2019年11月12日

お祝いの場で孤独死保険と保険金請求に関してさらっと打ち合わせ。

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昨日は保険代理店さんと打ち合わせ(?)でした。富山1棟目の台風被害の保険申請、

支払の承認が出たとのことでした。よかったー!



昨日は不動さん投資を始めて間もない頃に知り合ったプロの方の経営するバーの

11周年イベントで、保険代理店さんとそのご主人、凄腕の元銀行員さんなど、

業界のツワモノの皆様が自然と集まってお祝いをさせていただきました。



こちらのバーの経営者さんは建築のプロで、私も東京2棟目の大規模修繕などで

助けていただいたことがあります。最近は海外案件などが忙しいようですので、

お仕事自体はあまり頼んでおりませんが、先日購入の方向で動き始めた太陽光発電の

業者さんを紹介いただいたり、今でもちょこちょこと繋がりはあります。



今回はバーのお祝いに一人で行こうと思ってましたが、以前、私が頼りにしている

保険代理店さんのご主人と一緒にこちらのお店に遊びに行ったことがあったので、

せっかくだからご一緒しませんかとお声がけして、示し合わせてお邪魔してきました。

そしたらご夫婦でいらっしゃったので、ついでに保険関係の打ち合わせもできた、

というところです。



保険代理店さんと話したのは2点。

孤独死保険の対象物件を増やすかどうかと、富山1棟目の台風被害の保険申請の結果が

出たというお話です。



孤独死保険に関しては、ちょっと思うところあり、全物件に対して一度見積を取って

孤独死が起こる可能性など考慮しながら、保険をかけるかどうか検討しようという

腹積もりでした。なんせ、もう売却したけど東京9棟目で孤独死が発生した際には

孤独死保険のおかげでだいぶ助かったものです。今後、孤独死は他人事として捉えては

いけないと思いますので、多少費用がかかっても備えをしておきたいと思ってます。



ただ、そうは言っても「ファミリー物件」「戸建」といった、多人数で済むことを

前提としている物件にまで、孤独死保険をかけるべきなのか?という点は疑問も

ありますので、その辺はもうちょっと考えたい、という話を保険代理店さんには

しております。ただ、家族構成が変わって独り身でその家に住むことになったけど

引越は面倒みたいな理由でファミリー物件に一人で残るという可能性もなくはないから

本当に不要と結論付けていいのか、自分でも悩んでしまっております。



そんな話を保険代理店さんにしましたが、結論は先送り。

昨日はとりあえず直近に更新が迫っている札幌9棟目の孤独死保険の更新をしました。

電車の中で契約書にサインするという謎のシチュエーション。保険代理店さんも

「電車の中でサインして貰ったのは初めてです」と苦笑い。



そしてもう一つは、富山1棟目の大規模修繕の最中に発生した台風被害の保険金。

以前のブログに書いた通り、台風の被害が出てしまった箇所について施工業者さんに

見積を作って貰っておりました。こちらに関して、保険会社さんから保険金支払の

承認が出たと言う連絡があった次第です。良かった良かった。



台風など大規模な災害に関しては、事務手続き簡略化のため?なのか、保険金支払が

決まる前に保険会社さんから保険金支払請求書が届きます。こちらを記入して返送すれば

ほどなくして保険金が支払われます。ありがたい。



今年に入ってから、自然災害による事故が多発しておりますが、その中で保険金の

支払を申請したものについては、一つも否認なし。これもひとえに保険代理店さんの

腕がいいからではないかと思います。感謝以外の言葉がありません。全部支払っていたら

せっかくの売却益がそちらで消えてしまうくらいのボリュームの被害がありましたから。



何にしても、火災保険はとても大事で、保険金申請する時にこちらの味方になってくれる

保険代理店さんを探すことも大事、ということは間違いないかと思います。

保険金額より保険代理店さんを重視して選ぶ。その方がトータルで見てメリットがある。

そんな気がします。



何にせよ、昨夜はお仕事面でも良いお話が聞けましたし、普通に皆さんとご一緒できて

楽しかったです。どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月25日

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またちょっとてんやわんやな感じになってきていますので、あまりブログを書く時間が

とれずにいます。今日は雑な近況報告のみですがご容赦ください。



札幌5棟目

週末、防犯カメラの発注を行いました。ぼちぼち品物が管理会社さんに届いてますが、

防犯カメラは数量を間違っているわ(出荷前だったので業者さんに注文数訂正の依頼中)

SDカードを買ったつもりが管理会社さんから「SDカードアダプタが届いています」と

恥ずかしい報告が届いたり(品名ちゃんと見なさいよ自分・・・)であたふたしてます。



SDカードアダプタに関しては、自分が悪いので仕方ないと思いつつ、ダメ元で

業者さんに返品可能か問い合わせていますが、今のところ返信なし。うーん、無念。



そして防犯カメラのページを改めてチェックすると、説明には「SDカード」とあるのに

写真がマイクロSDカードに見えるのです。その点、業者さんに問い合わせたところ

「わかりにくくて申し訳ありませんが、マイクロSDをご用意ください」とのこと。

着信履歴も残っていたので、わかりにくいことは業者さんも自覚したようです。

もしSDを用意していたらどうしようとお電話で連絡しようとしてくれたのでしょう。

安心してください、用意したのはSDカードアダプタです(涙)



そして管理会社さんから賃貸募集の条件についての相談の連絡が来ていたのを見逃し

放置プレイしてしまっていることを指摘され、あわあわする展開も。

前回決まった家賃に1000円色を付けて募集ということになりました。

今回のお部屋は陽当たりもいいので、前回のお部屋より少し強気にしてみよう、

という感じです。反響が今秘湯であれば家賃を下げればいいだけのこと。



全体的にこう、事務作業が苦手であることを再確認した感じになってます^^;



札幌10棟目

先日いただいたお申込に関して、保証会社さんの審査が通ったという連絡がありました。

これで満室確定ですね。めでたしめでたし。



先日発注した照明は設備ではなくプレゼントでいいですよね、と管理会社さんから

確認がありました。設備にすると、故障した時にオーナー側で対応になるので面倒だから

プレゼントの方がいいですよという意図と受け取り、そのように依頼しました。



富山1棟目

大規模修繕の相見積を取りました。管理会社さんのお見積の方が40万ほど高かったので

別業者さんに依頼するということでほぼ固まりました。あとは全部やるか一部やるかの

問題だけですが、もうこの際全部やっちまうか?という気持ちに傾いております。

どうせいずれやらないといけないのだから。

屋上防水くらいは落としてもいいのかもしれませんが、どうせ足場がかかるなら

この機会にやってしまった方がいいだろうし・・・。



サラリーマンをリタイヤするための計画が多少崩れるのですが、そこは別の手を

考案すればいいかな・・・そこだけなんですよね、引っかかってるのは。

まあ少し資金計画が崩れても、別の物件を売るとかで何とかなるだろうとは

思っているんですけどね。はい。



東京10棟目

消費税増税前にと貸会議室用の内装一式を発注したのが届きはじめました。

そして残った椅子がどうやら中国から無事に日本に届き、発送されているようです。

不在票を後で取りに行かなくちゃ。



東京法人決算

今年は9月前半に全部出し終わって余裕かなと思っていましたが、今このタイミングで

顧問税理士の先生からこれとこれは何だとか確認が来はじめました。たぶんいつもは

私がこういう状態で連絡をしているのだろうなと思うと、今まで大変申し訳ないことを

していたのだなと自分を反省するようになりました^^;

私ももっと先生に手間を掛けさせないようにうまくやらなくちゃなあ。



今日はただ単にだらだらと書いただけになりましたが、だいたいこのくらいの作業は

日々発生しているので、不動産賃貸業も激務のサラリーマンと兼業でやるには

そんなに楽じゃないね、と思う今日この頃です。早く専業になりたーい!



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月14日

事務処理三昧だったお盆休み前半戦。

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お盆休みの期間こそ、普段できないことをいろいろやることができます。

私の場合は・・・普段忙しくて放置していたメール処理や領収書整理しかできず^^;



例年なら「お盆休みこそ普段できない不動産関係のお仕事をする!」と決めて

動き出すところなのですが、今年はサラリーマンの仕事が異常な多忙に見舞われており

そもそも不動産活動をするどころの騒ぎじゃなかったです。結果、メールの放置プレイが

恐ろしいことになっており、1ヶ月以上放置してしまった内容などもありました。



まあとにかく、まずはこのメールを何とかしよう、というのがお盆休み前半の

テーマその1になりました。メールだけでなく、雑務で放置気味になっていたことを

一通りやっつける場にもしたいという意気込みです。



それから、もう一つ大事なのは領収書の整理と税理士さんへの送付です。

東京法人の決算が7月末。6月末分まではもう情報は伝えてあり、試算表まで完成して

いますので、残りの7月分だけ整理すれば良いです。ただ、その7月の領収書が

山のように財布の中に入っているもので・・・これも何とかしないとです。



後半は札幌でロックフェスとセミナーという日程になっているので、前半のうちに

終わらせておかなくてはなりません。というわけで、お盆休み前半はこれらの作業に

従事しました。



しかし、合間にやれずに積んであったゲームをついやってしまうし、夜は自宅で

嫁ちゃんとお酒飲んでしまうので、なかなか進まない・・・(汗)



それでも一応、メールは一通り返信が済みました。



・富山1棟目の改善提案を管理会社さんにメール

・フィリピンのコンドミニアムの管理契約についてのメール

・フィリピンのコンドミニアムの内装の手続きについてのメール

・一般媒介の業者さんに東京9棟目の他業者さん状況伝達

・富山1棟目の清掃委託の支払ミスのお詫びと送金

・札幌6棟目のボイラー故障に関する保険金申請

・送金明細を顧問税理士の先生に転送

・東京11棟目看板デザイン依頼

・札幌7棟目の屋上に携帯アンテナを誘致できないか確認

・東京11棟目の写真撮影日程調整

・東京8棟目の清掃に関しての確認

・東京8棟目の入居者様歓迎会日程調整

・札幌10棟目の漏水の追加箇所確認の連絡受領と対応依頼

・メールフォームから来ていたご依頼に関しての下調べ



なかなか頑張ったよ、自分。この中でブログネタになりそうなものがあるかを

後で見直して、ありそうなら掘り下げてブログネタにします。



あとは領収書。

1.現金・電子マネーの領収書とカードを切った領収書に分ける

2.現金・カードのものは使途を書いて税理士さんに郵送

3.クレジットカードのものは使途を書いてクレジットカードの明細と照合して

  最終的にクレジットカードの明細に使途を転記して税理士さんにメール

というプロセスなのですが、とりあえず2までは終わりました。財布の中の領収書の束が

スッキリしただけでも結構幸せです。3は結局手付かずになってしまったけど、札幌に

いる間に時間があればちまちまとやろうと思います。



そんなこんなで、ゲームしながらとはいえ、それなりにやることはやれたと思います。

今日からは札幌に飛んで、自分へのご褒美(?)としてロックフェスに参戦してきます。

あとは船長プレゼンツのルイさんとウェイさんのセミナーを受けたり、所有物件の

巡回と状況確認をしてこようと思っています。暑い東京を脱出して、涼しい札幌へ!



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posted by ひろ* at 11:32 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月09日

金融機関さんに持ち込む資料のアップデート。

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ブログを書く時間がないので、本日は超省力化の手抜きモードで更新します。



サラリーマンのお仕事で時間がないのも勿論なのですが、そんな中でも顧問税理士さんに

試算表を出すために領収書を整理したり記帳したりして情報を送らなくてはならないし、

そこに加えて東京11棟目と東京12棟目のリフォーム融資のあてをつけるためにも

金融機関さんに出す資料のアップデートをしなくてはならないし、東京9棟目の売却にも

少し動きがあったので、そっちへの対応をしなくてはならないし、金融機関さんから

満期が来たから積金また手続きしてねと言われてみたり。



そもそもサラリーマンで従事しているプロジェクトが緊急事態で、土日関係なく

スクランブル対応をしているため、いくら資料を作っても金融機関さんに届けることが

できないという問題がありました。出張も多くて下手したら月曜〜金曜一切東京にいない

という週もありましたし。でも今日の午前中だけは何とかお休みを貰ったので

そこで全ての用事を済ませなくてはなりません。



夜なべして、売った物件と買った物件の情報を入れて資料をアップデート。

パワポで作っている紹介資料までは手が回らず、エクセルの一覧表だけに留まりました。

相変わらず返済比率高いなあと。もうちょい何とかしないとダメですね。はい。

(いつも言うだけで実際にやってないやつ)



印刷もして、持っていくものを準備して。

まあたぶんこれで大丈夫でしょう、というところまで持ってこれました。

足りないものはFAXすればいい(FAX文化何とかならんもんすかね・・・)



というわけで、朝からあちこちの銀行を走り回ってきます。

30分刻みで動かないとだから超大変ですけど、なんとか気合で!



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月23日

相変わらずサラリーマン多忙なので、思いついたことをグダグダと。

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現在22位です。さすがに土日は8時間労働くらいにしておきたい。

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週末もサラリーマンとしての労働にいそしみました。働き方改革?なにそれ、食べれる?

今日もまだ作業が残っているので、追い打ちをかけるようにサラリーマンのお仕事です。

将来の自分のためになると信じて乗り切ります。



そんな状態なので、不動産ネタがあるかと言われると大変微妙な状況です。

昨日は関東→札幌の大家会の勉強会も欠席、東京9棟目のテナントさんにご飯を食べに

行こうという企画も中止。今日の東京築古組の勉強会も欠席。東京10棟目で荷物を

受け取らなくてはならない用事だけは外せないので、会社の仕事を東京10棟目で

やろうかなと今考えているところです。でも領収書の整理も進めないとだし、困った。



東京法人の期末が7月末なので、6月中に試算表を作って着地点を予想しなくては

ならないのですが、その作業が完全に滞ってしまっています。一応、領収書に関しては

全部使途を書いて現金とクレジットカードに分けて、というところまでは対応しましたが

クレジットカードの利用明細と領収書の整合が取れているか、領収書はないけど明細に

記載されているものはないか、などチェックしなくてはなりません。



領収書関係だけでも引き取ってくれる人がいたら楽なんですけどねえ。

嫁ちゃんは数字のことになると「苦手!」ということで基本及び腰ですし(笑)



不動産ネタっぽいのと言えば、東京9棟目を試しに高めの価格で売り出してみました。

高いと言っても利回り5%とかそういう話じゃないです。なんせ築古木造ですから。

今一番融資出ないやつです(笑)



今回も東京4棟目と同様、管理会社さんと購入時の仲介業者さんの2社に依頼しました。

元々は管理会社さんしか頼む予定はなかったのですけど、レインズに乗っていた情報を

業者さんが見つけて私に声をかけてきたので、管理会社さんに了承をいただいてそちらの

業者さんにも元付になってよいですよとお伝えしました。



元々、東京9棟目は業者さんが自社保有されていたものでした。いずれ手をかけて

商品化しようとしていたけど、他の案件にお金を回すということで、そのまま転売をして

いただいたという経緯があります。けっこう長いお付き合いなので、あまり無下にしては

いけないと思った次第です。また何か良い物件出してくれるかもしれないし。



この物件も、希望価格で売れれば結構な金額が手元に残ります。捕らぬ狸の皮算用。

普通に持っていても良いし、売却して利益確定してもいいし。こういう良い物件を

複数持っていると、結構いい感じになるんだけどなあ。



両社からとも、引合がある風味な問い合わせを受けています。例えば賃貸借契約には

保証会社はついているか、とか、指値はどのくらいまで可能か、など。利回りは

そこまで高くないですが、それでも問い合わせあるもんなんですね。



そう明確に決めているわけでもないのですが、札幌は比較的大きめな物件を購入して

キャッシュフローを稼ぐ、東京は小ぶりな癖のある物件を購入して、キャッシュフローは

そこそこ、でも流動性が高くてそこそこの金額を抜ける、というやり方になっています。

融資の潮目が変わったので、今後も同じ方針になるかはわかりませんが・・・。



築古耐用年数超過物件に関しては、東京でも融資が出にくくなることが予想されます。

その分価格は少し下がり(現金のプレーヤーがいるので大きくは下がらないでしょう)、

収益は取りやすくなると思われますので、こまめに売って、売却益を使って現金で

攻めるのがいいのかもしれないと思っています。



地方物件の融資も出にくくなるので、その分価格は大きく下がり、収益は取りやすく

なるだろうと考えます。こちらは地元のプレイヤーとして振る舞えるような作戦を

練る必要があります。仙台法人で北海道に支店がある地銀さんを狙っていくとか、

サラリーマンの会社を辞めた後、住民票を移してしまうとか。



という妄想をブログに書くのは楽しいですね!



本当はブログネタにしたい大きな事件があったのですが、ちょっと今はまだ詳細を

書くことができないので、今日はだらだら徒然と思いついたことを書いただけの

つまらないブログになってしまいました。では、荷物の受け取りの準備をします。



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