2018年01月29日

溜め込んでいた雑務をこなした日曜日。

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昨日はサラリーマンの仕事と並行して、不動産関係の雑務をこなしてまいりました。

溜まっていた書類関係が一掃できたのですっきりです。



まず、札幌7棟目のガス会社さんを切り替えたので、その契約書類の返送からです。

札幌7棟目の管理会社さんに送付いただいた送金明細を今更確認したところ、中に

その書類が入っていたので、必要箇所に押印して返送しました。



ガスに関しては、切り替えの際にすんなりいかない部分も若干はありましたが、

これでやるべきことはほぼ終了した認識です。ガス自体は既に切り替わっていると

いうことでしたので、あとは協賛金が振り込まれるのを待つばかり。

今度札幌に行った際に、ガスが切り替わったことを確認しておかなくちゃ。



次に、千葉のテラスハウスの買付証明書を作成して仲介業者さんに送信しました。

金曜日に融資の内諾が出たので、すぐに元付の仲介業者さんに連絡を取りました。

その時はまだ会社にいたので、買付は帰宅してから作成しますと伝えていたものの

仕事が強烈に忙しくなってしまい、それを作る余裕がありませんでした。



土曜日に買付がまだ来てないよと連絡を受け、作らなきゃと気持ちだけ焦る感じ。

ようやく日曜日になって時間が作れたので、作成してメールで送信しました。

パソコンを変えた時にプリンターのセットアップをしていなかったので、ドライバから

ユーティリティまで全部セットアップする手間がかかったのだけが想定外。

いずれやらなきゃいけないことだったので、まあ良しとします。



それから、東京7棟目の測量関係の書類の署名押印をしました。

売却のために確定測量が必要で、測量結果について隣地と同意を取るための書類です。

道路に出るための私道の持主がやたらと細かく共有されていて、全部で12枚に対して

署名押印するという作業になりました。地味に大変だった・・・。



あと、東京2棟目の借換元金融機関さんから抹消書類を受領したので、他の借入の

完済の証明書などもくっつけて、借換先金融機関さんに持ち込む資料を整えました。

抹消書類もあるから、できれば持参してほしいと言われてますけど、私は今週丸々

出張で東京にいないんですよねえ。嫁ちゃんにお願いして渡してきてもらうか、これ。



最後に、管理費の振込や月曜日の引落に備えたお金の調整をしました。

無駄に小口借入がいっぱいあるので、少しずつ整理していきたいところです・・・。



あまりネタもなく、やったことをだらだらと書いただけのブログになっちゃいました。

とりあえず、そんなとこで。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月31日

今年一年を振り返ってみた。

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振り返ってみれば、今年は激動の一年でした。

物事がここまで一気に動く時って、そう多くないと思います。



1月



前年度から仕掛っていた札幌6棟目の融資が固まり、1月末に決済しました。

この案件、融資が出るかわからないけど買付入れて手付金を入れてしまうという

無謀なことをやっていたのですが、何とか融資が固まってくれてほっとしました。



あとは高利回りだけど色々難がある中古RCを紹介されて、あちこちの金融機関さんに

相談したことでしょうか。この物件は結局取得できませんでしたが、信用情報が

グダグダになっている私でも意外と話を聞いてくれる金融機関さんがあるのだなと

思ったものでした。ま、この3ヶ月後には融資が締まりはじめるわけですけど。



また、札幌4棟目の売却を開始したのもこの月でした。結果的に、1月末に買付を

受領する
ことになります。この買付を受ける前に、とにかく満室にしなくてはと

広告料マシマシ大作戦を行ったなあ。おかげで家賃が高い状態で利回り計算を

することができ、いい金額で売却することができました。



2月



前々からこっそり売り出していた札幌1棟目。売買仲介の元付業者さんを増やしたら

そこの業者さんが超速攻で買付を持ってきてくれました。しかもそこが持ってきたら

他も次々と買付を持ってくる始末ですよ。もっと早く頑張ってほしかった(笑)



賃貸経営側では、まさかの漏水事故で大規模修繕の三分の一くらいお金がかかると

言われていた東京2棟目が、いろいろとやり取りした結果、なんとか半分以下まで

価格が下がる
ということもありました。あれは焦った。



あと、事業計画書の書き方勉強会なんかもやりましたねえ。



3月



札幌1棟目の売却札幌4棟目の売却に尽きます。

札幌4棟目は、買付→融資内諾のタイミングで更なる指値が来るという腹立たしい話も

ありました。なんだかなー。



賃貸経営的な面では、とにかく空室対策してました。

それから札幌5棟目のガス会社さんに協賛金出して貰ったりしましたね。

確定申告もこの時期だったので、いろいろ重なって大変だった記憶があります。



あと、札幌のファミリー築古巨艦RCとか、関東の超高利回り築古RCとかの融資付けに

ことごとく失敗した
経験を踏まえ、流動性を考えると大物の築古は取り組まない方が

いいなという個人的結論に達したことはメモしておこうと思います。



4月



新規購入した札幌6棟目の客付とか、札幌5棟目で購入後初の退去が出たので内装を

見てきたとか、そんなところですかね。1〜3月にいろいろ動いていた反動?で、

振り返ると大きな動きはない1ヶ月でした。



5月



平和な4月とは打って変わって、激動の5月でした。

札幌7棟目への買付富山1棟目への買付東京6棟目への買付、そして実らなかった

札幌の築古アパートへの買付。4つとも最終的に金融機関さんの承認は得られました。

これも物件を売却して債務を圧縮&手元資金の調達に成功するという属性の変化が

もたらした結果だと思います。売却の重要性をここで学びました。



6月



ブログを読み返していると、6月もかなり忙しかった雰囲気があります。



太陽光発電では遠隔監視装置のトラブルが発生。現地まで行って基盤を取り外して

メーカーに送って修理してもらいました。原因はSDカードの変形。熱が原因なら

もっと熱対策しないとダメなんじゃないかと思うんですけどね・・・。



札幌5棟目は初の空室の募集でしたが、少し高めの家賃で出して、指値をくらって

元の家賃でハンマープライス
。1Rロフトというスペックを考えれば、2ヶ月で

埋まるというのは上々の滑り出しと言って良いでしょう。



完全にお荷物のフィリピンのコンドミニアムは、2戸目が管理会社さんの尽力により

相場より高い金額で賃貸が決まるという奇跡が起こり、かつ別の業者さんに査定をして

いただいたところ、購入金額より高く売れるんじゃないかという査定結果になりました。

更に1戸目も損切りキャンセルしようとしていたのですが、なんとか半金返金の交渉成立

いろいろな懸案事項が一気に動き始めた1ヶ月でした。



そして札幌7棟目が無事に決済できたことも大きな話です。

決済時の引継でなんかすごく後味の悪い思いをしました(さっさと●れてしまえ!)。



あとは新規金融機関さんから小口融資を受けることができました。取引先の拡大を

狙うという意味では、額は小さいけど良い話だったと思います。



忘れてはならないのが、沖縄視察ツアー。軍用地、外国人住宅簡易宿泊所など

現地ならではの投資手法を学ばせていただきました。興味深く、濃密な視察でした。



この辺から、融資が締まり始めたという声がよく聞かれるようになりました。

私も某政府系金融機関さんでそういう話が出たのを聞いて、それを実感したものです。



7月



フィリピンに飛んで1戸目の半額返金に応じて貰うという一大イベントを実施。

とりあえず、もうフィリピンとか海外不動産はこりごりです。ステージが上がらないと

ストレスをためるだけです。あとはブログには書いてなかったですが、査定してくれた

業者さんがマカオなので、そこまで行って一般媒介の契約したりもしてきました。



国内に目を転じると、札幌6棟目の外壁塗装が完了したことと、東京6棟目の隣地も

購入することが出来る目処が立ったこと
がありました。隣地も同じオーナーが保有して

いたので、まとめて売るよという話になりました。隣地購入の頭金と、札幌7棟目の

頭金で、札幌1棟目&4棟目の売却益はなくなりました(苦笑)



また、都内で超ボロい築古物件に半値で指値を入れたら通ってしまい、売買契約を

してしまいました
(東京7棟目)。これが後々で頭痛の種になります^^;



あとは関東→札幌の大家会で、静岡物件の視察ツアーをしてきました。

今年はいろいろな場所の賃貸経営を学んできた一年でした。



8月



富山1棟目の融資がOKになったり、札幌7棟目で無事に初めての申込をいただいた

札幌3棟目で夜逃げが発生したり、東京2棟目の借り換えの提案を受けてみたり、

富山1棟目のプロパンガス交換で予想外に費用を請求されたり(結局相見積等を駆使して

無償になりました・・・ご助言いただいた皆様、ありがとうございました)、

三度申込キャンセルされた仙台1棟目の空室がようやく埋まったり、東京6棟目の

更正登記が終わり決済可能な状態になった
りといった動きがありました。

ま、比較的あっさりした月でした(これでそれを言うか)。



9月



9月は決済の季節。東京6棟目の決済と、富山1棟目の決済が終わりました。

東京6棟目はすぐに申込が入り幸先のいい出足。富山1棟目は管理会社さんと

打ち合わせをしました
が、前途多難な感じです。



それ以外には、札幌3棟目で夜逃げに続いてストーカー事件が発生したり、札幌6棟目が

購入から8ヶ月でようやく満室になったり、まさかのメインバンクの担当さんの異動

あったり(しかも異動のご挨拶がなく悲しかった・・・)、関東→札幌の大家会の

勉強会を札幌で開催
したりもしていました。



10月



都内借地案件にガッツリ指値して買付を入れたら通ってしまい、しかも融資もあっさり

通過して金消まで行ってしまう
という自分でもびっくりする案件がありました。



また、東京7棟目を決済しましたが、この段階でもうこの案件はいろいろまずいと

見切りをつけ、決済の後すぐに売却の媒介契約を締結してしまいました。



札幌7棟目のプロパンガス切り替え東京3棟目の家賃大幅UPでの成約あたりは

良いお話。逆に悪いお話として、仙台法人のメインバンクさんがどうにも消極的

今後とても融資を見込めそうにない雰囲気であることが挙げられます。

某都銀さんから秋波を送られているので、仙台1棟目の借り換えをして、担保価値を

向上させてしまおうか
。ここは別の案件と抱き合わせできそうならやります。



11月



富山1棟目の融雪装置設置であれこれと動きました。隣地の方との調整も無事について

とりあえず冬を越す体制が整いました。



東京8棟目は借地なので地主さんと面談したりして、購入に向けての地ならしを

しておりましたが、地代をだいぶ上げられてしまい、やや収支が狂った感じです。



東京2棟目の借り換え先も決まり、小口借入もまとめて借り換えするということに

なりました。キャッシュフロー改善に一歩前進。



速攻で売却にかけていた東京7棟目、損切りの意思を固めて買取業者さんと契約

来年決済予定です。



しばらく追いかけていた札幌の大物RCですが、売主さんが課税業者であることがわかり

売却しても思うような利益が得られないと売却中止にされてしまいましたorz



残念と言えば、札幌5棟目に融資してくださっている金融機関さんからは「上の方針が

変わってしまい、今後新規融資が出来ない
」というショッキングな発言もありました。



そんな中、明るいニュースとしては札幌7棟目が満室になったことでしょうか。



12月



東京8棟目を決済しました。これからペット多頭飼い(犬中心)の賃貸アパートを

実現するためのリノベ工事
が始まります。まずは内装の仕様決めを行いました。



それから、東京2棟目の本部承認が正式に通りまして、借り換えが決定しました。

ただ、借換元の金融機関さんから抵抗にあい、一ヶ月インターバルを置かなくては

ならなくなってしまいました。それなのに、借り換え先の金融機関さんはとりあえず

第二抵当でいいからということで、金消して融資実行してしまいました

なんというワイルドな。



それから、家の近所で面白そうな築古ビルを見つけ、金融機関さんに打診したところ

速攻で内諾をいただくことが出来ました。しかし、融資特約無しの買付が他にあり

そちらに持っていかれる
という悔しい状況に。



既存物件の運営では、札幌5棟目が満室に返り咲いたことや、東京6棟目が無事に

満室になった
こと、富山1棟目のてこ入れ活動を行ったことなどがありました。

富山1棟目は新年早々にも再度訪問して、営業活動をしてきます。繁忙期の準備。



あと個人的には仙台大家の会のオープンセミナーに講師として登壇しました

自分自身の経験にもなりました。ありがとうございました。



結局今年は、自分でもどうなっているんだというくらい活発に売買を繰り返し

6棟購入、3棟売却(うち1棟は未決済)、1棟借り換えという形になりました。

相場的にまともな不動産を購入できる時期ではないのですが、多少基準を下げたのと

今まで積み重ねたご縁があったのとで、いろいろといい形で動くことが出来ました。

支えていただきました全ての皆様に感謝致します。



というわけで、総じてみれば悪くない一年だったと思います。

来年もより良い一年になるよう頑張っていきたいと思います。



それでは、良いお年を。



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posted by ひろ* at 11:32 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月30日

年末のご挨拶を金融機関さんや不動産業者さんに対して行う。

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年末ですね。今年もあと2日で終わります。

金融機関さんや不動産屋さんに年末のご挨拶などしてきました。



まず最初にご挨拶したのは、家の近所の金融機関さん。東京3棟目、東京5棟目と

修繕の融資をしてくださっていましたが、それに加えて東京2棟目の借り換えも実行して

いただきましたので、だいぶ融資残高が増えました。東京に限ればメインバンクさんと

読んでも差し支えないでしょう。支店長とも仲良くさせていただいておりますし。



挨拶がてら、東京2棟目の借り換えが実行されているかを確認してきました。

ちゃんと借り換えの融資が実行されておりました。通帳の残高、いい感じの金額です。

実際にこれが自由に使えるお金だったらどんなに素晴らしいか・・・(妄想)

しかし通知預金にも何もしないで、普通預金でポンと出してくれるとは恐ろしい。

ある意味緩い金融機関さんだと思います。



今回の借り換えでは、物件そのものに加えて小口の修繕の融資もまとめて借り換えと

していただきました。物件本体の融資は借換元の某カタカナ銀行さんの引き延ばしに

遭ってしまっているので実行できていませんが、他の小口に関しては早めに実行して

しまいましょう、ということで、そのうちの1本を完済させるついでのご挨拶、と。



いかにも信用組合って感じの干支の置物を貰い、担当者さんとしばし雑談していたら

そこにひょっこりと現れる支店長。この支店長もけっこうアクティブなんだよなあ。



今年の借り換えの融資実行のお礼や、先日取り逃した築古ビルの話などしていたら

支店長から「生活保護の人を支援する団体が住居が足りず困っている」という話を

いただきました。



なんでも、そこの会社さんの事務所があるところからある程度近いところの物件で

生活保護の方にお住まいになっていただく物件を求めているのだとか。借り上げで

対応していただけるそうです。その地域で古い物件を購入して、最低限の補修を行い

あまりグレードを上げず、借り上げて貰えば面白いんじゃないですか?という話でした。



あまり安く直しすぎると、その後の修繕とかいろいろ発生しそうだなという懸念は

なくはないのですが、確かにそれも一つの作戦だなあとは思います。

何か見合う物件があれば、是非支店長に相談してみよう。



ちょうど借り換えで私の資料は全て本部に通してある状態だから、今なら本部の説得も

やりやすいですよ、と支店長にも言っていただきました。無理に買う必要はないですが

面白そうな物件があれば攻めてみたいと思います。



続いて、東京8棟目に融資をいただいた金融機関さんへ。担当の方に東京8棟目の進捗を

報告しました。地主さんと一部やりとりをしているところがあったり、リノベ後の

アパートのプランニングをこうするという話をしたり、思ったよりリノベの費用が

かかっちゃいそうなので、修繕の融資を相談するかもしれないとか予告してみたり。

アパート自体は片方を何とか2月初めに完成させて、そこだけでも募集を開始する

腹積もりですということも説明しました。



担当の方に、本格的にアパートが軌道に乗ったら積金しますねという話をしたところ

おずおずと「できれば定期を作っていただけると嬉しいです・・・」との要望が。

ほほう、そうきましたか。なんでも、これまで定期を作っていない方に新規に定期を

作ってもらうノルマがあるのだそうです。金額は問わないので、とりあえず作って

貰えるとすごくありがたい、と仰ってましたので、じゃあそれはご協力しますと

いうことで10万円だけ定期してきました。喜んでいただけたようで良かったです。



そして最後に、東京8棟目の仲介をしてくださった仲介業者さんとの年末のご挨拶。

こちらは東京5棟目も仲介いただいている業者さんで、地元で長く商売を続けている

老舗の不動産屋さんです。たまに面白い物件の元付をやっているので、売買に関しては

末永くお付き合いをいただきたい業者さんです。



今回の案件、まだ地主さんと調整がついていない事項がありまして、その件についての

状況報告を兼ねてのご挨拶という形でした。家までわざわざ来ていただき恐縮です。

しかも美味しそうな焼酎までいただいてしまいました。酒好きとしては嬉しいです。

うちの嫁ちゃんからも高評価(私以上に酒好きです)。



先日買い逃した築古ビルの情報を見せると「あ、これ面白そうだなと思ってました」と。

計画道路で最終的に土地面積がかなり狭くなること、両隣がけっこう大きなマンションに

既になっているので、周りを買い取って大きくすることもできないことなどを考慮して

抱えている顧客への紹介はしなかったようです。



これにメインバンクの信用組合さんから25年オーバーローンの内諾を取り付けたと

話をして、こういう案件なんかももしあれば是非紹介してほしいと依頼しました。

融資が付くし、既に2棟購入しているし、それなら是非という感じになってくれたので

次に面白そうな話が出たら、きっと一番最初に回ってくるに違いありません。



そんな感じで、年末のご挨拶をいくつかの取引先にしてきました。

こまめに会うことって大事だと思います。何度もお会いしているうちに、相手にも

それ相応の親近感がわいてきますから。何かあった時に一番最初に思い出して貰える人に

なることを目指し、来年もこまめに動こうと気持ちを新たにしました。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月02日

ブログ更新お休みのご連絡・・・(次回予告あり)

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現在11位です。夏休みの宿題は終わる直前にならないと手が付けられないやつでした。

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東京7棟目の悲劇の再来はなくて済みそうな雰囲気になってきました。

東京8棟目(仮)、金銭消費貸借契約までたどり着きました。



・・・という話を書こうと思ったのですが、本日の仙台大家の会のセミナー準備で

いっぱいいっぱいになってしまっているため、ブログ更新はお休みさせていただきます。

明日書きますね、この話題。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月25日

一日で三つの物件情報をいただく。

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現在10位です。もうすぐ9月も終わりますねー。

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すみません、7月末決算の法人の領収書整理がまだ終わっていない状況でして、

ブログの前にそっちをやらなくてはならないです。ですので、ブログは基本的に

超手短モードで・・・。



昨日は物件情報がいろいろと出てきた日でした。



ネットで見つけた割安な再建築不可物件に買付を入れようと思い、仲介業者さんと

いろいろ話していいところの落としどころまで握りました。これでいけるだろうと

思っていたら、その日の内見した人の一人が満額で買付を入れてしまったことで

残念ながらポシャりました。裏工作しようにも、売主さんの目の前で満額を入れて

しまったので、仲介業者さんもフォローしきれない状況でした。残念ですが、まあ

次にもっといい物件が出てくるはずと思っておきます。



次に、友人が急に「物件を売りたいけど誰か買う人いないか」と言ってきました。

利回りは20%なので悪くなかったのですが、私の求めているエリアとは異なる場所に

位置していたので、私は手を出せなかったです。ただ、友人に紹介はしてみました。

別に売主さんから何か貰えるわけでもないんですけど、協力できることは協力したいし

物件自体も利回りが高いのでまあ死ぬことはないだろうなあと思いましたから。



そして最後に、仲良くしている仲介業者さんから物件情報が送られてきました。

これ、以前そのお店の店頭に貼ってある物件情報でした。価格が高めだったのですが

再生素材としては面白いと思ったので、問い合わせをしておりました。指値前提でと

伝えていたのですが、売りに出したばかりなのでそれは厳しいと。だからとりあえず

下がるようなら教えてくださいとだけ伝えておきました。



その物件が今頃になってひょっこりメールが来ました。まだ私の希望額まで下がるという

雰囲気ではなかったのですが、ある程度までは下がるのかな?という感じがしています。

とりあえず、物件を近々見てきて、どのくらいの金額なら買うかを判断しようと考えて

おりますが、まあ今のご時世で無理に買う必要もないので、しっかりチェックして指値を

入れていこうと思います。



というわけで、手短に終了します。

今夜で何とか終わるはず・・・決算対応・・・。



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