2017年04月08日

旧管理会社さんとの久々のコンタクトは、管理時代の滞納家賃が理由でした。

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どうしたもんかなーと思案していることがあります。札幌3棟目の滞納家賃です。



札幌3棟目は、昨年の11月に断腸の思いで管理会社さんを切り替えました。

特に対応に不満はなかったのですが、やんごとなき理由があって、ここにこれ以上

管理は任せられないという気持ちになってしまったためです。



この時、旧管理会社さんと新管理会社さんの間で引き継がれた内容として、切替前の

滞納家賃の回収は旧管理会社さんで行う、という話がありました。あ、そこ引き継がずに

そちらでやるのか・・・と意外に思ったものです。新管理会社さんの担当の方も

「そっちでよろしくkって言われると思ってたんですけどねえ」と仰ってました。

旧管理会社さんのそういった誠実さが好きでしたので、できれば切替などしなくて

済んでいれば良かったのですが・・・。



さて、その回収すると言ってくれた滞納家賃なのですが、当初は順調に回収されており

2ヶ月くらいは送金されておりました。しかし、ここ数ヶ月ちっとも送金されてきて

おりません。状況どうなんでしょうかと問い合わせてみたのですが、その時は返信なし。

もう一度メールしたらようやく返事が来ました。



滞納して退去した人に関しては、1ヶ月に1回きちんと分割金が払われているが、

少額なので振込手数料を考えるとある程度まとまったところで送金した方が良いと

思ったので、送金していない状況とのことです。現在居住中の方で旧管理会社さんの時に

滞納していた人については、連絡が取れず支払って貰えていないということでした。



支払ってくれないし連絡が取れない方に関しても、新管理会社さんになってからの分は

ちゃんと払ってくれています。支払先が2社になって、よくわからなくなっているだけ?

という気もしましたので、ここは新管理会社さんにもちょっとご助力いただこうという

判断に至りました。



新管理会社さんには状況をお伝えして、現時点で前管理会社さんで滞納がある方について

コンタクトを取る機会があればまだ滞納がある旨を伝えてほしいということと、最悪の

場合は滞納の回収を引き継いでほしいということをお願いしました。面倒なことを

お願いしてしまいましたが、快く引き受けてくださりありがたく思っています。

やっぱり人に恵まれてるなあ、私。自分だけだったらただのポンコツですが、周りの方に

助けてもらうことで何とかここまでやってこれています。



ところで、一般的に、管理会社さんを切り替える時って、滞納家賃の回収業務は

新旧どちらの管理会社さんにて行うものなのでしょうか?あまり変更の経験が

多くないものですから、一般常識としてはどちらが標準なのかよくわからないのです。



オーナー的にはどちらでもいいのですが、債務者側からスムーズに回収するという

観点で考えると、旧管理会社さんで引き続きやってもらうのがいいのかなという

気はしています。新管理会社さんが引き継ぐとなると、それまでの経緯もわからず、

いちからのスタートになってしまいますから。特にすでに退去してしまった方への

督促に関しては、完全に面識がない状態でスタートなので、払ってもらえる可能性が

きわめて低くなるように感じます。



もし一般的な事例でその辺詳しい方がいれば、向学のために教えていただければと。

よろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月02日

第三の目が鋭く指摘する「4月以降に動く客層」向けPR。

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気候的にはそんな感じはしませんけど、暦の上では春が来ました。

賃貸業的には繁忙期が終わり、決まらなかった部屋をどうするか頭を抱える場面ですが

札幌ではむしろここからがハイシーズンとなる属性のお客様もいらっしゃいます。

それは誰かと言いますと・・・・



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さて、その正解は「生活保護」です。例年そうなんですよ。もう何年も同じ経験を

していますので、ほぼ確実な経験則であるとわつぃは思っています。

毎年、札幌3棟目(および過去所有していた札幌2棟目)は3月末までに退去が出て

4月〜5月でそれが決まるというサイクルが繰り返されていました。これらの物件は

生活保護の方や場合によってはそれ以下の方を視野に入れた募集をしておりましたので

4月からがむしろ勝負!と毎年思っていたのです。



なぜそういう動きになるのかは私もよくわかりませんが、家賃が高い繁忙期を避けて

動いているのだろうということと、転勤などの期日が決まった事情があるわけでは

ないのであろうという点から、雪が降っている間は無理に動かないという気持ちが

あるのではないか、という予想をしています。



今年は札幌3棟目が1部屋まだ空室のままになっています。札幌3棟目の中では

一番条件がいいお部屋になっております。しかも、12月〜3月の成約は基本的に

期待できないかなと思っていた中、3部屋中2部屋が繁忙期前半で決まったという

成功体験もありましたので、例年の法則を打破してもっと引き合いあるかなと密かに

期待をしていた私もいました。しかし残念ながらその期待は実らず。まあでもこれが

毎年恒例の既定路線ということで、気にしません。



4月から気持ちも新たに!というところで何か作戦を考えようかなと思っていた時、

ひょいと清掃業者さんからメールが届きました。私が札幌3棟目で依頼している

清掃業者さんは、元々大手不動産会社さんで管理や仲介もやっていた人で、清掃中に

気が付いたことがあれば仲介目線で助言してくれるし、賃貸の人が見る募集図面も

定期的にチェックして、不備や改善があれば提案してくれます。ありがたいのです。



そんな彼ですから、今回も何か見つけてメールしてきてくれたに違いありません。

どれどれと開封してみると、生活保護の方向けのプランを前面に押し出して募集を

かけてみてはどうか、という提案でした。



彼の認識の中でも4月は生活保護が動く時期だということです。やっぱり私の見立ては

間違っていなかった、とまずここで一安心。生活保護の方は初期費用が基本的には

あまりないから、初回保証料を負担するプランを出してはどうか、ということでした。

役所が認める引越であれば、敷金や礼金をいただくことができるはずなので、ここで

彼が言いたいのは役所が認めていない自腹の引越をする生活保護の方を取り込むという

意味なのでしょう。



生活保護の方は家賃の支払は基本的には安心な属性のはずです。だって国が家賃を

払ってくれるんですから。そりゃあ中には保護費を使いこむ輩もいますし、途中で

保護を打ち切られる人だっています。でもそれは例外だし、そもそも普通にご入居される

人の中にも、滞納する人や会社をクビになる人だっています。そういった例外ケースを

ここで論じる意味はないと考えます。



生活保護は得意なセグメントですので、積極的にやらせていただきます。

ということで、提案はまるっと呑みました。決めてきてくださいねー!



あと、札幌の業者さんが見るサイトで、状況が内装中のままになっているから、

それも直した方がいいですよと助言いただきました。これまた助かります。

気づく術がないですからね、私・・・。勿論この話、管理会社さんにも展開済みです。



基本的に、私も含めて人間はミスをする動物です。管理会社さんだっていうつもの物件を

一気に面倒を見なくてはならないのですから、多少のミスが出るのは仕方ありません。

だからこそ、私自身もしっかり物件に興味を持ってチェックしなくてはならないですし、

私が見きれないところは第三者にチェックしてもらう体制が必要と思っております。



そういう意味では、こちらの清掃業者さんは私の第三の目として活躍して貰っており

とてもありがたいビジネスパートナーさんです。ええ、前々からブログにちょいちょい

リンクは貼ってますが、コジローさんの会社です。最近ブログサボってるみたいだし、

あんま宣伝っぽいこと書くのもしゃくなんですけど、実際助かってるから仕方ない。



普段、あまり私が使っている業者さんへのリンクって貼らないようにしているんですが

コジローさんに関しては私の中では苦楽を共にした大家さん仲間というカテゴリなので

仲間意識でまあいいかなと(笑)



ここの社員の方の書いているブログもけっこういい感じのリフォーム事例とか出てるので

私も参考にするために読んでます。興味のある方は見てみてくださいませ。



札幌物件に関しては、第三の目を入れて物件の状態が適切であるか常に確認しながら

遠隔地で会っても良好な状態を保ちつつ、満室経営を目指してまいります!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月19日

管理会社さんに触発され、久々にドレスアップを検討する。

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今日は事務作業に集中する日にしようと思っています。



・各種支払手続き(札幌5棟目の不動産取得税や20日引落のローンの支払準備等)

・関東圏中古RC追加打診金融機関さんへの提供資料整理、送付

・確定申告対応

・融資打診資料の整理(札幌6棟目追加、札幌1棟目削除?、細かい不具合修正)

・ふるさと納税計画(札幌1棟目、札幌4棟目が売れると仮定)

・ブログ整理(札幌6棟目カテゴリ最適化、記載ミス修正)

・東京法人への管理費支払

・パソコンのトラブルシューティング続き(Bluetoothの調子がおかしい)



これだけ盛りだくさんありつつ、美容室にもいかなきゃだし、ジョウト地方の

ポケモンもゲットしに行きたいしで、大忙しです。え、ポケモンはどうでもいい?

まあそれを言われると・・・あ、誰かがうちの最寄りのポケストップにルアーを

使ってくれた!ラッキー!(話を聞いてない)



えっと、そんなわけで週末にもかかわらずけっこう忙しいモードになりますので

ブログはサクッと終わらせようと思います。



現在、空室は78部屋中4部屋(退去予告1を含む)、稼働率94.8%となりました。

一時期、壊滅的に稼働率が悪く、90%を切っている時もありましたが、ようやくその

危機的な状態は脱したように思います。ただ、その副作用で、今月は札幌4棟目の送金は

広告料やら商品券やらのお金がどばっとかかり、ほぼゼロでしたorz



残る空室は、札幌3棟目が1部屋(ここが陽当たりの良い角部屋で、札幌3棟目の中でも

一番条件がいいお部屋なのです)、札幌6棟目が2部屋(現在リフォーム内容精査中)、

仙台1棟目が1部屋(学生さんの卒業で2月末退去)というラインナップです。



札幌6棟目は何とか3月末までに片づけたいところですが、まだ見積しなおしなど

やっているところなので、難しいかなあという感触があります。

仙台1棟目は退去予告の状態なので、まだ何も手を付けられません。

札幌3棟目は管理会社さんを変えてからちょこちょこと申込や内覧が入るように

なってきました。自分で営業に行ってきた効果もあったかと思います。



最近は営業の効果も薄くなってきたような気がします。営業した月は私宛に直接

仲介業者さんから電話がくることが多かったのですが、最近それも減ってきました。

どうしても忘れられてしまうのは仕方ないので、また印象付けするために札幌に

営業に行きたい気持ちもありつつ、このくそ忙しいと思われる繁忙期に余計な時間を

取らせるのも申し訳ないよなあと思ったりもしつつ、うだうだ考えてました。



そんな感じで空室対策をどうするか思いをはせている最中(手先はポケモン捕獲に

一生懸命だったのは内緒です)に、管理会社の管理担当さんからひょこっとLINEが。

通知を見ると10件以上写真が送られてきています。ちょ、どうしたよ!?また何か

お金のかかる不幸なことでも!?(被害妄想)



開いてみると、どうやら写真は空室になっている札幌3棟目のもののようです。

「札幌3棟目の残り一部屋の空室に飾り付けというわけではありませんが写真のように

POP等設置しました。」ですって。あらま〜、なんと気が利くことでしょう!



家電プランPOP

家電プランPOP

こんな感じでやってくれてます。何も言わなくてもこういう形で気遣いをしてくれるの、

とても嬉しいです。室内のPOP等は、一昔前に浦田健さんあたりが大流行させましたが

最近は今更POPね〜みたいな感じもあり、私自身もそこに向けて労力を割いては

おりませんでした。でも、内覧される方だって、殺風景なお部屋よりはちょっとした

コメントがある方が、その部屋に対するオーナーや管理会社さんの「気にかけてる感」を

感じてくれるのではないかという気がします。そりゃあ、あった方がいいですよね。



ちなみに写真で宣伝している家電プラン、意外と好評です。直近2部屋のお申込みは

両方とも家電プランでのお申込みでした。家賃が安いアパートには意外とおススメ。



触発されましたので、私もちょっとドレスアップ系の予算を組んでみようと思います。

とりあえず、昔大家さん仲間に教えてもらい、設置したら好評だったディスプレイ用の

ラックを購入してみようか、管理会社さんに相談したいと思います。

↓これ↓







このラックのいいところは、ジグザグしていてパッと見デザイン性に富んでいることと

縦でも横でもどちらでも置くことができるという汎用性です。その割に値段も安くて

なかなか使い勝手はいいんじゃないかと思っております。



久しぶりに見て気が付きましたが、昔はオレンジ色があったのに、今はなくなって

しまったようです。内見の時のインパクトってとこだと、いい色だったんだけど。

そうなると白かなー?窓に設置していただいたPOP類、ここに移動させればいいかな。



こういうの考えるのも楽しいものですね!せっかくの事業なので、楽しくやります。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月02日

安否確認で管理会社さんが出動する事態になったお話。

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相変わらず案件いっぱい併走させている私です。

購入に関しては田舎新築、札幌中古RC、一都三県中古RC。

売却に関しては札幌1棟目、札幌4棟目、低圧太陽光。

あれもこれもでわけわからないってなりそうですが、そういう仕事いっぱいで忙しい

自分も決して嫌いじゃないというか、むしろそうしてないと怠けるというか^^;



そんな状態+サラリーマンのお仕事もあり、既存物件の管理については、管理会社さんに

ほぼ一任せざるを得ない状況です。ああいや、管理会社さんにはどのような状態であれ

任せているから、今に始まったものではないか・・・。

特に遠隔地の属性低めな物件に関しては、管理会社さんに対応いただけないことには

荒れ果てていくばかりではないかと思われます。



先日もそんな厄介系なお話がありました。舞台は札幌3棟目です。

厄介なことの7割はこの物件で起こっているのではないかという気もします(苦笑)



管理会社さんから、とあるお部屋にお住まいになっている生活保護の方から家賃が

振り込まれず、携帯に電話しても連絡が取れない状態です、という第一報が入りました。



この入居者様、前にも4ヶ月程度の大型滞納をやらかしてくれたことがあります。

その時は生活保護を脱して働こうとして頑張ったものの、仕事がうまくいかず退職。

もう一度保護申請すればいいのに、なぜかそれをしておらず家賃が払えなかった、

という話でした。当時の管理会社さんが一緒に保護申請して、分割払いで何とか

全部回収しきった、という一件でした。



申込をいただいた時も属性はいまいちで、しかも最初の半年くらいで上記とは別に

滞納をしていたことがあります。そんな話もあって、私の中では比較的注意が必要な

人だという認識はありました。



ただ、今回のように全く連絡が取れないということは今まで聞いている限りでは

なかったように思えます。最悪のパターンとしては、お部屋で息を引き取っている

可能性もないわけじゃない・・・か。少し冷や汗が出ました。



全く連絡が取れないので、安否確認してきますという管理会社さんの判断に一任。

実際に、誰にもヘルプできない状態で苦しんでいる可能性だってあります。保証人も

いない方ですし、心配です。



それから何日か経過して、再び管理会社さんより連絡がありました。



まず、安否確認したところ、家にいたとのこと。命に別条がなくてよかったです。

じゃあなんで電話に出なかったの?というところを聞くと、怖くなったからという

謎の理由でした。なんでも、先日逮捕されて退去となった入居者様と同じNPOで

お世話になっており、その逮捕の方と仲が良かったということなのです。その方が

逮捕されて退去になり、つられて不安定になり怖くなってしまって、部屋から

出られなくなるわ、家賃は振り込めないわ、ということになってしまったとか。



私の感覚からするとよくわからない話なのですが、きっと本人の中ではそれが当然という

感じになっているのでしょうね。ここはもう追及しても仕方がないところかと思います。



結局、この方に関しては、保護課と交渉して代理納付(役所から直接家賃を振り込んで

貰う方法)に切り替えてもらうことになりました。ご本人が今後社会生活を健全に

営んでくれるのかというところは心配ですが、家賃に関しては生活保護を受給している

限りにおいては確実に払ってもらえるということになったので、良かったです。



いろいろな方がお住まいになられ、そこに小さなドラマが日々生まれています。

先日お申込いただいた方は、離婚からの再出発の為の引越ということでした。

理由や状態はともあれ、うちの物件にお住まいになっている方には少しでも幸せで

あってほしいと思います。そのために必要な管理業務を管理会社さんに担っていただき

大変助かっています。ビジネスパートナーとして、今後ともよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月12日

水道管破裂と入居キャンセルの二重苦発生。

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ちょっと残念なお話と、確かにそうなるわなーとは思うけど勘弁してほしい話が

札幌3棟目から飛び込んできてしまいました。



まず、ちょっと残念なお話は、先日お申込をいただいていたお部屋のキャンセルです。

もうすぐ入居というこのタイミングでのキャンセル、誰も予想はしていなかったのですが

この仕掛人(?)は区役所らしいのです。



お引越を検討されているお客様は生活保護を受給されている方でした。

そして今回のお引越は役所からお金が出る類のものではなく、自腹でお引越という

形をとっておりました。区役所的には、今の家でそんな不便がないのに、なぜお引越を

しなくてはならないの?ということが気になったようです。



また、生活保護を受給している理由が身体の問題ということであるにも関わらず、

エレベーターのない2階を選んだことも気になったようです。そこは私自身も申込を

いただいた時に気になって確認したのですが、身体の負担より寒いことの方が

気になって2階という選択をしたようです(札幌は寒いので階下で暖房が焚かれていると

床が暖まる2階以上が人気です)。



その選択も区役所的にはちょっと微妙だったようで・・・

生活保護を出す側の立場として、引っ越しに待ったをかけてきたということでした。



国の税金を無駄にしないという意味では確かに素晴らしい判断ですが、直前まで

引っ張られた私の立場も考えてくださいよ、区役所さん(涙)

こう見えても固定資産税や仕入などで札幌市の財政には貢献しているつもりです・・・。



とまあ愚痴てみたところで何が変わるわけでもありません。区役所と入居者様が

交渉して、引っ越しが成立する可能性もあります。今のところ五分五分とのことでした。

気長に待つことにします。どうせ空室は3部屋もあるし(自虐)



続いて、確かにそうなるわなーと思うけど勘弁してほしい話。



逮捕DE退去な話を以前書きましたが、その件の二次災害が発生しておりました。

逮捕されてしまったため、水抜きができず、そのまま超寒い札幌の冬が到来して

水道管が見事に破裂し、全滅したそうです・・・。



札幌に詳しくない方向けの解説

札幌は冬の寒さが厳しいため、水道管に水が残っていると凍ります。

凍ると体積が膨張して、水道管が破裂する事故が起こります。

そのため、冬は使っていない部屋は水抜きをする必要があります。

水抜きや防寒のため、札幌の物件は部屋の中に水道管と水抜き用蛇口があるのです。

初めてみた時は、なんだこれと不思議に思ったものでした。ハイ。

室内の水道管イメージ

↑イメージ的にはこんなのが部屋の中に鎮座してます



まあさ、逮捕じゃ家にいられないし、急だったから水抜きもできないよね、うん。

それはよくわかる。よくわかるけど・・・修繕する側の立場になってくださいよ。

どーすんのよこれ(涙)

破裂した水道管から漏水して、部屋の中やキッチンも水でやられちゃってる部分が

あったようですし、勘弁してほしいです。



幸いなことに、水道管の凍結にも対応している火災保険に入っておりますので、

部分的には保険で何とかなりそうだと管理会社さんからは連絡をいただきました。

保険の申請から交渉まで対応してくださるそうです。さすが管理会社さん。感謝です。



なお、修繕自体は既に入っているということですが、札幌は例年にない寒さになっており

溶かしたそばから水が凍っていく状態なので、今作業をやっても進められないという

判断のもと、一旦工事を止めたそうです。そんなに寒いのに営業に行かないとなのかと

思うと、そっちの方にぞっとしました^^;



保険はとても大事だと思うので、できるだけ補償の範囲が広いものを選ぶのが吉です。

お値段の差なんてすぐに回収できるくらい、保険適用可能な範囲って広いものです。

アドバイスしてくれる管理会社さんや保険代理店さんがいればなお良いですね。



そんなトラブルのご連絡があった、というお話でした。

キャンセルは痛いけど、まだ戻ってくる可能性もあるのでじっくり待ちます。

水道管は保険のおかげで大事にはならなさそうです。備えあれば患いなし、ですね。



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