現在６位です。お正月気分はもうすっかり抜けちゃいましたねえ。
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金利の上がり方を見ていると、なかなかきっつい感じですね。
銀行提出資料の整理をしている中で、改めて金利を眺めて頭が痛くなりました。
三連休、皆様は充実しておりましたでしょうか？サラリーマンの皆様におかれましては
日頃の労務の疲れを癒すことに集中したかもしれませんし、ここぞとばかりに不動産系の
仕事を進めた方もいらっしゃるかもしれません。専業大家の皆様におかれましては
毎日が日曜日だから関係ないという方も多かったのではないでしょうか。
私自身は珍しく（≒意図的に）予定のない三連休となりましたので
・いつも間際になって慌てて行っている確定申告の準備を早々にやってしまう
・正月休みに作れなかった銀行提出資料の最新化を行う
・ややこしい話になっている公共料金関係の整理をしてしまう
の３点をやっつけるべく取り組みました。
結論としては、どうしても情報がなくて終われなかった残件をのぞきまして、
ほぼすべての内容を終えることができました。偉いぞ、私。
昨日やれたこと
・東京１７棟目の供給地点特定番号の把握（現地で確認）
・最後の１行の記帳、顧問税理士の先生への情報送付、ついでに週明け引落分の入金
・東京１棟目の管理会社さんにお邪魔して外壁補修のお見積依頼
※不足している送金明細の送付依頼は担当さん不在のため断念
・個人→法人に支払っている管理費の資料の最新化と顧問税理士の先生への提出
・義母の住み替えの関係で仲介業者さんや義母など関係各所に電話
・銀行さんに提出する属性情報のアップデート作業
・自宅売却に関係したWeb会議実施
・オンラインセミナー受講
・運営している大家の会の雑務対応
・お友達大家さんの民泊トラブルのご支援
・今週末対応する東京１３棟目の家具プチ修繕のためにボンド購入
我ながら思ったより充実した形できちんとやれているなあと思った次第です。
やっぱり偉いぞ、私。
いろいろと作業をしている中で一番時間がかかった事務作業は、銀行さんに提出する
個人属性資料のアップデートでした。今回、仙台法人は横に置いておいて、東京法人と
個人事業主の分の合算の資料のみ更新しました。時間の関係もあるし、直近でこの資料を
使うタイミングがやってくると思っているからです。
しかし、更新すればするほどに、金利のある世界が本当にやってきたんだなと
改めて痛感する結果となったのでした・・・。
私の東京におけるスタンスは、高利回りの難あり案件を高金利でもいいので何とか
融資を引っ張って形にしていくスタイルです。このやり方は規模拡大にはそんなに
向いていませんので、地場でアンテナを張ってコツコツと地道にやっております。
先々、もっと大きくて新しい案件をやった方がいいんだろうなという気はしますが
なかなかそこに行く動機が見つからずにダラダラしている次第です。
扱っている案件特性上、金利は安くても２％台。３％前後になることもあります。
元々の金利が安くないので、昨今の金利上昇局面ではすごくプレッシャーのかかる
金利が提示されております。
以下、個人＋東京法人の状況です。仙台法人は除外します。
総借入本数：３５本
総借入本数のうち固定金利：２０本
総借入本数のうち変動金利：１５本
１５本の変動金利の借入を一通りチェックしましたが、結果として全て金利は上昇して
おりました。特に変動がえげつないのがメインバンクさん。一般的には変動金利は
短プラ連動が多いと思うのですが、メインバンクさんは長プラ連動なのです。
金利がない時代においては、変動金利と言っても実質固定だよねという感じだった中
ここの金融機関さんだけはたまに０．０５％〜０．１％の金利変動がありました。
変動金利で実際に金利が変動することがあるんだ、などと当時は思ったのですが
ここにきて変動内容が顕著になってきております。
短プラ連動のところは借り入れ当初金利と比較するとおおむね０．４％程度の変動に
なっています。細かいことはわかりませんが、きっと日銀の金利政策であったり
１２５％ルールだったり、いろいろなルールを勘案した結果、各行で判を押したように
０．４％上昇という結果になっているんだろうなと想像しています。
これに対してメインバンクさんは長プラ連動。金利上昇スピードがえげつないです。
法則性が全くわからないのですが、金利上昇が始まる前から借りていた分に関しては
０．６％〜１．４％の金利上昇となっております。一律じゃないんだね・・・。
古いものが上昇しているというわけでもなさそうです。一番最初にメインバンクさんで
借りた東京３棟目の分の金利は１．２％上昇していますが、その後借りた東京４棟目は
それをさらに上回る１．４％の金利上昇となっています。
借りたタイミングが新しい東京１４棟目も金利上昇が１．０５％。他方、割と前に
借り換えしている東京２棟目は０．６％の上昇飲みにとどまっています。
何でこんなにバラバラなんだろう？一つ一つに契約時の約束事があり、それを踏まえて
変動しているのだろうとは思いますが、傾向がよくわからない・・・。
在りし日の某カタカナ銀行さんが「４．５％」という金利で過去に貸し出していたのは
ある程度の業歴の皆様ならよくご存じかと思います。今のところ、まだその領域に
達しているものはありませんが、メインバンクさんで４％台に突入した借入が１本
出てきてしまいました。また、某ノンバンクさんも０．４％上昇して４．３％です。
頭の痛い時代になってまいりました。
高金利のものは繰り上げ返済して、その分新たに借りて金利を下げた方がいいかも？
今から新規で借入しても、２％〜３％の水準で借りることができております。
今の借入の金利交渉をするつもりは現時点ではないので、金利が高いものに関しては
一度返済して、また別な物件で新たな借入をする、みたいな流れがいいのかも。
金利高くなったなあ、くらいであまり真剣に見てなかったのですが、今回自分自身の
状況整理をしたことで、少し認識が改まった気がします。金融機関さんに提出する資料を
作る中で、自分の状況整理もできてアップデートもかけられる。やっぱり何ごとも
無駄になることはないんだな、などと思った次第でした。
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