2018年01月17日

買主さんの融資が固まり、売却に向けての動きが加速する。

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年末に買付を貰っていた札幌3棟目の買主さんの融資が固まり、売却が本決まりに。

諸々急ピッチで話を進めております。



買主さんが地元の信金さんで融資を固めてきました。自己資金はあるという話を

聞いておりましたが、どうやら嘘ではなかったようです。金利も1%台ということで

いい条件だなあ、うらやましいなあ、なんて思いました。私、信組さんとかがメインに

なるため、あまり金利は安くないんです。木造耐用年数超過案件に1%台なんて

出して貰ったことないです(苦笑)



何にしても、これで購入が固まったことになります。ここからは手続きの話へ。

愛着のある物件ですので寂しさはありますが、ここは感傷にとらわれずにいきます。



まずは仲介業者さんと売買契約に関しての手続き。全室分の賃貸借契約書を渡し、

プロパンガスの会社名やインターネット設備の有無など、売買契約書の作成に

必要な情報をヒアリングされました。あ、そういえばフレッツの設備用にNTTさんから

払って貰ってる電気代とかがあれば、それも引き継いでもらわないとか。札幌3棟目は

それあったっけ・・・後で確認してみよう。



後日、それらのヒアリングを元にした売買契約書が出来上がって送られてきました。

瑕疵担保免責になっているのでありがたいですが、物件状況報告書等にあるプロパンの

業者さんの名前が間違っていました^^;

もう買主さん押印しちゃってるけど・・・一応指摘しておくか・・・。

他は特に問題もなかったので、今週末私も署名押印する予定です。



司法書士さんは買主さん側で手配するだろうと思われるので、今回はお任せモード。

火災保険はこの物件だけいつもの代理店さんを通していないので、解約の手続きを

自分でやらなくちゃいけないです。代理店さんにまるっとお任せしていたので、

ちょっと面倒だなあという気持ちもありますが、決済日が決まったら対応しよう。



それから、大事な話として金融機関さんへの一括返済の報告が必要です。

こちらの借入行も例によってカタカナ銀行さん。これが最後のカタカナさんでの借入。

東京2棟目の借り換えの際に時間がかかったことを踏まえ、仲介業者さんには

2月末になると思っておいてくださいと伝えてあります。



前回は東京にある支店さんで対応いただきましたが、今回は札幌の支店さん取扱で

借りております。よって、電話する先も札幌の支店さん。



売却が決まった旨を伝え、それに伴い一括返済をしたいと電話にて申入をしました。

会話した結果、一括返済の手続きについては郵送で依頼書を送るからそれに署名押印して

返送してほしいということでした。あれ、前回の東京2棟目の借り換えの時は、

本人確認やなりすまし防止の意味もあり、絶対に対面で書いてもらうって言ってたのに

今回は郵送でいいんだ・・・。借り換えには嫌がらせ、売却は仕方ないということ!?

なんだかなー。



まあでも、札幌まで書類を書くためだけに行くのも嫌でしたし、東京の支店まで行って

書いてくださいと言われても、割と地方出張が多い仕事になっているのでそれも面倒。

郵送でやってくれるなら良かったです。



今回の担当者さんは幹事も良く、絶対に1ヶ月必要とか対面じゃなきゃダメとか

そういうことは一切言いませんでした。1月中は無理ですけど、できるだけ早めと

いうことで調整させていただきます、と。東京と比べて感じがいいなあ。

ともかく、書類を出すことから始まるということはわかりましたので、届き次第

記入して返送したいと思います。



売却が済めば、手元にまとまったお金が入ります。

このお金は新規物件購入には使わず、既存の返済比率が高い借入の消込であったり

東京8棟目のリノベーション工事の費用などに充てる想定です。

去年みたいにガンガン買ってあっという間に自己資金がなくなりました、みたいな

状況にはしないよう、きちんとコントロールしていきたいところです。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月07日

実は年末に買付貰ってた札幌3棟目。

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昨日予告した通り、本日は元旦に立案した目標に既に織り込んでいるもう一つの変化に

ついて書こうと思います。その変化とは、札幌3棟目の売却です。



札幌3棟目は2010年の終わりに購入して、保有8年目に突入しました。

それなりに高い利回りで購入しているので、今も返済比率は50%を切っています。

特に売らなくても困らない物件ではありますが、それでも今回売却へ舵を切りました。



まず、今のような相場であれば、売却益が得られるということが挙げられます。

購入した価格よりも高い金額で売却しても、買付が入る状況はそうそう続かないと

思います。金融機関さんの引き締めもあり、緩やかに物件価格が下落しているという

印象を持っております。



物件価格が高い時期に売り、物件価格が安い時期に買うのが好ましいと思います。

(去年いっぱい買ってるお前が言うなと言われそうですけど)

ですので、高く売れるならいいタイミングなので売ってしまおうかと思いました。



次に挙げられるのが、先行取得土地等の特例をある程度使いきったという事実です。



先行取得土地等の特例についてはこちらの過去ブログをご参照ください。一昔前から

不動産投資をやっていた方なら、適用できる物件を保有されている可能性があります。



私の場合、札幌3棟目がそれに相当しました(札幌2棟目も適用可能でしたが、

運営がきつかったので待たずに売ってしまいました)。ですので、昨年売却をした

札幌1棟目札幌4棟目の利益の一部は、先行取得土地等の特例に基づいて札幌3棟目の

土地の簿価に対して繰り延べをする予定です。



計算すると、2棟分の売却益の繰り延べを行ったことで、土地の簿価が本来の金額より

1000万前半の数値になることを確認しました。私の計画としては、1000万の

控除で相殺できる分くらいまで繰り延べすることには意味があるけど、それ以上の

繰り延べをしても税務的なメリットは税金を後ろ倒しにできることだけになります。

よって、特例のために保有する意味は特になくなったと判断しました。



これがずっと保有し続ける想定の物件であれば、土地の簿価がゼロ円になるまで

ガンガン繰り延べしていけばいいのでしょうが、そうしなかったのが次の理由です。



更に挙げる理由が、立地や間取りなどの競争力の問題です。

ぶっちゃけ、札幌3棟目は競争力という意味では非常にシビアです。狭い1Rですし

立地も決してメジャーな場所ではなく、最悪ではないけどなんとなく微妙な場所です。



立地もやや微妙とはいえ、いろいろと工夫をすることでここまで割と高稼働を維持できた

という実績はあります。では、もっと間取りに競争力が出れば、勝ち残れるのでは?

という選択も考えられます。私もそれは少し考えました。具体的には、将来の新築用地と

して保有する、と言うことです。



しかし、この選択も検討していく中で微妙だなと言う結論になりました。

この物件の近辺は地盤が弱く、新築をやろうとするとかなり杭を打つ必要があるため

コスト負けしてしまうリスクが高いと判断しました。



これらの理由から考えた結果、この物件も保有するよりは売却してしまった方が良いと

判断するに至りました。ピークは過ぎた感じはありますが、それでも今ならまだ多少

高めに売ることもできそうです。



あと最後に、大規模修繕の時期に差し掛かっていたというところもあります。

保有するつもりだったので修繕しようと思っていましたが、売却するなら修繕自体も

費用が掛からなくなるので、それもありだなと。



そんな感じで検討したから、いつぞやのブログで取引のある金融機関さんに物件を

持ち込んだらどのくらい融資が出るのかヒアリングした
という経緯がありました。

勿論、先行取得土地等の特例で大騒ぎしたのも、この話があったからです。



そして実は、昨年末にこの物件に割と具体的な買付を入れる人が現れました。

札幌1棟目の売却の際にもお客様を見つけてくださった業者さんです。力あるなー。

売却希望価格の1割ダウンくらいの指値を入れられてしまいましたが、大規模修繕の分

値引したと考えればいいかと思い、呑むことにしました。



自己資金でも買えるくらいだという話ですが、そちらの顧問税理士さんから融資を使えと

言われているということです。まあそういう話であれば、おそらく固いお客様なのかなと

思われます。



この話が固まれば、札幌3棟目は売却となり、手元にある程度まとまったキャッシュが

残ります。この一部を使って目標に届くよう繰上返済したり、東京8棟目のリノベの

資金にしたりという使い方をしようと思ってます。昨年みたいに、資金が出来たからと

ホイホイ購入するのは控えようと今は思っています。昨年は自己資金をどこまで入れて

購入するかという吟味が足りていなかったので、ここまで融資が付くなら買う、という

ラインをきちんと決めて対応することも心がけたいです。



ちなみに、昨年末に買付が入っていたので、この物件の収入は元旦の目標に掲げた

キャッシュフローの計算から差し引いております。札幌3棟目の収入なし、東京2棟目は

借り換えが完了した前提から、プラス40万のキャッシュフローの上積みをすることが

今年の目標となります。



今年もあと348日。目標をきちんと意識し、達成できるように動きたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月25日

札幌3棟目、金融機関さんの評価はいかほどですか?

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少し前の話ですが、札幌3棟目の査定を金融機関さんにしてもらいました。

もし売ろうと思った際に、いかほどまで融資をつけてもらえるのか?という観点です。



実は札幌3棟目をちょこっと売りに出してみたりしています。ご存知な方はきっと

物件情報などを見てご存知だと思います。



札幌3棟目のおさらいです。

耐用年数を超過した木造の単身物件で、駅からは一応徒歩5分圏内と言える場所に

立地しています(でも地図アプリやサイトによっては分数がもっと長くなる)。

現在1室空きで、家賃はこのスペックにしてはよくこれだけ取れてるねと言われても

不思議がないくらいの水準です。



こちらは2010年にサラリーマンに優しい某金融機関さんで融資をつけていただき

購入しました。あの頃は某金融機関さんも木造でも対応してくださっておりました。

今はもうやってくれません。そしてこの物件を購入した後、札幌では3年間物件購入を

果たすことができませんでした。遠隔地の壁を思い知った形になります。



そんな札幌3棟目なのですが、このたびちょっと市場に出してみようと思い立ちました。

大きな理由があるわけではないですし、保有していれば割と儲けも出してくれるので

特に困ってはいないのですが、いくつかの要因を考えて売りに出してもいいのかなと

考えた次第です。



まず、立地面の問題です。立地は現在保有している物件の中ではやや微妙な部類に

属するので、将来にわたって保有するのはどうなのかな、と言う気持ちがありました。

今保有している物件だと、札幌6棟目→札幌5棟目→札幌3棟目→札幌7棟目の順番で

立地が微妙になっていきます。決して上位ではありません。



次に、間取りです。札幌ではファミリー間取りがいいと私は考えておりますので、

単身間取りである札幌3棟目と札幌5棟目は少し微妙な部類に入ります。その中でも

札幌5棟目は半分はロフト付1Rという弱い間取りですが、もう半分は1LDKの

メゾネットということになり、競争力が札幌3棟目と比べて高いと思っています。



建て替えの観点で言うと、決して悪くはないと思うものの、おそらくファミリー間取りで

ないと競争力が維持できないだろうというところは気がかりです。しかも札幌市内でも

地盤があまりよくないと言われる地域なので、杭を打つコストも馬鹿になりません。

だから、保有し続けて新築に建て替えよう!という感じでもないんです。



そして、利益確定しやすい水準に来ているという事実もあります。

18年で融資を受けており、現在7年経過して残り11年。残債がそれなりに減っており

かつ購入した頃に比べて高い金額で売却できる今の市場水準があることから、この辺で

利益を確定させてもいいのかな?と考えました。



今年は札幌1棟目と札幌4棟目を売却し、そこで得た自己資金と軽くなった残債が

功を奏したのか、今までにないくらいのハイペースで物件を購入することができました。

売却して利益確定し、自己資金を手元に残すことの大切さを学んだということもあり、

ちょっとそういう形で動いてみようかな?と思った、というのもあると思います。

売却の成功体験をもう一度、みたいな。



ただ、木造物件で耐用年数超過、金額も(少なくとも私は)ホイホイと現金で

購入できるレベルにはない、ということもあり、売りに出してみたものの、なかなか

いい感じの買付は入りません。1本買付をいただいたものの、融資がつかず流れて

しまいました。難しいなあ・・・。



そこでふとひらめきました。取引行の中にこういう物件でも融資を出すところが

あります。札幌5棟目に融資してくださった、札幌市内に支店がある信用金庫さんです。

金融機関さんの方針が変わり、仙台法人が新規に融資を受けるのが当面厳しいものの、

いずれまた姿勢は変わるだろうと思っていますので、お付き合いは継続しています。

ここだったらうちの物件に融資を出してくれるんじゃないか、と。



融資が出るとなれば、その融資をパッケージにして売ることもできます。

まあたぶん、フルローンやオーバーローンというものは無理だと思いますが、それでも

全く当てがないよりはマシになることと考えられます。本当はサンタメ業者さんのように

●●してオーバーローンとかアレンジした状態で売るのがいいんでしょうけど、

そこまでできる物件ではありません。まだ鉄骨とかRCなら可能性もあるのでしょうが



余談になりますが、木造って融資が出るなら良いと思うんです。

信用棄損とか利益確定の観点では不安があるのは事実ですが、固定資産税はRCに比べて

安く設定されており、減価償却の金額も多く取れます。その点は決して悪くないです。

継続して融資を出して貰うために、頭金をある程度入れて融資を引っ張るなどの作戦が

取れるなら、面白いと思ってます。



さて、そんなこんなで取引している金融機関さんにお電話しまして、物件資料を

FAXで送りました。しばらくして電話がかかってきまして、レントロールの確認等

された後、出てきた回答は「支店としては売却金額の8割前後ですかね〜」と。

お、まあそれなりにやりますね。



ここは道内に本店がある法人もしくは道内に住民票がある個人にしか貸せないという

ことでしたので、首都圏の人に買ってもらうのは難しいかと思います。しかし、もし

道内の人である程度自己資金がある人なら、この条件は有効なはず。



取り扱っていただいている各仲介業者様に、この条件を伝達しました。

あとはどう料理していただけるか。うまく売却にこぎつけられればいいのですが。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月21日

共用部の電気がついていない。

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昼間からこうこうと共用部の電気が点灯する事案がありましたが、無事解消されました。



清掃を依頼している業者さんから「共用部の電気が昼間なのに点灯してました」という

報告があったのが札幌3棟目でした。あれ、今まではそんな話はなかったと思うけど

急にどうしたんだろう?何か変わった?



管理会社さんに確認したところ、確かにここ数日で冬用のタイマー設定に変更した、と

言っておりました。その時に何か間違ったのかもしれないとのこと。とりあえず確認を

してくださるということでしたので、お願いをしました。



翌日、管理会社さんから早速連絡がありました(動きが早くてありがたいです)。

曰く、どうもタイマーの時計部分が故障しているのではないか、との報告でした。

時間による点灯・消灯の制御ができていない状況であり、時計の交換が必要になる、

という報告でした。



金額は1万円台ということだったので、それだったらいいだろうと修理を依頼。

数日後に無事完了した旨のご連絡をいただくことができました。めでたしめでたし。



この間札幌出張に行った際に、その話の後日談などいろいろ伺いました。

まず、今までもどうも故障していたようで、共用灯はずっと点灯していなかったという

状況だったようです^^;

「督促行った時に暗かった記憶があるんですよ」というのが管理担当者さんの弁。

特に入居者様からクレームもなかったし、督促も順調だったので結果オーライでは

ありますが・・・。一部だけついていないとかだと気が付くけど、全部ついてないと

かえって慣れてしまうものなのかもしれません。



タイマーの交換工事をしている間に、管理担当の人がそこに立ち会ってくださいました。

工事している最中、通りがかった入居者さんに共用部照明のことを確認したところ

「言われてみればついてなかったけど、昔は確かについていた」と。やっぱりみんなして

のんびりしているなあ、この物件の関係者さん。



この物件、2棟が横並びになっていて、両方の玄関が向き合っている形になっています。

そして玄関の横に窓があるため、共用部の灯が部屋の中に入ってくる感じでした。

管理会社さんの担当の方はそこがちょっと気になり、例の通りがかった入居者様に対して

「寝る時明るくないですか?」と追加の確認。入居者様は「確かに明るいので寝ることに

関してならついてない方がいいけど、防犯の観点を考えたらついてた方がいいかなあ」

みたいな結構まじめに考えた回答をしてくださったようです。



そういった問答で、直接的に照明をつけたり消したりするコントロールを変えることは

恐らくしないでしょう。でもこうやって、一つ一つのことに対して入居者様のことを

考えて行動しているということをPRできるというのは、入居者様に対して好印象を

与えることと思います。長い目で見て、長期入居につながる行為ではないでしょうか。



気配り、気遣いのできる管理会社さんに感謝したいと思います。



たいしたオチもなく手短ですが、本日はここまでです。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月17日

問い合わせ好調な札幌3棟目、このまま決まって!

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今週に入ってから、札幌3棟目にちょこちょこと問い合わせが入っております。

なんかこう、札幌の条件が微妙な単身にしては珍しく、どうした?というくらい

問い合わせが固まってきたから、不思議な感じがしました(いいことですけど)。



今月に入って、札幌3棟目は高齢者の一人暮らし(結果はキャンセルでしたが)、

猫付き未成年(こちらは無事成約)、家賃スライド希望の学生さん(申込に至らず)と

私の耳に入る範囲での反響が多く、なんかいい感じだなと思っておりました。



そこに加え、更に今週は2件の反響。しかも私に直接来ております。顔なじみの

営業マンから直接「こんな感じのどうでしょう?」と相談されました。伊達に毎月

札幌に行って営業マンや管理会社さんと飲んでるわけじゃないんですよ!(笑)



1件は管理から営業マンに転身した馴染みの方から。とび職系のお仕事をしている方で

会社の位置が札幌3棟目に近いからということで紹介しようと思った、ということです。

新幹線の中で電話を受けたので正直うろ覚えなんですが、お付き合いが長いこともあり

まあそこまで変な人は入れてこないだろうと思っているからうろ覚えなんだと思います。



確か、保証会社さんは通せそうと言っていた気がするので、定職があり保証会社さんを

使えるなら問題ない、という会話をしたはず。駐車場が敷地内にあればいいという話も

されていましたが、残念ながら駐車場の空きはなかったです。しかしそれは先方も

当然のように把握しており、近隣で月極駐車場を見つけていました。



P空きがあると言えば札幌5棟目なんだけど、そっちに振り替えられません?と試しに

言ってみましたが、そこだと職場から遠いからNGなんだそうです。一般的には

札幌5棟目の方が立地はいいんですけどねー。というかあそこの駐車場が埋まらなくて

悲しいし、車停めたい人に入居してほしかったなあ。



駐車場の初期費用が別途かかるので、その分物件の初期費用が安いプランだと

響くかもしれない、ということでしたので、そこはうまく提案していいよとしました。

そんな変に私が損するような提案はしないと信じています!(と書いて圧をかける・笑)



もう1件の問い合わせは、賃貸仲介一筋の元・札幌2棟目エース営業マン。彼のお客様は

常に属性が悪いのです。本当に不思議なくらい、引きが悪い!(笑)



そんな彼から着信がありました。「●●区の保有物件で空きありませんか?」と。

あーはいはい、ありますよ!札幌3棟目!で、今回はどんだけ属性悪いんですか?



「今回は軽く鬱を持っている方で・・・」

「転居の理由が滞納なんですよ・・・」



と、統合失調症系すか。しかも滞納って(汗)



ただ、話を聞いていると、鬱自体はだいぶ治ってきている状況ではあるようです。

また、滞納についても(本人の話を信じるなら)2ヶ月くらい滞納してしまい、

その後ちゃんと返済したにも関わらず大家に出て行けと言われてしまった、と。

出ていけと言われても居座れるのに、出て行ってしまうあたりはある意味大家的に

素直でググったりしない人なんだろうな・・・と想像させられます。



保証会社が通るとか、容体が安定しているとか、それなりに条件はつけると思うけど

申込をはなから断ることはしません、と伝えました。この辺の懐の広さを見せると、

仲介さんは喜んでくれて次も困った時は私のところを案内してくれます。

審査はするけどそれなりに条件は付けると言うことは宣言していますしね。



さて、ここのところ調子がいい札幌3棟目。ここらへんで一気に満室にしたい!

購入当初は手間がかかりましたが、最近は割と孝行息子です。よきかな。



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