東京１棟目に入居申込をいただくも、短期なので微妙・・・。

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東京１棟目に３ヶ月だけの入居申込をいただきました。今から３ヶ月ってねー・・・。

繁忙期逃しそうで怖いですが、なんとなく受けてしまいました（汗）



東京１棟目は最近本当に振るいません。なかなか埋まらない、埋まったと思ったら

すぐに退去してしまう、という感じです。私の持っている物件の中でも比較的競争力に

乏しい物件という位置づけになりつつあります。



今空いている部屋は一応バストイレ別にはなっているのですけど、メゾネット形式なのに

ロフト込で２１平米という超細長い部屋です。独立しているので、戸建感覚で使える

というメリットはあると思いますが・・・まあ狭いよねと。ええ。



刺さる人には刺さると思うんですけどね、この物件。刺さる人はそんなに多くないようで

苦戦を強いられることが最近は多いです。



過去には孤独死も発生し、その後募集して時間をかけたものの家賃を３割下げて

なんとか入居確定。しかし２年後にコロナで実家に帰るということで、家賃を上げる前に

退去してしまいました。そこから時間がかかったものの何とか入居が決まりましたが、

エアコンの清掃とかその辺の話でもめてしまい、半年もたたずに退去に。

そして今に至る・・・です。



１１月の反響状況を確認しましたが、１１月前半に内見が３件あったものの、

後半は問い合わせもなく尻すぼみな状態になっている、という報告でした。

募集情報の更新などして上に持ってくるなど工夫して頑張ります、という話でしたが

繁忙期まで待ちかなあ、という感じになっておりました。



そんな具合でちょっと投げやりになっていた私ですが・・・

昨日、関東→札幌の大家会の勉強会をしている最中に、電話が鳴りました。

東京１棟目の管理会社さんだったので折り返しをしたところ、昨日メールを送っており

短期入居の話が来ていて保証会社さんの審査も通過している、一日も早く入りたい、

というような話でした。



反響もないし、とりあえずこれで一旦埋めませんかみたいな雰囲気を感じたのですが

今から３ヶ月の短期入居となると、１月〜２月のハイシーズンを棒に振ることに

なってしまいます。なんかそこがすごく嫌だなと引っかかったのですが、勉強会の

真っ最中で早く戻らないといかん状態で志向がちょっとぶれていたかもしれません。

思わずＯＫしてしまったのでした。



ＯＫしてから、失敗したかなーと思う私。でもまあ管理会社さんが保証会社さんの

審査まで通しちゃってたみたいだしなあ。できれば審査する前に私のところに一言

連絡をしてくれていればよかったのですが。そうすれば２月いっぱいで退去してほしい

などの条件をつけることもできたんですけどね。



まあもう私がＯＫと言ってしまった以上はしょうがないので、とりあえず３ヶ月は

満室ですということで喜んでおくことにします。



管理会社さんには、メールでなるべく早く次の募集ができるように入居者様とも

調整しながら進めてほしいということは伝えました。入居中に内見に協力して貰うとか

２月くらいから退去予定で募集を早めに開始していただくとか、退去の時期がもし

早められそうなら早めて貰いたいとか。



とまあいろいろと書いてしまいましたが、とりあえず満室ということでよかったです。

次は普通の長期入居が来ますように。



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東京１棟目で退去予告発生・・・。

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東京１棟目、入居早々に退去予告となってしまいました。細かい状況はわかりませんが

元々何か気に入らなかったことがあり、今回の話がきっかけで爆発したのかな・・・？



東京１棟目。ちょっと不遇な物件です。３部屋しかないのに孤独死が２回も発生したとか

なかなか入居が決まらないとか、全空になったことがあるとか。そんな話がたまにある

物件です。



家の近くを散歩していたらこの物件の立て看板を発券し、新築利回り１２％という

スペック（ただし借地です・・・この頃は借地の厳しさを私は知らない）と、自宅から

散歩で来れる範囲という近さに惹かれ、購入申込。しかし借地だから新築なのに全く

融資がつきません。４０行以上回り、１５年のほぼフルローンで某政府系金融機関さんで

なんとか融資付に成功して購入に至ったのでした。



入居早々に退去が出て、募集がうまくいかず四苦八苦していたら別の部屋も退去になり

気が付くと新築で買ったのに全空という悲しい事態に。極めて遺憾であると言われて

しまいそうな残念プレイでした。結局、家賃帯があってないということを判断して

利回り１０％に落ちるくらいの家賃で募集して何とか埋めましたが、１５年返済で

ほぼフルローンだと返済比率が高く、初期はけっこうきつかったです。

民間で借り換えに成功してからは多少落ち着きましたが、それでも返済比率５０％超と

なっているので、そんなに楽な物件ではないなあという印象です。



静かな時は保有していることを忘れてしまうくらいに静かなのですが、事件が起こると

やたらとワチャワチャしてくる傾向があります。孤独死が２回も発生した時は

かなりしびれました・・・。しかも１回は死後１ヶ月半くらい経過してからの

発見でしたからね・・・。



普段は静かだけど、時折賑やかになる。東京１棟目はそんな物件です。

そして今は何かと賑やかな期間に突入しているようです。



今回発生した事案は・・・「入居３ヶ月で退去予告されてしまった話」です。



今年の５月に入居申込をいただき、６月から入居されておりました入居者様が

いらっしゃいます。事件はこのお部屋で起こりました。



９月のある日、入居者様のお部屋のエアコンから漏水が発生。ドレン管のつまりが

原因とみられます。理会社さんにてドレン管をゆすったりして、水漏れ自体はすぐに

解消できたのでした。



水漏れにより家財の一部に被害が出たとのこと、また、入居してすぐにこのような

事故が起こることに不安があるので、エアコンの修理もしくはクリーニングなどの

対処をしてほしい、という話が管理会社さんのところには来ていたようです。



そこから数日経って、私のところに管理会社さんから連絡がありました。

漏水が発生したことにより、エアコン内部にカビが生えているのではないかと

入居者様が不安になられているため、可能であればエアコン内部の点検をするか

エアコンクリーニングをしてほしいという要望があった、と。こちらとしては

漏水による不満を少しでも緩和できるなら、エアコンクリーニングくらいの対処は

問題ないと考え、コストが低い方の案で対応していただいてＯＫという形での

返信を出させていただきました。



ここで私がすぐ返信できず、回答に２〜３日を要してしまったのも、結果としては

問題があったのではないかと思います。



そこから数日経過し、管理会社さんからご連絡いただいた内容は、入居者様が

退去を希望されている、と言う内容でした・・・。



入居３ヶ月でエアコンから漏水が発生したこと、保険請求やエアコンクリーニングの

対応に関して管理に不安を抱いたことが退去の理由で、自己都合ではないのだから

短期退去違約金は無効にしてほしい、という連絡が来ているとのことです。



事故発生から１週間も経たずにその判断をされるというのって、なんとなくですが

その前から何かしら不満が募っていたのではないかという気がします。その不満が

何なのかまではわかりませんが・・・間取りとか家の使い勝手とか、そういうところに

起因しているのではないかという気がします。

そして、そういう細かい違和感が積み重なり、最終的にここで爆発したのかな、と。



管理会社さんはすっかり責任を感じてしまっており、違約金を当社で負担して

入居者様への請求はなしということで対応しても良いでしょうか、と仰ってます。



個人的な意見としては、別にそこまで管理会社さんが被らなくても、多少の自己都合は

あったと思うので突っぱねてしまってもいいんじゃないかなと思いました。

そういう意見は申し上げつつ、最終的には管理会社さんがやりやすい形にて対応を

していただければ結構です、と回答しました。



違約金は気にしないでください、負担なんてしなくていいです、と言えなかったあたりが

自分の器の小ささを自分でも感じてしまっております（苦笑）



反省点としては、私自身もメールの返信が遅くなってしまった点です。

ちょうど連絡をいただいたタイミングが、サラリーマンの仕事で大きなイベントを

やっていたり、人生初の胃カメラを飲むというイベントが発生していたり、嫁ちゃんと

入籍●●周年のお祝いをしていたりとバタバタしていた時期だったので、メールが

完全に後回しになってしまっておりました。これは急いで対応しないと危ないという時は

ちゃんと優先してメールの返信をするべきであった、という点は反省材料です。



いずれにしても、起こってしまったことは仕方ありません。覆水盆に返らず、です。

管理会社さんも速やかに募集を開始したと仰っていましたので、気を取り直して

次の入居付を頑張るということで進めていきたいと思います。とはいえ、時期もまた

微妙な時期なので、どこまで早く客付できるやら・・・という不安はありますけどね。



これにより、東京物件は完全満室から東京８棟目と東京１棟目で空室が出てしまい

２部屋空き予定となりました。巻き返していきましょう！



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孤独死保険の遺失家賃分の支払の確認。

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忘れた頃にやってくる孤独死保険の保険金支払。丸二年分の遺失家賃を補填してくれる

保険に加入しています。忘れた頃に支払があるのでありがたいです。



東京１棟目は３部屋しかないアパートなのに２回の孤独死を経験しています。

引きが悪いというかなんというか・・・。これが３０部屋とかあるならわかりますが

たったの３部屋のアパートですよ。そこで１０年程度のうちに２回の孤独死。

持ってるというか運が悪いというか。ちょっと参りますね・・・。



２回の孤独死、片方は死後数日での発見でしたが、もう片方は死後１ヶ月以上経過して

発見されました。後者の孤独死は原状回復もすさまじい金額になりました。

この時、孤独死保険に入っておらず苦労をしたので、その後孤独死保険に入り

２回目の孤独死の時は孤独死保険でいろいろできるようにしておいたのでした。

死後数日の方の孤独死は孤独死保険に入っていたので、被害がだいぶ補填されました。



私が入っている孤独死保険は、原状回復のみならず遺失家賃２年分の補填されます。

例えば、６万円の家賃のお部屋で孤独死があり、半年空室になった後４．８万で

決まったとします。この場合、原状回復にかかった費用＋空室半年分で６万×６ヶ月で

３６万、更に決まった後の家賃差額１．２万×１８ヶ月で２１．６万が保険金として

支払われます。原状回復だけでなく遺失家賃まで面倒をみてくれるのが良いですね。



保険の掛金はそれなりにかかるなので、見合う補償なのか？というところは個人個人の

判断になると思います。私は孤独死を過去３回経験しているので、それなりの頻度で

発生するものであるという認識をしているため、家賃補償までついてる孤独死保険には

加入する方針を取っております。



今回話題にする、孤独死保険に加入している状態で孤独死が発生した件がだいたい

２年くらい前でした。原状回復に関しては既に保険金の支払は完了しており、

孤独死での遺失家賃についても保険代理店さんが気を利かせてくれたこともあり

丸一年分は既に支払っていただいておりました。丸二年経って全ての遺失利益が

確定してから支払われるのが通常のルートなのですが、頼んでいる保険代理店さんは

尋常じゃなく気が利くので、もし必要なら確定している分だけでも先に支払できるよう

取り計らっていただいたのでした。ありがたすぎて感動ものです。



今回、残りの１年分の遺失利益が確定する頃合いでしたが、保険代理店さんから

こちらに対して先回りでのメールが届きました。残り１年分の家賃の送金明細を

いただければ、遺失利益の分の保険金支払をお支払いするよう申告する、と。

どうやってタスク管理してるんだろう。他にも保険金支払や新規契約の仕事は

山ほどあるだろうに。今月はこの人のを処理する、みたいなのが保険会社さんの

システムで見られるのだろうか。それとも代理店さん自身で管理してるのだろうか。

私はすぐタスクを忘れてしまう勢なので爪の垢を煎じて飲まないとですね。。。



メールを貰ってすぐ返信すればいいのでしょうけど、なんだかんだとやることもあり

ずるずると数日先延ばしにしてしまいましたが・・・先延ばしすればするほど

お金を貰えるタイミングが先になってしまうので、今日なぜか予定時間より１時間も

早起きしてしまったのも運命だということで、メールの返信を書くことにしました。

送金明細を１年分探し出して、メールに添付して送るだけのお仕事です。

送金明細は１つのフォルダにまとまっているので楽でした。

（もっと早くやれよという意見は受け付けないこともありません）



ちなみに今回支払われるはずの遺失期間の家賃は、差額１．２万に対して１２ヶ月なので

１４４，０００円のはずです。お金が入金されるのは嬉しいしありがたいですねえ。



今どきの賃貸経営は、どうしたって孤独死は発生する可能性があるものと捉えておく

必要があると思います。心構えの仕方は人それぞれなので正解はないと思いますが、

一つの方法論として孤独死保険も考えてみるといいのかなと思いました。



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東京１棟目に入居申込をいただきました！

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東京１棟目、入居申込をいただき保証会社さんの審査も通過したとの連絡がありました。

今度こそキャンセルなしで満室になってほしいです！



昨日、東京１棟目のフォローを重点的に行わないとだなあとかブログに書いたので

早速管理会社さんにフォローのＬＩＮＥを出しました。反響状況はどうか、家賃を下げて

少し反響は増えたか、もし増えてない場合は例えばペット可にするなどの策を取ると

少し反響が増えたりしないか、みたいな内容です。ペット可は札幌８棟目で有効な

一打だったからそんな案を書いてみました。



管理会社さんからは割とすぐ返答があり、実は今お申込をいただいており、保証会社の

審査がＯＫになった時点で連絡しようと思っていた、という内容でした。



どうやら私が気をもんでいる時には既にお申込が入っていた、というオチのようです。

そういうオチかーと思いつつも、決まってよかったと安堵する気持ちが強かったです。

それと同時に、またキャンセルされないかなという不安も。手放しで喜べないです（汗）



そしてお昼過ぎに改めて連絡が入りました。保証会社さんの審査を通過したので、

この内容で進めて良いか、というものです。



入居申込されたのは３０代の男性で、離婚による一人暮らしとのこと。正社員で

家賃と年収の関係もバランスはとれています。保証会社さんの審査を通過しているなら

断る理由はありませんね。



管理会社さんには、この方で進めていただいて結構です、とお伝えしました。

前回のように土壇場でキャンセルとかの可能性が全くないわけではありませんが、

決まると信じれば東京１棟目は久しぶりの満室となります。よかったです。



これで空室が１室減って、残る空室は６室。稼働率９５．３％となりました。

いい感じです。しかもちゃんと家賃が高い収支にインパクトのあるゾーンから

埋まったのがいいですね。



この調子で他の物件も続いてくれれば・・・と思います。

昨日聞いた限り東京６棟目も問い合わせ件数は悪くなさそうですし、札幌７棟目は

管理会社さんがきっとサクッと決めてくれるでしょう。仙台２棟目もなんだかんだで

管理会社さんが決めてきてくれると思うので、ここもそんなに心配はないはずです。

あとは運頼みの富山１棟目と東京１０棟目が鬼門かな・・・。ハマるお客様がいれば

いいのですが。



長らく達成できていない完全満室に向けて、頑張ります！



手短ですが、今日はこの辺で終わりです。



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東京１棟目、打ち合わせの結果もう少し家賃を下げてみることにしました。

繁忙期が終わってしまったので、しんどくなってきましたねー。。。



昨日は平日に有給休暇を取りました。休む人が大多数だったので、それだったら

休んじゃおうか、という安易な考えです（笑）



特に予定はなかったのですが、平日しかできないことをやろうということで、

金融機関さんに行って積金とお土産を渡しながら支店長と軽く情報交換したり、

パスポートを取るために必要な戸籍謄本を取得したり、仙台やら富山やらに出張していて

サボり気味になっていた整形外科に行って身体のメンテナンスをしたり、家の近所にある

東京１棟目の管理会社さん（これまた家の近所）のところにお邪魔してお土産を届けたり

財布の中が出張の時の領収書で厚くなってきたから整理をしたり・・・。

そんな感じでゆったりとした一日でした。



そんな中でトピックとして挙げておきたいのが、東京１棟目の管理会社さんとの

打ち合わせの話です。



東京物件は東京６棟目で１室、東京１０棟目で１室、東京１棟目で１室の合計３室が

空いています。このうち東京１０棟目はテナントなのでちょっと趣が異なりますので

別枠で考えると、レジものは２室の空室となります。うち、東京６棟目は空室になって

まだ間もないし、問い合わせもそれなりにあるということなので、このまま様子見で

問題ないと思うのですが・・・東京１棟目は空室になってからそろそろ１年近くに

なってしまいますので、手を打たなくてはならない時期はとっくに過ぎている状態。



先日お申込をいただき管理会社さん共々喜んだのですが、キャンセルになってしまい

ぬか喜びに終わりました。悲しかとです。このキャンセルになるまでの間募集が

止まっていたのも痛かったです・・・。



東京の物件は基本的に全部同じ管理会社さんでまとめているのですが、東京１棟目のみ

管理会社さんが異なります。購入時の経緯とかもありまして、切替をせずにそのまま

管理を継続いただいております。家族経営の牧歌的な管理会社さんで、誠実な対応を

してくれます。その反面、管理戸数がさほど多くなく、経験値に乏しいところが

あります。なので、いろいろとこちらからフォローして誘導しなくてはならないですが

他物件のことやサラリーマンの仕事のことで手一杯になってしまったがため、私がその辺

あまりフォローできておらず、・・・。結局ずるずると来てしまいました。



昨日はメインバンクさんに行く途中に確認したら営業していたので、それではとお邪魔し

反響状況など確認してきた、という感じです。



いつもの管理担当の方はご不在でしたが、別の方が状況は把握されておりまして

お申込がキャンセルになった後は客足がパタッと途絶えてしまったそうです。

連絡しなきゃと思っていたけど、連絡をする前に私が事務所に来てしまったので

大変恐縮されておりました。まあしょうがないです、一つのことで手一杯の時って

なかなか他のことまで手が回らないのはやむを得ません。



基本的な私の発想は「できることをできる人にやってもらう」「できないことを

無理にやってもらうことはしない」です。それぞれ得意不得意はありますから、

不得意なことをやってもらってもパフォーマンスは出ません。それだったら、

できることだけをやっていただく、その代わりそれに見合うフィーを払う、という方が

ストレスも溜まらないので良いと思っています。こちらの管理会社さんは管理費４％で

ご対応いただいていますので、東京の相場でフィーとのバランスを考えれば、

このくらいはこちらでやるということでいいんじゃないかな、と思います。



しかし、どうしたもんかなあと・・・。広告料はつけた、初期費用も軽減した、

それでも反響がないとなると、やっぱり家賃になっちゃうのかな・・・？

一度は家賃を下げたものの、まだちょっと高めだろうなという感覚はありました。



管理会社さんの意見を聞きましたが、家賃がもう１０００円下がると検索条件的に

１つ下の価格帯の検索条件で引っかかるようになるから、可能なら１０００円下げると

変わるかもしれない、下げるのが難しい場合は管理費と家賃の内訳を変えて、

総額で検索しない場合は１つ下の価格帯で引っかかるようにしたらどうか、と。



内見がない状態で突っ張ってもしょうがないので、１０００円下げることにしました。

私も東京１４棟目とかと比較したらちょっと高いなと思っていたので、ある程度腹は

くくっておりましたから。時期もどんどん悪くなるので、下げちゃいましょう。



なお、ＧＷに入る前に１件内見があったそうで、その回答がＧＷ後にいただけると

いうことでした。内見されたのは年金暮らしの男性の方だそうです。

是非良い回答があることに期待したいと思います。

そうすれば今回の家賃下げを発動させなくて済みますし・・・。



しかしもしこの方がご入居される場合、全部屋高齢の方になりますね・・・。

平均年齢７０歳まではいかないだろうけど、結構な高齢男性ばかり住むことに。

東京１棟目、階段やロフトが多い物件なんだけど、大丈夫かな・・・（汗）



今回の内見した方で決まらなかったら、家賃を下げて改めて募集。

そんな形で決まったので、粛々と進めていきたいと思います。



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