2017年11月14日

家賃スライドという学生さん向けの制度。

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札幌ではいよいよ家賃スライドの季節がやってきました。



まずそもそも、家賃スライドって何ですか?という人の方が多いと思いますので、

そこから説明させていただきます。家賃スライドとは、新入学生のための制度でして

この時期に合格する学生さんのために部屋を予約しておく制度のことを言います。



最近は推薦とかだと、11月くらいから合格発表がちらほらとされているようです。

このタイミングで合格すれば、4月からの学生生活に向けて早めに準備を進めたく

なるのが人情ってもんです。そして一人暮らしをすることになる学生さんの場合は、

その準備の中に部屋探しも含まれます。そりゃあ2月に合格する学生さんと比較すれば

部屋を探す時間をたっぷりとれるので、より良いと思える部屋を確保できる可能性が

高くなりますから。



しかし、良い部屋を見つけても、それを抑えようとすると契約行為が発生します。

契約すれば、当然ながら賃料が発生するのが当たり前。そうなると学生さんの

親御さんの金銭的な負担が大きくなってしまいます。



そんな親御さんのニーズを汲み取るかのように生まれたのが家賃スライドです。

全体としては過当競争に陥っている札幌市の賃貸事情。少しでも入居率を上げるために

親御さんに向かって「3月まで家賃は発生しないという条件で、契約を先行で締結して

部屋を金銭的負担なしに確保しましょう」というアプローチが始まりました。

それが家賃スライドです。



家賃スライドを使うと、例えば11月に契約したとしても、3月まで家賃は発生せず

フリーレント状態にしておくことが出来ます。大家的には厳しい条件ではありますが、

それでも学生さんが2年なり4年なりそこに住んでくれる可能性であったり、4月から

家賃が入ってくる安心感などを天秤にかけ、それでも仕方ないと考えるならば、

スライドで入居を受け入れることになります。



北海道は大きいので、近隣であっても通える距離ではないことが多いです。

なんとなく近い印象がある札幌〜旭川だって、特急で90分、普通列車だと120分も

かかります。ましてや電車の本数が東京みたいに多くないのですから、通おうという

発想はほぼ出てくることはないだろう、と。釧路と札幌なんて、東京〜大阪くらいの

距離があります。北海道は広大なので、少し離れたら一人暮らしさせる感じと思います。



そんな事情もあり、一人暮らしをしようとする学生さんは結構多いです。札幌市にも

大学や専門学校がいっぱいあります。特に中央区の西11丁目駅を南下したあたりは

専門学校がいっぱいありますね。学生さんが多ければ、家賃スライドの問い合わせも

当然ながら多くなる、と。



他の地域でも似たような条件での募集はあるんだろうなと思っておりましたが、

今回それらしき募集をしている地域を見つけました。富山の某大手不動産業者さんは

「合格前予約」というものを行っているようです。札幌と違って、合格する前から

部屋を予約できるようです。キャンセル費用はかからず、合格したら契約するまで

家賃発生は無し、と。オーナーには厳しい時代ですね(苦笑)



私が持っている物件は、比較的学生さんとはあまり縁がないものが多いです。

札幌3棟目はごくたまに問い合わせはあるものの、あまり学校が多い地域ではないので

問い合わせも少数です。実際に入居に至った学生さんはほぼゼロです。

札幌5棟目はちょっとあるかもしれません。この間退去された方は学生さんで、

学校の近くにもっといい物件があったということで退去されておりました。

札幌6棟目、札幌7棟目はファミリー物件なので、学生さんとは無縁です。



そんな無縁だと思っていた家賃スライドの問い合わせがあったようで、管理会社さんから

電話で確認がありました。家賃スライド自体は私もちゃんと入居してくれるのであれば

やぶさかではないのですが、今はまだ11月。スライドで契約すると、3ヶ月分の家賃を

どぶに捨てることになります。それでいて、広告料は3ヶ月払うという残念な状況に。



私の場合はだいたい「2月家賃発生なら良いです」「3月家賃発生の場合は広告料を

1ヶ月減らします」という回答をするようにしています。入居者様や仲介業者様から

見ると、渋い大家だなということになり、敬遠されて入居が決まらないのかも・・・。

でも、学生向け物件ではないので、こんなもんでいいのではないかと思っています。



今回の問い合わせのお客様からは、その後特に連絡がないようですので、たぶん

流れたんだろうと思います。正直、今どきの学生さんが住む物件じゃないですよ、

札幌3棟目は。



富山には合格前予約があるということはわかったんですけど、それ以外の地域にも

こういう制度ってあるのでしょうか?向学のために、もし類似の制度がある地域が

あるなら、教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(1) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月09日

未成年からの申込、しかも猫付き。

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富山の話を今日は書こうと思っていましたが、せっかくなら私が楽しい話題の方が

書いてて楽しいので、昨日入った入居申込があった旨のお話を先に書こうと思います。



最近またサラリーマンのお仕事で出張が多くなり、終日お客様のところにいることも

少なくありません。お客様のところにいると、昼休みであってもうかつに不動産の電話を

かけることもできませんので、いよいよ電話での対応ができなくなっております。

最近は親しい担当の方はFacebookやLINEを使って連絡してきてくれますので、おおむね

問題はないんですけど、金融機関さんとかはちょっと困っちゃいますね・・・。



で、昨日もお客様先にいたので、いろいろ電話来ていたけどほぼ出られませんでした。

こちらからかけるのも厳しい感じでした。いろいろやらなきゃいかんこともあるんだけど

自由がきかないのはしんどいです。



そんな日の昼休み。お客様先の食堂で昼食を食べた後、席に戻ってLINEを見てみると

仲の良い札幌3棟目の管理会社さんの担当の方からメッセージが入っておりました。

なんと、札幌3棟目にお申込が入ったという内容です!おおー、素晴らしい!



内容もそこまで悪くなく、むしろその内容ならなんでうちの物件を選んだ?と

聞きたくなるくらいです。19歳で会社員(しかも正社員さんですよ)という段階で

うちの物件的には「おぉ、ちゃんと働いてる人だ!」となります(笑)

しかも保証会社も通っているみたいです。保証料も自分で支払えるとのこと。

なんという高属性!(基準がおかしい)



お母様がいらっしゃるものの、お母様は生活保護ということで連帯保証人にはなれない

状況のようです。緊急連絡先として名前を連ねてもらうことになるでしょう。



気になる一言が「猫一匹」という単語です。どうやらこの19歳、猫を飼っている模様。

猫のしつけとかその辺が気になりました。過去に猫を飼っていたお部屋で原状回復が

30万オーバーになったケースが2回あります。あの時の悪夢が頭をよぎりました。



でも待てよ、今回は保証会社さんがついてると言ってたよね・・・

もしかして原状回復まで面倒見てくれる保証会社さんですかと確認したところ

「原状回復オプションついてます」という素晴らしい回答!それなら安心です。



この間のおじいさんが入居できていれば、一気に満室だったんだけどなあ。

でも、80歳生活保護と19歳会社員だったら、後者の方が圧倒的に良い属性です。

(生活保護の方が収益性は良いですけど・・・家賃を・・・ごにょごにょ)

結果として良い方向に流れたという風に思っておこう。うん。



というわけで、文句なしで契約に進めてくださいとお伝えしました。

これで札幌3棟目は残り1部屋。2階の日当たりのいいお部屋が残りましたので、

比較的決めやすいのではないかと期待しております。



雪が降る前に1階を決めることが出来て良かったです。札幌の木造の1階寒いから

内見していただいても成約する確率は低いし、そもそもうちのような低家賃帯の物件は

内見に来る人自体が極端に減ります。1月〜3月の繁忙期が一般的ですが、札幌の

低家賃の物件は雪が溶けた4月〜5月くらいが繁忙期ですから(過去の経験から)。



これで札幌の空室は残り2部屋になりました。札幌3棟目1部屋、札幌5棟目1部屋。

気持ちよく年を越せることに期待したいと思います。



明日こそ富山の話題を書きます。不幸な話題の方が読者の方は盛り上がるでしょう(笑)



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月04日

連続で申込!札幌3棟目、例によって属性は・・・

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札幌7棟目の申込に続いて、札幌3棟目にも申込が入りました!まだまだ流動的な要素が

あるのでぬか喜びになるかもしれませんが、こうしてご紹介をいただけることに感謝。



札幌3棟目は2部屋の空室があります。ストーカーで退去の部屋と夜逃げで退去の部屋。

ん?札幌3棟目はそんな部屋ばっかりだなって?返す言葉もございません^^;

札幌3棟目は単身間取りで部屋も狭く、バストイレこそ別とはいえ、お風呂はマス風呂。

決して優れているとは言えないスペックなのは否めません。それゆえに、創意工夫と

他の人が受け入れたがらない人を受け入れる戦略で収益を出してきました。



昔のように、自分で仲介店を回って営業するようなスタイルでやることは減りましたが

今でもたまに仲介店さんに顔を出すと、3店に1店くらいは知った顔の人がいます。

おー、久しぶりですねー!なんて声をかけあったり。そんなコミュニケーションも

楽しいものです。やってる頃は必死でそんな余裕なかったですけど(苦笑)



最近はなぜ営業をしていないか。それはこの物件の審査が緩いということが既に

区域内で知れ渡っているからというのと、管理会社さんを切り替えた結果、客付能力が

少し強くなったというところがあると思います。あまり営業しなくても、それなりに

決まるようになってきましたから。しかも滞納督促も以前より強化されているように

感じていますし。前管理会社さんも悪くはなかったけど、切り替えは成功だったため、

私の負担が少し減ったということでしょう。



さて、2部屋空いている空室のうち1部屋にお申込をいただいた件に話を移します。



昨日、札幌7棟目のお申込の連絡と同時に、札幌3棟目も相談したいことが、と

管理会社さんから連絡を受けておりました。それが今回紹介したいというお客様。

管理会社さんの担当の方と懇意にしている仲介業者さんからの相談と言うことです。



内容は・・・80歳のおじいさんだそうです。おっと、80歳ですか。人生もかなりの

終盤に入ってきている年齢です。その年齢の一人暮らしとなると、その方の属性次第で

「孤独死」というものを嫌でも意識せざるを得ません。



幸いにして、息子さんが近所にお住まいで面倒を見ているということでしたので、

それでしたら頻繁にそちらで回っていただくことでOKとしようか、みたいな話を

しました。いっそ定期借家にして、特約で息子が回ってこなかったら再契約しないとか

書いてみます?なんて言ってみたところ「他人をあてにするのは厳しいから、私が

回った時に確認するようにします」と管理会社の担当さんが。なんか申し訳ないです。

でもありがたい。



後でわかったのですが、この案内してくれる仲介業者さんは、管理会社さんの担当の方が

仲良くしている方だそうです。なるほど、そんな繋がりで案内の依頼があったのですね。

こういう横のつながりが持てている人は、人間としても信頼できます。



そして昨日、連絡があり「お申込いただきました!」と。生活保護を受給されていると

いうことで、家賃も生活保護相場になりました。普通に決めるより生活保護の方のほうが

家賃が高いってのも、なんかこういろいろ間違っている気がしてなりませんが、制度上

そうなんだから仕方ないですね・・・。



条件面では、保証会社+連帯保証人(息子1)+緊急連絡先(息子2)、敷金1ヶ月、

保証料入居者様負担という形になりました。札幌3棟目でこれだけの条件でいけるのは

破格と思いますので、文句なし。



ただ、病院から診断書が出ないと引越の費用が市からでないという状況らしく、今はその

診断書が出てくるのを待っている状態です。これが出たら確定ということになります。

頑張れ病院!空気読んでね病院!



残る空室は・・・



札幌

札幌3棟目1戸、札幌5棟目1戸。築古単身ばかり残りました。ここからが大変か?

広告料マシマシ、初期費用ナシナシで攻めてとっとと満室にしてしまいたいところ。



東京

東京3棟目1戸、東京6棟目2戸。東京6棟目はこれから募集開始なので仕方ない。

東京3棟目は検討している人もいるし、申込もちらほらあるので、ゆったり構えて

待ってみようと思います。



富山

富山1棟目7戸。昨日管理会社さんに進捗を聞こうと電話しましたが、三連休だからか

誰も電話に出てくれませんでした。まあ仕方ない、都心部や政令指定都市と同じ感覚で

接してはいけないんですよ、きっと。



まだ12戸も空室があるダメ大家です。反省して頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月11日

管理会社さんを切り替えた際の滞納家賃の扱い。

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以前、やむなく管理会社さんを切り替えたことがありました。

この時に厄介だったのが滞納家賃の取り扱いでした



先日の札幌出張の際に、札幌3棟目のリフォーム状況を確認しに管理会社さんと一緒に

現場を見に行きました。ちょうど職人さんが壁紙をべりべりとはがしておりましたが

その中でこことそこをこうする、みたいな説明を受けました。3年ちょっとお住まいに

なられたお客様ですが、タバコを吸っていたようでクロスは全面張替でした。

夜逃げ的な退去で、親族の方も原状回復費までは負担できないというお話になり

(緊急連絡先&保証会社なしでした)仕方なくこちらで負担することになりました。



ちょうどこの夜逃げ部屋の階下が、滞納常習者でして。

前の管理会社さんの頃にもちょいちょいプチ滞納してくれてました。管理切り替え時典で

2ヶ月だか3ヶ月だかの家賃滞納がありました。



新管理会社さんに切り替えたところ、督促の担当の方が大変上手に詰めてくださり

相変わらずプチ滞納はするものの、滞納の際は事前に連絡をする、携帯に連絡すると

必ず電話に出る(もしくは折り返す)、という感じで動いてくれるようになりました。

上の階のお部屋が滞納気味で連絡が取れなくなった際には、このプチ滞納入居者様に

連絡をして「物音がしたらすぐ連絡をするように」と指令を出していたそうです(笑)



で、そんな話をしている時、ふと思い出しました。前管理会社さんの時にもこの人は

滞納家賃を残していたよね、と。



私は過去に1度しか管理会社さんを切り替えたことがありませんが、その少ない経験では

滞納家賃の督促・回収は前管理会社が引き続き行う、という話になっておりました。

新管理会社さんも割とそれが一般的ではないかという見解だったので、特に異論なく

その形でお願いした次第です。



最初の2ヶ月くらいは回収された家賃が入金されておりましたが、その後回収家賃が

ちっとも入金されなくなりました。メールで確認すると、少額しか回収できていないため

振込手数料を考慮して送金していない、ということでした。まあそれはそれで一理あると

思ったので、ある程度溜まったら送金ということでいいですと伝えました。



あれから半年以上経過しますが、そういえばその後一度も送金されてきていないです。

その話を新管理会社さんにすると「プチ滞納者の人は前管理会社さんにも少しずつ

送金していると言ってましたよ」と。



前管理会社さんに確認のメールを出したところ「2部屋分で95000円回収してある」

との回答がありました。ほほう、回収できたのは大変喜ばしいお話です。

今後は入金があったら都度連絡する、とのことでした。



正直、この辺のやりとりが面倒なのもあるので、滞納家賃に関しても新管理会社さんに

引き継げればいいなと思っていました。ここの読者の皆様で、今までに管理を切り替えた

ことがある方はその辺どう処理しているのでしょうか。他の人の事例が気になります。

新管理会社さんは「督促する人が変わると、以前言ってたことがわからない面があり

話の内容に一貫性が無くなって相手も混乱するかも」みたいなことを言ってた気が

しますが、ある時期を境に督促担当者が変わり、両方から家賃の督促があるというのも

それはそれでわかりにくいような気もします。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(1) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月13日

ストーカーは突然に・・・。

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昨日は立つ鳥に後を濁された話を書きましたが、実はもう1件濁され案件があります。

部隊は同じく札幌3棟目。こちらは退去時精算費用の踏み倒しとなります。

時間も経過しているので、多少うろ覚えなところもありますが、顛末書いてみます。



何ヶ月かさかのぼるのですが、ある日管理会社さんから電話がかかってきました。

電話に出ると、管理の担当さんから「札幌3棟目でストーカー事件が発生している」と。

げ、なんですかそれ。



概要としては、ちょっと前にご入居してくださった女性の入居者様に対して、同じ棟内の

男性入居者様がストーカー行為を働き、ドアを蹴飛ばして女性を脅したのだそうです。

女性はすっかり怯えてしまい、こんな部屋に住めないから一刻も早く退去するという

ことを仰っているのだとか。



少なくともこの段階で女性の退去は確定的。下手したら男性にも同様の迷惑をかけるかも

しれないことから、退去いただくという判断が必要な可能性もあります。さらに、物件の

ドアも多少損傷しているという話もありました。いろいろ悲惨です(TT)



ひとまず、何がどうなっているのか状況の確認をしていただき、必要な措置をとるように

お願いをしました。ちょうど電話を受けた時はフィリピンにいたもので、あまり細かくは

話が出来なかったのです。そして自分で介入できることがあるでもなく、ただ見守る

ことしかできませんでした。



管理会社さんがいろいろと動いてくださり、だんだん事件の裏側も見えてきました。

ここをあまり細かく書くと身元ばれする可能性もありますので割愛させていただきますが

どうもこの事案は女性側にも大いに問題があったような感じであることがわかりました。

ですので、男性に退去勧告はせず、今のままお住まいになっていただくということで

問題はないだろうと判断しました。最悪のダブルパンチは何とか避けられました。



女性はそれほど長く入居されたわけではないのですが、多少の原状回復費用が発生して

おります。また、契約を杓子定規に判断すると、短期解約の違約金が発生します。

正直、退去は借金を払っている身としては辛いのですが、退去の理由が不可抗力なので

相談があれば多少減額してもいいかなと思っていました。



これらの退去時精算費用を管理会社さんが請求すると、ご本人もご両親もそんなものは

払えない、と突っぱねてきました。私たちは被害者だ、本当は住みたかったけどやむなく

住めなくなってしまった、だからそんな費用を払う義務はない、と。



えっとね、心情としてはよくわかるし、気持ち的に釈然としないのもわかります。

でも、冷静に考えてみてください。被害者はあなただけでなく、大家である私もです。

物件のドアは壊され、本来ご入居いただけるはずだったあなたにも退去されてしまい

どうやって借金を払ったらいいのでしょうか?こっちとしても被害があります。



かといって、ストーカー事件を起こした入居者さんはそのまま住むわけですから、

賠償を求めるわけにもいきません。だってそのストーカーの方からは、大家としては

何も被害を受けていないんですから。ですから、「本来得られるべきだった収入が

得られなくなった」ことに対して、元々の契約で定義されていた違約金はあなた方に

請求せざるを得ないんです。



正直言えば「払わないといけないことはわかっているが、事情も事情なので減免を

お願いできないか」と相談されれば、私もそこは減免する腹積もりがありました。

だってやっぱり釈然としないと思いますもの。逆の立場だったら。でも最初から

払う必要はない的な態度で来られてしまうと・・・ね。



管理会社さんは顧問弁護士にも確認して、これは請求して問題ないし、仮に裁判になれば

貸主側が勝てる内容だ、というところまでは確認しています。そうならないようには

したいものですが、一応こちらが後手に回らないような準備をした上で、減免なしで

督促を続けることとしました。



細かい話までは聞いていないものの、管理会社さんから漏れ伝わる情報をまとめると

一応先方も「分割で払う」というところまで話が煮詰まったようです。しかし、

支払の期日が来ても先方からの入金はなかったそうです。



ここで管理会社さんからの提案。この入居者様は保証会社の保証を付けているので、

上限となる賃料2ヶ月分までは保証会社さんに代位弁済をしてもらうということで

進めてはどうか、とのことでした。



元・入居者様が支払うべき債務は家賃5ヶ月分程度の金額でした。内訳は不明なのですが

退去予告〜退去までの期間の家賃、短期解約違約金、原状回復費という内容と思います。



保証会社さんを利用するメリットとして、保証会社さんから2ヶ月分は確実に入金して

貰えることが挙げられます。

逆にデメリットとして、保証会社さんと管理会社さんの両方から請求が来ることになり

金額が高くて辛くなってしまい、元・入居者様が開き直るor逃げてしまう可能性が

高まるとのことです。



入金されるかどうかわからない5ヶ月分より、確実に入金される2ヶ月分の方が

間違いはないかな?と思ったので、保証会社さんに請求する方向で動いていただいて

動いていただこうと思います。



広告料3ヶ月払ったのに半年ちょっとで退去されちゃうと、こちらとしても本当に

採算が合わなくてつらいんですよ・・・。退去時違約金ってのは、今の札幌の構造上

設定しておかないと大家が泣き寝入りになってしまうから、致し方なく設定している

費用なのです。別に強欲にお金をぶんどろうとしているわけじゃなくて、先行投資分を

少しでもとりっぱぐれしないようにしたい、というだけなんです。



まあでも、ごちゃごちゃ言っても仕方ないですから。気を取り直して募集頑張ります。

そして被害を最小限に食い止めてくださった管理会社さん、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする