2018年05月19日

動きを止めないと情報が得られる気がする。

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昨日は微妙に脈が薄い札幌の案件に関して、私の手元に置いてもう少し融資にトライを

できるよう画策をしておりました。具体的には、同じエリアを探している投資家仲間に

この情報を出して、興味があれば金融機関さんに当たってほしい、もし私が融資を

つけるることができなければ譲るので、という話をしました。こうすれば、私の関連する

内輪にて買付が数本入った形になるので、外部に無理に出す必要がなくなります。

さらに、仲介業者さんからの私の評価が上がり、次の物件情報も他より早めに出るという

展開が見込めます。



※ここで「キックバックを・・・」と言い出したら共食い大家さんになっちゃうので

 それは絶対にしません(笑)



目論見通り、数名の方がこの物件に興味を示してくださいました。

これでもう少し私が融資付けを頑張ることができそうです。



また、可能性のある金融機関さんの紹介を仲間からしてもらうことができそうなので、

そちらにもあたる準備をしました。あわせて、以前審査を通したことがある超高金利の

金融機関さんにもあたっております。

どこも「資料ください」という感じだったので、滑り出しとしては悪くないかなと。



そんな状況なので、もう少し外に情報を出さずに待ってくださいと仲介業者さんに

報告したところ、とても喜んでくださいました。そして早速次の物件情報が送られて

きましたよ!私のエリアではなかったのでスルーしましたけど、とりあえず仲間うちには

展開をさせていただきました。



それと並行して、ギャグのような物件を懇意にしている東京の管理会社さんを出して

いただいたことがあったのですが、そちらが値下がりして目線に合う金額になったと

いう情報を入手したため、この間脂っこいシェアハウスの融資がダメになってしまった

金融機関さんにぶつけてみることにしました。成績として見込んでいただろうに、

その期待に応えることができなかったという負い目がこちらにもあります。

代替の案件を何かぶつけようということで、今回の話を出すことにしました。



この案件、何がギャグかと言えば、なんと驚きの「土地が3坪未満」の超狭小住宅!

いやいやいやいや、狭小とかいうレベル超えてますって、これ。いくら東京でもね。



フルリノベーション済みの戸建賃貸ということで来ていました。当初情報が来た時は

「東京には恐ろしい物件があるものだ・・・」とびっくりしましたが、フルリノベが

終わっている所有権という観点で考えれば、利回りさえ合うなら別に無しではないなと。

しかしその時は金額が高く、利回り的に合わないと判断してスルーしておりました。



今回、その物件が値下がりして、目線として考えていたラインに乗ってきたとのこと。

それだったら手を挙げるのもいいかな?と思い、金融機関さんに報告した次第です。



金融機関さんの担当の方も、最初に私が坪数を申し上げたら「え?」という反応でした。

うん、そりゃあそうだよね・・・^^;

所有権でフルリノベーション済み、20年融資で引っ張ればキャッシュフローも出る、

という説明をしたところ、それだったら担保評価してみましょうかという流れに

なりました。



その後管理会社さんに金融機関さんがやる気になってくれたよと話を振ったところ、

「あの物件、今満額で3件買付入ってるんですよ・・・」と。え、何日か前に聞いた時は

まだ何もなかったのに、いきなりそんな感じ!?と驚きました。どうやらレインズに

価格変更して公開した影響みたいです。なるほど、それなら納得。



「融資が早い順で対応する予定」という話でしたので、金融機関さんにもその旨を伝えて

早めに担保評価してねということをお伝えしました。先方も状況を理解したようで、

なるべく早めに担保評価しますという話でまとまりました。



まあこれも、もし縁があれば買えるというだけです。それ以上でもそれ以下でも

ありませんので、素振りと思ってトライします。



そんな感じで、あまりまとまりなくあれこれバタバタ動いた一日でした。

ただ、やっぱり動かないことには何も始まりません。私はたいしたスキルを持たない

凡庸な人間ですが、しつこく動くことに関しては他の人と比べて秀でている自覚は

持っております。だからこそ、常に何かしら動きを取り、良い話につなげられるように

頑張っています。今回の動きも、先々で少しずつ形になればいいなと思います。



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2018年05月04日

この時期に退去予告が複数件!繁忙期が後ろ倒しになっている?

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色々な人の話を聞く限り、今年の繁忙期は全体的に後ろ倒しになていた気がします。

そのせいか、退去も後ろ倒し・・・。そう、今頃になってパラパラと退去予告がorz



先日書いた現時点での稼働率のブログで、東京2棟目、東京4棟目で退去予告が

出てしまったことを書きました。その分東京6棟目と東京8棟目に申込が入ったので

まあ一進一退ということでいいだろうとしておりましたが・・・その東京8棟目は

昨日になってキャンセルの一報が届いてしまいました。引越自体を止めたとのこと。

コンセプト云々以前にキャンセルということで、ちょっと悲しい感じになりました。



東京8棟目は近隣よりけっこう強気の家賃設定にしています。だからペット多頭飼いを

許容することの価値をわかってくださる方が入居するという流れになるんじゃないかと

思っていました。今回、ペットと関係のない申込が入ったことで、多少時間はかかれど

この家賃でも何とかやっていけるのかなという感じがしたのは収穫でした、と前向きに

捉えたいと思います。



でもこれで1部屋入居予定がなくなってしまった・・・無念。

そしてそんな私をあざ笑うかのように、次なる試練が。



その東京8棟目がキャンセルになったことを伝えるメールの続きがあったのです。

なんと、東京5棟目も退去!あちゃー。まだ1年半くらいしかお住まいになられて

いないというのに、こりゃ一体どういうこっちゃ。



退去の原因はまだ明らかになっていないようですが、次の新居は既に決めているようで

本意は難しそうだ、という管理会社さんからのご報告がありました。何が原因だったか

把握したいところです。確か、職場がけっこう遠かったように記憶しておりますので、

それが原因なのかな〜と想像しています。ただ、床の傾きが原因の可能性もあります。



とりあえず、床の傾きを直す見積を管理会社さんに依頼しました。前回の募集でも傾きは

割と気にする人が多く、なかなか決まらない原因の一つという印象を持っておりました。

1年半賃貸したことで、それなりにお金も稼いでくれました。そのお金を原資として、

次に備えて床のレベル調整をすることは必要ではないかと思っています。



なかなかうまくいかないもんですね〜。うーん。



そして別件で札幌7棟目の管理会社さんとやり取りをしていたところ、担当さんから

「よくないご報告ですが・・・」と前置きの上、札幌7棟目でまた退去予告が発生して

しまった、というご報告を受けました。うおー、またかー!ショック。



法人契約で、駐車場を使っている方だったので駐車場も1つ空きになってしまいます。

3年入居されての退去ということでした。なんか中途半端な時期に退去になるなあ。

しかもこのお部屋、割と家賃高めだったんです。管理会社さんも「退去してほしく

なかったです」と無念そうでした。周辺家賃相場を調べてご報告いただくという話に

なりました。



あまり高い建物がないエリアで、そこそこの高層物件でエレベーターもついている、

その高層物件のまあまあ上層階、というところは近隣の普通の物件と比べても優位性は

あるだろうと考えております。できるだけ今の家賃に近い水準を維持したいところですが

果たしてどうなることやら。



1部屋申込キャンセル、2部屋退去予告ということで、ますます稼働率が下がって

しまいました(涙)



退去予告も含めると、空室は以下となります。

富山1棟目7部屋、東京8棟目7部屋、札幌7棟目2部屋、東京2棟目1部屋、

東京4棟目1部屋、東京5棟目1部屋

東京の空室がここにきて一気に目立ってきた感じですね。東京は全部で26部屋あり、

そのうち10部屋が空室。立ち上げたばかりの東京8棟目を除いても3室です。

久々に危険な水準に来ています。きっちりと巻き直していかなくてはなりません。



東京は募集しやすい部屋は埋まっており、ちょっと癖のある部屋が抜ける感じに

なってしまったので、ここ最近みたいに楽をして適当にやってれば埋まる感じでは

ないような気がします。ここに風呂無し東京9棟目(仮)が加わるとなれば、

めんどくさい度合いが更に高まります。ちゃんとやらないとなあ。

更に、札幌8棟目(仮)も2部屋空室+1部屋退去予告で加わる予定だし、



サラリーマンの仕事が多忙になってしまった、とか言ってる場合じゃないですね。

きちんと埋めて高稼働率を取り戻したいと思います。

(そうしないと某政府系金融機関さんも融資してくれないし・・・)



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月26日

平均築年数とやらを算出してみた。

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大家さん仲間のスワさんが平均築年数なるものを出していました。

そこで、なんとなく私もそれを算出してみました。



既に保有している物件

札幌5棟目:平成2年(1990年)築/築28年

札幌6棟目:昭和53年(1978年)築/築40年

札幌7棟目:平成18年(2006年)築/築12年

東京1棟目:平成23年(2011年)築/築7年

東京2棟目:平成元年(1989年)築/築29年

東京3棟目:昭和44年(1969年)築/築49年

東京4棟目:昭和45年(1970年)築/築48年

東京5棟目:昭和44年(1969年)築/築49年

東京6棟目:昭和23年(1948年)築/築70年(※)

東京8棟目:昭和50年(1975年)築/築43年

東京8棟目:昭和53年(1978年)築.築40年

仙台1棟目:昭和62年(1987年)築/築31年

富山1棟目:平成4年(1992年)築/築26年

千葉1棟目:昭和51年(1976年)築/築42年

太陽光発電:平成27年(2015年)築/築3年

(※)2棟あるが、片方は築年数不詳ということなのでカウントせず



仕掛中・購入予定物件

東京9棟目(仮):昭和50年(1975年)築/築43年

東京10棟目(仮):昭和42年(1967年)築/築51年

札幌8棟目(仮):平成3年(1991年)築/築27年



計算結果

既に保有中の物件の平均:築34.5年

今後購入予定の物件も含んだ平均:築35.4年



あれ、意外とスワさんの結果と変わらない感じになりました。もっと平均年齢は

高いかなと思っていたのですが、そうでもなかった感じ?築浅物件や太陽光なんかも

あるからなのでしょうね。



もうちょっと色々な軸で計算してみます。



太陽光を除いた既に保有中の物件の平均:36.7年

札幌物件の平均:26.7年

東京物件の平均:41.9年



東京が高齢化著しい感じですね。確かにボロ物件をリノベする方法が最近は多いので

築年数の面においては、全体的に古くなってきている感は否めません。

ただ、リノベしているので実際の築年数に比べたら程度は良いと思います。



構造別にみると・・・

RC:2棟(3棟)

S造:2棟(2棟)

木造:9棟(11棟)

という感じで、圧倒的に木造が多いです。

(カッコ内は今後購入予定物件を含めた棟数)



札幌は3棟中2棟がRC(今後購入予定も含めると4棟中3棟)となっております。

私の保有する物件でRCのものは、全て札幌に集中しているということになりますね。

逆に東京はS造が1棟あるものの、それ以外は全て木造です。固定資産税は安いですが

火災保険は高くなります。



この分析をしたからと言って、何か新しい発見があったわけでもないのですが・・・

なんとなくスワさんのブログネタに便乗してみた次第です。

せっかくなので、皆様も是非計算してみてください。何も生まれないけど。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月15日

もし過去に戻れるなら・・・?

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10年前の自分に一つだけアドバイスできるとしたら・・・



「利回り10%以上あればとにかく目の前のRC全部買え!

 ス〇ガでもなんでもいいからとにかく買って7年維持すれば億万長者だから!」



です(笑)



皆様はいかがでしょうか?過去の自分に伝えたい何かはありますか?



すみません、寝坊したので本日は以上!



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posted by ひろ* at 10:04 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月29日

溜め込んでいた雑務をこなした日曜日。

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昨日はサラリーマンの仕事と並行して、不動産関係の雑務をこなしてまいりました。

溜まっていた書類関係が一掃できたのですっきりです。



まず、札幌7棟目のガス会社さんを切り替えたので、その契約書類の返送からです。

札幌7棟目の管理会社さんに送付いただいた送金明細を今更確認したところ、中に

その書類が入っていたので、必要箇所に押印して返送しました。



ガスに関しては、切り替えの際にすんなりいかない部分も若干はありましたが、

これでやるべきことはほぼ終了した認識です。ガス自体は既に切り替わっていると

いうことでしたので、あとは協賛金が振り込まれるのを待つばかり。

今度札幌に行った際に、ガスが切り替わったことを確認しておかなくちゃ。



次に、千葉のテラスハウスの買付証明書を作成して仲介業者さんに送信しました。

金曜日に融資の内諾が出たので、すぐに元付の仲介業者さんに連絡を取りました。

その時はまだ会社にいたので、買付は帰宅してから作成しますと伝えていたものの

仕事が強烈に忙しくなってしまい、それを作る余裕がありませんでした。



土曜日に買付がまだ来てないよと連絡を受け、作らなきゃと気持ちだけ焦る感じ。

ようやく日曜日になって時間が作れたので、作成してメールで送信しました。

パソコンを変えた時にプリンターのセットアップをしていなかったので、ドライバから

ユーティリティまで全部セットアップする手間がかかったのだけが想定外。

いずれやらなきゃいけないことだったので、まあ良しとします。



それから、東京7棟目の測量関係の書類の署名押印をしました。

売却のために確定測量が必要で、測量結果について隣地と同意を取るための書類です。

道路に出るための私道の持主がやたらと細かく共有されていて、全部で12枚に対して

署名押印するという作業になりました。地味に大変だった・・・。



あと、東京2棟目の借換元金融機関さんから抹消書類を受領したので、他の借入の

完済の証明書などもくっつけて、借換先金融機関さんに持ち込む資料を整えました。

抹消書類もあるから、できれば持参してほしいと言われてますけど、私は今週丸々

出張で東京にいないんですよねえ。嫁ちゃんにお願いして渡してきてもらうか、これ。



最後に、管理費の振込や月曜日の引落に備えたお金の調整をしました。

無駄に小口借入がいっぱいあるので、少しずつ整理していきたいところです・・・。



あまりネタもなく、やったことをだらだらと書いただけのブログになっちゃいました。

とりあえず、そんなとこで。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする