2017年11月21日

共用部の電気がついていない。

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昼間からこうこうと共用部の電気が点灯する事案がありましたが、無事解消されました。



清掃を依頼している業者さんから「共用部の電気が昼間なのに点灯してました」という

報告があったのが札幌3棟目でした。あれ、今まではそんな話はなかったと思うけど

急にどうしたんだろう?何か変わった?



管理会社さんに確認したところ、確かにここ数日で冬用のタイマー設定に変更した、と

言っておりました。その時に何か間違ったのかもしれないとのこと。とりあえず確認を

してくださるということでしたので、お願いをしました。



翌日、管理会社さんから早速連絡がありました(動きが早くてありがたいです)。

曰く、どうもタイマーの時計部分が故障しているのではないか、との報告でした。

時間による点灯・消灯の制御ができていない状況であり、時計の交換が必要になる、

という報告でした。



金額は1万円台ということだったので、それだったらいいだろうと修理を依頼。

数日後に無事完了した旨のご連絡をいただくことができました。めでたしめでたし。



この間札幌出張に行った際に、その話の後日談などいろいろ伺いました。

まず、今までもどうも故障していたようで、共用灯はずっと点灯していなかったという

状況だったようです^^;

「督促行った時に暗かった記憶があるんですよ」というのが管理担当者さんの弁。

特に入居者様からクレームもなかったし、督促も順調だったので結果オーライでは

ありますが・・・。一部だけついていないとかだと気が付くけど、全部ついてないと

かえって慣れてしまうものなのかもしれません。



タイマーの交換工事をしている間に、管理担当の人がそこに立ち会ってくださいました。

工事している最中、通りがかった入居者さんに共用部照明のことを確認したところ

「言われてみればついてなかったけど、昔は確かについていた」と。やっぱりみんなして

のんびりしているなあ、この物件の関係者さん。



この物件、2棟が横並びになっていて、両方の玄関が向き合っている形になっています。

そして玄関の横に窓があるため、共用部の灯が部屋の中に入ってくる感じでした。

管理会社さんの担当の方はそこがちょっと気になり、例の通りがかった入居者様に対して

「寝る時明るくないですか?」と追加の確認。入居者様は「確かに明るいので寝ることに

関してならついてない方がいいけど、防犯の観点を考えたらついてた方がいいかなあ」

みたいな結構まじめに考えた回答をしてくださったようです。



そういった問答で、直接的に照明をつけたり消したりするコントロールを変えることは

恐らくしないでしょう。でもこうやって、一つ一つのことに対して入居者様のことを

考えて行動しているということをPRできるというのは、入居者様に対して好印象を

与えることと思います。長い目で見て、長期入居につながる行為ではないでしょうか。



気配り、気遣いのできる管理会社さんに感謝したいと思います。



たいしたオチもなく手短ですが、本日はここまでです。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月17日

問い合わせ好調な札幌3棟目、このまま決まって!

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今週に入ってから、札幌3棟目にちょこちょこと問い合わせが入っております。

なんかこう、札幌の条件が微妙な単身にしては珍しく、どうした?というくらい

問い合わせが固まってきたから、不思議な感じがしました(いいことですけど)。



今月に入って、札幌3棟目は高齢者の一人暮らし(結果はキャンセルでしたが)、

猫付き未成年(こちらは無事成約)、家賃スライド希望の学生さん(申込に至らず)と

私の耳に入る範囲での反響が多く、なんかいい感じだなと思っておりました。



そこに加え、更に今週は2件の反響。しかも私に直接来ております。顔なじみの

営業マンから直接「こんな感じのどうでしょう?」と相談されました。伊達に毎月

札幌に行って営業マンや管理会社さんと飲んでるわけじゃないんですよ!(笑)



1件は管理から営業マンに転身した馴染みの方から。とび職系のお仕事をしている方で

会社の位置が札幌3棟目に近いからということで紹介しようと思った、ということです。

新幹線の中で電話を受けたので正直うろ覚えなんですが、お付き合いが長いこともあり

まあそこまで変な人は入れてこないだろうと思っているからうろ覚えなんだと思います。



確か、保証会社さんは通せそうと言っていた気がするので、定職があり保証会社さんを

使えるなら問題ない、という会話をしたはず。駐車場が敷地内にあればいいという話も

されていましたが、残念ながら駐車場の空きはなかったです。しかしそれは先方も

当然のように把握しており、近隣で月極駐車場を見つけていました。



P空きがあると言えば札幌5棟目なんだけど、そっちに振り替えられません?と試しに

言ってみましたが、そこだと職場から遠いからNGなんだそうです。一般的には

札幌5棟目の方が立地はいいんですけどねー。というかあそこの駐車場が埋まらなくて

悲しいし、車停めたい人に入居してほしかったなあ。



駐車場の初期費用が別途かかるので、その分物件の初期費用が安いプランだと

響くかもしれない、ということでしたので、そこはうまく提案していいよとしました。

そんな変に私が損するような提案はしないと信じています!(と書いて圧をかける・笑)



もう1件の問い合わせは、賃貸仲介一筋の元・札幌2棟目エース営業マン。彼のお客様は

常に属性が悪いのです。本当に不思議なくらい、引きが悪い!(笑)



そんな彼から着信がありました。「●●区の保有物件で空きありませんか?」と。

あーはいはい、ありますよ!札幌3棟目!で、今回はどんだけ属性悪いんですか?



「今回は軽く鬱を持っている方で・・・」

「転居の理由が滞納なんですよ・・・」



と、統合失調症系すか。しかも滞納って(汗)



ただ、話を聞いていると、鬱自体はだいぶ治ってきている状況ではあるようです。

また、滞納についても(本人の話を信じるなら)2ヶ月くらい滞納してしまい、

その後ちゃんと返済したにも関わらず大家に出て行けと言われてしまった、と。

出ていけと言われても居座れるのに、出て行ってしまうあたりはある意味大家的に

素直でググったりしない人なんだろうな・・・と想像させられます。



保証会社が通るとか、容体が安定しているとか、それなりに条件はつけると思うけど

申込をはなから断ることはしません、と伝えました。この辺の懐の広さを見せると、

仲介さんは喜んでくれて次も困った時は私のところを案内してくれます。

審査はするけどそれなりに条件は付けると言うことは宣言していますしね。



さて、ここのところ調子がいい札幌3棟目。ここらへんで一気に満室にしたい!

購入当初は手間がかかりましたが、最近は割と孝行息子です。よきかな。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月14日

家賃スライドという学生さん向けの制度。

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札幌ではいよいよ家賃スライドの季節がやってきました。



まずそもそも、家賃スライドって何ですか?という人の方が多いと思いますので、

そこから説明させていただきます。家賃スライドとは、新入学生のための制度でして

この時期に合格する学生さんのために部屋を予約しておく制度のことを言います。



最近は推薦とかだと、11月くらいから合格発表がちらほらとされているようです。

このタイミングで合格すれば、4月からの学生生活に向けて早めに準備を進めたく

なるのが人情ってもんです。そして一人暮らしをすることになる学生さんの場合は、

その準備の中に部屋探しも含まれます。そりゃあ2月に合格する学生さんと比較すれば

部屋を探す時間をたっぷりとれるので、より良いと思える部屋を確保できる可能性が

高くなりますから。



しかし、良い部屋を見つけても、それを抑えようとすると契約行為が発生します。

契約すれば、当然ながら賃料が発生するのが当たり前。そうなると学生さんの

親御さんの金銭的な負担が大きくなってしまいます。



そんな親御さんのニーズを汲み取るかのように生まれたのが家賃スライドです。

全体としては過当競争に陥っている札幌市の賃貸事情。少しでも入居率を上げるために

親御さんに向かって「3月まで家賃は発生しないという条件で、契約を先行で締結して

部屋を金銭的負担なしに確保しましょう」というアプローチが始まりました。

それが家賃スライドです。



家賃スライドを使うと、例えば11月に契約したとしても、3月まで家賃は発生せず

フリーレント状態にしておくことが出来ます。大家的には厳しい条件ではありますが、

それでも学生さんが2年なり4年なりそこに住んでくれる可能性であったり、4月から

家賃が入ってくる安心感などを天秤にかけ、それでも仕方ないと考えるならば、

スライドで入居を受け入れることになります。



北海道は大きいので、近隣であっても通える距離ではないことが多いです。

なんとなく近い印象がある札幌〜旭川だって、特急で90分、普通列車だと120分も

かかります。ましてや電車の本数が東京みたいに多くないのですから、通おうという

発想はほぼ出てくることはないだろう、と。釧路と札幌なんて、東京〜大阪くらいの

距離があります。北海道は広大なので、少し離れたら一人暮らしさせる感じと思います。



そんな事情もあり、一人暮らしをしようとする学生さんは結構多いです。札幌市にも

大学や専門学校がいっぱいあります。特に中央区の西11丁目駅を南下したあたりは

専門学校がいっぱいありますね。学生さんが多ければ、家賃スライドの問い合わせも

当然ながら多くなる、と。



他の地域でも似たような条件での募集はあるんだろうなと思っておりましたが、

今回それらしき募集をしている地域を見つけました。富山の某大手不動産業者さんは

「合格前予約」というものを行っているようです。札幌と違って、合格する前から

部屋を予約できるようです。キャンセル費用はかからず、合格したら契約するまで

家賃発生は無し、と。オーナーには厳しい時代ですね(苦笑)



私が持っている物件は、比較的学生さんとはあまり縁がないものが多いです。

札幌3棟目はごくたまに問い合わせはあるものの、あまり学校が多い地域ではないので

問い合わせも少数です。実際に入居に至った学生さんはほぼゼロです。

札幌5棟目はちょっとあるかもしれません。この間退去された方は学生さんで、

学校の近くにもっといい物件があったということで退去されておりました。

札幌6棟目、札幌7棟目はファミリー物件なので、学生さんとは無縁です。



そんな無縁だと思っていた家賃スライドの問い合わせがあったようで、管理会社さんから

電話で確認がありました。家賃スライド自体は私もちゃんと入居してくれるのであれば

やぶさかではないのですが、今はまだ11月。スライドで契約すると、3ヶ月分の家賃を

どぶに捨てることになります。それでいて、広告料は3ヶ月払うという残念な状況に。



私の場合はだいたい「2月家賃発生なら良いです」「3月家賃発生の場合は広告料を

1ヶ月減らします」という回答をするようにしています。入居者様や仲介業者様から

見ると、渋い大家だなということになり、敬遠されて入居が決まらないのかも・・・。

でも、学生向け物件ではないので、こんなもんでいいのではないかと思っています。



今回の問い合わせのお客様からは、その後特に連絡がないようですので、たぶん

流れたんだろうと思います。正直、今どきの学生さんが住む物件じゃないですよ、

札幌3棟目は。



富山には合格前予約があるということはわかったんですけど、それ以外の地域にも

こういう制度ってあるのでしょうか?向学のために、もし類似の制度がある地域が

あるなら、教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月09日

未成年からの申込、しかも猫付き。

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富山の話を今日は書こうと思っていましたが、せっかくなら私が楽しい話題の方が

書いてて楽しいので、昨日入った入居申込があった旨のお話を先に書こうと思います。



最近またサラリーマンのお仕事で出張が多くなり、終日お客様のところにいることも

少なくありません。お客様のところにいると、昼休みであってもうかつに不動産の電話を

かけることもできませんので、いよいよ電話での対応ができなくなっております。

最近は親しい担当の方はFacebookやLINEを使って連絡してきてくれますので、おおむね

問題はないんですけど、金融機関さんとかはちょっと困っちゃいますね・・・。



で、昨日もお客様先にいたので、いろいろ電話来ていたけどほぼ出られませんでした。

こちらからかけるのも厳しい感じでした。いろいろやらなきゃいかんこともあるんだけど

自由がきかないのはしんどいです。



そんな日の昼休み。お客様先の食堂で昼食を食べた後、席に戻ってLINEを見てみると

仲の良い札幌3棟目の管理会社さんの担当の方からメッセージが入っておりました。

なんと、札幌3棟目にお申込が入ったという内容です!おおー、素晴らしい!



内容もそこまで悪くなく、むしろその内容ならなんでうちの物件を選んだ?と

聞きたくなるくらいです。19歳で会社員(しかも正社員さんですよ)という段階で

うちの物件的には「おぉ、ちゃんと働いてる人だ!」となります(笑)

しかも保証会社も通っているみたいです。保証料も自分で支払えるとのこと。

なんという高属性!(基準がおかしい)



お母様がいらっしゃるものの、お母様は生活保護ということで連帯保証人にはなれない

状況のようです。緊急連絡先として名前を連ねてもらうことになるでしょう。



気になる一言が「猫一匹」という単語です。どうやらこの19歳、猫を飼っている模様。

猫のしつけとかその辺が気になりました。過去に猫を飼っていたお部屋で原状回復が

30万オーバーになったケースが2回あります。あの時の悪夢が頭をよぎりました。



でも待てよ、今回は保証会社さんがついてると言ってたよね・・・

もしかして原状回復まで面倒見てくれる保証会社さんですかと確認したところ

「原状回復オプションついてます」という素晴らしい回答!それなら安心です。



この間のおじいさんが入居できていれば、一気に満室だったんだけどなあ。

でも、80歳生活保護と19歳会社員だったら、後者の方が圧倒的に良い属性です。

(生活保護の方が収益性は良いですけど・・・家賃を・・・ごにょごにょ)

結果として良い方向に流れたという風に思っておこう。うん。



というわけで、文句なしで契約に進めてくださいとお伝えしました。

これで札幌3棟目は残り1部屋。2階の日当たりのいいお部屋が残りましたので、

比較的決めやすいのではないかと期待しております。



雪が降る前に1階を決めることが出来て良かったです。札幌の木造の1階寒いから

内見していただいても成約する確率は低いし、そもそもうちのような低家賃帯の物件は

内見に来る人自体が極端に減ります。1月〜3月の繁忙期が一般的ですが、札幌の

低家賃の物件は雪が溶けた4月〜5月くらいが繁忙期ですから(過去の経験から)。



これで札幌の空室は残り2部屋になりました。札幌3棟目1部屋、札幌5棟目1部屋。

気持ちよく年を越せることに期待したいと思います。



明日こそ富山の話題を書きます。不幸な話題の方が読者の方は盛り上がるでしょう(笑)



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月04日

連続で申込!札幌3棟目、例によって属性は・・・

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札幌7棟目の申込に続いて、札幌3棟目にも申込が入りました!まだまだ流動的な要素が

あるのでぬか喜びになるかもしれませんが、こうしてご紹介をいただけることに感謝。



札幌3棟目は2部屋の空室があります。ストーカーで退去の部屋と夜逃げで退去の部屋。

ん?札幌3棟目はそんな部屋ばっかりだなって?返す言葉もございません^^;

札幌3棟目は単身間取りで部屋も狭く、バストイレこそ別とはいえ、お風呂はマス風呂。

決して優れているとは言えないスペックなのは否めません。それゆえに、創意工夫と

他の人が受け入れたがらない人を受け入れる戦略で収益を出してきました。



昔のように、自分で仲介店を回って営業するようなスタイルでやることは減りましたが

今でもたまに仲介店さんに顔を出すと、3店に1店くらいは知った顔の人がいます。

おー、久しぶりですねー!なんて声をかけあったり。そんなコミュニケーションも

楽しいものです。やってる頃は必死でそんな余裕なかったですけど(苦笑)



最近はなぜ営業をしていないか。それはこの物件の審査が緩いということが既に

区域内で知れ渡っているからというのと、管理会社さんを切り替えた結果、客付能力が

少し強くなったというところがあると思います。あまり営業しなくても、それなりに

決まるようになってきましたから。しかも滞納督促も以前より強化されているように

感じていますし。前管理会社さんも悪くはなかったけど、切り替えは成功だったため、

私の負担が少し減ったということでしょう。



さて、2部屋空いている空室のうち1部屋にお申込をいただいた件に話を移します。



昨日、札幌7棟目のお申込の連絡と同時に、札幌3棟目も相談したいことが、と

管理会社さんから連絡を受けておりました。それが今回紹介したいというお客様。

管理会社さんの担当の方と懇意にしている仲介業者さんからの相談と言うことです。



内容は・・・80歳のおじいさんだそうです。おっと、80歳ですか。人生もかなりの

終盤に入ってきている年齢です。その年齢の一人暮らしとなると、その方の属性次第で

「孤独死」というものを嫌でも意識せざるを得ません。



幸いにして、息子さんが近所にお住まいで面倒を見ているということでしたので、

それでしたら頻繁にそちらで回っていただくことでOKとしようか、みたいな話を

しました。いっそ定期借家にして、特約で息子が回ってこなかったら再契約しないとか

書いてみます?なんて言ってみたところ「他人をあてにするのは厳しいから、私が

回った時に確認するようにします」と管理会社の担当さんが。なんか申し訳ないです。

でもありがたい。



後でわかったのですが、この案内してくれる仲介業者さんは、管理会社さんの担当の方が

仲良くしている方だそうです。なるほど、そんな繋がりで案内の依頼があったのですね。

こういう横のつながりが持てている人は、人間としても信頼できます。



そして昨日、連絡があり「お申込いただきました!」と。生活保護を受給されていると

いうことで、家賃も生活保護相場になりました。普通に決めるより生活保護の方のほうが

家賃が高いってのも、なんかこういろいろ間違っている気がしてなりませんが、制度上

そうなんだから仕方ないですね・・・。



条件面では、保証会社+連帯保証人(息子1)+緊急連絡先(息子2)、敷金1ヶ月、

保証料入居者様負担という形になりました。札幌3棟目でこれだけの条件でいけるのは

破格と思いますので、文句なし。



ただ、病院から診断書が出ないと引越の費用が市からでないという状況らしく、今はその

診断書が出てくるのを待っている状態です。これが出たら確定ということになります。

頑張れ病院!空気読んでね病院!



残る空室は・・・



札幌

札幌3棟目1戸、札幌5棟目1戸。築古単身ばかり残りました。ここからが大変か?

広告料マシマシ、初期費用ナシナシで攻めてとっとと満室にしてしまいたいところ。



東京

東京3棟目1戸、東京6棟目2戸。東京6棟目はこれから募集開始なので仕方ない。

東京3棟目は検討している人もいるし、申込もちらほらあるので、ゆったり構えて

待ってみようと思います。



富山

富山1棟目7戸。昨日管理会社さんに進捗を聞こうと電話しましたが、三連休だからか

誰も電話に出てくれませんでした。まあ仕方ない、都心部や政令指定都市と同じ感覚で

接してはいけないんですよ、きっと。



まだ12戸も空室があるダメ大家です。反省して頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする