2019年03月24日

プロパンガスの切り替え、なかなかうまくいかず。

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札幌で昨年購入した戸建のリフォームが進められずにいます。プロパンガスの切り替えが

難航しており、リフォームの方向性が見いだせずにいます。



先日のブログで、業者さん経由で当たってもなかなか対応してくれるところがない

ぼやいたところ、コメントで某プロパンガスネタに食いつくブロガーさんから

「あぁん?業者さんだけ当たってダメぽとか怠けたこと言ってんじゃねぇYO!」

「お前さんの友人とか、まだ当たれる道があるのに何寝ぼけたこと言ってるん?」

と叱咤激励をいただきました。

安西先生

そうですね、諦めたらそこでおしまいだから、もうちょっと当たってみますよ。



というわけで、関東→札幌の大家会で、だれか紹介して貰えないかと声を掛けました。

呼びかけに対して、2名の大家さんが手を挙げてくださり、大変心強く思った次第です。



並行で進めて、両方OKになったら困るなと思い、まず最初に声をかけてくださった方に

紹介いただき、話を詰めさせていただきました。結果としては、もう一歩だったのですが

最終的にNG。戸建だとどうしてもボリュームが出ず、基本的には受けづらいそうです。

札幌9棟目と抱き合わせもいいですよとしましたが、結局成立せず。



設備投資したそばから売却してしまうケースもあるようで、その辺が引っかかりになった

部分もあったようです。長期で持つ予定があるかと聞かれたので、そこは正直に伝えて

判断していただきました。やっぱり「絶対に売りません!」とは言えないですし、

前面戸建のブツあげが出来てしまえば、すぐに土地として売ってしまうかも・・・という

気持ちがある以上、それは聞かれたら正直ベースで回答しないわけにはいきません。

嘘をついて供給を受けて、それでいて手のひらを返すようなことをしたら、紹介して

いただいた方にも失礼ですし、ご迷惑をおかけしてしまいます。

(聞かれなければ言わないですけど^^;)



こちらが不成立になったので、次に紹介してくださるというお話をいただいた友人に

取り次いでいただきました。こちらは「抱き合わせなら検討する」という回答でした。

しかし、なかなか話が前に進みません。コミュニケーションルートが長すぎるのも

あったと思いますが、検討状況がどうなっているのかあまり伝わってこない中で、

1ヶ月どころじゃない時間が経過していくのです。



私→紹介してくれた友人→友人が任せる管理会社さん→ガス会社さん



上記のようなルートを通るため、話が結構ゆっくりになってしまいがちです。

直接連絡取りたいなあと思ったことも何度もありましたが、そもそもガス会社さんが

なんという名前の会社さんなのかもわかりません。



これは予想の域を出ませんが、もしかしたら管理会社さんが紹介料を少し取るために

そういう流れを取っていたのではないかと思っています。少なくとも私の友人は

そんなせせこましいお金を集めなくても十分お金持ちですから、彼がそのルートで

何かやっているとは考えられません。そうなると、消去法で管理会社さんかな、と。



勿論、それもビジネスだと思いますので、私自身はそれでも構いません。ただ、話が

なかなか進まないことだけがねえ。



そしてようやく、現地調査をするので管理会社さんの連絡先を教えてほしい、という

連絡をいただきました。札幌9棟目と札幌10棟目の管理会社さんにそれぞれ連絡して

こういう話があると思うと伝達。ここでようやくガス会社さんの名前が判明しますが、

そこ、ちょっとガス代高いところなんだよねー・・・まあ仕方ないか。



ほどなくして札幌10棟目の管理会社さんからは「連絡来たので鍵を渡しました」と

連絡がありました。札幌9棟目の管理会社さんは「連絡ないです」と。とりあえず戸建を

先に見に行ったのかな・・・。



で、そこから2〜3週間して、また音信不通。友人経由で検討状況を確認して貰った結果

札幌9棟目のアパートの作りが想定外の変な造りで、もう少し時間がほしい、とのこと。

できれば一度、各管理会社さんにガス会社さんから検討状況を伝えて貰えますか、と

お願いをしました。



ちょうど同じタイミングで、札幌10棟目の管理会社さんから「ガス会社の営業さんに

直接連絡を取ってもいいですか?」という話がありましたので、これもOKしました。

鍵を借りる時に話をしているから、その人が結局どうなったのかを聞くこと自体は

別に変な話ではないでしょう。



そして管理会社さんから衝撃の連絡が。



「戸建を見た時点で工事費がかかりすぎるから断ってます」



!?



なん・・・だと・・・!?



どこでどう話が食い違っているのか、全くわけがわかりませんが、ガス会社さん的には

NGの結論が出ていたということでした。え、じゃあ管理会社さんの言ってた検討中の

ステータスはいったい何なんだ?困惑するばかりです。



ただ、一つだけ言えるのは、これでまた振り出しに戻ったということ・・・。



札幌10棟目の管理会社さんには、お風呂を安くできる業者さんを探してほしいと

お伝えしました。一応、並行でこちらも別のガス会社さんを探してみますが、最悪

どこも応じないようなら、自腹で工事してしまうことにします。



とは言いながら、もうちょっとだけガス会社さんを探してみることにします。

金融機関さんも、結構こうやってネチネチ探して、最終的にいけるところを見つけた

こともあります。今回も粘り腰で攻めてみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月18日

東京10棟目のコンバージョン完了。

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東京10棟目に1部屋だけ趣味のリノベーションをしました。

自己満足かもしれませんが、とても味のある空間ができたと思います。満足です。



以前ブログに書きました通り、東京10棟目の1部屋だけを事務所仕様にしていました。

トイレとミニキッチンをつける工事を行い、その後デザインリフォームを行うという

2段階の流れで空間を作った次第です。



このお部屋は将来の自己使用に向け、今は仲良くしている友人限定で、シェアオフィスと

いう立て付けで貸しています。



今回の工事は、2月中にいつもの施工業者さんに住設関係の設置と死んでいたインフラの

復活(水道の配管の立ち上げなど)をお願いして、それが終わった後でDIYでしゃれた

現場を作る方にDIYによる施工をお願いした次第です。



リクエストは「アメリカンスタイルな看板が似合う部屋」としました。

ROUTE66のちょっとさびたブリキの看板とか、ああいうのが映える部屋を

作ってみたかったのです。元々の素材もそういう雰囲気を醸し出していますので、

ある意味ちょうどいいなと。だからそういうテイストでお願いをしました。



お願いしたDIY施工できる方も、その手の施工は大得意。以前、内覧会でお仕事を

拝見させていただいたのですが、あえて錆っぽい塗装をしたりして、独特な雰囲気を

出す施工をされており、これはいいなあと思っておりました。リクエストした時には

「私もそのテイストで行こうと思ってました」とのことで、そこからはとんとん拍子。



そして出来上がった物件がこちらです!



ビフォー

東京10棟目ビフォー1

東京10棟目ビフォー2



アフター

東京10棟目アフター1

東京10棟目アフター2

東京10棟目アフター3

東京10棟目アフター4



いやー、すごいの出来ました!カッコいい空間です。男の隠れ家的なやつ。

空間としては非常に狭いですが、そこにいてワクワクできるような場所になったと

思います。ここにどんな空間を作ろうかと楽しみに思う反面、下手なものを置いたら

雰囲気が壊れてしまいそうとか、逆にこの雰囲気にあわせたものを置きすぎても

しつこくなりそうとか、その辺の自分のセンスが信頼できない感から来る不安が

結構あります^^;



とりあえず、イスとテーブルくらいは置かないとだよねえ。

事務所的に使う前提だから、カウンターテーブルと椅子は準備しなくちゃ。

書類を入れるためのチェストも必要だろうし、プリンターみたいな道具も必要だけど

できるだけ隠して置いておきたいところだし。考えないとだなー。妄想が捗ります。

楽しみながら、じっくりと事務所としての環境を整えたいと思います!



で、この改修により、本物件は「生活に必要な設備がある」状態になりました。

今までは住設が一切なく、倉庫という扱いになっておりました。



これによって地味に痛かったのが火災保険なのです。特に問題と思っていたのが、

地震保険に加入できないこと。あとは施設賠償責任保険が特約でつけられない為

その分の保険料が割高、などの細かい問題もあったと記憶しています。



今回、お風呂は銭湯利用を前提とすれば、人が住むために必要な空間になったと

思います。保険代理店さんにその旨連絡して、保険の見直しを依頼しました。

これで地震保険に入れるようになるはずです。少し安心です。



そんな感じで、自己使用という究極の贅沢をするだけでなく、それに伴った改善を

行うことができたので、今回の工事は良いものだった、と自分に言い聞かせながら

本日のブログの〆とさせていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月16日

ショック!確定申告が赤字に・・・。

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強制的に一回休みになりそうです。確定申告が終わりましたが、赤字になってました!

ギャー、恥ずかしい!



銀行さん向けに考えると、赤字とかありえないんですけど、それでも赤字でした。

赤字になるような不動産賃貸業ってありえないだろと思ってましたが、ありえました。

自分で身をもってそれを証明してしまいました・・・orz



いやー、やっちまいました。なぜこうなってしまったのか、本当にちゃんと分析しないと

まずいなと思います。東京法人に払っている管理費や減価償却費など、実態として

残っているお金と、確定申告上の情報は異なりますし、実際問題として東京法人は

たぶんここまでの状態にならないのではないか、むしろ利益が普通に出るのではないか、

という気もしていますが・・・。それにしたってこのくらいの規模まで来てるのに

「普通にやって赤字」はあり得ない。恥ずかしいです、本当に。

(恥ずかしいのにブログに書いて全世界に公表するあたりがマゾ体質?)



最近どんぶり勘定になっていた私ですが、今回ので反省しました。運用の変更を強く

意識しなくてはならない、と思いました。なんか買えちゃうから際限なく買う、を

繰り返した結果がこれなんだろうなと思います。年間6棟(金額にしたら1.3億と

大した金額ではないですが)とか買ってるわけですから、その取得税や登記費用も

ばかにならないし、そこに数百万単位でリノベをぶちこんだり、東京8棟目では想定外に

地主さんから増改築承諾料だのなんだの取られるし、稼働率は低いままだしで、

もっと埋めることに注力すべきだったと思うのです。



個人法人全部含めて、2年で12棟買ってるとか、ちょっとペース早すぎたのでしょう。

あとは買うために無理やりな小口借入なんかもしてるので、いろんなところにひずみが

出来てしまっているのだと思います。



私の「今年は買わない」宣言は基本誰にも信じて貰えないのですが(実は私自身も

あまり信じることができていない・・・)、今回の事故でたぶん「買いたくても

買えない」という強制力を持った内容に変わったと思います。ですので、物件情報を

自分から見に行って探しまくる行為はしばらく自重しようと思います。今の現場を

ちゃんと落ち着かせて、売却などして自己資金を蓄えてから、次のステージに進む。

そんな形を取りたいと思います。というか取らざるを得ないというか。自己資金も

すっからかんですので、何かあったら危ないことこの上ないです。



そして、期中にこまめに税務を計算して試算表を出すなどの行為をしていないことで

いざ決算となった時に想定外の結果が出て慌てる、ということ自体も恥ずかしいことと

認識しました。今年からは月次で税理士さんに情報を送付して、試算表を毎月つける、

という運用を心がけようと思います。何かそういうことをするために便利なツールとか

あればいいなと思うので、ご存知の方は是非教えていただければと思います。

友人からはマネーフォワード使うといいんじゃない?と助言いただきましたので、

まずそれを調べてみようと思います。



ああ、なんかもうすんごいショック。自分が情けない。

ここまで想像で「物件買ったからだ!」「稼働率低かったからだ!」と決めつけてますが

それも本当なのか、ちゃんと検証する時間を設けなくてはなりません。

正しい数字は確定申告の総勘定元帳に眠っているわけですから、それを紐解いて確認し

何が原因でここまで落ち込んだのかを調査しようと思います。



で、直近で仕掛中の東京12棟目(仮)と東京13棟目(仮)の融資審査に関して、

今回の情けない事態を報告しなくてはなりません・・・。融資NGになりかねないと

思いますが、もうそうなったらそれはそれで仕方ありません。受け入れます。



東京12棟目(仮)はメインバンクさん。恐る恐る赤字なんですと伝えると、うーんと

渋い感じの声に。でも実際、管理費でこのくらい法人に払ってるとか、東京8棟目の

地主さんから想定外に数百万の増改築承諾料を取られたりしてるので、その辺が原因で

成績が悪くなっている、みたいな理由付けはできるという話をして、購入ペースが

早いことによる単年度の一時的な現象という形で本部には説明します、ということで

話をしていただきました。まあでもこれで、ちょっと融資得られる可能性が低くなった、

という点は否めません。



東京13棟目(仮)はノンバンクさん。伝えましたが「うち、そこは見てないので」と

ある意味力強いお言葉。こちらは何とかなりそうですが、そもそもちょっと想定外の

ことがあり、こちらも融資を得られる可能性が五分五分くらいになっています。

最悪、手付放棄で解約というルートもありうるかもしれません。余談は許さない。



やっぱり、無理して買い進めると無理が出てくるんだろうなあ。

どうしても目の前にお得と思うものが出てくると、手を出してしまう傾向にありますが

今年は自重しようと思います。



赤字などという恥ずかしい結果を出した人間です。破産予備軍だと噂されても仕方ない

レベルだと思います。だからあいつ危ないと思ったんだ、たぶん飛んじゃうよあれ、

と思う人も多いと思いことでしょう。そうならないためにも、原因の分析を行って、

今年度の改善につなげようと思います。



というわけで、本当に物件購入は控えようと思います・・・。

い、一応昨日「あ、この物件収益化するかも」と思うものが自宅近所に出たんだけど

ぐっとこらえてスルーしたんだからね!



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2019年03月14日

確定申告大詰め。

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税理士さんが、今年の確定申告の入力作業を開始したようです。



電話で不足資料の確認をした際の会話(3月1日)



私「今年は例年よりちょっと早く資料をそろえ切ったつもりですが・・・」

税「いやぁ、そうですかねー」

私「・・・(汗) 今年もブービー賞でしょうか?」

税「所長には、今年も15日の夜9時まで泣きながらやりますと宣言してありますから」

私「・・・(最初から「ややこしいから最後にやろう」と決めつけてない?)」



で、昨日からようやく顧問税理士さんによる不明点のおたずねが届き始めました。

すぐ返せるものはパッパと返してたんですが、昨日夕方大量の問い合わせが!

今日はそれをこっちが泣きながら早起きして回答しました。

昨夜は仕事も遅くなったし、気を遣われて飲み会を開かれてしまったので、行かない

わけにもいかず、何もできなかったんですよね・・・。



というわけで、今朝ブログをまともに更新する時間がなくなりました。

本日はそんな短縮版のブログをお届けした次第です。これでご容赦を!



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2019年01月30日

最近の融資姿勢と物件価格の傾向。

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融資が厳しくなったというか、ガバガバの状態から正常化したというか、その環境下でも

まだ何とか融資を検討いただける状態の私はラッキーなのだと思います。



昨年、融資の環境は大きく変わりました。サラリーマンの属性があれば、それを頼りに

何でもかんでも融資する風潮が一部金融機関さんにあり、その影響で物件価格は高騰。

この状況を利用して、一昔前から不動産投資をしていた人は、やっちまった物件まで

利益確定の売却ができるというラッキーを経験していたことと推察します。



それが、かぼちゃ事件からスルガショックが発生し、融資の環境は激変しました。

サラリーマン大家さんは「事業者として実績がない」という扱いになり、新規参入の

障壁が高まりました。



わかりやすい影響を受けているのが地方の高積算物件ではないでしょうか。

私自身は札幌の案件を常にチェックしていますが、地方一棟もので銀行融資を引きやすい

RCの利回りが上がっているのが体感的にわかります。

まだ割安水準とは言えないものの、このまま下がれば面白いだろうなと感じます。



しかし、都内のボロ戸建や小さいアパートなど、私が主戦場の一つとして動いている

分野に関しては、あまり価格が下がった印象はありません。素材となるボロ物件を

購入し、リノベでよみがえらせる手法を教わったのが2015年だったのですが、

あの頃購入している物件は普通に12%〜14%くらいの利回りは叩き出しています。

他方、今は同じ手法を駆使しても、たぶん10%〜12%くらいにしかなりません。



先日契約した東京11棟目(仮)も、抱き合わせで探した地元物件も、両方とも指値を

入れてようやくリノベ込10%になる水準ですが、指値を入れる前の価格で掲載しても

問い合わせが殺到していたという元付業者さんの話もありました。



あくまで自分の見ている範囲でしかないのですが、銀行融資・・・特に飛び道具的な

サラリーマン属性を頼る融資や、遠隔地への融資が厳しくなっていること、それに伴い

サラリーマン大家さんになりたい層の参入が難しくなり、不動産投資を諦める人と

預金をはたいて戸建などの安い物件を買う層に分かれたような気がしております。

だから小ロット物件は価格が下がらず、地元の人が相場とかけ離れていると感じる

地方物件の価格が下がっているのだろう、と。



サラリーマン大家さん参入を目指す層が減っているということに関しての裏付けは

人気ブログランキングの得票数が私に限らず全体的に減っているというところからも

読み取れます。ピーク時はトップなら8000ポイント、私自身も1500ポイント

前後で推移していましたが、今はトップは5000ポイント、私は1000ポイントが

いいところです。不動産投資に興味を持つ層が減っているのは、融資が付かないから

諦めたということなのだろうと想像しています。



そして地方から低ロット物件の流れも感じるところはあります。



私自身も、遠隔地である札幌の融資は厳しくなっています。高金利とか、低ロットとか、

いろいろな条件がそろわないと難しい状態になりました。今まで融資してくれていた

金融機関さんも、今は融資できないという姿勢に転じているように感じます。



他方、東京の物件に関しては、頭金を以前より要求されるとか、金利が以前みたいに

安くならないとか、そういう影響こそ出ているものの、融資そのものがストップしている

印象はありません。メインバンクさんは相変わらず頑張って検討してくれますし、

地域密着型の金融機関さんも、地域が地場であれば相変わらず検討してくれております。



サブバンクさんに至っては、融資を希望する人を紹介してほしい(ただしエリアの制約は

ありますのでなかなか紹介できないのですが)と言ってきております。実際に、融資付で

困っている某大物大家さんをご紹介しましたが、先日「紹介した金融機関さんで

無事にアパート新規購入の融資が決まった」という嬉しい連絡をいただきました。

良かったです!



私も気が付くと10年くらい不動産賃貸業に携わっていることになります。

危なっかしい融資を引いて、怪しい物件ばかり買って、読者各位におかれましては

「あいつ大丈夫なのか?」「いつ破綻するんだろ」などの好奇の目で見ている人も

少なからずいるのではないかと思います。まあ、自分でも万人が羨む王道の投資を

しているとは思いませんし、ちょいちょいポカミスもしている自覚はあります。



でも何とかここまで生きながらえているのは、周囲の方のサポートがあるからこそ。

業者さんであったり、金融機関さんであったり、そういったところからのご支援が

あるからこそ、今があるのだと思います。



この状況にいられるのも、自分自身の能力ではなく、周りの方々の助けの賜物である、

ということを常に忘れず、謙虚な気持ちで今後も不動産賃貸業に対峙したいと思います。



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