現在５位です。飲み会減らして体重減らそう計画、成果はでるのだろうか。
応援クリックよろしくお願いします→
東京で現在進めている水面下案件があります。こちらを土地から新築にするのか
リノベにするのかを大いに悩んでいる今日この頃です。今月中には結論を出します。
今年は注文住宅で建てている自宅の新築を終わらせることが最優先となりますし、
義母の自宅の住み替えも夏までにはもしかしたら済むかもしれないという状況に
なりつつあります。更に現自宅の売却活動もやらなくてはなりません。
なので、あまり物件の取得には力は注げないだろうなと思っておりました。
少なくとも自分からアプローチしてどうこうするような活動は難しいだろう、と。
（普段から馴染みの仲介さんに勧めて貰う案件ばかりで自分から探してないですが・笑）
しかし、そんな私でも、自分から謄本をあげてブツ上げにかかっている物件があります。
まだやり取りをしている最中で固まったわけではない案件につき、詳細は伏せますが、
もしかすると形になるかもしれないというところが見えてきた感じにつき、入手する
算段を考えなくてはならなくなっております。
ドミナントエリア内の古家付き土地の案件で、いろいろな制約がありファミリー向けの
間取りで考えることが前提となっております。昔ながらの戸建が建っている土地でして
そんなに大きな共同住宅は建てられません。単身向けなら３層６部屋の新築とかに
恐らくなるのではないかと思いますが、今回はファミリー縛りがあるので、どうしても
収益性が低くなってしまう傾向があります。
考えられる案は大きく２つ。
１．５０平米の２ＬＤＫ１部屋×３層の新築
２．４０平米の１ＬＤＫ１部屋×２層のリノベ
この２つの案について、現在得られている情報をベースに比較を行ってみました。
収益化するためにかかる経費をまずは試算します。
土地の取得費用はどちらも変わりませんが、新築の場合はこれに建物解体を乗せることに
なりますし、建築費も当然ながら上がります。総額は新築の方が２．３倍かかるという
結果になりました。
次に賃料を試算します。正直ここも予想でしかないのですが、判断基準を揃えるため
ＡＩに聞いた賃料をそのまま採用することにしました。平米数にしたら１０平米の
差なのですが、２ＬＤＫと１ＬＤＫでやはり賃料差が大きいなあと思った次第です。
部屋数も３部屋なのか２部屋なのかという点で差が出ており、賃料の差もあいまって
新築の方がリノベの倍の賃料がとれる、ということになりました。
最後に借入額です。何とも言えませんが、自己資金を２割入れる前提で試算しました。
新築の方は２５年融資、リノベの方は２５年融資としました。本当は３０年融資を
組めれば楽なんですけど、昨日たまたま電話したサブバンクさんは木造新築だと
やっぱり２５年がマックスですと言っていたので、それに準じておきました。
返済比率はどちらも高いですが、新築は６５％弱、リノベは７４％弱という結果に。
ちなみに表面利回りは新築が６．３％でリノベは７．３％となりました。
自己資本利回りは新築が１１．２％、リノベが９．６％。
・・・思ったよりリノベの方が数字が悪かった（汗）
４０平米の１ＬＤＫだと賃料が伸びないってことかー。新築１ＬＤＫであれば
もっと伸びていい数字になったんでしょうけど、築古である分をＡＩが差し引いて
賃料査定をしているのが響いたようです。
リノベの利点は借入額が少ないことくらいだなあ、こうなると。
思ったよりリノベのメリットがないなあという感じはしたのですが、この辺に関しては
金融機関さんとも相談してみないと何とも言えないところです。出した数字を用いて
金融機関さんと相談し、どっちの方がやりやすいかを検討して貰う必要があるなと
思ったのでした。
そんな水面下案件で妄想をしているお話でした。
・・・誰ですか？そんな案件やって意味あるの？また返済比率上がるだけだよ？
とか言ってる人は。そんなのわかってるんですよ！でもいろいろとしがらみがあって
やらないわけにはいかないんですよ！水面下なので細かいことは言いませんけどね。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
