2017年02月03日

バイク駐車場の移転をお願いしたはずが・・・。

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東京1棟目の入居者さんがバイクを手放し、ちょっと賃料収入が減りました。

余計なこと言って手放させちゃったのかな?と申し訳ない気持ちになっております。



東京1棟目は自宅から歩いて3分くらいのところにあり、とても近い物件です。

建売新築として購入したのですが、購入当初のレントロールが高かったことを見抜けず

その後の激しい家賃下落で返済比率がみるみる高まり(7割以上!)きつい思いをした

物件です。利回り的には今でも10%以上あるのですが、その時は15年ローンで

借りていたので、返済額が多かったのです。



借地なので融資も厳しかったのですが、その後なんとか借地期間満了までの期間にて

借り換えに成功。返済比率がこれにより50%台に落ち、なんとか落ち着きました。



比較的、賃貸の需要が薄い地域の物件なので、埋まるまでは苦労します。しかし、

家賃がこなれた後は埋まってしまえば比較的出にくい物件になっておりますので

(こなれる前は入れ替わりが激しくてきつかったです)これでしばらく安定して

くれるのではないかと期待をしております。



さて、前置きが長くなりましたが本日の話題の本題です。



東京1棟目にバイクを保有している人がお住まいになっております。ハーレーみたいな

趣味性の高いものではなく、原付の大きい版って感じの実用的?なものです。



物件の敷地内には、この大きさのバイクをうまく置くことができないと当初判断して

申込前に私の自宅のガレージにバイクを置くということでどうかとご提案をしました。

その内容で良いということになり、バイク駐車場代を若干いただいて、私の家の

ガレージに置いていただくことになりました。



その後、遠くに何事もなくきたのですが、最近になってうちの弟が連絡してきまして。

長期出張で家をしばらく空けるから、その間車を預かってほしい、と。たまにエンジンを

かけないとバッテリーが上がっちゃうから、うちのガレージにおいてたまに使って

貰えないか?という相談でした。



私自身はカーシェアで充分だということで車はだいぶ前に手放してしまいましたから

ガレージが空いているのは事実です。しかし、東京1棟目の入居者様のバイクがおいて

ありますので、ホイホイとOKできる状態ではありません。

弟にはその辺の説明をして、少し調整するから待ってほしいということを伝えました。

(実の両親には不動産投資のことは内緒にしていますが、弟には話しています)



管理会社さんにその足で相談にいき、事情を話しました。どこかバイクを一時的に

保管できるような場所はないか、ということで管理会社さんに探してもらいましたが

なかなかいい感じのところはありません。弟の頼み、断るしかないかなー。



そんな折、管理会社さんが「ほかの入居者様と調整して許可を貰い、なんとかして

敷地内に置くという方法が一番いいのでは?」という見解を頂戴しました。

それができるならベストですが、屋根がないところに置くという話になりますから

今までもらっていたバイク駐車場代を取り続けていいのだろうか、という点が

いささか気になります。管理会社さんは「別に大丈夫だと思いますよ」と言って

くださいましたが・・・



ちょっと引っかかりつつも、入居者様との調整を管理会社さんにお願いしました。

しばらくして状況を確認すると、特に皆様それで問題ないと言ってくれているそうです。

ただ、置き場所を作るために、段差を平たくする必要があるかと思うということで

最低限の設備としてコンパネとブロックか何かで簡易的なバイク置場を作り、

そこに○○○号室のバイク置場みたいなことを書いておくというところまでは

やった方がいいということでした。

おすすめに従い、そのように対応する見積をくださいと依頼してその日は終了。



これでなんとか弟の車を受け入れることができるようになったなーとほっとしていたら

管理会社さんからメールが入ってきました。曰く、入居者様がやっぱりバイク自体を

処分するからと言い出したということです。そのため、バイク駐車場代も今月いっぱいで

来月からはその分は無しで入金になります、と。



・・・私、なにか気に障ることをしてしまったのでしょうか。

元々使用頻度が低かったから、これを機会に処分しちゃおうということならいいのですが

そうではなく気を遣わせてしまったのだったりとか、あるいはなんらか気分を害する

ような話にしてしまっていたのではないかとか、いろいろ考えてしまいます。



そのメールが来てから1〜2日程度で、うちのガレージから入居者様のバイクは

なくなっておりました。ものすごいスピードで処分されたみたいです・・・。



なんか気になるので、今度管理会社さんのところに手土産でも持っていきつつ、

処分に至った経緯を聞いてみようと思います。入居者様にもいろいろと骨を折って

いただいたので、今度旅行に行った時にお土産買って帰ろう・・・。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月10日

借り換え無事完了、キャッシュフローが改善されました。

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東京1棟目、無事に金銭消費契約を締結してくることができました。

今頃実行されて、登記の手続きが走っていることでしょう。よかったよかった。



ここのところこの話題ばかりで恐縮ですが、東京1棟目の返済比率の高さを改善したいと

ずっと思っておりました。3戸の小さなアパートなので、金額としては正直大した影響は

ないのですが、物件単体としてキャッシュフローがどこまで出ているのかという点を

突き詰めていくと、やっぱり気になるのです。



購入当初は新築プレミアムが乗っていたので、返済比率はもっと低かったのです。

23区内、借地の新築で利回り12%超という素晴らしい物件だと思ったのですが

まず借地なので融資が全くつきませんでした。数ヶ月間、融資付けに奔走した結果

ようやくたどり着いたのが某政府系金融機関さん。年数は20年でいきたかったのですが

15年に減らされてしまい、この段階で返済比率が65%以上になり、厳しいなあと。



引き渡しをしてもらった時点で1部屋空いていたのですが、これが想定家賃で決まらず

6000円家賃を下げてようやく決まりました。ここでまた返済比率が上がります。



そして一巡した時に激しい家賃下落が起こります。3部屋すべてが入れ替わってしまい、

4000円、8000円、7000円ダウン。表面利回りは10%くらいに落ちて、

返済比率は75%前後まで上昇。まさに泣きっ面に蜂といった状態です。



なぜこのような状態になってしまったのか。大きな理由は、最初の家賃相場の確認が

甘かったということでしょう。東京に物件を購入するのは初めてだったわけですから

もっと近隣相場を研究するべきでした。自宅近所で高利回りというだけで、やたらと

気持ちが盛り上がってしまい、細かい調査を仕切れなかったのが敗因と思います。

あとは借地の融資を甘く見ていたことも要因の一つです。ほんと融資出ないよ、借地。



不幸中の幸いは、返済比率が高いとはいえ回っていることと、金額が小さい物件なので

ダメだとしても全体から見ればそこまで大きな影響がないということでしょう。

とはいえ、回っていない物件があると、金融機関さんに対してのアピールが弱くなり

今後の融資に影響があるかもしれません。



幸い、政府系金融機関さんは借り換えに寛容で、むしろ借り換えた方が次の物件に

いきやすくなるとまで言われます。ですので、借地に寛容な金融機関さんを見つけて

そこで借り換えを行う方針を模索しておりました。公庫の枠が空くのも良いことだし

借地でもやってくれる新規金融機関さんを見つけることも、東京で大きくするために

大事なことだと思います。



というわけで、いろいろ開拓していく中で、借地とか既存不適格とか耐用年数超過とか

そういった厄介な物件でも柔軟に検討してくれる金融機関さんを見つけました。

金利はちょっと高めですが、それでもメリットがあると考え、こことの新規取引を

開始しようと決断。手始めに借換の申込をさせていただきました。



月々のキャッシュフローを増やすことが目的なので、金利よりも期間が重要です。

細かい条件は問わないけど、15年融資だったのを20年融資に変えてほしいと

いうことだけは出張しておきました。



そして首尾よくその希望は達成され、本日借り換え実行の流れとなりました。

希望通り、借地契約期間終了ギリギリまでの融資期間としていただきました。

返済比率は55%程度まで低下。そして新規金融機関さんとの取引が始まり、

某政府系金融機関さんの無担保融資枠が増える結果となりました。



ただし、裏を返せば、元本の減りは鈍くなることになります。

何事もメリットとデメリットは表裏一体。何を重視するかというところにより

戦略を練る必要があると思います。



東京1棟目は家賃が下がりきったところで落ち着き、3部屋中2部屋は生活保護の

方がご入居されています。更新もしてくれて、だいぶ安定してきました。返済比率も

下がったことですし、大規模修繕くらいまではこれで安心することができそうです。

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posted by ひろ* at 11:29 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月08日

思わぬところでヒヤヒヤした借り換え準備。

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フィリピンから帰国し、次は借り換えの実行に向けて動き始めました。

やっぱり何かしら動いていないとダメみたいです、私。



ゴールデンウィークあたりからずっと検討を続けていた東京1棟目の借り換え。

半年近く経ってようやく融資の承認が出て、金融機関さんと今後の進め方について

打ち合わせを持った
ところでした。



年間30〜40万程度のキャッシュフローの向上が見込める東京1棟目の借り換え。

築浅とはいえ、借地の物件に融資をしてくれる金融機関さんはそう多くありません。

積算評価額もどう考えても足りない中、諸経費も含めほぼ満額の借り換えでOKを

出してくださったこちらの金融機関さんには感謝の気持ちしかありません。稟議を

通すのも大変だったのだろうと推察します。時間がやたらとかかりましたから。



さて、前回のブログに書いた通り、以下の4つに関して決済の前に調整が必要でした。



1.担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

2.火災保険に質権を設定する

3.家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

4.地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

5.決済日に抹消書類がもらえるように手配する



これらの調整が全て当日までに済むことを前提に、11月10日の実行を金融機関さんは

希望されておりました。ですので、私もそこに向けて動いていた次第です。



調整をしている中で、1点悩ましい点がありました。

11月10日に決済を実行するには、1/2/5は絶対にクリアしなくてはなりません。

これらの関係が、鶏が先か卵が先か、という状態になってしまっておりました。



5に関して確認したところ、次回引き落としを止めるかどうかは11月4日までに

連絡してほしい、と。約定返済が毎月15日なので、その分を止めてもらわないと、

返金やら何やらで面倒なことになるのは請け合いです。



ただ、引き落としを止めるということになると、それまでに確実に決済をできる状態に

しなくてはなりません。しかし、1の地主さんとの話がついて、承諾書を貰える日程が

確定しないと、引き落としを止めることができません。



とにかく地主さんに承諾書を貰うことを全力で推進しなくては。東京1棟目の地主さんは

近所のお寺さんです。お寺の借地権って、大きなお寺だと組織内に不動産部みたいなのを

作っていることが多いですが、一般的にはどこかの不動産業者さんに委託しております。

今回の地主さんも、窓口になる業者さんがいらっしゃいますので、そちらに対してまずは

お電話して、事情の説明と承諾書の手配をお願いしました。



金融機関さんで準備した承諾書を不動産業者さんに提出したところ、先方から留守電が。

どうやら承諾書の文面で一部気になるところがあるようで、そこを訂正して貰えないと

承諾書に印鑑は押せないということでした。



債権を保全したい金融機関さんの思惑がちりばめられた文面になっているので、

地主さんから見たら気になることも当然あるということはわかります。致し方ない。



金融機関さんにすぐに訂正してほしい内容を連絡して、対応可能か確認しました。

このくらいすぐ変えてくれるはず、決済を11月10日と指定したのは先方だし、

間に合わせたいと思うならサクッとやってくれるでしょう、と思っていたのですが

どうも担当者の方の歯切れが悪い・・・。



どうやら、この承諾書は金融機関さんとしてのひな形があり、それを変更しようとすると

上司との相談などいろいろステップが必要であるということなのです。てことはあれか、

変更までに時間がかかるとか、最悪変更不可で融資自体なしになるとか!?あわわわわ。



借り換え元金融機関さんには11月4日までに引き落としの可否を連絡してくれと言われ

それを連絡するために必要な情報である地主さんの承諾書はまだ取得の目途が立たず。

どーしたらいいのよ、これ。間に合うかどうかわからないとそわそわしながら、待つしか

ないのがもどかしいですorz



そして何日かして、金融機関さんからひな形変更に関して内部で調整が取れたとの連絡を

受けました。ひな形から今回の融資に向けてどう承諾書を変更するか決定したとのこと。

時間がないので、できれば金融機関さんと不動産屋さんで直接連絡を取ってほしいと

伝えたのですが、個人情報保護とか当事者でない人同士で話を進めるのは微妙ではとか

いろいろ気になるようで、直接はちょっと・・・というトーンでした。



この時点で私はフィリピンに行く直前。むこうに行ったら国内にいるときに比べて

連絡がスムーズではなくなります。まあもう仕方ない、こちらで頑張るしかないです。

フィリピンから自分で調整しよう、と。



ところが、上記のようなトーンであったので対応してくれないかなあと思ったのですが

金融機関さんからも不動産業者さんに連絡を入れてくれたようでした。そして内容を

先方に確認いただき、文面自体はこれで良いというところまでは調整してくれました。

助かります。あとはいつ承諾書の印鑑を貰えるかが確定すれば・・・。



そんな感じで迎えた、タイムリミットの11月4日。フィリピンの宿泊先からIP電話で

不動産業者さんに電話で確認したところ、承諾書については地主さんに話を通したので

直接お寺に行って押印してきてもらって構わない、ということで話がつきました!

お寺は自宅から10分くらい歩いたところにあるので、それだったら間に合いそうです。

ギリギリだったけど、なんとかセーフ!



これをもって、11月10日確定、11月15日の引き落としを止める連絡をして

なんとか段取りを整えることができました。



並行して進めていた、家賃の支払口座の変更は管理会社さんにて素早く対応いただき

今月分の家賃振込から変更をかけていただくことに成功しました。

質権設定の承諾書も準備をしていただくことができました。

印鑑証明も揃ったし、これで何とか実行できる目途が立ちました。



長年の懸案であった、返済比率の高さ。まだ50%半ばなのでそれほど自慢できるような

返済比率ではありませんが、今までの75%に近い値に比べるとだいぶ楽になります。

実績ができたら金利も少し相談させていただこうと思ってますので、それが実現すれば

さらに返済比率を抑えることができるようになるでしょう。

小さな積み重ねをコツコツと続けて、財務状態を少しでも健全にしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月29日

借り換えの手続きを急ピッチで進めています。

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ようやく進展を見せた東京1棟目の借り換え。昨日あった本部承認の連絡を受けて、

善は急げということで、金融機関さんと早速打ち合わせをしてきました。



担当さん以外に、以前より面識のある支店長さんと、前々回くらいに名刺交換を

させていただいた次長さん、そして担当さんで「時間がかかってしまいまことに

申し訳ありませんでした」の謝罪からスタート。いやいや、私は借地のアパートに

借り換えOKを出していただけただけで十分満足です。その間に残債もぼちぼち

減っていますし、悪い話ではなかったと思っています。



まずは、電話で伺っていた条件を改めて提示いただきました。

金利はちょい高めで、3%半ば。サラリーマンに優しい某金融機関さんくらいの

水準です。まあ小さな金融機関さんだから仕方ないかと思います。資金調達の方法が

積金メインになるところだと、金利は多少高くて当たり前。それでもお付き合いを

するのは、古い物件や借地などのややこしい案件に前向きに取り組んでくれるからです。



金額は残債をすべてカバーしきれる範囲。手数料も吸収できそうです。ありがたい。

支店長から一時期「手元資金を入れることも検討できますか?」と聞かれていたので

もしかしたらと思っていましたが、杞憂に終わりました。



期間は借地契約期間いっぱいまで引っ張ってもらいましたので、15年強。

今までより金利が上がったけど、年数が5年延びたので返済比率が下がりました。



さて、借り換えに当たっての諸条件や手数料などについての話です。



手数料は、各種印紙代と担保設定手数料。

初回取引なので、取引約定書が必要です。加えて金銭消費契約書。この二通に対して

貼り付ける印紙代。それから担保設定手数料というのが金融機関さんの必要とする

手数料でした。あわせて5万くらい。



契約の際には、連帯保証人である嫁ちゃんが同席することも条件となりました。

印鑑証明も当然必要になります。区役所行かなくちゃ。



そして、今回は信用組合さんなので出資金が必要です。出資金の額として先方が

ちょっと言いづらそうな顔でお願いしてきた金額は・・・10万!(ノ゚ο゚)ノ

今まで取引してきた信用金庫さん、信用組合さんは1万〜2万くらいが相場だったので

ちょっとびっくりの金額でしたが、出資金は倒産しない限り戻ってきますし、配当も

若干ながらつくことが多いので、まあよしとしました。



その他の条件として

・担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

・火災保険に質権を設定する

・家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

・地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

といったところが挙げられました。特段問題はありません。



火災保険については代理店さんに行員さんとの打ち合わせをお願いしました。

迅速に動いていただき、今朝今後の流れをこうしますというメールが届きました。

いつも素早く対応いただき、感謝しております。



家賃の振込先変更についても、メールで管理会社さんに変更依頼をかけました。

ここの管理会社さんは家賃回収したらすぐに送金してくれるので、早い段階で

伝えておかないと旧口座に振り込まれてしまいます。スピード感をもって対応!



あとはいつ実行できるか?という点。

金融機関さんとしては11月10日あたりに実行したいと希望されておりましたが

そのためにクリアしなくてはならない点が2つあります。

1つが地主さんからの承諾書が間に合うかという点、もう一つは借換元金融機関さんが

抵当権の抹消書類をその日程で出せるかという点です。



1つ目については、地代を管理している不動産業者さんにすぐ電話して確認しました。

地主さんがお寺なのですが、お寺さん次第ということで、承諾書を郵送してくださいと

お願いされました。こちらの日程はまだ不透明です。



2つ目については、某政府系金融機関さんにお電話して、間に合うことを確認しました。

ナイスなスピードです。これが某金利の高いサラリーマンに優しいカタカナ銀行さんだと

抹消に2ヶ月かかるとかわけのわからないことを言い出します(−−;



そんな形で、借り換えに向けて急ピッチで準備が進んでおります。

新規金融機関さんと取引できるのが嬉しいところです。実行が楽しみ。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月28日

借り換えの本部承認ゲット!キャッシュフロー改善!

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もはや忘れかかっていた話が、今ようやく動き始めました。

何かと言いますと・・・東京1棟目の借り換えです。



はじまりはゴールデンウィークあたりからでした。そこから断続的にやり取りをしている

東京1棟目の借り換え。9月半ばごろに「東京法人の決算書がほしいです」という連絡を

受け、その10日後くらいにようやく決算処理が完了。黒字で出発することができたので

その決算書をFAXで送付させていただきました。あとは今月の稼働率もですね。



これによって、今度こそ審査が進んでいくに違いないと思ったのですが、数日前にふと

気が付きました。また1ヶ月近く経っていることに。うーん、本部までは間違いなく

進んでいるわけなので、何が今度は原因で進んでいないんだろう?



思い立ったが吉日、金融機関さんに電話してみました。審査の状況はどんな感じなのか

やきもきするくらいなら聞いてしまうのが一番早いです。



「今、本部の審査を通しているところなので、あと数日で返事ができるはずです」

ということでしたので、今月中には結論が出そうだなと。長かった。だいぶ長かった。

でもそれは、行員さんもいろいろ大変だったということに違いありません。なんせ、

無担保の借入がこれだけある人の審査を通すわけだから、いろいろと理由づけも必要で

あったことと思います。逆に苦労を掛けてしまったのかもしれません。



そして昨日、金融機関さんから着信あり。仕事中で出られなかったので、頃合を見て

折り返し。留守電の声のトーンを聞く限り、悪い話ではなさそうな気がします。

電話すると、やっと出ましたよ!「本部の承認がおりました」という素敵な一言が!



融資額:残債以上だけど登記の手数料を考えると若干足が出るくらい

金利:変動金利、今まで0.625%上がる

期間:今までより6年半延長



金利が上がっても年数が延びた分キャッシュフローは確保できることになります。

これまで74%という驚異の返済比率だったのですが、50%台後半に減りそうです。

(正確な金額は返済予定表を見てみないとわかりませんので、概算です)



金利が上がり、期間が延びることによって、これまでのようにどんどん返済が進み、

元本返済が進んでいくことはなくなります。そこはデメリットだと考えています。

また、せっかくの全期間固定金利が、普通の変動金利になってしまったという点は

見方によればマイナス要素になるものと思います。



他方、返済比率が下がることで、次の物件を購入しようと考えた時に返済余力があると

評価して貰えますから、その意味では良い効果が得られるものと考えています。



元々の借入先は、某政府系金融機関さんでした。ここは借り換えをすることによって

きちんと全額返したという実績がつき、プラスに働く珍しい金融機関さんです。

さらに、その人に対して一定枠存在する「無担保枠」が空くことになりますので、

次の物件を購入しやすくなるというメリットもあります。



結局、何を重視するかで、今回の借り換えを「成功」とみるか「失敗」とみるかは

変わるだろうと思っています。成功でもあり失敗でもある、というところでしょうか。



本日、金融機関さんと打ち合わせをして、今後の段取りを共有したいと思います。

決済目標日を定め、そこに向けて登記のお見積と地主さんの承諾書の準備をする、

といったところになるかと思います。あ、口座も作らないとね。



今年は返済比率が60%以上になっていた札幌4棟目で金利交渉が成功し、東京1棟目は

借り換えが成立しそうということで、両方とも50%台後半に返済比率を落とすことが

できました。一番大きな問題(東京4棟目のリノベーション資金)はまだ残ってますが

2件あわせてで70〜80万ほどキャッシュフローの上積みができたかと思います。

引き続き、既存物件のキャッシュフロー改善を図っていこうと思います。

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