2017年02月19日

管理会社さんに触発され、久々にドレスアップを検討する。

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今日は事務作業に集中する日にしようと思っています。



・各種支払手続き(札幌5棟目の不動産取得税や20日引落のローンの支払準備等)

・関東圏中古RC追加打診金融機関さんへの提供資料整理、送付

・確定申告対応

・融資打診資料の整理(札幌6棟目追加、札幌1棟目削除?、細かい不具合修正)

・ふるさと納税計画(札幌1棟目、札幌4棟目が売れると仮定)

・ブログ整理(札幌6棟目カテゴリ最適化、記載ミス修正)

・東京法人への管理費支払

・パソコンのトラブルシューティング続き(Bluetoothの調子がおかしい)



これだけ盛りだくさんありつつ、美容室にもいかなきゃだし、ジョウト地方の

ポケモンもゲットしに行きたいしで、大忙しです。え、ポケモンはどうでもいい?

まあそれを言われると・・・あ、誰かがうちの最寄りのポケストップにルアーを

使ってくれた!ラッキー!(話を聞いてない)



えっと、そんなわけで週末にもかかわらずけっこう忙しいモードになりますので

ブログはサクッと終わらせようと思います。



現在、空室は78部屋中4部屋(退去予告1を含む)、稼働率94.8%となりました。

一時期、壊滅的に稼働率が悪く、90%を切っている時もありましたが、ようやくその

危機的な状態は脱したように思います。ただ、その副作用で、今月は札幌4棟目の送金は

広告料やら商品券やらのお金がどばっとかかり、ほぼゼロでしたorz



残る空室は、札幌3棟目が1部屋(ここが陽当たりの良い角部屋で、札幌3棟目の中でも

一番条件がいいお部屋なのです)、札幌6棟目が2部屋(現在リフォーム内容精査中)、

仙台1棟目が1部屋(学生さんの卒業で2月末退去)というラインナップです。



札幌6棟目は何とか3月末までに片づけたいところですが、まだ見積しなおしなど

やっているところなので、難しいかなあという感触があります。

仙台1棟目は退去予告の状態なので、まだ何も手を付けられません。

札幌3棟目は管理会社さんを変えてからちょこちょこと申込や内覧が入るように

なってきました。自分で営業に行ってきた効果もあったかと思います。



最近は営業の効果も薄くなってきたような気がします。営業した月は私宛に直接

仲介業者さんから電話がくることが多かったのですが、最近それも減ってきました。

どうしても忘れられてしまうのは仕方ないので、また印象付けするために札幌に

営業に行きたい気持ちもありつつ、このくそ忙しいと思われる繁忙期に余計な時間を

取らせるのも申し訳ないよなあと思ったりもしつつ、うだうだ考えてました。



そんな感じで空室対策をどうするか思いをはせている最中(手先はポケモン捕獲に

一生懸命だったのは内緒です)に、管理会社の管理担当さんからひょこっとLINEが。

通知を見ると10件以上写真が送られてきています。ちょ、どうしたよ!?また何か

お金のかかる不幸なことでも!?(被害妄想)



開いてみると、どうやら写真は空室になっている札幌3棟目のもののようです。

「札幌3棟目の残り一部屋の空室に飾り付けというわけではありませんが写真のように

POP等設置しました。」ですって。あらま〜、なんと気が利くことでしょう!



家電プランPOP

家電プランPOP

こんな感じでやってくれてます。何も言わなくてもこういう形で気遣いをしてくれるの、

とても嬉しいです。室内のPOP等は、一昔前に浦田健さんあたりが大流行させましたが

最近は今更POPね〜みたいな感じもあり、私自身もそこに向けて労力を割いては

おりませんでした。でも、内覧される方だって、殺風景なお部屋よりはちょっとした

コメントがある方が、その部屋に対するオーナーや管理会社さんの「気にかけてる感」を

感じてくれるのではないかという気がします。そりゃあ、あった方がいいですよね。



ちなみに写真で宣伝している家電プラン、意外と好評です。直近2部屋のお申込みは

両方とも家電プランでのお申込みでした。家賃が安いアパートには意外とおススメ。



触発されましたので、私もちょっとドレスアップ系の予算を組んでみようと思います。

とりあえず、昔大家さん仲間に教えてもらい、設置したら好評だったディスプレイ用の

ラックを購入してみようか、管理会社さんに相談したいと思います。

↓これ↓







このラックのいいところは、ジグザグしていてパッと見デザイン性に富んでいることと

縦でも横でもどちらでも置くことができるという汎用性です。その割に値段も安くて

なかなか使い勝手はいいんじゃないかと思っております。



久しぶりに見て気が付きましたが、昔はオレンジ色があったのに、今はなくなって

しまったようです。内見の時のインパクトってとこだと、いい色だったんだけど。

そうなると白かなー?窓に設置していただいたPOP類、ここに移動させればいいかな。



こういうの考えるのも楽しいものですね!せっかくの事業なので、楽しくやります。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月02日

安否確認で管理会社さんが出動する事態になったお話。

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相変わらず案件いっぱい併走させている私です。

購入に関しては田舎新築、札幌中古RC、一都三県中古RC。

売却に関しては札幌1棟目、札幌4棟目、低圧太陽光。

あれもこれもでわけわからないってなりそうですが、そういう仕事いっぱいで忙しい

自分も決して嫌いじゃないというか、むしろそうしてないと怠けるというか^^;



そんな状態+サラリーマンのお仕事もあり、既存物件の管理については、管理会社さんに

ほぼ一任せざるを得ない状況です。ああいや、管理会社さんにはどのような状態であれ

任せているから、今に始まったものではないか・・・。

特に遠隔地の属性低めな物件に関しては、管理会社さんに対応いただけないことには

荒れ果てていくばかりではないかと思われます。



先日もそんな厄介系なお話がありました。舞台は札幌3棟目です。

厄介なことの7割はこの物件で起こっているのではないかという気もします(苦笑)



管理会社さんから、とあるお部屋にお住まいになっている生活保護の方から家賃が

振り込まれず、携帯に電話しても連絡が取れない状態です、という第一報が入りました。



この入居者様、前にも4ヶ月程度の大型滞納をやらかしてくれたことがあります。

その時は生活保護を脱して働こうとして頑張ったものの、仕事がうまくいかず退職。

もう一度保護申請すればいいのに、なぜかそれをしておらず家賃が払えなかった、

という話でした。当時の管理会社さんが一緒に保護申請して、分割払いで何とか

全部回収しきった、という一件でした。



申込をいただいた時も属性はいまいちで、しかも最初の半年くらいで上記とは別に

滞納をしていたことがあります。そんな話もあって、私の中では比較的注意が必要な

人だという認識はありました。



ただ、今回のように全く連絡が取れないということは今まで聞いている限りでは

なかったように思えます。最悪のパターンとしては、お部屋で息を引き取っている

可能性もないわけじゃない・・・か。少し冷や汗が出ました。



全く連絡が取れないので、安否確認してきますという管理会社さんの判断に一任。

実際に、誰にもヘルプできない状態で苦しんでいる可能性だってあります。保証人も

いない方ですし、心配です。



それから何日か経過して、再び管理会社さんより連絡がありました。



まず、安否確認したところ、家にいたとのこと。命に別条がなくてよかったです。

じゃあなんで電話に出なかったの?というところを聞くと、怖くなったからという

謎の理由でした。なんでも、先日逮捕されて退去となった入居者様と同じNPOで

お世話になっており、その逮捕の方と仲が良かったということなのです。その方が

逮捕されて退去になり、つられて不安定になり怖くなってしまって、部屋から

出られなくなるわ、家賃は振り込めないわ、ということになってしまったとか。



私の感覚からするとよくわからない話なのですが、きっと本人の中ではそれが当然という

感じになっているのでしょうね。ここはもう追及しても仕方がないところかと思います。



結局、この方に関しては、保護課と交渉して代理納付(役所から直接家賃を振り込んで

貰う方法)に切り替えてもらうことになりました。ご本人が今後社会生活を健全に

営んでくれるのかというところは心配ですが、家賃に関しては生活保護を受給している

限りにおいては確実に払ってもらえるということになったので、良かったです。



いろいろな方がお住まいになられ、そこに小さなドラマが日々生まれています。

先日お申込いただいた方は、離婚からの再出発の為の引越ということでした。

理由や状態はともあれ、うちの物件にお住まいになっている方には少しでも幸せで

あってほしいと思います。そのために必要な管理業務を管理会社さんに担っていただき

大変助かっています。ビジネスパートナーとして、今後ともよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(1) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月12日

水道管破裂と入居キャンセルの二重苦発生。

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ちょっと残念なお話と、確かにそうなるわなーとは思うけど勘弁してほしい話が

札幌3棟目から飛び込んできてしまいました。



まず、ちょっと残念なお話は、先日お申込をいただいていたお部屋のキャンセルです。

もうすぐ入居というこのタイミングでのキャンセル、誰も予想はしていなかったのですが

この仕掛人(?)は区役所らしいのです。



お引越を検討されているお客様は生活保護を受給されている方でした。

そして今回のお引越は役所からお金が出る類のものではなく、自腹でお引越という

形をとっておりました。区役所的には、今の家でそんな不便がないのに、なぜお引越を

しなくてはならないの?ということが気になったようです。



また、生活保護を受給している理由が身体の問題ということであるにも関わらず、

エレベーターのない2階を選んだことも気になったようです。そこは私自身も申込を

いただいた時に気になって確認したのですが、身体の負担より寒いことの方が

気になって2階という選択をしたようです(札幌は寒いので階下で暖房が焚かれていると

床が暖まる2階以上が人気です)。



その選択も区役所的にはちょっと微妙だったようで・・・

生活保護を出す側の立場として、引っ越しに待ったをかけてきたということでした。



国の税金を無駄にしないという意味では確かに素晴らしい判断ですが、直前まで

引っ張られた私の立場も考えてくださいよ、区役所さん(涙)

こう見えても固定資産税や仕入などで札幌市の財政には貢献しているつもりです・・・。



とまあ愚痴てみたところで何が変わるわけでもありません。区役所と入居者様が

交渉して、引っ越しが成立する可能性もあります。今のところ五分五分とのことでした。

気長に待つことにします。どうせ空室は3部屋もあるし(自虐)



続いて、確かにそうなるわなーと思うけど勘弁してほしい話。



逮捕DE退去な話を以前書きましたが、その件の二次災害が発生しておりました。

逮捕されてしまったため、水抜きができず、そのまま超寒い札幌の冬が到来して

水道管が見事に破裂し、全滅したそうです・・・。



札幌に詳しくない方向けの解説

札幌は冬の寒さが厳しいため、水道管に水が残っていると凍ります。

凍ると体積が膨張して、水道管が破裂する事故が起こります。

そのため、冬は使っていない部屋は水抜きをする必要があります。

水抜きや防寒のため、札幌の物件は部屋の中に水道管と水抜き用蛇口があるのです。

初めてみた時は、なんだこれと不思議に思ったものでした。ハイ。

室内の水道管イメージ

↑イメージ的にはこんなのが部屋の中に鎮座してます



まあさ、逮捕じゃ家にいられないし、急だったから水抜きもできないよね、うん。

それはよくわかる。よくわかるけど・・・修繕する側の立場になってくださいよ。

どーすんのよこれ(涙)

破裂した水道管から漏水して、部屋の中やキッチンも水でやられちゃってる部分が

あったようですし、勘弁してほしいです。



幸いなことに、水道管の凍結にも対応している火災保険に入っておりますので、

部分的には保険で何とかなりそうだと管理会社さんからは連絡をいただきました。

保険の申請から交渉まで対応してくださるそうです。さすが管理会社さん。感謝です。



なお、修繕自体は既に入っているということですが、札幌は例年にない寒さになっており

溶かしたそばから水が凍っていく状態なので、今作業をやっても進められないという

判断のもと、一旦工事を止めたそうです。そんなに寒いのに営業に行かないとなのかと

思うと、そっちの方にぞっとしました^^;



保険はとても大事だと思うので、できるだけ補償の範囲が広いものを選ぶのが吉です。

お値段の差なんてすぐに回収できるくらい、保険適用可能な範囲って広いものです。

アドバイスしてくれる管理会社さんや保険代理店さんがいればなお良いですね。



そんなトラブルのご連絡があった、というお話でした。

キャンセルは痛いけど、まだ戻ってくる可能性もあるのでじっくり待ちます。

水道管は保険のおかげで大事にはならなさそうです。備えあれば患いなし、ですね。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月24日

管理会社さん変更大成功!申込とか建設的な提案とかトラブル対応とか。

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大家さんをやっている皆様におかれましては、管理会社さんや関連業者さんから

続々とお歳暮が送られてきている頃合いと推察します。このお歳暮、まさか貰って

貰いぱなしってことはないですよね?お返ししたり、重要と思う業者さん相手には

お返しをしたりしていますよね?



え、誰もそんなのお返ししていないじゃないって?

誰もやってないことをやるからこそ印象に残るわけじゃないですか。

私だって、機械的に送られてくるガス会社さんのお歳暮より、「ビール好きですよね!」

とわざわざビールの詰め合わせを送ってくれる管理会社さんの方が印象に残るし

これからも懇意にしていこうと思いますから(超単純)。



ということで、お中元やお歳暮のシーズンになると毎回書いている話ですが、

この教えは先輩大家さんに教わったことで、私自身も実践してみていいなあと

思ったことなので、毎度毎度書かせていただく次第です。



で、今日の話はそのビールを送ってくれる管理会社さんのお話。

11月末日をもって、これまでの管理会社さんから切替をさせていただきました。

誰も切り替えたくて切り替えたわけじゃないんですが、まあそこはいろいろな事情も

ありまして、致し方なく。そしてその選択肢の中で一番合ってそうな管理会社さんを

選択させていただいた次第です。



切替早々、生保の方の予期せぬ逮捕がありましたが、この時も上手に立ち回って

くださり、一番良い形での決着にもってきてくれました。ちなみに昨日は大雪の中

その逮捕されたお部屋の代理人の方が荷物の運び出しをするということで、管理会社の

担当さんもその現場に立ち会ったそうです。大雪の中大変恐縮です・・・。



そんな管理会社さん、空室になっている2部屋の原状回復についてご提案をいただいて

おりましたが、私がここ数日の札幌買付や資金繰りでひーひー言ってた関係もあり

返信することができずじまいでした。



昨日、嫁ちゃんとお買物をしており、両手が重たい荷物でいっぱいのところに着信が。

すぐ出られないので、荷物を置くタイミングで画面を見ると、その管理会社さんから。

ああ、これは早く返事しろゴルァの意味の着信に違いない・・・うー、ごめんなさい!



自宅に戻ってから折り返しました。



「XXX号室にお申込をいただきました」



おぉぉ、ほんとですか!やったー!そんな素敵な電話だったのね、ドキドキして損した。



そこそこにお年を召した生活保護の方で、病気の後遺症(?)で片手が麻痺しているから

生活保護を受給して生活しているそうです。現在、札幌3棟目は1階と2階の両方に

空室がありますので、お年を考えると2階より1階の方がいいのでは?と思いましたが

両方内見して「1階は寒い」ということで2階になさった、ということでした。



確かに、1階って下が地面で寒いんですよねえ。うちの物件、木造だから特にそういう

傾向は強いと思います。冬に一階の空室を自分で見に行った時も、10分と経たずに

足が寒くてたまらないことになりました。



管理会社さんは引き継いだ時点からこのことを気にしていたようで、原状回復というか

バリューアップのご提案として、この対策費を既に見積に盛り込んでおりました。

内容としては、3mmのウレタンを敷いて、その上からCFを貼るという内容でした。

ソフトロンという製品名だったので調べてみたところ、断熱にも効果があると公式

書いてありました。こういうのがあるの、知らなかったです。



管理会社さんからは

・今回決まった部屋については、決まったのでソフトロンは敷かなくて良いと思う

・決まっていないお部屋で特に1階については一度検討してみてほしい

と言われました。金額もそこまで大きなものではなかったので、これで寒さが軽減されて

長期入居につながるなら、効率のいい投資ではないかと判断。試すことにしました。



あわせて、昨日荷物を運び出していたもう一つの退去部屋に関しても、できれば

同時に施工したほうがコストが落とせるからということで、急いで原状回復の査定を

行って、同時に工事できるように進めるということを言ってくださいました。



ここまでで良いと思ったポイント

・コストダウンを図れるように提案してくれた

・早速一部屋入居申込という形で結果を出してくれた



新しくお願いした管理会社さんは、人数もそんなに多くなく、各人の役割が明確で

やるべきことをきちんとやる体制が今はできているのだと思います。今後、管理戸数が

増えたり社員数が増えた時にどうなるかは未知数ですが、今の段階では良い選択を

したのではないかと思います。



私自身はどちらかというとスマートで優秀という感じからはかけ離れておりまして

マルチタスクはあまり得意ではないし、目の前のことに夢中になって視野狭窄に陥るし

遠い未来のことを予想することや、俯瞰的な目線で全体を見渡すことは大の苦手です。

そんな人間ですから、死なない程度の失敗は山ほどしております。それを巻き返すために

行動力投入(登録商標申請予定?)をしているにすぎません。



結局、一人でやれることは限られておりますので、いろいろな方からのご指導ご鞭撻や

ご支援をいただかないと何もうまくいきません。ですので、パートナーさん選びは

とても重要だと思いますし、そこはあまり妥協せずに考えなくてはならないと思います。



今のところ、新しいパートナーさんの仕事は素晴らしいです。管理会社さんを変える、

という精神的にも労力のかかる作業をした成果はあると思った次第です。

今後ともよろしくお願いいたします。



ランキングのポイントがだいぶ落ちてきちゃいました。

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posted by ひろ* at 11:16 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月05日

またまた退去・・・理由は逮捕・・・。

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思わぬ形で退去が発生しました。やばいです。8室空室。人が動かない12月に退去は

ほんと勘弁してほしいのですが、理由が理由だけに・・・仕方ないというか・・・。



管理が切り替わったばかりの札幌3棟目。ここ1〜2年くらい、空いたら割とさくっと

埋まっていたのですが、ここにきて夏前くらいに発生した空室が長期化しております。

残置物撤去が完了したのが9月で、今は12月。3ヶ月くらい決まっておりません。

そこにさらに、駐車場も借りてくれている人が退去。空室が2部屋に拡大しました。



そして今回、さらにもう1部屋の退去が確定しました。これで空室が3つに拡大。

札幌4棟目がやばいと思って焦っていましたが、札幌3棟目もじわりと危ないです。



今回の退去の理由は・・・逮捕でした。もう刑務所に入っているということです。

また逮捕か・・・。今年に入ってからブログに書いてないものも含めると、逮捕は

3件ありました。入居者様逮捕にもすっかり慣れました(汗)



今回は逮捕そのものについては細かいことがあまりわかりません。とにかく、既に

10月もしくは11月の時点で逮捕はされていたようです。このお部屋は保証会社さんが

ついていたので、オーナー再度に発覚するのが遅くなったみたいです。



前管理会社さんも割と最近知ったということで、新管理会社さんにそのまま引き継がれて

いきました。管理変更早々から、手間をかけさせてしまっております・・・。



今後の流れとしては、入居者様の何らかの関係者(関係性がよくわかりません)が

代理人となり、退去の手続や荷物の運び出し、退去に必要な費用や保証会社さんへの

滞納分の支払を行っていく、という流れになっているそうです。退去は確定的という

ことになります。無念。



保証会社さん的には、逮捕は免責事項に相当する可能性があるということでした。

もし免責事項になってしまうと、保証会社さんが家賃を補償してくれなくなります。

ダイレクトにオーナーに金銭的な被害が発生するので、、できれば免責扱いには

しないでほしいと思っていました。



この件、新管理会社さんが上手に立ち回ってくれたので、最小限の被害で済みました。

保証会社さんがついているので、基本的な交渉ごとは保証会社さんにて進めます。

そこから都度連絡がくる内容について、新管理会社さんがいろいろとこちらに有利に

なるような形にしながら話を進めてくださいました。



例えば家賃です。免責事項に相当しそうになったのですが、うまいこと交渉をして

免責を撤回していただきました。そして、家賃の支払に関しても、荷物を運び出したら

すぐ家賃保証は終わりにするという保証会社さんに対し、月末までの家賃を支払うよう

交渉してまとめてくださいました。今後は違約金や原状回復の費用負担について、

代理人さんと交渉するとのことです。ありがたい。



滞納督促や保証会社さんとの交渉に強いという理由で、新管理会社さんとして選定を

したのですが、早速その強さを活かしてくれたようです。選んでよかった!



とはいえ、空室がまた発生してしまうという事実には変わりはありません。

サラリーマンの仕事の都合上、12月後半までは東京を離れる余裕がありません。

本当は今すぐにでも札幌に行って営業してきたいところなのですが・・・。

それができないのがもどかしい。



とはいえ、退去したことやすぐに営業できないことを愚痴っても何も変わりません。

今の条件で自分にできることを考えてやっていくしかないので、できることを見つけて

しっかり頑張っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする