2017年08月12日

ピンチをチャンスに変えられる管理会社さんに感謝。

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札幌3棟目の管理会社さんがまたファインプレー!

長期入居されていた方のお部屋が、持ち出し無しできれいになりました。



札幌3棟目と札幌7棟目の管理会社さんは、札幌市内の割と便のいいところにあります。

札幌に行くとちょいちょい立ち寄って、時には事務作業とかさせて貰っちゃったりして

活動拠点にさせていただいていることが多いです。たまに普通に執務スペースにまで

入り込んだりしちゃってます(笑)



この間もそんな感じで、管理会社さんのオフィススペースで充電させてもらったり

資料の作成をさせてもらったりしていました。すると管理会社さんのナンバーツーが

つかつかと寄ってきました。どうしたんですか?



「札幌3棟目のXXX号室なんですけど・・・」



ん、長期入居してくれていて家賃滞納もない素晴らしいおじさんが住んでる部屋ですか。

彼は物件運営にも協力的で、アンケートなども必ず答えてくれます。ありがたいです。



管理会社さんの話によると、どうやらその人の部屋で水道管破裂による漏水が発生した、

ということなのです。冬の間出稼ぎに行っていたのか、この部屋に住んでいなかった

時期もあったようだとのこと。キッチン裏、浴室天井裏、壁裏など広範囲にわたって

やられてしまったようです。



ここだけ聞いたら、なんでそれが今頃になって話に出てくるのさー!バカ―!で頭を

抱えることになりますが、ここから管理会社さんのナイスな動きが炸裂します。



事故が発生した後、速やかに入居者様の火災保険の保険会社さんと連絡を取り合い

補償を確定させ、さらに工事も手配して入居者さんと調整の上工事に入る、という

ところまで全て段取りを組んでおられました。というわけで、私のところに保険金が

入るから、それを管理会社さんの口座に振り込んでください、というだけ。

・・・ブラボーです!私、何もする必要ありませんでした。



後日、本当に保険金が振り込まれてきましたので、管理会社さんに振込の手続きを

取らなくては・・・。このまま着服ってわけにはいきません(笑)



こちらのお部屋は長期入居と言うこともあったので、部屋の状態がどんな感じなのか

わかりませんでした。しかし、今回おそらくほぼ全面壁紙やCFをやり直したと

思われるので(金額から類推・・・猫にやられた状態で夜逃げされた部屋の原状回復と

同じくらいの激しい金額でした)、綺麗になったことと思います。このまま住んで

いただくにしても、綺麗な部屋になって喜ばしいですし、退去時に原状回復費がかかる

リスクも軽減されたものと思われます。



事故があったこと自体は残念ですし、入居者様にとっても不幸だったものと思います。

でも、そこをこちらから何も言わなくてもベストな形で解決してくださったことが

素晴らしいと思いました。ナイスプレーに感謝!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月07日

夜逃げしちゃったのかも・・・?

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札幌3棟目の入居者様と連絡が取れなくなりました。

前々から不安定な方でしたが、今回は本当に逃げてしまったかもしれません。



3年半前くらいに入居申込をしていただき、そこからずっと定期借家契約でお住まいに

なっている入居者様がいます。入居審査時のストーリーはこちらこちらにありますが

審査としては難しい方でした。



この方、基本的には就職したいという気持ちが強い方で、就職して生活保護を止めて

仕事をすることがあるのですが、男性恐怖症とか精神的に不安定とか、いろいろな

要因があるようでなかなか仕事が続きません。生活保護を貰っている間はちゃんと

家賃を払ってくれるのですが、仕事をするようになって少し経つと滞納が始まります。

そして管理会社さんが訪問して、状況を聞いて再度生活保護を受けるように勧めたりする

ことが何回かありました。



いち国民としては、頑張って働いて公費を使わない方向に持っていこうとするところは

素晴らしいと思うんですけど、いち大家としては、滞納されるのは辛いからできれば

ずっと生活保護でいてほしい・・・なんていう複雑な気持ちがありました。



そんな入居者様ですので、過去にも何回か滞納騒動がありました。根はまじめな方なので

生活保護を受給するとコツコツ返してくれて最終的には追い付くから、最初にその

入居者様が滞納されていると聞いた時は「あーまた滞納してるのかー、今回も仕事は

頑張りきれなかったのかな・・・?」というくらいしか思わなかったのです。



状況としては、あるタイミングまでは連絡が取れていたし、返済の計画を立てるという

ことで、保護課の方や就業支援しているNPOさんの関係者で集まろうという話も

していたようです。しかし、その打ち合わせの前から連絡が取れなくなりました。

連絡が取れないことも過去にはありましたし(その時はちょっと鬱気味になってしまって

管理会社さんが安否確認で突入した際に、部屋の片隅で体育座りしていたとか)、

ああまた不安定になってしまったのかな、と思ったものでした。



しかし、今回は管理会社さんが安否確認に突入した際に、入居者様は部屋には

おりませんでした。出入りした形跡もなく、そもそもライフラインが全て止まって

いる状況だったようです。どうも冬くらいから全て止まっていたようでして・・・

どうやって寒い札幌で冬を越したんだ?と疑問がわきました。



ちなみに水道が止まっているのでトイレの水も流れないから・・・(自主規制)



その後、管理会社さんでいろいろ調べていったのですが、どうも部屋に戻っている

気配がなさそうです。今までと様子が違うので、これは何か思うところがあって

逃げてしまった可能性が高いなあ、と。



どうにもならないので、管理会社さんにて保護課の方も巻き込んで緊急連絡先のお母様と

連絡を取ったそうです。最初のうちはお母様も電話に出て話を聞いてくれて、部屋まで

来ていただき打ち合わせに応じてくださるという話をしてくれておりました。

しかし、打ち合わせの日程が近づくと、連絡が取れなくなってしまったとのこと。

携帯不通ということです。うーん、困ったな・・・。



正直なところ、もはや滞納家賃に関しては致し方ないと思っています。この属性で

3年半頑張って住んでいただいただけでも充分だったかな、と。ただ、夜逃げとして

扱うのであれば、残置物の処理などいろいろと厄介な話が残ります。



契約自体は定期借家契約なので、期限が来たら自動的に居住権は消失します。

残置物に関しては、親族の方に一筆書いてもらって、道産放棄に同意してくれれば

(残置物の処分費の負担についての話し合いはあるものの)そこで話は終わるはずです。

ただ、そのお母様が連絡が取れないというのが問題かなと。



確か、過去のブログを見ている限り、市内に住んでいるおじさんも緊急連絡先には

入っているはずなので、費用はともあれ残置物の処分に同意してくれれば、次に向けて

募集できる体制は整います。とりあえずそこを目指したいです。



今はどこに身を寄せているかわかりませんが、もし万が一このブログを読むことがあれば

残置物は処分して良いと管理会社さんに連絡ください!(見てないだろうけど・・・)



札幌3棟目は1部屋退去予告が来ているのと、今回の1部屋が退去扱いになるのとで

2部屋の空室になる予定です。なかなか満室は続かないですね。札幌の空室に比べて

東京はあまり空かないし、空いてもそこそこサクッと決まってくれます。



たまたまそうだというだけかもしれませんが、今のところ私の経験則の中では、東京は

保有時の心労が比較的少ないのかなと思いました。勿論、その分利回りが低いという

ことにはなりますけど。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月25日

駐車場に申込をいただき、札幌3棟目は完全満室へ。

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札幌3棟目、完全満室に返り咲きです。唯一空いていた駐車場も申込が入りました。



札幌3棟目はここ数年1R間取りとしては珍しくあまり開かなかったのですが、

昨シーズンの秋〜冬は、一時期3部屋まで空室が拡大してしまいました。管理変更の

タイミングだったので、管理会社さんも大変だったと思いますが、じわじわと申込を

いただき、稼働率は徐々に回復。そして4月の後半にも軽度の自閉症の方からの

お申込
をいただき、審査の結果入居OKとしましたことによって、居室部分は満室に

返り咲くことができました。



居室が満室になり、残りはあと駐車場1区画。駐車場は2区画しかありませんので、

だいたい誰かしら入居者様が借りてくれていました。しかし今回はここに至るまでに

誰も借りてくれる人がおらず、余ってしまっています。



こういう時に考えるのは・・・外貸し。いつもの必勝パターンで、現場に「のぼり」を

投入して、外部からの問い合わせを待ちました。



余談ですが、昨日のブログで駐車場募集ののぼりのことを書いた際にブログやFBの

コメントが寄せられたのですが、拝読すると、のぼりをあまり好ましいと思わない層が

少なからずいるのだなということがわかりました。私自身はそれほど気にしないタイプで

あることや、過去に札幌1棟目の駐車場外貸しでだいぶのぼりを立てたものの、特に

苦情は入らなかったことから、この辺少しなめてた部分があるかもしれません。

気を付けないとですね・・・。コメントくださった皆様、ありがとうございます。



札幌3棟目に関しては特に苦情もなく、そのうち問い合わせが入りました。

アパートの斜め前に住んでいる方で、法人契約で社用車を置きたいとのこと。

そこの家からの場所感覚だと、自分の庭くらいの距離ととらえてもらえそうなので

成約したら長期で借りてくれそうな予感がします。



そして、管理会社さんと話す中で、先方が駐車場の珍利用に対してマイルドな指値を

入れてきたようです。お、指値が入るということは、けっこう本気度高いですね。



駐車場に関しては、外貸しは少し高めの賃料とし、入居者様向け賃料との差別化を

図っています。今回指値された金額が、ちょうど入居者様向けの賃料と同額だったので

受けても問題ないだろうと考えられる範疇でした。



管理会社さんも「受けちゃっていいと思います」という意見。私も異論はありません。

その額で借りていただけるなら、ぜひ話を進めてください、とお伝えしました。



そして先日の札幌出張の中で、管理会社さんから「無事成約しました」との報告。

札幌3棟目、久しぶりに完全満室達成となりました。札幌物件の完全満室は久々なので

素直にうれしいです。



現在の稼働状況を以下にさらして、本日のブログは終了としたいと思います。



取得済み

札幌3棟目 居室16/16 駐車場2/2

札幌5棟目 居室15/16 駐車場3/6

札幌6棟目 居室3/4

仙台1棟目 居室6/7

東京1棟目 居室3/3

東京2棟目 居室5/5

東京3棟目 居室2/2

東京4棟目 居室4/4

東京5棟目 居室1/1

居室稼働率 94.8% 駐車場稼働率 62.5%



取得予定

札幌7棟目(仮) 居室14/17 駐車場13/19

東京6棟目(仮) 居室0/2

北陸1棟目(仮) 居室2/8 駐車場2/8



・・・居室部分だけでも、取得予定物件の取得前に満室にしたいものですね。

取得予定物件、どれも空きがけっこうあるものですから^^;

長らく完全満室になってないな〜・・・。寂しい。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月23日

生活保護のお客様からのお申込、審査は慎重に・・・。

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本日、朝寝坊してしまったため更新がこの時間になってしまいました。

手短に済む話でさくっと更新してしまいます。手抜き?ですみません。



先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目にもお申込をいただきました。

先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目も精神系の障害をお持ちの方の申込でした。

なんだろう、そういう空気感なのかい?今は。



元々、札幌3棟目は地元で安く家を探している方が求められるケースが多く、

1月〜3月までの繁忙期で空室が作られ、4月〜5月くらいで埋まるというのがいつもの

パターンでした。だから、今の時期に空室があることは仕方なかったと思いますし、

入居者様がうまく見つかってよかったという気持ちもありました。



そして、札幌3棟目は一般的な賃貸住宅に入るのが困難な人も、家賃を払える可能性が

あるのであれば、定期借家契約などの形で受け入れることをしてきました。それが

功を奏し(?)、仲介業者さんにとって難易度の高いお客様はうちに流れてくるような

雰囲気になっております。



そういったところから考えると、今この時期に難易度の高い方が入居申込をされるのは

まあ想定の範囲内です。ただ、今回はお申込をいただいたという第一声が入ったときに

「軽度の自閉症で生活保護を受給されている方です」という話だったので、それって

大丈夫かな?と不安になったのも事実です。管理会社さんも含め、周りの入居者様に

ご迷惑をおかけする可能性がある人には許可しない、という基本スタンスであるため

私だけで判断した場合にはNGとしてしまう可能性が高いためです。



管理会社さんのレベルで断らず、私のところにその話を持ってきたということは、

あまり近隣に迷惑をかけないと思っているからなのかしら?



まだ仲介業者さんともやりとりをしていない状態ですが、という前置きもありましたので

おそらく本人とはお会いしていないでしょうし、書類上から読み取れるレベルだけで

管理担当の方が想定している内容なのだと思いますが・・・

迷惑をかけないタイプなら進めるのもいいのではないか、と担当の方は言いました。



その根拠として、症状が軽くて生活保護と併用してアルバイト程度の収入を得ている、

というのがあるからということを挙げておられました。一生懸命頑張った結果として

最低生活水準を満たすことができない場合は、その差額を補てんするだけの保護費が

出る事例があるということですので、そのパターンと思われます。



社会生活を営める素養はあるわけだから、周りの住人に迷惑をかけずに生活することも

できるのであろう、と考えて、今回は審査してみてはどうかという進言と理解しました。



私としても、当然ながら家賃が入ってくれた方が嬉しいですし、一生懸命頑張っている

社会的弱者の方に住居を提供することの社会的意義も感じます。事前に確認できる範囲で

確認した結果、迷惑をかけないということであれば、受け入れるのはありだと思います。



そして可能なら定期借家契約として、もしご迷惑をおかけすることがあるようであれば

その際は速やかに別の住居を探していただくという形にすることで大家側のリスクを

減らすことも必要だろうと思います。お人よしで大家業をしているわけではないので

万が一の際に大家さんが共倒れすることがないようにしなくてはなりません。



管理会社さんには、面談等必要な審査を経て迷惑をおかけしないと考えられるならば

前向きに進めていただいて構わないという話をしました。このままうまく成約に至れば

いいなと思います。



もしこの申込が成立して入居に至れば、札幌3棟目も久しぶりに満室に返り咲きます。

東京は完全満室、仙台は1室空き、札幌は2室空き(2室申込あり)の状況になり、

完全満室までもう少しです。明日、仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせのために

仙台に行くことになっているので、可能なら仙台1棟目の営業をしたいなあ・・・。

内覧はあるけど申込に至らないケースが多いので、打開したいと思います。



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posted by ひろ* at 19:54 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月08日

旧管理会社さんとの久々のコンタクトは、管理時代の滞納家賃が理由でした。

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どうしたもんかなーと思案していることがあります。札幌3棟目の滞納家賃です。



札幌3棟目は、昨年の11月に断腸の思いで管理会社さんを切り替えました。

特に対応に不満はなかったのですが、やんごとなき理由があって、ここにこれ以上

管理は任せられないという気持ちになってしまったためです。



この時、旧管理会社さんと新管理会社さんの間で引き継がれた内容として、切替前の

滞納家賃の回収は旧管理会社さんで行う、という話がありました。あ、そこ引き継がずに

そちらでやるのか・・・と意外に思ったものです。新管理会社さんの担当の方も

「そっちでよろしくkって言われると思ってたんですけどねえ」と仰ってました。

旧管理会社さんのそういった誠実さが好きでしたので、できれば切替などしなくて

済んでいれば良かったのですが・・・。



さて、その回収すると言ってくれた滞納家賃なのですが、当初は順調に回収されており

2ヶ月くらいは送金されておりました。しかし、ここ数ヶ月ちっとも送金されてきて

おりません。状況どうなんでしょうかと問い合わせてみたのですが、その時は返信なし。

もう一度メールしたらようやく返事が来ました。



滞納して退去した人に関しては、1ヶ月に1回きちんと分割金が払われているが、

少額なので振込手数料を考えるとある程度まとまったところで送金した方が良いと

思ったので、送金していない状況とのことです。現在居住中の方で旧管理会社さんの時に

滞納していた人については、連絡が取れず支払って貰えていないということでした。



支払ってくれないし連絡が取れない方に関しても、新管理会社さんになってからの分は

ちゃんと払ってくれています。支払先が2社になって、よくわからなくなっているだけ?

という気もしましたので、ここは新管理会社さんにもちょっとご助力いただこうという

判断に至りました。



新管理会社さんには状況をお伝えして、現時点で前管理会社さんで滞納がある方について

コンタクトを取る機会があればまだ滞納がある旨を伝えてほしいということと、最悪の

場合は滞納の回収を引き継いでほしいということをお願いしました。面倒なことを

お願いしてしまいましたが、快く引き受けてくださりありがたく思っています。

やっぱり人に恵まれてるなあ、私。自分だけだったらただのポンコツですが、周りの方に

助けてもらうことで何とかここまでやってこれています。



ところで、一般的に、管理会社さんを切り替える時って、滞納家賃の回収業務は

新旧どちらの管理会社さんにて行うものなのでしょうか?あまり変更の経験が

多くないものですから、一般常識としてはどちらが標準なのかよくわからないのです。



オーナー的にはどちらでもいいのですが、債務者側からスムーズに回収するという

観点で考えると、旧管理会社さんで引き続きやってもらうのがいいのかなという

気はしています。新管理会社さんが引き継ぐとなると、それまでの経緯もわからず、

いちからのスタートになってしまいますから。特にすでに退去してしまった方への

督促に関しては、完全に面識がない状態でスタートなので、払ってもらえる可能性が

きわめて低くなるように感じます。



もし一般的な事例でその辺詳しい方がいれば、向学のために教えていただければと。

よろしくお願いいたします。



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