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札幌は雪の季節になるといろいろなことが起こりがちです。今日は札幌７棟目で起こった
除雪用品を買いそろえたいという小さなお話など書かせていただきます。
札幌においては、冬は雪との闘いが必ず発生します。これ、結構大変なんですよ。
雪国の高利回りはかかる経費との兼ね合いで少し割り引いて考えないといけません。
そもそも雪が積もる環境って、建物にとっても過酷ですから、ダメージが大きいです。
屋根は雪の重みでダメージを受ける、凍害により外壁や屋根が傷む、雪解けの時に
水が浸食してきて漏水や腐食の原因となる、など。
過去に札幌９棟目（売却済）は凍害でじわじわと外壁がダメージを受けていたところに
大型台風が直撃したことが直接的なきっかけとなり、モルタルの外壁が落下するという
大事故が起こったことがあります。雪が積もり、室内の暖かさが伝わり溶ける、その時の
雪解け水が建物に徐々にダメージを与える。そんな下地があり、台風をきっかけにして
落下につながったものと思っております。
運用にもコストがかかります。除排雪の費用を確実に盛り込む必要があるし、
その除排雪の手間と費用を軽減する立地条件を考える必要もあります。
ロードヒーティングがあれば除排雪の手間は不要ですが、光熱費が広さによるものの
数万単位で毎月かかります。ロードヒーティングがない物件であれば、手動の除排雪を
業者さんに依頼する必要があります。シーズン契約するなどしても、それなりの費用は
かかってしまいます。駐車場２０台以上が敷地内にある札幌７棟目で言いますと、
シーズン契約で５０万前半となります。
そういった手間を掛けたくないなら、駐車場がない物件や前面道路が６ｍ以上の物件を
探すといいと思います。駐車場がなければ除排雪をする必要もないですし、６ｍ以上の
道路であれば（少なくとも札幌市は）行政が前面道路の除雪をしてくれます。
あ、ちなみに、駐車場がなくても敷地内に雪が溜まるスペースがあるようであれば、
除排雪は必要になりますのでご注意ください。私の場合、札幌６棟目がそのパターンで
２層４部屋のちっぽけなアパートなのに、除排雪１回スポットで頼むと物件家賃の
１ヶ月分が吹っ飛ぶ見積が送られてきます。地獄です（泣）
なお、同じ北国でも富山は融雪装置の設置が対策の基本となり、札幌ほどの費用は
かかりません。これは気温によるもので、富山は氷点下に基本的にならないことから
除排雪ではなく融雪（水を出して雪を溶かす）が可能になります。札幌は基本的に
氷点下になるから、融雪だとスケートリンクが出来上がってしまうため、除排雪をする
必要があります。私自身は物件を持ってないのでわかりませんが、たぶん青森や秋田だと
また違った事情があるんじゃないかなあと思っております。
このように、特に北海道においては雪による建物のダメージや運営費用の増大について
事前に認知しておく必要があるかと思っております。
私が持っている物件で言えば、対策内容は以下の通りです。
札幌６棟目 ：都度除排雪
札幌７棟目 ：シーズン契約で除雪（除雪のみで排雪は個別だったと思う）
札幌８棟目 ：対策なし
札幌１２棟目：ロードヒーティング
札幌８棟目は駐車場の各区画が直接行動に面しているので、除排雪は契約者各位に
委ねております。なので特別な費用は掛かっておりません。
札幌７棟目は除雪のシーズン契約をしており、その範疇でなんとかやりくりを
して貰っています。どうしても大量の雪が降ってしまった時などは、やむを得ずに
追加の費用をお支払いして除排雪をお願いするケースも考えられますが、今のところは
そこまでには至っておりません。管理会社さんが雪溜めスペースを確保するような運用を
しているので、そこに一時置きすることで費用を抑えている感じです。その分、駐車場の
契約台数が減ってしまいますが、その減少分よりも雪ため場がなくなることによる
費用の増大の方が大きいという試算があるため、そのようにしております。
全体的に、条件が悪い中大変きちんと雪対策をリーズナブルにやっていただいているのが
札幌７棟目と言えるでしょう。それでも敷地が広いのでシーズンで５０万以上かかって
いるわけですけどね・・・。
さて、先日札幌７棟目の管理会社さんから、入居者様用に除雪道具を設置したいと
ご連絡をいただきました。
入居者様が自身の区画の除雪をせず、すこしはみ出したところに車を停めているようで
除雪業者さんが作業をするにあたって支障が出ているとのことでした。
管理会社さんとしては、各入居者様に車は適切な位置に自ら除雪をして停めるように
お触れを出して回っているということでした。その関係で、除雪しようにも道具がないと
言わせないよう、こちらで共用の除雪用品をそろえておきたい、というお話でした。
先を見越しての想定をきちんと行い、先回りして準備をする。素晴らしいと思います。
お代は９，９００円とのこと。ママさんダンプとかその辺の道具を一式置くのでしょう。
金額も普通だろうと思ったので、ご提案通りに設置してくださいと依頼しておきました。
冒頭にも書いた通り、札幌において雪は物件の運営の中の大きな対応事項になります。
こういう形で先回りして対応いただけるの、本当にありがたいです。感謝！
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