家電付プランの思わぬ欠点。

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ここ最近、たまに頭を悩ませさせられる問題があります。それは家電付プランで提供する家電。



家賃に２０００円プラスすることで、家電を付けることができますよ、というプランがあります。

主に札幌の物件で展開していますが、はじめての一人暮らしだったり、離婚などやむを得ない理由で

一人暮らしを始めるものの、特に蓄えがあるわけでもない方などが利用されるケースが多いです。



家電自体はリサイクルショップやネット通販などで調達してきて、誰かに協力してもらいながら

お部屋に運び込みます。札幌の場合はさすがにホイホイと行くわけにはいかないので、現地で

信頼できる方（うちの場合はコジローさんが多い）にお願いして設置を手伝って貰っています。



TV、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機で合計５万くらいの設定で集めてくるように心がけてます。

家賃を＋２０００円することで受けられる付加価値として提供しておりますので、だいたい

２年入居いただけると考えれば、５万くらいで揃えないと厳しいというところもありますので。

ただ、実際はその時の出物の状況や時間との兼ね合いで、もっとお金がかかることもあります。

そして３年目以降はボーナスステージ、ってことですね。２年以内に解約された場合も、２年借りる

前提で算出した違約金を頂戴するので、特に私に損はない設計になっている・・・はずでした。



そんな家電付プランですが、ここ最近の札幌２棟目の退去の際に少々面倒なことが起こっています。

入居者様が家電を持って行ってくれず、物件に置いていってしまう、しかも大きくて邪魔なものに

限って置いていかれるというトホホな事態に陥っています。



今回、２部屋で「冷蔵庫と電子レンジ」のみを置いていかれてしまいました。電子レンジはまだしも

冷蔵庫は大きくて邪魔です。しかも家が札幌にあるわけでもないし、置いておける空室もないので

置き場所にものすごく困るわ、運ぶのに手間賃はかかるわで厄介なことになってます。



２部屋のうち１部屋はちゃんとした入居者様で、短期での解約となったことから違約金を

請求したところ、ちゃんと払っていただけたそうです。部屋に置いて行ってあることを指摘すると

「いらないから置いていく」ということだったので、違約金も貰っているしOKという認識で

いたようです。いやいや、そういう場合は処分費も請求しなきゃダメでしょ！権利は入居者様に

渡っているんだから、他のものと同じように扱っていただけないと困ります。そりゃあたまたま

家電が必要な部屋があればラッキーですけど、いつもタイミングがいいわけじゃないですから。



もう１部屋は夜逃げ同然の退去だったので、管理会社さんから泣きが入りました。家電の違約金も

取るのに苦労するのは目に見えているので、できれば置いて行かれた家電はオーナー買取の形にして

違約金の額を減らして貰えないか、と。私としてはそれは嫌だったんですが、管理会社さんに

余計な苦労をさせるのも申し訳ないので、妥協して買取をすることにしました。

ちなみにこの部屋も冷蔵庫と電子レンジだけ置いて行かれました。何でこの２つは人気がないんだ？



いずれも札幌２棟目なのですが、空室は１部屋しかありません。

置く場所もない、中途半端に２セットずつできてしまったので、空室にモデルとして置くのも

厳しい（内覧に来て冷蔵庫が２個あったら不審に思いますよね？）。困りました。



結局、コジローさんに頼み込んで、安い値段で引き取っていただくことになりました。

引き取っても困るし、引き取るための搬出の費用もかかるだろうということを考えると、

もはやボランティアに近いと思います。何とも申し訳ない・・・。

せっかくセルフリフォームしてオシャレに作った事務所を物置状態にしてしまいました（汗）



今後、家電付プランに関しては、特約の中で「家電は譲渡しているので転居先に持参すること」

「持参しないで残置物とする場合は、相応の撤去費を徴収すること」を明記したいと思います。

自分で買った家電じゃないから、部屋に置いていってしまうケースが出てくるのだと思います。

そうなった際に請求できるような仕組みを作っておく必要があるだろうと。次回から家電付の

プランを希望された場合は、特約を増やして対応しようと考えております。失敗は成功の母なので

起こった事例をどう解釈して今後の糧にするか、というところは意識していきたいと思います。

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一気に３件の申込をいただく。

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昨日はすごかったです。なんと札幌２棟目に３部屋ものお申込をいただくことができました！

過去に２部屋同時にお申込をいただいたことはありますが、３部屋は初めての経験です。

いやー、なんか嬉しいですね〜。



３部屋のうち２部屋は同じ法人さんが社宅として借りてくれることになりました。法人契約ではなく

個人契約なのですが、勤務先は同じでその法人さんが仲介業者さんに紹介を依頼したようです。

両方とも保証会社さんを使っての入居という形になりそうで、現在審査を行っているところです。

他にもいっぱい空き部屋はあるだろうに、そこをあえてうちに引っ張ってきてくれたのが有難い。



この営業マンの方とは、札幌２棟目を購入した時からのお付き合いなので、かれこれ３年以上の

お付き合いになります。たまに「さすがにうちでもそれは受け入れられないよ・・・」という

強烈なお客様を連れてくることもありますが、最近は仕事もしていて保証会社さんも通るような

（うちの物件にしてみれば）優良な入居者様を連れてきてくれます。本当にありがたいです。



んで、その有難い彼から電話がありました。



「広告料、もうちょっと色をつけてもらえません？紹介なので取り分が少なくて・・・」



・・・ブルータス、お前もか！（汗）

まあでもわざわざうちの物件まで誘導してくれたし、２部屋もいっぱんに申込を入れて貰ったので

そのご恩は確かにあります。今回に限り、報酬をはずむということでお約束させていただきました。

これで少しでもモチベーションがあがるなら、まあいいかなと。



入居希望時期が早めなので、リフォームも早く行わなければなりません。管理会社さんには

頑張っていただかなくてはならないです。よろしくお願いいたします！



もう１件は別の仲介業者さんからの申込でした。割と新しい仲介業者さんで、申込をいただくのは

今回が初めてです。これまたありがたいお話です。こちらは５０歳の男性の方だということです。

詳細情報が送られてきていないので、その辺の確認からスタートするということでした。

仕事もしていて保証人さんもいるということなので、おそらく問題はないでしょう。



そんなこんなで、退去予告も含めて５部屋あった空室が一気に２部屋に縮小しました！

月曜日なんてド平日なのに、なんでこんなに埋まったのか自分でもよくわかりませんが・・・

地道に営業をしておいた効果が出ているのかな、と思います。何にしても嬉しいですね。



３月は全く動きがなかった札幌２棟目ですが、昨年同様４月になったら一気に動きはじめました。

残りの空室も波に乗って一気に埋めてしまいたいところです。目指せ完全満室！

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滞納トラブル。

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札幌の物件で何部屋かのお客様に問題が発生しております。

ここ最近入居された方の一部が、悪質な家賃滞納をしているのです。



札幌２棟目に最近入居された方のうち、２名が一度も家賃を払っておりません。

入居３ヶ月強でまったく払われないというのは相当まずい事態です。双方ともに保証人さんも

いませんので、本人から家賃が取れなければ取りっぱぐれになってしまいます。



うち片方に至っては、管理会社さんに急に電話してきて「もう引っ越したから荷物はない」

などと言い出した始末だそうです・・・。何なんだいったい！荷物がないと言われても、

そもそも退去予告も何もなしにいきなりいなくなられても困るし、家賃も払って貰っていないし。

冗談じゃありません。



もう片方の方は、家賃は払われない、訪問督促しても居留守を使う、しかも犬を飼っているっぽいと

これまた最悪なパターンになりそうです。参りました。



これまで、保証人がいない案件なども積極的にやってきましたが、本当にお金がなくて払えない系の

滞納はあったものの、大きな事故もなくとても順調でした。ある程度のリスクは見込んでいたものの

あまりにもここまで順調だったので、このまますんなりこの方式で経営できるんじゃないかという

気持ちもあったのですが、やはりそうは問屋が卸さないようです。



大家さんをやってれば、こういう状況になることもあるということですね。だからこそ普通の方は

いい人に入ってほしいという気持ちで審査を厳しくしているのでしょう。少し理解できました。



今回は立て続けに発生してしまいましたが、これもまあタイミングの問題だろうとは思います。

しかし、紹介元が同じNPOということもあり、そこからの紹介には注意が必要だなという認識を

持たざるを得ませんでした。このNPOさん、たくさん紹介はしてくれるのですが、質がいまいちで

過去には二重申込をしてくるお客様もいました。仲のいい営業さんがこのNPOと繋がっていますが

少し取扱いについては慎重になった方がいいのかもしれません。



日々起こることすべてが勉強。そんな気持ちで頑張りたいと思います。

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心の病はデリケートな問題。

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札幌２棟目の空室ですが、先週よりご相談を受けている案件があります。

心の病を患い、心療内科に通院している方が生活保護を受けて入居したいという話でした。

結論としては、昨日ゴメンナサイしてしまったのですが・・・。



まず本音を言ってしまうと、心の病の方を受け入れるのはとても難しいことだと考えています。

不動産賃貸業を営むからには、入居いただいているすべての方に快適な住居を提供することが

事業に対して発生する責務だと思っています。私のこれまでの拙い経験上、心の病を患っている方は

どうしても不安定になりがちです。中には夜中に騒いだり部屋で悲鳴を上げたりする人もいます。

常識では考えられないような行動をすることもあるでしょう。



もしその行為で周りの入居者様にご迷惑をかけてしまったら？例えば、夜中に様子のおかしい隣人に

怒鳴り込まれたりした日には、びびって退去してしまうのではないでしょうか。あるいは、夜中に

毎晩悲鳴が聞こえるとか、壁をドンドン叩かれるとか、そういうことがあっても気味が悪くなって

別の家に引っ越そうと言う気持ちになってしまうかもしれません。



自分だけならまだしも、他の入居者様に対して問題を起こしてしまう可能性があるのであれば

すんなりと受け入れるわけにはいかない、というのが今のところ考えていることです。

うまく受け入れられる仕組みがあればいいのですが、今はまだその解は見つかりません。



ただ、そういう一方で、仲介業者さんに「柔軟に相談に乗ります」「きつい人でも頑張ります」

と宣言している以上、門前払いをするわけにはいきません。精神系の障害を持っている方を

受け入れられない理由は上に述べた通り「他の入居者様にご迷惑をおかけする可能性がある」

という１点ですので、そこをクリアできる方であれば問題はないのではないかと考えました。

そこで、人に迷惑をかける可能性が非常に少ないということを証明いただけるのであれば、

審査することは可能ですと伝えました。



仲介業者さんもいろいろ考えてくれたようで、診断書を持ち込みますという話をしてくれました。

そして数日後、実際に診断書が手元に届きます。内容を読み、その病気のことをネットで調べます。

周りの人にもヒアリングをしてみましたが、なんとなくパターンによっては攻撃性がある気が。。。

診断書だけだと何とも言えないので、もう少しつっこんだ話を伺わなくてはならないと感じました。



管理会社さんとも相談し、どうしてそういった病気になったのかとか、周りに支えてくれる人は

いないのかとか、さらなる確認をしないと受け入れと言う結論はだせないねという方針を共有し

管理会社さん経由で仲介業者さんにもう一度話をしてもらいました。その結果として、

今回は申込を取りやめることにします、という結論になったそうです。



なんとも申し訳ない気持ちになったので、こちらからもその仲介業者さんに電話をしました。

先方は「診断書と言う形でデリケートな内容をさらけ出したお客様に対して、さらに色々と

開示していただくことになるが、それだけやっても審査OKになるかわからないということだったので

もし審査を通過しなかった場合、お客様に対しても申し訳ないと思ったから別の物件を提案する

ことにしました」と仰っていました。確かに言い分はごもっともです。



お客様にとっても、それだけ色々根掘り葉掘り自分の病気のことを聞かれて、その上で入居NGと

いうことになったらどんな気分になるだろうか・・・。



「仲介業者さんに対して融通をできるだけきかせる」という基本スタンスがあったので、

今回のお客様も「どうやったら管理会社さんも納得いただきながら入居の方向に持っていけるか」

ということを考えて行動していました。しかしその一方、病気というのはデリケートな話である、

という点をあまり考えていませんでした。失礼なことをしてしまっていたのかもしれません。

配慮が足りなかったなあ・・・と反省。



しかし、何とか融通を利かせようと頑張ったことは伝わったようで、その後仲介業者さんから

「別のお客様で生活保護の方から問い合わせがありましたので、札幌２棟目を紹介しますね！」

という嬉しい一言を言っていただきました。その方は心臓を患って生活保護を受けられている、

と言うお話です。それだったら問題ないですね。周りの人に迷惑をかける可能性が少ない方なら

気持ちよく受け入れることができますので。



札幌２棟目に申込が入れば、東京１棟目以外は満室となります。

退去予告もこのシーズンなのでありますが、それでも一瞬でも満室になると言うのは有難いです。

５８室となると、満室を維持していくのも大変だし、完全満室にもなかなかなってくれません。

愚直にやるべきことを積み重ねていき、完全満室を目指したいと思います。

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現在１１位です。札幌３棟目で退去予告が来てしまいました。一進一退です。とほほ。

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六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。

本日は札幌２棟目にまつわるお話です。



所有物件の中で、お部屋のスペックが良くない部類に入る札幌２棟目。それでもあの手この手を

使って、どうにかこうにか満室に近い状態で推移させております。現在は１部屋空き。



漏水事故、夜逃げ、雨漏りといったよくある事件はひととおり経験済み。

年末には、サビ止め塗装や防水の工事を発注したものの、下請けの業者さんがつぶれてしまい

結局施工できずに冬を迎えるというアクシデントもありました。色々あったなあ。



過去の事件を書いていたらきりがないので、ここ最近で起こっていることを書こうかなと思います。



現在の空き部屋は２部屋。そのうち１部屋は既に申込をいただいております。その入居予定の方から

クローゼットの中にポールをつけてほしいという要望をいただきましたので、早速対応しました。

入居に間に合うよう手配で来て良かったです。予定では2/1から正式に入居のはず。



もう１部屋は、ちょっともたついてしまい今でもまだ原状回復を行うことができておりません。

見積を取ったりなんだかんだしたりしているところです。このお部屋は前の入居者様がだいぶ

汚してしまっていたので、契約に基づいて諸々の費用を請求しているのですが、なかなかご納得を

いただけず、話が平行線になってしまっています。



札幌は１２月〜２月（だったかな）に退去すると「冬季退去違約金」というものが発生します。

昔からある慣習みたいです。相場は１ヶ月。これに加え、原状回復の負担割合に基づいて

請求が発生するのと、退去時に清掃料を支払っていただくことになります。



うちの物件はあまりお金がない人が住むことが多いので、こういった費用を払うのが厳しく

あれやこれや言いながら何とか払わなくて済むようにしようとしているものと思われます。



管理会社さんが困って相談してきましたので、じゃあ仕方ないから原状回復の分はとらずに

契約書に元々明記されている清掃料と冬季退去違約金だけ貰うということでいいですよ、

ということにさせていただきました。そうしておかないと、本来取れるものも取れないまま

逃げられてしまう可能性があるなと判断したためです。この入居者様には、別のお部屋の

入居者様の紹介をしてもらったこともありますので、あまり悪い印象をあたえすぎると

その紹介していただいた入居者様にも悪い印象が連鎖可能性があると考えました。



今も募集をしてはいるのですが、原状回復が終わっていない状態なので引き合いはなかなか

厳しいものがあります。色々とすっきりさせて、早いところ募集に入らなくてはなりません。

高稼働率を保っていくことが大事なので、対応できることは早めに対応したいと思います。



回転が速くて当初思っていたほど儲かっていない札幌２棟目。２２部屋中５部屋しか入居してない

悲惨な状態で購入して、だいぶ時間をかけたものの何とか満室に持っていくことができた物件です。

手間はかかるけど思い入れもあるし、自分の不動産賃貸業のスキルを高めてくれた物件でもあるので

今後ともしっかりと運営をしていき、札幌の３点ユニット１８平米というきつい条件の物件でも

やりようはある、ということを示したいと思います。回転率を下げて長期入居に持ち込むには

どうしたらいいかを今後は考えていこうとしています。

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