2021年09月06日

またエアコンから水が漏れる話ですかー!?

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今年はエアコンのトラブルの当たり年なのでしょうか。東京1棟目でもエアコンから水が

ポタポタと垂れるというトラブルが報告されました。



先日、東京13棟目で頭を悩ませたエアコンのトラブルがありました。購入して1年で

室内機から水がポタポタと垂れてくるトラブルに見舞われてしまいました。

色々な人に見て貰い、結論としてようやくたどり着いたのは「本体の故障」。

保証期限をちょっと過ぎていましたが、メーカーさんのご厚意で無償対応して

いただくことができました。



さんざんな目にあったので、今年はもうエアコン関係はお腹いっぱい・・・などと

思っていたのですが、まさかのおかわりが来てしまいました・・・。



舞台は東京1棟目。まだブログに書けない内容ですが、水面下でバタバタしていることが

あるので、私の中ではホットな物件なのですが、ブログ的には特にネタもなく平和な

状態と位置付けられております。この間、木を伐ったことくらいでしょうか。



管理会社さんからLINEでメッセージが届きましたので内容を確認したところ

東京1棟目の孤独死部屋に入居された方が管理会社さんに「エアコンから水が漏れる」

ということで調査の依頼があったそうです。



、ま、また水漏れか・・・。今年は東京13棟目ででかい水漏れのトラブルがあり、

その悲劇を思い出すのでぞわっとしてしまいます。こっちはもっと単純なトラブルだと

いいのですが。



よくよく考えてみれば、新築で購入したのが2012年。建物自体は2011年に

出来上がっていたので、10年経過していることになります。さすがにエアコンも

故障してもおかしくない頃合いになっていると思うので、本体側に何かトラブルが

発生したのかもしれません。うーん、仕方のないこととはいえ、お金かかる話だから

しんどいなあ。



室内機で水漏れが発生するということは、結露・ドレン管つまり・本体の故障あたりの

可能性が考えられます。急激に冷やし過ぎると、本体から結露で水が垂れることが

あるようです。ただ、これが発生するのであれば、夏に入ったタイミングで既に

発生していてもおかしくないので、おそらくドレン管のつまりか本体の故障かの

いずれかであろうと予想されます。



管理会社さんにて、現地調査と対応を行っていただけるとのことでしたので、

対応をお願いすることにしました。



それから数日後。管理会社さんよりエアコンの件で連絡をいただきました。

現地確認したものの、ドレンには目立った詰まりはなかったとのことです。

個人的にはドレン管の詰まりが原因じゃないかと予想していたので、違ったという

調査結果はちょっと意外でした。



原因の特定には至らなかったので、入居者様にはもう数日様子を見ていただくように

お話をされたとのことです。ポタポタ落ちる状況が続くようであれば、本体側排水口の

清掃だとか、エアコン内部洗浄だとかが必要になると思う、とのことでした。



結果には必ず原因があるはずなので、それがはっきりしないというのは気持ち悪いですが

わからないものはわからないのだから仕方ないですね。様子を見て貰って、改善が

ないようでしたら、次のステップに進んでいただく。そうやって少しずつ進めていって

どこかで原因が見つかればいいのだろうと思います。



9月に入り、気候もかなり秋めいてきました。エアコントラブルのハイシーズンは

終わりを告げようとしております。この辺でエアコンのトラブルは打ち止めの方向で

是非お願いしたいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月06日

電線に触れるに至った樹木の剪定を依頼。

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東京1棟目のシンボルツリーがだいぶ伸びてきてしまっていることを受けて、

東京8棟目の清掃をお願いしている業者さんに剪定の依頼をさせていただきました。



東京1棟目は保有から9年が経過しました。新築で購入して、いよいよここまで

来てしまったかという感じです。10年ってかなり先だよなと思っていましたが、

気が付くとあっという間でした。あっという間すぎて気持ち悪いくらいです。

人は年齢を重ねるごとに、一年が過ぎるのがどんどん早くなっていく気がします。

ぼーっとしてるとあっという間におじいちゃんですよ、これ。



東京1棟目は今のところ売却の予定はありません。これは消極的な理由からです。



東京1棟目は借地権であり、所有権ではありません。借地権だと、売却に際して

承諾料の支払が必要になります。それに借地期間を20年に巻き直さないと、

相手が融資を使う場合に融資期間が短くなります。その辺を考えると、売却時に

かかる費用が重くなります。しかも借地だからなかなか売れないと思われます。

安く売るくらいなら、このまま維持してもいいのかなという感じがします。



それに、東京1棟目は家からとても近いです。歩いて5分圏内という近さは魅力的。

別に収益物件が近くになくてはないという理由はありませんが、何かあった時に

気軽に現地に様子を見に行けるのは良いと思っています。散歩の途中で少しルートを

変えて、物件の前を通ったりすることができますから。家から近い物件と遠い物件で

どっちを優先して売るかと問われれば、家から遠い物件だよねと(もちろん、収益性が

近くても遠くても変わらない前提での話です)。



管理会社さんも同じ町内で、新築の時に建物の企画をされておりますので内容についても

詳しくご存じです。すべてが同じ町内で完結するこの手軽さ。やっぱりいいよねと

思う次第です。



さて、そんな東京1棟目でこの度管理会社さんから「木の枝が電線にかかっている」

という連絡がありました。



東京1棟目はエントランスとなる小さなスペースに木が植えてあります。

きちんと手入れがされていれば、とてもいい感じの空間になるのですが・・・。

枝の剪定とかあまりちゃんとやれていないので、木の圧迫感がなかなか激しいです。



ただ単に圧迫感があるだけならまだしも(いや勿論ダメなんですけどね)、今回は

木の枝が電線に接触している状態です。過去にこの状態で一度近隣の方から苦情を

いただいてしまい、枝の剪定をしたことがあります。今回はまだ苦情こそいただいて

いないものの、いずれまた苦情につながるだろうと判断された管理会社さんから

剪定した方がいいのではないか、ということで連絡をいただきました。



樹木って、まともにプロに頼むとけっこういいお値段になってしまうイメージです。

前回は近所に住んでいる器用なお友達にお願いして、適当にやってもらいました。

田舎出身なのでそういう作業は手馴れているそうです。その前は私が自分でやったことも

ありましたが、ご想像の通り不器用なので酷い出来栄えでした。



今回もその友人に頼んでもよかったのですが、どうも最近は環境が変わって忙しく

なってしまったみたいです。お願いするのも酷というか、そもそも引き受けて

貰えないかもしれないなあと。過去にはこの友人に東京8棟目の清掃も依頼して

いたのですが、今月忙しくて行けないですと言われた月以降、なし崩し的に清掃に

来てくれなくなってしまったので・・・。



管理会社さんは、こちらで作業の当てがなければ見積取りますと言ってくれたので

依頼しようかなあと思ったその時。そうだ、それこそさっき言及した東京8棟目!

あそこの共用部の清掃を今頼んでいる業者さん!そこに頼むのが一番じゃない。



頼むべき理由1

東京8棟目と東京1棟目は隣駅です。東京8棟目の清掃のついでに現地入りして

剪定して貰うという流れを取りやすいです。



頼むべき理由2

多能工的な動きができます。先日、東京2棟目をケルヒャーできれいにして貰いましたが

その時もこの業者さんにて作業を実施いただきました。



頼むべき理由3

植木のプロに頼むにはボリュームが小さすぎるので割高になりますが、こちらの

業者さんなら費用も東京8棟目の定期清掃に毛が生えたくらいでやってもらえそうです。



ということで、早速現地写真を撮影して先方に送付。剪定とかしてもらうの可能ですかと

確認したところ、対応可能とのことでした。ただし晴れている時でないと作業しづらいと

いうことで、晴れが続いた時に作業しに行きます、ということでした。

今は梅雨なのでなかなか晴れ間は見えません。作業に入れるのはしばらく先かな。



いつになるかわからないとはいえ、手当てする目処が立ってよかったです。

フットワーク軽く動いていただける清掃業者さんに感謝。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月24日

東京1棟目の設備故障に、年月の経過を感じる。

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東京1棟目、長期入院されていた方が退院なさいました。今後もリハビリを続ける模様。

長期で空けていたせいか、建物の設備にも不具合が出たようなので、至急手配しました。



東京1棟目で長期入院なさっていた入居者様。病院より退院の許可が出て無事に戻って

こられたようです。管理会社さんよりそのような連絡がありました。



半年以上体調を崩されて入院されていた方で、入院前にはその病気のために階下の方と

だいぶトラブルを起こしていたようです。通院していないために悪化したという話が

あった模様。今後は通院のみならず訪問診療も行う、などの対策を病院サイドから

ご提案いただき、アフターケアも万全にするということで引き続きご入居いただくことを

OKした次第です。



本当は、再び階下の方とトラブルが起こるのではないか、などの心配はあったので、

できれば継続しないという選択肢も考えられないものか、という考えも正直ありました。

ただ、そんなにスペックが高くて引きのいいアパートでもないですし、病院関係者の方も

フォローを手厚くすると言う話になったので、最終的に継続入居OKとしました。



先日、一時外泊で戻ってきた際に、洗濯機のホースがしっかり排水口に刺さってない

状態で洗濯をしてしまい、また階下に漏水してしまったという話がありました。

今後も注視しておかないとなあ・・・。



そんな事故もあったのですが、この時の一時外泊はお医者さん的には良好と判断された

ようで、この度正式な退院となりました。身体に気を付けて、健やかに暮らして

いただきたいものです。バックアップ、できる限りしないとだなあ。



そんな退院早々でした。管理会社さんより連絡があったのは。

洗濯機の一件もあったので建物の設備を一通り確認したそうですが、以下の不具合が

出ていたそうです。

・エアコンの冷房がきかない

・TVドアホンの映像が映らない



長期間留守にすると建物が劣化すると聞きます。10ヶ月近く不在となると、

何らかの不具合が出ても仕方ないことでしょう。



このくそ暑い中、エアコンが効かないのは致命的と思われます。速やかに対応しないと

熱中症など生命に関わる事態になりかねません。管理会社さんにすぐお見積を依頼し、

コスト云々は度外視して発注をさせていただきました。平時であれば、自分で手配して

カードのポイントを稼いだりとか、割安なところを探したりとかするのですが、今回は

そんなことをやってる場合ではありません。この時期なのでエアコンの工事は

時間がかかるかもしれませんが、早めにエアコン交換が終わることを祈ります。



原因が何なのかは今後また確認をしますが、もし経年劣化以外の原因が疑われる場合は

建物の火災保険で修理費が出せるかもしれません。確か電気的機械的事故特約に

加入していたはずなので、エアコンは少なくとも保険の対象になるはずです。

確認してみるか。



東京1棟目はそろそろ築9年になろうとしています。札幌の初期物件を全部売却したので

東京1棟目が私の保有物件の中で一番古くから保有している物件になりました。

新築で買ったのでここまで設備系のトラブルはほぼありませんでしたが、築年数見合いで

そろそろ各設備の寿命が来る頃合いです。そうなる前に売っちゃうという手もありますが

この物件は借地なので、売る場合は承諾料の負担も重いです。その辺の事情も考慮すると

売却ではなく持ち切りになるだろうと考えます。自宅からも近いですし。



保有の方向で考えるのであれば、不具合が起こる前に予防修繕してしまった方が

いいような気もします。大規模修繕も含め修繕計画もちゃんと考えないといけないなあ。



どの物件を保有し、どの物件を売却するか。そういった計画もそろそろ必要ですね。

今回の件をきっかけに、少しずつ考えることにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月06日

入居者様からの突然の電話(9割がたトラブルだよねこれ)。

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昨夜、東京1棟目の入居者様からお電話を頂戴しました。上の階から水が漏れてくる、

というお話でした。前にもあったぞ、こんな話。うーむ。。。



これだけネットにブログを書いたりしていますが、私は基本的にステルス大家さんです。

顔出ししない、勤務先には公にしない(人事部に許可は取ってます)、自主管理しない、

という感じなので、私が大家さんをしていると知っているのは、嫁ちゃんの親族と

大家さん仲間でリアルにお付き合いのある皆様くらいです。実の両親にも話していない、

会社の同僚にも話していない、入居者様と直接コンタクトを取ることもない、てな感じ。

ほら、実は意外と隠密大家さんですよ?



基本的に管理会社さんを必ずつけているので、入居者様から直接ご連絡を受けることも

ほぼありません。例外的に、東京8棟目だけは運営を自分で行っていますが、それも

LINEでのやりとりくらいです。BBQする時だけ前面に出ていきます(笑)

仙台1棟目も自主管理ですが、こっちは義母にすっかり任せきりですしねえ。

義母はたまに連絡を受けているようですが、私が連絡を受けることはないです。



そんな私の携帯にも、1件だけ入居者様の携帯の番号が入っております。東京1棟目の

おじいさん。以前、上の階から漏水があった時に連絡を受けたことがあります。

たぶん契約書にでも私の携帯の番号があったのでしょうね。管理会社さんが営業時間外で

上から水が漏れてきてどうしようもなく、私のところに電話してきたのだと思います。

この時はなんとか管理会社さんの仲良しの担当さんと連絡を取ることができましたので

対応していただきましたが、焦りました・・・。

(その時のブログ記事はこちら



この時、こちらの入居者様の電話番号は電話帳に登録しておりました。こちらから

お電話することはないだろうと思いますが、万が一またかかってくるようなことがあれば

登録してないと「誰だろうこれ?」と首をかしげることになると思ったためです。



あれから9ヶ月が経過した昨日の夜。7月よりは落ち着いたものの、相変わらず

サラリーマンのお仕事が大変で、来年の夏くらいまでこの仕事やってるんじゃないか?

ということが見え始めてややうんざりしていた夏の日の夜のことでした。顧客向けの

説明資料を作っていると、私用の携帯に着信を知らせる鳴動が。基本的に仕事中は

放置しておくものなのですが、ディスプレイがたまたま見えてしまったのです。



東京1棟目の入居者様、と書いてあります。



・・・サラリーマンの仕事中は緊急の電話以外出ないぞと決めているのですが、

これはどう見ても緊急にしか見えません。絶対こんなのトラブル以外の可能性はない。

電話取ろう。取るしかない。深呼吸しておもむろに電話を取りました。



「あ、○○ですけど〜」と、人のよさそうな雰囲気が声にも出ているおじいさん。

電話でしか話したことはないけど、相手のことにも気遣いをしながら感情的にならずに

報告していただける方です。そんな方にご迷惑をおかけするわけにはいきません。



「上の階から水が漏れてきてるんですよ」



・・・デジャヴ!?12月と同じこと言ってない!?

思わず「またですかー!?」と言ってしまいました。



2階の方は入院中で、8月末退院と言う話を聞いておりました。退院早まったのかな?

退院早々に事件が起こってしまうとは・・・。前回はお風呂の水が階下に流れ落ちて

いたようですが、今回も同じなのだろうか。



ご迷惑をおかけしていることに対する謝罪と、管理会社さんに連絡を取ってみることとを

次のアクションとして行うことを約束し、電話を切りました。おじいさん、直接行って

話をしてもいいんだけど、俺が行くのもまずいだろうしなあ・・・としきりに仰って

おりました。過去にトラブルで上階に乗り込んだこともあるようですが。管理会社さんが

できるだけ間を取り持つということで話をしてくれていることを守ってくれているのかと

思われます。



念のため管理会社さんの事務所に電話してみましたが、留守電になりました。そりゃあ

そうですよね、営業時間外ですし。ここで電話に出るなら、入居者様も私のところには

電話してこないはずです。



社長あたりが読んでくれることに期待しながら、管理会社さんの代表メールアドレスに

状況を書いて入居者様への連絡を依頼。他にできることはないかと電話帳を見ていると

管理会社さんの担当さんの電話番号が電話帳に入っていることに気が付きました。

何かの時にお電話いただいた際に電話帳に入れていたようです。これが担当の方の

個人の携帯なのか、社用で使いまわしの携帯なのかはわかりませんが、ひとまず電話を

かけてみよう。コールすると・・・残念ながら留守電になってしまいましたので、

ショートメールに要件を書いて送っておきました。



おじいさんのところに電話して、管理会社さんと連絡は取れなかったけど担当の方の

携帯にメールしておいたから、連絡行くかもしれません、ということを伝達。

今のところそこまで酷い漏水じゃないから、もう少し様子見てみますということを

言っていただきました。恐縮です。



15分くらいしてから、管理会社さんより「確認します」というショートメールが

返ってきました。あー、よかった!連絡取れました。ほっと一息。



その後、現地対応も済んでトラブルは終息したようです。原因は洗濯機のホースが

刺さっていない状態で洗濯をしてしまったことだとのこと。管理会社さん、時間外の

対応をしていただいてしまい、すみませんでした。ありがとうございます。



ひとまず、大事に至らなかった点は良かった、と前向きにとらえておきましょう。

人災なのでこちらも対処のしようがなく、電話を貰ったらちゃんと出る、くらいしか

対応策としては考えられないですが、電話はちゃんと取ります!ということで。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月08日

東京1棟目の管理会社さんが正直不動産すぎて、かえって申し訳ない気持ちに。

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東京1棟目、無事に入居開始となりました。思ったよりスピード決着で良かったです。

そして管理会社さんが本当に善人。募集条件ミスしたから広告料取れません、って。



先日ブログに書いた通り、孤独死部屋に関してはリフォーム完了後すぐにお申込を

いただく
ことができました。コロナもあるし、訳ありだし、もっと時間かかると

思っていましたが、無事に決まってくれてよかったです。



孤独死の詳細については、恥を忍んで健美家コラムに詳細を掲載しました。

ご興味あればどうぞ。

その1

その2

その3



この物件、募集もちょっと慎重でした。ネットにでかでかと掲載して「告知事項あり」と

書いてしまうと、ネットを巡回している正義感あふれる方からわざわざご丁寧に

某O島てるさんに報告されて、O島地図でボーボー燃えるデジタルタトゥーの刑が

待ってます。大規模な家主さんならまだしも、小規模家主にとっては致命的です。



過去には大手仲介サイトさんに著作権無視(?)でオバQまで載せられた事例なんかも

ありましたし、不特定多数に公開することによるリスクって結構大きいと思いました。

そこで管理会社さんと打ち合わせて、まずは店頭だけとか、あまり情報を拡散しない形で

最初のうちは募集してみよう、という話をしておりました。



それがどこまで功を奏したかはわかりませんが、今のところO島さんのサイトを見ても

うちの物件は火の手はあがっていなかったいませんでした。良かった良かった。



競争力がさほど強くない間取りに競争力がさほど強くない駅。

そこにコロナ禍と告知事項が加わったので、正直かなり苦戦するだろうと覚悟してたので

この結果に関してはとても嬉しいですし、管理会社さんもきっと頑張ってくださったに

違いないと感謝しているところです。



7月になって無事に入居されているはずだけど、もう入居始まったのかな?とか

思っていたところに管理会社さんからメールが届きました。要約するとこんな感じです。



・入居は始まっている

・契約は定期借家契約としたので、それに伴い家主の署名押印が必要な個所があるので

 書類送付するから返送してほしい

・募集時に誤って礼金ゼロにしてしまったので、広告宣伝費は計上していない

・入居者様よりドアにかかっている木の枝を切って良いか確認があった



今回、入居から2年間は家賃2割ダウンで、3年目からは元の家賃に戻します、

という形での募集としておりました。それもあり、その減額の家賃の期間が終わった

タイミングで契約が終了するよう定期借家契約として、3年目には新たな普通借家契約を

締結する、ということで管理会社さんは考えたのでしょう。なるほどと思いました。



それに伴い、定期借家契約が終わる半年前に送付する書面を仲介業者さんに手配して

いたようで、その覚書的なものが書類として入っておりました。なるほど、これを

署名押印して返送すればいいわけね。



広告料の件、ほんと真面目で善良な業者さんだと思います。自分たちのミスだからと

真っ先に自分たちの取り分を減らす。不動産業界でこれができる業者さんって、

そんなに多くないと思います(この時点で業界のレベルが窺い知れますが・・・)。



孤独死の時も警察への対応や相続関連の対応など、管理会社さんには多大なる協力を

いただきました。それなのに、リフォーム代に手数料を載せることもありませんでした。

募集だって、てる対策でネットにあまり出すなとか、定期借家契約だとかで、手間が

かかっているのは間違いありません。



さすがに先方の言う通りに広告料無しというわけにはいかない、というのが私の判断。

でも先方がミスをして私の取り分が減ったというのもこれはこれで事実ではあります。

そこで、バランスをとる形で、普段なら家賃1ヶ月分の広告料は先方お申し出の通りに

無しにして、代わりに家賃0.5ヶ月分の「定期借家契約事務手数料」をお支払いしたい

という提案をこちらからしました。名目が違えば断る理由はないだろうし、金額も

私が若干取りそびれた分を加味して半額ということであれば、先方の罪悪感も

和らぐだろうと思ったためです。



この提案に関しては、管理会社さんはとても喜んでくださいました。良かった。

少しも費用が出せないのは申し訳ないと思っていたので、こちらとしてもスッキリ。



入居者様要望の枝を切りたいという話は、勿論OKしました。わざわざそれについて

許可を得てくるあたりからも、常識のある入居者様なのだろうと類推できます。

孤独死発生時はどうしようと思ったけど、良い方に住んでいただけて良かったです。

むしろ大家として木の選定をしていないという怠慢、申し訳ないです。



これで東京1棟目はしばらく落ち着くでしょう。他で不安定な物件を抱えているので

安定してくれるのはとてもありがたいです。平和を望みます。



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