2019年12月31日

いろいろなことがあった一年だったと思います。

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今年もいろいろありました。軽く振り返ってみようと思います。

思い出せるくらいのインパクトのものだけですけどね。



昨年・一昨年とアホみたいに物件を買い増しました。かなり強引な融資を引いてたので

返済比率が高くなっていますが、買える時にとにかく買ってしまおう、という方針で

グイグイ進めておりました。都内は小ぶりな建物をリノベ後利回り10%以上になる形で

積算とか無視してガシガシ購入。地方物件は融資条件が良いなら利回りが低くなる、

という形で臨機応変に購入を進めていました。



今年も当初はその勢いでガシガシやろうと思っていたのですが、スルガショックで

潮目が変わります。これでまず、地方物件の融資がかなり厳しくなりました。

札幌の物件を購入するのが難しくなり、当面は都内かなと思ったものでした。



しかし、そこに襲い掛かってきたのが西武信金ショック。不動産鑑定士さんに都合のいい

鑑定結果を作らせて、築古にも長期間の融資を付けたということで、金融庁さんから

業務改善命令が発出されるという事案が発生。こちらの方が私にとってのダメージは

大きかったです。お取引させていただいている信金さん・信組さんは、どんな築古でも

20年フルローンで相談していただいていたのが、全然融通が利かなくなりました。

耐用年数超過は一律10年でしか見られない、みたいなことを本部が言うらしく

皆さん「スルガより西武が痛い」ということを一様に仰っていました。



その変化をモロに感じ始めたのが1月に入ってから。某ノンバンクさんはそんなこと

無関係な感じでイケイケでしたが、ある時から急に渋くなってしまいました。

東京11棟目(建蔽率オーバー)の購入の相談をした時、最初は「これだけだと

ロットが小さいので、抱き合わせで他のも持ってきてください」とか言ってたのに、

いざ持っていってみたら渋い感じになってしまい、最終的に融資否決。先方の言葉を

信じて融資特約なしで契約したものですから、手付金放棄と仲介手数料満額払という

残念過ぎる結果に終わってしまいました。



ま、これに関しては私の危機管理能力の薄さもあったと思いますし、私自身にも

心当たりのある落ち度はありました。仕方ないです。担当の方はその中でも一生懸命

動いてくださったので、納得の上で高い授業料と思って支払いをさせていただきました。



結局、この一件で「今年は積極的には買えない」と悟った私。購入より財務基盤の安定を

重視して活動する方針に切り替えました。買付を入れていた物件は、売却益を使っての

現金購入に切り替えました。東京12棟目の修繕だけは融資を引っ張りましたが、

東京11棟目はリノベも含めて全て現金。東京12棟目、東京13棟目のの購入も現金で

対応しました。



今迄みたいに簡単に購入デキていたのが異常だったのでしょう。この市場の変化は、

私自身の傷んだ財務を見直すいい機会だったと思います。



この変化はリーシングにもある意味良い影響を与えました。

購入が忙しすぎて、それを埋める時間が取れず、一時期は稼働率が80%を切るまで

低下しておりましたが、購入のペースを緩めて埋める作業に注力。

富山1棟目が三日天下の奇跡の満室になってみたり(結局キャンセル3部屋でしたが)、

苦戦していた東京8棟目が1年以上かかったけど何とか満室になったりとか、

全体的に稼働率が向上しました。今は95%まではいかないけど、90%前半です。

繁忙期でもう少し何とかしたいところ。



それから、売りやすそうなものは売却も並行して進めることにしました。

今年は東京法人が保有する東京4棟目と東京9棟目を売却することに成功。

けっこうな金額の売却益が出ました。



恒志堂15周年セミナーで、次にやりたいことがぼんやり見えてきたこともあり

本気でサラリーマンを辞めようと思ったのも、大きな気持ちの変化だったと思います。

別にサラリーマンを続けることに不自由も不便も感じていなかったのですが、

辞めて自営業となることで、時間の使い方が自由になる、自分がやりたい仕事を

自由にやれる、というメリットが、手元に入るお金が減ると言うデメリットを

上回ったような気がします。



それもあり、本当は売却益を使って、5年とかの短い借入を繰上返済したいと

思っていたのですが、思った以上に今年は天災が多く、資金がその対応で消えてしまう、

という憂き目を見ました。具体的には、札幌7棟目の地震の被害を大規模修繕で直したり

台風による被害で札幌9棟目の壁が落下したり、東京6棟目の屋根がひしゃげたのを

直したり、軽微な台風被害への対応とリーシング促進のため富山1棟目の大規模修繕を

行ったり、とにかく建物にお金がかかってしまいました。ある程度は火災保険にて

賄えましたが、手出しがあったのも否めません。その影響もあり、現時点でまだ

繰り上げ返済できておりません。もう売却益あまりないのですが(苦笑)



あと、ちょっとまだブログに書けない系の現在進行形のトラブルのお話があったり、

精神系の病を抱える入居者様が起こしたトラブルがあったり、鍵穴ボンド事件で退去が

発生して防犯カメラをつけたりとか、いろいろなことが発生した一年だったと思います。



あまり予定通りにうまくいった一年とは言い難いのですが、思い出深い一年になった、

というのは間違いありません。良い意味でも、悪い意味でも^^;



購入3棟(東京11棟目〜13棟目)、売却2棟(東京4棟目、9棟目)

大規模修繕2棟(富山1棟目、札幌7棟目)

100万以上の費用がかかった大きめな修繕5棟

(東京6棟目、東京11棟目、東京12棟目、札幌9棟目、札幌10棟目)

ということで、出入りの多い一年でした。



今年は不動産投資業界のメディア発信にも大きな変化があった一年だったと思います。

ブログやコラム、FBのような従来型SNSに代わり、ツイッターやユーチューブなど

より広範囲に発信できるツールが活用されるようになったと思います。

前者はベテラン勢が、後者は若手がよく活用している印象を持っております。



すっごく顕著だなと思ったのは、グーグル先生に「ポール 不動産」と入れて検索すると

昔は「健美家コラム→ブログ→ツイッター」の順番だったのが、今は「健美家コラム→

ツイッター→ユーチューブ→こくちーず→ブログ」の順番になっていることです。

たぶん、ブログってメディアはそのうち廃れていくんだなあと思った一コマでした。



私自身はこうやって毎朝文章を書くのが日課になっているので、多少廃れたとしても

基本のプラットフォームはブログとしたいと思っています。不動産やる前の大昔、

それこそ学生の頃に、NCSAモザイクでインターネットしてた頃から、しこしこと

HTML書いてFTPでアップロードしてブログみたいなことをしていた人ですから。

インターネットなんて28.8kbpsでジーコロジーコロうるさかった時代ですよ!

(インターネット老人会の投稿とか、だいたいわかりますし共感します・笑)



プラットフォームは変わるかもしれないけど、ある程度の文章量が残せて、後から

見直しをしやすいメディアは引き続き活用していくつもりです。



SNSはその時活気があるものを使いたいと思うので、そのうち本腰入れてツイッターに

移動するかもしれませんが、当面は気心知れた友人とのお付き合いが楽しいFBを

活用すると思います。でもまあ、置いていかれないように各種SNSの動向には

アンテナを張っておきたいところですね。



私もいつの間にか、不動産賃貸業を始めて10年選手になりました。

たまたま時代の波がいいタイミングだったのと、周りの方に恵まれたのとで、

ここまで死なずに何とかやってこれました。今後も謙虚に自分の置かれた状況を

見直しつつ、いろいろなことに邁進していきたいと思います。



今年も一年ありがとうございました。

来年もどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月30日

正月休みにたまった事務作業を何とか片付けたい。

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今日から仙台に移動します。わたわたと準備中。ゆっくり計画でも立てたいけど、

あまりその時間は取れなさそうです。



ようやく昨日をもってサラリーマンのお仕事が仕事納めとなりました。束の間のお休み。

でもゆっくり休める日はそう多くありません。なんせ、不動産賃貸業のお仕事がだいぶ

溜まってしまっております。これらをやっつけないと。



・領収書の整理、顧問税理士への情報展開

通帳の記帳、領収書の使途をメモして法人/個人に区分け、銀行口座の使途をメモ、

購入・売却物件の情報整理を行う必要があります。試算表がほしいと言っている

金融機関さんもいるので、さっさと対応しなくては。



一応、9月分くらいまでは終わっているので、残りの分の整理を行う必要あり、です。

全期間だったら地獄絵図。



・ふるさと納税

毎年着地点の予想を見誤っており、控除の限度額を超過しています。今年は控えめに。

かつ、返礼品競争もひと段落しているので、ゆかりのある地域や支援したい街を中心に

ふるさと納税させていただこうと思います。よく旅行に行く場所とか、首里城が焼けて

大変なことになっている那覇市とかも候補です。



・メール処理

いろいろ溜まっています。これも何とか正月休みのうちに捌いておかないと。



・関東→札幌の大家会対応

来年の日程計画を立案しているので、そこに対しての出欠表の整備などの雑務、

および会への告知メールなどがあります。



・自身の状況更新

保有物件の一覧とか、金融機関さん向けの説明資料とか、返済一覧とかの再整理が

必要と思っています。サラリーマンを辞めようと決めてから半年ですが、あまり

進捗している気がしないので、今の状況がどうなっているかを再度把握したいところ。



・部屋の片付け

これは税務対応で顧問税理士さんに情報を送る際にも必要なタスクです。

部屋の中がグチャグチャなので、もう一度ちゃんと整理をしたいところ。

でも一日かけても終わらない予感しかしません。



・東京13棟目計画立案

宿泊施設としての計画をより詳細化したいと思います。数字は嘘をつきません。

近隣説明や地主さんへの説明なども行う必要があるので、その準備を進めます。



・パソコン入れ替え

義母のパソコンが調子がよくないので、交換作業を行います。



本日は仙台移動があるので、たぶんパソコンを調達して仙台の義母の家に行ったら

夕方になるでしょう。その後、メール処理と個人の状況のアップデートをできるだけ

やっておしまいかな。



31日は午前中引き続き個人の状況のアップデートを完了させ、昼くらいから温泉へ。

ここではゆっくり羽を伸ばし、年を越します。



1日は引き続き温泉。午後には仙台の義母の家に戻ると思いますが、初詣もしたいので

動けるのは夕方からと予想。東京13棟目の計画を練ろうと思います。

もし個人の状況のアップデートが終わっていなかったら、そちらを優先。

宿泊施設の計画はまた別途。



2日は終日空いているので、ここで税務をやっつけます。でも午前中はコストコに

連れていけと言われる時間が入るので、実際には午後いっぱいくらいかな?

もっとかかるかもしれないなあ・・・。



3日は午前中もし税務が残っていたらそれをやるし、残っていなかったら関東→札幌の

大家会関係の雑務をやっつけてしまおうかな、と。でもこれはそこまで時間がかかる

作業ではないので、前倒しできるなら前倒します。帰宅後は部屋の片付けに着手。憂鬱。



4日はうちの実家に帰省で終日おしまいになりそうです。できれば少しくらい事務作業を

したいところですが、果たして・・・?



5日は部屋の片付けと自宅でないとできない税務関係の作業を実施。この日は終日

根を詰めてやることになりそうです。



・・・昨日がお休みにならなかったのが痛い。会社に行ってなければ、5日の予定を

前倒しできたのですが。厳しいなあ。



ともかく、あまりのんびり休んでいられないということだけはわかりました。

シャキシャキとやりたいと思います。



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2019年12月18日

ブログお休み(少しだけ金融機関さん開拓の話)。

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寝坊したので朝はブログ更新できませんでした。

そしてめちゃ忙しくてじっくり更新している余裕もありません。

今夜は忘年会もあるから、仕事はきっちり終わらせるためにブログはお休みにします。



仙台大家の会の忘年会で名刺交換した金融機関さんからお電話をいただきました。

せっかくのご縁なので、義母に対応を依頼し、うちの仙台法人の財務を評価していただき

この間みたいな案件があれば素早く対応いただけるよう、関係を作っておきたいと

思います。



何も書かないのもあれなので、5分で更新できる範囲で書きました。

なんか毎日書かないとすっきりしないんですよねえ。ある意味ブログジャンキー。



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posted by ひろ* at 12:56 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月12日

お祝いの場で孤独死保険と保険金請求に関してさらっと打ち合わせ。

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昨日は保険代理店さんと打ち合わせ(?)でした。富山1棟目の台風被害の保険申請、

支払の承認が出たとのことでした。よかったー!



昨日は不動さん投資を始めて間もない頃に知り合ったプロの方の経営するバーの

11周年イベントで、保険代理店さんとそのご主人、凄腕の元銀行員さんなど、

業界のツワモノの皆様が自然と集まってお祝いをさせていただきました。



こちらのバーの経営者さんは建築のプロで、私も東京2棟目の大規模修繕などで

助けていただいたことがあります。最近は海外案件などが忙しいようですので、

お仕事自体はあまり頼んでおりませんが、先日購入の方向で動き始めた太陽光発電の

業者さんを紹介いただいたり、今でもちょこちょこと繋がりはあります。



今回はバーのお祝いに一人で行こうと思ってましたが、以前、私が頼りにしている

保険代理店さんのご主人と一緒にこちらのお店に遊びに行ったことがあったので、

せっかくだからご一緒しませんかとお声がけして、示し合わせてお邪魔してきました。

そしたらご夫婦でいらっしゃったので、ついでに保険関係の打ち合わせもできた、

というところです。



保険代理店さんと話したのは2点。

孤独死保険の対象物件を増やすかどうかと、富山1棟目の台風被害の保険申請の結果が

出たというお話です。



孤独死保険に関しては、ちょっと思うところあり、全物件に対して一度見積を取って

孤独死が起こる可能性など考慮しながら、保険をかけるかどうか検討しようという

腹積もりでした。なんせ、もう売却したけど東京9棟目で孤独死が発生した際には

孤独死保険のおかげでだいぶ助かったものです。今後、孤独死は他人事として捉えては

いけないと思いますので、多少費用がかかっても備えをしておきたいと思ってます。



ただ、そうは言っても「ファミリー物件」「戸建」といった、多人数で済むことを

前提としている物件にまで、孤独死保険をかけるべきなのか?という点は疑問も

ありますので、その辺はもうちょっと考えたい、という話を保険代理店さんには

しております。ただ、家族構成が変わって独り身でその家に住むことになったけど

引越は面倒みたいな理由でファミリー物件に一人で残るという可能性もなくはないから

本当に不要と結論付けていいのか、自分でも悩んでしまっております。



そんな話を保険代理店さんにしましたが、結論は先送り。

昨日はとりあえず直近に更新が迫っている札幌9棟目の孤独死保険の更新をしました。

電車の中で契約書にサインするという謎のシチュエーション。保険代理店さんも

「電車の中でサインして貰ったのは初めてです」と苦笑い。



そしてもう一つは、富山1棟目の大規模修繕の最中に発生した台風被害の保険金。

以前のブログに書いた通り、台風の被害が出てしまった箇所について施工業者さんに

見積を作って貰っておりました。こちらに関して、保険会社さんから保険金支払の

承認が出たと言う連絡があった次第です。良かった良かった。



台風など大規模な災害に関しては、事務手続き簡略化のため?なのか、保険金支払が

決まる前に保険会社さんから保険金支払請求書が届きます。こちらを記入して返送すれば

ほどなくして保険金が支払われます。ありがたい。



今年に入ってから、自然災害による事故が多発しておりますが、その中で保険金の

支払を申請したものについては、一つも否認なし。これもひとえに保険代理店さんの

腕がいいからではないかと思います。感謝以外の言葉がありません。全部支払っていたら

せっかくの売却益がそちらで消えてしまうくらいのボリュームの被害がありましたから。



何にしても、火災保険はとても大事で、保険金申請する時にこちらの味方になってくれる

保険代理店さんを探すことも大事、ということは間違いないかと思います。

保険金額より保険代理店さんを重視して選ぶ。その方がトータルで見てメリットがある。

そんな気がします。



何にせよ、昨夜はお仕事面でも良いお話が聞けましたし、普通に皆さんとご一緒できて

楽しかったです。どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月25日

わたわたしているひろ*さんの日常をお楽しみください。

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またちょっとてんやわんやな感じになってきていますので、あまりブログを書く時間が

とれずにいます。今日は雑な近況報告のみですがご容赦ください。



札幌5棟目

週末、防犯カメラの発注を行いました。ぼちぼち品物が管理会社さんに届いてますが、

防犯カメラは数量を間違っているわ(出荷前だったので業者さんに注文数訂正の依頼中)

SDカードを買ったつもりが管理会社さんから「SDカードアダプタが届いています」と

恥ずかしい報告が届いたり(品名ちゃんと見なさいよ自分・・・)であたふたしてます。



SDカードアダプタに関しては、自分が悪いので仕方ないと思いつつ、ダメ元で

業者さんに返品可能か問い合わせていますが、今のところ返信なし。うーん、無念。



そして防犯カメラのページを改めてチェックすると、説明には「SDカード」とあるのに

写真がマイクロSDカードに見えるのです。その点、業者さんに問い合わせたところ

「わかりにくくて申し訳ありませんが、マイクロSDをご用意ください」とのこと。

着信履歴も残っていたので、わかりにくいことは業者さんも自覚したようです。

もしSDを用意していたらどうしようとお電話で連絡しようとしてくれたのでしょう。

安心してください、用意したのはSDカードアダプタです(涙)



そして管理会社さんから賃貸募集の条件についての相談の連絡が来ていたのを見逃し

放置プレイしてしまっていることを指摘され、あわあわする展開も。

前回決まった家賃に1000円色を付けて募集ということになりました。

今回のお部屋は陽当たりもいいので、前回のお部屋より少し強気にしてみよう、

という感じです。反響が今秘湯であれば家賃を下げればいいだけのこと。



全体的にこう、事務作業が苦手であることを再確認した感じになってます^^;



札幌10棟目

先日いただいたお申込に関して、保証会社さんの審査が通ったという連絡がありました。

これで満室確定ですね。めでたしめでたし。



先日発注した照明は設備ではなくプレゼントでいいですよね、と管理会社さんから

確認がありました。設備にすると、故障した時にオーナー側で対応になるので面倒だから

プレゼントの方がいいですよという意図と受け取り、そのように依頼しました。



富山1棟目

大規模修繕の相見積を取りました。管理会社さんのお見積の方が40万ほど高かったので

別業者さんに依頼するということでほぼ固まりました。あとは全部やるか一部やるかの

問題だけですが、もうこの際全部やっちまうか?という気持ちに傾いております。

どうせいずれやらないといけないのだから。

屋上防水くらいは落としてもいいのかもしれませんが、どうせ足場がかかるなら

この機会にやってしまった方がいいだろうし・・・。



サラリーマンをリタイヤするための計画が多少崩れるのですが、そこは別の手を

考案すればいいかな・・・そこだけなんですよね、引っかかってるのは。

まあ少し資金計画が崩れても、別の物件を売るとかで何とかなるだろうとは

思っているんですけどね。はい。



東京10棟目

消費税増税前にと貸会議室用の内装一式を発注したのが届きはじめました。

そして残った椅子がどうやら中国から無事に日本に届き、発送されているようです。

不在票を後で取りに行かなくちゃ。



東京法人決算

今年は9月前半に全部出し終わって余裕かなと思っていましたが、今このタイミングで

顧問税理士の先生からこれとこれは何だとか確認が来はじめました。たぶんいつもは

私がこういう状態で連絡をしているのだろうなと思うと、今まで大変申し訳ないことを

していたのだなと自分を反省するようになりました^^;

私ももっと先生に手間を掛けさせないようにうまくやらなくちゃなあ。



今日はただ単にだらだらと書いただけになりましたが、だいたいこのくらいの作業は

日々発生しているので、不動産賃貸業も激務のサラリーマンと兼業でやるには

そんなに楽じゃないね、と思う今日この頃です。早く専業になりたーい!



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする