2019年05月20日

郵送よりメールの方が助かる。

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些細な事なのかもしれませんが、書類は基本的にメールで送っていただけると

とてもありがたいなあ、と思うことがありました。



私は東京では管理会社さんを割と集約していますが、札幌では購入した仲介業者さんが

管理をやりたいと言えば、そこにお任せするようにしています。富山も同じく購入した

業者さんにお願いしております。仙台は義母の自主管理です。



それぞれの管理会社さんのIT化(と言うと大げさですが)の状況なのですが・・・



東京1棟目管理会社さん

連絡はメール

送金明細はメールと紙、付随書面なし



東京2〜6、8〜10棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面なし



札幌5棟目管理会社さん

連絡はFacebook

送金明細はメール、付随書面なし



札幌6、9棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面あり



札幌7棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細は紙(依頼ベースでメール)、付随書面あり



札幌8棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面あり



札幌10棟目管理会社さん

まだ管理が始まっていないので不明



富山1棟目管理会社さん

連絡はメール

送金明細は紙(依頼ベースでメール)、付随書面あり



仙台1棟目は自主管理



送金明細を最初からメールで積極的に送ってくださっているのは、札幌5棟目の

管理会社さんだけです。他は何も言わなければメールでは送っていただけません。

私はそのまま顧問税理士の先生に転送したいので、メールでも送ってほしいと

個別に依頼しています。ほとんどの管理会社さんはそうしていただけますが、

一部の管理会社さんは定期的には対応するのが難しいようで、その場合は決算などの

必要な時期になったらお願いをして、過去分の送金明細をメールで入手するように

しております。各管理会社の皆様、無理を聞いていただきありがとうございます。



管理会社さんの中には「付随書面」(と私が勝手に呼んでます)を郵送時に同封して

くださるところもあります。



送金明細なら見るだろうということで(?)、オーナーへの連絡事項とかを郵送時に

付随する書面に入れたり、空室の反響状況の報告を入れたり、各管理会社さんごとに

いろいろとオーナーに情報を伝えようという努力が見えるのが、この付随書面です。



で、これは私の問題でもあるのですが、基本的に郵送されてきた書面ってあまりちゃんと

見てないんです。メールで送金明細を貰えるから、まあいいかなって思ってしまって。

メールはさらっと見ていますけど、郵送のものは見たり見なかったりまちまちです。



先日、それが原因でちょっとバタバタしてしまったことがありました。



札幌8棟目の管理会社さんなのですが、送金日(毎月15日)になっても家賃が

入ってこないのです。あれ、ちょっと待って、どういうこと?

メールで担当の方に問い合わせしてみたところ、送金明細を郵送した時にお知らせを

した通り、10連休の影響で送金が16日になります、ということでした。

あ、そうなのね・・・。書面に目を通していなかったか、忘れてしまっていたか。



また、富山1棟目の管理会社さんの送金明細を見ると、空室状況報告書の中にさらっと

「先日、一般の方でのご内見もありました」の一文が。ここで言う一般というのは、

たぶん法人社宅ではないという意味での一般だと思われます。



「ご自宅の売却に合わせてのお引越を検討されている」

「即決ではなかったものの、大変お気に入りいただいたのでフォローを続ける」



といった内容が書かれておりました。



・・・富山1棟目って1Kなんですよねえ。

ご自宅を売却された方がお住まいになるには狭すぎないでしょうか(汗)

高齢者の方で、子育ても終わって一人暮らしになり、家が広いと掃除が大変とか

そんな感じの理由であれば、なんとなく納得もいくのですが。

この辺は電話なりメールなりでフォローいただけると、ちょっと嬉しいところです。



こちらのわがままで送金明細のメール送信を頼んでいるので、これ以上お願いするのも

ちょっとアレだと思うのですが、今度何か連絡する時には「送金明細だけじゃなくて

付随文書もメールで送っていただけませんか?」と聞いてみようかなと思います。

要求が多くて申し訳ないなあと思いつつ・・・。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月29日

東京法人の試算表を作成中。

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東京法人の試算表を作ってもらう作業をしています。あつものに懲りてなますを吹く、

ではないのですが、こっちの状態も不安になってしまいまして。



あまり税務に気を配らず、申告時期に一発勝負でいつもやっていた私なのですが、

今回個人の確定申告が赤字になってしまったことを受け、今年こそきちんと期中に

試算表を作らなくては、という思いに駆られる私です。



嫁ちゃんにも宣言しました。

私「今年こそ税務処理をこまめにやらないとと決意した」

嫁「毎年言ってるじゃない」

私「・・・」



手始めに、確定申告の時に情報を送っている分だけでも、東京法人の試算表を作りたいと

考え、顧問税理士の先生に依頼をしました。



先日、確定申告後に先生と電話して、もうちょっと手間を減らすためにはお互いに何を

したらいいかを話し合いました。こまめにということなら、月次までやらなくても

いいと思うので四半期で試算表を作る運用にしてはどうか、クレジットカードの分の

領収書は送付せず当方で保管し、現金の分だけ領収書を送る運用にした方が手間が

軽減できる(こちらでクレジットカードの明細と現物の照合をしていることが前提)、

物件購入時は、メールでばらばらと送るのではなく、必要な個所を印刷して郵送で

対応いただいた方がやりやすい、など。お互いに手間を軽減する方向でうまくやれれば

いいなというところです。



で、今回は早速それに従い・・・ということもなく、今ある情報でとりあえず

作ってくださいなということで依頼をしました。話し合った運用は次回からですね。



東京法人は7月決算ですが、とりあえず情報が揃っている12月、もしくはいけそうなら

1月で試算表を作成いただきたい、としました。



試算表がほしいのは、自分自身の財務がどうなっているかの確認だけではありません。

金融機関さんにこちらも併せて見ていただき、トータルすれば問題ないよねという

見方をして貰うための作戦でもあります。



特に、現在東京12棟目(仮)審査中のメインバンクさんは、本部に説明する為にも

試算表は必須という見解を示しておりました。審査を進めるためにもほしい情報です。



顧問税理士の先生からは、これとこれの情報をくださいというリストが届いてました。

一通り返信したので、これで試算表は完成するものと思われます。



速報レベルですが「個人から法人に管理費も払っているので、法人も赤字と言うことは

ないと思います」という連絡もあり、まずはほっとしました。まあ東京法人こそ普通に

やってたら黒字にしかなりえないと思いますので、ここは予想通りかなと。



試算表が完成したら、早いところ金融機関さんに持ち込みたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月16日

ショック!確定申告が赤字に・・・。

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強制的に一回休みになりそうです。確定申告が終わりましたが、赤字になってました!

ギャー、恥ずかしい!



銀行さん向けに考えると、赤字とかありえないんですけど、それでも赤字でした。

赤字になるような不動産賃貸業ってありえないだろと思ってましたが、ありえました。

自分で身をもってそれを証明してしまいました・・・orz



いやー、やっちまいました。なぜこうなってしまったのか、本当にちゃんと分析しないと

まずいなと思います。東京法人に払っている管理費や減価償却費など、実態として

残っているお金と、確定申告上の情報は異なりますし、実際問題として東京法人は

たぶんここまでの状態にならないのではないか、むしろ利益が普通に出るのではないか、

という気もしていますが・・・。それにしたってこのくらいの規模まで来てるのに

「普通にやって赤字」はあり得ない。恥ずかしいです、本当に。

(恥ずかしいのにブログに書いて全世界に公表するあたりがマゾ体質?)



最近どんぶり勘定になっていた私ですが、今回ので反省しました。運用の変更を強く

意識しなくてはならない、と思いました。なんか買えちゃうから際限なく買う、を

繰り返した結果がこれなんだろうなと思います。年間6棟(金額にしたら1.3億と

大した金額ではないですが)とか買ってるわけですから、その取得税や登記費用も

ばかにならないし、そこに数百万単位でリノベをぶちこんだり、東京8棟目では想定外に

地主さんから増改築承諾料だのなんだの取られるし、稼働率は低いままだしで、

もっと埋めることに注力すべきだったと思うのです。



個人法人全部含めて、2年で12棟買ってるとか、ちょっとペース早すぎたのでしょう。

あとは買うために無理やりな小口借入なんかもしてるので、いろんなところにひずみが

出来てしまっているのだと思います。



私の「今年は買わない」宣言は基本誰にも信じて貰えないのですが(実は私自身も

あまり信じることができていない・・・)、今回の事故でたぶん「買いたくても

買えない」という強制力を持った内容に変わったと思います。ですので、物件情報を

自分から見に行って探しまくる行為はしばらく自重しようと思います。今の現場を

ちゃんと落ち着かせて、売却などして自己資金を蓄えてから、次のステージに進む。

そんな形を取りたいと思います。というか取らざるを得ないというか。自己資金も

すっからかんですので、何かあったら危ないことこの上ないです。



そして、期中にこまめに税務を計算して試算表を出すなどの行為をしていないことで

いざ決算となった時に想定外の結果が出て慌てる、ということ自体も恥ずかしいことと

認識しました。今年からは月次で税理士さんに情報を送付して、試算表を毎月つける、

という運用を心がけようと思います。何かそういうことをするために便利なツールとか

あればいいなと思うので、ご存知の方は是非教えていただければと思います。

友人からはマネーフォワード使うといいんじゃない?と助言いただきましたので、

まずそれを調べてみようと思います。



ああ、なんかもうすんごいショック。自分が情けない。

ここまで想像で「物件買ったからだ!」「稼働率低かったからだ!」と決めつけてますが

それも本当なのか、ちゃんと検証する時間を設けなくてはなりません。

正しい数字は確定申告の総勘定元帳に眠っているわけですから、それを紐解いて確認し

何が原因でここまで落ち込んだのかを調査しようと思います。



で、直近で仕掛中の東京12棟目(仮)と東京13棟目(仮)の融資審査に関して、

今回の情けない事態を報告しなくてはなりません・・・。融資NGになりかねないと

思いますが、もうそうなったらそれはそれで仕方ありません。受け入れます。



東京12棟目(仮)はメインバンクさん。恐る恐る赤字なんですと伝えると、うーんと

渋い感じの声に。でも実際、管理費でこのくらい法人に払ってるとか、東京8棟目の

地主さんから想定外に数百万の増改築承諾料を取られたりしてるので、その辺が原因で

成績が悪くなっている、みたいな理由付けはできるという話をして、購入ペースが

早いことによる単年度の一時的な現象という形で本部には説明します、ということで

話をしていただきました。まあでもこれで、ちょっと融資得られる可能性が低くなった、

という点は否めません。



東京13棟目(仮)はノンバンクさん。伝えましたが「うち、そこは見てないので」と

ある意味力強いお言葉。こちらは何とかなりそうですが、そもそもちょっと想定外の

ことがあり、こちらも融資を得られる可能性が五分五分くらいになっています。

最悪、手付放棄で解約というルートもありうるかもしれません。余談は許さない。



やっぱり、無理して買い進めると無理が出てくるんだろうなあ。

どうしても目の前にお得と思うものが出てくると、手を出してしまう傾向にありますが

今年は自重しようと思います。



赤字などという恥ずかしい結果を出した人間です。破産予備軍だと噂されても仕方ない

レベルだと思います。だからあいつ危ないと思ったんだ、たぶん飛んじゃうよあれ、

と思う人も多いと思いことでしょう。そうならないためにも、原因の分析を行って、

今年度の改善につなげようと思います。



というわけで、本当に物件購入は控えようと思います・・・。

い、一応昨日「あ、この物件収益化するかも」と思うものが自宅近所に出たんだけど

ぐっとこらえてスルーしたんだからね!



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月14日

確定申告大詰め。

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税理士さんが、今年の確定申告の入力作業を開始したようです。



電話で不足資料の確認をした際の会話(3月1日)



私「今年は例年よりちょっと早く資料をそろえ切ったつもりですが・・・」

税「いやぁ、そうですかねー」

私「・・・(汗) 今年もブービー賞でしょうか?」

税「所長には、今年も15日の夜9時まで泣きながらやりますと宣言してありますから」

私「・・・(最初から「ややこしいから最後にやろう」と決めつけてない?)」



で、昨日からようやく顧問税理士さんによる不明点のおたずねが届き始めました。

すぐ返せるものはパッパと返してたんですが、昨日夕方大量の問い合わせが!

今日はそれをこっちが泣きながら早起きして回答しました。

昨夜は仕事も遅くなったし、気を遣われて飲み会を開かれてしまったので、行かない

わけにもいかず、何もできなかったんですよね・・・。



というわけで、今朝ブログをまともに更新する時間がなくなりました。

本日はそんな短縮版のブログをお届けした次第です。これでご容赦を!



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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月30日

最近の融資姿勢と物件価格の傾向。

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融資が厳しくなったというか、ガバガバの状態から正常化したというか、その環境下でも

まだ何とか融資を検討いただける状態の私はラッキーなのだと思います。



昨年、融資の環境は大きく変わりました。サラリーマンの属性があれば、それを頼りに

何でもかんでも融資する風潮が一部金融機関さんにあり、その影響で物件価格は高騰。

この状況を利用して、一昔前から不動産投資をしていた人は、やっちまった物件まで

利益確定の売却ができるというラッキーを経験していたことと推察します。



それが、かぼちゃ事件からスルガショックが発生し、融資の環境は激変しました。

サラリーマン大家さんは「事業者として実績がない」という扱いになり、新規参入の

障壁が高まりました。



わかりやすい影響を受けているのが地方の高積算物件ではないでしょうか。

私自身は札幌の案件を常にチェックしていますが、地方一棟もので銀行融資を引きやすい

RCの利回りが上がっているのが体感的にわかります。

まだ割安水準とは言えないものの、このまま下がれば面白いだろうなと感じます。



しかし、都内のボロ戸建や小さいアパートなど、私が主戦場の一つとして動いている

分野に関しては、あまり価格が下がった印象はありません。素材となるボロ物件を

購入し、リノベでよみがえらせる手法を教わったのが2015年だったのですが、

あの頃購入している物件は普通に12%〜14%くらいの利回りは叩き出しています。

他方、今は同じ手法を駆使しても、たぶん10%〜12%くらいにしかなりません。



先日契約した東京11棟目(仮)も、抱き合わせで探した地元物件も、両方とも指値を

入れてようやくリノベ込10%になる水準ですが、指値を入れる前の価格で掲載しても

問い合わせが殺到していたという元付業者さんの話もありました。



あくまで自分の見ている範囲でしかないのですが、銀行融資・・・特に飛び道具的な

サラリーマン属性を頼る融資や、遠隔地への融資が厳しくなっていること、それに伴い

サラリーマン大家さんになりたい層の参入が難しくなり、不動産投資を諦める人と

預金をはたいて戸建などの安い物件を買う層に分かれたような気がしております。

だから小ロット物件は価格が下がらず、地元の人が相場とかけ離れていると感じる

地方物件の価格が下がっているのだろう、と。



サラリーマン大家さん参入を目指す層が減っているということに関しての裏付けは

人気ブログランキングの得票数が私に限らず全体的に減っているというところからも

読み取れます。ピーク時はトップなら8000ポイント、私自身も1500ポイント

前後で推移していましたが、今はトップは5000ポイント、私は1000ポイントが

いいところです。不動産投資に興味を持つ層が減っているのは、融資が付かないから

諦めたということなのだろうと想像しています。



そして地方から低ロット物件の流れも感じるところはあります。



私自身も、遠隔地である札幌の融資は厳しくなっています。高金利とか、低ロットとか、

いろいろな条件がそろわないと難しい状態になりました。今まで融資してくれていた

金融機関さんも、今は融資できないという姿勢に転じているように感じます。



他方、東京の物件に関しては、頭金を以前より要求されるとか、金利が以前みたいに

安くならないとか、そういう影響こそ出ているものの、融資そのものがストップしている

印象はありません。メインバンクさんは相変わらず頑張って検討してくれますし、

地域密着型の金融機関さんも、地域が地場であれば相変わらず検討してくれております。



サブバンクさんに至っては、融資を希望する人を紹介してほしい(ただしエリアの制約は

ありますのでなかなか紹介できないのですが)と言ってきております。実際に、融資付で

困っている某大物大家さんをご紹介しましたが、先日「紹介した金融機関さんで

無事にアパート新規購入の融資が決まった」という嬉しい連絡をいただきました。

良かったです!



私も気が付くと10年くらい不動産賃貸業に携わっていることになります。

危なっかしい融資を引いて、怪しい物件ばかり買って、読者各位におかれましては

「あいつ大丈夫なのか?」「いつ破綻するんだろ」などの好奇の目で見ている人も

少なからずいるのではないかと思います。まあ、自分でも万人が羨む王道の投資を

しているとは思いませんし、ちょいちょいポカミスもしている自覚はあります。



でも何とかここまで生きながらえているのは、周囲の方のサポートがあるからこそ。

業者さんであったり、金融機関さんであったり、そういったところからのご支援が

あるからこそ、今があるのだと思います。



この状況にいられるのも、自分自身の能力ではなく、周りの方々の助けの賜物である、

ということを常に忘れず、謙虚な気持ちで今後も不動産賃貸業に対峙したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする