粗大ゴミへの注意喚起。

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札幌２棟目のお話です。

先日、私のところにこんな写真が届きました。







・・・美しくないですねえ。

外階段の下のところのスペースに、ゴルフバッグ。そして発泡スチロール。

これはもう・・・遺憾の意を強く表明せざるを得ません。。



とはいえ、こちらで捨てれば調子に乗るだろうし、捨てなければ美観を損ねます。さあ、どうする？

考えたワタクシ、管理会社さんにメールをしました。粗大ゴミが不法投棄されているようなので、

ゴミを捨てないよう警告文を貼り付けておいてもらえないか、と。



管理会社さん、早速動いてくれて警告文を貼り付けておきましたとのことでした。素敵です。

こういうところをサクサクと対応していただけるのはとてもありがたい話です。

ただ、札幌１棟目とかでは、こうやって張り紙をしても全然片付けてくれる気配はなかったので

今回もどこまで張り紙に効果が出るのかがイマイチわからないところはありました。それでも

やらないよりはマシだし、見られていることがわかればプレッシャーにはなるでしょう。



そんなこんなで対応いただいてからしばらくした後、清掃結果をお知らせするメールが来ました。







お、きれいに消えてる！たぶんゴミを不法投棄した人が、これはいかんと片付けたのでしょう。

最初にゴミを投棄したこと自体は褒められた行為ではないですが、こうやって注意したら

知らんぷりせずに片付けるあたりは善良な方なのだろうと思います。いやーよかったわあ。

これで今後、この人は不法投棄はしなくなることでしょう。まともな神経の持ち主であれば。



こういった状況って、遠隔地のオーナーだとなかなかつかむことができない話だと思います。

私の場合、これに対応するためには「物件の巡回」「物件の清掃」を別立てでお願いしています。

これらの皆様にこういった状況があるなどの情報を提供いただいているからこそ、きめ細やかな

管理を行うことが出来るのだと思っています。感謝せねば。



報告と言う形で、オーナーがいなくても現地に「目」が届く体制があること。

その内容をうけて、オーナーとして適切な判断が出来ること。

遠隔地でなめられない為にはそれなりに手間暇とお金をかける必要があるよなあと思います。

でもそこの手を抜いたら、快適な住環境は提供することができません。

これからもこういった部分への投資はしていかなくてはと思います。

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８月は不動産関係もサラリーマンも人間関係もトラブル続きで、厄年ならぬ厄月状態でした。

自爆が半分、天災が半分くらいでしょうか。悪いことは重なるときには重なるものです。



そんな８月もようやく終わります。来月から心機一転頑張ろう！なんて思っていたわけなのですが

最後の最後でまたまた痛い事件が発生してしまいました。



札幌２棟目で２名から退去予告ですorz



２名とも昨年１０月くらいに入居いただいた方でして、お一方は高い家賃のお部屋に住んでいて

もうお一方は駐車場も借りてくれている優良顧客でした。くぅぅ、短期退去は痛い！痛すぎる！



札幌２棟目の場合、広告料はだいたい３ヶ月くらい払っています。１部屋抜けるだけで、

３ヶ月の損失＋リフォーム＋空室期間の家賃収入ゼロというトリプルパンチになるわけでして。

それが厳しいから、何とか定着してもらおうとあれこれ考えているのですが・・・とほほ。



今回の退去理由を管理会社さん経由で確認しましたところ、お二方とも「職場が変わった」

という理由を挙げておられました。そういう事情では仕方がないです。一刻も早く次の方を

探したいところなのですが、あいにく退去時期は９月末。短期退去の違約金を１ヶ月貰うので

その１ヶ月の間になんとしても次の入居者様を決めたい！そんな気持ちです。



片方のお部屋は元祖コジロー部屋です。このお部屋もすごく良い部屋に仕上がっているのに、

どういうわけか入居される方に恵まれず・・・。最初に入った方は半年も経たずに滞納開始で

追い出そうにも引っ越すお金がないということで、引っ越しの費用を貸し付けました。。。

そうまでして追い出したかったのは、今回退去される方が写真だけ見て即決で入居を決めるという

嬉しい話があったためでして。その話がなければ、別に無理して追い出さなくても良かった。。。



しかもその人、ものすごく部屋を汚く使っていて、半年強なのに信じられない状態になってまして。

泣く泣く１０万以上投入してリフォームして、それでようやく今回の方に貸したという経緯が。



そして次に借りてくれた人（＝今回退去する人）は、その隣の人に「夜中騒いでいてうるさい」と

何度も苦情を言われていたり、家賃もプチ滞納気味だったりして、ちょっと問題がある印象を

持っていました。それでもお部屋を気に入って住んでくれるならと思っていたのですが・・・

こんなに早く退去されると、何のために賃貸業やってるんだかわかんなくなります（とほほ）。



もう片方のお部屋は、私がまだ札幌２棟目がガラガラだった頃に拠点として使っていたお部屋です。

１階の角ではないお部屋ということで、一番条件が悪いだろうと思って倉庫にしておりました。

いよいよ貸す部屋がなくなり、このお部屋も賃貸に出すことができた時は感無量でした・・・。

しかも駐車場まで借りてくれちゃって、なんて素敵なんだろうと。でもそれも１０ヶ月の命でした。



ま、嘆いても仕方ありません。とにかくあとは入居付をしっかりとやって、早々に入居いただく。

これに尽きると思います。今度こそ良い入居者様に恵まれますように。



これで現在の空室は退去予告も含めると以下の通りです。

札幌２棟目：空室０、退去予告２、退去予備軍１（滞納で契約解除の手続きに入っている）

仙台１棟目：空室１

東京２棟目：空室２（事務所）



札幌２棟目は今までの路線で仲介営業さんに頑張ってもらうのと、オーナーとして入居審査の面を

頑張って融通を利かせる戦略を続けていこうと思います。

仙台１棟目はようやくリフォームが終わったので、家賃も徐々に下げながら妥協点を見つけます。

東京２棟目は事務所なので、このまま事務所でやっていくのかコンバージョンするのか、

９月半ばで空室期間が３ヶ月になるので、民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を

活用してコンバージョンするのが現実的かなという気持ちはありますが、よく相談しながら

方針を決めていきたいと思います。



５３部屋くらい完全満室にできなくては、先行きは暗いです。完全満室目指して頑張ります！

年間４棟新規物件取得という目標は、いったん棚上げしよう・・・。足元を固めるのが先です。

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消火器と戸当たりと換気口。

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札幌２棟目に関して、報告ネットさんの巡回で前々から指摘されていたものの手付かずだった

「消火器のカバーがボロボロになっていて印象が悪く、あわせて消火器プレートも日焼けして

　手入れが整っていない印象を与える」「戸当たりがなくなっている場所がある」

「換気口が飛び出している」という３点について、コジローさんに対応をお願いしました。





確かにカバーはボロボロです。





プレートはもはや何が書いてあるのかわかりません。





少しネジが外れかかっている戸当たり。





換気口もちょっとずり落ちています。



実は上記３件は管理会社さんにもお見積を依頼していたのですが、想定以上に高かったのです。

施工箇所が多いから、箇所あたりで見積もるとそれなりの金額になってしまう、ということかと。

思いのほか高額なので、多少げんなりしてしまい対応が遅れておりました。



そのまま１ヶ月以上放置していたんですけど、いつまでも放置しておくのも良くない話なので

ちゃんと検討してやるべき個所とやらなくて良い個所を切り分けなくてはと思っていました。

そしてコジローさんに現地を見てきてもらい、何か良い対応案がないか相談した次第です。



現地を見てきたコジローさん、「カバーは捨てちゃえばいいです」「他はホームセンターで

材料を購入してきて、実費と手間賃で対応できると思います」と、心強いお言葉をいただきました。



そして昨日、コジローさんからメールが送られてきました。





お、落ちてきていたのが元に戻ってる。





戸当たりも直ってる。



写真を見たら連絡くださいということなのでお電話して、この感じで良いので是非残りも

お願いしますという話をしました。管理会社さんにお願いするのに比べてかなり割安な価格で

受けてくださいましたので、とてもありがたい話です。



この辺も小さな改善なので、あまり派手な話ではありません。でも、やらないよりはやった方が

全体の雰囲気が良くなるのも確かだと思います。細かい積み重ねを大事にしていきたいと思います。

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修繕計画。

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札幌２棟目は去年から「修繕しないと・・・」と思っている箇所があります。



買った時から入口のひさしみたいなところがサビていて、かれこれ２年半放置しています。

これがどうにも印象が悪いし、サビがどんどん進行していて鉄骨が腐食してしまっている状況。

わかってるんです、いい加減やらないとやばいことは。でも購入だなんだとやっていたので、

そこまで手が回っていなかった・・・というよりは回すお金があるかどうかすら不透明だった、

というところでなかなか踏み切れずにおりました。



現在、札幌２棟目で緊急性の高い修繕はというと

・外廊下の鉄骨のサビを落として補修

・外階段の鉄骨パイプの補修

・外廊下の防水処理

の３点が挙げられます。いずれも外廊下・外階段に関連する箇所です。

建物は水に弱く、その水がよくかかる場所である外廊下や外階段にガタがきている感じです。



修繕しなければいけないポイント自体は、昨年の秋口くらいにプロのインスペクターさんに

診てもらいました。それをベースに建築事務所さんに詳細調査をいただき、ざっくりとした

お見積りはいただいております。なので、費用感と緊急度はなんとなくわかっています。

中期計画はできているので、あとは実施タイミングを判断することと、費用をいかにして

上手に抑えるかがポイントになります。



修繕も２つのパターンがあると思います。

ずっと持ち続ける物件なら、あまり値切ったりせずにしっかりと修繕をやった方がいいし、

ある程度のところで売ることを考えているなら、最低限の補修で良いと思います。



私の場合は完全に後者。どこかのタイミングで売却するしかないと思っていますから、

まずは数年もてばいいという考え方です。そこまでいって、まだ保有しているようであれば

改めて工事をするような感じかなと。ですので、最低限の工法でお金をあまりかけないで

工事をしていこうと思っています。



今年は３棟購入しているので、正直言って手元のお金には余裕がありません。

限られたお財布の中で、いかにやりくりをして上手に修繕をこなしていくかが鍵になりそうです。

そして今年を乗り切ると、次は札幌１棟目の外壁塗装が待っています。いつになってもお金は

貯まる見込みがありません（苦笑）

そういう意味では、購入している場合じゃないのかもしれないです。購入を止めた段階で

はじめてお金が貯まりだすような状態であると思いますしね。



何にせよ、９月施工を目指して相見積もりを取り始めようかと思います。

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ホームレスを受け入れる。

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札幌２棟目で発生した夜逃げ（？）と思われる件についてです。

夜逃げが発覚した日のブログはこちらから。



結局、夜逃げかもしれないお部屋については、人が住んでいない状況ということがわかった段階で

保証会社さんからの家賃保証は終了となりました。残置物がなかったこともあり、管理会社さんは

部屋に契約解除の通知を掲示して次の入居者様を募集することが可能だと言っておりました。

恐らく、契約書ベースで強制的に契約解除できる条文があったのだと思います。

（それでも夜逃げされた方が戻ってきて訴えたら負ける可能性は高い気はしますが）



本当の意味での手続きがどうあるべきかは微妙ですが、今回は残置物がなかったということもあり

管理会社さんの判断に乗っかって話を進めることにしました。

原状回復の見積が１週間以内に出てきたので、その内容で開始していただけるようお願いし、

今週末〜来週早々には作業完了するので募集開始できるかなという感じに進めておりました。



そしてそんな感じで話を進めていた一昨日、コジローさんから電話がかかってきました。

前の会社の先輩が普通に考えるとかなり厳しい属性の人の家さがしをしていて、どこか入れる物件が

ないかと言うことで私のところに電話をしたそうです。うちの物件はリスクがある人を何とか

リスクの低減化を図りながら入居いただく、というスタンスでやってますので、普通の物件では

入居審査が通らない人の相談がぼちぼちあります。そこも満室経営の手法だとは思っていますが。



今回相談があった方は・・・

・２０代男性

・単身

・現在無職

・携帯なし

・保証人なし

・家なし（ホームレス）

仕事に着くにも住所がないので難しく、いったん生活保護を受ける予定だということでした。

働く意欲もあり、健康で、まともに話しもできる方だという話で、万一保護を受けれなかった場合は

契約解除に応じ、またホームレスに戻る覚悟もあるというお話です。会社はクビになったとのこと。

所持金は初期費用すら払えるか怪しいくらいしかありません。両親とも健在ですが、トラブルで

保証人にはなれないとのことです。



普通に考えたら

・２０代で何故そこまでの状況になってしまったのか？若いのだし働くところはあるはずでは？

・両親との仲がうまくいっていないのは何か本人に問題があるのではないか？

といった点が気になり、とてもOKとは言えない感じです。ハードル高すぎです（苦笑）

管理会社さんに相談したら、すでにこの方は別の仲介業者さん経由で問い合わせが来ていて、

さすがにダメだろうということでお断りしているとのことでした。２０代のホームレスは

珍しいから覚えていたようです＾＾；



とはいえ、私もここまで「難しい人の入居相談に応じる」というスタンスでやっております。

管理会社さんもそこはわかってくれているので、ここまで私が作ったブランディングを崩さぬよう

何かしらの条件を満たせるなら入居可能という形で進めたい、という意向を汲んでいただきました。



そんなわけで、まずは管理会社さんにて面談をしてもらうことになりました。

面談の結果、今回のホームレスの方は入居いただく方向で進めましょうと管理会社さんから連絡が。

ホームレスになってしまった事情などもきちんと話してくれて、両親を連帯保証人にできない理由も

納得のいく形で話をしてくれたそうです（さすがにここで詳細を書くわけにはいきませんが）。

人生を何とかやり直したい、という真摯な気持ちがある人だと言うことで、管理会社さんとしても

入居いただいても大丈夫だろうと判断したんですけど、良いですか？とお話がありましたので、

こちらとしても当然OKという判断をさせていただきました。後は細かい条件を詰めていくだけです。



これでこのお部屋も退去から１ヶ月以内に次の入居が確定しました。入れ替え時にかかる費用など

痛い出費はあるものの、まずはお部屋に人が入っていなくては何も始まりません。多少の初期費用を

かけてでも、さっさと埋めていくことが大事かなと思っております。そういう意味では、今回は

リフォームもそれほど時間をかけずに動くことができたし、入居もこれまでのブランディングが

功を奏して、時期が悪いながらも早期に決着することができました。家賃も現状維持です。



入居される方が、一日も早く生活保護を確定させて生活の基盤を建て直し、本人が望むような職に

就いて社会復帰されることを切に望みます。うちの物件でそういった人を受け入れることも

ひとつの社会貢献の形になるのかなと思います。

もちろん、商売なので収益性を無視することは出来ませんが・・・



札幌２棟目はこれで一時的に満室確定。残念ながら、保証会社さんの代位弁済が続いている方が

一人いらっしゃるので、たぶん近々空室が出るものとは思います。それでも「残り２部屋」と

「残り１部屋」のプレッシャーはだいぶ違いますので、早期満室目指して頑張りたいと思います。

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