2017年07月02日

修繕の小口借入が気が付くと完済になっていた。

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先日、北陸物件の融資相談で某政府系金融機関さんをお邪魔したのですが、その際に

ちょうど6月の返済をもって最初に借りた修繕費が完済されていたことを把握しました。



時は2010年までさかのぼります。



あの頃は、札幌2棟目が全く埋まらずに大苦戦をしている頃でした。

今だからこそ、何かとネタにさせてもらっていますが、あれはほんときつかったです。

利回りの高さに目がくらんで購入しましたが、3点ユニット・18平米・外階段の物件は

札幌では全くニーズがなく、1月に購入して繁忙期が終わる時点で1部屋しか埋まらず。

購入時は22部屋中5部屋しか埋まっていない状態でローンで購入している状況ですから

このまま順当にいけば間違いなく破産という危機的な状態でした。



その後、現地に泊まり込んでDIYや仲介さんへの営業をしたりで、必死でリカバリーを

かけていった結果、ぼつぼつとではありますが埋まってきました。ただ、稼働率が6割を

超えたあたりで、更なるテコ入れが必要と判断し、資金需要が必要と認識しました。

小口の修繕などの取引であれば某政府系金融機関さんがいいよという話を聞き、まだまだ

ひよっこの私は右も左もわからぬままに融資相談に行ったものでした。



審査はとんとん拍子に進み、無事に修繕費の貸付が実行されました。よくもまあこんな

素人にあっさりと貸してくれたなあと思うくらいでした。そしてその資金のおかげもあり

札幌2棟目はその後も稼働率が向上。定着率が悪く、80%〜90%をうろうろして

おりましたが、1年以上かかってようやく満室になりました。



札幌2棟目はその後も保有していましたが、1年で4割が入れ替わり、年間収支を

計算すると利回りの低い木造の方がキャッシュフローが出ているという事実に愕然とし、

損切りにならない程度の価格で売却してしまいました。しかしその時も手元の資金を

某政府系金融機関さんの借入の返済には回さず、そのまま借りたままにしておりました。



だいたい7年弱・・・確か80回払いで借りていたはずです。なんか中途半端だなと

思った記憶があります。ちょうどその最終回が先月の返済だったみたいです。

なんとも感慨深くあります。完済っていい響きだわ。ほんわかとした気持ちになります。

そして来月からの支払がちょっと減るという嬉しさも(笑)



ここまでどうにか不動産賃貸業をやってこれたのも、こういった金融機関さんのご支援の

賜物であり、そういった金融機関さんがあるよということを教えてくださった周囲の

皆様のおかげだと思います。ありがとうございます。感謝いたします。



最近、融資姿勢がとみに厳しくなった某政府系金融機関さんですが、たぶんこういった

返済の積み重ねがあるからこそ、今回も話を聞いてくれているのかなと思われます。

実績って大事ですね。



他の小口借入はまだ返済完了には至りませんが、それもきっと気が付くと返済が終わり

少しずつ楽になっていくのかなー、などと思いました。

次の完済の快感を味わうまで、死なずに不動産賃貸業が続けられますように。



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(1) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月30日

20ヶ月以上前の精算漏れ。

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売却から20ヶ月以上が経過した札幌2棟目。この物件は私の大家力を大きく向上させて

くれた物件でした(要は埋まらなくてかなり苦労したということです)。

今の札幌3棟目の運営の方針に大きく影響している物件です。未だに札幌に行くと

たまに意味も無く前を通りがかってしまうことがあります。懐かしい。



そんな札幌2棟目ですが、その時の売買仲介をしてくださった業者さんから急に

メールが届きました。はて、なんだろう?良い物件のご提案?いや、件名を見ると

「札幌2棟目について」的な内容になっているので、新規の提案ではなさそうです。



メールの内容は「決済時にインターネット設備の電気代の契約名義変更をしてなかった」

「ひろ*さんのところに2回ほど振り込まれていると思うので確認してほしい」

ということでした。ほよよ?



・・・あー!あれか!



建物を購入した際に、某通信会社さんの光回線のルーター的なものが入っているので

その電気代が毎年振り込まれます、という話を聞いていました。そして言われてみれば

確かに振り込まれていました。



売却した後も振り込まれているのを一度見た覚えがあり、あれ?これってどうしたら

いいんだろう?仲介業者さんに確認しなきゃなあ〜・・・と思ったまま、日常業務に

忙殺されてそのまま忘却の彼方でした。



買主さんおよび仲介業者さんに迷惑をかけてしまいました。申し訳ない気持ちです。

そのことを伝えると、仲介業者さんは「よく忘れられがちな費用なので気にしないで

くださいね」と。気を遣っていただいてしまいました。

余計にこちらで受け取っていたお金を精算して、これで正常化されたものと思います。



あれ?と思ったらすぐメール。これを癖にしておかないと、今回のようにずるずると

話が流れてしまう恐れがあります。気をつけなくてはなりません。

すぐやる課の精神で取り組んでいかなくては、と思います。

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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月13日

悪魔が牙をむく。

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想定外のところで悪魔が牙をむきました。読みが甘かった。



私は昨年、札幌2棟目を売却しております。購入したときの金額より高く売ることができたため

帳簿上も利益が出ております。個人で購入しているものだったので、分離課税でガッツリと

税金を取られる形になりました。しかも短期譲渡なので39%です。痛いです、とても。



そんな短期譲渡の税金も、4月に引き落としされて片付いたものと思っていました。

痛い出費だったけど、それでもまあ手元にお金は残ったからまあいいか。そんな感じでした。



2ヶ月が経過し、そんな厳しい支払をしたこともすっかり過去のことになりかかっていた

雨が降りしきる東京。少しどんよりした天候だけど、久しぶりに出張から帰って家族とゆっくり

過ごすことができる、そんな小さな喜びと平和をかみしめられるなら、天気なんて気にならない。

そんな思いを噛み締めてている間に「あいつ」は密かに忍び寄っていました。その薄い身体を

ポストに忍ばせながら、獲物である私が来るのを待ち伏せていたのです。



何も知らない私は、家に帰っていつものようにポストを開けました。そこには東京都からの

納税の用紙が。嫁ちゃんの去年の都民税だなと思いながら手に取ると・・・あれ?2通ある?

しかも片方は私宛になっています。いやいや、サラリーマンだから源泉徴収されるでしょ。

なんでこっちに来るの?よくわからないんですが。



多少混乱しながら封筒を手に取り、中をしげしげと眺めます。そこには細かい文字で数字が所狭しと

並んでおりました。読み進めていくうちに、私の身に降り掛かった厄災への理解が徐々に

進んでくるのがわかりました。



売却の短期譲渡に対する住民税だ!



しまった・・・これは全く想定外でした。全部4月に引き落とされているものと思い込んでました。

うわー、なんてこったい。札幌4棟目の1ヶ月分の家賃が吹っ飛ぶ金額です。痛い!



冷静に考えれば、そりゃあそうですよね。税金は所得税と住民税に分かれているわけだから、

分離課税でも原則は同じに決まってます。正しく理解していなかった私が悪いです。とほほ。

今年のキャッシュフロー、また少し減ってしまいました。悲しい。お金ってはかないのね。



気を取り直して、何とか稼ぎを増やせるよう今年も頑張ります。

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posted by ひろ* at 17:32 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月30日

売却に思うこと。

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札幌2棟目の売却についても、あまり詳細を書いていませんでしたので、少しだけ触れます。



売却しようかなぁと漠然と思い始めたのが、昨年の春先くらいでした。その時はあまり情報公開せず

値段もかなり高い価格でこっそりと出していました。そんなわけで、まあ売れるわけもなく。

でもそれはそれで、売れなきゃじっくり持てばいいという感覚でした。



しかし、東京の銀行さんでなかなか融資が引けない理由の一つに、個人で札幌にそれなりの債務を

抱えていることがあるというのがだいぶはっきりしてきたあたりから、気持ちがより積極的に

売却の方向を向いていきます。そして決定的だったのは昨年の退去率。22部屋中10部屋が

入れ替わり、利回りで劣る札幌3棟目よりキャッシュフローが少ない現状を見て、これは入れ替えを

しないとダメだろうという結論になりました。



税金的には短期譲渡なので厳しいのですが、それでもトントンよりは高く売れそうな価格設定に

出来そうな予感もありましたので、できるだけ賞味期限が残っているうちに売ってしまうのが

吉ではないかと考えました。札幌の債務が減って、個人としての融資付がやりやすくなることも

ひとつの期待値としてありました。



結果として、売却した後税金を払って手元に残る予定の金額は、運用中のキャッシュフローや

初期に投資したリフォーム代や客付の広告料、仲介手数料など全てひっくるめても、黒字で

回すことができたという結果になりました。初期投資したお金が全て手元に戻ってきたので

そういう意味では手元資金が厚くなるという効果もあったと思います。

(札幌2棟目は稼働率20%強という状態で購入し、お金と手間暇をかけてなんとか運営を

 軌道に乗せて、最終的に満室に持っていった物件なので、初期費用がけっこうかかりました)



札幌2棟目は私の大家力を大きく向上させてくれた物件でした。



全空に近いような状態の物件を「管理状態が悪く空室率が高い物件を再生させてウハウハ」的な

不動産投資本に書いてあることを真に受けて「家賃を安くすれば何とか再生できるでしょ」と

購入してみたものの、管理会社さんに任せたら繁忙期に1部屋しか埋められずに青ざめてしまい

会社がプロジェクトの谷間だったのをいいことに春休みと称して2週間近く会社を休んで物件に

泊まりこみ、ドリルもなしにドライバーだけで室内物干しをつけたり、仲介業者さんが忙しい土日に

図々しく営業に行ったりして、素人丸出しな感じで必死に再生に取り組み、徐々に埋まってきて

ようやく何とかなりそうだというところで資金が底を尽きかけたり、東京からしょっちゅう営業に

行くものだから現地の仲介店さんとも普通に顔見知りになっていったり、古参の入居者様が

不況でリストラにあって家賃を払えなくなったり転職して職場が遠くなったりアル中(推定)で

入院となってしまい退去したりする不幸が重なり、そんな中でワケアリの人を積極的に受け入れる

方針を採用するようにして差別化を図るというハイリスクな手法を生み出した結果、ようやく

安定して満室稼働するようになったものの、強烈な滞納をして退去する人も出てきたり。



いろいろと大変な物件で一生忘れることはできないと思います。何泊したか数えきれません。

でも、今でも普通の飲み友として付き合っている仲介業者さんとか、お互いに腹を割って話し合い

どうやって埋めていくかを検討しあった管理会社さん、ブログでそんな惨状をつづった結果、

そこからお付き合いが始まり今でも良い関係を作っている大家さん仲間の皆様、そして東京から

2週間近く滞在している私にわざわざコンタクトを取ってくれてリフォームの手伝いなどを

買って出てくれたコジローさん(今では彼も起業し、大家さんを助ける会社の社長さんです)。

かけがえのないものをもたらしてくれたのも札幌2棟目でした。この物件を買っていなかったら

今でもぼけーっとした大家さんだったかもしれません。



手放したときはほっとしたような気持ちとさびしい気持ちが交錯し、複雑な感情でした。

次に購入した人もちゃんと稼げるよう、稼働率は高めてあります。新しい持ち主の方には

そんな苦労はしなくて済むように準備はしてきたつもりです。



入居者の皆様、仲介業者の皆様、管理会社の皆様、そして縁あって私の手に渡ることになった

札幌2棟目の土地・建物。すべてに感謝したいと思います。どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月02日

修繕費の前払い。

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修繕費の前払いをしました。費用削減の為の適切な手段か、はたまた危険な賭けか。



札幌2棟目は以前より修繕をしなくてはならないと思っていた物件です。特にまずいのは、

外の鉄部がサビサビになっていること。本当は昨年の秋のうちにやらなくてはならなかった為

手配までしていたのですが、結局その業者さんの都合が旨くつけられずに、サビサビ状態で

もう一冬越えざるを得なくなってしまいました。



建物にとってサビは大敵。外廊下の防水も恐らく切れかかっていると思いますので、本来ならば

防水をやった上でサビを取りたいと思っていました。しかし、詳しい人に相談していくうちに

まずは先にサビを取って鉄部を修繕し、その後防水をやりましょうという計画にしてもいいのでは?

というアドバイスをいただき、その方向で対応することにいたしました。いっぺんにやるとお金も

ばかになりませんからね。



そんな感じで、業者さんの選定に入ったのが昨年の秋。

いくつかの会社さんに見積をお願いしたのに加え、札幌の大家さん仲間が札幌物件の修繕を

全面的に任せているという個人の方がとても安い価格を出してくれるということを事前に

聞いていたので、そちらからも相見積を取ることにしました。



結論としては、その個人の方が一番安かったです。2番目に安かった方の75%程度の価格。

ダントツでした。個人でやっているので、そんなに大きな利益を取らなくても良いというのが

理由だということのようです。



そんなわけで、昨年秋には着手をお願いしていたのですが、いつになってもうんともすんとも

言ってきません。そのうち、雪が降り始めてしまいまして、一体どうしたのかと確認したら

「任せようとしていた下請が夜逃げしちゃって、代わりを探しているんだけど見つからないのよ」

と申し訳なさそうな声で報告があり・・・(汗)

「雪が融けたら必ず今回と同じ値段でやるから」ということだったので、春まで待つことに。



そんなこんなで今に至り、今度は財務的にも安定した業者さんにお願いできるということに

なったので、いよいよ修繕に着手することになりました。サビは当然進行しているんですが、

それでも同じ価格でOKということで話はついております。ぴかぴかに生まれ変わるのが楽しみです。



今回発注した個人で取りまとめをしてくれる方は価格はとても安いのですが、難点があるとすれば

個人なので事務処理がとても苦手であることでしょうか。



見積金額は口頭での連絡で終わってしまったし、その後作業をお願いをしましたものの、

お互いに何の書面も取り交わさず、口約束での発注という状態になっています。まあそういう

事務手続きのコストを排した価格であるということだろうから、仕方はないと思いますが。



更に、冒頭にて記載したように、お金も前払いで払ってしまいました。下請先の業者さんが

「この価格でやるなら前払いじゃないと受けられない」と言っているらしいのです。まあ確かに

安値で対応してもらっておりますので、全てこちらに都合がいい形にするのは申し訳ないから、

今回はそれでいいですという話をして送金させていただきました。



とはいえ、昨年の冬のように下請先が夜逃げしてしまうリスクもあります。今回先払いするに

あたり、その辺はどうなのという確認をしましたが、今回のところは大丈夫だよという話だけで

その証拠が出てくることもありませんでした。まあでも信頼してお願いするしかないですね。

その方曰く、前回夜逃げした業者さんからも前払いを求められていたけど、なんとなく怪しいから

払わないでおいたという話でしたので、現場の雰囲気を把握した上で先払いしても大丈夫と

その方なりに判断しているものと思います。



入居されている方からも、サビの指摘は受けていました。とりあえず早いところ対応してしまい

皆様にも少しでも快適に住んで貰えるようにしたいと思っております。

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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする