2018年04月01日

自販機の名義変更が終わっていなかった。

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売却した札幌3棟目のことを今更書くことになるとは思っていませんでした。

たいした話ではないですが、おや?と思う出来事がありました。



先月までは送金があったものの、今月からは送金がなくなった札幌3棟目。

そうなると、某カタカナ銀行の札幌支店口座は入金がなくなるはずです。

それなのに、先日その口座から「入金がありました」という通知メールが。

あれれ?なんだろ?



チェックしてみると、どうやら札幌3棟目に設置していた自販機の業者さんから

私宛に送金があったようです。うーん、そうか。これも変更しておくよう、事前に

仲介業者さんには伝えてあったんだけどなあ。ま、この業者さんは事務処理が大変苦手で

あることは知っているので、こんなこともあるでしょう。仕方ないです。



別にこのまま知らんぷりしていても良かったのですが、自販機の数千円のために

不義理を働くことは全く得策ではありません。仲介業者さん、なかなか私好みのボロい

物件を出してくれるので、良い関係を維持したいと思っています。



というわけで、早速仲介業者さんにお電話。この辺の切り替えができていないですよと

伝えて、今月こちらの口座に送金された金額を買主さんにそのまま送ります、と

伝えました。



先方からは、手続きの不備を詫びる言葉と、その送金はそのまま私のところに

持っておいてほしい旨を伝えられました。仲介業者さんにてその金額は負担して

新オーナーに送る、ということでした。



気になったので、他にもこれだけありますよという内容を改めてメールしました。

・CATVの契約名義変更

・NTT Bフレッツ電気代の振込先変更

・プロパンガスの貸与契約変更

・自販機の契約名義変更



決済のドタバタは乗り越えているタイミングなので、まあ今度は大丈夫でしょう。

新しい所有者さんの元で元気に暮らすのだよ〜。



そういえば時間がかかっていた火災保険もようやく解約が完了し、返戻金が戻りました。

今度こそ札幌3棟目の長い物語は終了でしょう。きっと。

今までありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:22 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月10日

火災保険の解約の手続きにこんなに時間がかかるとは・・・。

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最近は物件を売却される方も多いとは思いますが、皆様、火災保険の解約はしてますか?

私はよく忘れそうになるので、自戒を込めた本日のネタです。



今年に入ってから、損切りの東京7棟目と利益確定の札幌3棟目の売却を行いました。

手元に現金が入ってくる瞬間はたまりません。売却に味を占めてしまいそうな私です。



でも諸手続きが結構面倒だなと思うことがあります。特に忘れがちなのが火災保険。

解約すると多少ながら返戻金が戻ってきます。そして手続きしないと戻ってきません。

売却したけど解約するの忘れた人とかいませんか?今からでも遅くないですよ!

チェックしてみてください。



私はちゃんと覚えておりましたので、札幌3棟目と東京7棟目の売却前後で手続きを

お願いする旨のメールや電話を各代理店さんに出しておりました。



私は基本的に火災保険は全部同じ代理店さんでお願いしております。

唯一、代理店さんが異なるのが札幌3棟目の火災保険の代理店さんです。

元々売買仲介をしてくださった不動産屋さんが代理店でしたが、倒産してしまったので

直販に切り替わっておりました。そしてその直販の担当の社員さんがいつの間にか

独立しており、よくわからないけどその独立したところが代理店さんになってました

契約した覚えないんだけどなー・・・説明聞いてなかっただけかもしれないけど。



今回、札幌3棟目の売却に伴い、火災保険を解約することになりました。

土日だったので、保険会社さんのコールセンターに電話して解約したい旨を連絡。

週明けにその代理店さんから着信があり(仕事で出られませんでした)、留守電に

解約を承りました的なメッセージが入っておりました。これで大丈夫、と。



その後、サラリーマンの仕事で出張が多く留守がちにしていたり、他の話に気を取られて

すっかり火災保険のことなんて忘れていました。

そして売却当日になって、はたと気がつきました。あれ、保険の解約の用紙とか

何も来てない気がするんだけど?あれれ?連絡したところで満足してしまっていて、

その先のチェックが全くできていなかったです。反省・・・^^;



代理店さんに電話してみたところ、本社からすでに発送済みのはずなんですけどとの

認識でした。再度確認しますということでしたので、様子を見ることに。

そして1週間経過。今度は忘れないようにToDoリストに入れておきました。

で、まだ送られてきていない・・・。なんなんすかね一体。



深夜に気が付いたので電話するわけにもいかないなと思い、代理店さんにSMSで

まだ届いていない旨を連絡しました。翌々日に返信があり、再送しますとのこと。

そして昨日出張から戻ってきたところ、ようやく届いておりました。



この火災保険、まだ10年以上の期間でかけることができた頃のものですので、

けっこう期間は残っています。そして木造なので当初支払った掛金も高く、返戻金が

数十万単位で戻ってきます。これを見逃したらアホですよ。



そんなこんなで、こちらの火災保険も無事に解約できそうです。もう売ってから

1ヶ月近く経っているのに、まだ手続きができていないのかという感じはありますので

そこは反省しないといけません。チェックを強化したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月16日

札幌3棟目の売却が完了しました。

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札幌3棟目の決済が粛々と執り行われました。2010年から保有していましたが

このタイミングでの利益確定となりました。



今振り返れば、札幌3棟目はまだ札幌2棟目の空室が埋まりきっていない状況の中で

追加購入するという大胆なことをしてしまった物件でした。ただ、札幌2棟目と似た

エリアだったので、同じ営業マンにそのまま物件の存在を伝えることが出来るという

メリットがあるということは意識したように思っています。



同じタイミングで購入しようといろいろ画策していた千葉のS造ファミリー物件

(陸屋根ではない4層EVなし2DK物件で利回り15%という素敵なものでした)

の融資付けに失敗し、本命だった物件が購入できず、補欠の物件だけ購入できてしまった

という気持ちになったものでした^^;



しかし、3点ユニットであった札幌2棟目と比べ、札幌3棟目はバス・トイレ別。

空室数の違いもあったとはいえ、札幌3棟目の方が先に満室になってびっくりした

ものでした。札幌3棟目は木造、札幌2棟目はS造、しかも立地も札幌3棟目の方が

微妙という中で、ここまで差が出るとは・・・3点ユニットの競争力のなさに驚愕した

ものでした。



正直、属性は決して良いとは言えないアパートでした。

印象に残っているのは、逮捕された入居者様がやたらと多かったこと。

記憶しているだけで3人います。



一人目

鍵がないからと窓ガラスを割って入室したりしちゃう若者

(ブログでは書きませんが、罪状もなかなかインパクトがあるものでした)



二人目

嘘を嘘で塗り固め、最後は支援してくれたNPOにも不義理を働いたオッサン

(全三回の大長編・・・その1その2その3



三人目

窃盗で逮捕される生活保護のおばちゃん



えー、他にもおかしな話はいっぱいあります。



ライフラインを契約せず、トイレが流せず便器がう〇ちでいっぱいになった状態で

退去立会もせずに逃げていった入居者様とか・・・。

その1その2その3



ろくでもない入居者様ばかり入ってしまう「呪われたお部屋」に4年ほど悩まされたり。



ストーカー騒ぎを起こす入居者様とか・・・。

(本件、後日調査の結果ストーカーされた女子入居者様もかなり問題ありでしたが)



生活保護なのに精神不安定に陥って夜逃げしちゃう入居者様とか・・・。

(入居編その1その2その3その4その5その6

(夜逃げ編その1その2



過去ログは見つけられなかったけど、買ってしばらくしてご入居いただいた方で

携帯電話がないから仲介業者さんが買い与え、札幌市の就業支援の家賃補助の

申請まで全て仲介業者さんが手伝って、なんとかかんとか入居いただいた方が

1年くらいで夜逃げしてしまった、という事案もありました。



意外と入退去は少ないアパートで、購入してから売却するまでずっとお住まいに

なっている部屋も5部屋あります。基本的にはそこまで大きな手間がかかる物件では

ないのですが、かかる時はどかんとかかる印象でした。



人間って色々な人がいるんだな・・・ということを学ぶことが出来た物件でした。



キャッシュフローはそれなりに出せる物件だったので、経営の助けにはなってました。

除雪の費用もさほどかからないし、たまに出るわけのわからない金額の原状回復が

なければ、優秀な物件だったと思います。お金を貰いながらいろいろな属性の方への

対応方法を勉強させていただき、大家力が上がりました。購入して良かったと思います。



次に購入される方は安定した賃貸経営が出来ますように。



今回売却したことで得られた資金は、購入か繰上かそれ以外かをきちんと考えながら

有効に活用していきたいと思います。あ、それと今回の売却で私は見事サラリーマンに

優しい某金融機関さんからの借入がゼロになりました。少しステージがあがりました!

(これを「卒スル」と勝手に呼んでます)



この売却によって、次はどのような景色が見えてくるのか。楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月05日

売却に向けての準備を粛々と進める。

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札幌3棟目の売却に向けて、調整や申し送りなどを行っております。

来週には決済になるので、その準備を抜かりなく。



年末に買付を受領した後、年明けしばらくしてから買主様の融資が固まりました

これで売却は確定。売買契約も締結した状態です。



借入元金融機関さんにて、売却の売買契約書の原本が必要という話がありました。

ただ、今回原本は買主様が保有しており、私はそのコピーだけです。2通売買契約書を

作成せず、1通として私がコピーを持つという内容にしているためです。

業者さんに依頼して、売主さんから原本を預かり、借入している札幌支店さんに

届けてもらうという形で対応をしました。



これによって、売却の日取りは2月8日以降で確定しました。今回売却先を見つけた

仲介業者さんがそのまま管理をするということなので、その引継もあるということ、

あとはまた金融機関さんが気が変わるようなことがあってもいけないということで、

余裕を見て2月15日に決済することにしましょう、と提案されましたので、承諾。



当日、私は仕事があるので立ち会うことが出来ません。そして場合によってはですが

決済時はお客様と会議の真っ最中かもしれません。そうなると着金確認もできません。

その旨を業者さんと話をして、とりあえずショートメールで送金完了の連絡をすること、

連絡ができない場合は業者さんの判断で先に進めることなどを確認しました。

ま、最悪は会議中にトイレということで抜け出し、スマホで入金があったかだけを

確認するようにすればいいかな・・・。



さて、売却に向けて、私もやることがぼちぼち出てきました。



・定期清掃の解約

管理会社さん紐づきの清掃ではなく、個人で清掃業者さんと契約しております。

こちらの解約が必要なので、社長と担当さんに連絡をしました。



・巡回報告の解約

報告ネットさんによる月1回の物件巡回報告業務を契約しておりますので、こちらも

解約の手続きを取りました。



・各種保険の解約

火災保険と地震保険は、この物件だけはいつもの代理店さんではなく、元々の保険を

そのまま継続しております。条件が良かったので、切り替えない方がいいと代理店さんい

進言いただいたためです。こちらはサービスセンターに電話して、火災保険を解約したい

旨を伝えました。本日昼休みの時間に担当さんから折り返しがあるそうです。



施設賠償責任保険や孤独死対応の保険などについては、いつもの代理店さんで契約を

しております。そちらはメール一本で話が済みました。楽でいいよね〜。



・自動販売機の契約移行

物件に自販機を設置しています。収入と支出(電気代)はトントンですが、無断駐車を

防止する意図では役に立っています。また、入居者様から自販機があればいいという

リクエストをいただいていたので、その対応としても良い感じです。



こちらは仲介業者さんに伝えて、手続きをそちらで取れるか確認して貰う形にしました。

私が動かないとダメなら、そのように指示して貰う予定です。



・プロパンガスの契約移行

オーナーチェンジに伴い、プロパンガスの貸与契約も変更しなくてはなりません。

しかし、契約書の原本がどうしても見つからず・・・(汗)

途中で部分的に変更した分の契約書だけは見つかったんですけど。

たぶん部屋のストーブが壊れて、業者さんに貸与で交換して貰った時の個別のやつ。



とりあえず、その部分的な契約書だけ仲介業者さんに送付しました。

もし必要があれば、私から先方に電話して原本を取り寄せるしかないですね。



・通信関連の移行

物件にはCATVとNTTのフレッツ光が引き込まれています。

いずれも入居者様が契約する形態のものなので、料金の支払などは移行不要の認識です。

ただ、フレッツに関してはフレッツの機器の電気代相当の金額が毎年振り込まれて

いるので、移管する必要があります。



この辺も仲介業者さんにお伝えして、手続きを進めてもらうことにしました。



札幌1棟目の時に比べてやることが多い気がするのはなぜだろう・・・^^;



ともあれ、こちらでできることは一通り終わらせた認識です。

あとは決済を迎えるだけ。手元資金ができたら大事にしたいと思います。

(とか言いながら早速東京8棟目の地主さんに支払いをする予定がありますけど)



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月21日

札幌3棟目の売買契約書を締結(2年連続5度目の売主の立場)。

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本日は普段あまり登場しない実の両親と嫁ちゃんと4人で家族旅行しています。

たまには親孝行と思って、温泉に招待しました。喜んでくれているようで良かったです。

なので、本日は更新も手短でご容赦ください。お風呂入りたいし。



そんな温泉旅行に行くちょっと前のお話ですが、札幌3棟目の売却の契約をしました。

今回、物件売却先を見つけてきてくれたのは、札幌6棟目の管理会社さんです。

札幌1棟目の売却もこの業者さんが見つけてきてくださいました。感謝しております。



札幌3棟目は木造の耐用年数超過物件で、1Rが16部屋となっております。

正直言って、競争力には乏しいところがあります。駅からの距離と「誰でも審査します」

という柔軟な姿勢が評価され、何とかここまで満室かそれに近い経営ができていました。

家賃もそこそこ高めに取れましたし、きちんと収益を生んでくれておりました。



売却に至った理由は前に書いたブログを参考にしていただければと思います。

端的に言えば、物件の将来性と手元資金の増強というところです。



札幌の業者さんが札幌のお客様を見つけてきてくださいました。

地元の方ということで、耐用年数超過の木造でも融資がついたということです。

私も札幌に住民票を移して耐用年数超過の物件に融資をがっちりつけたいです(笑)



今回、契約は持ち回りとなり、東京まで仲介業者の社長さんが来てくれました。

しかもこちらが結構時間ギリギリということもあり、わざわざ家の最寄駅まで

来ていただいてしまいました。

下町の狭い路地が珍しいみたいで、街を歩くのも楽しいと言ってくださいました。

(勿論、気を遣ってくださっているところもあると思います)



我が家は23区内ではさびれた場所ですので、近所の喫茶店が2件もつぶれてしまい、

契約のために使える喫茶店がほぼ一択になってしまいました。カフェできないかな、

ほんとに。



そんなさびれた街で売却の売買契約書と重要事項説明書に署名押印をしてきました。

事前に内容はメールで伝えていただいていたので、特に何もなく終了。

瑕疵担保免責になっていたのがありがたかったです。



引き続き管理をされるということでしたので、長期で入っている人は私が購入する前から

入っているのでたぶん出ないと思うとか、あの人は滞納癖があるので要注意とか、

そんな話をしました。先方も「正直この家賃で決められるかちょっと不安です」と

言っていましたが、まあ家賃を下げれば普通に決まるでしょうという感じで買主さんも

考えてくれているようです。



買主さん、実は昨年買おうとしていた札幌のRCで競合していた方だそうです。

結局、売主さんが売らないという決断をしたことで、二人ともふられた形になりましたが

妙なところで縁が出来ました(笑)



業者さんからは、新築利回り8%オーバーのRC案件があるという話もいただきました。

立地が最寄駅から徒歩10分を超えてしまうという点が引っかかったので、個人的には

パスしましたが、距離と陽当たり以外は問題のない良い物件だったなあ。

もうちょっと駅から近ければ・・・って、そうなればたぶん利回り下がりますよね^^;



借換元のカタカナ銀行さんにて、いつ実行できるか?というところが固まれば、

売却の具体的な日程が見えてきます。思い入れもある物件なので寂しいのですが、

これもまたステップアップするための通過点ということと捉えます。



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