2020年03月23日

東京1棟目の入院と孤独死の件で打ち合わせ。

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別件のついでに、東京1棟目に関して、管理会社さんと状況確認などしてきました。

たまには顔を突き合わせて話をした方がいいですね。



東京1棟目、あえてブログには書いていなかったのですが、そろそろ落ち着いてきたので

この辺でもうブログ上でも書いちゃってもいいかな。実は昨年の夏頃、孤独死があり

その後処理で大変でした。一通りの処理も終わり、あとはリフォームを残すのみという

状態まで持ってこれたので、とりあえずは良かったです。この辺のお話に関しましては

また別の機会に細かいことは書かせていただきます。



東京1棟目で現在抱えている問題は、孤独死部屋の原状回復と募集の方法についてと

精神系の病を抱えてしまった生活保護の入居者様のケアの2点です。3部屋しかない

小さなアパートなのに、うち2部屋で問題を抱えてるって、どんだけ〜。



孤独死のお部屋に関しては、これまでの経緯もあって、私が管理会社さんに対して

特殊清掃などできる業者さんを紹介しております。そのため、リフォーム工事についても

私が直接発注して良いということになっています。



精神系の方に関しては、保護課の方が動いてくださって、数ヶ月前に入院したのは

把握していましたが、その後どうなったかがわかっておりません。退去とは聞いておらず

まだ家賃も入っているので、その後の状況とか知りたいなと思った次第でした。



ちょうど、東京13棟目と東京1棟目が同じエリアなので、東京1棟目の管理会社さんは

その辺の家賃設定に強いだろうなと思っていました。ですので、東京13棟目に関して、

自分なりに宿泊施設を止めた後に賃貸に回した場合の家賃を推測していたものの、

その裏を取るにはちょうどいいと考えました。

東京1棟目の諸々の打ち合わせのついでに、その辺の話も聞ければいいと考えて

三連休中に管理会社さんのところにお邪魔し、打ち合わせを行わせていただきました。



まず、孤独死のお部屋に関して、お願いしているリフォームの完成時期のご報告。

トイレが入荷しない影響もあり、完成時期は5月末くらい?というアバウトなことしか

言えない状態です。入居時期が見えない状態なので、すぐに募集をかけてもあまり効果が

ないような気がしています。この点は管理会社さんとご相談して、店頭のみでひっそりと

募集してみようということで落ち着きました。



それから、家賃設定。どうしても告知事項ありになるので、家賃は下げる必要ありです。

小さな管理会社さんなので、過去に孤独死の経験がないということで、これから

調べながら対応しようと思っているという話でした。



私は東京9棟目でも孤独死の事例がありますので、その時の家賃を引っ張り出してみて

実際どのくらい下げたか計算。おおむね2割というところでしたので、とりあえず

そのくらい下げてみませんかとご提案。管理会社さんも異存はなく、その金額で

募集することにしました。そして、2年後の更新時には家賃を基の値段に戻す特約を

つけるということでお願いをしました。



次に、もう一つの問題である精神系の病気を患ってしまった方の状況確認です。

このケースは、保護課の方がかなり一生懸命動いてくださっているということで、

入院の手続きも行政主体でやってくれたし、その間の家賃も行政側から直接入金で

対応できるということで手配してくださいました。頼りになります。



年末に入院されたので、もう3ヶ月近くになりますが・・・現状もまだ入院されて

いるそうです。でもまだ退去と言うことにはなっておりません。このまま退去なく

行政が家賃を払ってくれて、入居者様も療養の上でしっかり病気を治して戻ってきて

くれるのが一番いい形だなと思います。



ここで管理会社さんが気になっていることを相談してくださいました。

曰く、半ば行政の方の口車に乗せられるような形で入院したので、部屋の荷物とか

整理もしないで出て行っているのではないか、というところが気になるそうです。

冷蔵庫の中のものが異臭を放ってないか、部屋の中で腐りそうなものはないか。



確かに、言われると気になるところですね・・・。でも勝手に入居者様の家に

鍵を開けて侵入するのは、管理会社さんやオーナーの私であってもできません。

法律で禁じられています。



私としては、それであれば行政の方にその旨相談して、行政経由で本人の許可を得るか

行政の方が代わりに見てくださるか、そのどちらかがいいのではないかと提案しました。

管理会社さんもそれがいいと判断したようで、早速相談してみますとのこと。



あわせて、階下の入居者様にも、何か異変があったら教えてほしいと伝えておいては

どうかと言いました。最近虫が多いとか、黒光りするあいつを見かけたとか・・・。

そんな話があれば、上の階で何か異変が起こっているということになりますから。



東京1棟目の管理会社さんは、リフォームや工事を社長が手掛けており、賃貸管理は

地場のみで担当の方が小さくやっているだけのようです。そのせいか、経験値に

乏しいところがあります。でも、それを自覚した上で、逆にどうしたらいいか相談を

してくれるので、私としてはむしろやりやすいかなと思っています。真面目に仕事を

する担当さんなので、動き始めれば安心して任せることもできますし。



今回の件、いろいろとご苦労をおかけしました。真摯に対応いただき、感謝します。

これで少し落ち着いてくれることを祈ります。



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(1) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月21日

統合失調症の入居者様が入院なさいました。

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東京1棟目で先日発覚した統合失調症気味の方の件、行政側で頑張ってくれたようで

結局病院に入院することになったようです。良い方向に向かってくれるといいのですが。



ちょっと前に大騒ぎした東京1棟目の入居者様が起こした漏水事故。詳細に関しては

過去ブログをご参照いただきたいと思いますが、この時発覚したのが入居者様が

どうも統合失調症っぽいというお話です。元々、足の具合が悪いか何かで、生活保護を

受けている女性の入居者様でした。家賃は毎月管理会社さんに持参される方なので

管理会社の担当さんもよく話はしていたようです。



今月に入って家賃を持ってきた時の様子がおかしく、何を言っているのかわからないし

話す内容はとりとめがない。何かおかしいと思って、区役所ともやり取りをしたところ

ケースワーカーの方が統合失調症だということを仰ったそうです。



集合住宅での統合失調症はちょっと怖いんですよ。周りの入居者様にご迷惑を

おかけしてしまうケースが多いので、そこから退去など発生すると地獄絵図です。

管理会社さんにも頻繁に電話が来て「盗聴されている」「周りの部屋の人が私のことを

笑っている」「隣の人に電波を流されて眠れない」みたいな謎の発言を聞かされる、

という展開になりがちです。



私はここまで幸いにして統合失調症の方とのご縁はなかったのですが、今回とうとう

関わり合いを持つことになってしまいました。幸いだったのは、全部で3部屋という

非常に小さなアパートであったことでしょうか。これが大きなアパートで、四方八方に

迷惑をかけているようだとたまったものではなかったので。



とはいえ、既に階下の方にはだいぶ迷惑をかけているという話もあります。

漏水騒ぎの時に初めて階下の入居者様と電話で話しました。温厚で人のよさそうな

おじいさんだったのですが、「上の人、ちょっとおかしいんだよ、大丈夫かねえ」と

心配をされておりました。管理会社さん曰く、最初の頃は怒っていたようなのですが

だんだん普通じゃないとわかってきて、怒りを通り越して心配をしてくれていると

いうことでした。おじいさん、寛大な心を持ってくれてありがとうございます。



漏水騒ぎの後、ケースワーカーの方が入居者様と面談して、場合によっては病院に

入院させるような話は出ていましたが、そもそもケースワーカーの方と入居者様が

コンタクトがとれていない状態だという話もあり、本当に話が進むのかは不透明な

状態になっておりました。



大家としては、あとはケースワーカーの方が頑張ってくれることに期待するより

他に手はありません。病院に行かずに病気が治るとはとても思えませんから。

治療すれば良くなると思うので、何とかここは踏ん張っていただきたい。



そして昨日、管理会社さんからこの件で連絡が来ました。

昨日、半ば無理やりだったようですが、入居者様を区役所の方と医療機関の方が

病院に連れて行ったとのことです。本人は日常会話もままならない状態ながら、

病院には行きたくないと言っていたようですが・・・。



ケースワーカーさんも強硬手段に出ているようで、そのまま入院させるという

方向で調整しているようです。区役所判断での入院。さすがに病院に行かずに

家に居続けるのは難しいだろうと思っていたので、そういう形で話が進んだことを

素直に喜びたいと思います。



となると、気になるのはお部屋の契約がどうなるか、ということ。

大変虫のいいお話ですけど、しばらく入院して日常生活ができる状態になるまでは

今の状態でお家賃を払っていただき、退院時に引越とか・・・そんな展開になれば

家賃の機会損失も少ないし、いいなと思ったのですが。うーん。



その辺どうなるんでしょう、と管理会社さんに確認しましたが、管理会社さんもまだ

どうなるかはわからないということでした。病院とケースワーカーさんの間で

連絡を取りながら、適宜状況は管理会社さんにも伝えていただける、というお話に

なっているようなので、引き続き事態の推移を見守ることにしたいと思います。

見守ることしかできないのがちょっと歯がゆい感じ。



ずーっと動きがなかった東京1棟目ですが、今年は激動の一年になってしまいました。

来年は平穏無事な一年になればいいのですが、まだもうちょっと波乱はありそうな

予感もします。不動産賃貸業、不労所得ではなく苦労所得とはよくぞ言ったものだ。

気苦労の対価が家賃なのだな、と思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月08日

緊急の連絡は、統合失調症からの漏水事故!

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昨日は関東→札幌の大家会の年内最後の勉強会と懇親会でした。しかしその間に事件が

起こってしまったのです。東京1棟目で。まじで血の気が引きました。その内容は・・・



東京1棟目は入退去が少ないです。3部屋中2部屋が生活保護というのもその理由の

一つだと思います。役所の同意がなければお引越もできないですからね。



しかし、そのうちの1部屋がちょっと最近きな臭い感じになってきておりまして。

この物件、管理会社さんが徒歩20秒くらいのところにありますから、入居者様は

口座引落以外に手渡しで家賃を持ってくる人がいるということです。生活保護の方は

両方とも手渡しを選んでいるとのこと。国からの保護費を無駄にしない姿勢は立派です。



ところが、先月管理会社さんから「2階の方の様子がちょっとおかしい」という

ご連絡を受けました。数日前に家賃支払と全然関係のないタイミングで来店されるものの

話の内容にとりとめがなく、おかしいと思って区役所の方に確認したところ、入居後に

統合失調症を発症しており、通院服薬をしているという事実が分かったとのことです。

区役所の方も現地に行って本人と話をしてみるということを仰っていたとか。



統合失調症・・・重たい話になってしまいました。有名なお話では、スワさんのブログに

出てくる「彦摩呂問題」が統合失調症だったと記憶しています。私も空室がどうしても

埋まらない時は、基本的にどんな方でも引き受けますという形で運用をしていた時期は

ありましたが、それでも精神系の方はごめんなさいしていた経緯があります。

そのくらい問題をはらむことになるのですが・・・うちにもとうとう来てしまったか。



そんな知識がある状態で、昨夜の事件があったからこそ、本当に酔いが吹っ飛んで

焦りしかなくなったわけです・・・。



確かあれは19時前でした。懇親会も終盤に差し掛かり、鍋の準備が始まった頃。

見知らぬ携帯の番号から着信がありました。普段なら登録していない電話番号の

電話には出ないことが多いのですが、たまたまその日は懇親会にいらっしゃっていない

方がいたので、その方かなと思って電話に出てみると・・・



「東京1棟目に住んでいる〇〇です」



え、入居者様!?なんだなんだ?契約書に私の携帯書いてあったのかしら。

何にしてもちょっと想定外の方からの電話に面食らいつつも、日ごろのお礼など

述べながら対応開始。



「上の階から水が漏れてきて困ってるんですわ」



それは確かに困るでしょう。管理会社さんに連絡したけど営業時間外なので連絡が

取れずに、本人の部屋をノックしても何も反応がない状態ということでした。

いろいろ探して私のところに電話してきたようです。



「上の人、最近様子がおかしいので・・・」



細かいことは聞きませんでしたが、統合失調症の関係で下の階の方にご迷惑が

かかっていたのだろうと想像できるセリフでした。むぅぅ・・・。



今までお風呂が漏れてきたことはなかったなら、今恐らくお風呂がオーバーフローを

起こしているのだと予想します。なぜ急にオーバーフローが起こったか、ですが・・・

入居者様がお風呂を沸かしているのを忘れて出ていったとか、そういう話なら

まだ良いですが、最悪もしリストカットしてお風呂に手首をつけていたら・・・

その想像をした瞬間、一気に酔いが醒めました。シャレになりません。



とにかく何とかしないと。でもあいにく、私は忘年会の幹事なのですぐに抜けられる

目処は立ちません。そうなると、管理会社さんの担当の方の携帯に電話してみるかと

いうことになります。



連絡取ってみますので、として入居者様との電話を一旦切り、すぐに管理会社さんの

担当の方の携帯に電話。しかし電源が切れていて繋がらず。勿論、会社に電話しても

誰も出ません。



緊急事態かもしれないので、禁断の一手を使うことにしました。社員さんの旦那様が

居酒屋を経営していて、奥様がそこの手伝いをしていることがあるのを思い出し、

その居酒屋に奥様がいるか電話で聞いてみました。営業中に申し訳ないと思いつつの

お電話でしたが、実際店主かなり忙しかったようで、ちょっとキレ気味に対応されて

しまい、ご迷惑をおかけしたことを心苦しく思いました。今度飲みに行って謝ろう。



結局お店に社員さんは出ていなかったものの、旦那様が連絡を取ってくれたようで、

しばらくしてからお電話がかかってきました。社長と一緒に現地に行ってくれた模様。



「お風呂に入っていただけでした!」



あああ、本当に良かった。リストカットだったらどうしようと思っていました。

下の階の入居者様も、だんだん水が引いてきたから寝られるので大丈夫、上の人に

何事もなくて良かったね、と言ってくださったそうです。心が広いです、一階の方。



本当に何事もなくて良かったです。いや、何事かはあったんだけどね。



そして翌日(つまり今日)、先ほど管理会社さんのところに菓子折りを持って

昨日の対応のお礼をしに行きました。ついでにその社員さんのご主人と、1階の

住人の方にもお菓子を持っていって、渡してくださいとお願いしました。



今後のアクションとして、2階のお風呂の排水が詰まっている可能性があるので

一度現地調査をして、高圧洗浄なりピーピースルーなりで詰まりを解消させることを

優先したいということでお願いしてきました。



並行で、役所の方と連絡を取り合い、統合失調症の方をどうしたものかの相談も

行っていただくことにしました。区役所の方も入居者様になかなか連絡が取れず、

話している内容もおかしい時があるということで、直接会ってお話をしないといけないと

いう認識を持たれているようです。管理会社さんに全力でそれをバックアップしてもらい

本当に必要ならお引越も検討していただくこととしたいです。



でも、階下の方が「最初は腹も立ったし頭にきたけど、最近は大丈夫かなという心配な

気持ちの方が強いんだよね〜」と仰っていたようなので、場合によっては今のコンビで

ずっと住み続けていただくという選択肢もありなのかもしれません。両方とも生活保護を

受給されているので、簡単には引っ越さないでしょう。そして今回の被害者の階下の方は

なかなかの高齢者です。今から引越をするのも大変だと思うので、このままずっと

お住まいになってくださるものと思います。だから、あえて今の均衡を崩す必要も

ないのかもしれない、なんて思ったりもします。



何にしても、再度の漏水がないように処置をすることは確実に行いたいと思います。

そして統合失調症問題についても、なんらかいい形に進むことを期待したいと思います。



いろいろあるねー、賃貸経営。

築浅なら何もないと思ったら大間違いよ?今回の物件もまだ築8年くらいですからね?

(そんなに新しいのに生活保護の方を受け入れてるからだって?聞こえません!)



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posted by ひろ* at 10:48 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月02日

東京1棟目、契約更新で相変わらずの無風状態継続。

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たまには無風状態の東京1棟目のことも書かないと、ね。

ちゃんと生きていて、ばっちりとお金を稼いでくれております。



この物件のことを書こうとしても、本当に何も動きがないので書きようがないんです。

最近あったのは体を悪くして若くして生活保護にならざるを得なくなった女性の方が

更新してくださったことでしょうか。



この物件、けっこう見た目がおしゃれなので、購入当初は若い女性をターゲットに

いろいろと営業活動をしておりました。しかし、現実はなかなか難しく、築浅でも

三点ユニットは厳しいんだなと思い知らされたものでした。



新築で購入し、最初こそ若い女性が3名入っていたものの、徐々に抜けて最後は

全空になってしまいました。やっぱ三点ユニットは定着率も悪いですね・・・。



結局その全空になったところで大きく家賃を下げて、生活保護のおじいさんと

生活保護の女性、それとインコを飼ってるおじさんの3名が現在は入居しています。

インコおじさんはちょっと新しめでまだ更新したことはないのですが、他の2人は

もう2回更新をされており、大変安定した収益をもたらしてくれております。

家賃が安くても、安定している方が精神衛生上良いですね。



この物件は売却する予定がありません。借地なので売却するにも承諾料とかがかかり、

なんだかんだで結局お金があまり残らないことが目に見えております。借地は売却価格も

安くなりがちです。たぶん再建築不可より安く買えると思います(某大手さんの売却の

事例を見ているとそんな気がします)。



東京1棟目は自宅からも近いので、よく物件の前を通って様子を見ています。

植栽を一応してあったのですが、自転車が置かれていた場所はすっかり植栽が

はげてしまい、ちょっと寂しい感じになっています。

そしてシンボルツリーはだいぶ伸びてしまい、剪定すべきかなあという感じに。



東京1棟目も購入してから6年が経過しました。新築だったのも今は昔です。

普通の築浅になり、今後競争力が低下していくのでしょうね。寂しいですが仕方ない。



札幌1棟目〜3棟目を売却してしまったので、今一番の古株は東京1棟目になりました。

駅からも近い、家からも近い、というところもあるので、今後も保有し続けるでしょう。

支払も15年融資できつかったところを20年融資に伸ばして借り換えすることが

できたので、返済比率は50%前半まで下がっています。もうしばらく保有したら、

金利交渉して少し下げて貰おうかな?50%くらいまで下がってくれれば良いですね。



2度目の更新の連絡に気をよくして、だらだらと東京1棟目のことを書いてみました。

次にこの物件の話題が出る時も、きっと誰かが更新してくれた時だと思います。

このまま退去無しでずっと安定してくれますように。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月05日

地主さんにて境界の確定が行われた。

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だいぶ前のお話になりますが、東京1棟目の借地面積が確定するというイベントが

ありました。今更な話題なのですが、東京1棟目のことを書く機会も少ないため、

このタイミングでブログに残しておこうと思います。



仕事がやたらと忙しいタイミングで、自宅のポストになにやらお手紙が投函されて

おりました。差出人は土地家屋調査士とのこと。はて、何だろうね、これは。

開けてみると、東京1棟目の地主さんの指示を受けて、境界確定をしたいので

●月●日の●時に立ち会ってください、というものでした。



東京1棟目の借地契約書には「約15坪」という大変アバウトな数字が書いてあり

細かい協会は決められていないという状況でした。でも誰もそれに関して困っては

いなかったのだろうと思います。特に是正されるでもなく、そのままの状態でした。



なんで今急にそこにお金をかけてまで正しい測量結果にしようと思ったんだろう?

そこは正直よくわかりませんでした。正しい借地面積を測って、その差分を地代として

請求しようとしているのかしら。うーん。



そしてどちらにしても。指定された日付だと会社があるので立会することは不可能です。

会社を休んででも行かなくてはならない理由が私にあれば、多少会社も融通を利かせて

対応するのですが、私にとってどんなメリットがあるかわからない中でそれをするのも

あまり気が進まなかった、と言うのが正直なところです。



結局この時は事務所に電話をかけ、会社があるから指定の日付だと立ち会えない旨を

説明して、じゃあ結果だけ見ていただければいいですということになりました。



そして測量した後、またお手紙が届きます。測量の結果を説明して署名押印を

いただきたいので、●月●日の●時に現地に来てください、と。

指定されたのはまた平日の昼間です。だから平日の昼間は立会できないんだってばー。



この時は確か休日もびっちり予定を入れてしまっていたので、本当に調整がつけられず

この日は無理であり土日でないと調整ができないこと、直近の週末は皆埋まっており

1ヶ月以上後の土日でないと難しいことを電話にてお伝えしました。



先方はその最速の土曜日でお願いしたいと言ってきましたので、じゃあそれでという

話でまとめました。本当は、目的がわからないので署名押印しないで逃げ切る、と

いうのがベストだったのですが、地主さんのご意向でもあるので難しいでしょう。

だったらここは協力的な内容にしておくのが吉というものです。



そしてこちらから指定した日、立会をしてきました。今まで借りていた「約15坪」が

「ちょうど15坪」という形に確定したこと、その確定の面積はここからここである、

ということをお伝えいただきました。よって、地代が変わるということもなし。

特にそれに対して反論することもなく、そのままわかりましたと受け入れて署名押印し、

立会は終了しました。



入居者様の生活に何か影響する話でもないし、なぜこのタイミングで測量をしたのか

よくわからないなあと思いつつも、まあ今のところ目に見える影響がないということで

気にしないでおこうと思った次第です。



オチも何もない話ですが、とりあえず動きがあったので記録しておこうという次第です。

わざわざお金をかけて借地の境界を確定するということは、それ相応に何かの目的が

あるはずなのですが、私にはその理由はわからず。誰か心当たりがある方、その目的は

こうじゃないかという仮説、是非教えてくださいませ。



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