2019年01月03日

とにかく溜まっている雑務を片付けよう。

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年末年始は目覚まし時計をかけずにゆっくりと過ごしております。

そして、やれていなかった仕事を少しずつ片付けております。



ここまでに対応したことをいくつか挙げてみます。



・税理士さんから資料を送ってくださいと言われているものへの対応

 →今年購入した物件の細かい情報

 →フィリピンコンドミニアムの賃貸実績と売却した時の細かい情報

・領収書とクレジットカード明細の照合と整理

・太陽光発電の償却資産税台帳への対応方針確認

・社用車の個人と法人の比率変更可否の確認

・東京8棟目の売買時領収書の確認

・不足している送金明細の送付のお願い

・東京9棟目の家賃設定の最終確認(孤独死部屋)

・札幌8棟目の家賃滞納に対しての対応方針提案

・各種メールへの返信下書き作成

・各種支払への対応



顧問税理士さんには毎年ギリギリになって迷惑をかけてしまっておりますので、

今年はできるだけ早めに情報を出せるようにやろうと思っています。



今までもできるだけこまめに購入物件の情報は出しておりましたが、秋ぐらいから

サラリーマンのお仕事がきつくなってしまい、放置気味になってしまいました。

その辺の資料を取りまとめてメールで送らせていただきました。



それから、フィリピンの税務関係。ここは私が申告した内容に従うので、経費の一覧と

売上の一覧、それを日本円に為替変換した情報をくださいと言われておりました。

為替レートに関しては、私がレートを決めて情報を作って良いということです。

社内レートの考え方ですね。さすがに実情と全くそぐわないレートで対応すると

税務署さんにも怒られてしまうと思いますから、今年一年の円⇔ペソのレートを確認して

平均的な値を取りたいと思います。これはまだ対応できていないから、正月休み中と

週末を使って早々に対応しなくては。



あとは領収書の整理です。私がお願いしている顧問税理士さんは、領収書さえ送れば

記帳などは対応してくれます。ただ、領収書には必ず用途を書くこと、交際費や会議費は

誰と一緒に行ったかを明記すること、というルールはあります。そして、こちらから

この経費は個人事業主・東京法人・仙台法人のいずれなのかを支持する必要があります。

この辺の整理をしなくてはいけない、ということです。



最初に領収書に対して用途と会った人を書き込み、次にクレジットカードの明細と

領収書の比較をして、クレジットカード分の領収書の処理は完了。この時、経費の内容と

どの事業主として使ったかをクレジットカードの明細に明記します。余った領収書は

現金決済したもの、消し込まれなかったクレジットカード明細はクレジットカードで

決済して領収書がないもの、ということになります。



昨日この作業を始めたのですが、今年に入ってから使い始めたクレジットカードの明細を

ダウンロードしようとしたところ、3ヶ月分しかダウウンロードできないことが判明。

それはまずいなあ。クレジットカードでしか決済していない分の内訳がわからない。

秋口くらいから忙しくなって何もできなかったツケがここで出てしまいました(汗)

後でクレジットカード会社さんに電話して、何とかならないか相談してみよう・・・。

(ちなみにSPGアメックスとUAセゾンですが、どなたか方法ご存知の方がいれば

 是非教えていただけると助かります・・・切実に・・・)



まだまだ税理士さんへの確認事項は続きます。



仙台に戻ってくると、仙台法人宛に「太陽光発電の償却資産税台帳」の提出の依頼が

自治体から送られてきていました。追加や除却はないので、そのまま押印して

提出すればいいと思いますが、念のため税理士さんにそれでいいか確認しないとです。



それから、義母に相談された社用車の個人と法人の比率の扱いについて。

個人でも使う車だからということで、税理士さんと相談して個人と法人の比率を設定して

その比率に従い経費計上をしてきました。



義母から、私用で車に乗る頻度が下がっており、できれば個人負担の比率を下げたいと

相談されました。実態がそうだと言うことなら、法人の負担を増やすべきだと思います。

でも当初決めた取り決めってそう簡単に変えられるのかしら。2月末決算だから、

来期からなら変更できたりするのかも?この辺も適切な処理にできるよう要相談です。



それから、税理士さんに送り忘れている送金明細がないかのチェックもしました。

多少足りていないものがあったので、各社さんに送金明細の送付を依頼した次第です。

紙で送ってるんだからそっちで対応してよ、と内心思っていることと思いますが・・・

ほんとすみません。メールだとすぐ税理士さんに転送できるので便利なんです^^;



税理士さん関係はこんなところです。今のところ終わっていないのはフィリピン関係と

領収書とクレジットカードの照合です。日曜までお休みなので、その間にやっつけたい。



あとは税理士さん以外の話。



購入物件の情報を整理している中で、東京8棟目の購入時の領収書が不足していることを

確認しました。購入時の売主さんからの領収書がなぜかコピーしかないんです。

はて、なんでだろうと過去の出来事を思い出すと、確か元付の仲介業者さんから

何かで使うから預からせてほしいと依頼を受けて、渡したような記憶が蘇りました。

その時の担当さん、もう退職しちゃってるんだよなあ。とりあえずもう一人の担当である

専務にメールをして原本を返して貰うことにしようと思います。



それから、東京9棟目の管理会社さんに、孤独死があった部屋の家賃設定のお話。

先方から「もうちょっと下げて募集した方が借りる人にメリットが出ると思う」という

連絡を受けていました。ここはもうちょっと相談が必要と判断。孤独死保険のカバーする

範囲の共有をした上で会話しないと、正しい判断が出来ないと考えます。

その辺を取りまとめてメールにしたためました。



次は札幌8棟目の家賃滞納に対しての対応方針です。ここも大事な話です。

先月は若干回収できたものの、このペースで回収したら何年かかることやら・・・。

1歳児のいる母子家庭だからということで、役所もあまり無茶なことができないと

及び腰になっているようです。



管理会社さんからは「生活保護で自治体から支給される家賃だけだと不足していて、

結局本人からの振込がないと滞納になってしまうので、家賃を直接口座送金する

手続きを進めることを止めている」という内容がありました。え、それは止めちゃ

ダメじゃないですか?全額にならないにしても、一部は確実に回収できるのだから

そこはちゃんと直接送金にして貰うべきじゃないかなと。



ただ、それはあくまで素人考えで、実は直接送金にするとこういうデメリットがあると

いうこともあるのかもしれません。その点、まずは確認しなくてはと思っています。

そんなメールを書いた次第です。



最後に、各種支払の対応などの雑務を済ませました。

うん、割と頑張ったと思う、自分。



で、ここまで書いたメールはまだ送信していません。すべて下書きで止めてます。

もしメールが個人の携帯に転送されたりしたら、休みなのに仕事モードになって

しまうかもしれません。今日の夜くらいにまとめて送信すれば、明日からの仕事始めに

ほどよく情報展開できるのではないかと考えます。



自分がサラリーマンの仕事で正月休み中にメールが飛んで来たら、萎えると思うんです。

正月くらいゆっくりさせてよ、と。経営側に来ている方に関しては、そういう気遣いは

特に無用だと思うのですが、従業員の方に関しては・・・ね。



想像力に乏しく、なかなかうまくいっていないことも多いと思うのですが、できる限り

自分なりに相手の気持ちや立場を考えながら行動したいと思います。



さて、箱根駅伝見ながら作業の続きをやろうっと。



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posted by ひろ* at 10:47 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月11日

稼働率が50%を超えた東京8棟目、次なる一手は入居者様とのつながりを作ること。

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東京8棟目にお申込をいただくことが出来ました。これで稼働率50%突破!

そしてぼちぼちコミュニティ形成の準備にも入りたいと思います。



先日、確度が高そうだという話が管理会社さんよりあった方。昨日その件で電話があり

無事にお申込をいただくことができました、ということでした。よかったー!



犬5匹としか伺っていなかったのですが、プロフィールを伺うと同棲される方とのこと。

彼氏が犬2匹、彼女が犬3匹とかそんな感じで、二人とも犬好きだということです。

同じ趣味の人同士でお付き合いを始めた、とかそんな感じなのかもしれませんね。

私も趣味が同じ人とお付き合いの末結婚したので、とても共感できます。



物干しに関しての要求は、室内物干しを設置するということでOKを貰いました。

普段なら自分で材料手配をするところですが、今回は入居までにあまり時間がないので

管理会社さんに手配も含めてお願いしました。自分にも余裕あまりないですしね。



犬5匹ではありますが、去勢などについてもちゃんとご自身の考えを持っており、

問題はないと思います、というのが管理会社さんのコメントでした。それであれば

まずは良かったです。



間取りとして一番難しいお部屋がこうして無事に決まったというのは喜ばしいです。

これで残り3部屋。年内に過半数を超えてくれたことで、少しホッとしました。



さて、過半数を越えたところで、そろそろ考慮しなくてはならないのがコミュニティを

作るための活動です。「ペット共生型コミュニティ住宅」を名乗っておりますので、

ちゃんと名乗った通りの内容にしなくてはなりません。



管理会社さんにお願いをして、まずは顔合わせの機会を設けることにしました。

まだ寒いので、物件のウッドデッキで何かするのは避け、近くのワンちゃんも入れる

レンタルスペースで、ケータリングをお願いしつつ、ちょっとした顔合わせパーティーを

企画することにしました。できればペットも連れてきて貰い、それも含めて顔合わせを

やりましょうという趣旨です。勿論費用はオーナー負担です。



ただ、現実的に犬5匹を全部連れてくるのは辛いとか、犬見知り(?)して吠えたり

ビビったりしちゃうとか、個別に事情もあるかもしれません。その辺は柔軟に。



あまり大家がしゃしゃり出すぎるのも良くないけど、引っ張る人がいないうちは

私がある程度きっかけを作って話を持っていくようにしたいと思います。



顔合わせは1月の予定。それまでにもう1組くらい決まっていると嬉しいな。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月08日

修繕が安く済んだけど、其れとは別に新たな修繕が見つかる。

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東京2棟目で修繕が発生しておりましたが、これまた管理会社さんのお願いした

業者さんがうまいことやってくれて、費用が安く抑えられました。感謝!



先日、管理会社さんからご連絡がありました。今は東京8棟目と東京9棟目があるので

問い合わせしてきた方の内容確認だったりすることが多いのですが、たまに修繕に関する

電話のこともあるため、どっちのパターンかドキドキします。



電話に出ると「東京2棟目の修繕ですが、業者さんが現地でうまいこと対応してくれて

1万円の工事で何とか完了することが出来ました」と。おお、なんか安く済ませて

いただけたのですね。ありがとうございます!



・・・で、何の話だったっけ、この修繕って(汗)

もうほんと最近、仕事は多忙すぎるし、人付き合いでちょっと悩みもあるしで、

あんまり余裕がなく、きっと前に話をされているんだろうけど全く覚えがありません。



管理会社さんに、この修繕って何でしたっけと恥ずかしながら確認しました。

曰く、前に連絡した照明?換気扇?の工事で、まるっと交換しなくてはならないと

見込んでいたところ、思ったより安く済んで当日の工事1万円だけでよくなりました、

と言うお話でした。



・・・仕事の合間の昼休みに折り返して、手短に聞いた話だったものですから、

何の修繕だったかも忘れてしまっています。もはや若年性健忘症なのではというレベルで

我ながら酷いなあと思いますが、落雷とかで壊れる可能性があったものだったはず。

だって「火災保険適用になる事故かどうか確認してください、と言われましたが、

1万円で修繕できたので、実費でお支払いいただく形でよろしいでしょうか」と

聞かれたことだけは覚えているから。事故があると、口癖のように言ってますからね。

火災保険対象の事故かどうか確認をお願いします、って。



とにかく、安く済んで良かったです!(全然覚えてないけど、とってつけたように)



「ただ・・・」



え、何その不吉な言葉。どうしたんですかいったい。



「ドアクローザーの修繕をした方がいいと業者さんに言われまして・・・」



あ、新たな修繕ですか(汗)

玄関ドアのドアクローザーがダメになってきているというお話でしたので、それなら

ちゃんと修繕した方がいいかなと思いました。



今回修繕が発生したお部屋は家主滞在型民泊を行っていると伺っております。

ユーザーの評価がこんなつまらないところでもし下がってしまったら、ホストの方も

面白くないはずです。だったら早めに修繕をしてしまった方がいいでしょう。

管理会社さんに、入居者様にご不便をかけないよう修繕したいので金額を教えてほしいと

依頼をさせていただきました。



何かしら、こまごまと修繕がありますよねえ、中古物件は。これはもう仕方ないこと。

設備産業なので設備投資は大事ですから、そこは費用対効果と顧客満足度を考えながら

修繕をどうするか決定することになると思います。今回は家賃の高いお部屋で客商売を

されているということで、不便をかけることがNGと判断して即ゴーをかけました。



今後も入居者様から選ばれる賃貸経営を心掛けたいと思います。

(そんなこと言って何の修繕か忘れてるわけですけど・・・)



追伸

正面のニコイチアパート、既に売却先決まってました。

古いから、たぶん壊して何か建てるんだろうなあ。勿体ない。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月06日

やらなくてはならないことがいっぱい(ただのメモみたいなものです)

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何とか昨日は資料を作って送ることが出来ました。今日は重要度の高いメールの対応だけ

とりあえず頑張って、あとは週末で大物をやっつけようと思います。



返信しなくてはならないメールも山ほど残っていますが、一旦それは置いておいて・・・

(関係者の皆様、置いておいてしまいすみません_(._.)_)



まず、メールを打って反応を待つ系をやっつけちゃおうと思います。



・東京9棟目エアコン設置のための施工業者様確認

 (激安ネット系を自分で頼んだので、現場のことをあれこれ質問されている状態です)

・東京8棟目ドアとポスト用カッティングシート追加作成依頼

・札幌8棟目修繕の支払時期調整

・札幌の清掃業者様の担当交代に伴う諸々の確認

 (担当さんが交代になったら、清掃結果の共有が昔のやり方に戻ってしまったため)



ありがたいことに、この4つの内容、いずれも投資家仲間の方にお願いできております。

横のつながりに感謝します。



横のつながりと言えば・・・富山1棟目の清掃もブログ読んでくださっている方から

「もし困っているようならやりますよ」とお声がけいただいております。そっちも是非

お願いしますと言わないとと思いつつ、詳細打ち合わせを一度しなくてはとか、

その前にあっちやらなきゃとか、そんなこんな言ってるうちに連絡できていないです。

こういうスピード感のなさが私のダメなところです。



・関東→札幌の大家会のアンケート項目を幹事会の皆様と調整

私が幹事をしている関東→札幌の大家会、毎年近況のアップデートをメンバーにして

いただいております。今年はちょっとアンケート項目をいじろうかということで、

幹事会の皆様とやり取りをしているところですが、これもいい加減結論を出して

今年の年末アンケートに繋げないとです。



あとは週末整える系。



・公庫さんでの震災復興融資の申込関係

個人としての申込については、昨日電話で担当の方と話をしました。

郵送で申し込むので、書類のダウンロードと記載、あと見積書の準備などが必要です。

仙台法人に関しては、昨日担当の方がいらっしゃらなかったので、本日改めて連絡して

手続きの進め方について確認します。



・札幌出張で話が出た簡易宿泊所(?)案件の事業計画書作成

本日、義母に金融機関さんに対して簡易宿泊所や民泊前提で融資可能かを確認して貰い

可能そうであれば真面目に資料を作ろうかなと思います。



・札幌8棟目の斜め裏の物件

収支シミュレーションくらいは作っておこうかな・・・価格交渉のために。



・今年買った物件の情報と借入の返済予定表を税理士さんに送付

これをやるには郵便物の整理から始めないと。



という具合で、やることは山積みですが、週末までかけて頑張りたいと思います。

結局昨日も15時間はサラリーマンの仕事しましたよ・・・2日分じゃねーか。

そりゃあ今まで不動産にかけていた時間も全くかけられる状態じゃないですわ。

それだけ放置しててもある程度回ってくれているのがありがたいところですけどね。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月05日

資料作りを優先します。

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本日はブログをお休みとさせてください。

(という内容のブログ記事を書いて更新している時点で矛盾していますが・・・)



サラリーマンの仕事のせいで気持ちが全く不動産やそれ以外のことに向けられず、

支払を忘れる、提出する資料は作れない、事業計画なんてもってのほか、などなど

あちこちの不動産関係の業務に影響が出てしまっている状況です。



終日お客様先の工場で作業、しかも車がないからコンビニにすら出かけられず

自由が全くありません。当然電話だってほとんど出られません。

それでいて、仕事が終わらないから朝7時半から夜9時まではお客様先に詰めて、

ホテルに戻ってからもひたすら寝るまで仕事。普通に16時間くらい働いてます。



さすがに毎日やるときつすぎるので、たまには寝られる日を作ったり、土日はちょっと

リフレッシュしたり(でもリフレッシュの合間にサラリーマンしてる時も)してますが

とにかく余力がなさすぎるという状況は事実としてあります。



今朝もブログを書く時間を作ろうと思ったけど、それよりさすがに現在進めている

東京10棟目の保証協会付の融資の資料作成を進めた方がいいだろうと判断しました。

行員さんからお電話があり、保証協会さんに提出する修繕後の想定収支やレントロールを

整理して送ってほしい、というリクエストがあったようです。保証協会さん、これまでに

けっこう使っているので、総額が大きいからと審査が慎重になっているようです。



そんなわけで、資料作ってFAXすることに専念させていただきます。



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする