滞納フィーバー。

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完全満室になろうとすると、どこかで何かが起こるのが悲しいことです。退去の危機をようやく

乗り越えたところで、新たなる試練が札幌２棟目に襲い掛かりました！



数日前、管理会社さんから、札幌２棟目のあるお部屋の方が２ヶ月滞納していて、連絡が取れず

出入りしている雰囲気がないので安否確認をしてくる、という報告をしてくださいました。

そのお部屋の方は生活保護で、確か仕事を探しているという状況だったと思います。人柄は良く

滞納しないような気がしますよ、というコジローレポートがありましたし、保証会社さんの

審査も通過したので、問題ないだろうと入居いただくことになりました。１年くらい前の話です。



何回か修繕の依頼があったり、隣の部屋の女子がうるさいと管理会社さんの夜間相談窓口に

電話をかけていたりしたようですが、滞納はここまで一度もなく、まじめな方だという印象でした。

２ヶ月滞納で出入りしている雰囲気がない・・・まさか孤独死！？嫌な想像が頭を駆け巡ります。



そして昨日の夜、管理会社さんからメールがありました。安否確認の突入の結果が出たようです。

ドキドキしながらメールを読み進めていくと・・・・・・



「状況確認して参りましたが、住まわれていない状況で、荷物などもない状態でございました。」



えー！？まさかの夜逃げ！？ていうかこの人生活保護じゃなかったっけ？夜逃げする必要性が

理解できずに、かえって混乱しています。何があったんだろう・・・。部屋がもぬけの殻で

残置物もないことから、ご自身の意思で出て行ったものとは思いますが。何なんでしょうか。

夜逃げするメリットもないよなあと思いつつ・・・。



管理会社さんは冷静です。

「生活保護を受けられていた方なので、保証会社にて役所関係の確認を行います。」

とのこと。確かに、１年での退去だと違約金も必要になります。その辺を踏まえてのことでしょう。



部屋は綺麗に使われていたので、たぶん原状回復にそこまで費用はかからないことでしょう。

そこがせめてもの救いです。しかし、せっかく札幌３棟目の最後の空室に申込が入った段階での

夜逃げ劇は辛い！なかなか満室太郎を名乗らせてもらえません。いたちごっこは繰り返されます。

少しでも短い空室期間に持っていけるよう頑張りたいと思います。



・・・ん、管理会社さんからのメール、続きがあるぞ？



「○○○号室の方ですが、保証会社より連絡があり、現在２ヶ月滞納し代位弁済されており

　連絡が取れない状況が続いているとのことです。部屋の出入りはあるようですが契約解除が

　必要な状況でございます。」



なんてこったいorz

今年は滞納が原因の退去がこれで４部屋目です。とほほ。気を取り直して次の募集を考えます。

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嬉しい退去キャンセル！

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札幌２棟目、退去予告が取り消されていたそうです。ラッキー！これで今回の申込がまとまれば

完全満室復活です。いやー、よかったよかった。とはいっても、７月末になれば仙台１棟目の

ファミリー間取りが空室になることは確定しているので、１ヶ月しか完全満室の期間はないです。

いつになったら心安らかに賃貸経営が出来るんだろう・・・借金返し終わるまでは無理だな（苦笑）



・・・しかしなぜ管理会社さんは退去キャンセルの情報をつかんでいなかったんだ！？

誰に向かって入居者様は退去キャンセルの連絡を入れたのだ！？謎が深まりました。



詳細を管理会社さんに確認すると、入居者様は保証会社さんに退去キャンセルという意思を連絡し

管理会社さんにはそのことを伝えずに済ませていたようなんです。まあ入居者様から見れば、

家賃の振込先は管理会社さんではなく保証会社さんだから、考えられなくはないのですが・・・

でも何となく違和感があるなあ。



んで、６月分の家賃も保証会社さんにきちんと支払っているのだとか。

しかしその家賃が保証会社さんから管理会社さんに入金されていないので、管理会社さんとしては

事態が把握できずにてんやわんやになっていた、といったところのようです。そして昨日ようやく

入居者さんと連絡が取れて、管理会社さんも状況をつかむことができたとのこと。保証会社さんに

連絡を取って、入金がない理由を確認しているところだそうです。



確かに保証会社さんが一度家賃を取りまとめて、管理会社さんに振り込んでくるはずなので

連絡の不備などで今回のケースが発生する可能性がないとは言えないのかな、とも思います。

しかしそれにしてもお金に関する話題でそれはいかんだろー、という気持ちもあります。

何故こうなったのかをもう少しきちんと確認していきたいと思います。



あとは何故退去予告に至ったかも確認したいところです。

生活が苦しくなったとか、家賃が払えなくなりそうとか、そういうお話だとするならば、

こちらも何かしら提案をして滞納する前に家賃の安いところを紹介するか、家賃を少しだけ

下げて長期入居いただく方向にするか、どちらかのプランを考えてもいいのではないかと。

札幌２棟目は広告料がかさむ物件なので、若干値下げしてでも長く住んで貰う方がメリットは

あるのではないかと思います。入れ替わること自体が胃が痛くなることですし（笑）



札幌２棟目はまだまだやらなくてはならないことがいっぱいあります。

共用部の防水工事も必要だし、錆びた鉄部を何とかしなくてはいけないし、消火器もないし。

４月の爆弾低気圧で共用部の天井がちょっと壊れたりしたので、そこの修繕に保険が使えないか

確認をしていたりもしています。あれこれとやることは山積み。



限られた予算の中で、何を優先して対応するかを考えていきたいと思います。入居されている方に

快適な住空間を提供すること、その結果として利益をいただくことを忘れないようにしなくては。

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退去予告以降連絡が取れない。

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管理会社さんと、４月の爆弾低気圧で壊れた箇所の修繕と保険適用に関してあれこれ話をしてます。

見積を貰ったりなんだかんだしており、ようやく情報が整ったので請求に入ろうというところです。



そんなやりとりを電話でしているところに、急に管理担当の方が「こちらからもよろしいですか？」

と切り出してきました。はい、何でしょう？



「札幌２棟目で退去予告があったんですが、予告後連絡が全く取れない状態なので、部屋に入って

　安否確認をしてきても良いでしょうか」



えー！？

よくわからないのでもう少し深堀りして話を聞くと、先月の段階で退去予告が来ていたものの、

その退去予告の後は全く連絡が取れないとのことです。なので、状況を確認するために安否確認の

形式をとってお部屋に入ってきたいとのこと。



あくまで私の目線ですが、気になる点はいくつかありまして。

・なぜ５月に退去予告があった時点でこちらに連絡をしなかったか？

・なぜこちらに安否確認の是非を求めてくるのか？（そこって事後報告でもいいんじゃないの？）



まず最初の気になる点。

５月の時点で退去予告があったのであれば、その段階で連絡をするべきであると思います。

こちらは満室で推移すると思い込んでいるから何も準備をしていませんが、もし退去があると

わかっていれば、事前に仲の良い営業マンの皆さんに連絡しておくこともできますし、リフォームの

プランを考えることもできます。そういった準備が一切できないのはまずもってマイナスです。



確かに、管理会社さんもたくさんの物件を管理しているので、私のところだけ特別扱いはできないし

人間なので忘れることがあっても仕方ないと思います。とはいえ、１ヶ月連絡ナシはありえなーい。

一番の失点はここだと思います。



次に気になる点。こちらはたいした話ではないし、感覚的な話でしかないのですが・・・。

安否確認が必要だという判断は管理会社さんがしているはずですし、お話を聞けば、それは確認が

必要でしょうということも理解できます。そこまでわかっていることを、いちいちオーナーに

確認をとらないと作業できないものなの？という点が疑問です。



管理契約を締結するときに、オーナーとしてある程度のことは委任しているわけですから。

管理会社さんが「安否確認したい」と思えば、独自の判断で安否確認をしていいんじゃないかと。

いちいちオーナーに確認を取ってから突入していたら、一国一秒を争う状態だとスピード感に

欠けるのではないかと思うのです。



たぶんそんなつもりはないんだろうけど、うがった見方をすれば、オーナーに何かしらの責任を

押し付けようとしている？と捉えられてもおかしくないのではないかと。

そういう仕事をする会社ではないので、違うだろうとは思っていますけどね。



とにかく、退去予告があったということと、その後の経緯が不明ということはわかりましたので

早々に対策を打っていく必要があると思っています。賃貸経営って、つくづくモグラたたきです。

現在は１ヶ月の完全満室が最長なので、半年くらい完全満室を継続してみたいものです。

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プロパンガス屋さんとの交渉。

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昨日は一日嫁ちゃんと遊んでいたので、不動産活動は無し。連休なので、少しは休むのです。



さて、以前より物件の見た目のことで気になっていることがありました。

うちの札幌物件は３棟ともプロパンガスなのですが、そのボンベがむき出しになっているんです。

特に２棟目と３棟目は物件の正面から見えやすいところにボンベがどんと置いてあり、前から

「感じ悪いな〜」と気になっていました。



そこで、稼働率があがってきた今がチャンスと思い、プロパンガスのボンベを隠すことができないか

交渉をしてみることにしました。ちょっとした囲いをつけて、パッと見て目立たないようになれば

内覧に来た人にマイナスの印象を与える可能性が少なくなるかなと思ったためです。



２棟目と３棟目はそれぞれ別のガス会社さんですので、それぞれに対してお願いをしてみました。

結果、２棟目については交渉成立！ボンベボックスを付けてもらえることになりました。

全部ボンベが隠れるタイプにしてくれるそうで、見栄えがよくなること請け合いです。やった！

工事が終わったら写真を送ってくれるということですので、とても楽しみです。



３棟目も一応つけること自体はOKしてくれたのですが、前面が駐車場なのでボンベの入れ替えが

出来なくなってしまう懸念があるということで、そこをどうするか検討中です。

３棟目の方が物件の前面にあってちょっと微妙なので、何とか実現したいところです・・・。



２棟目のガス会社さんは、空室対策のサポート（仲介業者様への営業など）もしてくれるので

とても助かっています。こちらもそれだけしてもらうからには、絶対に高稼働率をキープして

運営していかなくてはならないと感じます。稼働率を上げてガス代を回収できるようにしないと

ガス会社さんにとっても損失となってしまいます。あのオーナーの物件は、何かやってもどうせ

費用対効果が得られないよということになり、自分も損をしてしまいます。



プロパンガスの業者さんにあれこれ頼むというノウハウはあちこちで書かれておりますが、

頼んだ以上はその恩恵を業者さんにも提供しなくてはならない、ということまで書いている人、

あまりいないような気がします。彼らだってタダでオーナーに設備や労働力を提供するわけじゃなく

それを行うことで費用対効果を見込めるから対応するわけです。相手の立場を思いやって

自分がプロパンガス屋さんにとって投資するに値するオーナーだというアピールと実績を作ること。

この発想なしにプロパンガス屋さんにあれこれ要求するのは「たかり」と同義と考えていいのでは？

オーナーにたかられたプロパン屋さんが行きつくのは入居者さんの料金への転嫁。そして空室率は

拡大していき、誰もいい思いが出来なくなる・・・。そんな末路は嫌だなと思います。



何事も相手の立場に立って考えることが大事だというお話に最後は帰結するんですよねえ。

共存共栄し、周りのすべての人が幸せになれる賃貸経営を目指して今後とも頑張りたいと思います。

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