2016年09月26日

トラブル拡大・・・新規の不具合報告と進行中修繕の費用拡大。

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週明け早々から残念な話ですが、札幌1棟目のトラブル対応費用が拡大したようです。

かつ、新しいトラブルも発生してしまったと・・・orz



まず新しいトラブルのお話から。

古くからご入居いただいているお部屋の方から、水道蛇口から漏水しているという連絡を

いただいてしまいました。このお部屋、もうご入居いただいて15年とかなので、どんな

不具合が起こってもおかしくないです。そして今後もご入居を継続いただきたいので、

多少サービスしておかなくてはならないと思っています。



そんな事情もあり、まずは至急現場に向かっていただきたいという返信をしました。

その後10日くらいしてから(と書いてて気がついたけど、10日後って遅くない?)

管理会社さんより続報があり、水道ではなく混合栓ハンドル部分だったとのこと。

その場で修理して事なきを得たということでした。



業者さんがそれ以外の箇所も見てくれたようで、シャワーバス切替ハンドル部分からの

漏水もあったとのこと。まあ古い物件ですから、起こっていてもおかしくはないです。

そしてこちらについては、水栓自体を交換しなくてはならない状況のようです。



この物件についている混合栓はMYM製です。もう30年近く経っている部屋ですので、

当然のようにこの混合栓の部品は販売終了となっております。ですので、交換が必要と。

まあそう言われれば、そうですねーと返すより他に手はありません^^;



管理会社さん曰く、部材だけで15000円くらいはかかっちゃうということでした。

まあでも、それでも修理をしないわけにはいかないでしょう。快適に住んでいただく為に

必要な修繕だと思います。もっと早く連絡してくれてよかったのに・・・。



修繕でお金が出て行くのは辛いですが、家賃をいただいている以上責任があります。

しっかり対応して、ここに住んでいて良かったと思ってもらえるように動きます。



続いてトラブル対応費用拡大の話。



以前書いたう●ちネタの修繕に関して、管理会社さんから当初見積額の35%増し程度に

修繕費が膨らんでしまった、という連絡をいただきました。



重機回送費という項目が抜けており、その分の費用が増えてしまうということでした。

はて、重機回送費?たぶん地面をほじくり返すショベルとかに関係する費用なのだろうと

予想は出来るのですが、具体的に何の費用なのかはよくわかりません。



早速グーグル先生にお伺いを立ててみると、こんなサイトが出てきました。

重機を現場まで運ぶための費用ということのようですね。また一つ賢くなりました。



先ほどのサイトを見ていると、4トンダンプで運べるサイズならお金はかからないことが

多いという記述もありました。汚水管をほじくり返すだけだから、そんなに大きな重機は

いらないような気がするのですが・・・。それとも、そもそも重機を持っていなくて

専門業者に頼むからこの値段、ということなのかもしれません。



だったら重機を持っている会社に依頼したら、この分のコストってかからなくない?

ということも考えましたが、ここであまりゴチャゴチャ言っても仕方がないかと思い

飲み込むことにしました。でも今度担当の人に会ったら、細かいこと聞いてプレッシャー

かけとこうかなとは思います。



いろいろとお金がかかることが多くてしんどいですが、不動産を持っている以上避けては

通れない道。きちんと対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月17日

駐車場の退去予告が入ってしまいました。

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いろいろと話題はあるのですが、残念なネタからスタートしましょうか。

解約です、解約。



札幌1棟目の駐車場に退去予告が入ってしまったとのことです。ピロティ内の屋根付き

駐車場だったので、一番賃料取れてる駐車場でした。うーむ、無念であります。



こちらの駐車場は、近所にお住まいの看護士さんが借りてくださっていたものです。

理由が「来客用」だったので、たぶん彼氏がちょいちょい来るんだろうなあと思っては

おりました。



裏を返せば、彼氏が来なくなれば、この駐車場は解約になってしまうということも

意味しているわけです。できるだけ長くお付き合いしてね!という感じで祈ってました。



で、ここ半年くらい、管理会社さんも「いつ行ってもあそこ泊まってないんですよ」と。

カラーコーンで駐車スペースを区切っているのですが、そのカラーコーンの間に通して

いる棒が折れているにもかかわらず、何も言ってこない状態が続いていました。



あ、カラーコーンのバーってこんなやつです↓

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なんとなく、彼氏と別れたんじゃないか、もしくは別れてないけど険悪になっちゃった?

そんな感じでちょいと心配しておりました。でもしばらくの間は解約の連絡もないので

大丈夫に違いないと信じたい、いや信じようと思っていましたが・・・



やっぱり来ちゃいました。解約通知。理由を聞くのも野暮なので聞かないでおきますが

たぶんダメになっちゃったんでしょうねえ。残念です。



ま、駐車場なら原状回復もいらないですから、費用がかかることもありません。

募集に使ったのぼりなどはまだ一式管理会社さんに置いてあるはずですので、それらを

用いてまた募集をかければいいだけのことです。



前と同じ賃料ですぐに募集を出してほしいこと、のぼりを物件に掲示して近隣にPRして

ほしいことを伝え、手配を取ってもらうことにしました。



なんか、いつになっても完全満室にならないな〜・・・。

家賃下げずにギリギリのところを狙っているのもその理由だと思いますが・・・。

たまにはにこやかに完全満室をうたってみたいものです。

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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月01日

共用部を綺麗に保とうとする試み・・・しかし思わぬ結果が。

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札幌1棟目の共用部がちょっと汚い感じになっているため、対策を取ろうとしましたが

ほんとにそうなの!?みたいな展開になりました。うーん。



札幌1棟目は2DKのファミリータイプが5部屋という構成の物件です。部屋数もさほど

多くないので、トラブルの発生頻度も他の札幌物件に比べ少なく、空室が発生しない限り

大きな問題が出にくく管理しやすい物件となっています。



そんな札幌1棟目に入ってくださっている清掃業者さんから、共用部にある自転車の

一部は放置自転車なのではないか?というご連絡がありました。清掃中に見てみたところ

パンクしていたり錆びていたりする自転車もあるようなので、撤去作業をしたほうが

良いのではないか、というご見解です。なるほど、そうだとすれば退去した方が自転車を

置いていっている可能性もありそうですね。



写真を見ると、共用部には10台以上の自転車があります。5部屋全部埋まっていて、

ファミリータイプであることを考えると、10台くらいはあってもおかしくないですが

利用しているなら錆びたりパンクしたりしていないはずなので、多少は放置自転車も

あっても不思議ではないです。



また、清掃業者さんからは、隣地の樹木がはみ出していることもご指摘いただきました。

裏手の物件からなので、入居者さんの動線に影響はない場所です。とはいえ、隣地が

汚いとこちらの物件にそれが伝播する可能性も否定はできません。



隣地に大きなアンテナが転がっており、これが隣の敷地からうちの敷地に転がってきて

外壁に傷をつける可能性があるというご指摘もいただきました。アンテナがあるのは

知ってましたが、言われてみればこちらの外壁を何かの拍子に傷つける可能性があるのは

理解できます。



これらの情報を受け、どうするか考えました。やっぱり敷地内は綺麗であるべきだろうと

思いますので、放置自転車は当方負担で撤去、はみ出ている雑草は敷地の持ち主の方に

依頼して除草してもらう、アンテナも撤去してもらう、という形で働きかける方針に

決めました。



早速管理会社さんに手配を依頼。自転車に関しては撤去のお知らせを掲示板に貼り付け、

各自転車にシールを貼って、もし利用中ならそのシールを取るようにお願いをしました。

一定期間を経てシールがついているものがあれば、それは持主がいなくなってしまった

放置自転車ということになります。隣地の雑草とアンテナは隣地管理会社さんに連絡して

対応を依頼することとしました。



そして対策を取ってからしばらくした先日。管理会社さんから進捗の連絡がありました。



雑草およびアンテナは隣地管理会社さんにて対応してくださったということでした。

アンテナは細かく分解され、仮にうちの敷地に何かの拍子に転がってきたとしても、

被害が発生するような状態ではなくなりました。除草もしていただいたので一安心。



放置自転車については・・・こちらは意外な結果だったのですが、全ての自転車について

シールが剥がされておりました。この結果だけ見ていると、全部誰かが使っていると

いうことになります。錆びてたりパンクしてたりする自転車まで使用中というのは・・・

解せぬ。



管理会社さんもこの展開は予想していなかったようです。「自転車を登録制にするなど

対策を打ち、誰がこの錆びたりパンクしたりしている自転車を使っているのか把握した

ほうがいいかもしれない」ということをおっしゃっておりました。



この物件、子供も各家庭に1〜2人ずつくらいおります。お子様がもしかして意味が

わからずに全て剥がしてしまった可能性も否定できません。やはりここは次なる手を

打ったほうがいいのかな、と思っている次第です。



このまま放っておいても大勢に影響はないのですが、なんとなくこのまま放置するのも

気持ち悪い気がします。管理会社さんがその手間を受け入れてくださるならば、自転車を

登録制にする試みをしてみようかと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月31日

やっぱり新築は難しかった。

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札幌1棟目を新築に建て替えられないかなーということを以前検討したのですが、

結局無理だなという結論に達しました。そうしたらなにやら、また違う話の流れで

別の業者さんがその土地に新築が建つか見てみたいという話になりまして。



融資の内諾を貰ったのに購入できなかった案件を取り扱っていた元付の業者さんと、

定期的に会話をしております。代替物件はあったか、また売主さんの気が変わって売却に

気持ちが動いていないか、などを把握するためです。



代替物件はいくつかご提案いただいたのですが、どれも先日の物件ほどではないし、

妥協するにしてももう少しなんとかしたいなーと思うものが多く、話が進みません。

困ったなあ、ほんと。



先日も代替物件をご提案してくださいました。売る気がないオーナーさんを説得して、

なんとか売り物件に仕立てたというものでしたが、そういう物件って得てして割高。

オーナーさんだって強気なわけですしね。



その物件は最寄駅が札幌1棟目と同じでした。利回りベースで見ても、まあ私が仮に

札幌1棟目を売るなら、このくらいの価格だろうなーと思う値段でした。なにこの一致。

売主さんのセンスを身近に感じてしまいました(?)



で、その案件を断ろうと思って電話した時、札幌1棟目の話をしたんですよ。建替が

難しそうという話も含めて。そしたらその業者さんが「むしろ札幌1棟目が気になる」と

言い出しまして・・・。新築できるかどうか調べてみたいと言い始めたのです。

ブツ上げしてる業者さんなので、この辺のガツガツした感じはさすがです。



過去に2社みてもらって、両方とも難しいと言っているんだから、まあおそらく無理だと

思っている私です。その話を業者さんにはしたのですが、見る人が変わればやり方も

変わるから可能性はある、と。先方からみたいと仰ってくださったのだから、ここはその

お言葉に甘えてみてもらってもいいんじゃないかと思いました。

そんなわけで、新築が建つのかどうかチェックを依頼した次第です。



だいたい依頼してから一ヶ月弱くらい経過した先日、その業者さんからの着信あり。

折り返すと、新築にできるかどうかの調査結果の報告でした。結論としては・・・



やっぱりダメ!orz



前面の旗地を位置指定道路にする必要があるという建築士さんと、しなくていいと言う

建築士さんと両方のパターンがあったようですが、どちらにしてもあまり面白いプランに

ならなかった、と。まあ2社みてもらってそう言われているから、きっとそうなるかなと

思っていたものの、心のどこかで実は奇跡が起こるのではと淡い期待をしていた自分も

いたので・・・。



前面の戸建を購入できればいい建物が建つんだけどねえ、という話もありましたが、

このご時世では高く購入することになるでしょうし、ずっとお住まいになられている家

(しかも二世代で)だから、そう簡単に手放さないものと考えられます。長期的に保有し

売却に出るのをじっくり待つのが吉なのでしょう。



なににしても、これでスッキリしました。札幌1棟目はこのままの形で擦り切れるまで

持ち続ける。そういう気持ちになりました。大家デビューをさせてくれた物件ですし、

外壁塗装も一年半前に行いました。屋上防水の代わりに屋根の鉄板の交換もしました

まだまだ現役で活躍してくれる物件と思っています。



長期譲渡になっているから、いい話があれば売却も視野に入れていいとは思いますが、

基本的にはじっくり持ち続ける方向で考えたいと思います。できれば法人に移したい、

というところはありますけど、売却などの選択肢も含めていろいろ考えてみます。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月06日

【注意:う○ちネタ(画像なし)】汚水ますから汚水が逆流する大惨事・リターンズ。

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海のものとも山のものともわからない物件情報をいくつか貰ったりしつつ、あれこれと

金融機関さんの情勢を会話しあう時間って、なんかこう意味もなく楽しいですよねえ。

そんな導入をしつつ、本日は全然関係ない汚物系のお話です。



一年前に発生した汚物逆流の大惨事、記憶されている方はいらっしゃいますでしょうか。

そう、やつが戻ってきたのです・・・・・・。



札幌1棟目は共用部の汚さが多少気になっていました。ゴミが散乱しているとかでもなく

ちゃんと清掃しているのですが、なんとなく雰囲気的に汚いんです。清掃業者さんも、

気にかけて見てくれていて「火災報知器のカバーが一部破損している」「自転車を見たが

放置自転車が多いようで、半分くらいパンクしている」「整理整頓の依頼を入居者様に

行い、不要なものを撤去してはどうか」などのご報告・ご提案をいただいておりました。



管理会社さんにこれらの話を展開しようと思った時、管理会社さんから逆にメールが

一通飛び込んできました。共用部の汚水ますから汚水が逆流している、と・・・。

2年連続で汚水逆流の大惨事です。きつい!



逆流したタイミングでは、札幌は大雨が続いていたようです。その大雨で排水能力を

超えてしまった可能性が高いように感じます。前回の汚水逆流も、大雨が続いている

タイミングでのことでした。



前回は高圧洗浄をして解消させました。今回も同様に高圧洗浄で解消させております。

現時点ではきちんと流れているということでしたので、まずは一安心。



しかし、一年おきに汚水が逆流してくるアパートに住みたいと思える入居者様が果たして

いるだろうか。いや、いない(反語)

なんらかの根本解決を検討せざるを得ないタイミングが来たということになります。



当日清掃に当たってくれた業者さんから、状況の詳細を表す資料を作ってくれました。

管理会社さん経由で入手したその内容を見ると、公共ますに出る直前の一部の管が

逆勾配になってしまっているようです。その長さは約10センチ程度。掘り返して

勾配をつけて埋め戻す作業で、だいたい15万くらいかかるだろうということでした。



これは出費がどうこうとか言ってられない事案です。痛い金額ですが、頑張らなくては。

一度だけなら偶発的な事故、でも二度目があるということはやはり対応が必要です。



とはいえ、この金額は札幌1棟目の1ヶ月以上のキャッシュフローが吹っ飛ぶ大工事。

小ロットの物件はリスクヘッジには良いのですが、何か事故が起こった時に全体のCFに

対して修繕費の割合が大きくなる傾向にあります。地方の家賃の安い物件の原状回復費が

家賃収入に対して大きな比率となるのと同じ原理です。



小さい物件を売却して、大きい物件に買い換えるような作戦もそろそろ必要なのかも。

ただ、買うに値する大きな物件が全然見当たらないというジレンマはあるのですが。



まあいいや、ごちゃごちゃ言わずに修理してもらいます!

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posted by ひろ* at 10:24 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする