東京１棟目の反響はじんわりと増加。

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旧年中のお話ですが、東京１棟目は条件を変えたらちょこっと反響は増えたみたいです。

盤石な反響とは言えないので、引き続き底上げのための努力は必要になりますが。



東京１棟目はちょっと競争力に乏しい１Ｋロフト付きで縦に長い間取りです。

縦と言っても、奥に細長いとかそういう話ではなく、２０平米くらいしかないのに

２階建でロフト付きという珍しい間取りをしております。



狭い敷地の中に２棟建っていて、１棟１部屋と１棟２部屋で合計３部屋のアパートという

面白い間取りになっております。どうしてこういう建て方にしようと思ったんだろう？

割と不思議ですが、個人的には「戸建感覚です」と言えなくもないので、これはこれで

普通の１Ｒ作られるよりはよかったのかな？という気もしております。



とはいえ、やっぱり１Ｋは１Ｋなので、間取りだけ見たらそんなに引きがいいわけでも

ありません。東京１棟目はどちらかと言うと苦戦する物件です。ローカル駅ですし、

管理会社さんも普通の町の不動産屋さんなので客付が強いわけでもありません。

物件スペックも競争力がすごくあるわけではないですしねえ。



ということで、割と毎回苦戦してはいますので、少しずつ手を変え品を変えて

埋まる条件を探っている状態です。



今回は前回埋まった時より１０００円高い家賃でスタートさせてみました。

しかし、反響はあまり芳しくありません。まあそうなりますよね、競争力ないって

言ってるのに家賃あげてるんだし。でもやっぱ、家賃を上げてみないことには

家賃は一生上がらないですからね。チャレンジしてみることは大事なことです。



段階的に条件を緩和するということで、まずは初期費用を少し減らしました。

管理会社さんが割とコンサバなので、最初は初期費用を普通に取る形にしていましたが

そこを敷金のみに変えて貰いました。これで若干の反響造はあったと思いますが、

内見が増えるというほどではありませんでした。



次に、あまり小出しにしすぎてもなあと思ったので、一気に緩和をしました。

初期費用はゼロゼロで、家賃も１０００円下げて前回と同じ家賃帯にしました。

更に、フリーレントも１ヶ月追加。



個人的には、ここで波が来ることを期待したのですが、果たしてどうなったか。

管理会社さんに昨年の年末に状況を伺いましたが、内見には至っていないものの

インターネットでの閲覧数は増えているということでした。



アットホームの報告書をたまに送ってくれるので、それを見ながら比較をしました。

改定前の１０月末では、インターネット閲覧数が一般６８件、業者８件でしたが

回芸後の１２月末では、インターネット閲覧数が一般９３件、業者１９件となり

一般は１．４倍弱、業者さんは２．５倍弱に増えたことになります。

初期費用が減ったことで、業者さんも紹介しやすくなったのかもしれません。



この数値が閑散期である１２月に出ているわけですから、繁忙期になれば更に

増えるのではないかという期待は持てそうだなと思いました。

本当はもうちょっと増えてくれると嬉しいのですが、そうは言っても閑散期であることを

考慮すれば、決して悪い傾向ではないだろうと思っています。



ということで、管理会社さんには今の条件をキープでお願いしますと伝えました。

悪くない傾向なので、このまま問い合わせ増を待ちたいと思います。



ここが埋まれば東京１棟目は再び満室。とはいえ、もう空室になって半年くらい

経過しちゃってますので、あまり悠長なことを言っている場合ではないですね。

２月くらいに状況を見ながら場合によっては値下げも敢行しないとかな・・・。

引き続き注視していきたいと思います。



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東京１棟目は家賃を下げて初期費用を緩和する方向。

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東京１棟目、あまり反響が得られていないようですので、家賃と初期費用を下げて

反響を得られるようにしてみたいと思います。



東京の物件で唯一管理会社さんが異なる東京１棟目。購入した時の売主さんが

そのまま管理会社さんをやっているパターンです。特に切り替える理由もないので

そのまま継続でお願いしております。



正直、管理会社さんとしてのスキルは他の物件をお任せしている管理会社さんの方が

上なのですが、なんとなく家族経営で牧歌的にやってるあの雰囲気が嫌いじゃないので

これはこれでまあいいかなと思っている次第です。



東京１棟目は１０年前に新築で買った借地の物件です。割としびれるスペックで

３点ユニット１Ｒが２部屋、ＢＴ別１Ｋが１部屋の合計３部屋という狭小物件です。

内装や外観は割とおしゃれなのですが、３点ユニットってところがやはりネックで

空室になるとなかなか決まらないという展開が続いております。



幸いにして、今回空いているのは１Ｋのバストイレ別の部屋なので、その点に関しては

苦労は軽減されるかなと思っていますが、ロフトありで縦に長いお部屋なので、

一般的な間取りとは少し異なる癖のある感じになります。なので、うまくハマれば

決まるだろうけど、ハマらないとなかなか・・・。



売りになるのは「戸建感覚」というところです。３部屋しかない物件なのに、

１棟１部屋と１棟２部屋の合計２棟に分かれています。すごく不思議な構造です。

１棟１部屋の方が１ＫＢＴ別の間取りなので、超狭小戸建だと言い換えられることに

魅力を感じてくれる人であれば、もしかしたらハマるんじゃないかなと思ったり。



・・・しかし、５月だったか６月だったか、その辺からずっと空室が続いております。

一度初期費用を少し下げてみたのですが、若干反響が増えたくらいで大きな変化はなし。

癖はあるけど、見に来たら面白いと思う人はいると思うんですけどねー。うーん。



先日、稼働率を集計しなおしている時に、管理会社さんにこの物件の反響状況を

改めて確認してみました。管理会社さん曰く、内見は１０月に２件あったとのこと。

いずれも決まらなかったそうです。閲覧件数は１日２〜３件くらいのようです。



東京１棟目に限らずの傾向として、あまり動いていない印象があるようです。

引越業者さんに業況聞いてみたけど、例年より忙しくないという話だったとか。



他の管理物件で家賃を下げた人もいるけど、多少反響は増えたものの大きくは

変わっていない、他業者さんでゼロゼロＡＤ１ヶ月みたいな物件も出てきているので

やっぱり全体的な動きが鈍いような気がする、というお話でした。



状況はわかったのですが、かといって全体が動いてないからしょうがないねーで

済ませるわけにもいきません（汗）

対策を考えないとです。



現在、敷１礼０で募集しているので、まずこれはゼロゼロに変えます。

その上で、フリーレントもしくはＡＤのどちらか選べるようにしてもいいかな、と。

更に、家賃は１０００円下げてしまおうと思います。



元々、前回募集していた家賃より１０００円上げて様子を見ていたのですが、

いつまでも様子を見ていてはいけないなと思ったので、元に戻すことにします。

同じエリアにある東京１４棟目の家賃が２５平米なのに東京１棟目より１０００円

安いので、そこと見比べてもバランス取れてないような気がしたから、というのも

ありますね。



管理会社さんには上記お伝えして、募集条件を変更して貰おうと思います。

そしてまた様子見の期間に入る、と。



今回の募集条件変更でうまく決まってくれればいいなと思います。

空室率を少しでも減らせるように、努力します！



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東京１棟目、少し動きが出てきたみたい。

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東京１棟目でぼちぼちと動きが出てきているようです。確度が高いとは言い難いですが

内見に至る反響が出ているのはいいことですね。なんとか決まってほしいです。



東京１棟目は６月だったかに空室になりましたが、そこから鳴かず飛ばずでした。

とにかく問い合わせがないという状態で、東京１棟目の問題なのかというと、

そうでもなく・・・その管理会社さんが管理している物件すべてに問い合わせが少ない、

ということでした。そう言われちゃどうにもならないですね。。。



反響が少ない中でも、何かしらのテコ入れは必要だろうと思いましたので、初期費用を

減らすとかそういう対応はしてきました。他もないみたいだからしょうがない、で

済ませていられるほど私のお財布事情は甘くないです（偉そうに言うな）



こういったコミュニケーションを経て、管理会社さんも定期的に空室に対する反響状況を

ＬＩＮＥで送ってくださるようになりました。東京の管理会社さんは２社お願いして

おりますが、もう片方の管理会社さんは割と頻繁に反響の件数など送ってくださいます。

東京１棟目の管理会社さんはこじんまりとした家族経営に毛が生えたような会社なので

そこまでの気遣いはなかったのですが、私が空室を気にしている雰囲気が伝わったのか

最近は送ってくださるようになりました。



空室に関しては、気にかけずに放置するのが一番良くないと思うんです。

管理会社さんも、オーナーが気にしなければ「あ、別にいいのかな」というモードに

なってしまいます。他の気にするオーナーさんや口うるさいオーナーさんの物件が

優先となり、私の物件は後回しにされる可能性が高まります。

オーナー、この物件が空室なのを気にしてるぞー、というサインを送り続けることで

管理会社さんの動きも変わってくると思います。



さて、さっぱり動きがなかった東京１棟目に、ここにきてぼちぼちと動きが

出てきているようです。いずれも即入居につながるような話ではなさそうですが、

運が良ければそのまま決まらないかなという期待は持てます。



１件目は、数日前に内見があったという報告でした。自社で案内したそうです。

まだ住むエリアも決まっていないような状態での内見だったそうなので、これ自体が

すぐに成約に結び付くことは内だろうな・・・と思いましたが、それでも巡り巡って

もしかしたら将来申込になるかもしれないし。淡い期待くらいは抱いてもいいですよね？



２件目は、今日この後の話なのですが、社宅で探しているというお客様だそうです。

何件か候補があり、その中の１つとして東京１棟目をご覧になるとのことでした。

こっちはちょっと期待してもよさそうですね。具体化されている。

これに関しては、何か交渉ごとがあれば、できるだけ柔軟に応じるので相談してほしいと

伝えておきました。



東京１棟目のあるエリアは、正直そこまで大きな賃貸需要はないと思っています。

ローカル駅なので、わざわざここを狙って住むというよりは、他の駅が高くて

妥協の産物として流れてくるエリアだよね、と。



だからこそ、流れてきた時にいかにお得な条件を出して急遽促進できるかも大事では

ないかなと思っております。東京１棟目だと初期費用を多少減らしていますが、

ここをもう少し深掘りして、他の東京物件と同じようにゼロゼロにしちゃうとかも

有効だろうなと思います。



そして、管理会社さんが報告してくださっているように、多少上向きになってきてると

思われますので、このチャンスにいい条件を出して何とか空室を埋めちゃいたいという

発想になっております。管理会社さんにもその旨お伝えしたので、なんとかここで

勝負かけちゃいたいという気持ちは伝わったと思います。いい方向に転がってくれれば

いいなあ・・・という感じです。



空室が減るとモヤモヤが減ってお財布が潤う好循環。東京１棟目、頑張れー！



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東京１棟目、空室に問い合わせがないので初期費用を下げる。

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東京１棟目の空室対策で、初期費用を下げることにしました。これで反響が増えなければ

家賃も下げちゃおうと思っています。



東京１棟目。記念すべき東京で初めて購入した物件です。借地の建売狭小新築です。

狭い敷地に３部屋工夫しながら詰め込んでるので、１つの部屋の専有面積は正直狭いし

部屋によっては三点ユニットのところもあるしで、競争力が高いかと言われると

難しい部分もあるとは思います。ただ、この時の私は「自宅徒歩圏に物件が買えるかも」

というところに期待して全力で融資をつけて購入したものでした。



おしゃれな感じにステージングをして、女性を想定して客付を開始したものの

苦戦が続き、さらに退去もかさんでしまいました。一時期は３部屋全部空室という

キツイ時期もありましたが、最終的にはターゲットの想定と異なる男性の生活保護の方や

壮年男性の一人暮らし、女性の生活保護の方がご入居してくださり、落ち着きました。



しかしまさか、この３人の入居者様のうち２人が孤独死されてしまうとは・・・。

ご冥福をお祈り申し上げます。



それぞれ、その後別の方がご入居してくださいました。家賃は２割ダウンにしました。

２年後の契約更新で元の家賃に戻すよということで契約をしていましたが、片方の

お部屋は更新せずに退去となりました。コロナ禍で勤務体系やお給料などいろいろと

変わってしまったようで、一度見直しのために実家に戻るということでした。



今、そのお部屋の募集をしております。奇麗に住んでいただいたので、リフォームは

特に不要という形でした。奇麗に使っていただき感謝しております。



そしてそのお部屋の募集を開始しておりますが、７月退去はなかなか厳しいです。

家賃をちょっとだけ上げて募集しているというのもあるのかもしれませんが、

それ以上にお盆休みの期間が挟まるというところの影響も大きかったでしょう。

あまり芳しい反応はなかった、というのが正直なところでした。



東京１棟目だけは、売主でもあった不動産会社さんがそのまま管理をしています。

他の東京物件は全部管理を一本化していますが、ここだけは地元の業者さんという

こともあり、切替をせずにそのまま管理をお任せしています。



家からも近いので、たまにふらっと顔を出してお土産を置いていったり、スタッフの方が

自分の事業として始めたスマホコーティングをお願いしてみたり、コミュニケーションは

そんな形でちょくちょく取っています。



反響が著しくないという話も、そんなコミュニケーションの中で引き出しました。

お盆だからというのもあるとは思いますけど、それに甘えていても空室は埋まりません。

なので、初期費用を落としてはどうかという話をしました。



現状は、敷金１礼金１という設定になっているとのこと。いきなりゼロゼロにしても

いいのですが、いったん様子見で敷金１礼金０に下げる形で募集してほしいということ、

それによって反響が変わるかを見てほしいということをお伝えしました。



管理会社さんからは、アットホームに掲載している自社広告の反響情報が送られて

きました。それを見ると、ネット閲覧数は３週間ちょっとで５０件でした。

しかし問い合わせはゼロ。１日１〜２回程度閲覧されているという感じみたいです。

そもそも問い合わせがゼロって時点で条件が厳しいんだろうなと思います。



この物件は借地なのであまり売ろうというつもりはないから、家賃下げて早々に

埋めてしまった方がいいのかなあ・・・などとも思いましたが、とりあえず６月後半は

敷金１礼金０で様子を見てアットホームの反響数が変わるかをチェックしてみます。

その上で、変わらないなら次はゼロゼロにして家賃を少し下げるとかかなあ。



いろいろと試行錯誤しながら客付活動を行いたいと思います。



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東京１棟目の造作越境（結果的にそうなった）が解消されることに。

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東京１棟目の隣地が建売住宅になるとのことで、その業者さんと現地で打ち合わせを

させていただきました。書類の取交しとブロック塀の問題の解消に向けて、です。



先日、よく知らない携帯の番号から着信がありました。基本、知らない電話番号からの

電話には出ない主義なので、無視しようかと思いきや・・・あれ、留守電入ってるぞ。

ということは用事がある人なのかな。



留守電を聞くと、某有名建売業者さんの建築子会社さんの社名を名乗る方からの

お電話でした。どうやら、東京１棟目の隣地の件のようです。



東京１棟目は借地なので、地主さんがおります。地主はお寺さんなので、間に管理する

不動産屋さんが入っています。割と前ですが、その地主さんサイドの不動産業者さんから

電話がありました。電話に出ることができなかったのですが、留守電が残されており

手前の借地の所有者さんが変わることになり建物が解体される、その時に隣接する

ブロック塀を作り直す必要があり、こちらが設置しているポストとドアホンに影響が

あるはずなので、施工業者さんから連絡がいずれある、ということでした。

連絡がようやく来た、ってことかー。



翌日、時間があるところで折り返しの電話をしました。三連休なら立ち合いの時間が

取れる旨伝えると、調整して土曜日ならという話に。



ということで、昨日現地でお会いしてきた次第です。

設備の話も出てくるようなので、管理会社さんにも同行をお願いしました。



手前の家は解体が始まっておりました。元々はご商売をやっているおうちだったのですが

ご高齢のため引退し、そこを建売業者さんが買い取って戸建を建てるようです。



打ち合わせの趣旨は２つ。

１つ目が、境界確認の書類に署名押印してほしいというお話。

２つ目が、ブロック塀にくっついているポストとドアホンの扱いのお話。



１つ目は５年前くらいに測量をやった境界と相違ないですよというだけの話でしたので、

だったら当時の書類があればええやんと思ったものの、まあいいやということで署名。

雨の中立って署名押印するのってちょっと大変でした。



２つ目、こっちがむしろ問題で、ブロック塀にくっついているドアホンとポストを

どうするかという問題です。



そもそもなのですが、このブロック塀、どうも先方の敷地に入っているようです。

この物件を新築した時は、お寺の借地の借地境がはっきりしていなかったので、

ゆるーくそこに設置してしまったのでしょう。元々の借地契約書「約１５坪」という

大変ファジーな記載になっていましたので・・・。



それが数年前に借地境をお寺さんが測量を入れてはっきりさせました。この時、

ブロック塀が先方の敷地として確定した結果、相手の造作物に対してこちらの

造作物がくっついた状態が生まれてしまったものと思われます。



そして今回、建売をするにあたり、ブロック塀も壊さなくてはならないとのこと。

壊して再度ブロック塀を作るものの、建築基準法の関係で今と同じ高さのブロック塀は

作れないので、再度ポストとドアホンをブロック塀に設置することが難しいそうです。



そもそも、境界確定されてブロック塀が自分のところの所有物でなくなっているため、

ブロック塀がなくなることに対しては何も言うことはできません。とはいえ、

いきなりポストとドアホンをどっか工事してうまいことやれと言われても辛いです。



建売業者さん、資金力もあるし、たぶん何かしら解決策を持ってきてるだろうなと思って

何かアイディアあります？と聞いたところ、建売業者さん負担でポールを３本立てて

そこにドアホンとポストを設置するのはどうかとのことでした。費用負担も先方にて

してくださるようです。



さすが、いっぱい建ててる会社なので、こういうのは慣れてるんでしょうね。

その分売値に乗っかるだけなんだろうな、とは思いますけど。



こちらとしては、越境状態も解消されて、適切な状態になるので、歓迎です。

ということで、それでＯＫです、ありがとうございます、と回答した次第でした。



その後、一時的にポストやドアホンが使えなくなるタイミングが出てくるからと

いうことで、管理会社さんと建売業者さんで打ち合わせを実施。こちらの樹木の枝葉が

越境しているところも、先方で剪定してくださるとのことでした。ありがたし。



最初に借地の管理をしてる不動産屋さんから連絡を受けて以来、ずっと引っかかっていた

話が決着したので良かったです。すっきり。



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