2015年10月01日

過失分の原状回復費用の負担の依頼をする。

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札幌1棟目の退去された方に原状回復の費用の入居者様負担分の請求をしています。



近隣住人とのトラブルで退去することになってしまった、6年住んでいた方のお部屋。

6年住んでいたお部屋なので、基本的に原状回復はこちら持ちになるかと思います。



しかし、中には入居者様の過失で汚破損している箇所もあります。経年劣化ではそこは

壊れないよね、というところなど。壁の落書きであったり、押入れの留め具が破損して

しまっていることだったり。



管理会社さんが、そういった部分を取りまとめて、入居者様負担分として請求をして

くださっております。入居者様には申し訳ないのですが、過失部分についてはそういう

対応になるのは仕方ないかなと考えます。



今回の入居者様は、生活保護を受給されており、しかも想定外の引越だからということで

行政からその費用は負担してもらえなかったということでした。そうなると、原状回復の

費用をホイホイと簡単に支払うことはできないわけでして。



結果、管理会社さんと入居者様で分割払いという形でまとまったようで、私のところには

分割払いの念書的なものが送られてきました。一度も家賃を滞納されたことがない方で、

私としては大変優良な入居者様と思っておりましたから、これまで住んでいただいた

ことへのお礼や、今回のトラブルの際にたいした力になれなかったお詫びの気持ちも込め

分割払いでもちろん結構です、というお返事をさせていただきました。



管理会社さんから、入居者様より伝言があったということでした。

「ご迷惑をお掛けして申し訳ございません」

「アパートを大変気に入っており、出て行ってくれと言われるまで住んでいたかった」

とのことです。そう言っていただけるのは大家冥利に尽きますのでとても嬉しい反面、

そういう素敵な入居者様を守りきれなかったことに対する自分への無力感も感じます。



トラブルの元凶はあまり収束しておりません。次に入居される方も同様の問題に

巻き込まれる可能性も考えられます。何かしら対策を打ち、同様の問題が発生しないよう

きちんと再発防止策を練っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月21日

原状回復を粛々と進める。

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退去した札幌1棟目の原状回復のお見積が出ました。



札幌1棟目は2DKのファミリータイプの間取りです。先日退去された方のお部屋の

原状回復の見積を管理会社さんにお願いしていましたが、その内容が出てきました。



6年お住まいだったというだけのことはあり、まあそこそこに汚くなってはおります。

ですので、割とガッチリとリフォームしなくてはいけない状態でした。痛いなあ。



このお部屋に関しては、6年前にちゃんと原状回復しているということで油断して

おりましたが、冷静に考えれば6年経過しているんですもんね。そりゃあ汚れることも

当然考えられるわけです。年月が経過するのって早いなあ。しみじみ感じます。



で、結局出てきたお見積は30万でした。

クロス張替、CF張替、巾木交換、畳の表替え、居間のドアの穴の修繕、照明器具交換、

廃材処分費、管理費、美装といったところです。基本的な工事だけなのですが、全面的に

やり直しなので、なかなかの金額になっております。



入居者様から美装の分の費用や、先方責任の修繕の箇所(収納棚の破損など)もあわせて

実際の負担は25〜6万くらい(これに加えて消費税)なので、まあ仕方ないかと。

長期入居してもらえるメリットはありますが、退去時の原状回復は大変なのが、

この手のファミリー物件です。普段は何事もなくて平和なんですけどねえ。



早く募集を開始したほうがいいと判断し、まずは管理会社さんの提案する内容にて

工事を薦めていただくことにしました。連休もありますが、月末までには終わるよう

進めてくださるようです。早いところ募集をかけていきたいと思います。



ただ、この物件はおそらくモロに生活保護の方の家賃が下がった影響を受けると

思われるので、今までのように順調にことが運ぶかという不安はあります。ただでさえ

割と空室が長期化しやすい物件なので、ちゃんと力を入れていかなくてはなりません。

札幌1棟目付近の仲介さんにも営業かけてこなきゃだなあ。

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posted by ひろ* at 14:14 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月05日

トラブルが立て続けに発生する時もある。

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故障が続く時は続くものです。札幌1棟目のお部屋から水漏れが発生したそうです。

派手にこぼれたというわけではなく、元栓からちょろちょろと漏れていて、水道代が

異常に高くなって気が付いたパターンです。



ちょっと前に札幌3棟目でも同じような事故がありました。特定のお部屋の水道管から

漏水が発生しており、水道代がやたらと高く請求されてしまいました。この時は

ピストン交換で対応して、さらに水道代の減額申請まで管理会社さんが対応して

くださいました。



今回も同じような症状であろうと考えられるため、まずは入居者様に高額の水道代が

請求されないように減額申請を管理会社さんにて実施していただきました。その上で

問題のある箇所を修正していただく、という手順で進めていただいております。



これだけであれば小さな話なのですが、最近の札幌1棟目は小さな不具合がポロポロと

発生しており、なんかご機嫌斜めだなあと感じております。



汚水ますの反乱換気扇の故障といったハードウェア的な問題も出ておりますし、



駐車場の契約白紙撤回入居者様同士のトラブルによる退去などソフトウェア的な

トラブルや残念な事案もあります。あとは空室になったお部屋の原状回復とか。

いろいろなことが一気にまとまって発生しているような気がします。



札幌1棟目は先日大規模修繕も終わらせ、しばらくはトラブルフリーでいけるだろうと

たかをくくっていただけに、こうやってトラブルが目に見えて増えているのは残念な

気持ちになります。まあ言ったからどうなるというものでもないのはわかっていますが。



こういう時は、ちゃんとその物件に目を向けて、労わってあげなくてはならないです。

何かの信号なのだろうと思いますから、他に問題点が出ないように先手を打って

対策を打てるものについては打っていかなくてはならないだろう、と。



収益性の確保という意味合いで、まずは駐車場の募集や原状回復、次の入居者様の

募集に力を入れていこうと思います。それと並行で、最低限の修理を素早く終わらせ

根本的な対策が必要かどうかの見極めを行っていきたいと考えております。



いろいろある時こそ初心に立ち戻って、一つ一つの事案を丁寧に。

物件にしっかりと愛情を注いで、これ以上のトラブルを発生させないように。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月21日

汚水ますから汚物が逆流する大惨事。

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融資が決まって浮かれている私のところに、またまた冷水をぶっかけられるような

一報が飛び込んできました。やっぱいいことがあるとバランスをとるように悪いことも

発生するんだなあ、としみじみ。



札幌1棟目の管理会社さんから連絡がありましたが、仕事中でどうしても電話には

出られずにおりました。出られる状態になったのは営業時間終了後。これじゃあ

電話は無理だから明日にしよう。そんなことを思いながら、その日は床に着きました。

そして翌日、こちらが折り返す前にまた電話がかかってきました。珍しいなあ、

いつもなら折り返しを待っていてくれるのに。なんだろう?



「共用部の汚水ますから汚水が逆流しています」



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話を聞くと、どうやら札幌1棟目の汚水ますや入居者様のお部屋のトイレから、汚物や

汚水が逆流してきているとのことです。さすがに待ったなしなので、急いで私に連絡を

つけて、対応手配に入って良いか確認したかった、ということで電話をかけてきていた、

ということでした。



「連絡取れなかったので、高圧洗浄の手配をしてしまいました」



今回の事態であればそれが正解です。ありがとうございます。むしろ入居者様に

迷惑をかけてしまっているので、速攻で対応しないとアウトだったと思います。



そんなわけで、高圧洗浄を入れて今回は事なきを得ました・・・と話が済めば

よかったのですが、どうもその後の高圧洗浄をしてくれた業者さんのコメントが

気になります。もしかすると沈下して汚水管の勾配が取れていないかもしれない、と。

もしそうだとすると、今後も同じような事故が起こる可能性があります。怖いなあ。



管理会社さんが、勾配がどうなっているか調査を入れてくれるということでしたので

まずはそこで確認してもらい、場合によっては恒久的な対策を打つ必要があるかも

しれません。できればそういう大げさなことにはなってほしくないですが・・・。



一昨年は屋根の修繕、昨年は外壁塗装を行い、これでしばらく大きな問題は発生せず

安定するだろうと思っていた札幌1棟目。ここにきて、その気持ちをあざ笑うかのように

事故が多発しています。汚水あふれ以外にも、別のお部屋では換気扇の故障が発生して

修理を行っているところです。



安定して入れ替わりの少ない入居者様に関しても、先日思わぬトラブルがありまして

1部屋退去になってしまいました。しかもその退去理由の原因となった問題は未だに

排除できずにいます。



これを乗り越えれば、本当の安定が訪れるのかな?期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月30日

駐車場の契約が白紙に戻りそうです。

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弱り目にたたり目?

先日、申込をいただいた駐車場が黄色信号になってしまいました。



久々に駐車場も含めた完全満室になったよ、というブログを先日書いたばかりですが

そのうち「入居者様が追加で借りたい」という話の方が雲行きがあやしい状況です。



駐車場の申込をされた方は生活保護を受給している方でした。ん、生活保護が駐車場?

それって大丈夫なの?という疑問が急に浮かんできたので、管理会社さんに確認。

すると、本人は生活保護だから当然車は持っておらず、友人が来る時の車置き場として

借りたいという話であることがわかりました。



それならいいのかなと思ったのですが、それもよく考えてみると贅沢品ですよね・・・

管理会社さんも引っかかったようで、ご本人に話をしてくれたようです。結果として

入居者様自身が借りるのは断念して、友人に直接借りてもらうという方向で調整をする、

ということになりました。



ただ、管理会社さんの見立てだと「可能性は低いかも」ということです。友人に借りて

もらうことを頼めるかどうか微妙な雰囲気だった模様です。



というわけで、管理会社さんからは、並行で募集をかけておいた方がいいでしょうという

話になりまして、再び現地にのぼりを掲げることになりました。あーあ、札幌1棟目は

せっかく満室・満車だったのに、あっという間に1室空き・1台空きになっちゃった。



気を取り直して募集活動をしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする