現在６位です。本日は大家の会の勉強会と懇親会。
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メインバンクさんの支店長が３月末をもって勇退されることがわかりました。
いつ来てもおかしくないと思ってたけど、すんごいお世話になった支店長なので残念。
札幌では比較的新築ＲＣなんかを仕込んだり、中古でも築浅の大きめのを買ったりして
おりますが、東京ではそういうものではなく小さくて難があるリノベ案件ばかりを
買っています。地域に合わせた戦略を組んでいる、と言えば聞こえはいいのですが、
単にその時買えそうなものを無計画に買ってたらそうなったという方が正しいです。
計画性のないやつなんです。自覚はあります。でも反省はしません（笑）
そして不動産投資と言えば融資が不可欠です。不動産を買えるほどの自己資金は
持っていないので、融資で賄うしかありません。融資は不動産投資の生命線です。
購入出来ているということは、融資を獲得できているということと同義と言っても
過言ではないでしょう。一部の超絶自己資金豊富な方を除けば。
当然私はそれには相当しません（笑）
札幌では札幌のやり方にあった金融機関さん。
東京では東京のやり方にあった金融機関さん。
そんな流れで金融機関さんを開拓してきました。
遠隔地になると、そもそもの融資のハードルが上がります。地元に近ければ近いほど
少し面倒な融資でも聞いてくれる可能性が高まります（経験則として）。
札幌では新築や築浅を、東京では難ありの築古を、という切り分けになっているのは
結果としてそれが融資難易度と比較して理にかなっているから、というところも
あるんだろうなと、今自分で振り返ってみて感じたのでした。
東京の融資は、ターゲットにしている物件が難易度が高いこともあり、個別案件に
融通が利く金融機関さんが好ましいです。なので小さな金融機関さんとのお取引の方が
いいんじゃないかなと考えています。
大手金融機関さんは、やれ耐用年数がどうとか自己資金がどうとかという話が
真っ先に出てくるように思います。保有物件もチア用年数切れだと借入の部分のみ
評価するとか言われたことがありました。自分たちの型にはまるものを要求してくる
印象が強く、こちらが金融機関さんのニーズに合わせなくてはならない感じです。
上手にやってる方は、金融機関さんが好む決算書と物件を持ち込むことで、多額の融資を
引き出す手法を使っているようです。そういう使い方ができる人であれば、心強い味方に
なってくれることでしょう。
私のように計画性がない人間は、目の前に来た物件が欲しいなあという気持ちだけで
動いてしまいがちなので、金融機関さんの方が物件に合わせてくれるスタイルの方が
好ましく思います。その意味で言うと、小さな金融機関さん・・・信用金庫さんや
信用組合さんの方が性に合っています。１つ１つオーダーメイドで組み立ててくれて、
変な物件でもできるだけ何とかしようという気持ちで検討してくれる傾向があります。
借地、既存不適格、再建築不可のような購入時の難物もあれば、ホテル運用など
物件そのものというよりは使い方によって難物になるものもありますが、そういうものを
持ち込んでも、割と頑張って柔軟に検討をしてくれました。
とはいえ、どの金融機関さんもそうというわけではありません。現在メインバンクに
なってくださってる金融機関さんも、最初の頃は普通に渋かったです。
しかし、今の支店長になってからはかなりの確変が発生しまして、難しい案件でも
融資がかなり出るようになりました。
小さな金融機関さんになると、転勤や異動が少なくなるような気がしております。
異動するほどの店舗数がない、異動できるほど人材がいない、みたいなところが
あるのではないかと推測しております。
更に言えば、私のお付き合いしている支店さんは、おそらく金融機関さんの中でも
規模が小さい支店だと思われますので、人員も少ないように感じます。
営業担当が３人くらい、あと融資課長と支店長みたいな人員構成です。
同じ支店に６年以上在籍していた営業の方がいらっしゃったこともあります。
支店長もだいたい一般的には２年で異動なのに、今の支店長はコロナ禍の頃から
ずっと支店長として在籍されております。
そんな支店さんだったのですが、最近支店さんの中に動きがありました。
新任の融資担当の方が異動してこられたのです。なんか季節外れだなあと思ったのですが
更に不思議だったのが、役職がいつもなら「課長」が来るところが「次長」でした。
そして現在の課長も別に移動する雰囲気がありません。単純な人員増加なのかな？
一昨年の後半、人が足りなくて融資審査に３ヶ月かかった時期がありましたので、
その補強なのかなあ。でもそれにしてはちょっと時期が遅い気もする。
なんとなく引っ掛かりはあったのですが、私としては今の水面下案件を次長さんに
相談できることになったので、これはこれでいいかなと思ったのでした。
そして昨日、その水面下案件の話で電話していたのですが、一通り用事が終わった後
支店長から「あとちょっとお伝えしないといけないことがあるんだけどね」と。
何かと思ったら「私もそろそろ６５歳なものでね、定年なんですよ」と。
確かに、そろそろいいお年とは思っていたんですけど、ここできたかー！
後任の支店長は既に決まっているけど、ちょっと融資が得意ではないタイプなので
融資のフォローで先日異動してきた次長さんが補佐する体制にするとのことです。
なるほど、これで先日の人事の動きがつながったぞ。支店長＋次長の２枚看板で
今の支店長の仕事をこなそうってことね。結果的には人員増ってことだと思うし
たぶん悪い話ではないんだろうなと思いました。
とはいえ、結構長いことお付き合いしてきた支店長とここでお別れかー。寂しいですね。
いい加減６年とかいたらどこかで異動になるのは仕方ないだろうと思っていましたが、
これから水面下案件の話が進むところでなので、やっぱり痛いです。
慰労会でも提案しようかなー。新任の次長さんや、元々いる課長さんにも声かけて。
そういえば東京では金融機関さんと飲み会とかしたことなかったですしねえ。
仙台のメインバンクさんとは一度だけランチ会をやったことがありますが、夜の部は
やったことないや。うん、いい機会だしやろう。決めた。そして今までの融資を
まとめてくれたことに対しての感謝を伝えようっと。
お別れは残念ですが、次の担当になる次長さんにもガッチリやっていただけるよう
関係構築に努めたいと思います。
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