2017年10月11日

管理会社さんを切り替えた際の滞納家賃の扱い。

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以前、やむなく管理会社さんを切り替えたことがありました。

この時に厄介だったのが滞納家賃の取り扱いでした



先日の札幌出張の際に、札幌3棟目のリフォーム状況を確認しに管理会社さんと一緒に

現場を見に行きました。ちょうど職人さんが壁紙をべりべりとはがしておりましたが

その中でこことそこをこうする、みたいな説明を受けました。3年ちょっとお住まいに

なられたお客様ですが、タバコを吸っていたようでクロスは全面張替でした。

夜逃げ的な退去で、親族の方も原状回復費までは負担できないというお話になり

(緊急連絡先&保証会社なしでした)仕方なくこちらで負担することになりました。



ちょうどこの夜逃げ部屋の階下が、滞納常習者でして。

前の管理会社さんの頃にもちょいちょいプチ滞納してくれてました。管理切り替え時典で

2ヶ月だか3ヶ月だかの家賃滞納がありました。



新管理会社さんに切り替えたところ、督促の担当の方が大変上手に詰めてくださり

相変わらずプチ滞納はするものの、滞納の際は事前に連絡をする、携帯に連絡すると

必ず電話に出る(もしくは折り返す)、という感じで動いてくれるようになりました。

上の階のお部屋が滞納気味で連絡が取れなくなった際には、このプチ滞納入居者様に

連絡をして「物音がしたらすぐ連絡をするように」と指令を出していたそうです(笑)



で、そんな話をしている時、ふと思い出しました。前管理会社さんの時にもこの人は

滞納家賃を残していたよね、と。



私は過去に1度しか管理会社さんを切り替えたことがありませんが、その少ない経験では

滞納家賃の督促・回収は前管理会社が引き続き行う、という話になっておりました。

新管理会社さんも割とそれが一般的ではないかという見解だったので、特に異論なく

その形でお願いした次第です。



最初の2ヶ月くらいは回収された家賃が入金されておりましたが、その後回収家賃が

ちっとも入金されなくなりました。メールで確認すると、少額しか回収できていないため

振込手数料を考慮して送金していない、ということでした。まあそれはそれで一理あると

思ったので、ある程度溜まったら送金ということでいいですと伝えました。



あれから半年以上経過しますが、そういえばその後一度も送金されてきていないです。

その話を新管理会社さんにすると「プチ滞納者の人は前管理会社さんにも少しずつ

送金していると言ってましたよ」と。



前管理会社さんに確認のメールを出したところ「2部屋分で95000円回収してある」

との回答がありました。ほほう、回収できたのは大変喜ばしいお話です。

今後は入金があったら都度連絡する、とのことでした。



正直、この辺のやりとりが面倒なのもあるので、滞納家賃に関しても新管理会社さんに

引き継げればいいなと思っていました。ここの読者の皆様で、今までに管理を切り替えた

ことがある方はその辺どう処理しているのでしょうか。他の人の事例が気になります。

新管理会社さんは「督促する人が変わると、以前言ってたことがわからない面があり

話の内容に一貫性が無くなって相手も混乱するかも」みたいなことを言ってた気が

しますが、ある時期を境に督促担当者が変わり、両方から家賃の督促があるというのも

それはそれでわかりにくいような気もします。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月13日

ストーカーは突然に・・・。

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昨日は立つ鳥に後を濁された話を書きましたが、実はもう1件濁され案件があります。

部隊は同じく札幌3棟目。こちらは退去時精算費用の踏み倒しとなります。

時間も経過しているので、多少うろ覚えなところもありますが、顛末書いてみます。



何ヶ月かさかのぼるのですが、ある日管理会社さんから電話がかかってきました。

電話に出ると、管理の担当さんから「札幌3棟目でストーカー事件が発生している」と。

げ、なんですかそれ。



概要としては、ちょっと前にご入居してくださった女性の入居者様に対して、同じ棟内の

男性入居者様がストーカー行為を働き、ドアを蹴飛ばして女性を脅したのだそうです。

女性はすっかり怯えてしまい、こんな部屋に住めないから一刻も早く退去するという

ことを仰っているのだとか。



少なくともこの段階で女性の退去は確定的。下手したら男性にも同様の迷惑をかけるかも

しれないことから、退去いただくという判断が必要な可能性もあります。さらに、物件の

ドアも多少損傷しているという話もありました。いろいろ悲惨です(TT)



ひとまず、何がどうなっているのか状況の確認をしていただき、必要な措置をとるように

お願いをしました。ちょうど電話を受けた時はフィリピンにいたもので、あまり細かくは

話が出来なかったのです。そして自分で介入できることがあるでもなく、ただ見守る

ことしかできませんでした。



管理会社さんがいろいろと動いてくださり、だんだん事件の裏側も見えてきました。

ここをあまり細かく書くと身元ばれする可能性もありますので割愛させていただきますが

どうもこの事案は女性側にも大いに問題があったような感じであることがわかりました。

ですので、男性に退去勧告はせず、今のままお住まいになっていただくということで

問題はないだろうと判断しました。最悪のダブルパンチは何とか避けられました。



女性はそれほど長く入居されたわけではないのですが、多少の原状回復費用が発生して

おります。また、契約を杓子定規に判断すると、短期解約の違約金が発生します。

正直、退去は借金を払っている身としては辛いのですが、退去の理由が不可抗力なので

相談があれば多少減額してもいいかなと思っていました。



これらの退去時精算費用を管理会社さんが請求すると、ご本人もご両親もそんなものは

払えない、と突っぱねてきました。私たちは被害者だ、本当は住みたかったけどやむなく

住めなくなってしまった、だからそんな費用を払う義務はない、と。



えっとね、心情としてはよくわかるし、気持ち的に釈然としないのもわかります。

でも、冷静に考えてみてください。被害者はあなただけでなく、大家である私もです。

物件のドアは壊され、本来ご入居いただけるはずだったあなたにも退去されてしまい

どうやって借金を払ったらいいのでしょうか?こっちとしても被害があります。



かといって、ストーカー事件を起こした入居者さんはそのまま住むわけですから、

賠償を求めるわけにもいきません。だってそのストーカーの方からは、大家としては

何も被害を受けていないんですから。ですから、「本来得られるべきだった収入が

得られなくなった」ことに対して、元々の契約で定義されていた違約金はあなた方に

請求せざるを得ないんです。



正直言えば「払わないといけないことはわかっているが、事情も事情なので減免を

お願いできないか」と相談されれば、私もそこは減免する腹積もりがありました。

だってやっぱり釈然としないと思いますもの。逆の立場だったら。でも最初から

払う必要はない的な態度で来られてしまうと・・・ね。



管理会社さんは顧問弁護士にも確認して、これは請求して問題ないし、仮に裁判になれば

貸主側が勝てる内容だ、というところまでは確認しています。そうならないようには

したいものですが、一応こちらが後手に回らないような準備をした上で、減免なしで

督促を続けることとしました。



細かい話までは聞いていないものの、管理会社さんから漏れ伝わる情報をまとめると

一応先方も「分割で払う」というところまで話が煮詰まったようです。しかし、

支払の期日が来ても先方からの入金はなかったそうです。



ここで管理会社さんからの提案。この入居者様は保証会社の保証を付けているので、

上限となる賃料2ヶ月分までは保証会社さんに代位弁済をしてもらうということで

進めてはどうか、とのことでした。



元・入居者様が支払うべき債務は家賃5ヶ月分程度の金額でした。内訳は不明なのですが

退去予告〜退去までの期間の家賃、短期解約違約金、原状回復費という内容と思います。



保証会社さんを利用するメリットとして、保証会社さんから2ヶ月分は確実に入金して

貰えることが挙げられます。

逆にデメリットとして、保証会社さんと管理会社さんの両方から請求が来ることになり

金額が高くて辛くなってしまい、元・入居者様が開き直るor逃げてしまう可能性が

高まるとのことです。



入金されるかどうかわからない5ヶ月分より、確実に入金される2ヶ月分の方が

間違いはないかな?と思ったので、保証会社さんに請求する方向で動いていただいて

動いていただこうと思います。



広告料3ヶ月払ったのに半年ちょっとで退去されちゃうと、こちらとしても本当に

採算が合わなくてつらいんですよ・・・。退去時違約金ってのは、今の札幌の構造上

設定しておかないと大家が泣き寝入りになってしまうから、致し方なく設定している

費用なのです。別に強欲にお金をぶんどろうとしているわけじゃなくて、先行投資分を

少しでもとりっぱぐれしないようにしたい、というだけなんです。



まあでも、ごちゃごちゃ言っても仕方ないですから。気を取り直して募集頑張ります。

そして被害を最小限に食い止めてくださった管理会社さん、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月12日

夜逃げ疑惑は現実に・・・立つ鳥に跡を濁される。

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立つ鳥跡を濁さず、という日本人的なことわざがありますが、家賃が安めで属性が

お世辞にも高いとは言い難い物件になると、そんなことわざも通用しなくなる・・・



以前ブログで書いたことのある、生活保護を受ける→働いて生活保護が切れる→仕事が

うまくいかずに家賃滞納→再び生活保護→・・・のループを続けている方が姿を消して

失踪した件。結論から言えば、彼女は二度と現れることはありませんでした。

8月末が定期借家契約の期限だったんですけど、それまでに連絡は取れず。



管理会社さんも、時間を問わずの訪問や保護課との密な連絡、緊急連絡先である

身内の方への連絡など、いろいろと手を尽くしてくれました。しかしいずれも成果に

繋がることはありませんでした。



滞納家賃3ヶ月分と原状回復の費用など、とりっぱぐれてしまった分もあります。

(保証会社さんすらつけられない属性だったのです・・・)

まあもうそこは仕方ないと割り切ります。そういうリスクを背負って入居していただいた

という点は否めません。最近はそういう危ない橋を渡る回数は減らしておりますので

今後はあまり発生しないはずです。そう信じたい・・・(願望)



とりっぱぐれてしまった分の回収がどこまでできるのか?という点に関しましては

滞納督促に強い今の管理会社さんに頑張っていただくより他にありません。

先日も「住民票を取ってみたけど、まだ動きはなかったです」と報告くださいました。

ご両親ともコンタクトは取っているものの、お金がないから立て替えることはできないと

言われてしまったようですので、いかにして本人を見つけるかというところに話は

集約されていくのだろうと思っています。



そして大事なのが、このお部屋を早く次の人に貸せるようにすること。

夜逃げで一番ハードルが高いのがここです。いくら定期借家契約だから契約が切れている

と言っても、勝手に部屋の中のものを処分することはできません。しかし、本来の手順を

踏んでいては、残置物の除去を行うために膨大な時間とお金を使うことになります。

その間貸すこともできませんので、弱り目に祟り目、泣きっ面に鉢の状態です。



ここに関しては管理会社さんが骨を折ってくださいました。身内であるお母様に連絡を

取ってくださり、残置物をあちらで処分してくださる形に持っていってくださいました。

お金がないと言っているので、費用に関しては一部こちらでも負担せざるを得ません。

それでも自主的に身内の方が片付けると言ってくれたのだから、そこはご厚意に甘えて

進めていただくことにしようと思います。



残置物撤去と原状回復を早々に済ませ、早いところ次の募集にかかれるようにしたいと

思います。ただでさえ1部屋空いているので、もう1部屋空けておいていいという

話にはできません。自分でも営業かけていかなきゃです・・・(と言いながら最近は

なかなかそれが出来ていないことに反省)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月12日

ピンチをチャンスに変えられる管理会社さんに感謝。

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札幌3棟目の管理会社さんがまたファインプレー!

長期入居されていた方のお部屋が、持ち出し無しできれいになりました。



札幌3棟目と札幌7棟目の管理会社さんは、札幌市内の割と便のいいところにあります。

札幌に行くとちょいちょい立ち寄って、時には事務作業とかさせて貰っちゃったりして

活動拠点にさせていただいていることが多いです。たまに普通に執務スペースにまで

入り込んだりしちゃってます(笑)



この間もそんな感じで、管理会社さんのオフィススペースで充電させてもらったり

資料の作成をさせてもらったりしていました。すると管理会社さんのナンバーツーが

つかつかと寄ってきました。どうしたんですか?



「札幌3棟目のXXX号室なんですけど・・・」



ん、長期入居してくれていて家賃滞納もない素晴らしいおじさんが住んでる部屋ですか。

彼は物件運営にも協力的で、アンケートなども必ず答えてくれます。ありがたいです。



管理会社さんの話によると、どうやらその人の部屋で水道管破裂による漏水が発生した、

ということなのです。冬の間出稼ぎに行っていたのか、この部屋に住んでいなかった

時期もあったようだとのこと。キッチン裏、浴室天井裏、壁裏など広範囲にわたって

やられてしまったようです。



ここだけ聞いたら、なんでそれが今頃になって話に出てくるのさー!バカ―!で頭を

抱えることになりますが、ここから管理会社さんのナイスな動きが炸裂します。



事故が発生した後、速やかに入居者様の火災保険の保険会社さんと連絡を取り合い

補償を確定させ、さらに工事も手配して入居者さんと調整の上工事に入る、という

ところまで全て段取りを組んでおられました。というわけで、私のところに保険金が

入るから、それを管理会社さんの口座に振り込んでください、というだけ。

・・・ブラボーです!私、何もする必要ありませんでした。



後日、本当に保険金が振り込まれてきましたので、管理会社さんに振込の手続きを

取らなくては・・・。このまま着服ってわけにはいきません(笑)



こちらのお部屋は長期入居と言うこともあったので、部屋の状態がどんな感じなのか

わかりませんでした。しかし、今回おそらくほぼ全面壁紙やCFをやり直したと

思われるので(金額から類推・・・猫にやられた状態で夜逃げされた部屋の原状回復と

同じくらいの激しい金額でした)、綺麗になったことと思います。このまま住んで

いただくにしても、綺麗な部屋になって喜ばしいですし、退去時に原状回復費がかかる

リスクも軽減されたものと思われます。



事故があったこと自体は残念ですし、入居者様にとっても不幸だったものと思います。

でも、そこをこちらから何も言わなくてもベストな形で解決してくださったことが

素晴らしいと思いました。ナイスプレーに感謝!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月07日

夜逃げしちゃったのかも・・・?

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札幌3棟目の入居者様と連絡が取れなくなりました。

前々から不安定な方でしたが、今回は本当に逃げてしまったかもしれません。



3年半前くらいに入居申込をしていただき、そこからずっと定期借家契約でお住まいに

なっている入居者様がいます。入居審査時のストーリーはこちらこちらにありますが

審査としては難しい方でした。



この方、基本的には就職したいという気持ちが強い方で、就職して生活保護を止めて

仕事をすることがあるのですが、男性恐怖症とか精神的に不安定とか、いろいろな

要因があるようでなかなか仕事が続きません。生活保護を貰っている間はちゃんと

家賃を払ってくれるのですが、仕事をするようになって少し経つと滞納が始まります。

そして管理会社さんが訪問して、状況を聞いて再度生活保護を受けるように勧めたりする

ことが何回かありました。



いち国民としては、頑張って働いて公費を使わない方向に持っていこうとするところは

素晴らしいと思うんですけど、いち大家としては、滞納されるのは辛いからできれば

ずっと生活保護でいてほしい・・・なんていう複雑な気持ちがありました。



そんな入居者様ですので、過去にも何回か滞納騒動がありました。根はまじめな方なので

生活保護を受給するとコツコツ返してくれて最終的には追い付くから、最初にその

入居者様が滞納されていると聞いた時は「あーまた滞納してるのかー、今回も仕事は

頑張りきれなかったのかな・・・?」というくらいしか思わなかったのです。



状況としては、あるタイミングまでは連絡が取れていたし、返済の計画を立てるという

ことで、保護課の方や就業支援しているNPOさんの関係者で集まろうという話も

していたようです。しかし、その打ち合わせの前から連絡が取れなくなりました。

連絡が取れないことも過去にはありましたし(その時はちょっと鬱気味になってしまって

管理会社さんが安否確認で突入した際に、部屋の片隅で体育座りしていたとか)、

ああまた不安定になってしまったのかな、と思ったものでした。



しかし、今回は管理会社さんが安否確認に突入した際に、入居者様は部屋には

おりませんでした。出入りした形跡もなく、そもそもライフラインが全て止まって

いる状況だったようです。どうも冬くらいから全て止まっていたようでして・・・

どうやって寒い札幌で冬を越したんだ?と疑問がわきました。



ちなみに水道が止まっているのでトイレの水も流れないから・・・(自主規制)



その後、管理会社さんでいろいろ調べていったのですが、どうも部屋に戻っている

気配がなさそうです。今までと様子が違うので、これは何か思うところがあって

逃げてしまった可能性が高いなあ、と。



どうにもならないので、管理会社さんにて保護課の方も巻き込んで緊急連絡先のお母様と

連絡を取ったそうです。最初のうちはお母様も電話に出て話を聞いてくれて、部屋まで

来ていただき打ち合わせに応じてくださるという話をしてくれておりました。

しかし、打ち合わせの日程が近づくと、連絡が取れなくなってしまったとのこと。

携帯不通ということです。うーん、困ったな・・・。



正直なところ、もはや滞納家賃に関しては致し方ないと思っています。この属性で

3年半頑張って住んでいただいただけでも充分だったかな、と。ただ、夜逃げとして

扱うのであれば、残置物の処理などいろいろと厄介な話が残ります。



契約自体は定期借家契約なので、期限が来たら自動的に居住権は消失します。

残置物に関しては、親族の方に一筆書いてもらって、道産放棄に同意してくれれば

(残置物の処分費の負担についての話し合いはあるものの)そこで話は終わるはずです。

ただ、そのお母様が連絡が取れないというのが問題かなと。



確か、過去のブログを見ている限り、市内に住んでいるおじさんも緊急連絡先には

入っているはずなので、費用はともあれ残置物の処分に同意してくれれば、次に向けて

募集できる体制は整います。とりあえずそこを目指したいです。



今はどこに身を寄せているかわかりませんが、もし万が一このブログを読むことがあれば

残置物は処分して良いと管理会社さんに連絡ください!(見てないだろうけど・・・)



札幌3棟目は1部屋退去予告が来ているのと、今回の1部屋が退去扱いになるのとで

2部屋の空室になる予定です。なかなか満室は続かないですね。札幌の空室に比べて

東京はあまり空かないし、空いてもそこそこサクッと決まってくれます。



たまたまそうだというだけかもしれませんが、今のところ私の経験則の中では、東京は

保有時の心労が比較的少ないのかなと思いました。勿論、その分利回りが低いという

ことにはなりますけど。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする