2018年02月16日

札幌3棟目の売却が完了しました。

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札幌3棟目の決済が粛々と執り行われました。2010年から保有していましたが

このタイミングでの利益確定となりました。



今振り返れば、札幌3棟目はまだ札幌2棟目の空室が埋まりきっていない状況の中で

追加購入するという大胆なことをしてしまった物件でした。ただ、札幌2棟目と似た

エリアだったので、同じ営業マンにそのまま物件の存在を伝えることが出来るという

メリットがあるということは意識したように思っています。



同じタイミングで購入しようといろいろ画策していた千葉のS造ファミリー物件

(陸屋根ではない4層EVなし2DK物件で利回り15%という素敵なものでした)

の融資付けに失敗し、本命だった物件が購入できず、補欠の物件だけ購入できてしまった

という気持ちになったものでした^^;



しかし、3点ユニットであった札幌2棟目と比べ、札幌3棟目はバス・トイレ別。

空室数の違いもあったとはいえ、札幌3棟目の方が先に満室になってびっくりした

ものでした。札幌3棟目は木造、札幌2棟目はS造、しかも立地も札幌3棟目の方が

微妙という中で、ここまで差が出るとは・・・3点ユニットの競争力のなさに驚愕した

ものでした。



正直、属性は決して良いとは言えないアパートでした。

印象に残っているのは、逮捕された入居者様がやたらと多かったこと。

記憶しているだけで3人います。



一人目

鍵がないからと窓ガラスを割って入室したりしちゃう若者

(ブログでは書きませんが、罪状もなかなかインパクトがあるものでした)



二人目

嘘を嘘で塗り固め、最後は支援してくれたNPOにも不義理を働いたオッサン

(全三回の大長編・・・その1その2その3



三人目

窃盗で逮捕される生活保護のおばちゃん



えー、他にもおかしな話はいっぱいあります。



ライフラインを契約せず、トイレが流せず便器がう〇ちでいっぱいになった状態で

退去立会もせずに逃げていった入居者様とか・・・。

その1その2その3



ろくでもない入居者様ばかり入ってしまう「呪われたお部屋」に4年ほど悩まされたり。



ストーカー騒ぎを起こす入居者様とか・・・。

(本件、後日調査の結果ストーカーされた女子入居者様もかなり問題ありでしたが)



生活保護なのに精神不安定に陥って夜逃げしちゃう入居者様とか・・・。

(入居編その1その2その3その4その5その6

(夜逃げ編その1その2



過去ログは見つけられなかったけど、買ってしばらくしてご入居いただいた方で

携帯電話がないから仲介業者さんが買い与え、札幌市の就業支援の家賃補助の

申請まで全て仲介業者さんが手伝って、なんとかかんとか入居いただいた方が

1年くらいで夜逃げしてしまった、という事案もありました。



意外と入退去は少ないアパートで、購入してから売却するまでずっとお住まいに

なっている部屋も5部屋あります。基本的にはそこまで大きな手間がかかる物件では

ないのですが、かかる時はどかんとかかる印象でした。



人間って色々な人がいるんだな・・・ということを学ぶことが出来た物件でした。



キャッシュフローはそれなりに出せる物件だったので、経営の助けにはなってました。

除雪の費用もさほどかからないし、たまに出るわけのわからない金額の原状回復が

なければ、優秀な物件だったと思います。お金を貰いながらいろいろな属性の方への

対応方法を勉強させていただき、大家力が上がりました。購入して良かったと思います。



次に購入される方は安定した賃貸経営が出来ますように。



今回売却したことで得られた資金は、購入か繰上かそれ以外かをきちんと考えながら

有効に活用していきたいと思います。あ、それと今回の売却で私は見事サラリーマンに

優しい某金融機関さんからの借入がゼロになりました。少しステージがあがりました!

(これを「卒スル」と勝手に呼んでます)



この売却によって、次はどのような景色が見えてくるのか。楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月05日

売却に向けての準備を粛々と進める。

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札幌3棟目の売却に向けて、調整や申し送りなどを行っております。

来週には決済になるので、その準備を抜かりなく。



年末に買付を受領した後、年明けしばらくしてから買主様の融資が固まりました

これで売却は確定。売買契約も締結した状態です。



借入元金融機関さんにて、売却の売買契約書の原本が必要という話がありました。

ただ、今回原本は買主様が保有しており、私はそのコピーだけです。2通売買契約書を

作成せず、1通として私がコピーを持つという内容にしているためです。

業者さんに依頼して、売主さんから原本を預かり、借入している札幌支店さんに

届けてもらうという形で対応をしました。



これによって、売却の日取りは2月8日以降で確定しました。今回売却先を見つけた

仲介業者さんがそのまま管理をするということなので、その引継もあるということ、

あとはまた金融機関さんが気が変わるようなことがあってもいけないということで、

余裕を見て2月15日に決済することにしましょう、と提案されましたので、承諾。



当日、私は仕事があるので立ち会うことが出来ません。そして場合によってはですが

決済時はお客様と会議の真っ最中かもしれません。そうなると着金確認もできません。

その旨を業者さんと話をして、とりあえずショートメールで送金完了の連絡をすること、

連絡ができない場合は業者さんの判断で先に進めることなどを確認しました。

ま、最悪は会議中にトイレということで抜け出し、スマホで入金があったかだけを

確認するようにすればいいかな・・・。



さて、売却に向けて、私もやることがぼちぼち出てきました。



・定期清掃の解約

管理会社さん紐づきの清掃ではなく、個人で清掃業者さんと契約しております。

こちらの解約が必要なので、社長と担当さんに連絡をしました。



・巡回報告の解約

報告ネットさんによる月1回の物件巡回報告業務を契約しておりますので、こちらも

解約の手続きを取りました。



・各種保険の解約

火災保険と地震保険は、この物件だけはいつもの代理店さんではなく、元々の保険を

そのまま継続しております。条件が良かったので、切り替えない方がいいと代理店さんい

進言いただいたためです。こちらはサービスセンターに電話して、火災保険を解約したい

旨を伝えました。本日昼休みの時間に担当さんから折り返しがあるそうです。



施設賠償責任保険や孤独死対応の保険などについては、いつもの代理店さんで契約を

しております。そちらはメール一本で話が済みました。楽でいいよね〜。



・自動販売機の契約移行

物件に自販機を設置しています。収入と支出(電気代)はトントンですが、無断駐車を

防止する意図では役に立っています。また、入居者様から自販機があればいいという

リクエストをいただいていたので、その対応としても良い感じです。



こちらは仲介業者さんに伝えて、手続きをそちらで取れるか確認して貰う形にしました。

私が動かないとダメなら、そのように指示して貰う予定です。



・プロパンガスの契約移行

オーナーチェンジに伴い、プロパンガスの貸与契約も変更しなくてはなりません。

しかし、契約書の原本がどうしても見つからず・・・(汗)

途中で部分的に変更した分の契約書だけは見つかったんですけど。

たぶん部屋のストーブが壊れて、業者さんに貸与で交換して貰った時の個別のやつ。



とりあえず、その部分的な契約書だけ仲介業者さんに送付しました。

もし必要があれば、私から先方に電話して原本を取り寄せるしかないですね。



・通信関連の移行

物件にはCATVとNTTのフレッツ光が引き込まれています。

いずれも入居者様が契約する形態のものなので、料金の支払などは移行不要の認識です。

ただ、フレッツに関してはフレッツの機器の電気代相当の金額が毎年振り込まれて

いるので、移管する必要があります。



この辺も仲介業者さんにお伝えして、手続きを進めてもらうことにしました。



札幌1棟目の時に比べてやることが多い気がするのはなぜだろう・・・^^;



ともあれ、こちらでできることは一通り終わらせた認識です。

あとは決済を迎えるだけ。手元資金ができたら大事にしたいと思います。

(とか言いながら早速東京8棟目の地主さんに支払いをする予定がありますけど)



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月21日

札幌3棟目の売買契約書を締結(2年連続5度目の売主の立場)。

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本日は普段あまり登場しない実の両親と嫁ちゃんと4人で家族旅行しています。

たまには親孝行と思って、温泉に招待しました。喜んでくれているようで良かったです。

なので、本日は更新も手短でご容赦ください。お風呂入りたいし。



そんな温泉旅行に行くちょっと前のお話ですが、札幌3棟目の売却の契約をしました。

今回、物件売却先を見つけてきてくれたのは、札幌6棟目の管理会社さんです。

札幌1棟目の売却もこの業者さんが見つけてきてくださいました。感謝しております。



札幌3棟目は木造の耐用年数超過物件で、1Rが16部屋となっております。

正直言って、競争力には乏しいところがあります。駅からの距離と「誰でも審査します」

という柔軟な姿勢が評価され、何とかここまで満室かそれに近い経営ができていました。

家賃もそこそこ高めに取れましたし、きちんと収益を生んでくれておりました。



売却に至った理由は前に書いたブログを参考にしていただければと思います。

端的に言えば、物件の将来性と手元資金の増強というところです。



札幌の業者さんが札幌のお客様を見つけてきてくださいました。

地元の方ということで、耐用年数超過の木造でも融資がついたということです。

私も札幌に住民票を移して耐用年数超過の物件に融資をがっちりつけたいです(笑)



今回、契約は持ち回りとなり、東京まで仲介業者の社長さんが来てくれました。

しかもこちらが結構時間ギリギリということもあり、わざわざ家の最寄駅まで

来ていただいてしまいました。

下町の狭い路地が珍しいみたいで、街を歩くのも楽しいと言ってくださいました。

(勿論、気を遣ってくださっているところもあると思います)



我が家は23区内ではさびれた場所ですので、近所の喫茶店が2件もつぶれてしまい、

契約のために使える喫茶店がほぼ一択になってしまいました。カフェできないかな、

ほんとに。



そんなさびれた街で売却の売買契約書と重要事項説明書に署名押印をしてきました。

事前に内容はメールで伝えていただいていたので、特に何もなく終了。

瑕疵担保免責になっていたのがありがたかったです。



引き続き管理をされるということでしたので、長期で入っている人は私が購入する前から

入っているのでたぶん出ないと思うとか、あの人は滞納癖があるので要注意とか、

そんな話をしました。先方も「正直この家賃で決められるかちょっと不安です」と

言っていましたが、まあ家賃を下げれば普通に決まるでしょうという感じで買主さんも

考えてくれているようです。



買主さん、実は昨年買おうとしていた札幌のRCで競合していた方だそうです。

結局、売主さんが売らないという決断をしたことで、二人ともふられた形になりましたが

妙なところで縁が出来ました(笑)



業者さんからは、新築利回り8%オーバーのRC案件があるという話もいただきました。

立地が最寄駅から徒歩10分を超えてしまうという点が引っかかったので、個人的には

パスしましたが、距離と陽当たり以外は問題のない良い物件だったなあ。

もうちょっと駅から近ければ・・・って、そうなればたぶん利回り下がりますよね^^;



借換元のカタカナ銀行さんにて、いつ実行できるか?というところが固まれば、

売却の具体的な日程が見えてきます。思い入れもある物件なので寂しいのですが、

これもまたステップアップするための通過点ということと捉えます。



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2018年01月17日

買主さんの融資が固まり、売却に向けての動きが加速する。

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年末に買付を貰っていた札幌3棟目の買主さんの融資が固まり、売却が本決まりに。

諸々急ピッチで話を進めております。



買主さんが地元の信金さんで融資を固めてきました。自己資金はあるという話を

聞いておりましたが、どうやら嘘ではなかったようです。金利も1%台ということで

いい条件だなあ、うらやましいなあ、なんて思いました。私、信組さんとかがメインに

なるため、あまり金利は安くないんです。木造耐用年数超過案件に1%台なんて

出して貰ったことないです(苦笑)



何にしても、これで購入が固まったことになります。ここからは手続きの話へ。

愛着のある物件ですので寂しさはありますが、ここは感傷にとらわれずにいきます。



まずは仲介業者さんと売買契約に関しての手続き。全室分の賃貸借契約書を渡し、

プロパンガスの会社名やインターネット設備の有無など、売買契約書の作成に

必要な情報をヒアリングされました。あ、そういえばフレッツの設備用にNTTさんから

払って貰ってる電気代とかがあれば、それも引き継いでもらわないとか。札幌3棟目は

それあったっけ・・・後で確認してみよう。



後日、それらのヒアリングを元にした売買契約書が出来上がって送られてきました。

瑕疵担保免責になっているのでありがたいですが、物件状況報告書等にあるプロパンの

業者さんの名前が間違っていました^^;

もう買主さん押印しちゃってるけど・・・一応指摘しておくか・・・。

他は特に問題もなかったので、今週末私も署名押印する予定です。



司法書士さんは買主さん側で手配するだろうと思われるので、今回はお任せモード。

火災保険はこの物件だけいつもの代理店さんを通していないので、解約の手続きを

自分でやらなくちゃいけないです。代理店さんにまるっとお任せしていたので、

ちょっと面倒だなあという気持ちもありますが、決済日が決まったら対応しよう。



それから、大事な話として金融機関さんへの一括返済の報告が必要です。

こちらの借入行も例によってカタカナ銀行さん。これが最後のカタカナさんでの借入。

東京2棟目の借り換えの際に時間がかかったことを踏まえ、仲介業者さんには

2月末になると思っておいてくださいと伝えてあります。



前回は東京にある支店さんで対応いただきましたが、今回は札幌の支店さん取扱で

借りております。よって、電話する先も札幌の支店さん。



売却が決まった旨を伝え、それに伴い一括返済をしたいと電話にて申入をしました。

会話した結果、一括返済の手続きについては郵送で依頼書を送るからそれに署名押印して

返送してほしいということでした。あれ、前回の東京2棟目の借り換えの時は、

本人確認やなりすまし防止の意味もあり、絶対に対面で書いてもらうって言ってたのに

今回は郵送でいいんだ・・・。借り換えには嫌がらせ、売却は仕方ないということ!?

なんだかなー。



まあでも、札幌まで書類を書くためだけに行くのも嫌でしたし、東京の支店まで行って

書いてくださいと言われても、割と地方出張が多い仕事になっているのでそれも面倒。

郵送でやってくれるなら良かったです。



今回の担当者さんは幹事も良く、絶対に1ヶ月必要とか対面じゃなきゃダメとか

そういうことは一切言いませんでした。1月中は無理ですけど、できるだけ早めと

いうことで調整させていただきます、と。東京と比べて感じがいいなあ。

ともかく、書類を出すことから始まるということはわかりましたので、届き次第

記入して返送したいと思います。



売却が済めば、手元にまとまったお金が入ります。

このお金は新規物件購入には使わず、既存の返済比率が高い借入の消込であったり

東京8棟目のリノベーション工事の費用などに充てる想定です。

去年みたいにガンガン買ってあっという間に自己資金がなくなりました、みたいな

状況にはしないよう、きちんとコントロールしていきたいところです。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月07日

実は年末に買付貰ってた札幌3棟目。

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昨日予告した通り、本日は元旦に立案した目標に既に織り込んでいるもう一つの変化に

ついて書こうと思います。その変化とは、札幌3棟目の売却です。



札幌3棟目は2010年の終わりに購入して、保有8年目に突入しました。

それなりに高い利回りで購入しているので、今も返済比率は50%を切っています。

特に売らなくても困らない物件ではありますが、それでも今回売却へ舵を切りました。



まず、今のような相場であれば、売却益が得られるということが挙げられます。

購入した価格よりも高い金額で売却しても、買付が入る状況はそうそう続かないと

思います。金融機関さんの引き締めもあり、緩やかに物件価格が下落しているという

印象を持っております。



物件価格が高い時期に売り、物件価格が安い時期に買うのが好ましいと思います。

(去年いっぱい買ってるお前が言うなと言われそうですけど)

ですので、高く売れるならいいタイミングなので売ってしまおうかと思いました。



次に挙げられるのが、先行取得土地等の特例をある程度使いきったという事実です。



先行取得土地等の特例についてはこちらの過去ブログをご参照ください。一昔前から

不動産投資をやっていた方なら、適用できる物件を保有されている可能性があります。



私の場合、札幌3棟目がそれに相当しました(札幌2棟目も適用可能でしたが、

運営がきつかったので待たずに売ってしまいました)。ですので、昨年売却をした

札幌1棟目札幌4棟目の利益の一部は、先行取得土地等の特例に基づいて札幌3棟目の

土地の簿価に対して繰り延べをする予定です。



計算すると、2棟分の売却益の繰り延べを行ったことで、土地の簿価が本来の金額より

1000万前半の数値になることを確認しました。私の計画としては、1000万の

控除で相殺できる分くらいまで繰り延べすることには意味があるけど、それ以上の

繰り延べをしても税務的なメリットは税金を後ろ倒しにできることだけになります。

よって、特例のために保有する意味は特になくなったと判断しました。



これがずっと保有し続ける想定の物件であれば、土地の簿価がゼロ円になるまで

ガンガン繰り延べしていけばいいのでしょうが、そうしなかったのが次の理由です。



更に挙げる理由が、立地や間取りなどの競争力の問題です。

ぶっちゃけ、札幌3棟目は競争力という意味では非常にシビアです。狭い1Rですし

立地も決してメジャーな場所ではなく、最悪ではないけどなんとなく微妙な場所です。



立地もやや微妙とはいえ、いろいろと工夫をすることでここまで割と高稼働を維持できた

という実績はあります。では、もっと間取りに競争力が出れば、勝ち残れるのでは?

という選択も考えられます。私もそれは少し考えました。具体的には、将来の新築用地と

して保有する、と言うことです。



しかし、この選択も検討していく中で微妙だなと言う結論になりました。

この物件の近辺は地盤が弱く、新築をやろうとするとかなり杭を打つ必要があるため

コスト負けしてしまうリスクが高いと判断しました。



これらの理由から考えた結果、この物件も保有するよりは売却してしまった方が良いと

判断するに至りました。ピークは過ぎた感じはありますが、それでも今ならまだ多少

高めに売ることもできそうです。



あと最後に、大規模修繕の時期に差し掛かっていたというところもあります。

保有するつもりだったので修繕しようと思っていましたが、売却するなら修繕自体も

費用が掛からなくなるので、それもありだなと。



そんな感じで検討したから、いつぞやのブログで取引のある金融機関さんに物件を

持ち込んだらどのくらい融資が出るのかヒアリングした
という経緯がありました。

勿論、先行取得土地等の特例で大騒ぎしたのも、この話があったからです。



そして実は、昨年末にこの物件に割と具体的な買付を入れる人が現れました。

札幌1棟目の売却の際にもお客様を見つけてくださった業者さんです。力あるなー。

売却希望価格の1割ダウンくらいの指値を入れられてしまいましたが、大規模修繕の分

値引したと考えればいいかと思い、呑むことにしました。



自己資金でも買えるくらいだという話ですが、そちらの顧問税理士さんから融資を使えと

言われているということです。まあそういう話であれば、おそらく固いお客様なのかなと

思われます。



この話が固まれば、札幌3棟目は売却となり、手元にある程度まとまったキャッシュが

残ります。この一部を使って目標に届くよう繰上返済したり、東京8棟目のリノベの

資金にしたりという使い方をしようと思ってます。昨年みたいに、資金が出来たからと

ホイホイ購入するのは控えようと今は思っています。昨年は自己資金をどこまで入れて

購入するかという吟味が足りていなかったので、ここまで融資が付くなら買う、という

ラインをきちんと決めて対応することも心がけたいです。



ちなみに、昨年末に買付が入っていたので、この物件の収入は元旦の目標に掲げた

キャッシュフローの計算から差し引いております。札幌3棟目の収入なし、東京2棟目は

借り換えが完了した前提から、プラス40万のキャッシュフローの上積みをすることが

今年の目標となります。



今年もあと348日。目標をきちんと意識し、達成できるように動きたいと思います。



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