2017年05月16日

買付ラッシュ≒玉砕ラッシュ、でもめげずに買付を入れ続ける。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。札幌築浅RC、本部審査をお願いする金融機関さんを決めました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ここ最近、毎日のように何かしら問い合わせをしているような気がします。

下手な鉄砲も数打ちゃ当たる、的な部分もあるのですが、とりあえず気になったら

すぐ問い合わせ、みたいな感じでやってます。



土曜日は健美家さんに登録していた条件を見てのご提案メールが飛んできましたので

確認したところ、札幌の高利回りボロアパートでした。場所もその辺ではあまり人気は

ないけど、札幌全体で見れば決して悪くないところです。早速詳細資料を取り寄せて、

購入した場合に管理委託すると思う管理会社さんに連絡。簡易査定の結果、それなりに

いけるだろうという見込みは立ちましたので、現地内覧の予約を取り付けました。



この物件、ボロくて稼働率が悪いのですが、売主さんが高齢でもはや管理ができずに

放置されているという理由ですので、再生は十分可能と見ています。しかも土地が

そこそこあるので、新築RCをその後建てることも検討できる将来性が魅力的です。

入居率が悪いので、いっそ追い出してRC建てる方が早い?という気もしますけど、

高利回りで回せるならしばらくは普通に回し(ただし定期借家契約)、頃合いを見て

建て替えに走るという作戦を展開しようと思います。



今週末の札幌出張(契約の為行くことになりました)の際に、内装の状態など見て

指値額を決めたいと思います。



土曜日はそれと並行で、都内でよさそうな物件があり、問い合わせをしました。

所有権で建物面積が広く、駅からはちょっと離れているけど、あの辺のエリアでは

比較的駅力がある場所です。広いので、シェアハウスのような形にコンバージョンしたら

収益が取れそうと思って問い合わせました。



しかし、こちらは既に1番手の方が現金で購入を検討している状態とのことでした。

しかもサイトを見るとわからないのですが、こちら再建築不可。うーん、道理で安いと

思いました。ちょっとテンション落ちたので、もし1番手がNGだったら連絡をして

くださいとお願いするとともに、念のためシェアハウス運営予定の会社さんに情報を

連携して、評価してもらうことに。先方曰く「これならいける」ということでしたので

一番手が「やっぱやーめた」するのを祈りたいと思います。



日曜日は簡易宿泊所に最適な予感がする商業地の売り物件情報を入手しました。

不動産投資仲間からの紹介です。建物を壊して新築にするイメージということでした。



立地は住宅地図を見るだけで間違いないと思える場所なので、新築の簡易宿泊所の

前提で運営会社さんに査定を依頼。結果として、これは収益が取れるという判断を

しましたので、即買付を入れました。



元付業者さんが土日お休みというところがあり、月曜日に買付をもっていって

貰ったのですが、業者さんから「既に売却先が決まっていました」という残念な

連絡が。レインズから拾ってきたって言ってたので、たぶんレインズに載せる前に

両手取引で売却先を決めていたのだと思います。結局、ただ振り回されただけで

終わってしまった感じでした^^;



その業者さんからは「お詫びに表に出ていない情報を出します」ということで、

山手線徒歩圏内の好立地ビルのご紹介をいただきました。ただ、やっぱり低利回り。

あまり回せる気はしないのですが、簡易宿泊所へのコンバージョンをしたらどうなるか

見ていただくことにしました。思い込みだけで選択肢を排除するのは良くないかなと

思ったので。



そして月曜日は、借地ながら角地で容積率も消化できそうな土地の情報を見つけたので

懇意にさせていただいている一級建築士さんにこれどうですかと情報展開。お、なかなか

いいじゃないということになったので、問い合わせしてみることにしました。



しかし、問い合わせて発覚した衝撃の事実。

ただでさえそこまで安くない地代が、収益目当ての人だと借地権譲渡の際に借地料が

2倍になってしまうということがわかりました。それだけ借地料が上がるほど物価が

上がっていたら、日銀はこんな苦労してないだろうし、私のお給料だってもっと

上がっているはずなのに!とショックを隠しきれません。



テンションだだ下がりですが、とりあえず資料を貰って検討してみるだけしてみる方向で

考えてみることにしました。2倍払うんだったら相当収益性良くないと回らないよねー。

そういう考え方の地主さんと、今後も上手に今後も付き合っていけるかわからないです。



「こんなご時世でよくそれだけ買付入れる物件見つけてくるね」と言われますが、

別にそんな特別なことをしている意識はありません。

心掛けているのは以下のようなことです。



・デメリットを克服できるか前向きに考える

入居率が悪くても、場所が良くて管理が良くなるなら克服できるはず。

建物が古くても、いくらくらいかけてリノベすればたぶん生き返る。

借地や再建築不可でも、取引してくれる金融機関は少数ながらある。



何かしらのデメリットがあるからこそ、市場に安く放出されます。

そういうものを自分なりに評価し、再生できるかという目線で前向きに考えれば

意外とお宝物件は転がっているものだと思います。



・そのまま賃貸する以外の用途も考える

例えば、その空き店舗でセルフストレージやコインランドリー、貸会議室など別の

ビジネスを運営することで収支が見合うということはないか。

例えば、シェアハウスや簡易宿泊所へのコンバージョンをすることで、収支が向上し

購入に値する収益性を得られないか。

例えば、広い戸建を集合住宅に用途変更してリノベーションをすることはできないか。



目線を少し変えるだけで、その物件が急に収益性の高いものに見えてくることも

あるのだと思います。こういった選択肢をいくつ手元に持っておけるか。それがきっと

日頃からの勉強量に比例してくるのではないかと思います。



・ダメ元でコンタクトを取る

ちょっと高いなーと思っても、とりあえず指値がきかないかを聞いてみるのも

有効だと思います。コンタクトを取り続けていれば、いずれ馬の合う営業マンとも

仲良くなれる可能性があります。そうなれば市場より多少早く情報が来る可能性も

出てきます。



コミュニケーションをいかに多くとるかは重要なので、たまには前に購入した

営業マンの人に連絡を取ってみるのも悪くないのではないかと思います。

(私も今日あたり早速電話してみようっと)



そんな感じで、またどんどん買付入れていこうと思います!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

プロパンガス問題、うちの物件はクリアできそうです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。ランキングの上位平均ポイントがどんどん上がってるよ。。。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



売却に関しての手続き等々で時間を費やしてしまったため、本日のブログは手短です。

先日のプロパンガス問題の件で、私の物件はどうなっているか全部確認してきました。

その結果など書いてみようと思います。



おさらい


・6月から賃貸仲介時にプロパンガスの料金照会先や大家への設備の付帯状況などを

 説明することが求められるようになる

・協賛金や設備貸与を入居者様の利用料に転嫁している物件は選ばれにくくなるかも

・私の保有物件だと札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目がプロパンなので料金が

 不当に高くないか確認が必要



手短にしようとすればここまで手短にできるのに、なぜかいつもだらだらと書いてしまう

書きたがり欲張りな私にやや苦笑いしつつ、確認結果にいってみます。



札幌3棟目

管理会社さんにガス料金の立米単価を確認してもらったところ、札幌市平均より

安い価格になっていることが確認できました。以前、プロパンのボンベの場所を

物件背面に移動してもらう際に、入居者様の料金を安くてくださいとお願いした結果を

そのまま順守してくれているようです。このガス会社さん、私の中で好感度アップ。



ここまで管理いただいた中で、プロパンの料金が高くて困るというクレームも特になく

問題はないだろうと判断できました。



ちなみに、札幌3棟目の管理担当さんは私のブログを読んでくれています。

今回のガスの話にもコメントしてくれており、北海道が一番先に国からの指摘を

受けているということでした。まあなんせ、暖房料金があるからプロパンの金額が

生活コストに一気に上乗せされてきますからねえ。他の地域より深刻なのはわかります。



ガス料金の説明を物件の賃貸借契約時に行うということではなく、あくまで照会先を

明示するだけです。となると、結局入居者さんが問い合わせをしない限り、料金の説明を

受けるのはガス開栓時。後だしじゃんけんの実態が変わるわけではない、とのことです。



そこで、札幌3棟目の管理会社さんのアイディア。

ガス料金表を事前に貰っておいて、重要事項説明の添付資料として入居者さんに渡し、

契約時の料金の説明までしてしまうというのはどうでしょう、とご提案いただきました。

いいですね、それ。入居者さんとしても、ガス料金が高いからということで契約前に

考え直す時間を取ることができます。こちらとしても、契約して広告料を払ってから

短期退去となるときついので、お互いに良い考えと思いました。



ついでに、料金が札幌市平均と比べて安いことも仲介業者さんにPRしていきたいと

思っています。プロパンは高いけど、うちのプロパンはそこまで高くないよ、となれば

家賃の安さとあわせてトータルコストで勝つことができるかもしれません。



札幌3棟目に関しては心配がなくなりました。よかった。



札幌5棟目

ガス会社さんに確認してもらったところ、先日の協賛金も含めてオーナーや入居者様に

転嫁することはない、という結果でした。ガス会社さんを切り替えたり、建物を壊して

更地にする際に、設備の買取金額に上乗せして請求するだけです、ということでしたので

協賛金は設備投資の一環として扱い、どこかに転嫁しているわけではないようです。



先日の協賛金交渉の時の相手の態度から、このガス会社さん料金も高いんじゃないかと

危惧しておりましたが、確認したところ入居者様への提供価格は札幌市平均程度でした。

思ったより高くなくてよかったです。まあ平均ってやつ自体が、ぼったくりの会社も

あわせての平均なので、本当は平均以下に持っていってほしいところですが・・・。

管理会社さん、もしここを見たらガス会社さんに入居者さん料金をもう一声安くして!と

折を見てお願いしていただけますと助かります!



管理会社の担当さんも「話してみて、意外ときちんとした会社でした」との感想でした。

今までの印象がいかに悪かったかを物語っています・・・(苦笑)



切替の件で他社からいろいろ言われていることは、ガス会社の担当さんも把握していて

いろいろと管理担当の方に裏話をしてくれたようです。話した印象としてはとても

まじめな担当者さんでした、ということでしたので、結果的に切替をせずにサービスを

提供してもらって正解だったなと思いました。



協賛金は近々振り込まれるようですので、共用部のバリューアップに着手します。



仙台1棟目

自主管理なので義母に確認してもらいました。これまでに設備面でご協力いただいている

エアコンとかユニットバスについては、札幌5棟目と同様に設備価格に上乗せされて

いるだけで、入居者様のガス料金に転嫁はされていないということでした。



料金は数年前に確認した時はそんなに高くない設定になっていました。

料金表を別途取り寄せてもらっていますので、それを見て問題がなければこちらもOK。

ちゃんと確認しないといけないですが、おそらく大丈夫だろうとは思っています。

なんせ、私としては入居者様に転嫁されたくないから、契約書にガス料金を上げる時は

大家に相談すると盛り込んでくれと言ってかなりギャイギャイとやり取りしましたから。

その時の担当さんではなくなっていますが、記録くらい残っているでしょう。

後で料金表を見て確認したいと思います。



というわけで、うちの物件に関してはプロパン料金は大きな問題はなさそうです。

ほっと一息、ってとこですね。よーし、いつでも制度改正来てもいいぞー!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月15日

確定申告ほぼ完了!最後の調整の目的は・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。一瞬1ケタ台に戻ってきたんだけど、また10位に逆戻り。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ようやく確定申告が終わりました!今年はギリギリでした。

いや、今年「も」ギリギリでした。



と言いながら、実はまだ完全に終わったわけじゃないんです^^;

最終的な着地点に持っていくことができておらず、税理士さんとやり取り中です。



私は税理士さんに基本的な帳簿の入力も含めてお願いしている人なので、自分では

会計ソフトへの入力はしておりません。領収書をまとめて、何に使ったか明記して

郵送しているくらいの仕事です。

過去ブログも参照ください



送るところまでは先週の木曜日で何とか終わらせました。

その先は税理士さんが入力して、不明点の質疑応答を行い、最終的な着地となります。

しかし、税理士さんが月曜日の夜になってもうんともすんとも言ってきません。

遅すぎて怒ってるのだろうかと心配になりましたが、火曜日の夜ようやく質問事項等

まとまって送られてきました。他の顧問先の対応もあって大変だったようです。



昨年度購入した東京5棟目の戸建に関しての税務処理だとか、東京3棟目と東京4棟目の

リノベーションのお金など、昨年度はこまごまとお金が動いた1年でした。その辺が

ややこしかったようで、東京5棟目のリノベと東京3棟目のリノベがごっちゃになったり

していたようです。その辺の質問が多かったです。



「東京5棟目、全額土地扱いでいいですか」的な質問も来ましたが、売買契約書に

土地と建物の金額が明記されているわけだし、全額土地はちょっと勘弁してください!

私がギリギリで出したせいで、処理が追い付かずに契約書に記載してある金額のことを

見落としているのでしょう・・・。仕事が遅い私の所業を反省すべきですね。



昨年はため込んでいた一括償却資産をすべて放出して、なんとか黒字の額を抑えたという

経緯があったので、今年は利益がさらに伸びてしまうのだろうと思っておりました。

それゆえに、個人から法人に管理費を払う形にして、税務対策を行うこととしました。



しかし、蓋を開けてみると思ったより利益が少なくて・・・昨年のP/Lと並べて

比較しているのですが、管理費を除いてなぜこんなに減ったのか、解を見いだて

おりません。戸建を買ったとは言っても、たいした経費でもないわけですし。うーん。



結果としては、今のところ目標とした着地点を下回ってしまっている状況です。

これを目標までもっていくために、任意償却と判断できる経費は今季計上せずに

蓄積するだとか、法人でも個人でも取引をしている業者さん向けの領収書については

法人で計上し、個人では計上しないことにするとか、税理士さんにその辺の対応を

現在していただいているところです。



税金が少なくなって良かった、という発想もあるのですが、やっぱり融資を受けて

入れ替えなどを進めるという観点で考えると、利益はある程度出して、ある程度は

納税した方がメリットがあります。国に税金を払うために一生懸命調整しているのだから

なんと国に貢献しているのだろう、と自画自賛しています(違)



どこまで目標に近づけられるかはまだ不明ですが、いいところにうまく着地させて

今年の事業展開も見込めるようにしたいと思っています。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月20日

不動産で詐欺にあいそうになった友人のお話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。昨日やろうと思ったこと、半分くらいしかできず。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



今日は友人から聞いた稚拙な不動産詐欺のお話を書いてみようと思います。

人づてに聞いた話なので、どこまで本当かはわかりません。昔の話なのか、最近の

話なのかもわからないです。ただまあ、確かにそういうのもありえなくはないかなと

思ったので、一つの事例として書いてみようと思います。



その方も既に数棟の収益不動産を持ち、ある程度慣れている方だったそうです。

宅建の資格も持っているということらしいです。



そんな彼が、不動産屋さんの広告で、なんか割安な築古店舗つき戸建みたいなのを

見つけました。割安だし、それなりに利回りも取れそう。ロットが小さい戸建だから

手元資金だけでも買うことができてしまいそうです。



早速不動産屋さんに問い合わせをかけたところ、まだその物件は残っているとのこと。

彼はさっそくその物件に買付を入れることにしました。現金一括払いのつもりだったので

融資の申込とかはしないつもりでの取り組みでした。

現金一括なら特に時間もかかりません。話はサクサクと進んでいきました。



売主さんは近所で飲食店を経営している方、仲介は地元の老舗の不動産屋さんです。

割のいい物件と思った彼は、確実にその物件を押さえるため、手付金を多めに入れて

倍返しでの解約をしづらいようにするということで進めました。



現時点で店子さんはいないということだったので、貸スペースみたいなものをその場で

運営することを考えるか、それとも普通に店舗で賃貸に出すか。広い道路に面して

いるのと、その彼の自宅から近いということから、自分で少し手間をかけて運営しても

いいかなという気持ちで考えていたようです。



そして売買契約当日。話はつつがなく進んでいくのですが、ここで少しだけ違和感。

なぜか謄本が出てこないのです。仲介業者さんに謄本はどうしたか確認したのですが

何やら要領を得ない回答。いやいや、普通に考えて契約当日までに謄本の確認が

できないだなんておかしいですよね、仮に自宅に忘れたにしても、地場の不動産屋さんで

自宅はそんなに遠くないはず。売主さんだって近所に住んでいるんだから、契約前に

ちゃんと見せてください、ということを要求したそうです。



とにかく謄本がないということなので、当日の契約は延期。重要事項説明を受けて、

売契と重説のコピーを受領したものの、署名押印は謄本を確認次第するということで

後日仕切り直しということになりました。

ただ、もう手付金は準備してあったので、彼は手付だけ先に入れたそうです。

契約書に署名する前に手付入れちゃダメでしょと思うけど、不動産屋さんのメンツも

立てなきゃということでそこはそうしたということでした。



その日の夜、不動産屋さんから謄本の準備ができたから明日契約書に署名押印を

お願いしますという連絡があり、予定を調整。あとは買主である彼が資金を持ち出して

支払えば決済ということになります。気分の良かった彼は、前祝いだということで

晩酌をしようとコンビニに向かいました。



コンビニに行く途中に、その購入物件があります。

・・・ん?なぜか電気がついてる。賃貸借契約はないはずなのに、誰なんだろう?

のぞいてみると、見知らぬおじさんが生活感のない空き店舗の中にいます。

気になった彼は声をかけてみることにしました。



話しかけてみると、こてこての関西弁のおっちゃんで、なんやわれ!と最初から喧嘩腰。

今度購入する予定の新しいオーナーだという説明をすると、彼はますます態度を硬化。

「わしはここの前のオーナーと賃貸借契約を結んでおるんやで!出ていかんぞ!」

「金を積まんと出ていかへんで!」などとまくしたててきたそうです。



なるほど、売主が何をしたいか絵は読めました。

安い価格で売っておいて、息のかかった人をそこに派遣してごねさせて、お金を

さらにむしり取るか、思うように使えなくて困っているところに声をかけて、

安い値段で買い戻そうという作戦のようです。特に後者なら謄本を見せたくないと

いう理由もわかります。謄本見せたら、オーナーがコロコロ変わって、しかも何度も

自分が買い戻しているということがばれますから。



話の裏を読んだ彼は、理論武装してその関西弁のおっちゃんを詰めに入ります。

付け焼刃の知識しかない彼は最終的に「わしは今のオーナーに頼まれただけや」と

白状したということ。



翌日の契約。何食わぬ顔をして不動産屋さんに行くと、その仲介の担当の方は

「謄本はサインのあとでお出ししますね」とかいけしゃーしゃーと言ったそうです。

サインさせて後戻りできないようにしてやろうと思っていたみたいです。



彼はおもむろに昨夜の出来事を話し「だましたね?」と不動産屋さんに詰め寄ります。

不動産屋さんは「ちょっと待ってくださいね・・・」といそいそと奥に引っ込みました。

しばらく時間がたってから戻ってきて「昨日の重要事項説明の時に賃貸借契約がある旨

説明しましたよ?」と言いながら、重説の継承すべき賃貸借契約のチェックが「有」に

なっているものを見せてきます。彼は昨日貰っていた重説のコピーを見せて、チェックが

「無」になっていることを確認し、昨日貰ったものと違うと突き放しました。



どうやらこの話、不動産屋さんと売主さんがグルになって買主をだましていたようです。

謄本を見たところ、やはり今の持ち主→第三者→今の持ち主・・・のような動きを

謄本上ではしていることがわかりました。安く売って、難癖つけさせて安く買い戻して

お金を巻き上げていたようです。



なんというか、いろいろと詰めが甘い詐欺ですね^^;

だって、重要事項説明書で「無」をうたって契約しようとしていたわけでしょ?

事実と異なることが出てきた場合、仲介した人が責任を問われる可能性もあると

思うのです。だったら最初からそのページだけすり替えるとか、もっと上手に

やる方法はあると思うんですけどねえ。



あと、別に前日の夜から自分の息のかかった人をその空き店舗に配置する必要も

なかったんじゃないかなと思います。所有権移転した後でも構わないでしょ、と。



総じて、あまり不動産に詳しくない人、初めての不動産取引みたいな人を狙っての

詐欺行為だったのではないかと思われます。言い方が悪いかもしれないのですが、

アホがさらにアホを騙すような構図。



結局彼はその場でさんざんに不動産屋さんをとっちめたらしく、売買契約もしてないのに

手付金倍返しを勝ち取り、しっかり儲けてきたそうです(笑)

免許番号の古い業者さんだったので、地元で変な噂を広められたくなかったのでしょう。

おそらく口止め料の意味合いもあったものと思います。



地面師のようにあらゆるものを偽造してプロでもだまされるような詐欺もあれば、

今回の話のように幼稚な詐欺もあります。不動産は大金が動くので、騙されることも

念頭に置いて、慎重に行動しなくてはならないなと思った次第でした。



気を付けよう、甘い言葉とおいしい物件。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:58 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月08日

売却・賃貸は好調、購入は不調・・・そんなバイオリズム。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。うーん、ランキングが結構デッドヒート。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ジャンルにより、好不調の差が激しい昨今です。

賃貸=好調、売却=好調、購入=不調、てなところでしょうか。



賃貸に関しては、札幌4棟目が申込ベースで満室となりました。年末の段階で5部屋まで

空室が拡大していたので、そこから考えるとかなりの巻き返しができたと思います。

埋めるために謝礼や広告料などまあそれなりに積んだので、今月〜来月あたりの

送金明細はかなり残念な状態になりそうですけど・・・(苦笑)



また、札幌3棟目も3部屋空室だったのが申込ベースで残り1部屋まで縮小しました。

仙台1棟目も空室は何とか埋まり、残すは2月末の退去予告に対しての客付のみです。

この間購入した札幌6棟目の空室が2室あるので、残りの空室は4室(退去予告含)。

78室中4室なので、稼働率は95%弱まで回復しました。一時期ほんと危機的な

稼働率だったので、そこからすればだいぶ持ち直した感じです。



売却も今のところ順調です。2件出しているのですが、両方とも買付は受領しました。

札幌1棟目は売買契約の締結直前のところまで進んでおります。融資特約もありません。

昨日、契約書と重要事項説明書の事前確認がありまして、気になる点をいくつか修正して

いただきました。本日郵送されてくるはずです。



こちらの物件、新しく依頼した仲介業者さんから速攻で買付を貰った後、やたらと

買付が殺到しているということを書きました。昨日、さらに別の仲介業者さんから

満額で買付入れたいという話がきてしまい、泣く泣くお断りした次第です。

その勢いがなぜもっと早い段階で出てこなかったのかと言いたい気持ちも若干は

ありますが、こればかりはめぐり合わせなので仕方ありません。



そんな感じで、売却と賃貸はかなり好調ですが、問題は購入です。

買付を入れている案件は3つありますが、うち2つが先週の金曜日の段階で厳しい

状況に追い込まれております。そして残り1つも、昨日NGの連絡が来ちゃいました。



札幌築古RCに関しては、先日のブログ記事を参照ください。こちらの案件については

まだ何とか1番手を確保できているので、次の金融機関さんを探すべくいろいろ打診して

融資審査をしてくれそうなところを見つけました。現在、改めて持ち込み中です。



また、仲介業者さんも協力してくださり、え、そこなの!?という意外なところに

意外なルートから融資付けの依頼をしてくださっているとのことでした。そのルートで

その金融機関さんからOKが出たら、けっこう衝撃的です。常識が覆るレベルです。

何にしても、どこかでまずは融資の内諾を得られないと・・・。



続いて、関東地方中古RCですが、こちらも金曜日に一番期待していたところから

NG判定をくらいました。詳細は先日のブログ記事をご参照ください。

ここはあと2行融資の可能性が残っている金融機関さんがあります。本日までが

買付1番手を確保できる期日なので、今日なんとか結果が出てくれれば・・・と。



うち1行は、昨日も電話でやり取りして、審査にプラスになるはずの話をしました。

先方に感触を聞いてみましたが、一番のネックはやはり距離である、とのことです。

支店からの距離が比較的遠めで、融資審査できるギリギリのエリアだというところが

一番の引っかかりになっているようです。そこを何とか、お願いします!



もう1行も電話で状況確認しましたが、あとは上席と相談して結論を出すだけという

ところまでは来ているようです。こちらは割といっぱい自己資金を求められそうなので

そこのところがきついなあという感じですが、許容範囲の自己資金だったら頑張ります。



最後に田舎新築。こちらはだいぶ時間がかかっておりましたが、昨日ようやく審査の

結果の連絡がありました。こちらも結論からするとNGということでした。



物件の想定賃料が高いのではないか、というところが一番の引っかかりだったようですが

仙台法人としてももう少し内部留保を蓄積して貰いたいということでした。さらに、

購入して数ヶ月の札幌5棟目がどの程度運用が落ち着くかを見てからにしたい、という

意見もあったようです。けっこうそういうこと言う金融機関さんは多いのですが、

札幌5棟目って満室で購入していて、今のところ退去無しなんだし、別に大丈夫だと

思うんですけどねー・・・。うーむ。



もう少し期間を置いてから、札幌市内の新築とか持ち込んだらやりやすいですかと

聞いたところ、それだと審査しやすいということでした。次はそういう案件を

持ち込もうかな。自己資金けっこう要求されそうですけど^^;



こちらに関しては、正直もう代替で検討できる金融機関さんがない状態です。

心当たりのある金融機関さんにあたってみたものの、なかなか厳しい情勢。

1つ融資してくれそうなところは抑えてるんだけど、ここもやっぱり札幌5棟目を

買ったばかりだから、もう少し様子を見させてくれというスタンスなのです。

いろいろうまくいかないもんですねー・・・。リリースせざるを得ないかな。



そして低圧太陽光です。こちらもなんと融資審査NGになってしまいました。



仙台法人が関東地方の太陽光を購入するというところでしたので、メインバンクさんは

なかなか難しく、某政府系金融機関さんも「札幌5棟目を買ってからペースが早すぎ」

とか民間みたいなことを言って審査に取り合ってくれません。



結局、ここは信販会社さんでつけるしか今のところ選択肢がありません。

そしてその信販会社さんの審査ですが、私個人では融資審査OKが出ていたものの

仙台法人に私が連帯保証人に入るという条件で付け替えを依頼したところ、NG。

何が違うんだよーヽ(`Д´)ノウワァァァァァン!!



個人で購入したところで、さほどメリットはありません。50%償却を取り、

法人で利益と当て込んでうまいことやるつもりでの購入なのですから。

利回り10%弱くらいを15年融資で購入したってキャッシュフローは出ないし、

なんかもうガッカリって感じでした。融資のあてもないのにキープし続けるわけにも

いきませんので、この案件は泣く泣くリリースしました・・・。



そんなわけで、購入に関しては残念ながらボロボロの状態です。

今は売ることに集中して、買うことは考えるなという不動産の神のお告げなのかしら。



じゃあ他に売る物件があるか?と自分の保有物件を見返してみると・・・



札幌3棟目:2010年購入なので特例がフルに使えるため、まだ売らない方がいい

札幌5棟目:買ったばかり

札幌6棟目:買ったばかり

東京1棟目:短期譲渡、借地なので高く売れない、承諾料等の負担で利益が出ない

東京2棟目:短期譲渡、諸事情により今は売却できない

東京3棟目:一部借地なので承諾料等の負担あり、ロットが小さいので売っても旨味なし

東京4棟目:再建築不可で流動性が悪い、いろいろ化けそうなのでもう少し持ちたい

東京5棟目:自宅近所だからこのまま保有するつもり

仙台1棟目:仙台に保有物件がなくなるのはどうなのかなー、でも売ってもいいかも



正直、東京3棟目〜東京5棟目まではまだ持っていたい気持ちが強いです。

小さい物件だし、3と4はリノベして新築同様で手間もかかりません。

札幌5棟目、札幌6棟目もまだ買ったばかりなので売却ってわけにもいかず。



本当は東京1棟目、東京2棟目あたりは売却にかけてもいいと思っていますが

東京1棟目は試算しても利益が出なさそうなのです。承諾料とかが重たくて。

東京2棟目はもう少し待つと価値が高まるかもしれない事案があるので、ここは

もう少し粘る必要があります。



仙台1棟目は売却もありかもしれません。法人所有なので税金も変わりません。

売るんだったらこれかなあ。でも仙台の会社なのに仙台に物件がないってのも

微妙な気がします。この辺、もうちょっと考えてみようと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする