に書いておくべきじゃないの?と

思ったりもしましたが、まあ細かいことは突っ込まないことにします。嫁ちゃんの分が

追加で欲しいという話だったわけですし。



今回、次長さんがご挨拶に出てきて「進みが遅くて申し訳ない」「今後ともしっかりと

対応していくので、引き続きよろしくお願いします」と言ってくださいました。

(たぶん支店長が夏休みだったから、代わりに出てきてくれたんだと思います)

次長さんとも顔つなぎできただけでも、今回はご訪問した価値がありました。



全体的にのんびりした金融機関さんだなあとは思いますが、それでも融資は割と柔軟に

検討してくれるので助かります。今回だって、借地だからなかなか貸してくれる人を

見つけることができなかったという悩ましい側面もありましたし。多少金利が高くても

期間が延びてキャッシュフローが出るようになることは歓迎です。返済比率の高い案件を

少しずつ返済比率を落としていきたいというところもありますので。



借り換えがうまくいかないようでは、次の新規案件も失敗する可能性が高くなります。

ここはなんとか行員さんに頑張っていただきたい!よろしくお願いします!

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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月09日

行員さん曰く「他の優先案件があって手がつけられない」と。

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ふと思い出したので、東京1棟目の借り換えの進捗状況について確認しました。



ゴールデンウィークあたりに直接金融機関さんに出向き、担当の方といろいろお話をした

東京1棟目の借り換えのお話。金利は上がるが、年数が伸びるのでキャッシュフローは

改善するという内容で、割と期待をしております。借地なので借り換えに応じてくれる

金融機関さんも少ないですし。



しかし、ふと気がつくと1ヶ月以上経過しています。そしてなんの音沙汰もありません。

同時期に始めた地方新築(正直かなり絶望的な状況・・・)と札幌中古は結果がほぼ

出揃ったのですが、ここはまだ全然です。



そろそろ状況を聞こうと思ってお電話をしてみました。お店に電話をしたところ、

たまたま担当の方が電話を取ってくださいましたので、進捗状況の確認をしたいと説明。



先方は「実は別の案件で優先対応しないといけないものがあり、まだ進めることが

できておりません」と正直に状況を説明してくださいました。蕎麦屋の出前状態ではなく

率直に告げてくれたところは良いのですが、進んでないのはちょっと微妙です^^;



何かこちらから提示した方が良い資料はありますか?とヒアリングして、レントロールの

最新があると良いということを聞き出したので、早速訂正版を作成して送付しました。



焦っても仕方がないところもありますし、返済比率が高いとはいえ借入期間の問題だから

遅くなったとしても多少残債が減るというメリットはあります。先方を急かしたところで

担当の方のペースを乱すだけかなと思い、今回は特に督促はしませんでした。

こちらは長期戦になりそうな予感ですが、じっくりやりたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月08日

借り換えの相談を進める。

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東京1棟目の借り換えの話を進めるべく、金融機関さんと打ち合わせをしてきました。



半年以上前から電話での打診はしていた東京1棟目の借り換え。どうも話の進みがあまり

よくないなあと思っていたので、直接話をした方が早いかなと思うようになりました。



話が進まない理由を支店長にヒアリングしたのですが(過去の担当者の方が支店長に

昇格しています)、支店長が直接今回の借り換え案件を全てみているわけではなく、

担当の方にある程度ふっていること、その担当の方にヒアリングすると、不明点があり

進んでいないということだという話でした。



こちらとしても、こちらの金融機関さんに提示した情報が陳腐化していることに

気がついた(東京5棟目の購入やリノベーション資金の借入)ので、その点について

直接お会いして報告した方がいいなと思ったので、ゴールデンウィーク中に一度お話を

させていただくこととしました。



そしてその当日。

打ち合わせには、お世話になっている支店長と今回の借り換えの担当者の2名にご参加を

いただきました。まずはこちらから私自身の改めてのご紹介と、物件の保有状況の説明。

仙台法人のことは「義母が社長の会社で役員として名前だけ入れて、手伝っている」と

いう言い方にしましたので、詳細の説明はせず。



先方は担当者の方が案件の中で気になっていたこと(雪道要件を満たしているか、

地代は確実に納めているか、納税は滞りないか、等)のヒアリングを受けましたので、

その証憑を後日提示するということでお話をさせていただきました。

借地の借り換えなので、対応してくれる金融機関さんが少ない中、助かります。



条件としては、今借りている金利より少し高くなるだろうとは思うが、年数は伸ばすので

キャッシュフローベースでは余裕が出てくるはず、という話になっています。私としては

もちろんその効果も期待していますが、別の理由として政府系金融機関さんの債務が

減るので、次の貸付をしてもらいやすくなる、という狙いもあります。



うまくお話が進んでくれることを期待しつつ、宿題となっている資料の提出に対応する

ことにします。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月03日

満室返り咲き!東京1棟目、めでたし。

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札幌で業者さんと会ったり金融機関さんと打ち合わせをしたりしているのですが、

そんな最中に東京1棟目の申込をいただくことができました!



繁忙期を逃し、これは長期戦になるかなあと思っていた東京1棟目。家賃を調整して

少しずつ下げていったところ、ようやく問い合わせが入る家賃帯に落ちてきたようで、

内見なども出始めました。そこで、禁断の広告料2ヶ月作戦(近隣相場を壊しかねない

方法なので、できればやりたくないですが)を実施。これで引き合いがまた増えました。



そしてゴールデンウィークに入った直後くらいに、東京1棟目の管理会社さんから着信。

電話に出ると「インコを部屋で買うことは可能でしょうか」と。インコって意外と声が

うるさかったりするのですが、特に部屋にダメージを与えることはなさそうだし、

今の東京1棟目の空室は戸建風なお部屋なので、アパートにお住まいになるのに比べれば

音の問題も大きなことにはならないんじゃないか?と判断し、いいですよと答えました。



管理会社さんからはまだ話が続きます。その方は125ccのバイクもあるらしく、

物件には置く場所がないから、以前のように私の家のガレージに置くという対応をして

もらってもいいか、と。

※東京1棟目は自宅から歩いて3分くらいのところにあります



・・・インコ飼っててバイク乗ってるってのは、いったいどんな方なんだ?

聞いてみると、40代の独身男性の方だそうです。へー、インコ飼ってる男性なんて、

なんか心が優しそうで建物を大切にしてくれそうじゃないですか。それ、いいかも。



ここで管理会社さんから新たな報告。実はすでに何日か前に東京1棟目に申込が入って

いるのだそうです。ただ、そっちは広告料2ヶ月の上に5月いっぱいフリーレントにして

もらいたいというなかなか図々しい要求をしてきているので、できればそっちは断って

今回のインコのお客様にしたいと思っている、と。インコのお客様は管理会社さんに直接

問い合わせが来ているので、広告料も少なくて済みます。



いずれにしても、保険的にもう一つの申込が機能するなら、インコの方を軸に進めても

問題はないですということで回答しておきました。バイク置場の件も快諾。若干ながら

バイク置場の賃料もいただけますので、それなら利回りも上がるしいいかなと。



そして昨日、管理会社さんから「内見の結果、お申込をいただくことができました」との

連絡をいただきました。よかったよかった。なんとかゴールデンウィークで決まったので

ほっとしました。長期戦も覚悟していたし、マンスリー的な貸し方はどうだろうかとか

いろいろ検討をしていたところだったので、通常のお申込をいただけて嬉しいです。

ぜひ末長くお住まいになっていただきたい、と願っております。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月23日

断腸の思いで入居申込をお断りしました。

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東京1棟目、久々の快音も無念の結果・・・。



苦戦が続いている東京1棟目の空室。やはりこのご時世に三点ユニットというのは

厳しいところがあるのは疑いようがありません。とはいえ、それじゃ変えましょうと

言うほど簡単な話でもなく、だましだましやっていくしかない状況です。



2月より空室となり、2ヶ月半が経過。その間、家賃を何度か下げてみたり、広告料を

期間限定で多めに出してみたりして、いろいろと調整をしてきました。その結果、

最近設定した家賃帯ならある程度問い合わせが来ることがわかりました。



もう4月ですし、ここが勝負ということで広告料を奮発。具体的な案内が割と増えてきて

なんとかこれで決まるんじゃないかと期待できる雰囲気が出てきました。中国からの

留学生の内見なども、嫌がらずに引き受けました。



そして先日、とうとう念願のお申し込みが!ここまで来るのにとても時間がかかったけど

よかったです。普通に会社員として働いている40代の男性でした。これでようやく

東京1棟目も満室返り咲きだ〜、なんてほっとしたわけですが・・・

まさかこんな展開になるとは!



ある日、仕事の途中でふと携帯に目をやると、管理会社さんから着信履歴が残ってます。

うーん、なんとなくあまり良い雰囲気ではない気がするけど、連絡とってみるかと思い

少し席を外してメールの確認・・・あ、管理会社さんからメールきてる。



用件はやはり入居申込をされてきた人のことでした。保証会社の審査は通過したものの、

職場への在籍確認ができないと・・・。職場に電話すると「3月末で辞めた」と言われ、

本人に電話すると「辞めてない、なんで会社はそんなことを言うのかわからない」と

言われるという。なんなのそれ!?



こんな丸わかりな嘘をついて、平気な顔をしている人を本当に入居させていいのかと

不安になり、相談してみようと思ったということです。うーん、保証会社さんの審査は

通過しているならご入居いただきたい気はするんだけど、なんか怪しい雰囲気だしなあ。

どうしたもんでしょう、これ。



この話、フェイスブックにはリアルタイムに投稿しましたが、大半が止めた方がいいと

いうご意見。まあそりゃあそうですやね。うん。納得です。しかし決まりにくい物件への

せっかくの申込だしなあ・・・。まだ迷いはぬぐいきれません。



隙を見つけて管理会社さんに電話しました。管理会社さんは、もし自分の会社が物件の

オーナーだったら断るということでした。そしてここで致命的だなと思える情報が。



「入居日に関しては、急いでいるから入れるならすぐにでも入りたいと言ってます」



はい、来ましたよ!危険なキーワード。この言葉を発する人はおおむね怪しいです。

だって普通なら計画的に引っ越しますよね。大きなお金が動くことですし。そうあるべき

ことが、無計画に実施されているのがまずおかしいです。急遽退去せざるを得ない事情が

できたのだと思いますが、それはおそらく何らかのトラブルがあったパターンが大半と

考えてよいと思います。



トラブルを抱えて、息を吐くように嘘をつく(しかしワキが甘い)。

喉から手が出るほど欲しい東京1棟目の入居申込だったけど・・・涙を呑んでお断りと

させていただきました。いまだに残念だと思ってしまいますが、さすがにリスクが

高すぎました。でもこれ、札幌3棟目だったらご入居いただいていたと思います(笑)

東京はそこまで属性無視を売りにしていないので、断ってもブランドイメージは保てると

判断した次第です。



こうして振り出しに戻った東京1棟目の空室募集。

内見や申込が入る状態にまでは持ってこれたということを明るい材料として、引き続き

募集活動を継続していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする