2022年01月04日

正月の宿題は何とか終わらせられました。

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三が日のうちに終わらせたいこと、なんとか一通り終わらせることができました。

こまめにやってたものはすぐ終わり、サボっていたものは時間がかかる。当然でした。



お正月休みはまとまった時間が取れるので、いろいろやれることをやろうと考えて

おりました。サラリーマンをしていると、時間が足りずに目の前のことをこなすので

精一杯になってしまいます。それがないので、溜まった仕事をやっつけるチャンスです。



世の中には4つのやることがあります。

1.緊急かつ重要なこと

2.緊急だけど重要ではないこと

3.緊急ではないけど重要なこと

4.緊急でも重要でもないこと



1と2は「緊急」である以上、さっさとやらないといけないものです。サラリーマンが

忙しいとか言ってる場合じゃないです。そして4は別にやらなくてもいいことだという

認識になります。



よって、年末年始のお休みでは3の緊急ではないけど重要なことを主に対応すべし、

ということになります。



私的にあるあるなのですが、3の仕事を後回しにしているうちに1に昇格するパターンが

頻出しています。特に、税務関係はこの傾向が強いです。領収書整理や通帳記帳などの

確定申告や決算に必要な作業はギリギリまで引っ張ってから着手する傾向があり、

それゆえに顧問税理士の先生にもギリギリまでご負担をかけてしまっておりました。



今まだ3の状態である税務関係もこの正月休みにやっつけてしまおうと思いました。



ということで、正月休みの時にやろうとしていることは以下でした。



・税務関係(通帳記帳、領収書整理、仙台法人の旅費規程対象の抽出)

・借入一覧や返済比率の資料最新化

・借換しても良い借入情報の抽出と送付

・積読になっていた本の読書



読書以外は必須としました。読書は最悪ダメならダメとしてもいいかなという感じです。



さて、その結果ですが・・・

読書以外は無事に達成することができました。読書は先延ばしになってしまいましたが、

最低限やるべきことはやれたと思うので良しとします。



税務関係は12月半ばに一度整理を済ませてありましたので、12月後半の分だけが

対象でした。仙台にある金融機関さんの分の記帳を済ませて、いくつかのカードの

明細を経費かそうでないか色分けして、追加分の通帳とクレジットカードの明細を

顧問税理士の先生を送付して・・・というところを無事に終わらせることができました。



銀行さんに提出する借入一覧や自社紹介資料の最新化。これ、いつもやらなきゃと

思いつつやれていませんでした。いくつかの金融機関さんから「あの資料の最新版が

あればいただけますか?」と聞かれていたのですが・・・最新化するのに結構時間が

かかってしまうので、見合わせておりました。正月休みを逃すとまたやるタイミングが

なくなってしまうので、金融機関さんにも「冬休みの宿題として対応します!」と

宣言してありました。こうして追い込んで「緊急ではない」を「緊急」に変えることで

やらざるを得ない状況を作りました。



しかしこれ、なかなか時間がかかりました・・・。



借入したもの、借換したものなどの情報を整理する。

一覧表をメンテナンスする。

物件の増減に数式を対応させる。

レントロールを最新化する。



昔作った数式を改めて眺めながら、こうしたら正しくなりそうだなというところを

分析するのは意外と大変でした。正月はExcelとにらめっこになりましたが、何とか

最新化ができて良かったです。



特に、仙台法人は返済予定表などの情報が仙台に届くので、いちいち最新化の際に

義母に返済予定表を送ってくれと頼まなくてはなりません。義母はスキャナーで

スキャンしてPDFを作るのがあまり得意ではないので、時間がかかります。

仙台にいれば、返済予定表を自分でスキャンして手元に置いておくことができるので

今回全部PDFで手元に確保することができたので、良かったです。



あとは、あまり期待していませんが、是非借換をやらせてほしいとサブバンクさんから

言われています。去年も同じようなことを言われたけど、結局尻すぼみになりました。

その経験があるのであまり期待していませんが、やりたいと言われているのに「どうせ

やってくれないでしょ」と資料を出さないのも良くないですから・・・そこは頑張って

資料を作って渡しました。信販系の借入なら借換していいよとしましたので、あとは

本当に提案してくれるか注目したいと思います。



なんだかんだで、30日〜3日の5日間かかってしまいました。勿論、その間に

買物に付き合うとか保有物件の巡回をするとか、そういうタスクもありましたので

ずっとやってたわけではないですが。それでも結構時間かかったなあという印象です。

ま、終わって良かった。読書までは届かなかったですが、引っかかっていたタスクが

終わったので良い滑り出しになりました。



ということで、今日は義母のスマホの機種変更のお付き合いをしてから東京に戻ります。



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2021年12月31日

年末なので、今年一年を振り返る(テンプレな展開で恐縮ですが)。

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一年あっという間でした。あっという間すぎてヤバいとすら感じてしまいます。

一年を振り返ってみようと思います。



皆様の不動産賃貸業において、今年はどんな一年だったでしょうか。

私はこれまでぐっと力を蓄え続けていた状態の仙台法人が一気に動き出した一年、

という印象が強かったです。



仙台法人は今年2棟購入し1棟売却しました。そして昨年末購入した物件の稼働率も

8割以上まで向上させたので、そこそこの成果があった1年だったと思います。

東京法人、個人事業主は特に購入も売却もなく、静かな一年でしたが、昨年悩まされた

稼働率の低下には一定の歯止めはかかったような感触があり、来年以降につながる

一年だったと思います。



仙台法人では、札幌11棟目と札幌12棟目を購入し、札幌5棟目を売却しました。



札幌11棟目は札幌10棟目の手前の戸建です。これを購入することで、札幌10棟目の

土地の価値が大きく向上することになりました。それぞれを個別に売却する時よりも

1.5倍くらいの値段が狙えるのではないかと思案しております。しかし今は賃貸が

決まってしまっているので、それを狙うタイミングではないですが・・・。

しばらく賃貸で回して、両方空くことがあれば売却に切り替えようと思っています。



札幌12棟目は久しぶりに購入できた新築案件です。札幌5棟目の管理会社さんから

ご紹介いただいた案件でした。これまた久しぶりに物件購入でメインバンクさんから

融資をして貰うことができたのも素晴らしかったです。今のこのご時世で頭金5%程度で

残りを融資でまとめられたのは素晴らしいです。購入1ヶ月で満室になったという点も

素晴らしいと思えるポイントです。買う前は本当にこれ買って大丈夫かなと悩みましたが

今のところ結果が出ているのでまあいいかな、という感じです。



札幌5棟目は最初売るつもりがなかったのですけど、管理会社さんが資産の組み換えを

考えてもいいのではないかと進言してきて、じゃあ試しに売りますか〜なんて言ったら

あれよあれよという間に売れてしまった感じです。札幌5棟目と札幌12棟目が

ポートフォリオ上入れ替わったような形になりますね。これも購入時より少し高く

売却できましたので、結果としてよかったと思います。



仙台法人で久しぶりに仙台市内で購入できた仙台2棟目を埋める作業も今年の大きな

トピックの一つだと思います。思っていた以上に全然埋まらずに焦りましたが、

各位のご尽力もあり、ようやく残り2部屋までこぎつけることができました。

残り2部屋はプロパンガスへの切替でボイラー交換が行われないと使えないので、

募集ができない状況ということを考えると、可能な範囲では満室にできたという

ことになるのかなと。



大規模修繕をして、内装リフォームして、入居募集して、不良入居者対応をして・・・

義母的には「もううんざりだわよ」という感じらしいですが、リフォーム分も取得価格に

含めて利回り14〜15%。15年融資で組んでもらえたので、充分数字は出ます。

義母は「トラブルは多いし、修繕ばっかりでちっとも口座にお金は残らないわよ」

「私の苦労の分がお金にならないなんてどうなってるわけ?」とブツブツ言ってますが

購入したばかりの時は初期トラブルが出るのは仕方ないですから。全部埋まったら

そういうトラブルも減って、来年以降はちゃんと口座にお金が残ると思いますよ。



確かに、一癖も二癖もある入居者様が多いのは否めません。煙草を窓から外に捨てるのを

悪いことと分かっていても止められない入居者様とか、内見して契約しているのに

「内見させてもらえなかった」と騒ぎ、いつも義母に文句を言ってくる入居者様とか、

一度も家賃を払わずに「東京で一旗揚げる」と夜逃げした生活保護のもと入居者様とか、

何かと細かい不備を煽り口調でメールしてきて直せ直せと迫る入居者様とか。

滞納は論外ですが、それ以外の方はそうは言ってもそれぞれの事情もあることでしょう。

一概に悪気があってやってるわけでもない(と思いたい)ので、丁寧にお話を聞いて

対応しなきゃね、と義母も思ってくれてはいますが、瞬間的にイラっとしてしまう時も

あるようです。負担になるなら管理会社さんを頼んでもいいと思うのですけどね・・・。



色々ありましたが、仙台法人にとっては資産価値向上や資産の組替に成功した

良い一年だったと言えると思います。



東京法人および個人事業主としては、税務で失敗したことを反省して改善したこと、

あとは入居率が徐々に改善してきたことがテーマとして挙げられるというくらいの

地味な一年だったと思います。



東京法人は大きな赤字を、個人事業主は過去最大の黒字をだしてしまったことは

私がサラリーマンの仕事が忙しいことを理由に細かいケアをすることを放棄した結果と

認識しており、大きく反省しています。



この反省を踏まえ、改善を試みました。

・倒産防止共済の掛金が、一昨年の売却益ありの想定金額になっていたので、

 掛金を減らす(東京法人)

・生命保険の見直し(東京法人)

・個人保有物件の管理費を東京法人に支払(東京法人・個人事業主)

・放置プレイになっていた東京12棟目の募集再開(東京法人)

・細かい経費の負担先の見直し

・早めの税務処理(年内にある程度の精度の試算表は出せるように)



こうした施策の結果、今年は個人事業主としてはだいたいこの辺に着地させたいと

思っていた水準で着地できそうだということが今の時点で見えております。

来年以降もこの良い習慣は続けたいと思っています。



コロナ禍で需給バランスが大きく変わってしまった東京6棟目の募集に苦戦したのは

今年強く印象に残っています。空いたらすぐ埋まる物件だったのが、コロナのせいで

1年経っても埋まらない物件に変わってしまいました。今もまだ1部屋空いています。

安泰なものなんて何もないんだな、としみじみ思いました。でも11月くらいから

ようやく動き出した感じがあり、家賃を下げたものの1部屋は埋まってくれたので

良かったです。残り1部屋、年明けなんとか決まればいいなと期待しています。



東京12棟目という、東京8棟目のワンニャン多頭飼い物件のサテライトとして

運営しようと思っていた物件があったのですが、企画を考えた次の瞬間に東京8棟目で

立て続けの大量退去が出てしまい、それどころじゃなくなって放置してしまった物件。

こちらもそのままめんどくさくなって放置してしまってましたが、東京法人の決算が

悪すぎたのを反省し、改めて募集開始。何とか年内に1部屋埋めることができました。

もう1部屋を埋める楽しみは来年に持ち越しです。



全体として、東京の物件は改善傾向がみられるので、このまま調子よく推移して

くれればいいなと期待しております。



あ、大きなトピックとして挙げられるのが、東京1棟目です。

ようやくひと段落したのでそろそろ書いてもいいかなと思っているのですが、

実は1部屋孤独死がありました。これで東京1棟目は孤独死2件目です。

これまで、孤独死は3件ありましたが、そのうち2件が東京1棟目という。

別な意味で持ってる物件です・・・。



孤独死の話はまた追々ちゃんと書きます。お正月は何も事件がないと思うので、

お正月のブログ連載記事にでもしようかな?



札幌の物件は一進一退でなかなか稼働率が上がってくれません。

問題児の札幌8棟目、札幌9棟目はようやく残り2部屋までこぎつけましたが、

埋まっては出てを繰り返すシーソーゲームが止まらず、優等生だった札幌6棟目も

いきなり2部屋退去でその後快音が聞かれないという困った状況です。

ポートフォリオの見直しも視野に入れた方がいいかもしれません。



富山の物件は管理会社さんがいきなり管理契約の打ち切りを通知してきたという

怖い話がありましたが、切り替え先も無事に見つけられました。残念なお話でしたが

旧管理会社さんでは満室にできないのかなという感じもしていたので、もしかしたら

良い機会だったのかもしれません。前向きに捉え、新管理会社さんと一緒に稼働率向上に

取り組んでいきたいと思います。

(切替に関して心配してご助言いただいたお友達の皆様、ありがとうございました!)



あとはあれだ、巷で「辞める辞める詐欺」と言われているサラリーマンを辞めるぞ宣言は

どうなったんだとツッコミ食らってる件もコメントしておきましょう。



「今携わっている案件が終わったら辞める」というつもりでいるのですが、そう宣言した

時から今に至るまで、携わっている案件が延長に次ぐ延長を続けており、辞められる

状況ではありません。サラリーマンなんて歯車だから代わりはいくらでもいるんだし

とっとと辞めちゃえばいいじゃないという意見もよく聞きます。でも、私は性格的に

それができません。最終的にはいなくても回りますが、引継による負荷や一時的とは言え

サービスレベルの低下が考えられます。それがわかっているのに、無責任に辞めるという

選択は私にはできないです。立つ鳥跡を濁さず、にしなくてはならないと考えています。

だから、案件の切れ目で誰にも迷惑をかけないタイミングで辞めたいのです。

今年はさすがに案件終わってくれると思うのですが・・・もう延長はさすがにできないと

思いますし、今年の年末もしくは来年の早いタイミングくらいで引退宣言したいなあと

妄想しております。



今年も色々ありました。来年も色々あると思います。

一人では何もできないポンコツゆえ、皆様に頼る場面が多々あると思います。

来年も懲りずにご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。



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2021年12月29日

やること多すぎるのでブログ細かく書いてる時間がないです。

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やることが多すぎるので今日の不動産ブログはお休みとさせていただきます。



やること



家の大掃除

お風呂掃除、キッチン掃除、洗濯、掃除器(ルンバ)

→ルンバ以外完了



帰省のための荷造り、宅急便の手配

→このブログ書いてからすぐ開始



記帳の旅

同じ駅で3つばかり記帳が必要



銀行詣

メインバンク:個人の着地点説明と積金

→完了

サブバンク1:東京法人と個人の着地点説明

サブバンク2:個人の着地点説明と通帳の更新

サブバンク3:個人の着地点説明と積金等の手続完了分書類受領

サブバンク4:東京法人と個人の着地点説明(担当さんも知らないうちに代わってた)



忘年会@仙台



仙台に行くためには、上野に17時には到着しないといけないので、過密日程です。

やばいぞやばいぞ、とにかく急げ!



ということで、今日はここでブログ終了です。



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タグ:不動産投資



posted by ひろ* at 11:21 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月28日

関わるビジネスパートナーのお休みに入るタイミングの違いを把握して動く。

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現在13位です。今日は3日連続忘年会の2日目。オミクロン前の駆け込み需要。

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不動産屋さんは昨日で仕事納めのところが多かったようです。私のサラリーマンの仕事は

本日が仕事納め。そして金融機関さんの仕事納めは30日のところが大多数のようです。



今年の年末年始は皆さまいかがお過ごしになられる予定でしょうか?既にサラリーマンを

辞めている方は、年末年始なんて混むだけでいいことないと思っているかもしれませんが

しがないサラリーマンを続けている私としてはありがたい長期休暇の期間となります。



今年のお正月休みは、12/29〜1/5まで。サラリーマンの会社の年末年始休暇は

12/29〜1/3ですが、担当のお客様が1/5までお休みなので、それに倣って

有給休暇を取得しております。



不動産業者さんは昨日で仕事納めのところが多かったようです。年末のご挨拶が届いた

会社さんや、ブログで昨日までと告知している会社さん、ブログ読んでる管理会社さんは

お歳暮が月曜の仕事納め前に届いてよかったですとメッセージをくれました。

東京1棟目の管理会社さんは今日まで営業しているようですが、たぶんそれ以外は

27日で営業終了しているのかな?と思われます。



ちなみに顧問税理士の先生にも、週末のうちに月曜返信が欲しい内容のメールを

送ってありましたが、返事がなかったので27日からお休みになっているのかも・・・。

まあもうしょうがないので、メールの返事は年明けいただく前提で調整しましょうか。



さすがにもう賃貸も動かないと思いますので、空室を抱えたまま越年は確定的です。

札幌エリアは札幌6棟目が2部屋、札幌8棟目が2部屋、札幌9棟目が2部屋で5部屋。

東京エリアは東京1棟目が1部屋、東京6棟目が1部屋、東京8棟目が1部屋、

東京12棟目が1部屋で4部屋。

仙台エリアは仙台2棟目が2部屋。富山エリアは富山1棟目が3部屋。

合計すると、127部屋中14部屋が空室で、稼働率89%でした。



新規購入した札幌12棟目が満室になったことや、東京エリアの空室に改善の兆しが

見えてきたこと、仙台2棟目も残り2部屋までこぎつけたことで、全体としての稼働率は

これでも一応上向きです。久々の稼働率90%台も見えてきました。



さて、前述の通り、私は明日から冬休みに入ります。基本的には嫁ちゃんの実家の

仙台に帰省します。仙台で仙台2棟目に大きく関わっている仲介業者さん、および

その仲介業者さんと顔見知りの大家さんとで忘年会をする予定はありますが、それ以外の

予定は特にありません。



仙台に移動するのは明日の夕方なので、明日の昼間は年末らしいことをやる予定です。

嫁ちゃんは昨日から一足先に帰省しているので、簡単な家の掃除と食器洗い、洗濯、

お風呂掃除をして新年を迎える体制を整え、仙台行きの荷造りをした後、金融機関さんに

顔を出してこようと思っています。冒頭に書いた通り、30日までやってるはずなので

サラリーマンがお休みの今行かなくてどうするのかということです。行ったところで、

本当にご挨拶して簡単な近況報告をするだけなんですけどね。



私のサラリーマンの職場はコロナ禍以降もテレワークを使えるので、今でこそ時間を

作りやすくはなりましたが、基本的にはサラリーマンの就業時間と金融機関さんの

営業時間はかぶっており、あまりじっくりお話をする機会も取れないというのが

これまでの状況でした。なので、サラリーマンを大手を振って休めるタイミングで

金融機関さんが空いている時期・・・それこそお盆や年末でしょうか。この辺であれば

割と先方も暇してるでしょうし、お話を聞いて貰いやすいタイミングになります。



私は普段あまりお話ができていないやや遠方のサブバンクさんと、積金の証書など

取りに行かなくてはならないサブバンクさん、特定地域を集中的に貸していただいている

サブバンクさんの3つは顔を出そうと思っています。メインバンクさんにも積金を

納めに行かないといけないので、そっちもカウントすると4行ですね。午後だけで

回りきれるのだろうかと不安ですが、まあ何とかなるでしょう。



あとは仙台でも12/30とか1/4とかチャンスがあると思うので、義母がOKなら

年末年始のご挨拶に伺いたいところです。



お休みになるタイミングの差を使って、うまく不動産賃貸業における資金調達業務に

取り組んでいければと思います。



さて、それじゃあサラリーマンの年末最終日の勤務に向かいますか〜。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月19日

家で雑務する時間を作ることも大事なこと。

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現在14位です。今年最後?の売り物件内覧をしてくることに。

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昨日はひたすら事務手続きの一日でした。いろいろとやれたので良しとします。

コロナ禍の影響で週末にゆとりがあるのはいいことなのかも。



皆様、オミクロンとやらが来る前にアフターコロナの疑似体験を楽しんでいますか?

私も昨年はやらなかった忘年会を少し増やしております。

大家さんとの忘年会が4回、会社の同僚との忘年会が1回、あと追加で嫁ちゃんの実家の

仙台に帰省した時に1〜2回ほど調整中です(仙台の大家さんでここ見てる方いれば

是非お声がけくださいませ)。



コロナの前って、毎週のように大家さんとの情報交換会(飲み会)をやってたなあと。

そのせいで週末ほとんど家にいませんでした。平日もそこそこ情報交換会に行ってたし、

家にいたのが半分くらいなんじゃないかと。



そんな生活がコロナで一変しました。飲み会なんてもってのほか。ステイホームで

自粛の嵐。出張も全然行けなくなりましたし、集まってお酒を飲む機会もほぼゼロ。

顧問税理士の先生に「懇親会に使ってた経費が大きく減っているのも利益が増えた

理由だと思います」と、どう捉えていいか悩む報告も受けております。

その分経費が減って手元にお金が残るようになりました、だったらいいのですが

おうち時間を楽しくということで出前とかちょっといい食材とか買っていたので

むしろ経費にならない出費が増えただけの説も・・・。



嫁ちゃんから「週末家にいる方が珍しい」と言われるくらい、出張と情報交換会を

重ねていた私だったので、本当に事務手続きをする時間がありませんでした。

なので、顧問税理士の先生には書類届けるのが遅くなり、いつもご迷惑をおかけして

おりました。



しかし、コロナ禍を経て週末は家にいることが大変多くなりました。これは大きな

変化です。週末は運動不足解消を兼ねての位置情報ゲーム(ドラクエウォーク)を

嫁ちゃんと一緒にやるなどのまったりした時間を過ごすことになりました。

そうなれば、事務作業を少しは早くやらなくてはという気持ちも芽生えます。

いや、毎年ギリギリの決算すぎて予測すらできていない状況で、決算が暴れまくるから

さすがにまずいと危機感を持ったというか。



なので、今年はもう既に顧問税理士の先生に11月分まで提出済なのです。

例年よりはかなり早く全ての情報をお出しできるものと思います。

そのように先生に宣言したら「ほんとですかぁ〜?」と疑われましたけど(自業自得)



この週末も、いくら忘年会が増えたとはいえ毎週やるほどには回復しておりませんので

基本的には家にいて事務作業をやったりしています。



まず、関東→札幌の大家会の今後の運営に関しての資料作成。幹事団による合議制を

取っている大家の会ですが、結成11年目にしてややコミュニケーションに停滞感が

出てきているように思います。より活性化させるために何をしたらいいかを考えようと

幹事の一人が提案し、皆でそれに向けて何をすべきかを考えているところです。

今回、その活性化案がまとまったので、会員各位にお披露目のための資料を作って

おりました。しかしまとまったと思っていたのに、実は認識にずれがある幹事が

いたということが発覚。認識を合わせるために資料を作ったりLINEで各位と

やり取りしたりと、結構な時間をここに費やしました。こんなに時間を割くのは

正直想定外でしたが、ずれたまま運用開始するより断然マシかなと思うので、丁寧に

認識を合わせる場を設けていきたいと思っています。



それから、各種振込。お金が出ていく話になると動きが鈍くなる残念な私ですが、

年内に振込が必要となっていたものについては一通り対処しました。4〜5件は

あったかな。お金に羽がついて飛んでいく〜(哀)



そして年賀状。出す相手と出さない相手を仕分けて、デザイン面のデザインも確定。

あとは印刷するだけの状態にはしました。

正直なところ、年賀状止めてもいいというか、ちょっとめんどくさいので止めたい

気持ちもあるのですが、年賀状でしか連絡取ってない人もいるし、何より実母が

この時期「ちゃんとうちの親戚に年賀状遅れずに出すのよ」と念押しのメールを

してくるので、その圧に抗えずに年賀状を出し続けております。



嫁ちゃんに「お義母さんに年賀状止めるって宣言したら?」と言われましたが、

たぶんそれを言うと一旦了承するものの、顔を見るたびに遠回しに年賀状を出すよう

言われ続ける未来が目に見えているので、かえって面倒くさいことになると思います。

そう説明したら「なるほど」と納得していました。なので、実母が元気なうちは

年賀状は止められないということです。



あとはたまっていたメールの返信、楽〇から届いている物件提案のお断り処理、

某財閥系大手から再建築不可の4桁万円の物件を今月決済できないかという無茶ん

ご相談を適当にいなしつつ、たぶん内見ノルマも足りてないんだろうなという

雰囲気なのでじゃあ今日見に行きますという回答をしたり。



それでも、発注系業務は残ってしまいました。お歳暮の発注(今頃かよ)とか、

東京13棟目のLED電球の発注とか。あとは管理費の振込とかもですね。

あとは個人から法人に支払っている管理費の振込とか、逆に法人から個人に支払ってる

東京10棟目の家賃送金とか。まだまだ雑務はあります。仕事減らないなー。



サラリーマン辞めると、平日がこういう雑務に充てられるのが大きいですね。

辞める辞める詐欺と言われようとも、辞めたらこんなところがよさそうだなという

イメージは常に持っていたいと思うところです。



なんかだらだらと駄文を書いただけになりましたが、自宅での時間を確保することも

有意義だよねというお話(?)でした。



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