2012年11月15日

申込ゲット!

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昨日は仕事中に仲介業者様から電話がかかってきました。先日、2件とも紹介するということで

息巻いていた営業マンです。2〜3日経ってるけど音沙汰がなかったので、どうなったの?と

こちらから電話しようと思っていたところでした。



2件のうち1件は残念ながら不調に終わったものの、もう1件は申込に持っていくことができた、

というありがたい連絡でした。いやー、めでたい!ほっとしました。



今回もいつものように保証人さんがいないパターンです。とはいえ、この方はご両親を若いうちに

亡くしてしまったという話であり、親子仲が悪いとかそういう理由ではありませんでした。

育ての親も既にこの世を去っているということです。



仲介業者さん曰く、とても丁寧な方なので接客している方も安心できるというお話でした。

直接会ったわけでもないし、丁寧な方だなと思った人に家賃を滞納されたことがありますので

過信はできませんが、それでも何となく少し安心してしまうのは私が甘いからでしょうか(苦笑)



多少の交渉ごととして、家電付プランなんだけど一部の家電は持ってるからその分家賃UPの額を

抑えさせてほしいとか、少しフリーレントを付けてほしいとか、そういう話はありました。

でもまあ、この時期に入居を決めてもらえるならそれもまた仕方ないかと思います。家電については

先日退去いただいたお部屋のものがまだ使える状態で残っているので、それを回そうかと思います。



基本的に、この営業さんが紹介してくる案件は今のところ大きなハズレはありません。滞納もないし

大問題も起こったことはないです。プチ滞納の人はいるけど、追っかけで支払ってくれてますから

今のところ問題はありません。定期的にお客様を連れてきてくれるので、こちらとしても末永く

お付き合いを続けたい営業マンの方であると思っています。



残る空室(退去予告を含む)は、札幌2棟目が1室、札幌3棟目が2室、東京1棟目が1室、

東京2棟目が2室で合計6室。稼働率90%を割り込んでいる危機的な状況であります。

なんとか回復路線に持っていかないといけません。少しでも早く埋められるよう、こちらでも

考えうる努力を色々とやっていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(6) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月09日

修繕に求めること。

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本日はブログは手短な内容とさせていただきます。

サラリーマンの仕事を優先させないとまずいので、今日は怠けます。すみません。



札幌2棟目の中規模修繕(共用部鉄部サビ取り、補強、塗装、共用部スレート板交換など)を

企画しておりまして、つてを頼って安くやってもらえる業者さんに発注をかけました。

10月後半に施工すると言ってたのですが、先日コジローさんに様子を見てきてもらったところ

まだ着手されていないようです。おーい、安いから多少は仕方ないけど、それはちょっと時間が

かかりすぎじゃないですかー?もう雪が降っちゃいますよー?



何回か電話してるんですけど、タイミングがあわずに話ができていません。

きっと何かしらの事情はあるんだろうと思うので、雪が降るまでに作業が済めばOKではありますが

そろそろ着手して貰いたいところだなあと思っています。



工事は何を優先させるかで選択する業者様を変えるべきだなあと感じます。

納期優先、費用優先、品質優先。どれにするの?というところを自分なりに整理してから

見積を取り、その業者さんは何ができるのかを把握することが大事かなと思います。

高かろう遅かろう悪かろうの業者さんは掴まないように気を付けましょう。

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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月02日

嘘はいかんでしょ。

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昨日のブログに書いた申込ですが、早速ダメになってしまいました。

珍しく「審査落ち」です。



昨日もサラリーマンの仕事を必死にこなしていたので、なかなかリアルタイムに電話には出られず

ふと気が付くと着信が2件になっていました。片方はその案件を紹介してくれた仲介業者さん、

もう片方は管理会社さんということで、何だろうと思いながら仲介業者さんにかけなおすと・・・

「別の物件(管理会社さんの管理物件でオーナーは私ではない)と重複申込になっているようです」

というお話でして。お客様はその仲介営業マンではなく、別の業者さんにも頼んでいたようです。



属性が厳しいから審査落ちするかもしれない、という思いから重複申込に至ったのではないかと

好意的に解釈をするように努めてみたものの、これは正直あまり気分が良くないです。



仲介業者さんは成功報酬型のエージェントですので、入居を決めないと手数料は得られません。

時間をかけてそのお客さんと話をして、筋書を描いて入居させるのが仕事であり、結果が全て。

だから、そうやって仲介業者さんが頑張ってくれているのに、その人のところで手数料を

払わなくなるようなアクションを取ることは、営業マンのモチベーションを削ぎます。



大家としても、入居申込を貰えば当然のように入居確定とみて準備に入ります。

準備を折角していたのに、実は別の物件で審査が通ってしまったからそちらに決めますとか

言われちゃったら、かなり発狂してしまうことではないかと・・・(汗)



審査をする側としては、やっぱり嘘をついてほしくないというところもあります。

今回のようなことが発覚すると、仲介業者さんに対して嘘をついている状態である入居者様は

同様に入居中に嘘をついたりして家賃を滞納する可能性が高いと判断せざるを得ません。

そして残念な結果へ・・・。



人のふり見てわがふり直せ。

嘘はつかず、自分も相手も良い思いをできるような仕事を心がけたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月01日

問合せはけっこうある。

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札幌の物件は相変わらず動いています。



先日、札幌2棟目を決めてくれた仲介業者さんから電話がありまして、その人のことかと思ったら

別のお客様を紹介したいというお話でした。例によって保証人はいません。緊急連絡先のみあり。

生活保護の方で、現在の住居は管理費6000円を自腹で出していて、それが辛いので引っ越しを

したいということで来店されたお客様だ、とのことです。



保証人がいない案件になると、うちの物件に回ってくるという循環になっているようです(苦笑)

そして札幌3棟目も私の物件だと言うことは知らなかったようです(汗)

宣伝がまだまだ足りないな。自分。



札幌2棟目に空室があるのと、札幌3棟目にもぼちぼち空室が出来るのは把握していますので

そこを説明して、もしよければ審査するので申込書を出してくださいという話をしました。

その後、管理会社さん経由で聞いた話だと、引っ越しはしたいけど2年未満しか住んでないので

退去時の早期解約違約金や清掃料などが負担になるからもう少し考えたいという話になった、

ということでした。とはいえ、2年を経過すればその人も引っ越しができるようになるので

潜在顧客としてフォローをしていこうと思っています。



続いて、昨日の夜のお話。



残業中に、いつも札幌に行くと一緒に飲んでるキーマン3号さんからの着信あり。この方の着信は

かなりの精度で申込を入れてくれるので、期待しちゃいます。時間を見てかけなおすと、どうやら

お客様のご案内中ということでした。仕事はしているが、保証人がいない方だそうです。



この営業マン、再就職を支援するNPO団体とのパイプがあるようで、定期的にそういう方の斡旋を

受けているようです。そのお客様の一部がうちの物件に紹介してくださっているとのことでした。

しっかりしたNPOのようで、この人から紹介してもらったお客様の一人が会社をクビになった際も

NPO側でフォローしてすぐ再就職先を見つけたりしてくれたという話がありました。



今回も「家電プランつき」での申込を貰えると思います、という話でしたので、期待します!

もし決まれば、今年の札幌2棟目は1月に空いた1部屋以外は空室期間が1ヶ月を切るという

リーシングの面ではなかなかの好成績を収めることができそうです。

この調子でどんどん決まってくれればいいなあ。いやいや、絶対決まるから大丈夫!

思い込めば現実になります(笑)



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posted by ひろ* at 07:21 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月26日

汚部屋じゃなくて良かった。

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現在9位です。今週はサラリーマンが多忙につき、かなりの寝不足です・・・。

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札幌2棟目で先日家賃滞納により退去いただいたお部屋について、原状回復がどこまで必要かを

管理会社さんが見てきてくださいました。事前に送られてきた写真が汚部屋予備軍な感じだったので

原状回復に費用がかかるのではないかと心配していましたが、クロスなどは問題なくそのまま

使うことができそうということでした。良かったです。



とはいえ、なぜかキッチンとお部屋の間のドアが取り外されて横に置いてあったり、蛇口が固くて

うまく開けられなかったり、土間CFは汚かったりと、細々とした問題はあります。こういうのも

ちりが積もるとけっこういい金額になるので、費用対効果を考えながら最大の効果を得られるよう

うまく選択して工事をしなくてはならないと感じます。



自分が札幌にすぐ行けて、あれこれと自分でやれるんだったらいいんですけど、なかなかそうも

いかないのが遠隔地大家の辛いところ。それだけ手間がかかるなら、それに見合った収益性が

ないと困ってしまいます。今の物件も収益はきちんと出ていますが、その辺の手間暇まで考えると

本当にこのままで良いのかはちょっと考えてしまうところがあります。やっぱ売却も視野に入れて

考えていかないといけないんだろうなあと思うところはあります。



今日は眠くてあまり頭が回っていません・・・。

さっきからブログを書きながら居眠りばかりしていて、文章が全然先に進んでいないです。。。

週末も休日出勤が確定しているので、この辺でストップさせてください。眠すぎる。。。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする