2016年08月03日

建て替えて新築にしちゃう?

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あまりに良い物件が出てこないので、いっそ自分の保有物件を建て替えてしまおうか?

などという想像もしてしまいました。



ターゲットになったのは札幌1棟目。不整形地ですが、土地が広めで残債も土地値以下に

減ってきています。戸数も5戸なので、退去交渉などもやりやすいでしょうし、場所も

新築を建てるには悪くないところにあります。素人判断ですが、諸々の条件が良いため

ここは建て替えてもいいのではないかと思える場所です。



しかも、新築にする際に個人から法人に売却する形にしてしまえば、無理なく自然に

法人への名義変更をすることができる、というメリットもあります。個人から札幌の

物件を切り離し、できるだけ仙台法人に寄せていくのが自然な姿と思いますので。



札幌に行った際に、そんなことをぽろっと札幌1棟目の管理会社さんに言いました。

すると管理会社の社長が「図面ひきましょうか?」と。いやいや、図面を引いて貰うのも

タダじゃないことは私だって知ってます。かつてはそういう常識をわきまえずに、図面は

見積を依頼すればタダで引いてくれるものと思っていたこともありました。でもそれって

業者さんに対して餌をチラつかせ、タダで働かせる行為だとわかってからは、そういう

依頼の仕方はしないようにしています。



今回もそういう話だと思ったので、管理会社の社長にはお金かかることをタダでやらせる

わけにはいきませんし、そもそも実現するかどうかも怪しいですからと言いました。

しかし管理会社さん、そういった問題は気にしなくて大丈夫だから図面ひきますよと。

まあそれであれば・・・。というわけで図面をお願いすることにしました。



それから数ヶ月が経過。すっかり私が忘れた頃、その図面はやってきました!

しかしその図面はちょっと残念な結果でした・・・。



まず、1フロアあたり2部屋しかとることができておりません。

札幌は今時の新築なら30平米以上の部屋の広さが必要です。建ぺい率、容積率から

考えれば、悪くても3部屋くらいは取れると思っていましたが、2部屋しか取れないと。



その原因は地形の悪さにあるようです。この土地は畑が太い旗竿状の土地となってます。

今回入れてもらったプランは、その太い旗を「位置指定道路」として扱う必要がある、

という点がネックでした。位置指定道路の分、土地面積が小さくなってしまいます。

更に、位置指定道路になると、ここを駐車場として使うこともできなくなっちゃいます。

今はそのスペースに3台駐車できるので、その分の収益も無くなってしまいます。



2部屋×4層の8部屋で駐車場スペースなし。ボリュームが小さすぎて収支が面白くない!

というのがこのプランの感想でした。



管理会社さんに面積が多少減ってもいいから3部屋入らないかと問いかけましたが、

図面を引いてくださった方と打ち合わせも、どうも反応は芳しくなかったようです。

とりあえずこのプランは見送りだな・・・。



さて、微妙に諦めきれない私は、管理会社さんにごめんなさいした後で、懇意にしている

別の仲介業者さんに新築の企画が入るかどうか相談しました。その業者さんは提携してる

建築事務所の方を連れて、現地を見てきてくださいました。そして現地からすぐ電話を

してくださるというフットワークの良さ。



ただ、こちらもあまり芳しくない反応でした。場所はいいけど近隣対策に苦労しそうだと

いうことです。電話だったので細かいことは失念してしまいましたが、隣地から日照の

話が出ないかとか、解体時にも音に気を遣うことになりそうとか、そんな話だったと

記憶しております。



「ここにこだわるより、ここを売って別の土地を買ったほうがいいと思います」

という一言で、今回は無理に建てない方がいいかなと思うようになりました。

ご入居されている方も、5組中2組は7年以上保有して未だ入れ替わりがありません。

外壁塗装もやり直しましたから、じっくり持っていてもそれほど困らない物件ですし、

焦って建て替えるのはやめよう、と思うに至りました。



建てるべきでないことがわかった、というのは残念な結果ですが、それもまたひとつの

収穫です。行動していなければこの結果も得られることはありませんでした。

今後も、ひとつひとつ、トライアンドエラーで試しながらやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月29日

状況の整理のための打ち合わせ(ゴミステーションとか防犯カメラとか)。

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札幌にて、管理の担当さんと状況の打ち合わせをしてきました。



担当の方の退職に伴い、状況の整理をしなくてはなりませんでした。今回、札幌で直接

状況の確認と打ち合わせをすることができました。



まず札幌1棟目の防犯カメラです。ここは、打ち合わせに前後して設置を担当してくれる

一人親方(札幌1棟目の外壁塗装も担当してもらいました)と現地で落ち合い、どこに

設置するといいかを打ち合わせておりました。大体この辺だねというところを決めて

管理担当さんと共有。その位置なら問題ないでしょうということになりました。



ただ、ハードディスク等をどこに配置するか?という点は少し考慮が必要と思います。

ピロティ部分の屋根裏に配置する場合は、排水管とかが近くにない場所を選ばないとだし

屋根裏だと温度が高くなりすぎて機器の劣化が激しそうだし。できれば壁のどこかに

ボックスをつけて配置するのがいいんじゃないか?という会話はしました。電源の配置も

影響してくるので、最終的には現場で職人さんに任せる方向になると思いますが。



ここの職人さんも、安くていい仕事はするけど、とにかく遅いからなあ・・・。

札幌4棟目の防犯カメラも未だついていないし。ま、値段を抑えるためには仕方ない。

気長に待ちます。



それからゴミステーションの件。管理会社の担当さんにお願いして、札幌市の立会いを

済ませてもらいました。道路に近い方だと駐車場や雪捨て場などを配置しなくては

ならないので、設置することができないはずです。一体どこに設置すべきか?



これに対する札幌市の回答は「どこでも良い」でした。たとえ物件の敷地の奥の方でも

取りに行くので構いません、と。ピロティの奥の方でも大丈夫だそうです。清掃局も

そんなところに取りに行くの大変だろうと思うんだけどねー。



なぜこのタイミングで共同のゴミステーションを廃止し、アパートにオーナー負担で

ゴミステーションを設置しなくてはならないのか。なんとなく釈然とはしないのですが

ゴミを収集いただけないのも困るので、設置するということで動き始めます。



ピロティの中の一角に場所を決め、大きさも決定。札幌市から補助金が出るので、

その申請も管理会社さんに任せることにしました。追って見積をいただけるという

ことでしたが、おそらく設置込で(補助金を含め)5万くらいではないかとのこと。

札幌1棟目の1部屋の家賃1ヶ月分くらいの価格です。うーん、まあ仕方ないか。



カラスは注意済み、網戸は交換済み、漏水対応も完了で保険対象の箇所はなし、でした。

これで一通り綺麗に引き継ぎはできたと思います。良かった。



今後の管理会社さんの体制ですが、物件担当という概念はなくしていくということです。

管理戸数に対して人がちょっと多かったということもあり、補充をせずクラウドなどを

有効活用して、全員がすぐに状況を把握できるようにしていくのだとか。クラウドは

確かに便利なので、活用するに越したことはありません。私もけっこう使っています。



体制の変化に伴い、果たして何が起こるのか。うまくいくならそれに越したことはないし

うまくいかないならいかないなりにオーナーとしてうまくいっていないことを指摘して

改善を求めなければならないし。しっかり様子を見ていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月20日

予定を前倒して防犯カメラを設置へ、でもどうやって映像をチェックしようか?

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防犯カメラを札幌1棟目に設置しようと思います。



札幌4棟目に設置することを検討した防犯カメラ。横展開して札幌1棟目にも設置する

方向で考えたいと思っております。






札幌4棟目では、上記のお買い得な防犯カメラを導入します。

ん、「しました」じゃなくて「します」なの?

そうなんです。「します」なんです。まだ現地では設置が済んでいないのです。



先日、防犯カメラを設置できるということで依頼した一人親方さんに電話したところ

5月に打ち合わせをしていたのに、まだ設置が完了していないという報告を受けました。

防犯カメラの職人さんが足場から落下してしばらく入院していたとのことです。

やっぱ職人さんの世界って、そういった危険と隣り合わせなんですね。



本当は設置された後、使い心地を確認した上で、次の設置を検討するつもりでした。

しかし、札幌1棟目の優秀な担当さんが退職することが決まっている状況であることから

設置する気がある物件があるなら、彼がいる間に設置してしまった方がいいのでは、

最悪でも場所だけは決めておこう、という気持ちになったのです。



そんなわけで、前々から設置を検討していた札幌1棟目も、このタイミングで一気に

防犯カメラを導入してしまうことにしました。この物件は入居者様の部屋に出入りして

いる方が周囲の方に対してトラブルを発生させたことがあります
。今もその方が出入りを

していので、何か入居者様とトラブルを起こしても困るということもあり、カメラを

設置したいと考えておりました。



そんなわけで、札幌4棟目だけでなく、札幌1棟目も一緒に設置をお願いしたいと

一人親方に依頼。職人さんを手配してもらうことにしました。担当者さんの退職の話も

伝えたので、とにかく今月中にできるだけ進めてほしいということも伝えました。



さて、この設置する防犯カメラですが、一つ問題があります。

札幌4棟目は建物自体でインターネットを契約しており、入居者様はインターネットを

無料で使えるようになっています。しかし、札幌1棟目はそんな仕組みはありません。

じゃあどうやって防犯カメラの映像を確認したらいいの?という点が問題になります。



今回導入するカメラは、LANインタフェースを持っているようです。ということは、

とりあえずLANケーブルでネットワークに接続できれば良いように見えます。



常時インターネットに接続してデータ送信をするような仕様でないであろうという前提で

考えると、FREETELのSIMを挿したモバイルルーター(LANポートつき)を

設置場所に導入すればいいのではないか、という気がしてきました。



FREETELなら、使わなければ月額299円でSIMカードの契約ができます。

どれだけ使っても月2470円というプランなので、いろいろな都合で映像をいっぱい

見てしまっても、単発であればまあ仕方ないと妥協できる金額と思います。

FREETEL 楽天市場店で購入できます。



モバイルルーターはもっと安いのもあるのかもしれませんが、MR04LNあたりを

買っておけば間違いはなさそうです。モバイルルーターの充電用クレードルにLANの

口があるので、ここと防犯カメラを接続すれば大丈夫なのではないかと思われます。






理論上はこれでいけると思うので、管理会社の担当さんにうまく伝達して、設置時に

動作確認等も含め対応してもらえればと考える次第です。職人さんに伝えてもうまく

伝わるのか心配だし(けっこう年配の方っぽいので)。



あとは現地でルーターに対して電源供給できるのかという問題や、万が一故障した際に

この仕組みを考案したオーナー側である程度対応しなくてはならないのかという問題等

遠隔だからこそ気になることはありますが・・・まずはやってみないと何とも言えないし

これで走り出してみようと思っています。



インターネット環境がない状態で、LANケーブルしかネットワークインタフェースを

持っていない防犯カメラの映像をインターネットでチェックする方法、上記以外に

コストを抑えられる良い方法があれば、ぜひ教えてください。お待ちしています!

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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月18日

カラスに襲われている!?

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札幌1棟目の隣の建物のゴミステーションから、ゴミが飛び出してしまっており

そのゴミをあさるためにたまにカラスが飛来するわ、そのカラスに札幌1棟目の

住人の方が襲われて困っているわで困ったもんだ、という連絡がありました。



この連絡をしてきてくださったのは、清掃業者さん。物件の清掃は管理会社さんではなく

別の業者さんに分離発注しております。その清掃業者さんが、最近になって体制を少し

充実させたというご連絡をしてきました。その結果、これまで写真を送ってくる形で

清掃の結果を伝えてくれていたのが、必要に応じてレポートをまとめてくれるように

なったのです。これはありがたい。



で、その記念すべきレポートの第一弾にカラスのことが書いてあったのです。

清掃に行ったところ、たまたま入居者様とお話する機会があり、カラスのことについて

困っている旨をお話してくれたとのこと。うーん、それは確かに困ります。とはいえ、

隣の物件のことだからなかなかこちらで手出しできることも多くないよなあというのも

正直なところです。



ただ、だからと言って手をこまねいて見ているだけでは、入居者様に申し訳ないです。

管理会社さんに連携して、隣の物件の所有者の方にアプローチしていただくことで、

何かしら解決に向けて動けないかという相談をしました。



管理会社さんも状況は理解してくださり、何かしらの手を打つ方向で調整しますと

言ってくださいました。まずは管理会社さんを調べて、そちらに向けて状況の連絡を

してみます、ということでした。



・・・あれ?なんだろう、この回答に対する違和感。



少し考えて「調べて」という言い回しに違和感があることに気が付きました。

なぜかって?隣の物件の関係者の方から、すでに管理会社さんにコンタクトを

とってきたことがあるからです。ブロック塀に関する覚書を取り交わしていますから。



管理会社さんに、調べるって言うけど既に連絡を受けたりしていますよねと聞いて

みたところ、覚書の類は管理会社では当然許可なく保持できないから、控えを取らずに

私のところに送っている状態なのでわからないのだと言われました。建物自体にも

管理会社の看板がなく、掲示物やネットにもそれらの情報がないということです。



覚書を見てみたところ、所有者の方は札幌の法人さんでした。もしかしたら自主管理を

されているのかもしれません。とはいえ、物件名で検索したら募集中のお部屋の情報が

出てきていたので、全く当たることができないということもなさそうですが・・・。



何にせよ、とりあえず管理会社さんには覚書にあった連絡先をお伝えしました。

これで多少なりともお話が進んでくれればいいなと思います。



カラスといえば、札幌3棟目にカラスが住み着いて大変なことになった事案が

ありました。あれは怖かったよなあ・・・。やっぱカラスに襲われるとかいうのは

一大事なので、早期解決に結びつけばいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月23日

お申込をいただくことができました。

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札幌1棟目にお申込をいただくことができました。ちょっと時間かかったけど、

積極的な募集ができていなかったので、申込をいただけただけでも御の字です。



今回の申込は2DKの間取りのお部屋でした。家賃は前回と同じ価格で募集してます。

少し近隣相場より高めなのは把握しており、テコ入れ無しで募集していても厳しいかなと

思っておりました。そこにひょっこりと申込が入ったので、あらラッキーって感じです。



お申込をいただいたのは、20代の若者です。正社員で彼女と同棲するとのこと。

両親も公認のようで、両方とも保証人になる前提の申込書が送られてきておりました。

新卒からずっと同じ会社に勤続しているようですし、悪い属性ではありません。

申込書もちゃんと全部埋まっています。検索してみたら、勤務先も現住所も存在。



引越理由は「部屋を広くしたい」です。前の物件の間取りを調べてみると、確かに

今よりは広くなります。話の整合性は取れているので、大きな問題はなさそうです。



客付してくれた仲介業者さんは、沿線と言えば沿線だけど少し離れた店舗の方。

申込をしてくださったお客様の住所とも、物件とも離れた場所の仲介業者さんです。

はて、なんでうちの物件になったんだろう?ちょっと不思議ですが、まあそこは

後で管理会社さんにヒアリングしておいてもらいましょう。



家賃交渉はなかったのですが、条件として2月分フリーレントを要求されています。

入居希望日が2月後半なので、最終的につけるのは別に問題ないのですが・・・

丸飲みするのもアレなので、軽くカウンターを返しておいてほしいと伝えました。

フリーレントをつける条件として、札幌4棟目の客付をよろしくね!というのも

一つのアイディアだなと思った次第です。



そんな感じで管理会社さんと打ち合わせをして、交渉に臨んでいただきました。

その結果はどうなったかな〜なんて思っていたのですが、そこに思わぬ返事が。

「申込人の両親が連帯保証人になることに難色を示している」とのことです。

保証人がつけられない場合は保証会社を利用する形になります、ということでした。

え、なんで?ちょっとそれ、家庭内不和とかいろいろあるパターンだと怖いなあ。



管理会社さんに理由を聞いてもらいました。

お父様が別件で誰かの保証人になった際に、かなり痛い目にあってしまったようで

息子と言えども抵抗がある、というお話らしいです。うーん、それはそれでなあ。

自分の息子を信じられないのも残念だなと思います。



さて、それはそれとして、とりあえず管理会社さんには交渉を依頼しました。

あとはどういう返答が返ってくるか、ってとこでしょうか。この申込が通れば、

札幌1棟目は満室返り咲き確定となります。まだ確定ではないけど、ほっと一息。

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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする