2017年02月17日

売買契約締結につき、ほぼ売却は確実になりました。

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購入に関してはなかなか融資がうまくいかずに苦労しておりますが、売却に関しては

買付もいただき、順調に進んでおります。



札幌1棟目は特に順調です。前々より、まあこの金額で買付貰えればラッキーだなと

思う金額でこっそりと売りに出しておりましたが、相場より高めで出していることから

買付はたまにしか来ない、来ても指値、満額だと融資が通らない、みたいな感じで

なかなかお話が成立しませんでした。しかし、札幌6棟目を売ってもらったところから

「うちなら売れます」と自信ありげに言われたので、お任せしてみたら翌日には

若干の指値で済む、ほぼ現金の買付をゲットしてきました。すげえなあ。



そんな話を前回のブログで書いたような記憶があります。

その後この買付はどうなったか?さらっと時系列に書いてみようと思います。



まず最初に、管理会社さんに買付を貰ったことを連絡しました。管理変更したばかりで

いきなりまた管理変更というのも申し訳ないとは思ったので、真っ先に連絡したのです。

先方からは、管理替えの時に売却の話も出ていたので覚悟はしています、とさわやかに

言っていただけたので、ちょっとだけほっとしました。



その上で、買主様に渡すために、現在の賃貸借契約書(駐車場も含む)を準備してもらい

PDFで貰って、それを買主様にお渡ししました。



次に、民間住宅活用型セーフティー補助金の件。こちらは管理会社さんとお話をして

条件を引き継いでもらうということで話をつけました。



それから、既存借入行への抵当権抹消の依頼をしなくてはならないということで、

久しぶりに某サラリーマンに優しいカタカナ銀行さんに電話しました。私の借入が

だいぶ増えたので、もうこの銀行さんでは融資して貰えない(実際審査に持っていっても

ダメでした)ということで、しばらく連絡をしておりませんでした。



対応してくださった方に事情を説明して、抹消の手続きをお願いしたいと申し出たところ

「うちも困るので、できれば事前に相談してほしいんです」とかいきなり上から目線。

そして、最近は売却の話が多くて、事務手続きもパンクしそうだから時間がかかる、と。

2月初旬に話をしているのに、2月中にできないかもしれないと仰せでございます。



相談云々に関しては、趣旨がよくわからなかったものの、こちらの言い分としては

そもそも審査に持っていっても貸してくれない金融機関さんということになるなら

これ以上こちらとしてもお付き合いするメリットはありません。融資の相談に乗って

貰えない以上、事前に相談する義理もないです。



そんなに言うならどうしたら今後融資を私がしてもらえる可能性があるのか、そういう

具体的な話をしてくれないと、相談もへったくれもないですよ、ということを伝えたら

しばらくして「こことここをどうこうしたら、検討できる可能性はあります」みたいな

ことを言ってきました。そしてそこに続いて出てきた一言が衝撃。



行員さん「なお、金利は0.2%上乗せになります」

ワタクシ「それはなぜですか?」

行員さん「以前、金利交渉をされているので、その分の上乗せです」



えーっと・・・・・・

金利交渉って言いますけど、借り換えのご提案を他行さんからしてもらった際に、

いきなり通知なく借り換えというのも義理人情に反するからということで、その事実を

伝えたところ、そちらが金利を下げてくださったんですよね?それを金利交渉と?

そんなこと言われるならさっさと借り換えちゃえばよかったよ。



ちょっとどうかなーと思ったので、そういう趣旨のことをお伝えしました。

まあこの行員さんに言ったところで意味はないし、どうせ銀行全体として決まってる

ルールなんでしょうから、そんなところでストレスためたり負のエネルギーを出しても

いいことはありません。もうこの銀行さんとお付き合いすることもないでしょうし、

とっとと抹消書類を送ってもらって話を終わらせることにします。



続いて、売買契約書と重要事項説明書の内容確認。これがなかなかボロボロでした(笑)

どこかの契約書をコピペして作ったんだと思いますが、残代金だけ変な金額になってる、

プロパンなのに都市ガスになってる、非課税業者なのに消費税が計上されている、

建物面積が全然違う、などかなりレビューし甲斐のある(?)書類になってました。

社長も一人で何個も契約・決済してて大変なんだなあと思った次第です。

(売買系は全部社長がやっているという話なのです)



この時、土地建物の評価額を記載するかしないという議論もさせていただきました。

本当は特例の関係もあり、できるだけ土地値を大きくしたかったのですが、仲介業者様と

協議した結果、固定資産税評価額程度の比率で契約書に明記することになりました。



両手かつ両方とも管理物件のオーナーということもあり、どちらもそれなりに納得が

できる条件を提示せざるを得ない仲介業者さんの手腕で丸め込まれた感じです(笑)

まあ欲の皮を突っ張らせすぎても仕方ないですので、ここはその金額で妥協して

その分管理の中でいい思いをさせていただこうと思います。



契約自体は持ち回りで行いましたので、売主さんとは直接お会いしておりませんが

一度お電話にてお話をしました。感じのいい方で、物件も大切にしてくれるのでは

ないかという気がしました。

手付金も振り込まれ、融資特約もなし。売却は99%確実になったと思います。



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こちらも全力で保有するつもりで、外壁塗装とか汚水桝の勾配の調整とか、それなりに

手をかけてきております。出入りも少ない物件ですし、将来的に前面の土地を

買うことができれば、それなりの規模の新築マンションを建てることもできます。

立地も悪くないですから、利益はしっかりと生んでくれると思います。



・・・と書いて、購入時より高い金額で売却した自分のわだかまりのある気持ちを

正当化させることにします^^;;;



某カタカナ銀行さんの抵当権抹消のタイミングは3月にずれ込みそうですので、

所有権が移動するのは3月。初めて保有した物件で思い出深く、寂しい気持ちですが

次のステージに飛躍するための経営判断ということで、淡々と進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月01日

仲介業者さんを変えたらあっという間に買付を貰いました。

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昨日のブログで触れた通り、札幌4棟目は買付をいただくことができました。

それと同時に、札幌1棟目も地味に買付を入れていただくことができました。

本日はその話を書いてみようと思います。



札幌1棟目なのですが、実はだいぶ前から密かに売りに出していたりしました。

ただ、それはあまり真剣に売り出していたわけでもなく、もしこの値段で売れるなら

売ってもいいかな〜みたいな感覚でした。だって持ってても何も損しないし、

無理に売る理由もないし。



札幌でいろいろな方とお話をしている中で、保有物件の話とか、これ長期譲渡に

なってるから良い金額なら売ってもいいかなーなんて思ってたりするんですよとか

そういう話をぽろっと出したりします。するとやる気のある業者さんはそこに食いつき

じゃあ是非うちで取り扱わせてください、と言っていただくことになるわけです。



そんなことを何件か繰り返して、水面下で顧客リストにあたっていただいてました。

1年半くらいずっとそんな感じで、数社でちょびちょびと当たってもらってました。

何回か買付はいただきましたが、融資が付かなかったり、指値がきつかったりで

なかなかすっきりOKできず、そのままずっと保有しておりました。



今回、札幌6棟目を購入するにあたり、いろいろと仲介の方とお話をしました。

その中で社長がブツ上げが得意だという話があったので、試しに札幌1棟目の前にある

戸建をブツ上げできないか聞いてみたんです。ここがあがると、綺麗な整形地になって

新築などに建て替えるときにいい感じになるから、というところがその理由です。



早速社長が現地を見てきてくれましたが、最近外壁をやり直したばかりだから

たぶん長い時間はかかると思いますよ、と。だいたい社長がイメージする価格で

あげてもらうと、あまり費用対効果が良くないなあという感じはしました。



結局ブツ上げは断念。ブツ上げできないならやっぱり売却かな〜なんて雑談中に

ぽろっと漏らしたのを社長は聞き逃しません。「うちに買ってくれそうなお客様が

いるので、聞いてみましょうか」と。それは是非お願いしますということで、物件情報を

まとめてメールで送付しました。



翌日社長から電話があり「買付貰いました」と。はやっ!1年半売れなかったのに。

1割弱くらいの指値が入ってたのですが、そこを少し押し戻し、まあこの金額なら

悪くないかと思うところで話がまとまりました。現金でOKということですので、

これで札幌1棟目も売却確定とみてしまって良いでしょう。良い流れになってきました。



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そんなやり取りをしている最中に、元々お願いしていた業者さんからメール受信。

「買付が入りました!」と。マジですか、なんでしょうこの流れ。今ちょうど決まって

しまったところなので、そちらの業者様には事情を説明して、もし話が流れた際に

2番手で受け付けます、とさせていただきました。



さらにもう少ししてから、別の懇意にしている業者さんからも「ネットに出ている

あれってひろ*さんの物件ですよね?」との問い合わせが。元付業者さんが一部の

先付業者さんに情報を出していて、その情報が当時はネットに載っていたようです。



どうやらその仲介さんのお客様が札幌1棟目に申込をしたいということで、広告を

掲載している業者さんに問い合わせたところ「見せ物件です」と言われたそうです。

なるほど、元々先付だから、業者さんに買付入れられると手数料がなくなってしまうから

見せ物件だと言い張ったということなのでしょう(不動産業界あるある)。



こちらも現金購入のお客様ということでしたので、もし万が一話が壊れたら3番手で

受付しますということを伝えました。



なんなんでしょうか、この流れ。買付が入る時は入るものですね。びっくりです。

札幌4棟目も含め、フィーバー中のようです。ありがたいお話です。



さて、そうは言っても1番手の方に売ると決めておりますので、売却に向けて

諸々手続きが必要です。契約書の取り交わし、既存借入行に対する抵当権抹消の

手続き、管理会社様への管理引継の通知など。



民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金を受けた物件を売却する時は

色々な手続きが必要という話を聞いたことがある
ので、その点について国交省さんに

再度確認しなくてはなりません。

実際に売却できるのは3月に入ってからだろうなあ、その辺考えると。



ともあれ、先方の気が変わらないうちに契約に進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月26日

トラブル拡大・・・新規の不具合報告と進行中修繕の費用拡大。

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週明け早々から残念な話ですが、札幌1棟目のトラブル対応費用が拡大したようです。

かつ、新しいトラブルも発生してしまったと・・・orz



まず新しいトラブルのお話から。

古くからご入居いただいているお部屋の方から、水道蛇口から漏水しているという連絡を

いただいてしまいました。このお部屋、もうご入居いただいて15年とかなので、どんな

不具合が起こってもおかしくないです。そして今後もご入居を継続いただきたいので、

多少サービスしておかなくてはならないと思っています。



そんな事情もあり、まずは至急現場に向かっていただきたいという返信をしました。

その後10日くらいしてから(と書いてて気がついたけど、10日後って遅くない?)

管理会社さんより続報があり、水道ではなく混合栓ハンドル部分だったとのこと。

その場で修理して事なきを得たということでした。



業者さんがそれ以外の箇所も見てくれたようで、シャワーバス切替ハンドル部分からの

漏水もあったとのこと。まあ古い物件ですから、起こっていてもおかしくはないです。

そしてこちらについては、水栓自体を交換しなくてはならない状況のようです。



この物件についている混合栓はMYM製です。もう30年近く経っている部屋ですので、

当然のようにこの混合栓の部品は販売終了となっております。ですので、交換が必要と。

まあそう言われれば、そうですねーと返すより他に手はありません^^;



管理会社さん曰く、部材だけで15000円くらいはかかっちゃうということでした。

まあでも、それでも修理をしないわけにはいかないでしょう。快適に住んでいただく為に

必要な修繕だと思います。もっと早く連絡してくれてよかったのに・・・。



修繕でお金が出て行くのは辛いですが、家賃をいただいている以上責任があります。

しっかり対応して、ここに住んでいて良かったと思ってもらえるように動きます。



続いてトラブル対応費用拡大の話。



以前書いたう●ちネタの修繕に関して、管理会社さんから当初見積額の35%増し程度に

修繕費が膨らんでしまった、という連絡をいただきました。



重機回送費という項目が抜けており、その分の費用が増えてしまうということでした。

はて、重機回送費?たぶん地面をほじくり返すショベルとかに関係する費用なのだろうと

予想は出来るのですが、具体的に何の費用なのかはよくわかりません。



早速グーグル先生にお伺いを立ててみると、こんなサイトが出てきました。

重機を現場まで運ぶための費用ということのようですね。また一つ賢くなりました。



先ほどのサイトを見ていると、4トンダンプで運べるサイズならお金はかからないことが

多いという記述もありました。汚水管をほじくり返すだけだから、そんなに大きな重機は

いらないような気がするのですが・・・。それとも、そもそも重機を持っていなくて

専門業者に頼むからこの値段、ということなのかもしれません。



だったら重機を持っている会社に依頼したら、この分のコストってかからなくない?

ということも考えましたが、ここであまりゴチャゴチャ言っても仕方がないかと思い

飲み込むことにしました。でも今度担当の人に会ったら、細かいこと聞いてプレッシャー

かけとこうかなとは思います。



いろいろとお金がかかることが多くてしんどいですが、不動産を持っている以上避けては

通れない道。きちんと対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月17日

駐車場の退去予告が入ってしまいました。

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いろいろと話題はあるのですが、残念なネタからスタートしましょうか。

解約です、解約。



札幌1棟目の駐車場に退去予告が入ってしまったとのことです。ピロティ内の屋根付き

駐車場だったので、一番賃料取れてる駐車場でした。うーむ、無念であります。



こちらの駐車場は、近所にお住まいの看護士さんが借りてくださっていたものです。

理由が「来客用」だったので、たぶん彼氏がちょいちょい来るんだろうなあと思っては

おりました。



裏を返せば、彼氏が来なくなれば、この駐車場は解約になってしまうということも

意味しているわけです。できるだけ長くお付き合いしてね!という感じで祈ってました。



で、ここ半年くらい、管理会社さんも「いつ行ってもあそこ泊まってないんですよ」と。

カラーコーンで駐車スペースを区切っているのですが、そのカラーコーンの間に通して

いる棒が折れているにもかかわらず、何も言ってこない状態が続いていました。



あ、カラーコーンのバーってこんなやつです↓

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なんとなく、彼氏と別れたんじゃないか、もしくは別れてないけど険悪になっちゃった?

そんな感じでちょいと心配しておりました。でもしばらくの間は解約の連絡もないので

大丈夫に違いないと信じたい、いや信じようと思っていましたが・・・



やっぱり来ちゃいました。解約通知。理由を聞くのも野暮なので聞かないでおきますが

たぶんダメになっちゃったんでしょうねえ。残念です。



ま、駐車場なら原状回復もいらないですから、費用がかかることもありません。

募集に使ったのぼりなどはまだ一式管理会社さんに置いてあるはずですので、それらを

用いてまた募集をかければいいだけのことです。



前と同じ賃料ですぐに募集を出してほしいこと、のぼりを物件に掲示して近隣にPRして

ほしいことを伝え、手配を取ってもらうことにしました。



なんか、いつになっても完全満室にならないな〜・・・。

家賃下げずにギリギリのところを狙っているのもその理由だと思いますが・・・。

たまにはにこやかに完全満室をうたってみたいものです。

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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月01日

共用部を綺麗に保とうとする試み・・・しかし思わぬ結果が。

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札幌1棟目の共用部がちょっと汚い感じになっているため、対策を取ろうとしましたが

ほんとにそうなの!?みたいな展開になりました。うーん。



札幌1棟目は2DKのファミリータイプが5部屋という構成の物件です。部屋数もさほど

多くないので、トラブルの発生頻度も他の札幌物件に比べ少なく、空室が発生しない限り

大きな問題が出にくく管理しやすい物件となっています。



そんな札幌1棟目に入ってくださっている清掃業者さんから、共用部にある自転車の

一部は放置自転車なのではないか?というご連絡がありました。清掃中に見てみたところ

パンクしていたり錆びていたりする自転車もあるようなので、撤去作業をしたほうが

良いのではないか、というご見解です。なるほど、そうだとすれば退去した方が自転車を

置いていっている可能性もありそうですね。



写真を見ると、共用部には10台以上の自転車があります。5部屋全部埋まっていて、

ファミリータイプであることを考えると、10台くらいはあってもおかしくないですが

利用しているなら錆びたりパンクしたりしていないはずなので、多少は放置自転車も

あっても不思議ではないです。



また、清掃業者さんからは、隣地の樹木がはみ出していることもご指摘いただきました。

裏手の物件からなので、入居者さんの動線に影響はない場所です。とはいえ、隣地が

汚いとこちらの物件にそれが伝播する可能性も否定はできません。



隣地に大きなアンテナが転がっており、これが隣の敷地からうちの敷地に転がってきて

外壁に傷をつける可能性があるというご指摘もいただきました。アンテナがあるのは

知ってましたが、言われてみればこちらの外壁を何かの拍子に傷つける可能性があるのは

理解できます。



これらの情報を受け、どうするか考えました。やっぱり敷地内は綺麗であるべきだろうと

思いますので、放置自転車は当方負担で撤去、はみ出ている雑草は敷地の持ち主の方に

依頼して除草してもらう、アンテナも撤去してもらう、という形で働きかける方針に

決めました。



早速管理会社さんに手配を依頼。自転車に関しては撤去のお知らせを掲示板に貼り付け、

各自転車にシールを貼って、もし利用中ならそのシールを取るようにお願いをしました。

一定期間を経てシールがついているものがあれば、それは持主がいなくなってしまった

放置自転車ということになります。隣地の雑草とアンテナは隣地管理会社さんに連絡して

対応を依頼することとしました。



そして対策を取ってからしばらくした先日。管理会社さんから進捗の連絡がありました。



雑草およびアンテナは隣地管理会社さんにて対応してくださったということでした。

アンテナは細かく分解され、仮にうちの敷地に何かの拍子に転がってきたとしても、

被害が発生するような状態ではなくなりました。除草もしていただいたので一安心。



放置自転車については・・・こちらは意外な結果だったのですが、全ての自転車について

シールが剥がされておりました。この結果だけ見ていると、全部誰かが使っていると

いうことになります。錆びてたりパンクしてたりする自転車まで使用中というのは・・・

解せぬ。



管理会社さんもこの展開は予想していなかったようです。「自転車を登録制にするなど

対策を打ち、誰がこの錆びたりパンクしたりしている自転車を使っているのか把握した

ほうがいいかもしれない」ということをおっしゃっておりました。



この物件、子供も各家庭に1〜2人ずつくらいおります。お子様がもしかして意味が

わからずに全て剥がしてしまった可能性も否定できません。やはりここは次なる手を

打ったほうがいいのかな、と思っている次第です。



このまま放っておいても大勢に影響はないのですが、なんとなくこのまま放置するのも

気持ち悪い気がします。管理会社さんがその手間を受け入れてくださるならば、自転車を

登録制にする試みをしてみようかと思います。

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