2019年07月09日

金融機関さんに持ち込む資料のアップデート。

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ブログを書く時間がないので、本日は超省力化の手抜きモードで更新します。



サラリーマンのお仕事で時間がないのも勿論なのですが、そんな中でも顧問税理士さんに

試算表を出すために領収書を整理したり記帳したりして情報を送らなくてはならないし、

そこに加えて東京11棟目と東京12棟目のリフォーム融資のあてをつけるためにも

金融機関さんに出す資料のアップデートをしなくてはならないし、東京9棟目の売却にも

少し動きがあったので、そっちへの対応をしなくてはならないし、金融機関さんから

満期が来たから積金また手続きしてねと言われてみたり。



そもそもサラリーマンで従事しているプロジェクトが緊急事態で、土日関係なく

スクランブル対応をしているため、いくら資料を作っても金融機関さんに届けることが

できないという問題がありました。出張も多くて下手したら月曜〜金曜一切東京にいない

という週もありましたし。でも今日の午前中だけは何とかお休みを貰ったので

そこで全ての用事を済ませなくてはなりません。



夜なべして、売った物件と買った物件の情報を入れて資料をアップデート。

パワポで作っている紹介資料までは手が回らず、エクセルの一覧表だけに留まりました。

相変わらず返済比率高いなあと。もうちょい何とかしないとダメですね。はい。

(いつも言うだけで実際にやってないやつ)



印刷もして、持っていくものを準備して。

まあたぶんこれで大丈夫でしょう、というところまで持ってこれました。

足りないものはFAXすればいい(FAX文化何とかならんもんすかね・・・)



というわけで、朝からあちこちの銀行を走り回ってきます。

30分刻みで動かないとだから超大変ですけど、なんとか気合で!



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月23日

相変わらずサラリーマン多忙なので、思いついたことをグダグダと。

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週末もサラリーマンとしての労働にいそしみました。働き方改革?なにそれ、食べれる?

今日もまだ作業が残っているので、追い打ちをかけるようにサラリーマンのお仕事です。

将来の自分のためになると信じて乗り切ります。



そんな状態なので、不動産ネタがあるかと言われると大変微妙な状況です。

昨日は関東→札幌の大家会の勉強会も欠席、東京9棟目のテナントさんにご飯を食べに

行こうという企画も中止。今日の東京築古組の勉強会も欠席。東京10棟目で荷物を

受け取らなくてはならない用事だけは外せないので、会社の仕事を東京10棟目で

やろうかなと今考えているところです。でも領収書の整理も進めないとだし、困った。



東京法人の期末が7月末なので、6月中に試算表を作って着地点を予想しなくては

ならないのですが、その作業が完全に滞ってしまっています。一応、領収書に関しては

全部使途を書いて現金とクレジットカードに分けて、というところまでは対応しましたが

クレジットカードの利用明細と領収書の整合が取れているか、領収書はないけど明細に

記載されているものはないか、などチェックしなくてはなりません。



領収書関係だけでも引き取ってくれる人がいたら楽なんですけどねえ。

嫁ちゃんは数字のことになると「苦手!」ということで基本及び腰ですし(笑)



不動産ネタっぽいのと言えば、東京9棟目を試しに高めの価格で売り出してみました。

高いと言っても利回り5%とかそういう話じゃないです。なんせ築古木造ですから。

今一番融資出ないやつです(笑)



今回も東京4棟目と同様、管理会社さんと購入時の仲介業者さんの2社に依頼しました。

元々は管理会社さんしか頼む予定はなかったのですけど、レインズに乗っていた情報を

業者さんが見つけて私に声をかけてきたので、管理会社さんに了承をいただいてそちらの

業者さんにも元付になってよいですよとお伝えしました。



元々、東京9棟目は業者さんが自社保有されていたものでした。いずれ手をかけて

商品化しようとしていたけど、他の案件にお金を回すということで、そのまま転売をして

いただいたという経緯があります。けっこう長いお付き合いなので、あまり無下にしては

いけないと思った次第です。また何か良い物件出してくれるかもしれないし。



この物件も、希望価格で売れれば結構な金額が手元に残ります。捕らぬ狸の皮算用。

普通に持っていても良いし、売却して利益確定してもいいし。こういう良い物件を

複数持っていると、結構いい感じになるんだけどなあ。



両社からとも、引合がある風味な問い合わせを受けています。例えば賃貸借契約には

保証会社はついているか、とか、指値はどのくらいまで可能か、など。利回りは

そこまで高くないですが、それでも問い合わせあるもんなんですね。



そう明確に決めているわけでもないのですが、札幌は比較的大きめな物件を購入して

キャッシュフローを稼ぐ、東京は小ぶりな癖のある物件を購入して、キャッシュフローは

そこそこ、でも流動性が高くてそこそこの金額を抜ける、というやり方になっています。

融資の潮目が変わったので、今後も同じ方針になるかはわかりませんが・・・。



築古耐用年数超過物件に関しては、東京でも融資が出にくくなることが予想されます。

その分価格は少し下がり(現金のプレーヤーがいるので大きくは下がらないでしょう)、

収益は取りやすくなると思われますので、こまめに売って、売却益を使って現金で

攻めるのがいいのかもしれないと思っています。



地方物件の融資も出にくくなるので、その分価格は大きく下がり、収益は取りやすく

なるだろうと考えます。こちらは地元のプレイヤーとして振る舞えるような作戦を

練る必要があります。仙台法人で北海道に支店がある地銀さんを狙っていくとか、

サラリーマンの会社を辞めた後、住民票を移してしまうとか。



という妄想をブログに書くのは楽しいですね!



本当はブログネタにしたい大きな事件があったのですが、ちょっと今はまだ詳細を

書くことができないので、今日はだらだら徒然と思いついたことを書いただけの

つまらないブログになってしまいました。では、荷物の受け取りの準備をします。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月20日

サラリーマン仕事が超多忙で頭が回ってません。

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サラリーマンのお仕事で全く余裕がないです。今週に入ってからは、日が変わるくらいの

時間まで仕事が目白押し。不動産のことを考えている余裕があまりありません。



昼間はいつも電話に出ずに、仕事が終わったら電話をかけ直すようにしていますが、

今はそれをする余裕もなし。出張でホテルに泊まっていますが、ホテルに戻っても

ひたすらサラリーマンのお仕事をしております。作業が膨大すぎて、いくら仕事しても

その日の分の作業が終わるか終わらないか。終わらせるための課題は何か、などの

作業に追われている状況です。



今週に入ってから特にそれが酷くなり、睡眠時間を削って仕事している状況です。

今まさにこれ書きながら居眠りしてますからね。



さすがに不動産のことを考える余裕がない、と言いたいところですが、義母とか

管理会社さんとかからは勿論まったなしで連絡が来ますので、一日に一回だけそれらの

返信をまとめて行う時間を設けています(レスポンス悪くてすみません!)。

全く考えていないわけではないのですが、極端に短い時間になっている感じです。



なので、FBも最小限しか見ていません。気持ちがそっちに振り向けられないです。



土曜日も休日出勤で対応することにしたので、予定も全部キャンセルしました。



忙しい、という感じは、心を亡くすと書く、と誰かが言っていた気がしますが

本当にそうだなあと今ちょっと感じています。



時間を切り売りするサラリーマン業なので、この辺とても不自由です。

でも、時間を売ってお金を稼いでいる以上、それはきちんとやらなくては。



こんな生活を60とか70になってもやるのはとてもじゃないけど無理です。

やっぱりサラリーマンで最後まで勤め上げるのはないなあ、と改めて思いました。



今週いっぱいくらいはレスポンス悪いと思いますので、よろしくお願いします。

以上、ただの日記というか業務連絡と言うか、そんな話でした。

(不動産ネタ考える余裕もないので、こんなのですみません)



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posted by ひろ* at 06:45 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月17日

自宅でゆっくり領収書の整理をすることができました。

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今週末は嫁ちゃんとの結婚式11周年ということもあり、予定を入れずに自宅で

家族とダラダラ過ごしつつ、税務処理や部屋の片付けなどやっておりました。



週末はだいたい何かしら予定を入れてしまう私ですが、この週末だけは何も入れず。

なぜなら記念日ウィークだからです。こういう時くらいはおとなしくしてないと(笑)



で、こういう時だからということで、顧問税理士の先生に資料を送る準備をしました。

東京法人が7月末決算なので、それを見越して準備を進めようという魂胆です。

6月中にざっくりといかほど利益が出ているか判断できれば、7月で多少何かしらの

対策を打つこともできるかもしれません。



東京法人と言えば、今年に入って東京11棟目、東京12棟目を現金で購入して、

東京4棟目を売却しています。売却に伴い、けっこう利益が出ているのは間違いないので

今から納税額を把握して、その分は売却益を使い込まないようにしなくてはなりません。



また、売却した結果課税売上が1000万を超過しないかという点についても、早めに

すり合わせを行っておきたいところです。以前、顧問税理士の先生とは話をしており、

簿価は関係なく固定資産税評価額で計上するから、築古木造は建物比率が低くなると

聞きましたので、まあたぶん大丈夫だろうと思いますが・・・。



昨年の個人の確定申告では、直前まで何もチェックしていなかったことで、強烈な額の

赤字をたたき出してしまいました。仙台法人はある程度予想していたものの、地震保険や

消費税還付(仙台法人は大きめな太陽光発電があるので放置してても還付されてました)

の影響で大きく黒字を出すことになり、今までの私から比べると結構な金額の納税を

することになりました。



課税に対する状況把握およびコントロールが全然できていないのは問題なので、

今後はちゃんとその辺をチェックできる体制を作ろう、と思い、定期的に顧問税理士の

先生に情報を送る運用をすると決めていました。試算表も都度作っていただいてます。



一応、1月〜3月はその通りに運用できたので、4月〜6月も同じことをやろうと思い

昨日は売却した東京4棟目の情報の取りまとめ、購入した東京12棟目の取りまとめを

して、4月から6月中盤までの領収書の使途のメモをしたりしました。



@領収書の表に使途をメモする

A現金や電子マネー、スマホ決済の領収書を整理して郵送で送付

Bクレジットカードの領収書はクレジットカードの明細と照合して、明細にメモを取り

 メールでクレジットカードの明細のみ送付



@とAは終わりましたが、Bは途中までしか対応できず。まあ仕方ないですね。

どうしたって時間は有限ですし、他にもやることありましたし。部屋の片付けとか、

新しく買ったワイヤレスイヤホンのセッティングとか、嫁ちゃんとお出かけとか。



時間があっても、ちゃんと目標を作って対応しないと、結局だらだらしてしまうので

「今日はこれを終わらせる」みたいな目標を適宜持って対応しないといけないなと

思いました。



自分で自覚はあるのですが、毎朝ブログを書くのだって「ここまでに終わればいい」と

考えるギリギリの時間にならないと終わらないし。ギリギリに始めれば集中して

終わらせるけど、余裕をもって始めると別のことに手を出したりサボったりしてしまい

最終的に仕上がるのが結局ギリギリの時間ってことはよくあります。性格的に、

切羽詰まらないと仕事を始められない困った性格をしているのです。

今日は朝早く起きたから余裕があると思ったのに、結局片付けの途中に目についた

漫画を読んでしまっているし・・・(笑)



なんか話が盛大にずれていってますが、とにかくある程度仕事を終わらせられたので

残りは出張先で整理して郵送して対応完了にもっていきたいと思います。

で、出ている利益に応じて何かできることがあるか税理士さんに相談します。

例えば先に工事のお金を払ってしまうとか。一部は資本的支出ではなくて経費に

できるんじゃないかとか。ちょうど東京11棟目の引渡が7月末なので。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月09日

物件調査して内装決めて管理会社さん&清掃業者さんと懇親会。

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昨日は東京で物件調査やらカラーリングの選択やらして、その後札幌に移動して

清掃を引き受けてくださっている担当の方を交えた懇親会を開催しました。



朝起きてブログ書いて接骨院に行って荷造りしてから、スーツケースを引っ張りつつ

家の近所の再建築不可を見てきました。



お手頃価格で増築含めるとちょっと面積も広め、スペック上はありかなと思いましたが

今は買うのはちょっとなあという時期。じゃあなぜ見に行ったかと言うと、仙台法人の

代表の義母が「最近物件買ってないわねとややプレッシャーをかけてくるから(笑)

仙台法人ならまだお金は多少あるので、買うだけ買ってしまうと言う手はあるかなと思い

ちょっと行ってみた次第です。あと地場の業者さんが元付だったので、家からも近いし

先々を考えてご挨拶がてら、というところもありました。



ちょうどこの日は、東京11棟目の内装の色選びをする日でもありましたので、

どうせならと思っていつもの一級建築士の先生にもお願いして、現地調査に同行いただき

終わった後打ち合わせしましょう、という流れでお願いをしました。



現場に元付業者さんと施工業者さんと私の3名で集合し、現地調査開始。

どうやら増築は3階にされているようです。あー、そうきたかあ。



東京8棟目と同じように、戸建をアパートに変えるのが面白そうと思ったのですが、

この間取りだとうまくはまりません。変に広い部屋と変に狭い部屋に分かれて、

使いにくいお部屋が生まれそうです。



あと、再建築不可で回りに密集しているので、足場をかけられないから大規模修繕が

ままならないというのもマイナス。手前が更地になっていましたが、アパートが建つと

いうことだったので、きっとそこから再建築可能にするルートもなさそうです。



あと、立地もちょっと近隣の中では弱めの駅なので、その点もマイナス。



うん、今回はパス。決定。無理して買う時期じゃないです。それにこれからもこの手の

案件はきっと出てくると思いますので。ここで無理する必要はありません。現金だって

有言なのですから。



そんな判断をした後、施工業者さんとランチしながら東京11棟目の色を決めました。

テーマを「高級感」とし、ユニットバスは黒系の大理石調、キッチンパネルは

ダークブラウンの木目調、床材や建具の色はキッチンパネルに合わせたダーク調、

建物の外壁はつや消しブラックで、ドアもそれにあわせて黒系。ドアの縁だけ違う色に

することで、挿し色によるパリッとした効果を与える方向でやりましょう、と決定。



ここまで5分で決まりました(笑)

カラーリングは迷ってもしょうがないので、どんな感じに仕上げたいかざっくりとした

指示をだして、それなりに対応してくださるところが楽で良いです。いちいち色番号を

聞かれて指示しないといけないのは、私としてはちょっとめんどくさいのです。



あとは一級建築士の先生とその娘さんと3人で歓談して終了。

近所の駅まで送っていただきました。ありがとうございました。



そしてそこから私は飛行機で札幌に移動。夕方到着で、一度宿泊するところに荷物を

置いてから、管理会社さんと清掃業者さんが待つ居酒屋へ。



清掃の担当の方が半年前くらいに交代されたのですが、その後任の方にまだ一度も

お会いしておりませんでした。一度チャンスがあってアポを取ったんですけど、

前日の夜に夜更かしして飲みすぎて、起きられずにキャンセルしてしまうという

恥ずかしいこともやらかしてしまいまして・・・。どこかで会いたいと思ってました。



札幌5棟目、6棟目、7棟目、8棟目を清掃委託しており、そのうち札幌7棟目の

管理会社さんが個別に清掃業者さんと連携を取って物件の美観維持をしてくれて

いたそうなのです。そんなこともあり、じゃあ皆で飲みましょうという話をしました。



清掃の担当の方は賃貸仲介出身と言うことでしたが、その割にはおとなしい方で

真面目そうな印象。前任の方もきっちりした真面目なキャラでしたが、それよりは

もうちょっと砕けた感じもありました。



一次会、二次会、三次会・・・と結構長い時間を共有したので、お互いの人となりは

理解できたのではないかと思います。やっぱり、顔と顔を突き合わせて話をしないと

「誰だかわからない人」扱いで、いざと言う時に仕事がそれなりの仕事になってしまうと

思うのです。一度会って会話しておくことで、そういう誰だかわからないみたいな話が

なくなり、お互いのことを考えながら対応ができるようになるのかな、と。



今回は時間を取っていただき、ありがとうございました。

また是非こうして時間を取っていただければと思います。



そんな感じで、長距離移動を含めてこってりした一日でした。

今日は佐藤元春さんのセミナーに参加してきますので、そろそろ準備します!



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