2022年01月13日

孤独死部屋の募集条件は少し工夫をしました。

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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京1棟目の孤独死。どうやって解決まで

持っていったかについて書いてみようと思います。



2回にわたって書いた孤独死編、今回でラストです。最後に書くのは募集編です。

未だ埋まっていないので見直す必要があるかもしれませんが、2割ダウンです。



昨年発生した孤独死について、だいたい落ち着いたのでブログに書いております。

発見した時の話はこちら

原状回復や保険など諸対応に関しての話はこちら



原状回復まで終わったので、次は募集を行わなくてはなりません。

孤独死など発生すると、一般的に家賃は2割程度ダウンさせて募集をすることに

なってしまいます。収支が大きく変わってしまうのでオーナーサイドとしては

辛いところですが、借りてくださる方が気にすることである以上、市場での需給の

バランスを考えるとやむを得ないことです。



私個人としては、そこで過去に誰かがお亡くなりになっていたとしても、今目の前に

そういう事実を思わせるものがなければ気にしないです。学生の頃、殺人事件の

現場になってしまった家に住んでいる同級生がいました。家賃が安くていいよ、

何も起こらないよ、というので、近所の友人と一緒に泊まりに行ったことがあります。

実際、何も起こりませんでしたし何も感じませんでした。まあそりゃそうですよね。

元々私は霊感が強いわけでもないし、お化けだ幽霊だといったものを信じていないので

気になることも特になかったのでした。だいたい東京なんて、そこかしこで空襲があり

人が亡くなっているわけですし、古くは戦国の世とかもっとたくさんの人がその辺で

亡くなってるんですから・・・。



とか書きましたけど、あくまで私個人の意見にすぎません。世の中の大多数の人は

そう思っていないから、孤独死があったお部屋は通常の家賃より安くしないと

実際問題として集客できないわけです。あくまで顧客に選んでいただける家賃設定が

必要なわけですから、そこは勘違いしてはいけないな、と。



前回発生した孤独死の時は、一般的に孤独死が発生したら2割下げる、という話が

ありましたので、それに合わせて下げました。結果、そこまで時間をかけずに次の方が

ご入居してくださいました。



私はこの時に条件を付与しました。1回目の更新の時に元の家賃に戻します、という

特約をつけたのです。



お客様サイドとしては、私のように孤独死なんて気にしないと考える人から見たら

安くて魅力的な物件です。これだけ相場より安いのだから、引越しない方がいいと

考える人がいてもおかしくはありません。しかしそれだと、オーナーサイドが事業として

考えた場合に、当初事業計画より賃料が2割も下がってしまうということになります。

これは収支を考えると大きなインパクトになります。借入の返済比率は上がるし、

売ろうとしたときに売買価格が下がってしまいます。



募集は円滑に進めたい、でも事業に与える影響も最小にしたい。そんな相反する気持ちに

折り合いをつけられるのではないかと思った結果が、初回更新で元の家賃に戻すという

特約でした。安いところを移り住んでる人でらえば、最初の更新で引越をするでしょう。

一度空室にはなってしまいますが、その後ご入居いただく方は元の家賃水準になります。

気に入っていただき、家賃が高くなっても住みたいという人に巡り合えればなお良し。



前回はこの作戦でうまくいきましたので、今回も祖同じ手法で募集することにしました。

管理会社さんも「前回と同じですね」とすぐに理解してくれたので、今はこの条件で

募集を行っています。



反響ですが・・・残念ながらさほど著しくはありません。ただ、全くないわけでもなく

先日はタクシーの運転手さんが仮眠部屋として内見・検討してくださっております。



少し前までは、都内の単身部屋全般が「動きに乏しい」状態だったとのことですので

そもそも動きが少なかったのだろうと考えております。実際、他の都内の空室も

11月くらいからぼちぼち埋まりはじめましたし、前述のタクシーのお客様も

そのくらいの時期のご検討であったと記憶しております。



このまま1月〜2月は様子を見て、反響があまり得られないようなら家賃を改めて

調整するって感じかなと思いますが・・・。そもそも2割も下げているので、

家賃でどうこうという話でもないかもしれません。初期費用とか調整かな、と。



あと、確か今この物件はまだネット掲載していなかったはずです。ネットに載ると

某サイトに投稿されてしまうなどの弊害もあるよねと言う話をしたことがあるので

それを気にして募集サイトに掲載されていないのではないかな、と。実際、大手の

ポータル(SUUMO、アットホーム、ホームズ)をチェックしてみましたが、

東京1棟目は検索されませんでした。リスクを取ってネット掲載して決めるか、

このままじっくりローカルで探すか。そういう選択を迫られるのかもしれません。



何にしても、次の入居が決まって、はじめて本件は完結となる話です。

募集の話も決着して、枕を高くして眠れる日が来ることを心待ちにしております。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月12日

孤独死保険の適用に思わぬ大苦戦。

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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京1棟目の孤独死。どうやって解決まで

持っていったかについて書いてみようと思います。



故人となってしまった東京1棟目の障害を抱えていた女性。早すぎる急逝にショックを

受けたものでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



一次対応が終わると、次は貸し出すためのリフォームと孤独死保険の請求が待ってます。

孤独死が発生した部屋は家賃がだいたい2割くらいダウンになりますし、リフォームも

特殊清掃などいろいろ発生します。やることはわんさかあります。



まず、保険会社さんに孤独死が発生したことのご報告。

並行して、管理会社さんに特殊清掃や原状回復などのリフォームのお見積を依頼。



東京1棟目は孤独死保険に加入しております。孤独死があった時に、リフォーム費用や

特殊清掃の費用、空室損(最大2年まで、埋まるまでの家賃と埋まった後の元の家賃との

差額)を払ってくださる保険です。前回の東京1棟目の孤独死の時は、この孤独死保険に

入っておらず、保険金請求に苦労をしました。最終的には奇跡的に保険金を支払って

いただくことができましたが、あんな思いはもうしたくないので、その後孤独死保険に

加入していたのでした。



前回の孤独死の話は健美家コラムに寄稿させていただいておりますので、ご興味ある方は

ご一読いただければ幸いです。

第一話

第二話

第三話



並行して取得した見積ですが、今回は死後それほど経っていないということもあり、

通常の原状回復でも問題はなさそうでした。ただ、そうは言ってもお亡くなりに

なっております。次にお住まいになる方のことを考えると、特殊清掃も念のために

やっておいた方が良いでしょう。それも含めると、やはりそれなりの金額に

なってしまいます。前回と違って数十万単位で済んでいるのが救いでしょうか。



孤独死保険は通常の火災保険と違い、かかった実費に対しての保険金支払となります。

火災保険なら見積を出したらすぐ支払可否の判断が出て、実際に工事をしたかは

特に問われません。ここはちょっと違うポイントですね。



しかしここで問題が発生します。遺族の方が死亡診断書やそれに匹敵する公的書類を

保険会社さんに提出することを拒否しているのだそうです。保険会社さんとしては、

公的な書類がないと死亡を証明できないのか、保険金を支払うことができないとのこと。



遺族の方はちょっと複雑な関係みたいで、ご両親はご健在であるものの、窓口を

叔父さんがやっています。立ち入ったことはあまり聞いておりませんが、親御さんと

折り合いがあまり良くなかったのかもしれません。でも、それと公的書類を提出する

ことができないのは話が別、と、大家の立場では思ってしまいます(汗)

でもそれはあくまでこちらの立場でのお話。先方から見たらまた違う景色が見えている

ことと思います。どんな立場かはわかっていませんが、公的書類を出せないのが

ご遺族にとっての正義であり、正しい姿なのでしょう。



これが連帯保証人とかであれば、じゃあその分金銭の負担をお願いしますという

話になるのですが、今回は親御さんは契約上登場せず、窓口の叔父さんも単なる

緊急連絡先です。緊急連絡先は債務に関しての責任はありませんので、先方には

(そう思っているかは別にして)大家が保険金が出ようが出まいが関係はなく、

あくまで公的書類を出すかは任意の協力でしかない、ということなのだと思います。

緊急連絡先はそういう約束なので、これは仕方がないことです。ただ、そういうことが

あっても困らないよう、保証会社さんの活用や保険加入でリスクヘッジをしているのに

ここで公的な書類を出して貰えないというのは辛いですね・・・。



せっかく加入した孤独死保険も、これじゃ使えないか・・・あるいは保険会社さんに

事情を説明してどうしても公的書類が出せないけど何とかお願いしたいと頼み込むか。

今後どうしようかといろいろ考えていたのですが、ここでまた奇跡が起こります。

管理会社さんが粘りに粘って、何とか公的書類を提出して貰えるということに

なったのです。ご遺族の叔父さんが、ご両親から書類を取り寄せ、保険会社さんに

直接送ってくださるとのこと。うおーすげー!管理会社さんの後ろから後光が

さして見えます。ギリギリ土壇場で何とか回避する、いつものパターンが発動。



管理会社さん、粘りの交渉ありがとうございました。

保険代理店さん、保険会社さんとの交渉ありがとうございました。

ご遺族の皆様、無理を聞いていただきありがとうございました。



周りの方に恵まれ、なんとかここまで生きながらえている私です。



全ての工事も終わり、保険金で工事を賄うことができました。

あとは募集の話ですが、これは明日にします。たいした話があるわけではないですが、

年始ってあまり不動産に動きがないもので、ネタ不足なんです。だから引っ張ります。

ということで、明日に続きます。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月11日

半年前に発生した東京1棟目の孤独死を振り返る。

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東京1棟目で昨年発生した孤独死について、当時のことを振り返りながらつらつらと

書いてみようと思います。対処も一通り落ち着いたので、そろそろいいかなと。



およそ半年くらい前のことでした。管理会社さんから珍しく着信があり、折り返すと

「入居者様が亡くなっていた」という内容でした。東京1棟目、2件目の孤独死。



お部屋にお住まいの方は、身体を悪くされてしまい働くことができないという理由で

生活保護を受給されていた方でした。お住まいになっている間に心の病も患ってしまい

階下の住人の方とトラブルになってしまったことがありましたが、事態を重く見た

病院と行政のご尽力のおかげで、半年以上の入院の後戻ってこられてからは特に何も

問題を起こすことはなく、ようやく落ち着いてくださって良かったと思っておりました。



連絡を受けた時は出張中だったので、東京に戻って改めて管理会社さんにお邪魔し、

詳細を伺いました。



入居者様は前述の通り長期入院をされていたのですが、そこまでに症状が悪化して

しまった原因は、途中から通院しなくなってしまったことに起因するのだそうです。

ですので、行政とも相談したうえで、訪問介護をつけて悪化を防ごうという話に

なったのでした。



事象が発覚したのは、その訪問介護の方が「いらっしゃるはずなのに会えなかった」

ことからでした。そのことを知った管理会社さんが不審に思い、警察の方に同行いただき

部屋に入ったところ、亡くなっているのが見つかったとのことです。



孤独死が見つかる数日前に、管理会社さんと入居者さんが会話をしていたそうなのです。

体調が悪いからお医者さんにかかりたいと連絡したけど、コロナで手一杯だから

自宅で様子を見てくださいと言われてしまった、という話をされていたのだとか。

「もしあそこでお医者さんにかかっていれば、もっと違った結果だったのかも・・・」と

管理会社さんは辛そうな表情で言っておりました。



管理会社さん、行政(保護課)、医療機関(心療内科)といった多くの方が、

この入居者様の人生をサポートすべく一生懸命動いていたということが、今回の孤独死を

いち早く見つけることができたキーになったのだと思います。関係各位のご尽力に

頭が下がる思いです。



他方、行政サイドから見たら私もかなりの神対応だったようで、入居者様が退院して

戻ってこられる際に「こんなトラブルを起こして、半年以上入院してしまった人に

まだ部屋を貸し続けてくれるなんて滅多にないことなんだから、感謝して住まないと

ダメですよ」と病院の方は仰っていたそうです。そう思っていただけたなら何よりです。



今回は死後数日ということで、前回の孤独死(真夏に死後1ヶ月以上経過で発見)よりは

対応の目処もつけやすいだろうと思いました。前回と違って孤独死保険もちゃんと

かけてあります。落ち着いて対処すれば問題はない、と自分に言い聞かせました。

通算3度目の孤独死なので、私もだいぶ肝が据わってきたようです。



続く。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月16日

東京1棟目、申込はならずとも内見という動きがあったのは嬉しい。

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東京1棟目の空室に内見をいただいたのですが、申込には至りませんでした。

でも物件自体は動きはじめた感じがするので、次に期待したいところです。



東京1棟目は現在1室の空室があります。1Rで3点ユニットというところが

今時あまり受けが良くないという自覚のある物件です。なので、家賃はそれなりに

下げて募集をかけております。



ここ最近、ようやく物件に動きが出始めたなと感じています。先日、大家さん仲間と

情報交換を兼ねた親睦会を開きましたが、別の大家さんもここにきてようやく申込が

入りはじめて空室が減ってきた、という話をされておりました。



私の感覚としても、ずっと苦戦していた東京6棟目や東京12棟目でお申込をいただく

ことができましたし、審査落ちとはいえ東京12棟目はもう片方の空室にもお申込を

いただきました。いい流れがきているなと感じたものでした。



東京物件の空室は、現時点で以下の通りです。

東京1棟目:1室

東京6棟目:1室

東京8棟目:1室

東京12棟目:1室

東京全体で30室あるので、稼働率は86.7%です。決して褒められた数字では

ありませんが、昨日をもって東京8棟目で退去がありましたので、その関係で空室率は

増えましたが、それまでは何とか90%にギリギリ到達しておりました。

ここ数年、稼働率が低調な私からすれば、90%でもそれなりと感じてしまいます^^;



良い兆候がちらほらと見えている東京物件ですが、このたび東京1棟目にもご内見を

いただくことができたと管理会社さんからご連絡をいただきました。

申込をしてくださった方はタクシーの運転手さんで、申込の理由は仮眠をする部屋が

ほしいということでした。セカンドハウス的な使い方ということですね。



ご自宅は近所にあるものの、職業柄どうしても家族と時間がずれてしまうとのことです。

それゆえに、家族に迷惑をかけないよう別の場所で睡眠をとったりする形にしたい、

という理由だそうです。



60代の男性ということでしたので、定年退職された後、タクシーの運転手として

再就職したのかな?今までもタクシーの運転手をしていたのであれば、家族もそれが

当たり前と思っているでしょうけど、そうではなさそうだし。



内見の段階で管理会社さんから連絡が来た理由は、先方から相談があったからと

いうことでした。物件内の共有スペースに小さめのバイクを置きたいのだそうです。

以前よりそこは入居者さんが自転車を置いたりもしていたので、まあそれはそれで

OKかな?と思いました。いいですよとお伝えくださいと返信。



数日後、ちょうど保険関係手続きの関係があり、もし入居申込に至ったのであれば

一緒に処理してしまいたいと思った私は、管理会社さんにその後申込になったかを

確認しました。その結果は・・・残念ながら申込ならず、だそうです。ご家族の方が

出てきて、探す時期を来春からにするという話になったのだとか。ご自身ではなく

ご家族の方が言っているのが少し引っかかりますが、申込に至らなかったという事実は

変わりません。まあしょうがないねということで。



空振りだったとはいえ、今までは空振りになる状況すら生まれていませんでした。

そう考えれば少し進歩したと言えるでしょう。何事も前向きに捉えることで、

ストレスも軽減されます(たぶん)。



次はより素敵なご連絡であることを祈ります。引き続きよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月06日

またエアコンから水が漏れる話ですかー!?

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今年はエアコンのトラブルの当たり年なのでしょうか。東京1棟目でもエアコンから水が

ポタポタと垂れるというトラブルが報告されました。



先日、東京13棟目で頭を悩ませたエアコンのトラブルがありました。購入して1年で

室内機から水がポタポタと垂れてくるトラブルに見舞われてしまいました。

色々な人に見て貰い、結論としてようやくたどり着いたのは「本体の故障」。

保証期限をちょっと過ぎていましたが、メーカーさんのご厚意で無償対応して

いただくことができました。



さんざんな目にあったので、今年はもうエアコン関係はお腹いっぱい・・・などと

思っていたのですが、まさかのおかわりが来てしまいました・・・。



舞台は東京1棟目。まだブログに書けない内容ですが、水面下でバタバタしていることが

あるので、私の中ではホットな物件なのですが、ブログ的には特にネタもなく平和な

状態と位置付けられております。この間、木を伐ったことくらいでしょうか。



管理会社さんからLINEでメッセージが届きましたので内容を確認したところ

東京1棟目の孤独死部屋に入居された方が管理会社さんに「エアコンから水が漏れる」

ということで調査の依頼があったそうです。



、ま、また水漏れか・・・。今年は東京13棟目ででかい水漏れのトラブルがあり、

その悲劇を思い出すのでぞわっとしてしまいます。こっちはもっと単純なトラブルだと

いいのですが。



よくよく考えてみれば、新築で購入したのが2012年。建物自体は2011年に

出来上がっていたので、10年経過していることになります。さすがにエアコンも

故障してもおかしくない頃合いになっていると思うので、本体側に何かトラブルが

発生したのかもしれません。うーん、仕方のないこととはいえ、お金かかる話だから

しんどいなあ。



室内機で水漏れが発生するということは、結露・ドレン管つまり・本体の故障あたりの

可能性が考えられます。急激に冷やし過ぎると、本体から結露で水が垂れることが

あるようです。ただ、これが発生するのであれば、夏に入ったタイミングで既に

発生していてもおかしくないので、おそらくドレン管のつまりか本体の故障かの

いずれかであろうと予想されます。



管理会社さんにて、現地調査と対応を行っていただけるとのことでしたので、

対応をお願いすることにしました。



それから数日後。管理会社さんよりエアコンの件で連絡をいただきました。

現地確認したものの、ドレンには目立った詰まりはなかったとのことです。

個人的にはドレン管の詰まりが原因じゃないかと予想していたので、違ったという

調査結果はちょっと意外でした。



原因の特定には至らなかったので、入居者様にはもう数日様子を見ていただくように

お話をされたとのことです。ポタポタ落ちる状況が続くようであれば、本体側排水口の

清掃だとか、エアコン内部洗浄だとかが必要になると思う、とのことでした。



結果には必ず原因があるはずなので、それがはっきりしないというのは気持ち悪いですが

わからないものはわからないのだから仕方ないですね。様子を見て貰って、改善が

ないようでしたら、次のステップに進んでいただく。そうやって少しずつ進めていって

どこかで原因が見つかればいいのだろうと思います。



9月に入り、気候もかなり秋めいてきました。エアコントラブルのハイシーズンは

終わりを告げようとしております。この辺でエアコンのトラブルは打ち止めの方向で

是非お願いしたいなと思う次第です。



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