東京１棟目、２件のうちどちらを受け入れるか決めました。

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東京１棟目、法人さんの社宅利用の申込を受けることにしました。

原状回復の負担に応じてくれたことが決め手となりました。これで満室です！



東京１棟目の入居申込の話題、先日から続けております。

ここまでの経緯を振り返ってみましょう。



前入居者様が管理会社さんの対応が悪いようなことを仰って短期退去された後、

なかなか埋まらなかったところに３ヶ月だけの短期入居のお話が入り込んできて、

仕事がばたついててあまり考えずに受け入れてしまったものの、よくよく考えると

３月前半で退去って割と危険じゃない？と気が付き、受け入れなければ良かったと

反省したものでした。



そこから管理会社さん経由で入居者さん（社宅扱いだったので交渉したのは契約名義の

法人さんですね）と会話をしていただき、２月くらいから募集開始すること、

その際に内見の希望があったら入居中であってもご協力をいただきたいことを

許容いただきました。これで一応繁忙期普通に募集できる体制が整ったはずです。



実際に、２月に入ってから物件の前を通りがかると、管理会社さんによる募集中の看板が

掲げられておりました。ネットを見てもアットホームに掲載されており、対応して

いただいているのだなということを感じた次第です。



そんな管理会社さんの地道なご協力もありまして、無事に繁忙期中にお申込をいただく

ことができたのです。しかも２件も同時に。どちらも一長一短あり、悩みました。

細かい話は先日のブログをご参照いただければと思いますが、４月から就業する

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/502691704.html

若者と、土木・建築系の法人さんの寮としての利用の２つでした。



オーソドックスに行くなら若者の方がいいような気はします。ただ、どうもこの物件は

若い人との相性が今一つで、２年以上住んでくれた若者がこれまでいないという

記録を持っております・・・。長く住んでいただけるのは、ある程度お年を召した方。

そしてそういう方が孤独死をするという話もあります（過去２回孤独死あり、３部屋の

小さなアパートなのに・・・汗）。



普通の感覚なら若者をとるだろうけど、私はこの辺の物件特性が引っかかったので

法人さんをどちらかといえば主軸において検討をしておりました。



ＳＮＳで皆様からのご意見を伺ってみたのですが、どちらかといえば若者が優勢。

ただ、６：４くらいの割合での優位性だったので、法人の寮を選ぶ人も少数派とまでは

言えないのかなと思いました。



入れ替わりで一番気になる意見は「原状回復」でした。不特定多数が住む場合は

責任の所在があいまいになるし、汚く住んでも自分が払うわけではないという感じで

適当な使い方をされるのではないかというリスクを感じました。今回の法人さんは

職人さんを住まわせるという話でしたので、一般論として荒っぽい使い方をされる

可能性が高くなるかもしれないという懸念（個別性があり、今回の法人さんや

職人さんがそうだと言っているわけではないです）もありました。



逆に言えば、ここをクリアできれば法人さんの入居で決着できるわけですね。

それなら解決する手段を講じてみましょう。



ということで、原状回復を１００％借主負担とする、東京ルールを全く順守しない

特約を盛り込むことはできるか、という相談を管理会社さんからして貰いました。

原状回復として必要と判断した最小限の工事に関して、経年劣化も含めて借主さんの

負担で対応いただく、という形です。



実際にどこまで請求するかはその時考えればいいと思いますが、こういう特約を

つけておけば、先方も奇麗に使うようお住まいになる方に伝えるのではないかなと。

実際のところ、裁判をやられれば負けますし、法人さんが倒産してしまえば無い袖は

振れなくなります。完全にこれで担保できるということではないと思っています。

ただ、抑止力として有効ではないかなと。先方もそういう話をしたという記録が残れば

話し合いはスムーズに進むのではないかという期待を込めて、といったところです。



この条件を提示して貰ってから数日経過。あまり両方の申込を待たせ続けるのも

断る方に対して申し訳ないと思い、管理会社さんに私からメールでその後の状況は

どうでしょうかとお伺いを立てました。進みが悪いようなら若者の方に申し訳ないから

腹をくくって法人さんで決めちゃおうかなと思っていたので。



管理会社さんから返信があり、その条件でＯＫと先方に言っていただいたので、

契約を進めることにしますという回答内容でした。ふー、良かった。



さあ、退去の時にどのくらい汚損されているか。今回のＳＮＳでのご相談の際に

若者がいいと言っていただいた方、めちゃめちゃ汚くなってて特約もごねられて

全部自腹になっていたら笑ってやってください。私も笑いながらブログネタが増えたと

書いていると思います。勿論、諦めの乾いた笑いですからね？（苦笑）



何にせよ、これで満室に返り咲くことができました。管理会社さんの努力に深い感謝を。



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東京１棟目、入居申込を同時に２件いただく。

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東京１棟目に関して、入居申込をいただくことができました。しかも２件同時に。

どちらの方にするか検討中です。



東京１棟目はいつも引きが悪く苦戦する物件です。入居付するにあたって、仕様が

ちょっと微妙とか、間取りが癖があるとか、いくつか理由はあると思いますが・・・

定着率がとにかく悪いです。前回の入居者様は半年経たずに退去されていきました。

長期で入居される方も勿論いますが、なんとなく短期になってしまう傾向があります。

そして長期の方はお亡くなりになっての退去が多いです・・・。孤独死２回という

あまり嬉しくない記録を持っております。



部屋によって使用は異なりますが、今回募集中のお部屋はメゾネットの１Ｋで

バストイレ別のお部屋です。メゾネットなのに１Ｋなの！？というところに関しては

癖があるポイントだと思っています。普通損な間取りないですよね。でも買った時から

そういう間取りだったのでしょうがないです。なんせ東京で初めての物件でしたし、

家からとても近い新築ということで盛り上がってしまったのですよ。この謎が深い

メゾネットも「戸建みたいでいいじゃない！」と当時は思っていました。欲しいがゆえに

どんな内容でも良い方向にとらえてしまっていたのでしょうねえ。当時の自分に

そんなに盛り上がるような内容じゃないから冷静に見てみなさいよと言ってあげたい。



若い女性をターゲットに作戦を練ったりステージングをしたりしていたのですが、

結局入居されるのは生活保護の高齢者とか、仕事をしているおじさんとかが多く

ターゲット想定とは全然別の方が入居されておりました。



この物件に限った傾向として、若い方の方がすぐ退去され、おじさんやおじいさんは

長く入居される傾向があるように思っています。一般的にもそうなのかもしれませんが

今はこの物件の傾向としておきましょう。



そんなところも踏まえ、今回のお申込のお話です。



管理会社さんから、ほぼ同時に２件の入居申込があったという話がありました。

２件も申込をいただけるなんて、東京１棟目にしては望外の喜びです。

いつも引きが弱くて悩んでいますから・・・。



申込２件はそれぞれ次のような内容でした。

１．個人、４月から就職、２０代前半、家賃は年収の１／３くらいを占める

２．建設業の会社の社員寮、入れ替わりあり、法人契約



２は複数の人が入れ替わりで住むということです。会社がうまくやるでしょと責任感が

低くなり、使い方が乱雑になる可能性があります。原状回復の費用が厳しくなることが

リスクとして考えられます。



他方、入れ替わり想定ということは、法人が傾くなどの要因での解約はあるかも

しれませんが、個人に比べて長期入居になる可能性が高いと考えます。



１の個人の方は、これから働くという点で仕事場が水に合わなかった場合に無職になり

退去するリスクもはらんでいるのかなと思います。また、年収がちょっと少なめなので

生活は大丈夫かな？という点も心配です。



ＳＮＳでつながっている皆さんにもアンケートを取ってみましたが、１の方がやや郵政と

思うものの、そこまで大きな差はなく・・・どちらの意見もあるのだなという感じを

受けました。



私個人の考えとしては、この部屋は若い人の長期入居の実績に乏しいところがあるのと

募集するたびに苦戦しているのとがあるので、２の寮でいいんじゃないかなという

感覚はあります。ただ、職人さんが住むということなので、使い方が荒っぽくなることは

気になるところです。



管理会社さん曰く、入れ替わりを想定しているとはいえ、コロコロと入れ替えるつもりは

なく、今住んでる方が退職されるなどのイベントがあれば入れ替わりをするという想定と

言っていたとのことでした。また、過去の実績として外国人の従業員はいないという

お話もされていたそうです。そうそう、最近建築とか土木とか解体とかって、異国の方が

働いてるケースが多いですからね。外国の方だからどうこうという話ではなく、

生活習慣の違いでややこしくならないかという点は気になるポイントです。なので

（今後どうなのかはわかりませんが）現時点で外国人従業員の実績がないという点は

ポイントが高いかなと思いました。



東京ルールには反するけど、原状回復の負担を１００％先方という特約を結べるなら

２の契約でいいかなと思っております。管理会社さんにその点確認して貰ってますが

３〜４日経っても返答がなく、１の方を待たせるのも限界があるだろうということで

管理会社さんにこのブログを書きながらメールで状況伺いをしておきました。



ということで、繁忙期中に東京１棟目が何とか埋まりそうということにほっと一息です。

１２月前半〜３月前半の入居を受け入れてしまった時は、なんで受け入れちゃったのかと

反省したのですが、結果オーライでした。よかった！



これで東京は退去予告がある東京１４棟目を除いて満室になりそうです。

一番心配していたお部屋が埋まりそうなのでほっとしました。



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東京１棟目、無事に募集開始になりました。

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東京１棟目の短期入居は予定通り３月上旬退去となります。２月を少し過ぎたあたりから

管理会社さんにて内見可能の形で募集を開始してくださっております。



東京１棟目。割と苦戦することが多い物件です。１Ｋ間取りでバストイレ別なのですが

間取りが縦長で一般的ではないのが原因なのかなあと私は勝手に思っております。

縦長ってどういうこと？という顔ですね。それはですね、狭小敷地に建てた物件ゆえに

高さを活かしたメゾネット形式になっておりまして、そこにロフトまでついてるから

２階建＋ロフトなのに２０平米あるかないか、という謎の仕様の物件に仕上がって

いるから、というわけなのです。



基本的に東京１棟目は間取りが弱めです。バストイレ別の１Ｋが１部屋とバストイレ

一緒の１Ｒが２部屋。流行らない間取りであることは否めません。特に１Ｒの方が

１５平米以下ということで非常に弱いと感じております。



ただ、意外と１Ｒの方が早く埋まるし入れ替わりも少ない印象です。家賃が安いことを

求める生活保護や高齢の方がお住まいになっているケースが多く、不思議な安定が

あるような印象です。１Ｋのお部屋の方が出入りはあり、かつ決まりも悪いような

感じがします。これは家賃が高いってことなのかなあと薄々思ってはいるのですが

下げるのも悔しいので今は下げずに募集をしております。



でも、遺失利益を考えたら家賃を下げることも考えていいのかもしれません。

決まらないことの遺失利益もバカにならないし、高く売れるようにという意味合いでの

家賃維持ではあるものの、そもそもこの物件借地なのでそんな高く売れる見込みも

ないっちゃないですし。



もうちょっと残債が減って、借地の更新期限が来るくらいまではキープにならざるを

得ない気はしておりますが、どこかで売却するということは間違いなく既定路線です。

家から近いのはいいのですが、どうしても仕様が弱くて苦戦する物件ですからねえ。

家から近いのはいいですけど、管理は管理会社さんに委託しているので、気分的な

ものだけと言われればそれもそうだなって気しかしませんし。



あとは管理会社変更という手もあるのかもしれませんが、その手はあまり使いたく

ないなあと思っております。東京の物件は全部同じ管理会社さんにお任せしてますが

東京１棟目だけは購入時の売主である不動産会社さんに管理委託をしております。

ここは家族経営＊パートのお姉様で運営されており、とにかくどの人もすごくいい人。

同じ町内でもあるので、あまり足蹴にするような行為はしたくないなあと思って

いるわけです。だからできるだけ今の会社さんのままでうまくやっていきたいなと。



いろいろと悩ましい物件ですが、幸いにして今は満室です。ただこの満室も期間限定。

３ヶ月だけ入居という短期のお客様を受け入れているので、すぐに満室から陥落する

宿命なのです。



私もなんか血迷っていたもので、３月前半で退去する３ヶ月限定のお客様を、空室が

かなり長引いていたし、入居即退去みたいなパターンでガッカリしていたりもあって

管理会社さんがそんな問い合わせがあって入れたいです〜と言ってきた際についＯＫを

出してしまったのです。３月前半退去って繁忙期を完全に逸するやんけ！と後で

冷静になって気が付き、やっちまったと思ったのでした。



管理会社さんの隣にある居酒屋さんの運営会社さんが賃借人になっており、おそらく

両社の関係性は悪くないのであろうと判断。できれば退去前から募集を開始して、

賃借人さんにも早めの募集と内覧希望時にご協力をしていただけるようお願いして

いただきたいと申し入れました。管理会社さんからは交渉してそれでＯＫということで

承諾をいただいたと回答あり。最低限の手は打ったからよしとしましょう。



さて、先日そういえばそろそろ退去まで１ヶ月を切ったかなという頃合いに、

東京１棟目の前を通りがかりました。すると、なにやら貼り紙がしてあります。

なんだろうと近寄ってみると「入居者募集中」の張り紙でした。お、いいですね。

そろそろ募集お願いしますってメールでもしようかと思っていたところだったので

先回りして対応していただいていることを嬉しく思ったのでした。



アットホームを見るとネット掲載も既に完了。うんうん、いいですねー。助かります。

あとは反響を見ながら家賃を調整すればいいかな。



その後しばらくしてから管理会社さんより「予定通りの退去ということで連絡が

ありました」というお知らせメールと共に「募集開始しております」ということが

伝えられました。ありがとうございます！大変助かります。



家賃は早めに調整した方がいいかなとも思うので、その辺も含めて管理会社さんと

こまめに連絡を取るようにしたいと思います。早期決着になればいいなあ。繁忙期だし。



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東京１棟目の募集は既に始まっている。

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東京１棟目、そろそろ募集をしておかないといけない時期だよね・・・と思ってましたが

管理会社さんは既にスタートさせてくれていたようです。いいですね、その動き。



東京１棟目に関しては、一番広い部屋が既に入居時に退去予告を受け取っております。

どういうことかと言いますと・・・３ヶ月のみの短期入居なので。

細かいことは過去ブログをご参照いただきたいですが、最初から労働者を短期で

入居させたいというお話だったのです。正直、微妙だなと言う感じだったのですが

その時はなんか忙しくて頭が回っておらず、ツイＯＫしてしまったのでした。

後で冷静に見てみると、退去時期が３月の前半じゃないか、と。これ繁忙期を棒に振る

可能性があるなあということで、失敗したと思ったのでした。



管理会社さんとしても、なかなか空室が埋まらずオーナーに対して申し訳ないという

気持ちがあったようで、短期であっても少しでも家賃が入るならいいんじゃないかと

いう気持ちでご提案をしてくださったようでした。気持ちはありがたいと思うので、

あとは繁忙期の募集を落とさないようにどうしていこうかという点だけちゃんと考えれば

いいかな、と。



実際、短期とはいえ入居していただき家賃が入ってくる安心感はとてもありがたく

思いましたからねえ。そういう感想を抱いてしまう私もいました。なので管理会社さんの

気持ちもわかるなあと思った次第です。



あと、たぶん管理会社さんと借主の会社さんが仲良しみたいです。管理会社さんのお隣に

居酒屋さんができたのですが、そこが別事業（？）で職人さんを短期で抱えるからと

いうことで、管理会社さんにご相談をされたようです。たまたまお隣だっただけかなと

思ったのですが、最近その居酒屋さんの前を通ると、管理会社さんの敷地に灰皿が

置いてありまして。どうやら管理会社さんが居酒屋のお客さんの喫煙スペースを

提供しているようでした。お金払ってるのか払ってないのかはわかりませんが、

やり取りはされているのであろうということは類推できます。



交流のある会社さんからの頼みを聞いてあげたということで、先方としても面目が

立ったのであれば、まあよかったのかなと思います。



さて、２月に入りました。ぼちぼち退去を見据えた活動をしなくてはならないよねと

思ったのですが、１ヶ月前になったらでいいかなと思って今はまだ声をかけずに

おりました。今週くらいにぼちぼちお願いをしようかなという感覚でした。



東京１棟目は家からかなり近所なので、散歩とか銀行に行く時とかに目の前を通ることが

あります。先日たまたま東京１棟目の横を通ったのですが、既に現地には入居者募集中の

貼り紙が貼られておりました。おお、素晴らしい。動きが早い！私が何も言わなくても

募集を開始してくださっているのが素敵です。



ネットも確認しましたが、アットホームに掲載されていることを確認しました。

これならまずはＯＫです。初動としてはばっちり。助かります。



あとはうまく申込がくればいいんですけどねー。一応、内見は借りている法人さんの

ご協力を得られるということで管理会社さんが約束を取り付けてくださっているので

入居中でも内見できるようになっております。内見時に賃借人の方との調整が必要と

いうこと以外は、普通の空室の募集と変わらないはず。これだったら繁忙期は逃さずに

対処できる気がします。



あとは何とかこれで申込が来ることを祈るのみ。よろしくお願いします！



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東京１棟目に入居申込をいただくも、短期なので微妙・・・。

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東京１棟目に３ヶ月だけの入居申込をいただきました。今から３ヶ月ってねー・・・。

繁忙期逃しそうで怖いですが、なんとなく受けてしまいました（汗）



東京１棟目は最近本当に振るいません。なかなか埋まらない、埋まったと思ったら

すぐに退去してしまう、という感じです。私の持っている物件の中でも比較的競争力に

乏しい物件という位置づけになりつつあります。



今空いている部屋は一応バストイレ別にはなっているのですけど、メゾネット形式なのに

ロフト込で２１平米という超細長い部屋です。独立しているので、戸建感覚で使える

というメリットはあると思いますが・・・まあ狭いよねと。ええ。



刺さる人には刺さると思うんですけどね、この物件。刺さる人はそんなに多くないようで

苦戦を強いられることが最近は多いです。



過去には孤独死も発生し、その後募集して時間をかけたものの家賃を３割下げて

なんとか入居確定。しかし２年後にコロナで実家に帰るということで、家賃を上げる前に

退去してしまいました。そこから時間がかかったものの何とか入居が決まりましたが、

エアコンの清掃とかその辺の話でもめてしまい、半年もたたずに退去に。

そして今に至る・・・です。



１１月の反響状況を確認しましたが、１１月前半に内見が３件あったものの、

後半は問い合わせもなく尻すぼみな状態になっている、という報告でした。

募集情報の更新などして上に持ってくるなど工夫して頑張ります、という話でしたが

繁忙期まで待ちかなあ、という感じになっておりました。



そんな具合でちょっと投げやりになっていた私ですが・・・

昨日、関東→札幌の大家会の勉強会をしている最中に、電話が鳴りました。

東京１棟目の管理会社さんだったので折り返しをしたところ、昨日メールを送っており

短期入居の話が来ていて保証会社さんの審査も通過している、一日も早く入りたい、

というような話でした。



反響もないし、とりあえずこれで一旦埋めませんかみたいな雰囲気を感じたのですが

今から３ヶ月の短期入居となると、１月〜２月のハイシーズンを棒に振ることに

なってしまいます。なんかそこがすごく嫌だなと引っかかったのですが、勉強会の

真っ最中で早く戻らないといかん状態で志向がちょっとぶれていたかもしれません。

思わずＯＫしてしまったのでした。



ＯＫしてから、失敗したかなーと思う私。でもまあ管理会社さんが保証会社さんの

審査まで通しちゃってたみたいだしなあ。できれば審査する前に私のところに一言

連絡をしてくれていればよかったのですが。そうすれば２月いっぱいで退去してほしい

などの条件をつけることもできたんですけどね。



まあもう私がＯＫと言ってしまった以上はしょうがないので、とりあえず３ヶ月は

満室ですということで喜んでおくことにします。



管理会社さんには、メールでなるべく早く次の募集ができるように入居者様とも

調整しながら進めてほしいということは伝えました。入居中に内見に協力して貰うとか

２月くらいから退去予定で募集を早めに開始していただくとか、退去の時期がもし

早められそうなら早めて貰いたいとか。



とまあいろいろと書いてしまいましたが、とりあえず満室ということでよかったです。

次は普通の長期入居が来ますように。



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