現在５位です。今週ちょっと仕事忙しすぎるのは今日が祝日だからだな。
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土地から新築をこれまで全然やってこなかったので、新築のお作法がよくわかりません。
水面下案件で新築するかもしれないので、手順を間違えて迷惑をかけてないか心配。
これまでの私の不動産投資歴を振り返ると、札幌の高利回り中古物件から始まり
東京や札幌での建売新築、仙台の中古物件と買い進め、その後売却を絡めながら
札幌の築浅ＲＣ、東京の築古木造リノベ、富山の築古アパート、東京のややこしい
借地とか再建築不可のような物件などを買い進め、今に至っております。
業態もレジものだけでなく、（小さくて薄いけど）ビルもの、無人ホテル・民泊、
太陽光発電所、レンタルスペースなどを手掛けており、昔よりだいぶ芸域が広がったなと
自分でも感じております。
札幌では新築〜築浅ＲＣを主体にしつつ、中古も買ったりする一貫しないスタイル。
東京は逆に築古リノベ案件主体になっており、メインバンクさんからも「築古リノベが
得意な人」という認識をされており、その方面で動くなら実績もあるので融資審査も
やりやすいのだろうと思った次第です。
そんな私なのですが、今までやったことがない手法がいくつかまだあります。
例えばシェアハウスは今までにやったことがありません。割と古くから行われている
手法で、私もシェアハウスを前提に検討して買付を入れた物件もありました。
しかし、ここまで特に縁がないまま今に至っております。
あとは新築です。建売の新築は東京１棟目、札幌４棟目、札幌１２棟目は新築で
購入しておりますが、これらはいずれも建売新築です。そしていずれも、ほぼ完成の
段階で購入しているため、建築中のつなぎ融資とかそういうのとは一切無縁でした。
自宅の新築で初めてつなぎ融資なるものを経験しましたが、これまで一切そういうのと
縁がなかったので、これだけでも勉強になったなあと思っております。
そんなレベルなので、土地の情報だけ見て「これは新築いける」と判断して買付を
入れるなどという作業は当然できません。無縁も無縁、メインバンクさんからも
「リノベの王様」扱いでしたからねえ。新築なんてやらんでしょ、くらいにきっと
思われています（笑）
人は現状に満足するとそこに安住するもの。私も普通に「ま、リノベで融資が出るなら
それでいいや」という感じで現状維持を続けてしまっておりました。
しかし、今ちょっとそれでは済まない話が水面下案件として出てきております。
経緯が複雑になるので今は表立っては書けないですが、ある土地に買付を入れており
そこの融資打診にあたって新築するかリノベするかの選択を迫られている状態です。
リノベであれば、だいたいのイメージはつきます。この辺が着地だろうなという数字が
物件を見たらなんとなく過去の経験で想像がつくようになりました。こっちはさほど
外さない数字が出せるので、事業計画がサクサクと組めます。
問題は新築パターンです。私は土地を見て新築のイメージを作ることができません。
今回の案件は整形地なので、建蔽率、容積率を考えればたぶんこのくらいのものが
建つんじゃない？という想像はかろうじてできなくもないのですが・・・。
買付を入れると決めた時からいろいろと考えていましたが、まあたぶんこのくらいの
建物が建つのではないかという想像で、新築をやって貰える施工業者さんに相談。
感触的に、このくらいの建物なら建てられそうだねという話になり、概算の金額も
口頭でいただきました。事業的にはそこまでの数字の内容にはならなさそうですが、
いろいろと事情があるので数字が微妙でも取り組む方向ではあります。
この数字を前提に、リノベと新築の事業計画を立案しました。両方の事業計画を
各金融機関さんにお送りし、反応を待ちます。
その中で「概算金額はわかったけど、概算でいいので施工業者さんの見積がほしい」と
言ってきた金融機関さんがありました。うーむ、まあでもそれは求められても
仕方がないのかなと判断。施工業者さんにお願いをして、概算見積を作成して
いただきました。そんなにすぐできるものでもなく、仕上がりまでに２週間ほどは
時間を要したと思います。まだ融資も固まっていない中、お金になるかわからない
お仕事を相談してしまい、大変恐縮です・・・。
概算見積の前提として、私がなんとなく想像した間取りをベースに進めていると聞いた際
ふと疑問が浮かびました。確定の間取りや図面っていつ頃作れるのだろう？と。
私が話した案をベースにしているということは、ざっくりそれでいけるという確信は
持っているのだと思いますが、実際にもうちょっと増えるとかあるんだったら、
そういう情報は早めに知りたいですよね。
間取りの相談をした時に、その辺ちょっと聞いてみたところ、確定測量しないと
正確なことは言えないと仰っていました。そっか、確定測量が必要なのね。
それすら知らなかった私（苦笑）
そしてその後、概算見積をいただきました。これを貰った時、やはり図面は
出てこなかったので、測量の後で作るものなのだなと認識。
図面なしでも審査してくれる金融機関さんもありましたが、図面がないと審査が
できないという金融機関さんもあり、とりあえず前者のみ進めている状況です。
そして最終的な価格交渉に入る際に、確定測量の情報が必要だから売主さんから
貰ってほしいと仲介業者さんに相談。しかし仲介業者さんは「たぶん売主さんは
持ってないですよ」「買主さんが測量するのが一般的です」と言ってました。
新築のことがよくわからない私。この説明が今一つきちんとわかっていなかったのですが
よくよく説明を読んだ結果、売主さんから出てくるのは近隣との境界に関する資料であり
新築する必要性のない売主さんは現況測量図を持っていない、役所に登録されている
確定測量図は古すぎて当てにならないので、売主が手配して現況測量図を作らないと
希望の情報は出てこない、ということなのだと理解しました。
こういった基礎的なことをわかっていない私です（汗）
ようやく理解できたので、現況測量図を土地家屋調査士さんに依頼しました。
仲介業者さんは「売主さんとの価格交渉が終わってからでいいと思いますよ」と
言われていますが、きっと実施するまでに時間がかかるだろうと思ったこともあり
その準備だけは進めておいてほしいということで相談に入った形になります。
そうなると、図面くれと言っている金融機関さんが相手の場合、融資付をするには
買付→内諾→現況測量→概算見積・図面作成→融資 という流れになりますよね。
このプロセスだとスピード感で他の買付に負けそうなんですけど・・・本当に新築を
やっている皆さんはどうしているんだろう！？
謎ばかり残りましたが、とりあえずは図面がなくても審査してくれている金融機関さんの
回答を待ちたいと思います。
あ、ちなみに買付は通ったので、あとは融資の問題のみとなります。
買付価格は想定よりだいぶ上がってしまいましたが、諸事情あってヤムナシ。
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