2018年07月17日

朝からドタバタ。

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朝からやることが盛りだくさんで、ちょっとブログ更新に時間を割けませんでした。



・業者さんから届いた自社保有の新着物件を確認、良い物件がないのでお断りの返事



・納税証明書のオンラインでの申請方法について顧問税理士の先生に確認

 (e-Taxに登録しろとか書いてあるけど、税理士さんのところで登録してるだろうと

  思われるので、どう手続きしたらいいか、あわよくば税理士さんのところで

  納税証明書の申請までやってくれないかしら、と期待しつつ)



・送金明細のPDF版を管理会社さんに送付依頼

 (税理士さんにメール転送するので、PDFでいただけるのが一番都合がいいため)



・保険金請求対象と思われる事故の見積書と写真を保険代理店様に送付



・本日、仙台法人の取引行に持参する事業計画書の微調整と義母への送付

 (ノールック買付した物件)



・フィリピンのコンドミニアムの売却に関して、メールで資料を送付

 (ちょっと動きがありそうな雰囲気・・・)



・取引行の担当者さんに朝一番で来ていただき、申込書等記入

 (ビル案件の融資申込、ついでに保険の勧誘もありました^^;)



というわけで、あまりブログを書く時間がなかったので、今日は手抜きでこれにて終了。

出張もあるので、あまりゆっくりもできません。行ってきます!



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月12日

やることを整理してみたらとんでもないボリュームになっていた。

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相変わらず自分のやるべきことが整理できなくなってきている、タスク詰め込むくせに

その後の管理ができていない私です。今日はほぼ自分のための整理・・・。



今、大なり小なり関係なく、不動産関係で着手しなくてはならなかったりすることを

書き出してみます。いずれブログネタになるかもね。



【札幌5棟目】

・粗大ゴミ問題ようやく収束

・ハエ問題収束(コバエポットン的なものを設置したら効果てきめん)

・鳩が巣を作っている疑惑への確認

・粗大ゴミの原因を作った部屋が2ヶ月滞納で一切連絡取れず

 保証会社ついてるので金銭的に問題はないが、退去もしくは夜逃げの危険性が・・・



【札幌6棟目】

・大型滞納部屋の立ち退き訴訟準備

・新担当さんと顔合わせ(今年中目処)



【札幌7棟目】

・空室2部屋の空室対策(まずは現状把握)

・消防点検の時期調整(義母と話をしないと・・・)



【札幌8棟目】

・空室3部屋の空室対策(現在の問い合わせ状況把握とテコ入れ策の検討)

・お風呂場のドア故障対応

・共用部照明漏電事故対応

・取り急ぎやるべき防水工事関係の意思決定(見積待ち)

・先日退去されたお部屋のグレードアップや原状回復(即入居可になっているけど

 ロスナイつけたりしなくてはならない)

・懇親会実施(今年中目処)

・エントランスバリューアップ案、看板デザイン、看板作成依頼(進捗確認)



【東京1棟目】

・樹木や共用部グリーンの剪定や植え込み検討



【東京2棟目】

・レンジフード故障事故対応



【東京3棟目】

・近隣の方との折衝(入居者様が自転車を動かされたなどの報告あり)

・退去後の募集条件(前回と同じ想定)



【東京4棟目】

・空室1部屋の空室対策(現状把握とテコ入れの必要性確認)

・売却の問い合わせ状況確認



【東京5棟目】

・G対策



【東京6棟目】

・空室1部屋の空室対策(現状把握)



【東京8棟目】

・募集図面作成(完成したら管理会社さんおよびお客様紹介してくれそうな方に展開)

・広告料UPの効果測定(管理会社さんに問い合わせ数の増減確認)

・共用部清掃委託先選定(シルバーさん以外に大家仲間経由で見積依頼中)

・Google AdWordsの採用、メルマガへの広告出稿など検討

・部屋番号カッティングシートデザイン依頼(進捗確認)



【東京9棟目】

・リノベーション工事の融資申込対応など

 (申込書の記入・送付/納税証明書取得/見積書取得)

・空き店舗の時間貸し準備

・個別の不具合に関しての見積書取得



【仙台1棟目】

・メインバンクさんとの金利交渉



【富山1棟目】

・工事の進捗状況確認

・部屋の完成がいつになるか把握、空室対策営業の日程検討

・管理会社さんとの懇親会検討

・外壁塗装のデザイン、看板デザイン、看板作成(依頼済、進捗確認)



【野立て太陽光】

・草刈りの手配



【フィリピン2戸目】

・売却の進捗確認



【新規案件】

・買付入れた北海道の地方都市1棟ものの事業計画作成(仙台法人で購入予定)

・東京で買付入れたビルの売買契約対応、売買契約後に金融機関さんに資料送付して

 プロパーと保証協会の両方で融資を検討いただく(できればプロパー)

・買付入れた東京の訳あり借地権に対して、抵当権設定の承諾書が出るかの確認

 出る場合は金融機関さんに相談、出ない場合は撤退

・融資付している札幌のやや築古ファミリーRCの融資進捗状況確認

 (仙台法人で購入予定)

・検討している案件をどこで融資付するか検討(札幌古めRC、北海道築古S造、

 札幌築古木造、札幌築浅RC)



【その他】

・税理士さんに7月末決算の東京法人の情報送付

・民泊関連(自分で転貸でやるやつの契約諸々、保有物件の民泊運用検討、転貸の間に

 入って云々するやつの書類準備)

・関東→札幌の大家会の次回勉強会手配



・・・不動産投資は不労所得って、これを見てもまだ言いますかね?

あ、そうか、私が手間のかかる案件ばかり手掛けているからか(笑)

洗練された投資家を目指したいなら、私の真似なんてしたらダメですよ!

私は不動産賃貸事業をやっているのであり、自分としては投資という感覚はないです。

そして面白そうならとりあえずチャレンジという姿勢なので、失敗も結構するし

面倒なことになりがちです。洗練されていないのは間違いないです。



1つ1つはそれほど重くないものかもしれませんけど、束になってくると重いですね。

これだけいっぱいやることが溜まっているのに、サラリーマンの仕事は全く手が抜けず

ちょっとしんどいなあと思うところもあります。でもお給料をいただいている以上は

これはこれで手抜きできませんので、うまく両立させたいと思います。



しかもここに、ポケモンGOだの(まだやってるんかい)、ジャンプ50周年記念の

ファミコンミニに収録されたキャプテン翼
だのといったゲームもやりたいという

欲求が加わると、1日が24時間じゃとても足りないのですよ・・・。



それぞれのタスクに優先度(急ぐのか急がないのか)と難易度(連絡すればあとは

丸投げできる、自分が手を動かさないとできない)をつけて、何から着手すべきかを

明確にしていかなくてはなりません。



タスクリストでその辺管理できるといいのですが、どなたかスマホアプリでそういうの

自分として管理したり、管理会社さんと共有したりできるものないですかね?

あれば是非教えていただけると嬉しいです。



関係者の皆様、もしここを見ているようであれば、上記への対応よろしくお願いします!

(いくら何でも無茶ぶりしすぎだろそれ)



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月03日

こんな対応をされたらイラっとするなあと思った件。

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この間、ちょっと面白そうな物件が新着情報に出てきたので、問い合わせをしたものの

なんかすごくイラっとする対応をされてしまいました。人の振り見て我が振り直せ、

ということで振り返ってみたいと思います。



某大手の不動産業者さんのサイトから、再建築不可で風呂無しながら利回りが高い案件が

新着情報として配信されました。利回りだけ見て飛びつき、立地を見てさほど悪くないと

判断し、そこから過去の経験を基にどう活用するかを机上で検討しました。



風呂無し1Rが4部屋で、現状4部屋中3部屋埋まっています。風呂無しでも意外と

埋まるものなのですね。今はそれでいいのですが、将来的に見るとやはり風呂無しは

引きが悪いので、最終的には狭い2部屋を1部屋にくっつけて、風呂ありの1DKに

変更するプランがいいだろうと考えました。



幸いにして、2部屋を1部屋にするのにもまあそこまで苦労しなさそうな間取りの

形状だったので、描いた青写真通りで何とかなりそうだなと判断。コスト的には過去の

経験からこのくらいだろうと予想をして、だいたいどのくらい指値を入れたら12%の

利回りが取れるかを計算しました。念のため、いつもリノベをお願いしている建築士の

先生にも、こんな計画で考えていますという話をしましたが、割といい線だと思うと

お墨付きをいただきました。よし、じゃあこれは問い合わせしよう。



早速その元付の大手さんにお電話しました。担当は外出しておりますので、折り返しで

よろしいでしょうかと聞かれ、よろしいですと回答。電話をしたのがお昼前くらいだと

記憶していますので、まあ本日中には何かしら連絡が来るだろうと思っておりました。

しかしその日は連絡来ずじまい。



翌日、改めてお昼ごろに電話をかけてみました。折り返しいただけるとなっていたけど

折り返しがない旨も勿論添えて。受付の方は申し訳なさそうにしておりましたが、

その方が資料を送ることができるわけではないようで、やっぱり担当さんからの

折り返しということでした。



そしてこの日も結局折り返しの連絡はなし・・・。

既に買付が入っているとかにしたって、連絡は必要じゃないの?



そして翌日。電話してみると、定休日でしたorz

その翌日も定休日でしたので、資料が来る見込はなし。まる4日ほど放置プレイ。

それだったら定休日になる前に資料を送るのがビジネスマンとして正しいんじゃない?

という気持ちに。



定休日明けの営業日。午後になっても相変わらず折り返しの連絡はありません。

もうさ、売る気がないならネットに載せないでおくれよと。どんだけ忙しいとしても、

どんだけ額が小さくてやる気にならないにしても、一応は問い合わせしてるわけだし

ちゃんと返答くらいはしましょうよ、というイライラした気持ちに。フィリピンだったら

このくらい当たり前かもしれないけど、ここは日本ですから・・・。



もうこの段階でこの物件への興味は失せました。どうせ再建築不可だし、無理して

購入する類のものでもないです。融資つけるのもややこしい感じになるだろうと

予想していたので、もう手を引こうと思いました。



でもこのイラっとした気持ちを他の人が味合わなくて済むよう、そのことが不愉快で

あったという事実だけは伝えよう。そう思って、もう一度電話をかけて、資料が

待てど暮らせど来ないのはおかしいのではないか、もう物件自体興味はないから

資料も連絡もいらないけど、不愉快であることを伝えておく、と電話しました。

相変わらず担当の人はいないみたいで、受付の人が申し訳なさそうにしてました。



受付の人経由でこちらの不愉快さが伝わればそれでいい、他の人の問い合わせで

同じようなことを繰り返さないようにしていただきたい、というところでしたので

言うだけ言ってすっきり。私の中ではこの話は終わったものになりました。



その日の夜は打ち合わせを兼ねた飲み会だったのですが、なんか夜の8時半ごろに

着信がありまして。打ち合わせ中だからと放置しましたが、後で見ると知らない

電話番号からで、留守電も入っていました。



留守電を聞いてみると、その営業マンですよ。もう今更興味ないんですけど・・・。



「連絡が遅くなってしまい申し訳ありませんでした」と冒頭で一応一言ありましたが、

声のトーンが申し訳なくなさそうな感じで、しかも物件に関しては「1部屋滞納が

1年以上あり、立ち退きの裁判を始めたところなので、あまりお勧めできません」

「それでもよろしければご連絡いただければと思います」とか言うんですよ。



自分で仲介している商品を「おすすめできません」とか言わない方がいいだろうし

何より相手が怒っているのをわかっていながら、夜の8時半という時間に電話を

かけてくる神経がわかりません。その事実が分かった段階ですぐ電話するとか、

いっそ電話しないとか、なんかもうちょっといい打ち手があったでしょうに。

少なくとも、人によっては夜の8時半に電話されたら怒る人もいるのではないかと。

せめて「夜分にお電話してしまい大変申し訳ないです」の一言くらいはあった方が

いいと思うんですけどねえ・・・。



私が細かいことを言いすぎているのかもしれませんが、少なくとも個人的には今回の

対応はおおいに疑問符でした。この人と信頼関係を作るのは難しいよねえ、という

気持ちになりました。そういう人から無理に不動産を買う必要はない、と。



でも本当にいい物件が出てきたら、そういったことに目をつぶって購入するだろうなあ。

不動産は基本1点モノなので、それを扱っている人を選ぶことが出来ないのが苦しい。



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2018年06月24日

事故物件になってしまうのか!?

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札幌7棟目の管理会社さんからもいよいよ「マゾ大家さん」と呼ばれはじめた私ですが

その管理会社さんから大変なことがあったという話を昨日聞きました。



夜の1時過ぎに緊急の電話が入り、社長が電話に出ると、入居者さんの親御さんでした。

(親御さんが直接だったのか、コールセンター経由だったのかまでは聞いてませんが)

「息子が電話して自殺をほのめかす発言をしていた」とのことで、狼狽しながら

電話をされてきたとのことです。



たまたま、社長がその日はお酒を飲んでおらず、現場に行こうと思えば車で行ける状況。

管理担当の方と連絡を取ったところ、管理担当の方はお酒を飲んでしまっているため

運転はできないものの、動けない状況ではなかったとのことです。



二人ともお酒を飲んでいるなら、翌朝対応でもやむを得ないかというところでしたが

たまたま行ける状況なので「まだ虫の息だったら事故物件にしなくて済む・・・」という

心理が働き、すぐに現場に急行することになったとのことです。



あわただしく準備して管理担当の方を拾い、業者さん同士のお付き合いの飲み会で

まだすすきのにいたもう一人の担当さんからマスターキーを受け取り、現場へ車で

ダッシュ!管理物件を事故物件にしたくない、その一心で車を走らせたとのこと。



そしてようやくたどり着いた現場。警察の方もおり、現場はものものしい雰囲気に。

マスターキーを使って扉を開けると、ご丁寧にドアチェーンがかかっています。

ゴニョゴニョしてそのドアチェーンも開けて、部屋に突入すると・・・



「大人なんてみんな嘘つきだー!」

「俺は死ぬんだー!」

と叫んでいる当の本人が・・・・・・

しかも自分でその様子を動画に撮っているという・・・・・・



管理会社さんのツッコミ。

「お前、死ぬ気ないだろ!?」



「この支配から卒業したくてやった。窓ガラスならどれでも良かった。

 後悔はしていない。」

と彼が言ったかどうかまではわかりませんが・・・

完全に中二病をこじらせただけな感じだったようです^^;



私が札幌に入る前日の出来事だったので、これは直接伝えなくてはということで

会うまで温めておいた事案だそうです。お気遣い(?)ありがとうございます(??)



管理会社を経営するって、大変なことなんですね。お疲れ様でした。



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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月19日

動きを止めないと情報が得られる気がする。

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現在15位です。この週末もバタバタしてます。あ、いつもそうか。

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昨日は微妙に脈が薄い札幌の案件に関して、私の手元に置いてもう少し融資にトライを

できるよう画策をしておりました。具体的には、同じエリアを探している投資家仲間に

この情報を出して、興味があれば金融機関さんに当たってほしい、もし私が融資を

つけるることができなければ譲るので、という話をしました。こうすれば、私の関連する

内輪にて買付が数本入った形になるので、外部に無理に出す必要がなくなります。

さらに、仲介業者さんからの私の評価が上がり、次の物件情報も他より早めに出るという

展開が見込めます。



※ここで「キックバックを・・・」と言い出したら共食い大家さんになっちゃうので

 それは絶対にしません(笑)



目論見通り、数名の方がこの物件に興味を示してくださいました。

これでもう少し私が融資付けを頑張ることができそうです。



また、可能性のある金融機関さんの紹介を仲間からしてもらうことができそうなので、

そちらにもあたる準備をしました。あわせて、以前審査を通したことがある超高金利の

金融機関さんにもあたっております。

どこも「資料ください」という感じだったので、滑り出しとしては悪くないかなと。



そんな状況なので、もう少し外に情報を出さずに待ってくださいと仲介業者さんに

報告したところ、とても喜んでくださいました。そして早速次の物件情報が送られて

きましたよ!私のエリアではなかったのでスルーしましたけど、とりあえず仲間うちには

展開をさせていただきました。



それと並行して、ギャグのような物件を懇意にしている東京の管理会社さんを出して

いただいたことがあったのですが、そちらが値下がりして目線に合う金額になったと

いう情報を入手したため、この間脂っこいシェアハウスの融資がダメになってしまった

金融機関さんにぶつけてみることにしました。成績として見込んでいただろうに、

その期待に応えることができなかったという負い目がこちらにもあります。

代替の案件を何かぶつけようということで、今回の話を出すことにしました。



この案件、何がギャグかと言えば、なんと驚きの「土地が3坪未満」の超狭小住宅!

いやいやいやいや、狭小とかいうレベル超えてますって、これ。いくら東京でもね。



フルリノベーション済みの戸建賃貸ということで来ていました。当初情報が来た時は

「東京には恐ろしい物件があるものだ・・・」とびっくりしましたが、フルリノベが

終わっている所有権という観点で考えれば、利回りさえ合うなら別に無しではないなと。

しかしその時は金額が高く、利回り的に合わないと判断してスルーしておりました。



今回、その物件が値下がりして、目線として考えていたラインに乗ってきたとのこと。

それだったら手を挙げるのもいいかな?と思い、金融機関さんに報告した次第です。



金融機関さんの担当の方も、最初に私が坪数を申し上げたら「え?」という反応でした。

うん、そりゃあそうだよね・・・^^;

所有権でフルリノベーション済み、20年融資で引っ張ればキャッシュフローも出る、

という説明をしたところ、それだったら担保評価してみましょうかという流れに

なりました。



その後管理会社さんに金融機関さんがやる気になってくれたよと話を振ったところ、

「あの物件、今満額で3件買付入ってるんですよ・・・」と。え、何日か前に聞いた時は

まだ何もなかったのに、いきなりそんな感じ!?と驚きました。どうやらレインズに

価格変更して公開した影響みたいです。なるほど、それなら納得。



「融資が早い順で対応する予定」という話でしたので、金融機関さんにもその旨を伝えて

早めに担保評価してねということをお伝えしました。先方も状況を理解したようで、

なるべく早めに担保評価しますという話でまとまりました。



まあこれも、もし縁があれば買えるというだけです。それ以上でもそれ以下でも

ありませんので、素振りと思ってトライします。



そんな感じで、あまりまとまりなくあれこれバタバタ動いた一日でした。

ただ、やっぱり動かないことには何も始まりません。私はたいしたスキルを持たない

凡庸な人間ですが、しつこく動くことに関しては他の人と比べて秀でている自覚は

持っております。だからこそ、常に何かしら動きを取り、良い話につなげられるように

頑張っています。今回の動きも、先々で少しずつ形になればいいなと思います。



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