ガスの保証金。

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現在９位です。昨夜、電車の中で近所のおじさんがゲロを吐きやがりまして、嫁ちゃんから貰った

大切なカバンがゲロまみれになってしまいました・・・・・・。ショックです。

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札幌２棟目に申込を入れていただいた無職のおじさまの件で仲介業者さんから連絡がありました。



このおじさま、とにかく初期費用を持ち合わせておりません。それは前から聞いておりました。

失業者の為の住宅手当の給付制度を活用できなかったら間違いなく入居NGなのですが、今回は

国が家賃の面倒を見てくれるということで受け入れることにしております。



その関係（？）もあり、初期費用がカツカツです。保険料以外は払えそうにないという話を

仲介業者さん経由で聞いており、それでどうやって生活するんだろう？と疑問を感じつつも

とりあえず国が払ってくれる家賃があるならそれでいいやと割り切って考えることにしています。



で、冒頭に戻って、その仲介業者さんから連絡がありました。

今日は管理会社さんが仲介業者さんに契約書を渡している頃のはずですが、何かトラブルでも

あったのでしょうか。ちょっと不安に思いながら電話を取りますと・・・



「札幌２棟目のガス会社さん、保証金が必要みたいなんですが・・・」



あら、そうだったの！？今までガス会社さんのところでお金がかかるというのは聞いたことがなく

完全にノーマークでした。管理会社さんもガスに関しては入居者様とガス会社さんとの間の

契約になっているので、そこまではタッチしていなかったとのこと。意外な盲点でした。



ガス開栓の為に１万円の保証金がかかるものの、仲介業者さん的には保険料だけで入居できると

説明してしまっている為、今更１万円かかると言いづらいんだろうなと感じました。



さてどうするか・・・。

１万円建て替えて払ってしまうのが一番早いでしょう。リスクとしては、入居者様がガスを

滞納したりすると、その１万円が返ってこない可能性があるという点でしょうか。それでも

１万円をケチって空室期間が長引くくらいなら、さっさと１万円払ってしまう方が良いです。



管理会社さんともどう手続するか話し合い、結果としては管理会社さん経由でガスの開栓の

手続きをしてもらい、１万円払って貰って送金から差し引く形にしていただきました。

併せて、入居者様には再契約の際に１万円払って貰うということで話をしてもらうことに。

今回は家賃補助の期間にあわせて半年の定期借家契約にしていますので、定期借家契約が

切れたタイミングで再就職していることを前提に、保証金も払って貰おうということです。



色々なお客様がいて、ある意味飽きませんが・・・想像以上に経済的に大変な方は多いのですね。

無償奉仕するつもりはありませんが、少しでも厳しい状況の人が救われればいいなと思います。

微力ながらこちらも頑張って受け入れられる人は受け入れていこうと考えています。

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入居と退去。

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札幌２棟目に月末くらいに申込をいただいていましたが、ようやく入居に関する諸条件が確定。

月末までには入居いただける運びとなりそうです。



札幌２棟目を紹介してくれたのは、札幌市の仲介大手の黄色いところの営業マンの方でした。

５０代無職で求職中という方でして、現在は義理の兄の家に身を寄せているとのことです。

いつまでも迷惑をかけられないから家を借りたいけど、無職なのでなかなか借りられずに

流れてきたのがうちの物件だった、という感じです。



半年の間は住宅手当緊急特別措置事業を活用して、家賃補助を受けるということを前提に

半年間の定期借家契約ならOKという形にしました。あとはこの入居希望者の方が家賃補助を

しっかりとゲットしてくれるかどうかにかかっておりました。



昨日、仲介業者さんから電話があり、「支援を取り付けることができました」との連絡が！

ただ、初回の家賃が振り込まれるのが１１月半ばなので、１１月分の家賃の入金が少し遅れる、

というお話でした。家賃が入ってこない間は、問題があればいつでも契約を破棄できる（？）

形で対応するようにしておく、というような話をしていましたが、具体的にどんな手段を用いて

それを実現するのかはよくわかりませんでした＾＾；



いずれにせよ、家賃補助自体は確定しましたので、これで安心して「空室が埋まったよ！」と

胸を張って言うことができます。良かったよかった。



と、そういえば札幌２棟目に関してブログに書いていないネタがありました。



実は先週くらいに管理会社さんからメールがあり、ずっと滞納していて保証会社さんが代位弁済を

続けていたお部屋の退去が確定したということ。保証会社さんは回収の見込みなしと判断して

入居者さんを捕まえて退去させようとしていたのですが、なかなか捕まらない状況だった模様。

今回、ようやく捕まえて話し合いを持ち、退去に同意させたというお話でした。



退去立会い当日、結局入居者様は現れませんでした。そんなことも見越して保証会社さんは

残置物の撤去に関する同意書に押印してもらっていたようで、明日すべての荷物を撤去する、

というお話になっているようです。荷物の処分費用は保証会社さん持ちと信じておりますが、

そこについては現在確認中と言うステータスになっています。



１１月末の退去予告もあるので、頑張って埋めなきゃいかんと思う今日この頃。

札幌３棟目も１部屋退去予告があるし、たぶん１０月末で滞納している部屋を退去させなきゃ

いけないだろうし・・・この冬は少し厳しい状況になるかもしれません。

雪が降る前に何とかして満室にしたいところです。頑張って動こうっと。

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満室返り咲き。

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札幌２棟目、もう一つの空き部屋に早速申し込みが入りました！

空室になってから１０日で申込。決して悪くない数字だと思います。



今回申込を入れてくれたのは隣の駅の仲介業者さん。札幌２棟目を購入した初期の頃に、

ホームレスの若者で入居できる家がなくて困っている人がいるんだけど・・・という話を

持ちかけられ、管理会社さんとあれこれ相談して受け入れることにした矢先にキャンセルに

なるという何ともしょっぱい展開になってしまったことがあった方です。それ以降お申込みは

いただけていなかったのですが、今回久しぶりにいただくことができました。



今回お申込みをいただいたのも、「属性が悪い」と言われがちな方。もう今更驚きません（笑）

５０歳を前にして失業してしまい、年金暮らしの両親のところに同居させてもらっているものの

さすがにまずいということで、離職者のための『住宅手当緊急特別措置事業』を活用して

札幌市から家賃や生活費を半年負担してもらい、就職活動をするそうです。

保証人さんは親族の方がなってくれるとのことでした。初期費用はほとんど出せないとのこと。



無職とはいえ、少なくとも半年は家賃の取りっぱぐれはないわけだし、保証人さんを身内で

立てることが出来るのであれば、それなりにまっとうな人生を送ってきたものと推察されます。

受け入れることでちゃんとした生活に復帰することが出来るのであれば、拒否する理由はないです。



そんなわけで、家賃補助の期間が満了するまでの間、定期借家契約の形でご入居いただく方向で

管理会社さんと打ち合わせをしました。家賃は元々考えていたものより１０００円高い価格で

いくことにしました。もはやうちの物件、「ここしか入れない」人が来る物件になってきている為

極論を言えば家賃が多少高くても入ってくれるんです（笑）

いやほんと、三点ユニットで１８平米の物件でこれだけ家賃取ってるって言ったら驚かれます。



札幌２棟目は１１月末に退去予告が出ているものの、今回のお申込みで無事に満室に返り咲き。

空室が出るとメールで営業するのが常なのですが、今回は２部屋ともメール配信する間もなく

決まってしまいました。とてもありがたい話です。管理会社さんの空室情報のFAXもしっかりと

効果が出ているようで、今回の仲介業者さんは「管理会社さんのFAXを見て急遽案内に行きました」

ということを話していました。何にせよ、そうやってうちの物件の認知度があがっていくことで

運営がどんどん楽になるんだなと感じています。



厳しい札幌で安定して満室経営できるところまで持って来れたことは大きな自信になりました。

この手法を東京や仙台の物件にも活かしていきたいところです。



残る空室は東京２棟目の事務所だけ！事務所の募集って正直よくわからないので、悩んでます。

勉強して適切な空室対策を打てるようにしたいと思います。

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またまた退去予告！

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サラリーマンとしてしっかりお仕事をしている最中にも、たまに個人のメールは見ています。

返信まで書くほどの余裕はないことが多いですが・・・。



昨日もたまにメールは見ていました。健美家の物件お知らせメールだったり、Facebookからの

お知らせメールだったりがほとんどなのですが、何やらその中に混じって管理会社さんから

連絡が来ております。タイトルを見ると・・・



「札幌２棟目退去予告のご報告」



・・・またかorz

今年に入って、これで８件目です。２２部屋中８部屋が入れ替わるとなると、四捨五入で４割の方が

退去していったということになります。去年はほとんど退去なかったんだけどなあ。厳しいです。



ご存知の方も多いかと思いますが、札幌は一般的には広告料が高い地域です（例外もありますが）。

入れ替わりが多いということは、それだけ多くの広告料を払っていると言うことに他なりません。

しかも築古の単身物件は大量に余っていますので、敷０、礼０、フリーレント１ヶ月なんて条件で

募集しておかないと、そんなにすぐには埋まってくれません。しかもこちらはそれに加えて

保証会社さんの保証料も負担していることがあります。



入退去があれば、原状回復だって必要になりますし・・・。あんまり動いてほしくないのですが、

単身だとどうしても２年くらいで引越になってしまうケースがあるというのは仕方ないことかも。

それにしても今年はちょっと集中しすぎじゃないかという感じがして、残念な感じです。



収支計画自体は「２割の入れ替わりがあり、広告料と原状回復にたっぷりお金がかかる」という

仮定をして行っているのですが、これだけ入れ替わるとズレも出てくるわなと。予実の対比を

まだしっかりとはできていないので、その辺の経営状態も早々に把握しなくてはなりません。



まあでも、まずは今ある１部屋の空室を埋めることから！今回の退去予告は１１月末ですから。

それまでにいったん満室にして、改めて１２月から募集開始ということで考えたいと思います。

冬だから引っ越す人もワケアリな方が多そうで、ある意味私の物件の季節です（苦笑）



今回の退去予告を入れてきた方は、うちの物件で一番安い家賃で住まわれている方でしたので

そういう意味では家賃収入を増やすチャンスなのかもしれません。前向きにとらえます。

さ、気を取り直して募集するぞー。

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札幌２棟目とキーマンの歴史。

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退去予告をいただいてしまっている札幌２棟目。３点ユニットで１８平米強の中古物件という

札幌の中では非常に条件の悪い物件です。普通にやってたら間違いなく埋まらない物件です。



この物件は本当に大変でした。空室だらけのガラガラの状態で購入して、家賃を地域最安値に

設定しておけばホイホイ埋まるだろうとたかをくくっていたのですが、その読みがとことん

甘いものであったことを思い知らされ、一時は資金ショートになるんじゃないかというレベルで

困ったことがあった物件でした。いやもう、この物件だけで本が１冊書けるレベルだと思います。

とても大変でしたが、埋めていく過程で素晴らしい出会いと糞度胸がつきました。今の自分の

基礎を作ってくれた物件である、と言えばまあそうなのかもしれません。



この物件、何が敗因だったかと言えば・・・近隣仲介業者さんへの聞き込みの仕方のミス。

「いくらなら埋まりますか？」と聞いて回っていたのですが、そこはそれだけではなくて

「いくらならどのくらいの期間で埋まりますか？」と聞く必要がありました。要は流動性や

その間取りのニーズの少なさなど、そういったところを全く把握できていなかったんです。

相場どおりの家賃をつけさえすれば、ホイホイと埋まるだろうという甘い見込を持ってましたが

それは間違いであったということを思い知らされました。あれ以来、ガラガラ物件を検討する際は

「家賃いくらならどのくらいの期間で埋まると思いますか？」というヒアリングに変更してます。



だいぶ前置きが長くなっちゃいました。

現在、この物件では２部屋の退去予告が出ています。いずれも職場が変わったことによる引越と

言われていますが、果たしてどこまで本当なのか・・・とか荒んだ気持ちで見てしまいます（汗）



前置きを見ている限り、この物件で空室が出たらさぞ苦労するのだろうと思われることでしょう。

しかし実はそうでもありません。今年はこれで７部屋入れ替わったのですが（退去率高しorz）、

一部屋をのぞいて全て１ヶ月以内で埋めています。広告料を大量につけているわけでもなく

このスペックなのに入居がポンポンと決まるのはなぜかと言えば、営業マンとの関係ができていて

その人が優先的にうちの物件を紹介してくれるからなんです。



札幌２棟目は、いつも誰かしら営業面でのキーマンがいました。



キーマン１号は家賃相場のヒアリングの中で出会いました。物件とも私とも相性が良かったようで

一人で７〜８部屋くらい決めてくれました。札幌３棟目も２〜３人決めてくれてますし、本当に

素晴らしい営業マンでした。「学生で一人暮らしを始めるところから、結婚して自宅を買う

ところまでずっとお付き合いできるような営業をしたい」という素敵な発想の持ち主でした。

この方とはよく飲みに行きましたし、自宅までモンスターハンターをしに行ったこともあります。

また奥様が美人で素敵な方でして。今は転職して管理畑に行ってしまいましたので、昔に比べて

飲みに行ったりする回数が減ってしまっていますが、今でもとても大事な友人だと思ってます。



キーマン１号が勤めていた不動産仲介業者さんを辞めてしまうまでの間に、もう一人キーマンが

出てきました。キーマン２号は女性の営業マンで、この方もお客様の立場に立って真摯に

物件を探してくれる素敵な女性です。オーナーにも入居者様にも配慮ができるし、ダメなものは

ダメとしっかり意見を言ってくれるので、とても勉強になりました。

こちらの方とは、関東→札幌の大家会の皆で札幌に行った際にバーベキューにお呼びしたり

札幌でお気に入りのお店を紹介して貰ったり、営業マンとオーナーという関係以上のお友達に

なることができたと思っています。



その後、キーマン３号として急浮上してきたのがキーマン１号の店舗で同僚として働いていた方。

キーマン１号が頑張っている間は全然決めてくれなかったのですが、店舗営業をしている際に

あれこれとお話をしたりしているうちに、だんだん決めてくれるようになりました。この方は

店舗の人全員を巻き込んでくれて、お店としてこれだけ決めたら若い衆を飲みにつれていって

貰ってもいいですか？みたいなことをよく言ってました（笑）

結果的に、キーマン３号の方自体は短期間に数件決めてくれただけでしたが、この人が店舗に

あれこれ根回しをしてくれたので、この店舗には常に誰かしらのキーマンがいるという状態が

生まれることになりました。キーマン３号は他の人に比べると「営業とオーナー」という関係で

きている感じはありますが、それでも何故か一緒に日帰り温泉に行ったりしたこともあります。



キーマン４号はキーマン３号の店舗の後輩で、キーマン３号が会社を辞める際に後継者として

ご指名して連れてきてくれた方です。最近、札幌に行く時はこの人とその部下を飲みに誘って

居酒屋→布の薄いお店→〆のラーメンのゴールデンコースで接待したりしています。

その甲斐もあり、今は他のお店に営業をかけなくても、キーマン４号がほとんどのケースで

１ヶ月以内にお客様を連れてきて決めてくれると言う好循環が発生しています。



オーナーとして気を付けているのは、条件交渉を柔軟に聞くことです。

緊急連絡先しかいない生活保護の方、住所がないと就職活動ができないので、就職する為に

貸してほしいという方、離婚で逃げてきて仕事もお金もあまりないけど何とか入れてほしい、

という方など、厳しい条件の方でもできるだけ頑張って入居いただく方法を考えるようにしてます。

定期借家をフル活用する、ちょっとお金がある無職の方なら敷金を多めに入れてもらう、

念書を書いてもらい、定期的に行動を確認するような計画にする、などなど。色々やってます。



家賃交渉や広告料の話もできるだけ融通を利かせますし、個人バックOKの店舗であれば個人バックも

活用しています。とにかく「あのオーナーに相談すれば何とかなるかもしれない」と思って貰えれば

自然とむこうから話が来るものです。



今回の空室についても、実はもうキーマン４号から「紹介するので退去予定日を教えてください」

という連絡が来ています。しかも２件とも。両方とも生活保護で連帯保証人がいないパターンですが

精神系でないことさえ確認できれば、あとは審査OKにしてしまおうと思っています。ただ、退去の

日程との兼ね合いもあるので、実際にこの方々で決められるかどうかはわかりませんが・・・。



そんなわけで、札幌２棟目の激動の歴史を振り返りつつ、今はこれだけ楽になったというお話を

だらだらと書かせていただきました。札幌２棟目については、リアルタイムで読んでない方の為に

一度整理してみたい気持ちはあるのですが、帳簿から逃げている段階でそれをやるわけには・・・

とにかく退去予告を早くやっつけて、満室に戻していきたいと思います。頑張ります！

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