東京１棟目、入居申込キャンセルの無念。

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東京１棟目、入居申込がキャンセルになってしまいました・・・。

申込を貰える家賃水準になったことがわかった、と前向きに捉えることにします（泣）



かなりの苦戦の末、ようやく入居申込をいただくことができた東京１棟目。

ＡＤつけて家賃下げたことが一番効果があったのではないかと推察されます。

ＡＤはもっと早くつけとけばよかったなあと反省です。



けっこうギリギリまで家賃を上げて、反響を見ながら下げていくのが私の基本的な

スタンスです。たまに東京２棟目みたいに私の想定以上の家賃の上昇があって

結果として安く決まってしまう物件もありますが、大部分の物件では私が欲をかいて

家賃を上げていくため、すんなり決まらずに空室が少し長期化、様子を見ながら家賃を

下げたり時間をかけたりして決まる、というパターンが多いです。



東京１棟目は特に顕著で、過去にも募集を高めで開始するも全く動きがなく、

家賃下げてＡＤつけて初期費用削って・・・みたいに一気にまとめて動いたら

入れ食い状態になって決まった、みたいな話はありました。管理会社さんがあまり

提案をしてくるタイプではないので、こちらで気が付いて動かないといけない、

というところもあるから、余計印象に残っているのかもしれません。



今回、初期費用を下げる決断を先行して行いましたが、これに関してはあまり効果はなく

３月に入ってから追加で行った家賃２０００円ダウンと広告料の追加が功を奏し

うまく入居付けできたのではないかと分析しております。やっぱり入居者様の都合より

仲介業者さん自身の利益ってことになっちゃうのでしょうね。



次からは真っ先につけるべきは広告料だな、と改めて考えていたところに、その恐ろしい

メールは届くのでした。何かといえば、管理会社さんからの「申込がキャンセルに

なってしまいました」というメールです・・・。

お引越自体がなくなってしまった、ということで仲介業者さんから連絡があったそうです。



これはおそらく管理会社さんが悪いわけではないのだろうと思います。

仲介業者さんがちょっと無理やり申込を入れさせてしまったか、入居者様側が

複数の申込を入れて天秤にかけていたか・・・。



婚約者と同棲という話でしたが、２１平米のお部屋に２人で住むのはなかなかハードルも

高いのではないかという気はします。私が新しさより広さを取るタイプだから余計に

そう感じてしまうのかもしれません。結婚するまでの間のお部屋選びの基準は

いかに面積が広くて家賃が安いか、でしたから。多少古くても部屋は広いに限る勢です。



キャンセルになったことは勿論ショックでしたが、だからといってそれをうじうじと

文句言ってもしょうがないです。入居された後すぐ「やっぱり狭い」と引越を

されてしまったり、結婚して新居買いましたみたいな話ですぐ退去になってしまう未来を

防ぐことができた、と前向きに考えたいと思います。



１週間くらい無駄にしてしまったのは残念ですが、反響があるのはわかったので

なんとかＧＷくらいまでに再度の入居付けができるよう管理会社さんに動いて

いただこうと思います。



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東京１棟目に入居申込で久しぶりの満室です。

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東京１棟目にようやくお申込をいただくことができました！空室期間長引いたけど

最終的に埋まってよかったです。家賃を下げたことが功を奏しました。



苦戦していた東京１棟目。競争力があまりない物件なのはわかっていますが・・・

２０平米程度の１Ｋロフト付きメゾネットという縦長な物件です。独立洗面台も

無料インターネットもなし。バストイレ別で洗濯機置場があることくらいしか

取り柄がないというちょっと残念な物件です。独立したメゾネットなので、戸建感覚で

使えるというところはメリットかもしれません。癖が強く一般的な良さはあまりないけど

刺さる人には刺さる、みたいな感じですかね。



この部屋では１度孤独死が発生しております。孤独死の後保険申請などで時間がかかり

原状回復になかなか手がつかず、結果として入居付が遅くなった経緯がありました。

この辺の詳細は健美家コラムを見ていただくのが早いのでリンク貼っておきます。

第１話

第２話

第３話



孤独死の後、店頭のみでひっそりと募集をしておりました（大島●る対策）ので

これまた時間がかかったのですが、なんとか家賃２割引で入居付に成功。

そして２年後にある程度予想はしていましたが退去されていきました。家賃が

上がってまで住むかというところでノーを下したのでしょう。これは可能性として

ありうるから覚悟はしておりました。コロナ禍で一人暮らしに意味を見出せない状態に

なっていたというのもあるようです。



それから１年ほど空室のままにしてしまったのは、私の管理意識の低さのなせる技です。

他の空室の対処を優先していたせいで、すっかり置いてけぼりになってしまって

おりました。昔の戸数が少ない頃の自分だったら絶対にこんな怠慢許さないよね・・・。

とてもいかんです。初心に帰らないと。



空室がだいぶ減ってきたので、ようやく東京１棟目に目を向ける余力がでてきたことから

ヒアリングしたり相場を見直したりして、結論として家賃を２０００円下げました。

あと初期費用をもう少し下げて、広告料も１ヶ月分つけるように変更しました。

この決断の後、問い合わせが増えたという報告を管理会社さんからいただいてましたが

３月いっぱいで快音を聞くことは叶わず。繁忙期を逃してしまったか・・・と落胆。

家賃を下げたタイミングが遅すぎました。決断ミスだと思います。



とはいえ、そんなことをぶつぶつ言っても仕方ありません。自爆しただけです。

他のことにかまけて手が回らないと自分を甘やかしたのが悪いのです。



しばらくこの条件で募集継続して、なんとかＧＷまでに申込が入ればいいなあ。

なんならもうちょっとキャンペーン打っちゃうか？初期費用さらに軽減とか。

そんなことを思っていたところに、吉報がひょいと届くことになります。

そう、それは勿論入居申込という吉報。



管理会社さんから４月に入ったくらいのタイミングでひょっこりとメールがあり

入居申込いただきましたとのことでした。申込をされたのは女性の方で、彼氏と

二人暮らしをするために引っ越すのだそうです。



年収を拝見するに、普通に一人でお住まいいただいても無理ない家賃帯に見えたので

堅実だなと思いました。というか２０平米に彼氏と二人で住むの狭くないか？とも

思ったりした私です。



もう少し掘り下げていくと、どうやら婚約している模様。うーん、それはそれで

結婚と共にささっと新居に引っ越して退去みたいな話もありえそうな気がするなあ。

でもまあいいか。幸せに巣立っていただけるなら。でもできれば２年以上住んでほしいと

心の中では祈っておきます。



年収も無理はなかったので、保証会社さんの審査も当然のようにＯＫとなりました。

あとは契約さえしていただければ入居確定という状態になっております。



今回は管理会社さんの自社客付ではなく、他の仲介業者さんからの送客でした。

広告料を付けた甲斐がありました。うまく作戦がハマった感じがします。



これで東京１棟目は満室に返り咲き。ありがたいです！

東京の空室は東京１０棟目のテナントのみとなりました。高稼働率ありがたし。



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家賃を下げた効果がきちんと出てきている模様。

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苦戦していた東京１棟目は、家賃を下げたことでようやく動きが出てきたようです。

下げる決断が遅くなってしまったことを反省しなくては。



先日のブログで、長期間の空室になってしまっている東京１棟目のお部屋に対して

家賃を下げたということを書きました。私自身も他の物件のことに気を取られており

あまり東京１棟目に対して気持ちが向いていなかったのですが、最近東京の空室は

ここと東京１０棟目のテナントのみ、テナントは別枠にしてレジだけで考えれば

空室は東京１棟目だけなので、さすがにいつまでも放っておくわけにいかないという

気持ちが芽生えてきたというのも事実かもしれません。



ホテル１棟１室を除いて、１２８部屋が賃貸として利用されており、うち１２３部屋が

申込ベースで埋まっています。稼働率９６．１％であり、ここまで回復したのは

５年ぶりとかじゃないかなと。



２０１７年〜２０１８年で１２棟購入したのですが、その時に買った物件の稼働率が

上がらず苦戦しておりました。そしてコロナ禍で問題のある物件が増えた感じでした。



購入当初から課題が多かったのは札幌９棟目、富山１棟目あたりでしょうか。

札幌９棟目は立地も地下鉄の微妙な駅から１５分以上離れているという感じで、

更に古いし間取りも競争力がなく、幹線道路沿いなのに駐車場もなく大苦戦でした。

富山１棟目はとにかく富山市内でも何でもない田舎で、四方を田んぼに囲まれている

のどかな物件です。そりゃ需要自体が少ないからなかなか埋まらないですよね。

そしてコロナ禍になって東京６棟目が思わぬ形で足を引っ張りはじめ、札幌８棟目や

東京１１棟目、東京１２棟目といった民泊をやる人に貸していた部屋が次々に全滅、

追加で購入した仙台２棟目も思ったより埋まらない、という状況で問題児物件が

増殖していました。



一時期は稼働率が８０％を切ってしまい、なんかほんとまずいなーという感じに。

ダメ大家の典型ですね。反省しないと。



札幌９棟目は管理会社さんの地道な頑張りで、徐々に稼働率が向上していき、

最終的にテナントも４年越しくらいでようやく決まってくれて満室になりました。

時間がかかったけど、管理会社さんと二人三脚で条件を少しずつ変えてみたり

家具家電を置いてみたり、いろいろとやってみた結果です。テナントは数えきれないほど

申込をいただいてはキャンセルになる、のスパイラルを繰り返していたので大変でした。

今は１室の空室です。



富山１棟目は途中で管理会社さんが遠隔地物件はもうやらないと投げ出してしまい

富山で一番の仲介件数を誇る大手不動産業者さんに管理をお任せしたところ、

自社管理物件になったこともあってか客付能力が強化され、こちらも一時期満室に

なりました。そしてこちらも今は１室の空室です。



札幌８棟目はその後もずっとダメでしたが、先日思いきって管理会社さんを変更したら

２ヶ月で満室になってくれました。今までの空室は一体なんだったんだろう、と

思ったものでした。よかったよ、ほんとに。



東京物件は普通賃貸に切り替えて募集をして、少し高め家賃に設定していたから

時間がかかったものの、家賃を調整して妥当な感じで満室に。



仙台２棟目も良かれと思って管理会社さんが打った策が裏目に出たり、思っていたより

集客できずに焦ったりといろいろありましたが、先日ようやく満室になりました。

こちらも最終的には管理会社さんの踏ん張りでなんとかした感じですね。

義母は「ちっとも儲からない」「早く売りたい」と常にブツブツ言ってます（汗）



そんな感じで、大物の問題児がいっぱいいたこともあり、東京１棟目は日陰の存在で

ここまでクローズアップされることがあまりありませんでした。私もちょっと

放置気味になっていたと思います。相対的に空室が減ってきて、ようやく東京１棟目も

いろいろやってみないとまずいぞ？というモードになりました。



管理会社さんにヒアリングしたり、近隣の私が持っている物件の成約事例なども

参考にしたりで、検討した結果これは家賃が相場より高いのだろうと判断。

このヒアリングをするところすら今までサボってましたから、ポンコツ大家です。

できる人ならもっと早くこの事実に気が付くでしょう。



管理会社さんもあまり自発的に提案してくださるタイプの会社ではありません。

元々は東京１棟目の売主さんで、家族経営みたいな感じで小さく不動産屋さんを

やっている会社さんです。管理は本業とは言えず、お父様が売買や工事など総合的に

やっており、息子さんがリフォーム部門＋αを見ている感じです。

管理に関しては、むしろ私からこうしたらどうかとか提案している形です。

孤独死があった時も「孤独死初めてです」ということだったので、孤独死経験豊富な私が

保険の手続、特殊清掃の業者さんの紹介、家賃相場の決め方、告知の仕方など

伝授した覚えがあります。



今回は、近隣の似たような物件と比較して相場的にどうですかという聞き方をしたら

他の物件のマイソクをいろいろ集めてきて、確かにもうちょっと下げた方がいいと思う、

という解を出してくださいました。



私もうすうす気づいてはいたのですよ。東京１４棟目の間取りと広さと成約家賃から

考えると、東京１棟目はちょっと高い、と。裏付けが取れたので、やっぱり下げるべきと

判断して２０００円家賃を下げ、かつフリーレントにＡＤなども奮発しました。



先日、管理会社さんから連絡があり、これから内見する人でＳＯＨＯ的に使いたいから

法人登記を物件にしてもいいかと問い合わせを受けてる、という話がありました。

特に登記されることのデメリットはないだろうと思ったので問題ないですと回答。

その際にちょっとやり取りしたのですが、問い合わせは増えており内見も数件予約が

入っているとのことでした。家賃改定前は内見件数が１件とかだったので、家賃を下げた

効果は確実に出ていると感じた次第です。

この調子でなんとか３月中に成約にもっていければいいな、と思っております。



決まらない物件をそのまま放置してても絶対に決まらないのだから、試行錯誤して

決まる条件にもっていかなくては。そのことを改めて意識させられたのでした。

今回得られた反響で何とか決まりますように。



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東京１棟目、家賃も少し下げて反響獲得を狙う。

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東京１棟目はやっぱり家賃を下げることにしました。相場に対してやや高めの

設定になっているようでしたので、少し下げて反響を増やそうと思います。



先日のブログで東京１棟目に広告料を設定してテコ入れすることに決めたと書きました。

これで多少なりとも反響が良くなればいいなと期待をしております。繁忙期ももうすぐ

終わってしまいますし、この部屋は割と空室が長期化していますので、ここで何とか

決めておきたい、と今になって思うようになりました。

（今までは他の空室が多くて気が回ってなかったのです・・・）



広告料を上げる算段を整え、管理会社さんにその旨依頼した後、ふと考えました。

この物件、そもそもの家賃設定が高いから決まらないんじゃないの？ということに。



ドミナントエリアの中で比較的類似している物件があります。これと比較して考えると

なんか割高な気がしてくるんですよね。



東京１４棟目（狭い部屋）と東京１棟目を比較してみます。

間取り　両方１Ｋ

家賃　東京１棟目の方が２０００円高い

広さ　東京１棟目の方が４平米狭い

築年　東京１棟目は築１２年、東京１４棟目は築１００年超

　　　※ただし東京１４棟目はフルリノベで室内は新築同様



こうしてみると、カタログスペックとしては築年数以外東京１棟目が全部負けてます。

しかも築年数も室内だけで言えばフルリノベには勝てないはずですから・・・。

そこは数字で測れない何かがあると見ていいでしょう。



やっぱりそうなると、東京１４棟目くらいの水準には少なくとも持っていかないと

ダメなのかなーという気もしてきました。



裏を取るために、管理会社さんに現状の賃料相場を聞いてみました。

調査してから回答するとのことで、一日待った翌日に回答が返ってきました。

曰く、３０００円くらい安くしたとこｒが相場ではないかと思う、とのことです。

まあそうですよね。冷静に考えればそうだと思います。



ということで、家賃を下げることは必要不可欠になった認識ですので、このタイミングで

家賃を改訂しようと思います。既にこの時点で遅きに失した感はなくはないですが、

それでもやらないよりはやった方がいいでしょう。



３０００円下げればいいのに、女々しく２０００円ダウンということで管理会社さんには

連絡をしました。我ながら往生際が悪いなあと思います。でもそういう性分なんだもん。



ということで、家賃を下げて残りの１ヶ月頑張ってみようと思います。

なんとか決まりますように！



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東京１棟目は募集条件に広告料を付けることにしました。もうちょっと引きを良くして

なんとか繁忙期中に決めてしまいたいなあというところです。



東京１棟目もだいぶ空室が長期化しております。他の物件でヤバいものがいっぱい

あったので、それと比べて相対的に放置してしまっておりました。しかしここにきて

東京もかなりの戸数が埋まってきて、遠隔の問題児物件もかなり稼働状況に改善が

見られるようになりました。それにより、今まで地味で埋もれていた東京１棟目が

急に気になりだした・・・という感じです。



ちょっと癖のある間取りで、縦に広い物件です。戸建のような感じになっており

１階・２階・ロフトという縦長のお部屋なのです。音とかあまり気にせずに出せるから

そこはいいのですけど、床面積はちょっと狭いので家具の配置とか少し苦労しそうです。

ハマる人はハマると思うんですけど、管理会社さんも地元の家族経営みたいな感じで

やっているところだから、そんなに営業力があるわけでもないんですよね。



提案型でいかないとあまり進展ないかなーと思ったりもしますが、たまにひょっこり

決めてくれたりもするのですよ。なので繁忙期に入ってからは基本お任せにしてましたが

そろそろ状況くらいは聞いてみた方がいいかな・・・。



ということで、先日ブログを書きながら先方にＬＩＮＥで最近の状況を確認しました。

その結果、２月の内見は１件でした、とのこと。うーん、１件かー。それはちょっと

キツイ感じですね。もうちょっとテコ入れしないとだなあ。



手っ取り早いのは家賃を下げることだと思いますが、その前に少し悪あがきしてみようと

思った次第です。管理会社さんからは、業者さんからの引き合いを増やした方が

いいかなという感覚があるようで、広告料をつける代わりにフリーレントをなくすのは

どうかというご提案をいただきました。もしフリーレントと広告料の両方をつけるなら

短期解約違約金を設定した方がいいと思う、ということも併せてご連絡いただきました。



管理会社さんはどちらかと言えば大家の利益を守る立場に立ってくれているのだと

私は思っております。客付も大事だけど、一時金の負担を増やさせることはあまり

したくないという考え方なのでしょう。牧歌的な管理会社さんだと思います。



しかし今回はもうそろそろ本当に決めないとまずい時期に入っていますので・・・

ご提案いただいた内容のうち、フリーレントと広告料を両方つける案を採用する時期に

なっているだろうと思っています。もう２月も終盤。今年は繁忙期の立ち上がりも

早かったので、終わるのも早いだろうと思います。今から勝負しても遅いくらいですが

やらないよりはやった方がいいです。



ということで、管理会社さんには広告料と短期解約違約金の追加設定を依頼しました。

すぐ対応してくださるとのことです。助かります。



しっかし、そう答えて対応して貰ったのはいいのですが、ちょっともう時間的に

のんびりしていられないよね、とこのブログを書いて改めて思っています。

家賃１０００円〜２０００円くらい下げちゃおうかな？この物件は借地なので

そうそう簡単に売れないだろうと思っていますので、売却まで考えて家賃を維持して

機会損失をするくらいなら、下げて埋めてしまった方がいいような気もしています。


変わった間取りなので競合もさほどいないだろうということでこのお値段にしてますが

検索条件で見たら２０平米前後の１Ｋにしかならないわけで・・・。

同じエリアにある２５平米で癖のない東京１４棟目の部屋と同じ値段ですからねえ。

決まらない値段ではないと思うけど、割高感も否めないと言えば否めません。



やる時は一気にやっちゃった方がいいかな・・・。２０００円下げるか？

管理会社さんと改めて相談してみようかと思います。

地域相場と比べてどうだろう？という観点で改めて管理会社さんに確認をして

ちょっと高いかなーみたいな反応だったらサクッと家賃下げちゃおうかな。



私は家賃を下げる判断に関してはぐずぐずと先延ばしにしがちなので、今回は

そういうの止めてちゃんとサクッと判断しようと思います。ダメなら下げる！

ということで座して管理会社さんのお返事を待とうと思います。



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