2018年08月02日

東京1棟目、契約更新で相変わらずの無風状態継続。

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たまには無風状態の東京1棟目のことも書かないと、ね。

ちゃんと生きていて、ばっちりとお金を稼いでくれております。



この物件のことを書こうとしても、本当に何も動きがないので書きようがないんです。

最近あったのは体を悪くして若くして生活保護にならざるを得なくなった女性の方が

更新してくださったことでしょうか。



この物件、けっこう見た目がおしゃれなので、購入当初は若い女性をターゲットに

いろいろと営業活動をしておりました。しかし、現実はなかなか難しく、築浅でも

三点ユニットは厳しいんだなと思い知らされたものでした。



新築で購入し、最初こそ若い女性が3名入っていたものの、徐々に抜けて最後は

全空になってしまいました。やっぱ三点ユニットは定着率も悪いですね・・・。



結局その全空になったところで大きく家賃を下げて、生活保護のおじいさんと

生活保護の女性、それとインコを飼ってるおじさんの3名が現在は入居しています。

インコおじさんはちょっと新しめでまだ更新したことはないのですが、他の2人は

もう2回更新をされており、大変安定した収益をもたらしてくれております。

家賃が安くても、安定している方が精神衛生上良いですね。



この物件は売却する予定がありません。借地なので売却するにも承諾料とかがかかり、

なんだかんだで結局お金があまり残らないことが目に見えております。借地は売却価格も

安くなりがちです。たぶん再建築不可より安く買えると思います(某大手さんの売却の

事例を見ているとそんな気がします)。



東京1棟目は自宅からも近いので、よく物件の前を通って様子を見ています。

植栽を一応してあったのですが、自転車が置かれていた場所はすっかり植栽が

はげてしまい、ちょっと寂しい感じになっています。

そしてシンボルツリーはだいぶ伸びてしまい、剪定すべきかなあという感じに。



東京1棟目も購入してから6年が経過しました。新築だったのも今は昔です。

普通の築浅になり、今後競争力が低下していくのでしょうね。寂しいですが仕方ない。



札幌1棟目〜3棟目を売却してしまったので、今一番の古株は東京1棟目になりました。

駅からも近い、家からも近い、というところもあるので、今後も保有し続けるでしょう。

支払も15年融資できつかったところを20年融資に伸ばして借り換えすることが

できたので、返済比率は50%前半まで下がっています。もうしばらく保有したら、

金利交渉して少し下げて貰おうかな?50%くらいまで下がってくれれば良いですね。



2度目の更新の連絡に気をよくして、だらだらと東京1棟目のことを書いてみました。

次にこの物件の話題が出る時も、きっと誰かが更新してくれた時だと思います。

このまま退去無しでずっと安定してくれますように。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月05日

地主さんにて境界の確定が行われた。

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だいぶ前のお話になりますが、東京1棟目の借地面積が確定するというイベントが

ありました。今更な話題なのですが、東京1棟目のことを書く機会も少ないため、

このタイミングでブログに残しておこうと思います。



仕事がやたらと忙しいタイミングで、自宅のポストになにやらお手紙が投函されて

おりました。差出人は土地家屋調査士とのこと。はて、何だろうね、これは。

開けてみると、東京1棟目の地主さんの指示を受けて、境界確定をしたいので

●月●日の●時に立ち会ってください、というものでした。



東京1棟目の借地契約書には「約15坪」という大変アバウトな数字が書いてあり

細かい協会は決められていないという状況でした。でも誰もそれに関して困っては

いなかったのだろうと思います。特に是正されるでもなく、そのままの状態でした。



なんで今急にそこにお金をかけてまで正しい測量結果にしようと思ったんだろう?

そこは正直よくわかりませんでした。正しい借地面積を測って、その差分を地代として

請求しようとしているのかしら。うーん。



そしてどちらにしても。指定された日付だと会社があるので立会することは不可能です。

会社を休んででも行かなくてはならない理由が私にあれば、多少会社も融通を利かせて

対応するのですが、私にとってどんなメリットがあるかわからない中でそれをするのも

あまり気が進まなかった、と言うのが正直なところです。



結局この時は事務所に電話をかけ、会社があるから指定の日付だと立ち会えない旨を

説明して、じゃあ結果だけ見ていただければいいですということになりました。



そして測量した後、またお手紙が届きます。測量の結果を説明して署名押印を

いただきたいので、●月●日の●時に現地に来てください、と。

指定されたのはまた平日の昼間です。だから平日の昼間は立会できないんだってばー。



この時は確か休日もびっちり予定を入れてしまっていたので、本当に調整がつけられず

この日は無理であり土日でないと調整ができないこと、直近の週末は皆埋まっており

1ヶ月以上後の土日でないと難しいことを電話にてお伝えしました。



先方はその最速の土曜日でお願いしたいと言ってきましたので、じゃあそれでという

話でまとめました。本当は、目的がわからないので署名押印しないで逃げ切る、と

いうのがベストだったのですが、地主さんのご意向でもあるので難しいでしょう。

だったらここは協力的な内容にしておくのが吉というものです。



そしてこちらから指定した日、立会をしてきました。今まで借りていた「約15坪」が

「ちょうど15坪」という形に確定したこと、その確定の面積はここからここである、

ということをお伝えいただきました。よって、地代が変わるということもなし。

特にそれに対して反論することもなく、そのままわかりましたと受け入れて署名押印し、

立会は終了しました。



入居者様の生活に何か影響する話でもないし、なぜこのタイミングで測量をしたのか

よくわからないなあと思いつつも、まあ今のところ目に見える影響がないということで

気にしないでおこうと思った次第です。



オチも何もない話ですが、とりあえず動きがあったので記録しておこうという次第です。

わざわざお金をかけて借地の境界を確定するということは、それ相応に何かの目的が

あるはずなのですが、私にはその理由はわからず。誰か心当たりがある方、その目的は

こうじゃないかという仮説、是非教えてくださいませ。



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posted by ひろ* at 06:57 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月18日

火災保険更新を工夫して出費を抑える提案をしていただく。

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昨日から富山に来ております。富山1棟目の内覧会をやったり懇親会をやったり、

他の方の物件を見学させていただいたりと、予定がてんこ盛り。今日も朝9時から

お迎えが来て出かけるので、爆笑の富山視察もあまり時間をかけてゆっくりと

書いているわけにいかず・・・よって、今日は別の小ネタです。



保険代理店さんから唐突にメールが来ました。

さてさて、いったいなにごとぞとメールを見てみると、東京1棟目の火災保険のお話。



来年から地震保険が値上がりするということが書いてありました。

その値上がりの影響を最小限に抑えるのであれば、今月中に更新をした方がいい、

というメールの内容でした。



代理店さんには、私の保有するすべての物件の火災保険をお任せしています。

そして私は基本的に一発でお金がどんと出ていくのがあまり好きではないので、

5年契約の1年払いを好んで使っています。保険を質権設定されない金融機関さんで

借入している場合は、ほぼ例外なくこのパターンを使っています。



5年契約することで費用を少し安く抑え、でもまとめて払わないように年払いにする。

そんな私の嗜好をよくわかってくださっている代理店さんなので、新規の物件を

購入するときは、マイソクだけ送れば好みの保険のパターンに仕上げて見積書を

送ってくださいます。とてもありがたいです。



その代理店さんから、とりあえず地震保険の値上がりの影響を最小限に抑えるには

今年のうちに更新してしまうのが良い、というご提案がありました。

今のうちに先行して更新すれば、地震保険は今年の価格のままで5年間適用され、

コストメリットがありますよ、という内容です。



何ら文句はありませんので、その形で進めてくださいと言いたいところでしたが

1点だけ問題がありました。それは金融機関さんの質権が設定されていることです。

質権が設定されていると、自由に解約や再契約ができません。



そこで、借入している金融機関さんにお電話して、うまいこと柔軟に対応をして

貰えないか、という相談をしました。そして意外とすんなりとOKをいただき、

めでたく少し早めに保険契約の更新を行うことができる運びとなりました。



言ってしまえば、1万円程度のメリットしかないのですが、それでもそのメリットを

選択肢として提示していただける保険代理店さんにはとても感謝しております。

そういう話をせずに、今年から上がったんですよ〜で終わらせる保険代理店さんの

100倍マシです。ここまで気配りしていただき、大変ありがたいです。



やっぱり私、周りの人にとても恵まれていると思います。

こういう良い輪をもっと広げていきたいと心から思う次第です。



えー、そんなところで、今日はさくっとブログ更新を終わりにしたいと思います。

朝ごはん食べたりしなきゃ!



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月03日

バイク駐車場の移転をお願いしたはずが・・・。

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東京1棟目の入居者さんがバイクを手放し、ちょっと賃料収入が減りました。

余計なこと言って手放させちゃったのかな?と申し訳ない気持ちになっております。



東京1棟目は自宅から歩いて3分くらいのところにあり、とても近い物件です。

建売新築として購入したのですが、購入当初のレントロールが高かったことを見抜けず

その後の激しい家賃下落で返済比率がみるみる高まり(7割以上!)きつい思いをした

物件です。利回り的には今でも10%以上あるのですが、その時は15年ローンで

借りていたので、返済額が多かったのです。



借地なので融資も厳しかったのですが、その後なんとか借地期間満了までの期間にて

借り換えに成功。返済比率がこれにより50%台に落ち、なんとか落ち着きました。



比較的、賃貸の需要が薄い地域の物件なので、埋まるまでは苦労します。しかし、

家賃がこなれた後は埋まってしまえば比較的出にくい物件になっておりますので

(こなれる前は入れ替わりが激しくてきつかったです)これでしばらく安定して

くれるのではないかと期待をしております。



さて、前置きが長くなりましたが本日の話題の本題です。



東京1棟目にバイクを保有している人がお住まいになっております。ハーレーみたいな

趣味性の高いものではなく、原付の大きい版って感じの実用的?なものです。



物件の敷地内には、この大きさのバイクをうまく置くことができないと当初判断して

申込前に私の自宅のガレージにバイクを置くということでどうかとご提案をしました。

その内容で良いということになり、バイク駐車場代を若干いただいて、私の家の

ガレージに置いていただくことになりました。



その後、遠くに何事もなくきたのですが、最近になってうちの弟が連絡してきまして。

長期出張で家をしばらく空けるから、その間車を預かってほしい、と。たまにエンジンを

かけないとバッテリーが上がっちゃうから、うちのガレージにおいてたまに使って

貰えないか?という相談でした。



私自身はカーシェアで充分だということで車はだいぶ前に手放してしまいましたから

ガレージが空いているのは事実です。しかし、東京1棟目の入居者様のバイクがおいて

ありますので、ホイホイとOKできる状態ではありません。

弟にはその辺の説明をして、少し調整するから待ってほしいということを伝えました。

(実の両親には不動産投資のことは内緒にしていますが、弟には話しています)



管理会社さんにその足で相談にいき、事情を話しました。どこかバイクを一時的に

保管できるような場所はないか、ということで管理会社さんに探してもらいましたが

なかなかいい感じのところはありません。弟の頼み、断るしかないかなー。



そんな折、管理会社さんが「ほかの入居者様と調整して許可を貰い、なんとかして

敷地内に置くという方法が一番いいのでは?」という見解を頂戴しました。

それができるならベストですが、屋根がないところに置くという話になりますから

今までもらっていたバイク駐車場代を取り続けていいのだろうか、という点が

いささか気になります。管理会社さんは「別に大丈夫だと思いますよ」と言って

くださいましたが・・・



ちょっと引っかかりつつも、入居者様との調整を管理会社さんにお願いしました。

しばらくして状況を確認すると、特に皆様それで問題ないと言ってくれているそうです。

ただ、置き場所を作るために、段差を平たくする必要があるかと思うということで

最低限の設備としてコンパネとブロックか何かで簡易的なバイク置場を作り、

そこに○○○号室のバイク置場みたいなことを書いておくというところまでは

やった方がいいということでした。

おすすめに従い、そのように対応する見積をくださいと依頼してその日は終了。



これでなんとか弟の車を受け入れることができるようになったなーとほっとしていたら

管理会社さんからメールが入ってきました。曰く、入居者様がやっぱりバイク自体を

処分するからと言い出したということです。そのため、バイク駐車場代も今月いっぱいで

来月からはその分は無しで入金になります、と。



・・・私、なにか気に障ることをしてしまったのでしょうか。

元々使用頻度が低かったから、これを機会に処分しちゃおうということならいいのですが

そうではなく気を遣わせてしまったのだったりとか、あるいはなんらか気分を害する

ような話にしてしまっていたのではないかとか、いろいろ考えてしまいます。



そのメールが来てから1〜2日程度で、うちのガレージから入居者様のバイクは

なくなっておりました。ものすごいスピードで処分されたみたいです・・・。



なんか気になるので、今度管理会社さんのところに手土産でも持っていきつつ、

処分に至った経緯を聞いてみようと思います。入居者様にもいろいろと骨を折って

いただいたので、今度旅行に行った時にお土産買って帰ろう・・・。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月10日

借り換え無事完了、キャッシュフローが改善されました。

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東京1棟目、無事に金銭消費契約を締結してくることができました。

今頃実行されて、登記の手続きが走っていることでしょう。よかったよかった。



ここのところこの話題ばかりで恐縮ですが、東京1棟目の返済比率の高さを改善したいと

ずっと思っておりました。3戸の小さなアパートなので、金額としては正直大した影響は

ないのですが、物件単体としてキャッシュフローがどこまで出ているのかという点を

突き詰めていくと、やっぱり気になるのです。



購入当初は新築プレミアムが乗っていたので、返済比率はもっと低かったのです。

23区内、借地の新築で利回り12%超という素晴らしい物件だと思ったのですが

まず借地なので融資が全くつきませんでした。数ヶ月間、融資付けに奔走した結果

ようやくたどり着いたのが某政府系金融機関さん。年数は20年でいきたかったのですが

15年に減らされてしまい、この段階で返済比率が65%以上になり、厳しいなあと。



引き渡しをしてもらった時点で1部屋空いていたのですが、これが想定家賃で決まらず

6000円家賃を下げてようやく決まりました。ここでまた返済比率が上がります。



そして一巡した時に激しい家賃下落が起こります。3部屋すべてが入れ替わってしまい、

4000円、8000円、7000円ダウン。表面利回りは10%くらいに落ちて、

返済比率は75%前後まで上昇。まさに泣きっ面に蜂といった状態です。



なぜこのような状態になってしまったのか。大きな理由は、最初の家賃相場の確認が

甘かったということでしょう。東京に物件を購入するのは初めてだったわけですから

もっと近隣相場を研究するべきでした。自宅近所で高利回りというだけで、やたらと

気持ちが盛り上がってしまい、細かい調査を仕切れなかったのが敗因と思います。

あとは借地の融資を甘く見ていたことも要因の一つです。ほんと融資出ないよ、借地。



不幸中の幸いは、返済比率が高いとはいえ回っていることと、金額が小さい物件なので

ダメだとしても全体から見ればそこまで大きな影響がないということでしょう。

とはいえ、回っていない物件があると、金融機関さんに対してのアピールが弱くなり

今後の融資に影響があるかもしれません。



幸い、政府系金融機関さんは借り換えに寛容で、むしろ借り換えた方が次の物件に

いきやすくなるとまで言われます。ですので、借地に寛容な金融機関さんを見つけて

そこで借り換えを行う方針を模索しておりました。公庫の枠が空くのも良いことだし

借地でもやってくれる新規金融機関さんを見つけることも、東京で大きくするために

大事なことだと思います。



というわけで、いろいろ開拓していく中で、借地とか既存不適格とか耐用年数超過とか

そういった厄介な物件でも柔軟に検討してくれる金融機関さんを見つけました。

金利はちょっと高めですが、それでもメリットがあると考え、こことの新規取引を

開始しようと決断。手始めに借換の申込をさせていただきました。



月々のキャッシュフローを増やすことが目的なので、金利よりも期間が重要です。

細かい条件は問わないけど、15年融資だったのを20年融資に変えてほしいと

いうことだけは出張しておきました。



そして首尾よくその希望は達成され、本日借り換え実行の流れとなりました。

希望通り、借地契約期間終了ギリギリまでの融資期間としていただきました。

返済比率は55%程度まで低下。そして新規金融機関さんとの取引が始まり、

某政府系金融機関さんの無担保融資枠が増える結果となりました。



ただし、裏を返せば、元本の減りは鈍くなることになります。

何事もメリットとデメリットは表裏一体。何を重視するかというところにより

戦略を練る必要があると思います。



東京1棟目は家賃が下がりきったところで落ち着き、3部屋中2部屋は生活保護の

方がご入居されています。更新もしてくれて、だいぶ安定してきました。返済比率も

下がったことですし、大規模修繕くらいまではこれで安心することができそうです。

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posted by ひろ* at 11:29 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする