現在５位です。本日は明日のＢＢＱ準備でコストコへ。
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札幌８棟目、売ってくれないかという話に。いやでもちょっと欲張りたいので
もう少し保有しておきたいかなあ。微妙に悩ましいところです。
札幌８棟目は札幌市内の平成初期築のＲＣ物件です。利回りはたいしたことなくて
１０％を切ってしまっており、私としてもそんなに気合を入れて買いたいってほどでは
なかったんですけど・・・相談した金融機関さんから３０年融資が引けるという
びっくりの条件で融資していただけることになってしまったので、それだったら
買っておこうかという感じのノリで購入した物件でした。ちなみに金利は２％前半で
威張れるようなものではなかったですが、年数のおかげでキャッシュフローはぼちぼち
出てくれています。その分元本は減ってないですけどねー。
最近、不動産価格も高騰してきており、まあ別に悪くないんじゃないのって感じの
物件に仕上がってきてはいます。管理会社さんを変更したことで賃料もちょっと
上昇傾向になっています。今後も入替があれば家賃は上がっていきそうですし、
今相場より明らかに安いお部屋は家賃交渉をしていただくよう管理会社さんにお願いを
しているところです。こうして徐々に賃料を上げていき、売却時に有利になるよう
調整をしているところです。
あとここは、ガス会社さんにご協力をいただき、エアコンの設置もさせて貰いました。
（ガス会社さんにいろいろな規制が入る前の話です）
それもあり、以前より確実に客付能力は向上していると思います。
更に、その気になれば１棟まるまる民泊をやることもできます。第一次民泊ブーム時に
自火報を建物全体に設置しているので、入居者様が退去されるごとに民泊に切り替えて
いくことも可能です。そうすればもっと収益性は上がるかもしれません。
その一方で、現在この物件は汚水桝の勾配がきちんと取れていないのではないかという
話があり、何回か高圧洗浄をする羽目になっております。根本的に解消させるためには
汚水桝の設置し直しが必要とのこと。うーん、それはなかなか重そう・・・。
急ぎませんがお見積を一応お願いします、と管理会社さんにはお願いをしております。
以前速報できたお話によれば１００万単位でお金がかかりそうということでオエーって
気持ちになりましたが、果たしてどうなることか。
足場をかけずにぶら下がりでできる範囲の大規模修繕も実施してはおりますが、
本格的な大規模修繕はまだ着手していないというのも少し不安材料です。
何ごとにも良い面と悪い面があるのは当然で、今のところは良い面の方が大きいかなと
いうことで物件を維持しているところもあります。その一方、築年数もそこそこ
経っているので、それなりの金額で売れるなら売却もありかなという気はしています。
そういえばここの仲介をしてくださった業者さん、最近連絡とってないなあ。
売る時はお願いしますからと言ってあったので、継続してコンタクトは取っておきたい
ところです。
ということで、今すぐ売る気はないんだけど、今売ったらいかほどになるの？
というところを質問させていただきました。物件相場自体は上がってきているけど
新築築浅の話ばかりで、平成初期築の耐用年数が残り１０年とかになってるやつは
どのくらい値上がりしているのか、あるいは値下がりしているのか、という情報が
私自身あまり持ててないところがあります。その辺をはっきりさせるためには
自分の持ってる物件の現在価値を確認するのが一番いいかな？と思った次第でした。
業者さんから、固定資産税評価額とかレントロールとか通り一遍のことを確認され
あとは査定を待つばかり。
そして届いた査定結果は・・・利回りにして１０％後半くらいの金額でした。
同じくらいの年式だと地下鉄沿線でも１２％近いものとかがあるということです。
どんな間取りかまでは聞きませんでしたが、単身間取りだったら微妙だろうなあ。
うちはファミリー間取りなのでそこそこの利回りでもいいということだと想像してます。
ただ、今回ご提示いただいた金額だと、残債の返済でほとんど終わってしまいます。
この辺が３０年ローンの厄介なところですねえ。
ということで、今売ってもあまりメリットはないということで私の中では結論が出て
もうしばらくホールドだなと心を固めたのでした。
・・・そう思ってるのに、その査定額で業者さんが買付を持ってくるんですよ（苦笑）
売らせていただけないでしょうか、買付も貰ってきたので、と。
それだとあまり売るメリットがないと思うんです、と話したのですが、多少の価格の
すり合わせはできそうなので・・・と食い下がられたので、それじゃあ顧問税理士の
先生に性格なシミュレーションをして貰いますねということで一旦お待ちいただく
ことにしました。
そして顧問税理士の先生と先日電話で打ち合わせをした際に、こちらの物件の話をして
シミュレーションをお願いしますと依頼。シミュレーション結果を後日貰いましたが
やっぱり査定額だと手元に残る金額は税引前キャッシュフロー２年分くらいでした。
ということで、あまり売っても旨みがないので、ご提示の金額よりかなり上にしないと
話はまとめられません、という趣旨の内容を業者さんに送付。基本的にはこれで
この話は終わりになると思います。
・・・これからもっと耐用年数がなくなり、より融資がつきづらくなることを考えると
多少安くても売っちゃうのも一案なのかなーという気もしなくはないんですけどね。
まあこのくらいの金額なら買付は入るんだなということはわかりましたので、
その気になれば今はまだ流動性があるということが認識できたので良かったです。
もし業者さんが粘って買付価格が多少上がるなら、その時はまあ売却について
再考してもいいかなと思いますが、そんな都合のいい話はきっとないでしょうねー。
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