現在６位です。韓国って近いですねー。国内線とほとんど変わらないフライト時間。
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札幌１３棟目の広告料を１ヶ月追加してみることにしました。さすがにそろそろ
ちゃんと決めないとダメかなーと思うので、決めにかかろうと思っております。
一時期８０％台まで低迷した稼働率。今はだいぶ盛り返しており、稼働率９７％まで
向上してきております。ここまで上がるとなかなかいい感じかなと思っております。
９５％を超えれば合格ってイメージはなんとなくありますから。
まあそうは言いましたが、仙台１棟目はまだ申込をいただいて審査中のステータスです。
申込をいただいてからだいぶ経過していますが、保証会社さんの審査で想定外の条件が
出てきており、時間がかかっております。私もその条件を元付業者さんから伺いましたが
それはちょっと厳しいかもなあ・・・ということは思った次第です。
この申込がＮＧになった場合、空室は４部屋になってしまいますが、それでも稼働率は
９６％を維持できていますが、やはり稼働率を上げていくためには既存の空室を
ガンガン埋めていく活動をしなくてはならないですね。
現在の空室は札幌１３棟目、東京８棟目、富山１棟目。前にも書いたと思いますが、
東京８棟目はコンセプト物件なので無理はしない方がいいし、富山１棟目はそもそもの
需要が少ないエリア（富山市ではなく富山県の某市の田舎なもので・・・）だから
無理をしても仕方ないので流れに任せるしかないでしょう。必然的に、消去法で
見えてくるのは札幌１３棟目をさっさと埋める活動をすべし、ということでしょう。
札幌１３棟目は昨年購入した２ＬＤＫのテラスハウスです。テラスハウスなので単体での
再建築は実質的にできません。土地が共有なので、全員の同意を得ないと建て替えは
できません。
お友達大家さんから「なんでこれ買ったの？」と言われることもありますが・・・
なんかちょっと買いたかったんですよー。利回りも１５％と〜１８％くらいを狙えると
思ったので、まあ別に利回り案件として考えればいいかなーと思ったんですよー。
でもここまで埋まってないから妄想利回りにしかなっておりません（汗）
購入してリフォームが終わった後、なかなか埋まらないなあと思っていましたが、
そうこうしているうちに他の物件の空室がぐいぐい増えてきてしまい、札幌１３棟目より
優先すべき物件を優先していた結果、ますます放置プレイになってしまいました。
空室祭りが徐々に落ち着いてきたあたりで、改めてこの辺をなんとかしないといけないと
思うようになりました。さすがに１年も経って空室のままだと具合が悪いです。
余力が出てきたので今度はこっちを突っつく番だなと思った次第でした。
少し前からその活動を始めており、管理会社さんに資料ダウンロード数の確認を
させていただき、家賃を少し下げて様子を見てみました。結果、閲覧件数は大きくは
変わりませんでしたが、資料ダウンロード件数が１．５倍に増えたとのことです。
閲覧件数が増えていればなおよかったですが、資料をダウンロードするという動きが
増えているということは、実際にお客様にご紹介する機会も増えているということと
考えてよいのではないかと思います。
ちなみにこのうちどれだけが内見につながっているのか？という観点での確認は
残念ながらできませんでした。現地キーボックスなので、そこの情報が取れないという
話でした。言わんとしていることはわかるんですけど、ちょっとしんどいなあと
思った次第です。
家賃を下げたのが９月でした。９月、１０月と同じくらいのダウンロード数で
推移しているのですが、申込には至っておりません。
となると次は広告料の値上げをするのがセオリーかなと思いました。
先日決めた東京１７棟目も、家賃を少し下げた後、広告料を１ヶ月増やしたら
一気に２部屋申込をいただくことができました。ネットで物件を自分で見つけてくる
時代になったとはいえ、まだまだ状況によっては営業マンの紹介に頼るシーンも
あるのだろうなと思っております。
札幌は広告料がある程度積まれていないと、そもそも営業マンの眼中に入らないという
地域特性もあるので、今までも相場なりの広告料は積んでおりました。しかしここまで
決まっていないので、それをもう１ヶ月上乗せしようという方向で管理会社さんと
調整をしました。
管理会社さんからは、１ヶ月上乗せする期間を１１月いっぱいとして、期間限定を
ＰＲした方がいいでしょう、と勧めてくださったので、のっかることにしました。
確かに期間限定にした方が意識してくれる可能性は高いかなと思います。
本質的な話ではないですけど、可能性が上がるなら何でもやった方がいいですね。
ということで、現在広告料１ヶ月プラスで募集中の札幌１３棟目、是非お申込を
お待ちしております！（ここでＰＲしても意味ないんですけどね・笑）
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