2015年12月18日

防犯カメラの設置を検討する。

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疲れがたまっているせいか、なんとなく心が狭くなっている気がする今日この頃。

ある問題があり、札幌1棟目に防犯カメラの設置を検討しております。仲間からの

助言をもとに「全国設置対応」をうたうネットショップに問い合わせたところ

「北海道はエリア外で紹介できる業者はありません」と言われ、北海道は日本じゃ

ないのかよとカチーンときた私です。



ともあれ、防犯カメラを設置したいのですが、まともに管理会社さんに見積を依頼したら

30万以上という現実的ではない金額が算出され、頭が痛い昨今。さてどうしたものかと

不動産投資仲間に助言をあおぎ、ネットショップで安い本体を購入して施主支給扱いで

対応したら少しコストダウンになるのでは、という方向に。



そして冒頭のやり取りを経て、現地で設置してくださる業者さんを探してみました。



管理会社さんは設置だけでも10万は超えてしまうという話。まあそれでも、カメラが

割と安いものを購入できそうなので、当初の30万よりはだいぶコストダウンです。



次に、札幌1棟目の外壁塗装をしてくれた職人さんに連絡をしてみました。

防犯カメラはやはり10万超になってしまうということでしたが、いろいろと勉強を

してくださり、ある一定水準まで費用を落としてくださいました。



正直、これ以上相見積的なものをとるほどの暇がないので、今回は職人さんに発注する、

ということで決定。管理会社さんには申し訳ないですが・・・。



ちなみに買った防犯カメラはこんな感じのものです。

(結局「札幌は設置対象外」と言われた業者さんで購入しました^^;)







自分で設置可能と書いてありますので、都内など気軽に見に行くことができる箇所なら

自分で設置することにも挑戦してみようかな?と思います。



届いて設置できたらまたレポートします。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月06日

駐車場にお申込をいただき、満車に返り咲きました。

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最近、退去が続いていましたが、ここで一発挽回!申込が入りました!

ただ、お部屋ではなくて駐車場なんですけどね^^;



管理会社さんと、先日の札幌訪問の際の宿題などについてメールでやり取りをさせて

いただいておりましたが、その中に「申込の看板がなくなっている」という宿題を

させていただきました。こちら、単にラミネーターで印刷したものを保護して掲示板に

張り出すというシンプルなものなので、すぐに設置し直すということで合意しました。



昨日、そのあたりの報告についてメールがありました。看板を設置し直しました、

という連絡かと思いきや「申込をいただきました!」という嬉しい内容です。わーい。



申込を入れてくださったのは、近所のマンションに住んでいる方。属性は素晴らしく

札幌にしてはやたらと高い年収だなと思ったのですが、おそらく転勤族かと思われます。

会社は東証一部上場企業!素晴らしい属性です。住居も是非住んでほしかった(笑)



ただ、連帯保証人はつけたくなかったようで、保証金を1ヶ月余計に預ける代わりに

緊急連絡先にしてほしいという話だったようです。うーん、なんだったんだろう。

少しだけ引っかかりますが、まあ駐車場だしあまり考えないことにします。



札幌1棟目の周りには、どうも駐車場が不足しているようです。確かに月極駐車場を

近所で見かけることが少ないなあという場所です。そして札幌1棟目は敷地内に

駐車場が頑張れば4台取れる形状なのですが、生活保護の方が多く入居されているため

この駐車場を活かしきれない状況になっています。



前のオーナーさんは何もしていなかったため、駐車場はタダで貸していたようでした。

それじゃああまりにも収益が残念すぎるので、オーナーチェンジした後は駐車場を

入れ替わりがあるごとに有料に変更して、利回りを向上させてきました。



また、物件の中で借りる人がいない場合は、積極的に外貸しを推進してきました。

空気に貸していても勿体ないだけですので、そこはしっかりと収益化させるべく

管理会社さんに働きかけて、動くようにしております。



おかげで、多少賃料が下がっているものの、トータルで見れば当初想定の賃料の

レベルを維持できております。



駐車場の賃料は決して高くありませんが、原状回復もいらないのでリスクの少ない

収益源と言えるでしょう。これで今回無事に満車になりましたので、あとはお部屋だけ。

頑張って埋めていきます!

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月29日

今更ながら、補助金が交付されました。

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ようやく・・・ようやく・・・・・・ようやく・・・・・・・・・

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金が支払われました!

長かった!ほんとに長かったよ。



今年度は実施されていないこの補助金。元々は住宅を探すのに苦労する社会的弱者が

入居できる住宅を拡大させよう、というコンセプトで始まったものだったようですが、

初年度は確認方法などが微妙で、結果としていろいろな問題点が出てしまったようです。



私は実施3年目(つまり昨年度)にこの補助金を申請しました。

空室になったら利用したいと機会を伺っていたものの、空室になるのは補助金の対象に

ならない狭いお部屋ばかり。実施3年目にして、補助金の対象となりうる札幌1棟目に

空室が出たため、そちらで試してみようと思ったのでした。



しかし昨年度の補助金申請はなかなか大変でした。それまでのゆるゆる感を反省したのか

とにかくいろいろ厳しい。お部屋の状態を建築士さんに見てもらって一筆書いてもらう、

ことあるごとに事務局の方が現地に調査に来る、支払は領収書だけではなく振込など

確実に送金されたことがわかるものにする、など非常に厳格に運用されていました。



完了報告の時もいろいろな書類の準備が必要で、入居者様の住民票を提出するという

内容もありました。工事完了から完了報告までの間に、入居者様が決まっていたのですが

その方の住民票の転入日を確認することで、前から入居していたわけじゃないという

ことを確認する、という念の入れようです。



ここまでガッチリとチェックを行うようになった背景は、補助金の不正交付が横行した

ことが原因だと考えられます。空室がないのに空室に見せかけた、送金を領収書だけで

水増しした、工事していないのに工事したふりをした、などなど・・・。

昨年はこの件で逮捕者も出ています。



運営がずさんだったというのもあると思われます。その反省もあり、昨年度は条件を

満たしているか、あらゆる角度から調査をして、実地にも足を運ぶようになったものと

考えられます。適切な補助金の交付という観点では、良いことだったのではないかと。

補助金を申請する方は辛かったですが(笑)



結局、補助金を申請しようと決めたのが昨年の5月で、そこから実際に補助金を貰うのに

1年半かかってしまいました。なかなか物事はスムーズにいかないものですが、最終的に

入金されたので良しとしましょう。



ちなみに、今年度はこの補助金はなくなってしまいました。

私はギリギリで活用できたことになります。工事完了がもう少しずれ込んでいたら、

結局補助金は手にすることができなかったでしょう。運が良かったと思います。



この補助金を交付されると、売却時に事前に国土交通省の許可が必要になったり、

次のオーナーに募集条件を引き継いだりしなくてはならない、という話があります。

もし売却する場合は、その辺も事前に準備したり仲介業者さんに伝えたりしなくては

ならないだろうと考えています。



今後も補助金に関してはアンテナを張り巡らせておこうと思っています。

とはいえ、能動的に何か情報収集しているわけではないのですが・・・



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html


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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月21日

防犯カメラの設置コストを下げられそう。

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防犯カメラの設置について検討を重ねております。



対象として考えているのは、札幌1棟目。なぜそんなことを考えているかと言えば、

ちょっと問題のある方が物件に出入りしているためです。あまり細かいことは書くわけに

いきませんが、この出入りしている方をそのままにしておくと、さらなる退去を

誘発しかねません。先日、近隣住人の方とのトラブルで退去されてしまった方の話

書きましたが、その原因もこの出入りしている方が問題でした。



管理会社さんも、この方の情報をいろいろなルートから仕入れてくれています。

そしてその検討の過程で、防犯カメラをやはりつけるべきであろうという結論に達し

見積を取っていただいておりました。



その見積が先日出てきていたのですが・・・高い。30万以上してしまうそうです。

管理会社さんも口頭で伝えてきただけでした。「現実的な金額ではないので・・・」

と、別な方法を検討してくださっているようでした。



さて、こちらとしても、管理会社さんに任せきりというわけにもいかないでしょう。

管理会社さんが安くする方法を把握していれば、とっくにその方法で見積なり提案なり

してくれるものと思います。ということは、何か別の方法でコストダウンできるやり方を

私自身が考える必要があります。



とはいえ、これまでに防犯カメラを設置する必要性のある案件がなく、カメラについては

ごく限られた知識しかありません。たぶん、私だけで考えても何も思いつかないです。



そこで、仲間を頼ることにしました。関東→札幌の大家会で、防犯カメラを安く設置する

方法について何か良い知恵がないかと問いかけてみたところ

・この店でこういうのを買って、こんな具合に施工すれば10万を切る

・DIYでつけることもできる

・ダミーカメラなら札幌で格安で設置できる人がいる

・この業者さんだったら安く検討してくれるはず

等々、有益な情報がたくさん出てきました。涙が出るほどありがたいです。



さすがに札幌の物件でDIYするという選択肢は取りづらいなあと思いましたので、

10万を切るコースで施工できないかと管理会社さんに事例を展開して相談しました。

結果、管理会社さんも「これいいですね!」と乗り気。早速業者さんに相談をして

くださることになりました。本日、その打ち合わせが行われる予定です。



札幌1棟目は総戸数が少ないため、収入も限られています。これだけ限られた収入から

10万出て行くとそれなりに(というか結構)痛いものです。不良入居者さんは

これまでも色々な方を経験しましたが、こうやって他の入居者様に迷惑をかけるタイプは

未経験でした。外向きに被害が及ぶと、それに応じたお金がかかってしまうのだなあと

残念な気持ちになります。



まあでも、なんだかんだ言っても始まりません。

これも勉強ということで、一つ一つ丁寧に対応していきたいと思います。

とにかくまずは防犯カメラの設置から!



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

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※この流れで書くと、今日のは宣伝記事みたいに見えますね・・・うーん^^;



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月17日

換気扇に関して追加のご要望にお応えする。

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少し前に、換気扇が壊れたという連絡を受けて交換をしたことがありました。

話はこれで解決、めでたしめでたし・・・だと思っていたのですが、何やらまだ

もう少し問題が残っていたようです。



先日、管理会社さんと別件でお電話をしていた時のことです。別の重たい話題で

電話していたのですが、その途中で「換気扇の件なのですが」と放り込んできました。



どうやら、換気扇のサイズが現在販売していない微妙なサイズだったということもあり

キッチンパネルにうまくはまらなかったようです。3センチくらいの隙間が開いている

状態で、そのままだとちょっと納得しがたいという意見を入居者様より頂戴してしまって

いる状態だ、ということだそうです。



写真を送ってもらいました。



ビフォー

交換前



アフター

交換後

この隙間が嫌.JPG

この写真の黒い空間がどうしても気になるということです。



・・・別にどっちでも良くないかい?が第一印象でした(汗)

とはいえ、毎日キッチンに立って料理する方であれば、気になるのかもしれません。



また、このお部屋の方は恐らくよほどのことがない限りは長く住んでくれそうですし

ここまで家賃の滞納もなく、こちらとしてはずっと住んでいただきたい方です。

ですので、今回いただいたご要望にも応えるつもりです。



具体的には、キッチンパネルを交換して、今の換気扇の大きさに合わせる対応を

実施しようとしています。隙間がふさがる方法で一番安価な方法を考えてほしいと

リクエストしたのですが、返事はそれでした。パテで埋めるとかもどうかなと

思ったんですけど、やっぱりちょっと見栄えが微妙のようですし。



これが不良入居者の方であれば、ここまでの対応はしないのですが・・・

このお部屋は母子家庭の生活保護で、抜けられると間違いなく賃料が下がります。

なぜなら生活保護の支給額が減るから。その影響をモロに受けるのが札幌1棟目です。

ですので、ここは顧客満足度を高めておきたい。



打算的なところもありますが、そんな思いで今回は入居者様のリクエストに対応する

こととしました。これで少しでも入居者様の物件に対する満足度が上がってくれれば

いいなあと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする