2017年04月23日

生活保護のお客様からのお申込、審査は慎重に・・・。

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本日、朝寝坊してしまったため更新がこの時間になってしまいました。

手短に済む話でさくっと更新してしまいます。手抜き?ですみません。



先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目にもお申込をいただきました。

先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目も精神系の障害をお持ちの方の申込でした。

なんだろう、そういう空気感なのかい?今は。



元々、札幌3棟目は地元で安く家を探している方が求められるケースが多く、

1月〜3月までの繁忙期で空室が作られ、4月〜5月くらいで埋まるというのがいつもの

パターンでした。だから、今の時期に空室があることは仕方なかったと思いますし、

入居者様がうまく見つかってよかったという気持ちもありました。



そして、札幌3棟目は一般的な賃貸住宅に入るのが困難な人も、家賃を払える可能性が

あるのであれば、定期借家契約などの形で受け入れることをしてきました。それが

功を奏し(?)、仲介業者さんにとって難易度の高いお客様はうちに流れてくるような

雰囲気になっております。



そういったところから考えると、今この時期に難易度の高い方が入居申込をされるのは

まあ想定の範囲内です。ただ、今回はお申込をいただいたという第一声が入ったときに

「軽度の自閉症で生活保護を受給されている方です」という話だったので、それって

大丈夫かな?と不安になったのも事実です。管理会社さんも含め、周りの入居者様に

ご迷惑をおかけする可能性がある人には許可しない、という基本スタンスであるため

私だけで判断した場合にはNGとしてしまう可能性が高いためです。



管理会社さんのレベルで断らず、私のところにその話を持ってきたということは、

あまり近隣に迷惑をかけないと思っているからなのかしら?



まだ仲介業者さんともやりとりをしていない状態ですが、という前置きもありましたので

おそらく本人とはお会いしていないでしょうし、書類上から読み取れるレベルだけで

管理担当の方が想定している内容なのだと思いますが・・・

迷惑をかけないタイプなら進めるのもいいのではないか、と担当の方は言いました。



その根拠として、症状が軽くて生活保護と併用してアルバイト程度の収入を得ている、

というのがあるからということを挙げておられました。一生懸命頑張った結果として

最低生活水準を満たすことができない場合は、その差額を補てんするだけの保護費が

出る事例があるということですので、そのパターンと思われます。



社会生活を営める素養はあるわけだから、周りの住人に迷惑をかけずに生活することも

できるのであろう、と考えて、今回は審査してみてはどうかという進言と理解しました。



私としても、当然ながら家賃が入ってくれた方が嬉しいですし、一生懸命頑張っている

社会的弱者の方に住居を提供することの社会的意義も感じます。事前に確認できる範囲で

確認した結果、迷惑をかけないということであれば、受け入れるのはありだと思います。



そして可能なら定期借家契約として、もしご迷惑をおかけすることがあるようであれば

その際は速やかに別の住居を探していただくという形にすることで大家側のリスクを

減らすことも必要だろうと思います。お人よしで大家業をしているわけではないので

万が一の際に大家さんが共倒れすることがないようにしなくてはなりません。



管理会社さんには、面談等必要な審査を経て迷惑をおかけしないと考えられるならば

前向きに進めていただいて構わないという話をしました。このままうまく成約に至れば

いいなと思います。



もしこの申込が成立して入居に至れば、札幌3棟目も久しぶりに満室に返り咲きます。

東京は完全満室、仙台は1室空き、札幌は2室空き(2室申込あり)の状況になり、

完全満室までもう少しです。明日、仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせのために

仙台に行くことになっているので、可能なら仙台1棟目の営業をしたいなあ・・・。

内覧はあるけど申込に至らないケースが多いので、打開したいと思います。



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posted by ひろ* at 19:54 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月08日

旧管理会社さんとの久々のコンタクトは、管理時代の滞納家賃が理由でした。

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どうしたもんかなーと思案していることがあります。札幌3棟目の滞納家賃です。



札幌3棟目は、昨年の11月に断腸の思いで管理会社さんを切り替えました。

特に対応に不満はなかったのですが、やんごとなき理由があって、ここにこれ以上

管理は任せられないという気持ちになってしまったためです。



この時、旧管理会社さんと新管理会社さんの間で引き継がれた内容として、切替前の

滞納家賃の回収は旧管理会社さんで行う、という話がありました。あ、そこ引き継がずに

そちらでやるのか・・・と意外に思ったものです。新管理会社さんの担当の方も

「そっちでよろしくkって言われると思ってたんですけどねえ」と仰ってました。

旧管理会社さんのそういった誠実さが好きでしたので、できれば切替などしなくて

済んでいれば良かったのですが・・・。



さて、その回収すると言ってくれた滞納家賃なのですが、当初は順調に回収されており

2ヶ月くらいは送金されておりました。しかし、ここ数ヶ月ちっとも送金されてきて

おりません。状況どうなんでしょうかと問い合わせてみたのですが、その時は返信なし。

もう一度メールしたらようやく返事が来ました。



滞納して退去した人に関しては、1ヶ月に1回きちんと分割金が払われているが、

少額なので振込手数料を考えるとある程度まとまったところで送金した方が良いと

思ったので、送金していない状況とのことです。現在居住中の方で旧管理会社さんの時に

滞納していた人については、連絡が取れず支払って貰えていないということでした。



支払ってくれないし連絡が取れない方に関しても、新管理会社さんになってからの分は

ちゃんと払ってくれています。支払先が2社になって、よくわからなくなっているだけ?

という気もしましたので、ここは新管理会社さんにもちょっとご助力いただこうという

判断に至りました。



新管理会社さんには状況をお伝えして、現時点で前管理会社さんで滞納がある方について

コンタクトを取る機会があればまだ滞納がある旨を伝えてほしいということと、最悪の

場合は滞納の回収を引き継いでほしいということをお願いしました。面倒なことを

お願いしてしまいましたが、快く引き受けてくださりありがたく思っています。

やっぱり人に恵まれてるなあ、私。自分だけだったらただのポンコツですが、周りの方に

助けてもらうことで何とかここまでやってこれています。



ところで、一般的に、管理会社さんを切り替える時って、滞納家賃の回収業務は

新旧どちらの管理会社さんにて行うものなのでしょうか?あまり変更の経験が

多くないものですから、一般常識としてはどちらが標準なのかよくわからないのです。



オーナー的にはどちらでもいいのですが、債務者側からスムーズに回収するという

観点で考えると、旧管理会社さんで引き続きやってもらうのがいいのかなという

気はしています。新管理会社さんが引き継ぐとなると、それまでの経緯もわからず、

いちからのスタートになってしまいますから。特にすでに退去してしまった方への

督促に関しては、完全に面識がない状態でスタートなので、払ってもらえる可能性が

きわめて低くなるように感じます。



もし一般的な事例でその辺詳しい方がいれば、向学のために教えていただければと。

よろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月02日

第三の目が鋭く指摘する「4月以降に動く客層」向けPR。

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気候的にはそんな感じはしませんけど、暦の上では春が来ました。

賃貸業的には繁忙期が終わり、決まらなかった部屋をどうするか頭を抱える場面ですが

札幌ではむしろここからがハイシーズンとなる属性のお客様もいらっしゃいます。

それは誰かと言いますと・・・・



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さて、その正解は「生活保護」です。例年そうなんですよ。もう何年も同じ経験を

していますので、ほぼ確実な経験則であるとわつぃは思っています。

毎年、札幌3棟目(および過去所有していた札幌2棟目)は3月末までに退去が出て

4月〜5月でそれが決まるというサイクルが繰り返されていました。これらの物件は

生活保護の方や場合によってはそれ以下の方を視野に入れた募集をしておりましたので

4月からがむしろ勝負!と毎年思っていたのです。



なぜそういう動きになるのかは私もよくわかりませんが、家賃が高い繁忙期を避けて

動いているのだろうということと、転勤などの期日が決まった事情があるわけでは

ないのであろうという点から、雪が降っている間は無理に動かないという気持ちが

あるのではないか、という予想をしています。



今年は札幌3棟目が1部屋まだ空室のままになっています。札幌3棟目の中では

一番条件がいいお部屋になっております。しかも、12月〜3月の成約は基本的に

期待できないかなと思っていた中、3部屋中2部屋が繁忙期前半で決まったという

成功体験もありましたので、例年の法則を打破してもっと引き合いあるかなと密かに

期待をしていた私もいました。しかし残念ながらその期待は実らず。まあでもこれが

毎年恒例の既定路線ということで、気にしません。



4月から気持ちも新たに!というところで何か作戦を考えようかなと思っていた時、

ひょいと清掃業者さんからメールが届きました。私が札幌3棟目で依頼している

清掃業者さんは、元々大手不動産会社さんで管理や仲介もやっていた人で、清掃中に

気が付いたことがあれば仲介目線で助言してくれるし、賃貸の人が見る募集図面も

定期的にチェックして、不備や改善があれば提案してくれます。ありがたいのです。



そんな彼ですから、今回も何か見つけてメールしてきてくれたに違いありません。

どれどれと開封してみると、生活保護の方向けのプランを前面に押し出して募集を

かけてみてはどうか、という提案でした。



彼の認識の中でも4月は生活保護が動く時期だということです。やっぱり私の見立ては

間違っていなかった、とまずここで一安心。生活保護の方は初期費用が基本的には

あまりないから、初回保証料を負担するプランを出してはどうか、ということでした。

役所が認める引越であれば、敷金や礼金をいただくことができるはずなので、ここで

彼が言いたいのは役所が認めていない自腹の引越をする生活保護の方を取り込むという

意味なのでしょう。



生活保護の方は家賃の支払は基本的には安心な属性のはずです。だって国が家賃を

払ってくれるんですから。そりゃあ中には保護費を使いこむ輩もいますし、途中で

保護を打ち切られる人だっています。でもそれは例外だし、そもそも普通にご入居される

人の中にも、滞納する人や会社をクビになる人だっています。そういった例外ケースを

ここで論じる意味はないと考えます。



生活保護は得意なセグメントですので、積極的にやらせていただきます。

ということで、提案はまるっと呑みました。決めてきてくださいねー!



あと、札幌の業者さんが見るサイトで、状況が内装中のままになっているから、

それも直した方がいいですよと助言いただきました。これまた助かります。

気づく術がないですからね、私・・・。勿論この話、管理会社さんにも展開済みです。



基本的に、私も含めて人間はミスをする動物です。管理会社さんだっていうつもの物件を

一気に面倒を見なくてはならないのですから、多少のミスが出るのは仕方ありません。

だからこそ、私自身もしっかり物件に興味を持ってチェックしなくてはならないですし、

私が見きれないところは第三者にチェックしてもらう体制が必要と思っております。



そういう意味では、こちらの清掃業者さんは私の第三の目として活躍して貰っており

とてもありがたいビジネスパートナーさんです。ええ、前々からブログにちょいちょい

リンクは貼ってますが、コジローさんの会社です。最近ブログサボってるみたいだし、

あんま宣伝っぽいこと書くのもしゃくなんですけど、実際助かってるから仕方ない。



普段、あまり私が使っている業者さんへのリンクって貼らないようにしているんですが

コジローさんに関しては私の中では苦楽を共にした大家さん仲間というカテゴリなので

仲間意識でまあいいかなと(笑)



ここの社員の方の書いているブログもけっこういい感じのリフォーム事例とか出てるので

私も参考にするために読んでます。興味のある方は見てみてくださいませ。



札幌物件に関しては、第三の目を入れて物件の状態が適切であるか常に確認しながら

遠隔地で会っても良好な状態を保ちつつ、満室経営を目指してまいります!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月19日

管理会社さんに触発され、久々にドレスアップを検討する。

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今日は事務作業に集中する日にしようと思っています。



・各種支払手続き(札幌5棟目の不動産取得税や20日引落のローンの支払準備等)

・関東圏中古RC追加打診金融機関さんへの提供資料整理、送付

・確定申告対応

・融資打診資料の整理(札幌6棟目追加、札幌1棟目削除?、細かい不具合修正)

・ふるさと納税計画(札幌1棟目、札幌4棟目が売れると仮定)

・ブログ整理(札幌6棟目カテゴリ最適化、記載ミス修正)

・東京法人への管理費支払

・パソコンのトラブルシューティング続き(Bluetoothの調子がおかしい)



これだけ盛りだくさんありつつ、美容室にもいかなきゃだし、ジョウト地方の

ポケモンもゲットしに行きたいしで、大忙しです。え、ポケモンはどうでもいい?

まあそれを言われると・・・あ、誰かがうちの最寄りのポケストップにルアーを

使ってくれた!ラッキー!(話を聞いてない)



えっと、そんなわけで週末にもかかわらずけっこう忙しいモードになりますので

ブログはサクッと終わらせようと思います。



現在、空室は78部屋中4部屋(退去予告1を含む)、稼働率94.8%となりました。

一時期、壊滅的に稼働率が悪く、90%を切っている時もありましたが、ようやくその

危機的な状態は脱したように思います。ただ、その副作用で、今月は札幌4棟目の送金は

広告料やら商品券やらのお金がどばっとかかり、ほぼゼロでしたorz



残る空室は、札幌3棟目が1部屋(ここが陽当たりの良い角部屋で、札幌3棟目の中でも

一番条件がいいお部屋なのです)、札幌6棟目が2部屋(現在リフォーム内容精査中)、

仙台1棟目が1部屋(学生さんの卒業で2月末退去)というラインナップです。



札幌6棟目は何とか3月末までに片づけたいところですが、まだ見積しなおしなど

やっているところなので、難しいかなあという感触があります。

仙台1棟目は退去予告の状態なので、まだ何も手を付けられません。

札幌3棟目は管理会社さんを変えてからちょこちょこと申込や内覧が入るように

なってきました。自分で営業に行ってきた効果もあったかと思います。



最近は営業の効果も薄くなってきたような気がします。営業した月は私宛に直接

仲介業者さんから電話がくることが多かったのですが、最近それも減ってきました。

どうしても忘れられてしまうのは仕方ないので、また印象付けするために札幌に

営業に行きたい気持ちもありつつ、このくそ忙しいと思われる繁忙期に余計な時間を

取らせるのも申し訳ないよなあと思ったりもしつつ、うだうだ考えてました。



そんな感じで空室対策をどうするか思いをはせている最中(手先はポケモン捕獲に

一生懸命だったのは内緒です)に、管理会社の管理担当さんからひょこっとLINEが。

通知を見ると10件以上写真が送られてきています。ちょ、どうしたよ!?また何か

お金のかかる不幸なことでも!?(被害妄想)



開いてみると、どうやら写真は空室になっている札幌3棟目のもののようです。

「札幌3棟目の残り一部屋の空室に飾り付けというわけではありませんが写真のように

POP等設置しました。」ですって。あらま〜、なんと気が利くことでしょう!



家電プランPOP

家電プランPOP

こんな感じでやってくれてます。何も言わなくてもこういう形で気遣いをしてくれるの、

とても嬉しいです。室内のPOP等は、一昔前に浦田健さんあたりが大流行させましたが

最近は今更POPね〜みたいな感じもあり、私自身もそこに向けて労力を割いては

おりませんでした。でも、内覧される方だって、殺風景なお部屋よりはちょっとした

コメントがある方が、その部屋に対するオーナーや管理会社さんの「気にかけてる感」を

感じてくれるのではないかという気がします。そりゃあ、あった方がいいですよね。



ちなみに写真で宣伝している家電プラン、意外と好評です。直近2部屋のお申込みは

両方とも家電プランでのお申込みでした。家賃が安いアパートには意外とおススメ。



触発されましたので、私もちょっとドレスアップ系の予算を組んでみようと思います。

とりあえず、昔大家さん仲間に教えてもらい、設置したら好評だったディスプレイ用の

ラックを購入してみようか、管理会社さんに相談したいと思います。

↓これ↓







このラックのいいところは、ジグザグしていてパッと見デザイン性に富んでいることと

縦でも横でもどちらでも置くことができるという汎用性です。その割に値段も安くて

なかなか使い勝手はいいんじゃないかと思っております。



久しぶりに見て気が付きましたが、昔はオレンジ色があったのに、今はなくなって

しまったようです。内見の時のインパクトってとこだと、いい色だったんだけど。

そうなると白かなー?窓に設置していただいたPOP類、ここに移動させればいいかな。



こういうの考えるのも楽しいものですね!せっかくの事業なので、楽しくやります。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月02日

安否確認で管理会社さんが出動する事態になったお話。

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相変わらず案件いっぱい併走させている私です。

購入に関しては田舎新築、札幌中古RC、一都三県中古RC。

売却に関しては札幌1棟目、札幌4棟目、低圧太陽光。

あれもこれもでわけわからないってなりそうですが、そういう仕事いっぱいで忙しい

自分も決して嫌いじゃないというか、むしろそうしてないと怠けるというか^^;



そんな状態+サラリーマンのお仕事もあり、既存物件の管理については、管理会社さんに

ほぼ一任せざるを得ない状況です。ああいや、管理会社さんにはどのような状態であれ

任せているから、今に始まったものではないか・・・。

特に遠隔地の属性低めな物件に関しては、管理会社さんに対応いただけないことには

荒れ果てていくばかりではないかと思われます。



先日もそんな厄介系なお話がありました。舞台は札幌3棟目です。

厄介なことの7割はこの物件で起こっているのではないかという気もします(苦笑)



管理会社さんから、とあるお部屋にお住まいになっている生活保護の方から家賃が

振り込まれず、携帯に電話しても連絡が取れない状態です、という第一報が入りました。



この入居者様、前にも4ヶ月程度の大型滞納をやらかしてくれたことがあります。

その時は生活保護を脱して働こうとして頑張ったものの、仕事がうまくいかず退職。

もう一度保護申請すればいいのに、なぜかそれをしておらず家賃が払えなかった、

という話でした。当時の管理会社さんが一緒に保護申請して、分割払いで何とか

全部回収しきった、という一件でした。



申込をいただいた時も属性はいまいちで、しかも最初の半年くらいで上記とは別に

滞納をしていたことがあります。そんな話もあって、私の中では比較的注意が必要な

人だという認識はありました。



ただ、今回のように全く連絡が取れないということは今まで聞いている限りでは

なかったように思えます。最悪のパターンとしては、お部屋で息を引き取っている

可能性もないわけじゃない・・・か。少し冷や汗が出ました。



全く連絡が取れないので、安否確認してきますという管理会社さんの判断に一任。

実際に、誰にもヘルプできない状態で苦しんでいる可能性だってあります。保証人も

いない方ですし、心配です。



それから何日か経過して、再び管理会社さんより連絡がありました。



まず、安否確認したところ、家にいたとのこと。命に別条がなくてよかったです。

じゃあなんで電話に出なかったの?というところを聞くと、怖くなったからという

謎の理由でした。なんでも、先日逮捕されて退去となった入居者様と同じNPOで

お世話になっており、その逮捕の方と仲が良かったということなのです。その方が

逮捕されて退去になり、つられて不安定になり怖くなってしまって、部屋から

出られなくなるわ、家賃は振り込めないわ、ということになってしまったとか。



私の感覚からするとよくわからない話なのですが、きっと本人の中ではそれが当然という

感じになっているのでしょうね。ここはもう追及しても仕方がないところかと思います。



結局、この方に関しては、保護課と交渉して代理納付(役所から直接家賃を振り込んで

貰う方法)に切り替えてもらうことになりました。ご本人が今後社会生活を健全に

営んでくれるのかというところは心配ですが、家賃に関しては生活保護を受給している

限りにおいては確実に払ってもらえるということになったので、良かったです。



いろいろな方がお住まいになられ、そこに小さなドラマが日々生まれています。

先日お申込いただいた方は、離婚からの再出発の為の引越ということでした。

理由や状態はともあれ、うちの物件にお住まいになっている方には少しでも幸せで

あってほしいと思います。そのために必要な管理業務を管理会社さんに担っていただき

大変助かっています。ビジネスパートナーとして、今後ともよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする