2018年11月02日

境界確定の立ち合いを依頼されました。

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測量をするということは、不動産が何かしら動くということ。

あわよくば・・・と思う気持ちがないわけでもなく。



昨日、家に帰ってきてポストを見ていると、封筒に切手が貼られていない郵便物が

入っておりました。私の名前が書いてあるので、うち宛で間違いはないようです。

しかも、封筒自体がビニールに入れられており、そこには便箋も一緒に入っています。



便箋を見ると「先ほどはありがとうございました」という書き出しから始まるお手紙。

先ほど何もしてないけど・・・?というか、先ほど以前に一体何者!?

疑問符ばかりついている状況です。



家に入って便箋の中身を読もうとしていると、嫁ちゃんがよこからそれをのぞき込み

「あ、さっきの人のお手紙か」と言います。あれ、知ってるの?ということはお手紙の

「先ほどは・・・」のくだりは、嫁ちゃんに向けて書かれたものみたいですね。

家の前でその家の人に声を掛けられ、境界確定したいので立ち会ってほしいと依頼を

されたので、よくわからないけど快諾したといったところのようです。



読むと、どうやら境界立ち合いをしてほしいようです。道路を挟んで反対側の家ですが

こっち側との間に道路があるから、うちとの境界確定が必要とは思ってませんでした。



添えられた公図を見ると、やはりその家と自宅の間には地番がない道路があります。

地番がないということは公道ということなのだと思いますが、それが間に挟まってるから

境界確定をうちとの間でしないといけないのかしら?今一つよくわかりません。



日程は私が立ち会えない日で、嫁ちゃんは「私が立ち会う」と言ってました。

声を掛けられたのが嫁ちゃんなので、自分で対応しようと思っているようです。



「うちの土地が小さくなるような結果だったらOKしちゃだめだよ」と伝えたところ

「そんなのわからないじゃない」と困っておりましたので、境界石がなくて今回の

測量結果を受けて境界石を新規設置したいと言われたら要注意だよとだけ伝えました。

(他、助言したことが良いことがあればコメントください!)



境界確定の対象になる家は、アパートのようです。けっこう築古のニコイチアパート。

家の前のアパート・・・廉価で売りに出るなら欲しいなあ・・・。測量するということは

何かしらその物件に関して動きがあると言うこと。売却もしくは相続と予想します。

なぜ測量するのか、嫁ちゃんに確認しておいてもらおうっと。



もし売却だったら、価格次第では購入したいと最初から話をしてしまった方が

いいのかしら?それともさりげなく聞き出すだけにとどめた方がいいのかしら。

欲しい欲しいオーラを出すと足元見られそうですから、ツンデレ風(?)にアプローチを

かけた方がいいのかなとは思いますけど。



・・・とりあえず謄本だけはあげておこう。所有権っぽいし。

自宅の対面の築古アパート、何かあったら動けるように準備したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月19日

これから決済に行ってきます。

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ちょっと今、サラリーマンのお仕事が大変なことになっている上に、今日は朝から決済。

札幌9棟目(仮)の(仮)が取れる日であると共に、せっかく札幌の残りの空室が1室に

減っていたところ、一気に5室増えて6室になる日です。

全部で12戸の物件なので、総保有戸数は17棟117室ということになります。



規模はだいぶ増えましたが、CFがそれに伴って増えているかと言うと微妙です^^;

今回も10年融資なので、けっこう稼働率を良くしないとあまり儲かる感じはしません。

今の稼働率だと逆にキャッシュフローはマイナスになることでしょう。



ただ、30年や35年の長期で引っ張っている物件もある中、10年で返しきる物件が

あってもいいんじゃないかとは思っています。早く返せば、元本返済と言う名の貯金が

できますので、売却の際にはこれが生きてくるだろう、と。



利回り20%オーバーとはいえ、駅からの距離が結構ある立地。まあ微妙だと思う人も

多いのではないかと思いますが、昔はその地域の中心だった場所なので、今でも需要は

あると思っています。多少衰えてはいるでしょうけど。ただ、更地としては価値があり、

幹線道路沿いの整形地で新築を立てるにも適しています。土地の価値は確実に残るので

そこが今回の購入の決め手となりました。



問題山積み物件ではありますが、一つ一つじっくり片付けていこうと思います。

家賃もさほど取れないだろうし、とにかく太いテナントさんが頑張ってくださっている

間は収益で回して、退去なさったら更地にする方向で考えております。



・・・いつもの文書量からすると、手短にもほどがあるですが、今日は決済に向けての

動きを取らなくてはならない(お金をおろしたり、金融機関さんに向かったり)ので、

この辺でおしまいにします!さーて決済だぞー。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月06日

自然災害の脅威にさらされる札幌・・・。

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札幌は自然災害が少ない地域で、沖縄みたいに台風も上陸しないし、本州みたいに

地震の可能性も低いし、リスクヘッジになるよねと思っていましたが・・・

まさか台風と地震が立て続けに襲ってくるとは。



昨日〜一昨日の台風の被害として今のところ分かっていること・・・



札幌7棟目で1階の窓の目隠しっぽいものが強風で吹っ飛びました。

目隠し



札幌8棟目で敷地内の木が倒れかかりました。躯体へのダメージがあるかはまだ不明。

木

また、札幌8棟目はいくつかの室内で漏水が発生しているようです。せっかく原状回復を

済ませたお部屋、原状回復やり直さないといけないかもしれません。写真で状況を

確認していないので、どのくらい酷いのかがわからず。



札幌5棟目は特に被害はなかったとのことです。築古木造なのに頑丈で素晴らしい。

札幌6棟目は管理会社さんからの連絡がないので不明です。



富山1棟目も特に管理会社さんから連絡はなく、どうなったか不明です。

ただ、地元の方からFBで「富山はそんなに酷くなかった」とコメントをいただいて

おりますので、たぶん札幌よりは大丈夫なのではないかと思います。



東京や仙台、千葉の物件についても、入居者様から何らかの問題が発生したという

連絡は来ていないようなので、まあたぶん平気なのでしょう。



台風の被害に関しては、札幌の一人負けという思ってもいない結果になりました。

札幌って割と災害と縁がない地域だと思っていたんだけどなあ。



そして今朝。起きてみると札幌8棟目の管理会社の社長さんからLINEが入って

おりました。こんな朝早くからどうしたかと思って開いてみると・・・



「おはようございます。台風以上にまずい状況です。」



え?と思ってニュースを見ると・・・北海道で震度6強の地震!?

すっかり目が覚めてしまい、各管理会社さんの無事をまずは確認させていただきました。

あとはLINEでお付き合いがある業者さんにも連絡。全員ではないですが、無事である

旨の連絡をしてくださる方が大半でしたので良かったです。



ニュースを見ると、札幌市は北区で震度5強、中央区で震度4、南区の定山渓温泉で

震度3ということみたいです。ただ、新千歳空港が震度6弱という話もあるため、

札幌市内でももっと大きな揺れになっているところはあるかもしれません。

江別、北広島、恵庭あたりが震度5なのはわかりますが、函館も震度5と書いて

あったので、よくわからない状況です。



地震により大規模な停電が発生しているようなので、それが収まってみないことには

建物の被害などもわからない状況です。



まずは関係各位、入居者様各位、友人各位が怪我無く無事であることを祈ります。



今年の災害の多さは異常です。

日本中で天変地異でも起こりそうで、ちょっと怖いです・・・。

とりあえず私は防災セットを購入しました。使う機会がないことを祈ります。



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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月20日

結局やり残した作業が出てしまったお盆最終日を振り返る。

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お盆休みが終わってしまいました。いつもほどではないにせよ、お盆はお盆で結構忙しく

していたような気がします。勿論、息抜きもそれなりにしましたが。



今年は9連休をいただいておりましたが、1日はサラリーマンのお仕事、1日は帰省、

2日は夏フェス、1日は休養に費やしました。残り5日はなんだかんだで不動産の仕事を

していた感じです。



お盆に入った時にこれだけお盆休み中にやろうと思っていたことをブログに書きました。

おおむね達成できましたが、以下については残が発生してしまいました。



・ここまでの経理処理をやっつける

・東京8棟目マイソク見直しなど改善作業、仲介業者さんご挨拶



経理処理に関しては、7月末決算の東京法人の決算処理を顧問税理士さんにして貰うため

対応しなくてはならないです。一応、6月末段階までの情報はざっくりとは出してあり、

あとは領収書と7月や8月のカードの明細を出せばだいたい終わる予定なので、そこまで

大変な作業ではないのですが・・・やっぱり何となく気が進まないというか(苦笑)

純粋に時間が足りなかったのですが、優先してやろうと思うのはやっぱり不動産の取得や

運営に関することになってしまい、経理は気持ち的に後回しにしてしまいます。



東京8棟目のマイソクは一応1部屋だけ見直したのですが、それを横展開する時間と

さらなる改良をする時間が取れなかった感じです。A4の用紙1枚に、あの情報も

この情報もと全て盛り込むのはとても難しいです。悩ましい。



また、先日の確度が高そうだった問い合わせに対応してくれた仲介業者さんに対して

個別にご挨拶に行って東京8棟目の良さをPRしてきたかったのですが、これも

そこまで手が回らずに断念。用事があって近所まで行ったのですが、アポも取ってないし

土日に行くのは空気読めてないよねというところもありで、結局行かずじまいでした。



時間があると思うとダラダラしてしまうところが全くないわけではないのですが、

昨日はメールの処理や電話対応、突発的な内容への対応などで案外時間を取られました。



ブログを書いた後、まずはメール処理だと取り掛かり始めたところで札幌8棟目の

大規模修繕
を見積して貰っている業者さん(厳密に言えばその業者さんを手伝っている

投資家仲間の方)からお電話があり、見積の内容やどこまでやるかの話、予算に対して

この方針だとこの辺がオーバーしそう、といった話から、最終見積を出す際の方針は

こんな感じで、といったところをまとめました。



それから、昨日のブログの中でちらっと書いた180万の消防設備の件に関して、

賃借人になる予定の業者さんと電話やLINEで方向性の話をしておりました。

相見積で安いところを探す方針としたので、どこにどう見積を出すかという情報を

共有しようと言う話であったり、1部屋だけなら消防設備への投資は不要みたいなので

とりあえず条件の良い1部屋だけ先に契約したいとか、3階や4階は避難経路を

つけなさいという指導があるかもしれないので明日確認してくる、とか。

こちらからも、大規模修繕で外階段をある程度修繕する想定である話をしました。



その会話の内容を踏まえ、お付き合いのある管理会社さんに連絡を取り、概要説明や

お見積の依頼など、諸々調整をしておりました。結局この作業でお昼過ぎくらいまで

時間を取られた感じです。まあでも満室にするためだ、きちんとやりますよ!



あとは、本日の東京9棟目のエアコン設置工事の最終確認の電話に対応してたり

値段が下がれば面白いと思った物件への問い合わせをしたり。

そんなことをやりながら、税理士さんにメールで来ている送金明細を転送したり

一つ一つのたまっていたメールに返信したりしました。返信ひとつとっても、ただ返信を

書いたら終わるものもあれば、付随する作業が発生するものもあります。例えばですが、

関東→札幌の大家会の運営関連のメールの返信をするために、最新の名簿や入会待ちの

ウェイティングリストを整備したり、生命保険の家族登録サービスに家族の情報を

登録したりとか。だからメールを返すだけと言っても意外と時間がかかります。



ようやっとメールを返し終わった頃には、もう夕方。ああ、結局何もできてない。

せめて札幌8棟目のWebメディア掲載記事のチェックだけでもしなくては、と

思ったのですが、ちょうどその頃東京4棟目の売却の仲介営業マンが「今から購入時の

契約諸々の資料を見せて貰いに行っていいですか」と言い出し、その対応で1時間以上

時間を使うことになりました。



購入の時と同じ営業マンなので、今回継承すべき通行承諾書や測量の情報が全て私の

手元にあるかという確認をメールで行っていたのですが、今週末契約にしようとすると

それをかなり急がなくてはならないみたいで、今日貰えるものは貰いたい、という

感じだったようです。大手さんは最近コンプライアンス重視で、契約書のチェックも

全て本部で行っているらしいです。だから時間がかかるから、今週末の契約をしたいと

考えた場合には、どうしても今日〜明日で資料をそろえる必要があるみたいです。



で、最寄駅まで営業マンの方がいらしたので、そこから資料の確認。

でも、あるはずの通行承諾書がないと言ってます。いやいや、貰ったものは基本的に

全部このファイルに入れっぱなしにしてますので、ここになかったらそもそも私は

受領していないはずですよ。わざわざ出したりしませんし。



焦った営業マン、前の売主さんに電話してみたり、最悪取れなかった時にどうするか

算段を練ったり。しかもコピー機に財布を置き忘れて青ざめる事態になったり。

(結局コンビニのレジに届いていたようで、事なきを得ました)



すぐ終わるかなと思っていましたが、1時間以上かかってしまいました^^;

これも痛いタイムロスだったなあ。帰宅後、Webメディアの記事をチェックして

返送したところで晩ご飯の時間となり、仕事はタイムアップとなりました。



メールはだいぶスッキリしたので良かったのですが、こんなドタバタだったせいで

本来やろうとしていた領収書を仕分けて税理士さんに送る作業や、東京8棟目の

マイソクを修正する作業に至らなかった、という感じです。

まあもう致し方ないっすね。



このお盆休み、意外と不動産賃貸業の仕事がいっぱいあって、仮にサラリーマンを

辞めたとしても、不動産のやることで退屈しなさそうだなと思いました(笑)

しかも不動産関係のことをするのって楽しいし。会社の仕事より断然こっちの方が

楽しいと思いました。やっぱり私は投資家ではなく不動産賃貸業の事業家のようです。

それを再確認したお盆休みでした。



・・・積み残した経理作業とマイソク修正は今週末に繰り越しだな(汗)

でも既に土曜は東京9棟目のリノベ後引渡と東京4棟目の売却の契約、管理会社さんとの

募集に関しての打ち合わせが予定されているので、日曜日しか動けなさそうです。

時間を買えるなら買わせていただきたいですよ、本当に。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月15日

お盆休みを有効に使えているかセルフチェック。

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お盆休みも半分を経過しました。早いですよ、時がたつの。まだまだ時間が足りない!

というわけで、前回ブログに書いたお盆休みにやりたいことがどこまで達成できたか

振り返ってみようと思います。



というわけで、早速振り返りをスタートします。



【完了したもの】

・東京10棟目(仮)金消

・某政府系金融機関さん面談

・年初目標達成度チェック

・東京8棟目部屋番号カッティングシート貼り付け

・東京10棟目火災保険契約

・東京1棟目貸出行の通帳繰越&総合口座に定期を統合

・印鑑証明書取得(私の分3通、嫁ちゃんの分2通)

・検討している東京の難物案件の現地調査

・サラリーマンのお仕事少々

・9月の旅行予約

・私の実家への帰省



ハイライト的に書きます。



・東京10棟目(仮)金消



東京10棟目にあたるビル案件の金銭消費貸借契約は昨日済ませました。

物件価格も1000万に満たない小さい物件ですので、そんなに大きな借入額では

ないのですが、それでも行員さんが気を遣って我が家まで金消のために来てくれました。

とてもありがたいです。暑い中、ありがとうございました。



融資いただく金額も下手な無担保融資よりも少ないのですが、不動産担保は取られる、

火災保険の質権は取られる、連帯保証人は取られるでガッチガチに固められております。

まあプロパー融資だし、10年で返済期間が短くキャッシュフローがあまり出ないから

保全は重要だということでしょう(苦笑)



・某政府系金融機関さん面談



春先に続いて2度目の面談。春先は既存物件の稼働率の悪さを指摘されて玉砕でした。

今回は札幌8棟目も増え、東京8棟目や富山1棟目も改善の兆しが見えている状況。

面談の感触も、前回よりはよさそうな感じがしました。前の時は「ネックになるとしたら

現在の既存物件の稼働状況でキャッシュフローが出るかどうかですね」とこの段階で

言われていたのですが、今回はそこまでではなさそうです。担当の方も同じだったので

直接聞いてみたところ「入り口段階でダメということはなさそうです」とのことでした。

うまくいけばいいのですが。



・東京1棟目貸出行の通帳繰越&総合口座に定期を統合



某政府系金融機関さんの面談の後、少し時間が出来たので、そのままタクシーに乗って

東京1棟目にご融資いただいている金融機関さんに行きました。担当の方は夏休みで

いらっしゃらなかったのですが、別に通帳の繰越と定期預金を通帳に組み入れるだけの

簡単なお仕事なので、いらっしゃらなくても影響はないかと訪問。



手続きをしている最中に、支店長さんがこちらを見つけてくださったようで、

声をかけてくださいました。支店長と話すのも久しぶりです。この人は間違いなく

やり手なので、話ができてラッキーでした。店舗が少ない小さな金融機関さんなので

異動もあまりなく、もう5〜6年は同じ店舗にいらっしゃいます。このまま異動せず

支店にとどまっていただきたいものです。



今、この金融機関さんと取引を深めようとすると、ネックになるのが「エリアの問題」。

個人で勤めている会社の本社がエリア内ということで取引に応じていただいておりますが

東京法人はエリア外になってしまうのです。支店を作って、この金融機関さんの近所に

登記しているのですが、担当さんは「実態がないと〜・・・」みたいなことを言います。

登記先は友人の行政書士事務所で、こちらの金融機関さんとも顔なじみらしいんですが

その辺斟酌して貰えないものですかねえ。



支店長にその話をしたところ、今は確かに実態を求められるケースが多く、単純に

支店登記しているだけだと難しい側面があるようです。そして行政書士さんのことは

当然ご存じで、どういう関係なんですかとかいろいろ聞かれました。最終的には

「何かいい方法があるか考えてみます」ということは言っていただいたので、

良い結果に結びつけばいいなと思います。



それと、エリアに関係なく融資を引く方法のヒントもいただきました。

その金融機関さん、単純な地域金融機関ではないんです。ある特色があり、そこを満たす

事業計画を作れれば、エリア云々とか支店とか小細工をしなくても勝負できますよ、と。

面白い発想だと思いましたので、今後その事業計画を作れるか、物件が出てきたら

検討をしてみたいと思います。



・検討している東京の難物案件の現地調査



秘かに動向を追いかけている借地案件。承諾書が出ないので融資は使えない、地主さんが

土地を返せと言っているので借地非訟手続きで話が進んでいる、という難しい案件です。

融資が使えないのであまり興味はなかったのですが、売れないから利回りがどんどん

上がっており、場合によっては現金で購入するのもありかなあ?なんて思ったり。



東京9棟目から歩いて20分くらいのところにあることがわかったので、本日外観だけは

見てくることにしました。見た感想としては、外壁も綺麗で傾きも見られず、なかなか

良い状態であるように見受けられました。

東京4棟目が売れたら、そのお金で買ってもいいかもな〜。



・年初目標達成度チェック

だいたい整理できました。この話はまた別のブログネタにしますね。



【完了していないもの】

・ここまでの経理処理をやっつける

・東京8棟目マイソク見直しなど改善作業、仲介業者さんご挨拶

・東京8棟目紹介記事の内容確認

・東京9棟目修繕費金消

・東京10棟目(仮)決済

・夏フェス参戦



最後の夏フェスは置いておいて(笑)

東京10棟目(仮)の決済と東京9棟目の修繕費の金消は明日行います。

ですので、今日から日曜日までの間に、東京8棟目関連の事務作業と経理関係を

終わらせる必要があります。金曜日と土曜日はたぶん夏フェス等々で動けないですし

木曜日は決済と金消、その後嫁ちゃんと街に行く約束をしております。ということは

本日この後の時間と日曜日がその仕事を行う日になることでしょう。

(できるだけ金曜日の昼間も使いたいところですが)



明日の決済と金消に向け、今のうちに忘れ物をしないよう準備しておかなくては。

すぐ忘れものをする私なので、慎重に準備しておきたいところです。



今のところ、有意義にお盆休みを使えているかな?という気はします。

時間は誰にも平等に与えられるもの。大事に有効に使いたいと思います。



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posted by ひろ* at 17:07 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする