現在５位です。日帰り出張で家に戻るのは２１時過ぎになる予定。
応援クリックよろしくお願いします→
仙台１棟目、今後どうしていこうかなあというのをぼちぼち考えないといけないです。
建て替えは厳しそうなので、リノベで間取り変更とかしたらいいのかなあ・・・。
無借金。不動産投資を始めた頃はすごくあこがれる言葉でした。無借金であれば
何も怖くない。無借金であれば銀行返済がなくなるからキャッシュフローが爆上がり。
そんな青いことを考えていた時代もありました。
実際に、無借金の物件は一応少しできてきているのですが、それ以上に他の借入、
特にリノベのためとか資金繰りのためとかいろいろな理由で借りている無担保の借入が
山ほどあるので、物件単位の無借金なんてあまり意味がないということをしみじみと
認識しました（笑）
もしポンとお金が入ってくることがあれば、金利が高めの借入を返済するか、
無担保の短期借入（１０年以内）を返済するか、ノンバンクの借入を返済するか。
その辺をやって、もうちょっとこぎれいな決算書を作るようにしたいところです。
返済比率も下がってくれるでしょうしね。
・・・などといつも言ってますが、結局実現されることがないのです（汗）
無駄遣いしちゃうんですよねえ。なんか別に買わなくてもいいものを買ったり、
お金が入ってくる時に限って余計な修繕とかが発生したり。金は天下の回り物とは
よく言ったものです。もうちょっと私のところでゆっくり滞在してくれないかな、
栄一さん（苦笑）
手元に残らないと言えば、最近は仙台法人のみならず東京法人も決算書上の利益が
出るようになってしまい、納税額がけっこう多くなってきております。これもまた
重たいんですよねえ。特に義母が納税は悪と思っている節があり・・・。
いつもブーブー文句を言っています。
仙台法人の半期試算表を作って貰いましたが、このペースで行くと８００万の壁は
超えてしまいそうです。何かしら対策を打っておかないといけないでしょうけど、
まあたぶん何もできないまま納税に入るんだろうなー。義母は節税商品も嫌いだし。
あ、ちゃんと半期の試算表を作れた自分を褒めてあげたいです（笑）
いつものことながらとりとめもない話を書いてしまいましたが、今回は仙台１棟目を
今後どうしていこうかなということをぼんやり考えたので、その話を書こうと思います。
仙台１棟目は１Ｋ×６部屋と４ＳＬＤＫ×１部屋の地下１階〜３階の４層物件。
４ＳＬＤＫは元オーナーズルームです。先日まで店舗さんの寮として賃貸されて
いましたが、その店舗が仙台から撤退してしまったため、現在空室になっています。
広すぎるのでなかなか借り手がつかず苦戦中です。１Ｋの間取りは空室になっても
そこそこすぐに借り手が見つかります。立地は仙台駅からも頑張れば歩ける場所で
悪くないと思います。
耐用年数を超過している築古のＳ造＋ＳＲＣ造の物件でして、建て替えを検討したことも
ありますが、いろんな制約で今よりかなり小さい物件になってしまうとのことでした。
建築屋さんからお勧めできないと言われてしまったので、建て替えの線は諦めました。
このまま使い続ける、売却する、リノベーションする。
選択肢はこの辺になるかなと思っております。
今までは、このまま使い続ければいいと思っていました。しかし今となっては結構
厳しいよねという気もしております。
４ＳＬＤＫのお部屋がとにかく一番のネックです。面積が広すぎて、マーケットの
ニーズに合致しておりません。民泊やりたい方が問い合わせてくれることはありますが
そのくらいしか引き合いがないというのが厳しいところです。それに加えて、
元々オーナーズルームだったということもあり、室内にポンプ室への入口があるんです。
これも受水槽の点検のために入居者様と調整をしなくてはならず、地味に面倒です。
１Ｋのお部屋は１Ｋのお部屋で、１７平米しかないから狭すぎて現代的な間取りでは
ないと思っております。そして室内洗濯機置場がありません。室外洗濯機置場もなく
洗濯どうしてんの！？という状態になります（風呂に排水してるみたいです）。
直そうとすると結構な費用が掛かってしまうため、今も洗濯機置場なしで募集を
しております。それでも埋まるから立地って偉大だなと思っています。
長期的に見て、今の状態のまま貸し続けるのは、いずれ競争力が下がって立ち行かなく
なりそうな気がしています。
では、リノベしたらどうなるのか。間取りまでガッツリ変えてリノベ。
１Ｋのあるフロアは１７平米〜１８平米が３部屋なので、壁とか取り払うことで
６０平米くらいになるんじゃないかと思います。３０平米×２部屋とかに思い切って
改装してしまったとしても、今の家賃の倍近い家賃は取れそうです。
３部屋→２部屋になったとしても、賃料は上がってくれそう。意外と悪くないぞ。
問題があるとすれば、入居者様がフロア単位で退去してくれないと工事ができないこと。
その条件を整えることに苦労しそうです。
４ＳＬＤＫのお部屋に関しては、そんなに単純にはいかなさそうです。
本当はこちらのお部屋を一番なんとかしないといけないのですが・・・。
なんせ地下１階だけで部屋を作るわけにいかないので、メゾネット形式にして
お部屋を分割する必要があると思います。３部屋作るとしたらどうなるか。
共用廊下なんかも必要だと思うので、１階１０平米、地下１階２０平米とかで
３部屋作ればいいのかしら。一応３０平米です。もしこのプランが本当にできるなら
部屋数が増える分今より賃料は上がってくれます。
今の４ＳＬＤＫ、これはこれで趣があって嫌いじゃないんですけどねー。
この間畳から変更したお部屋は、なかなかいけてる欄間とか残ってたり、蓋はして
あるけど囲炉裏みたいな装飾もあったりで、個人的には割と好きです。
でも事業なので、賃貸で人が入らないとなかなかねー。
なんとなく１階と地下１階のリノベプランが組めるなら、あと２〜３年くらいで
返済が終わった頃にやってみてもいいのかもしれません。募集もその方が楽だし。
なんかもっと面白い活用方法がないか、年末年始にかけて考えてみようと思います。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
