2020年10月10日

結局返済比率はたいして下がっていない。

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今年に入ってから、まだ物件を購入しておりません。やればできるじゃないか、自分。

とはいえ、購入より繰上返済を・・・というところにも至っていない膠着状態です。



今年はサラリーマンを辞められる体制を作る、という目標を掲げてスタートしたものの

その目標に対してはあまり歩みが進んでおりません。若干返済比率が下がったかな?と

思うくらいです。未だ返済比率は60%超という高水準をキープしています(汗)



私の場合、リノベで10年以内の短期の借入をバンバンしているのが返済比率を

高くしている原因であり、かつ、売却しても「銀行さんから止められたから〜」とか

いろいろ言い訳して、無担保分を返さないという愚挙に出ているのもそれに拍車をかける

一因となっているのは言うまでもありません。



仙台法人に関しては、太陽光を除いた賃貸物件+短期借入で見る返済比率はおよそ

50%程度ということになるのですが、東京法人と個人事業主の合算がとにかく酷い。

70%に迫る勢いの返済比率という、そりゃお金貯まらないよねという状態です。



短期借入を物件売却で返そうと思ったものの、結局新しい物件を買うために使ってしまい

返さずに今に至る・・・です。アホですね。ええ、わかってます。



そんなアホな私ですが、一応コロナ融資を活用して、5年とか7年とかの借入を

10年に引き直したりという地味な活動はしています。トータルの借入額に対しては

焼け石に水感が否めないですが、それでも少しは減っています。あ、でも結局新規で

コロナ融資借りちゃったから、減ってないかも(救いようのないアホ)



ちょっと現金ができるとすぐ物件を買ってしまう病に侵されている私なのですが

今年はその病が今のところ発動しておりません。返済比率が下がるのであれば、

勿論購入すべきと思うのですが・・・買って返済比率を下げるより、返して返済比率を

下げた方が効率が良いという状態なもので、それが心理的ハードルになっているのかも

しれません。勿論、相場が高騰しているという事実もありますけど。



返済比率は返済比率で大事な指標だと思いますが、それにばかり固執してもダメで・・・

絶対額でいくら残るか、というところも考えないといけません。



例えば、返済比率を下げるという観点だけで考えると、仮にここで私が札幌の新築を

7.5%くらいの利回りで頭金18%くらい入れて、金利1.5%で35年借りて

購入したところで、返済比率は1%程度しか下がらないです。それだったら、残債が

数百万の短期借入を2本ほど返した方が返済比率は下がります。



でも、前者の購入であれば、分母が増えますので同じ返済比率だとしても手元に残る

お金は数十万単位で増えます。繰上返済の場合は分母が変わらないので、手元に残る

お金という観点では返済が楽になった分の効果しかないことになります。



物件購入はメリットもありながらリスクもあります。埋まらなかったら絵に描いた餅。

その目利きが適切でない場合、かえって繰上返済の方がメリットが出ることにも

なりますので、この辺よく考えて采配をふるう必要があるなあと思っています。



そうなると、何かいいものがあった時に手元に現金ほしいなあ・・・という感覚に

なってしまい、なかなか返済に至らないという状況が生まれます(汗)



結局、あまり状況が変わっていないことを認識しながら、次に打つ手をどうするか

考えて実践するしかないのでしょうね。でも実践せずにハムスターのようにぐるぐると

思考が同じところをめぐるという。ダメだな〜。



ちゃんと返済比率を把握できるようになった、というところは年初に比べて成長したと

思いますので(レベル低すぎと言うツッコミはご自由にどうぞ・・・)、次のレベルに

到達しないとね・・・。会社辞められないよ、このままじゃ?と自分にプレッシャーを

かけていこうと思います。



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2020年10月08日

保有物件の残債利回りを出してみた感想。

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昨日のブログに書いた残債利回り。書くだけ書きっぱなしじゃアレなので、考察を

加えてみたいと思います。



まず第一にあるのが、昨日の残債利回りは「物件に紐づいた融資」を対象にしており

運転資金のような借入や既に売却済だけど無担保の借入をまだ返していないとか、

そういうものは対象外にしているということ。つまり、残債利回りがこうだからと言って

全て残債で売ったとしても、身ぎれいになれるわけではないということです。



東京4棟目、東京9棟目の無担保借入はまだ残っています(東京4棟目は残りはあと

200万くらいになりました)ので、こういう過去の負債を返しきるには、残債利回り

ギリギリで売却ではダメと言うことになります。



それから、残債利回りは売却時の仲介手数料や売却益に対する課税、借地であれば

譲渡承諾料といった経費に関して考慮していないので、本当にこの値段で売れれば

いいというものではない、ということも重要です。

あくまで、いっぱいある物件の一部を売るとか、そのくらいの感覚であれば良いのですが

全部これで売っておしまいだー、というわけにはいかない現実があります。



どうしても保有に堪えない物件が出てきた場合は、残債利回りで一旦売却するkことで

損切りできるかな、というくらいのものと私自身は捉えています。



そのくらいの意味合いのもの、ということで捉えていただきつつ、個別の評価をして

いきたいと思います。



残債利回りに対して「危険」と評価した物件は、札幌8棟目と低圧ノールック太陽光。



太陽光に関しては相場価格で買ったばかりなので、そりゃあ売ったら損しますから、

これは危険に分類して当然です。



問題なのは2年前に購入している札幌8棟目。これこそ「なんか融資出ちゃったから、

微妙だけど買っちゃった」の部類に属する物件です。築30年オーバーのRCなのに、

利回りは10%。融資が30年ついてしまったのでCF的には回るなあということで、

なかなかこの条件は出ないぞと調子こいて買ってしまいました。立地がめちゃめちゃ

良いならいいのですが、こちらは駅徒歩5分圏内とはいえJR沿線という微妙な立地。

金融緩和の時代に適当なものを買ってしまった典型例と思います。



融資が30年だから残債が減るのも遅く、残債利回りは購入時とさほど変わって

おりません。これはだましだまし持ち続けるしかないですね〜。出口なき物件です。



次に「微妙」と評した物件。これは札幌7棟目が当てはまります。



築13年くらいのRCで、残債利回りは有担保のみなら9.37%。私は最近

ポータルサイトで条件を築浅や新築が欲しい感じで記述を変えましたが、9%を

超えていれば検討してくれる人はいるのだろうな、という感覚は持っております。

私のところに提案された8%後半の築10年の物件、立地がまあ悪くなかったので

9%ちょっとで指値できますかと聞いたら、8.9%くらいで既に買付が入って

いるので無理です、という回答でしたから。



だからまあ、道外の人ならもしかしたら買う人いるかもね、というくらいのイメージで

「微妙」とした次第です。その場合も無担保分は返せないと思いますが・・・。

あとは楽●のアンテナを設置する話が進んでいるので、その分を利回りに乗せることが

できれば、もうちょっと安全圏になる可能性はあるなと考えます。



ちなみに無担保借入は札幌の震災復興ということで借りたお金です。震災によって

札幌7棟目の外壁にダメージが出てしまい、外壁塗装を行いました。なので、便宜的に

ここにその無担保借入を入れてあります。



あとは総じてまあ問題なさそうかな?という評価をしました。



残債がない物件は残債利回りという概念が当てはまらないので何も問題なし。

最近の東京の購入物件はリノベ資金だけ借りて土地建物は現金購入というパターンも

多いので、そういう物件も問題はなさそうです。東京なら残債利回り15%を越えれば

経費諸々考えてもひとまずオッケーかな?と思う次第です。特に細かい数字で見ている

わけではないので、肌感覚でしかありませんが。



東京8棟目はリノベ借入が多く、本体も借地権なので残債利回り13.27%は

やや微妙な数字と言えるかもしれません。ここはリノベの借入の残債がもう少し

減るまでは我慢が必要かと思います。まあこの物件、入居者様とのコミュニケーションが

良好なので、売るつもりはないので別にいいやって感じですけど。



東京3棟目の残債利回りも11.84%とふるいませんが、有担保のみで見れば

23.86%なので問題はないでしょう。ここは無担保借入が無駄に多いので、

まあ仕方ないかなというところです。



東京2棟目も残債利回り12.24%と微妙ですが、ここは立地が良い所有権なので

確実に高く売れる自信があります。だからきっと問題なしの判定をしました。



思っていた以上に安全圏なのが札幌5棟目。耐用年数超過の木造ですが、残債利回りは

20.94%なので、問題なさそうです。たぶん利回り15%あれば売れると思います。



札幌9棟目の残債利回り27.37%と言う数字も良いですね。すぐ売りたくなります!

いや、実際は満室にしてからじゃないと売らないですけど。



札幌物件の一部に問題があるものの、あとはまあ堅調ということが、今回数字を出して

わかったことでした。厳しく見れば全然ダメじゃんと言うことを言われるかもですが、

この通りゆるふわな人間なのでその点はご容赦を!



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月07日

残債利回りを一通り計算してみた。

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残債利回りを計算してみました。なんとなく、残債を消して売るくらいのことは

できそうな水準にいるような気がするので、ちょっと安心。



昨日のブログで残債利回りにちょっと触れたこともあり、興味に駆られて数字を

実際に出してみました。



残債利回りは、今の残債で売った場合に利回りはいかほどになるか、という数値です。

残債利回りが今の相場以上であれば、少なくとも借入の返済は売却をもって行うことが

できるだろう、という想定です。



残債利回りの計算で時間を使いすぎたので、ブログにあまり色々書いている時間が

ありません。書きすぎると会社に遅刻してしまいます。

ということで、早速数字を出してみましょう!



あ、数字は「有担保借入」に対する残債と「無担保借入もあわせたすべての借入」の

2つを算出しました。リノベーションで融資を引っ張っている物件もあるので、

そういうものの場合は無担保のことも考える必要があります。でも無担保の場合は

物件売却時に返さなくてもいいので、最低限の線は有担保借入に対する残債利回りに

なります。



札幌5棟目【安全】

残債利回り 20.94%

有担保のみ 20.94%



札幌6棟目【安全】

残債利回り 19.24%

有担保のみ 19.24%



札幌7棟目【微妙】

残債利回り 8.88%

有担保のみ 9.37%



札幌8棟目【危険】

残債利回り 10.36%

有担保のみ 10.36%



札幌9棟目【安全】

残債利回り 27.37%

有担保のみ 27.37%



札幌10棟目【安全】

借入なし



東京1棟目【安全】

残債利回り 17.52%

有担保のみ 17.52%



東京2棟目【安全】

残債利回り 12.24%

有担保のみ 12.50%



東京3棟目【安全】

残債利回り 11.84%

有担保のみ 23.86%



東京5棟目【安全】

残債利回り 15.36%

有担保のみ 15.36%



東京6棟目【安全】

残債利回り 13.79%

有担保のみ 13.79%



東京8棟目【安全】

残債利回り 13.27%

有担保のみ 19.87%



東京10棟目【安全】

残債利回り 20.18%

有担保のみ 20.18%



東京11棟目【安全】

借入なし



東京12棟目【安全】

残債利回り 26.51%

有担保借入なし



東京13棟目【安全】 ※賃貸の家賃で算出

残債利回り 18.86%

有担保借入なし



仙台1棟目【安全】

残債利回り 33.71%

有担保のみ 33.71%



富山1棟目【安全】

残債利回り 48.45%

有担保借入なし



千葉1棟目【安全】

残債利回り 25.15%

有担保借入なし



仙台法人高圧太陽光発電所【安全】

残債利回り 17.95%

有担保のみ 17.95%



仙台法人低圧ノールック太陽光発電所【危険】

残債利回り 10.17%

有担保借入なし



東京法人低圧ノールック太陽光発電所【危険】

残債利回り 10.49%

有担保のみ 10.49%



あまり感想を書いている時間もないので、数字だけとりあえず並べておきますね。

個々の物件の残債利回りに対する所感は明日のブログネタに回します。

では遅刻しないようダッシュします!



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月06日

残債がちょっと減っててニヤニヤ。

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金融機関さんに提出するため、残債の一覧と返済額の状況を整理してみました。

前回整理したのが1月、8ヶ月程度でも残債減ってますね。なんか嬉しい。



先日のブログで書いた確変したかもしれない金融機関さんに、現時点での借入一覧を

提出するという話をしたのですが、あいにくまだ東京法人のコロナ融資や東京13棟目の

借入の情報、ノールック低圧太陽光などが反映できておりませんでした。



やっぱりお渡しするなら最新の情報に変えて渡したいところです。

そこで、先日の週末はこれらの情報の更新をすることにしました。



しかし、しかしですよ。簡単に言うけどなかなかの重労働なんですよ、これ。

なんせ、現時点で借入が大小合わせて全部で43本ありますから・・・。

上は2億クラスから、下は100万まで。この返済予定表を紐解きつつ、残債は

9月の時点でいくらかな〜、元金均等の場合は返済額いくらかな〜、と一つ一つ

診なくてはならないので・・・気合を入れてパソコンの前に正座して向き合わないと

やる気が出ないというか。そんな感じで、ずっと先送りしていたわけです。



でも、尻に火がつけばやりだすのが私。仕方ない、やらなきゃ、と気持ちを奮い立たせ

ようやく着手しました。疲れちゃうんだよなあほんと。



借入本数自体は、コロナ融資があるのでちょっと増えています。しかし残債は減少傾向。

やや不思議に思いましたが、よく考えてみればコロナで増えた借入はたかが数百万。

それに対して、でかい借入の返済が進んでいるのだから、全体で見れば残債が減るのは

当然でした。そんなことも想像できていなかった情弱です。思い込みって怖いわ。

やっぱり数字にちゃんと書き出してみないとダメですね。



仙台法人に関しては、義母から情報を貰わないと残債とかわからないので、まだ1月の

段階での古い情報が残っています。2億の借入の残債がまだ最新化できていないので

ここからさらに減ると思いますが、その状態でも既に残債が7億を切っていました。

なんか嬉しいなあ、残債が減るの。



毎月そんなに手元にお金残らないよねえと思っているものの、こうやって残債を見ると

着実に元本は減っているのだなと言うことがわかります。大変良いことです。

強制積立貯金状態なので、無駄遣いをしないという意味ではまあ良いのかも。

(キャッシュフロー出てないことに対する言い訳でしかないでしょう、というツッコミは

 大いに受け付けます)



個別の返済で見ると、来年の1月で1件完済になる借入があります。東京法人で借りた

東京4棟目(売却済)の分のリノベ資金の返済です。これ、どうしても借りれなくて

やむなく5年で借入したんですよね。だからとにかく返済比率が高くてきつかったです。

物件売却した時に返すべきだったんですが、結局返さないまま今に至る。

これが終わると返済比率の引き下げ効果があるので嬉しいです。



あとは昔から持っている物件の残債の状態なんかをチェックしたくなったので、

個別に見てみました。



私が持つ物件の中で一番古いのが、東京1棟目(それより古い物件はすべて売却済)。

東京1棟目の残債もまあぼちぼち減ってきております。

残債利回りであれば17.52%ということで、これは安全圏に入ったかなと思います。

借地なので承諾料とか考えると、たぶん15%くらいでしょうけど、少なくとも損せず

売却できるレベルまでは到達しているものと考えます。



同様に古いのが仙台1棟目と東京2棟目です。

仙台1棟目の残債利回りは35%、東京2棟目は12.5%。

仙台1棟目は15年融資で金利が安く、東京2棟目は25年融資で金利がやや高めと

いったところがこの差を生んでいるのだろうと思います。金利ってこうやってみると

高いときついんだなあ、なんてしみじみと感じます。



数字にしてみると面白いので、今度残債利回りは全物件で出してみよう。



めんどくさくてやりたくない作業だったから後回しにしていましたが、やってみると

なかなかどうして楽しくなってくるものです。もうちょっと取れるデータを増やして

情報を出せるように改造してみたいと思います。やる気があるうちに。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月21日

サラリーマンを辞める時期は延長になりました。

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ゴールに向かって真っすぐ進めばいいのに、どうもその周りにあるものに注意が

向いてしまい、余計なことをしてゴールを遠ざける傾向があります。



先日、不動産を始めた初期の頃からいろいろなアドバイスをしてくれたり勉強会を

開催してくれている大家さんの大先輩と久しぶりに会って会話させていただきました。

開口一番「辞めたいって言ってたよね?」と。そして、辞めるんだったら短い借入の

不動産を今までみたいに買ってちゃダメだと思う、と。ごもっともなお話です。



さすがに私も今この状態で東京の短期借入しかできない不動産を買おうとは思って

いないです。サラリーマンを辞める気がないならそれもOKでしょうけど、今は

辞めるために行動しようと思っているのだから、それに反することはしちゃいけないと。



今年に入ってからは、そういう短期の融資しか引けない物件は買ってないですと

話したところ、それは良かったという雰囲気になっておられました。



さて、昨年の夏前後くらいに、サラリーマンはもう辞めると宣言しましたが、

現時点で辞めている雰囲気はゼロ。一部の友人からは辞める辞める詐欺と言われて

ちょっと恥ずかしい思いをした私です。で、実際のところどうなのよ、という話。



今年中に辞めるのは厳しそうです。目標を来年末に修正します。



一番大きな理由は、今年中に終わるはずだったサラリーマンの会社で従事している

プロジェクトが終わる目処が立たないことです。



会社にとって私はただの歯車で、代替品がいくらでもあることくらいわかってます。

それでも、自分の中でのけじめであったり、納得感であったり。そういうところがあり

やっぱり今やってるプロジェクトを道半ばで放り出して辞めるというのは気が引けます。

残された同僚だって、次の人に引き継ぐのに多大なる手間がかかることでしょう。

私自身も、引継ドキュメントとか作るのはあまり得意でないので、一番他人に迷惑を

かけなくて済む方法は、プロジェクトを完遂させることだろうと考えています。



プロジェクトが延伸となれば、私自身もサラリーマンを辞めることを延伸するのが

自然な選択と言うことになります。ちょっと残念な気持ちはありますが、会社に勤めて

お給料を貰う以上、その期待にできる限り応えたいという気持ちはありますので、

この選択自体は特に後悔もなく自然と行いました。



プロジェクトの稼働がさらに延長となれば、それにあわせてサラリーマンも延長。

保守フェーズもやってねということになったら、さすがに初期だけにさせて貰い

捕手を引き継いでそのままサラリーマンを辞める流れになるかなあ・・・。

延々とやり続けるのはお断りの方向です。



サラリーマンを辞める時期を延ばした理由は、そういう外的な要因が一番大きいですが

懐事情も小さな理由としてはあります。やっぱりキャッシュフローが少なすぎます。

特に税引後キャッシュフローがだいぶ少ないので、もうちょっと工夫をする必要ありと

認識を持っています。



特に無防備なのが仙台法人。ここは融資を受けられるようにきれいな状態にしておこうと

あまり節税など取り組んでいませんでしたが、辞めるとなればもう少し対処しておくのが

吉でしょう。払えば払っただけ融資を受けやすくなるのはわかりますが、今のご時世では

それに見合う頭金も必要になりますし、今は東京法人や個人事業主の短期借入があるので

キャッシュを残せる法人は仙台法人が一番有望ですから。



そして仙台法人で少なくとも1棟は長期融資を引いてCF取れる物件を確保したいと

考えております。せっかく綺麗な決算書を作っているのに、物件が高騰してしまい

購入に至らないケースがとても多かったです。そもそも目線を下げていなかったので

買える物件なんてその基準では見つからないよねという状況。



頭金を入れることを前提にした形で、目戦を下げてもちゃんと回る物件を買う。

そんな方向に最近シフトしつつあります。



札幌でちゃんと中長期的に勝負できて、新築もしくは築浅の物件。

今はそんなものを中心に狙っており、先日は買付の一歩手前まで検討を進めたものも

ありました。結局、他の方がより高い金額で買付を入れたので、話は流れましたが

それなりに人気のある駅のファミリー物件で駐車場も6割分くらい確保できている

築10年程度の物件を表面利回り9%くらいで仕込む形で検討しておりました。

駅から7分という心配要素はあったものの、地元の人みたいに素敵な物件を買うのは

厳しかろうと考え、1つくらいなら基準を下回ってもいいかなという判断でした。



できれば、1〜2棟仙台法人で新築・築浅物件を買って、節税対策も少し行ってから

サラリーマンを辞めるというのが素直な流れかなとも思った次第です。



なので、もうそろそろ辞めるって時期じゃなかったっけ?という問いかけに対しては、

その通りですが出来てませんごめんなさい、という回答になります^^;



時間は有限。あまりグズグズしてても仕方はないと思いつつ、無理をしても仕方ない。

ただ、キャッシュフローが到達してるしてないは置いておいて、サラリーマンの

プロジェクトがうまく終わってくれれば、そこのタイミングで辞めるのは既定路線に

しようと思ってます。多少CF足りなきゃ、アルバイトでもしますよ(笑)



ということで、残念ですが延長戦突入ということで、皆様ご承知おきいただければ

幸いです。ポンコツ大家であることは否定しませんので、失敗例の一つという形で

生暖かく見守っていただければと思います。有能な人になりたーい。



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