2016年10月29日

借り換えの手続きを急ピッチで進めています。

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ようやく進展を見せた東京1棟目の借り換え。昨日あった本部承認の連絡を受けて、

善は急げということで、金融機関さんと早速打ち合わせをしてきました。



担当さん以外に、以前より面識のある支店長さんと、前々回くらいに名刺交換を

させていただいた次長さん、そして担当さんで「時間がかかってしまいまことに

申し訳ありませんでした」の謝罪からスタート。いやいや、私は借地のアパートに

借り換えOKを出していただけただけで十分満足です。その間に残債もぼちぼち

減っていますし、悪い話ではなかったと思っています。



まずは、電話で伺っていた条件を改めて提示いただきました。

金利はちょい高めで、3%半ば。サラリーマンに優しい某金融機関さんくらいの

水準です。まあ小さな金融機関さんだから仕方ないかと思います。資金調達の方法が

積金メインになるところだと、金利は多少高くて当たり前。それでもお付き合いを

するのは、古い物件や借地などのややこしい案件に前向きに取り組んでくれるからです。



金額は残債をすべてカバーしきれる範囲。手数料も吸収できそうです。ありがたい。

支店長から一時期「手元資金を入れることも検討できますか?」と聞かれていたので

もしかしたらと思っていましたが、杞憂に終わりました。



期間は借地契約期間いっぱいまで引っ張ってもらいましたので、15年強。

今までより金利が上がったけど、年数が5年延びたので返済比率が下がりました。



さて、借り換えに当たっての諸条件や手数料などについての話です。



手数料は、各種印紙代と担保設定手数料。

初回取引なので、取引約定書が必要です。加えて金銭消費契約書。この二通に対して

貼り付ける印紙代。それから担保設定手数料というのが金融機関さんの必要とする

手数料でした。あわせて5万くらい。



契約の際には、連帯保証人である嫁ちゃんが同席することも条件となりました。

印鑑証明も当然必要になります。区役所行かなくちゃ。



そして、今回は信用組合さんなので出資金が必要です。出資金の額として先方が

ちょっと言いづらそうな顔でお願いしてきた金額は・・・10万!(ノ゚ο゚)ノ

今まで取引してきた信用金庫さん、信用組合さんは1万〜2万くらいが相場だったので

ちょっとびっくりの金額でしたが、出資金は倒産しない限り戻ってきますし、配当も

若干ながらつくことが多いので、まあよしとしました。



その他の条件として

・担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

・火災保険に質権を設定する

・家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

・地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

といったところが挙げられました。特段問題はありません。



火災保険については代理店さんに行員さんとの打ち合わせをお願いしました。

迅速に動いていただき、今朝今後の流れをこうしますというメールが届きました。

いつも素早く対応いただき、感謝しております。



家賃の振込先変更についても、メールで管理会社さんに変更依頼をかけました。

ここの管理会社さんは家賃回収したらすぐに送金してくれるので、早い段階で

伝えておかないと旧口座に振り込まれてしまいます。スピード感をもって対応!



あとはいつ実行できるか?という点。

金融機関さんとしては11月10日あたりに実行したいと希望されておりましたが

そのためにクリアしなくてはならない点が2つあります。

1つが地主さんからの承諾書が間に合うかという点、もう一つは借換元金融機関さんが

抵当権の抹消書類をその日程で出せるかという点です。



1つ目については、地代を管理している不動産業者さんにすぐ電話して確認しました。

地主さんがお寺なのですが、お寺さん次第ということで、承諾書を郵送してくださいと

お願いされました。こちらの日程はまだ不透明です。



2つ目については、某政府系金融機関さんにお電話して、間に合うことを確認しました。

ナイスなスピードです。これが某金利の高いサラリーマンに優しいカタカナ銀行さんだと

抹消に2ヶ月かかるとかわけのわからないことを言い出します(−−;



そんな形で、借り換えに向けて急ピッチで準備が進んでおります。

新規金融機関さんと取引できるのが嬉しいところです。実行が楽しみ。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月28日

借り換えの本部承認ゲット!キャッシュフロー改善!

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もはや忘れかかっていた話が、今ようやく動き始めました。

何かと言いますと・・・東京1棟目の借り換えです。



はじまりはゴールデンウィークあたりからでした。そこから断続的にやり取りをしている

東京1棟目の借り換え。9月半ばごろに「東京法人の決算書がほしいです」という連絡を

受け、その10日後くらいにようやく決算処理が完了。黒字で出発することができたので

その決算書をFAXで送付させていただきました。あとは今月の稼働率もですね。



これによって、今度こそ審査が進んでいくに違いないと思ったのですが、数日前にふと

気が付きました。また1ヶ月近く経っていることに。うーん、本部までは間違いなく

進んでいるわけなので、何が今度は原因で進んでいないんだろう?



思い立ったが吉日、金融機関さんに電話してみました。審査の状況はどんな感じなのか

やきもきするくらいなら聞いてしまうのが一番早いです。



「今、本部の審査を通しているところなので、あと数日で返事ができるはずです」

ということでしたので、今月中には結論が出そうだなと。長かった。だいぶ長かった。

でもそれは、行員さんもいろいろ大変だったということに違いありません。なんせ、

無担保の借入がこれだけある人の審査を通すわけだから、いろいろと理由づけも必要で

あったことと思います。逆に苦労を掛けてしまったのかもしれません。



そして昨日、金融機関さんから着信あり。仕事中で出られなかったので、頃合を見て

折り返し。留守電の声のトーンを聞く限り、悪い話ではなさそうな気がします。

電話すると、やっと出ましたよ!「本部の承認がおりました」という素敵な一言が!



融資額:残債以上だけど登記の手数料を考えると若干足が出るくらい

金利:変動金利、今まで0.625%上がる

期間:今までより6年半延長



金利が上がっても年数が延びた分キャッシュフローは確保できることになります。

これまで74%という驚異の返済比率だったのですが、50%台後半に減りそうです。

(正確な金額は返済予定表を見てみないとわかりませんので、概算です)



金利が上がり、期間が延びることによって、これまでのようにどんどん返済が進み、

元本返済が進んでいくことはなくなります。そこはデメリットだと考えています。

また、せっかくの全期間固定金利が、普通の変動金利になってしまったという点は

見方によればマイナス要素になるものと思います。



他方、返済比率が下がることで、次の物件を購入しようと考えた時に返済余力があると

評価して貰えますから、その意味では良い効果が得られるものと考えています。



元々の借入先は、某政府系金融機関さんでした。ここは借り換えをすることによって

きちんと全額返したという実績がつき、プラスに働く珍しい金融機関さんです。

さらに、その人に対して一定枠存在する「無担保枠」が空くことになりますので、

次の物件を購入しやすくなるというメリットもあります。



結局、何を重視するかで、今回の借り換えを「成功」とみるか「失敗」とみるかは

変わるだろうと思っています。成功でもあり失敗でもある、というところでしょうか。



本日、金融機関さんと打ち合わせをして、今後の段取りを共有したいと思います。

決済目標日を定め、そこに向けて登記のお見積と地主さんの承諾書の準備をする、

といったところになるかと思います。あ、口座も作らないとね。



今年は返済比率が60%以上になっていた札幌4棟目で金利交渉が成功し、東京1棟目は

借り換えが成立しそうということで、両方とも50%台後半に返済比率を落とすことが

できました。一番大きな問題(東京4棟目のリノベーション資金)はまだ残ってますが

2件あわせてで70〜80万ほどキャッシュフローの上積みができたかと思います。

引き続き、既存物件のキャッシュフロー改善を図っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月19日

借り換えは未だ成就せず・・・次は決算書が必要だと。

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昨日は某施主さんからビーフンデザインさん設計の物件を個人的に見せていただき、

いつもの露出狂な感じに納得したり、鋭角なロフトに登るはしごから落下してみたり

しておりました。落下したときに打った肘が若干腫れている気がする・・・。



まあこの辺のネタは先週内覧会に参加した人のブログとかもあるでしょうし、プロが

撮った写真が掲載されているサイト
もあるので、私は特にネタにしないことにします。

とりあえず、進藤物件初(?)の負傷者が出たということだけ伝えておきます(笑)



そんなわけで、本日は内覧会とは別のネタを。

東京1棟目の借り換え交渉、未だのんびり続いている状況です。まだ決着はつきません。



ここまでの歴史

・ゴールデンウィーク頃に借り換えの相談開始

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/437641099.html

・6月の時点でまだ手がつけられていない(汗)

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/438784720.html

・8月に入って本部否決というどきっとする話があるものの、単に差し戻されただけ

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/440909357.html

・その後、さらに信用情報に関する照会を受ける

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/441163595.html



ゆっくりだ、とてもゆっくり時が進んでいる。このゆっくりさ、北海道の金融機関さんの

方が早いんじゃないか?という勢いのゆったりペース。



そんな感じで、もうすぐ半年が経過するんじゃないかというところに差し掛かる本件。

先日、またお電話がありました。今度こそ決まったって話だといいなあと思いながら

電話に出ると・・・



行員さん(以下「行」)「この東京4棟目は法人の所有ということでしたよね」

私「はい、その通りです」

行「法人の決算っていつごろになりますか?」

私「7月末決算で、現在決算対応を行っているところです」

行「でしたら、法人の決算書も見せていただきたいのですが・・・」



・・・のんびりやってるから、結局法人決算まで引っ張っちゃったじゃないのー。

時期が来れば見たいと言われるのは当たり前なので、そのこと自体は別に構いません。

ちゃんと黒字の決算書を作る予定ですし。でも、もうちょい早く話が終わっていれば、

この情報も出さなくて済んだわけですよ。しかも決算書は今まさに作ってるところです。

終わるまで融資審査が進まないってことになります。うーん・・・。



支店長さんや次長さんは、顔をあわせると「時間をかけてしまい申し訳ないです」と

謝ってくださいますし、時間がかかっていることに対してどうこう言うつもりは特に

ないのですが、できればもう少しギアを早めてもらえうと嬉しいなあ・・・って。



そしてまだ行員さんからのリクエストは続きます。



行「昨年までの分はいただいた資料で把握できているのですが、今年の個人の状況も

  あわせて把握したいので、情報を出してもらえないでしょうか?」

私「確定申告の時期ではないので、キャッシュフローベースの資料でいいですか?」

行「はい、それで結構です」

私「では、9月までの分の情報を開示させていただきますね」



まあこちらはそうですね。今年の成績どうなのよ、という話は気になると思います。

ただこれで、法人の決算処理だけでなく、個人の分もやらなくてはならないということが

確定したのは、時間がない私としては少々辛いところ。まあでもいずれやらなくては

ならないことなので、今からやるっきゃないでしょう!



両方とも頑張りますということで、ある種満額回答をしました。こちらが満額なんだから

そちらも頑張ってくださいね、と心の中でつぶやきつつ(笑)



しかし、他の金融機関さんからも法人で資金を引っ張ろうとしており、決算書を出して

ほしいと言われてしまっています。これはさっさと決算書を作るしかないですね・・・。

あわせて個人の分も整理し、個人と法人でどこに着地できそうかシミュレーションを

しなくてはならない時期に来ていると感じます。しっかりやらなくては。

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posted by ひろ* at 11:05 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月19日

借換の相談、一進一退を繰り返す。

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東京1棟目の借り換え、三歩進んで二歩下がる感じを繰り返しています。

完全にダメってわけじゃなく、情報が不明瞭というだけみたいです。



この間、否決と言われて焦った東京1棟目の借換の相談ですが、実際には本部側で借入の

内容が不明瞭だという指摘があっただけみたいで、そこについては対面で説明をして

内容を明確にしてきました。これで本部も納得のはず。



そんなやりとりをしてからしばらくした後、その借換を打診している金融機関さんから

お電話がありました。私は仕事中で電話に出られず、留守電にまた掛け直しますという

メッセージが入っておりました。



その声のトーンからは、たぶん融資の内諾が出ましたという話ではなさそうだなという

雰囲気を感じました。うーん、完全にアウトでしたという話でなければいいのですが。

この金融機関さんで現在買付を入れている物件の融資審査もお願いしようと考えてるので

借換でNGだとけっこう厳しいのです。心配だ。



そんな不安を抱えながら、こちらより折り返しの電話をしました。先方から「借換の

件なのですが・・・」と切り出された、その中身は・・・



借入内容に関しての再度の問い合わせでした。

否決じゃなくて良かった〜。



問い合わせの内容は、嫁ちゃんが何か借入をしていないか?という話でした。

「詳細は規定もあるので言えないのですが」と言っているものの、たぶん信用情報を

見ながら話をしているようなので、おそらく何か借入の情報が見えているのでしょう。



心当たりがあるとすれば・・・東京4棟目のリノベの時の借入でしょうか。法人での

借入を予定していたのが、不調に終わってしまい支払自体が大ピンチに陥ったことがあり

法人の代表になってもらった嫁ちゃんの名義で部分的にお金を借り、支払に回したことが

あります。



その分の金額を伝え、そんな具合じゃないですかと確認をしました。しかし、先方からは

もう少し大きな金額だというニュアンスの言葉が。うーん、そんな大きなものは借りて

いないと思うんですけどねえ。しかも「お二人の共同名義みたいです」「住宅ローンか

なにかを共同名義で借りていませんか?」と。いやいや、そんなことはないですよ。

ますます謎です。



よくよく話を聞いていくと、どうも前述のリノベの借入がダブルカウントで信用情報に

登録されているようだということがわかってきました。この借入は私名義(以降A)と

嫁ちゃん名義(以降B)の2本分あるのですが、AB両方を合算した金額が嫁ちゃんと

私の両方の信用情報に載っているようなのです。



そういえば、前回の打ち合わせの時に私の信用情報にABを合算した金額が出ていたので

嫁ちゃんのところにはもしかしたら登録されていないのかもしれませんね、なんて会話を

したのを思い出しました。まさかダブルで信用情報にのっけられているとは。



その内容について行員さんに説明し、ダブルカウントしないようお願いした次第です。

行員さんも納得され、これで本部に説明ができますと言ってくれました。良かった〜。



来週いっぱい、担当の行員さんが夏休みということでしたので、本件についてはしばらく

動きが止まってしまうがご容赦いただきたい、とのことでした。大丈夫です、ここまで

じっくりお待ちしていましたので、ここで1週間止まるくらいはどうってことないです。

結論が出るまで待たせていただきますので、ご安心ください。



今回持ち込んでいる金融機関さん、のんびりしているけど私好みの面倒くさい物件にも

融資を出してくれる貴重な存在です。東京1棟目だって借地ですから、積極的に取り組む

金融機関さんもそうそうありません。取引実績を作りたいと常々思っておりましたので、

この借換がうまく通ってくれることに期待したいです。次以降の取引につなげたい!

頑張れ行員さん。

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月11日

入居者様からご挨拶の品物をいただいてしまいました。

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ふと気がつくと、最近東京1棟目の話は借り換え以外何も書いていないなーと気づき、

たまには目先の違うネタでも織り込もうかと思ってみました。



東京1棟目は当初「新築木造、借地だけど利回りは2桁前半」「自宅から3分で行ける」

というところに惹かれて購入を決断しました。融資付けにものすごく苦労をしましたが、

この時開拓した金融機関さんとのお付き合いは今でも続いていますし、金融機関さんが

何を思って融資をするのかがなんとなくわかったという意味では貴重な機会だった、

と思います。つごう40行近く電話したもんなあ、この時。



で、とにかく家の近くの高利回り新築というところに目がくらみ、その家賃がどこまで

妥当性があるものかとか、そういう調査を一切行わずに買ったのですが、これが誤りの

第一歩でした。想定家賃で募集しても埋まらない、退去があるごとに家賃が下がる。

頭がくらくらするような状況で、利回りはどんどん下がっていきました。



15年返済だと正直けっこうきつい感じで、この物件はもうキャッシュフローは諦めて

元本が早く減っていき、最終的に楽になるという点に期待しようという気持ちでした。

結果、今の所4年間返済をして、25%くらい元本が減っております。あとは借り換えで

キャッシュフローが少し増えれば、一息つけるかなといったところです。



良い子の皆さん、こういう失敗をしないよう、近隣相場はちゃんとチェックしましょう!



長い前置きはこの辺にして、この物件に最近あった小ネタなど。



先日ご入居いただいた方には、自宅のガレージをバイク置き場としてお貸ししています。

物件には125ccのバイクを置くスペースはないので、うちに置いていただいても

いいですよということにしました(その分バイク駐車場代はしっかりいただきます)。



で、その申込の後、引っ越しまでに2ヶ月くらい間が空くことになったので、いつ頃

バイクが置かれるのかな〜なんて思っていたことも微妙に過去のことになりそうな頃合。

ある日、家を出ようと玄関を開けたら、ちょうどうちの前にバイクが止まったんです。

そして玄関から出た私に向かってその方は「引っ越してきたものです」と一言。



はい、この時点で私は完全に物件のバイクのことを忘れています。その方に向かって

「どちらに引っ越してこられたのですか?」とにこやかに問いかけました。

もちろん先方の回答は「東京1棟目です」と。



・・・すみません、バイクのことすっかり忘れてて、近所に引っ越してきた人だと

思い込んでしまいました。失礼いたしました。



入居者様、わざわざご挨拶にきてくださり、挙句に手土産まで持ってきていただくという

気の利きよう。ほんとすみません、お気遣いいただいてしまい恐縮です。お話した感じ

すごくいい人だなと感じました。きっと長いこと大切に住んでくれるに違いないです。



貰いっぱなしってわけにもいかないので、先日札幌出張してきた際に白い恋人をお土産で

購入してきました。管理会社さんに、家賃を持ってきたら引き換えに渡してくださいと

依頼。これはお菓子をいただいたお礼だから、お返しとか考えないでくださいねと添えて

いただくことを忘れずに伝えてください、とお願いをしました。



今月は単身の女性(体調を崩しており生活保護受給中)から更新のお申し出をいただき、

更新契約の手続きも完了。全部で3部屋の小さなアパートですが、うち2部屋が更新を

してくださいました。両方とも生活保護の方なので、そうそう引っ越さないでしょう。

今回ご入居された方も含め、安定して末長くお住まいになっていただきたいと願います。

そのために必要なメンテナンスはしっかりやらないと。顧客満足度の向上を狙います。

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posted by ひろ* at 09:12 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする