２件の申込の内容。

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昨日いただいた札幌２棟目への２件の申込についてです。

この３連休は思いのほか人が動いたみたいで、私の物件にも午前中１件、夕方１件で合計２件の

申込をいただくことができました。うち１件は、先日の札幌出張の際に営業をかけた店舗さんです。

営業の効果が早速出たなあと嬉しく思います。



午前中いただいた申込は、先日「前科がある方を紹介していいか」と問い合わせをくださった方。

その際にご紹介いただいた方は、前科の内容がちょっと厳しかったので、涙を呑んで審査落ちに

させていただいた経緯があります。しかし「今回は普通のお客様です！」と自信満々。



内容を伺うと、彼氏と同棲していたのが彼氏の転勤で同棲できなくなり、仕事場に近くて安い物件を

探している方だったとのこと。若い女性なのに三点ユニットに入ってもらえるとはありがたいです。

家賃交渉が入りましたが、そこはまあ許容できる範囲の金額でしたのでOKとしました。

というわけで、こちらは何の問題もなくご入居いただく方向で確定！



夕方いただいた申込は、先日の札幌出張時に最後の方で駆け込んだ店舗さんの営業マンでした。

元々、札幌２棟目のある地域の店舗にもいたことがあるということでしたので話は早かったです。

紹介してくださった方は、「厳しい属性」にあたる方。ある意味こちらのコアターゲットの

お客様を紹介いただいたわけで、営業の効果が絶大だったことを示しています。



さて、その内容ですが・・・

○保証人なし

○生活保護確定

○刑務所・更正施設から出所

○携帯の審査に落ちる

というなかなか厳しい属性の方。今年に入ってから一気に２名も出所された方が申し込まれてます。



今回の方は、償った罪の内容が隣近所の方にご迷惑をおかけするような内容ではなかったので

とりあえず審査の土台には乗るかなと思いました。あとはその方の人柄や仲介業者さんの熱意次第。

しかし今のところ旗色は厳しい感じです。携帯がないと訪問督促しかできないというのが厳しい。

プリペイド携帯などを使って、着信はできる状態にしておいてほしいのですが、どうやら出所した

ばかりでお金があまりなく、プリペイド携帯を作る余裕もないようです。



そして、紹介いただいた仲介業者さんがなんとなくそこまで必死ではないのも気になります。

今まで属性が悪い人をご紹介くださった営業マンの方は、何とかその人を入れようとして

あの手この手を使って頑張ってくれました。うまく説明できないのですが、そういった熱意を

今回の営業マンの方からは感じられません。罪の内容をもう少し具体的に聞くことはできないかと

管理会社さん経由でリクエストしたのですが、私との電話で「そこまで聞かなきゃですかねー？」

みたいな雰囲気のことをおっしゃっておりました。貸す方としてはやっぱ聞きたいですってば。



営業マンの方がある程度連帯責任で頑張ってくれるなら、うちも頑張ります。意外と浪花節の

世界に弱いワタクシでございます。ただ、そうでもない感じだと、そこまで一生懸命やって

お客様に入ってもらう必要があるかなー？という気持ちになってしまいます。



逆の立場になると、自分が家を探す時は出来る営業マンについてもらったほうが断然お得に

家を借りられる、ということかもしれませんね（笑）



そんなわけで、夕方の申込は今のところ旗色は厳しそうです。大逆転があればいいのですが。



もし２件とも審査OKとなれば、残る空室は札幌３棟目の１室のみとなります。

営業の効果が出てきたようで嬉しいです。四半期に１回くらいのペースで札幌に様子を見に

いかないとダメだなーと改めて思う今日この頃です。

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氷を割る。

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札幌二日目です。昨日の昼間は不動産と関係のない旧友と再会し、旧交を温めていました。

不動産活動はその後開始。駅に行く通り道の店舗が、たまたま誰もお客様がいなかったので

さくっと入って営業をかけ、その後札幌２棟目に移動して作業開始です。



本日のミッションは「外階段に積もった雪を除雪すること」です。



いや、元々そんな予定は入れてなかったんですけど、昨日立ち寄った際にあまりにもひどいなと

思ったので、急遽この予定を入れました。札幌は今年天気がちょっとおかしいようで、大雪が

１２月のはじめから降ったと思ったら、年末は雨になったりで、寒暖の差が激しいようです。

その結果、雪が融けてまた凍って・・・を繰り返し、分厚いアイスバーンが出来上がってました。



外階段の物件はこういう時大変です。内見で営業マンが連れてきても、階段が凍っていて怖い、

という理由で決まらないでしょうし、既にお住まいになられているお客様が滑って転んだら

洒落になりません。そんなわけで、これを除雪することを計画しました。



とはいえ、もはや分厚い氷です。シャベルで簡単に除雪できる状態ではありません。困った。

前日に地元の方から貰っていたアドバイスを参考に、とりあえずこういう時はホームセンターで

適切な商品がないかを確認するのが先決です。



そんなわけで、札幌２棟目から徒歩圏内のホームセンターに行って、あれこれヒアリング。

普通のコンクリートならつるはしみたいなやつを使えばいいのですが、今回対象となっている

外階段はそうもいきません。なぜなら下にゴムチップマットが敷いてあるから。あまり鋭いもので

ガシガシやると、マットに傷をつけかねません。



そんな前提がある中で、店員さんと選んだのがらく楽ハンドボーという商品の氷剥がしタイプ。

先端が点ではなく線になっているので、傷がつく可能性は減るだろうという予想です。

※店員さんも絶対に傷がつかないと保証はしていません。ピッケルよりはいいだろうという程度。



早速使ってみましたが、なかなか気持ちよく氷が割れてくれます。ゴムチップマットに傷が

ついていないかどうかは、あまり確認できませんでしたが、なんとなく大丈夫そうな気がします。

この辺は春になって雪が融けた際に改めて確認してみるか。



写真は撮り忘れましたが、正味３時間程度かけて頑張りました。身体がくたくたになりましたが

階段の上り下りがかなり楽になったので満足です。自分で登っても怖くないですから。





ありがとう！ハンドボー！（間抜けな名前だけど）



その後は報告ネットの山岡さんやコジローさん他の皆さんと飲み会。いつもなら朝まで飲んでも

問題ないのですが、昨日は疲れていたのか３時過ぎに体調不良になってしまいダウンする残念な

結末になってしまいました。うーん、悔しい！またリベンジに伺います！

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工事が終わらない。

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昨日ブログに書いた家電の搬入に関しては、コジローさんのお蔭でどうにか間に合いました！

いやー、ほんとご迷惑をおかけいたしました。でも間に合ってよかったです。ほっと一息です。



ふと気が付いたんですが、今年はまだ札幌に２回しか行ってません。

例年だと３〜４回くらいは行くことになるんですけど、今年はちょっとサボり気味な感じです。

行かなくても回るってのは素晴らしいことなので、とりたて問題があるわけじゃないんですが

行かなさすぎるのもそれはそれでさびしい気がしてしまいます。



そういえば、このネタ書いてなかったかもしれないので書いてみますか。

札幌２棟目で外階段の鉄骨のサビを取ったり、防水を引き直したりしようということを考えており

業者さんに見積を取ってました。ある業者さんでは６０万、別の業者さんでは４５万という価格が

提示されたので、４５万の業者さんに発注をかけました。



この工事、雪が降る前に何とかしなくてはということで、１０月には終わらせる予定でした。

しかし、いつになっても完了したという連絡が来る気配はありません。１１月になってもです。

お金を先に払ったわけじゃないから、終わらなければそれはそれで支払いがなくなるんですが

建物の寿命が縮んでしまうので、やってもらえないのも困ります。



コジローさんに巡回してもらう際に、鉄骨の工事が終わっているか見てきてもらいましたが

「終わってませんでした」という結果でした。うーん、こりゃあ一体どういうこっちゃい？



状況を確認するために業者さんに電話して、何回かしてようやく繋がりました。

業者さんが重い口を開きまして・・・そこで明かされる衝撃の事実・・・



「下請けに夜逃げされちゃって、代わりの業者を探してるとこなんだよ・・・」



・・・そりゃあ大変ですね（汗）



よくよく話を聞くと、額が小さい工事は前払いにしちゃっていたみたいで、多少損害も出ている、

という話でした。私のところの工事に関しても、その下請けさんからは「お金を前払いしてくれ」と

言われていたようです。額が大きいからダメと言って払わなかったのが功を奏したとのこと。



結局、今年も工事ができないのでしょうか・・・。鉄骨のサビが進行してしまうので、今年こそは

対応しないとまずいと思っていたのですが、困りました。そろそろ雪も本格的に降り始めちゃうので

そうなったら春まで待つしかなくなります。うーん、できればそれは避けたいんだけど・・・。

業者さんは代わりの下請け業者さんを探して、今年中に何とかしますと言ってくれていますが、

あまり期待できないよなあと思ってしまう自分がいます。まあでも、この業者さんに託すしか

今のところはないので、待ってみようと思います。



今日の教訓

先払いは絶対ダメ！




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手配ミスで大失敗。

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現在１０位です。昨日は早く帰ってこれたのですが、あまり不動産のことはできませんでした。

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ここしばらく、サラリーマンも不動産も動いている状態だったので、ひとつひとつの案件に対し

細かくフォローができていない状態が続いておりました。忙しいなんて言葉は言い訳だけど、

睡眠時間を削るにも限界があるので、何かと後手に回ってしまうことが多くなっていました。

そんな状態であるにも関わらず、忘年会とか企画して事務作業を勝手に増やしている自分にも

問題はあるかもしれませんが・・・（汗）



そんな中、とうとうポカをやらかしてしまいました。

札幌２棟目に明日から入居開始になる方がいらっしゃいます。この方は家電付プランを申し込まれて

おりますので、当然ではありますが家電を準備しておかなくてはなりません。この手配を忘れており

入居２日前になって大慌てで調整をしている状態になってしまいました。



家電付プランは中古のTV、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機を最初からお部屋に置いておくプランです。

家電は基本的に買い取っていただく形をとっています。リースにすると、修繕も当方の負担となり

ただでさえ安い家賃収入がさらに圧迫されることが請け合いだという点を考慮し、そうしました。

家賃は月々２０００円アップとなります。要は割賦契約で家電を譲っているイメージですね。

ですので、２年以内の解約の場合は、２０００円×残月数の違約金を支払っていただきます。



家電付プランはうちの物件のお客様の客層にはけっこうハマるみたいで、需要は大きいです。

前の引っ越し先から何故か家具を持ってこないお客様が多いので・・・不思議なのですが。

仲介業者さんも、家賃があがる＝広告料があがるということになるので、けっこう頑張って

家電付を薦めてくれるケースがあります。



遠隔操作で不動産投資をやっていると、じゃあどうやって家具をそろえるの？という点がネックに

なってくるのですが、そこはいくつかの回避手段があります。



ネット通販で買いそろえるという方法が一番妥当なのですが、現地で誰かに荷物を受け取って

貰う必要があるのがネックです。管理会社さんにお願いするか、信頼できるお友達に頼むか。

いずれにせよ、ネットで完結というわけにはいかないと思います。



管理会社さんに頼んで買いそろえてもらうという手もあります。ただこちらは管理会社さんと

よほど上手に関係が作れていない限りは厳しいのかなという印象を持っています。日常業務で

多忙な中、オーナー満足度向上の為だけに動いてもらえるかと言うと、そこは微妙です。



あとは知人に買ってきて設置してもらう方法。私はこれを多用しています。

コジローさんが事業として始めた「家電搬入代行」ですが、彼が事業として仕事を始める前から

家電搬入はお願いしていました。



遠隔地だからできないというのは言い訳です。やる方法はあります。世の中には関東地方から

札幌の物件を自主管理している強者の大家さんもいます。できないと思うからできないのであり、

できると考えればできちゃうんだと思います。思考は現実化する、ってやつですね。

今回は「思考」すらしていなかったので、失敗してしまいましたが・・・



そんなわけで、何とか入居日に家電がある状態になればいいなと、コジローさんに無理を言って

調整してもらっているところです。何とか間に合いますように。。。

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お金が返ってくる。

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現在１０位です。今夜は東京２棟目の事務所の空室について、管理会社さんと打ち合わせです。

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１１月末に退去する予定だという退去予告を受けていた札幌２棟目ですが、管理会社さんより

連絡がありまして、部屋の内部の状態を写真にとって送ってくださいました。

どうやら予定より早く退去されていった模様です。



内容を見ると、壁紙がタバコのヤニでけっこう黄ばんでいる状態です。張替が必要ですね。

また出費がかさむなあと思っていたのですが・・・管理会社さんの口からこんな一言が。



「壁紙張り替えの費用を入居者様に請求中で、３回分割で支払って貰う予定です」



ほほー！なんか久しぶりにそんな素敵な言葉を聞いた気がします。

これまでの退去者の中で、部屋が汚かった人は得てして「夜逃げ」「滞納」など何らかの問題を

抱えながらの退去であった為、請求は一応しているものの、お金が返ってきた試しがないです。

今回は返ってくるの？期待しちゃっていいの？裏切られるのは嫌なんだけど？（笑）



本当はタバコを吸う人には「タバコ礼金」を貰いたいくらいなんですけどねー。

でも、不思議と私がメインターゲットとするお客様の層だと、タバコを吸う方が多いので

多数のお客様が初期費用が増えるような募集条件は相いれないだろうなと思い、諦めてます。



札幌は２棟目が１部屋、３棟目が２部屋の空室。雪が本格的に降り始める１２月までには

何とかこれらのお部屋を片付けてしまいたいと思っています。札幌３棟目の動きが今一つ鈍いのが

気がかりなので、テコ入れが必要かなと考えます。早く決めてしまいたいと考える今日この頃。

空室があると寝覚めが悪いです（苦笑）



少し手短ですが、今日はこの辺で。

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