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富山１棟目の原状回復のお見積が届きました。併せてバリューアップのご提案も
届きましたので、今回はそれも一部お願いしておくこととしました。
東京８棟目１室、東京１２棟目１室（条件付入居申込あり）、札幌１３棟目１室、
仙台１棟目１室（条件付入居申込あり）、富山１棟目１室の５部屋が現時点での
空室となります。うち２室はどうなるか予断を許さないものの、一応入居申込を
いただいております。なので、今のところ残っている空室は３部屋と考えても
いいかなと思う次第です。
残りの３部屋のうち、一番サクッと決められるかもしれないと思っているのは
札幌１３棟目です。募集開始して１年近く経過しているのに申込がないお部屋を
「決めやすいかも」などと申し上げるのも少々おこがましいのですが、真面目に
決まる家賃で決めにかかれば申込は貰えるだろうなあと思ったので、そう言いました。
ここまであまりこの物件に興味を向けておらず、適当な感じで放置プレイしていたので
真面目に決まる家賃や広告料増額などの施策を打つことで普通に決まるんじゃないかと
思っている部分はあります。管理会社さんとも昨日・一昨日軽くやり取りをしたので
ここからブーストかけていければと思う次第です。
東京８棟目はどうしてもハマるお客様が出てくるのを待つしかないかなと思うので
無理に条件をいじったりはせずに様子見で考えております。コンセプトを捨てるなら
決まるような気もしていますけど、ここまでコンセプト物件としてやってきたので
それも違うよね、と。あくまで「ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパート」の条件に
合致する人をお迎えできるようにしたいと思っています。
では富山１棟目はどうなのか、という話ですが・・・ちょうど管理会社さんから
原状回復に関するお知らせが届きましたので、今日はその辺を話題にします。
おさらい
富山１棟目は富山県某市にある築古木造アパートです。所在地は富山市ではありません。
某大御所大家さんから、富山市の案件と誤解されると困るから、富山市の案件では
ないことを明確にするようやんわりと要請があったので、意識しております（笑）
木造築古の８部屋のアパートで駐車場は１室１台ついています。１Ｋの単身間取りで
駅から歩くことはかなり難しい距離です。周りは田んぼや果樹園があり、旗竿のような
通路を通って入っていくわかりにくい物件です。
何でそんなの買ったの？と思うでしょうけど、その理由は「とにかく安かった」から。
頑張って家賃を高めに持っていければ利回り１００％も夢ではなかったくらいに
安い金額で購入ができたもので・・・。そりゃつい買っちゃいますよね？
というわけで、あまり引きがいいとは言い難い物件ではあるのですが、管理変更して
（というかさせられて）客付に強い管理会社さんにお願いしたところ、期待に応えて
満室に持ってきていただくことができ、今に至っております。
こちらの管理会社さん、大手だからなのか、ものすごく担当が細分化されております。
管理担当みたいな概念がなく、原状回復担当、緊急対応担当、満室戦略担当、
リーシング担当、みたいにあらゆるものが分業化されております。
これはこれでいい面もあるのだとは思うのですが、私は正直ちょっとやりづらいです。
担当の方と付き合いを深めていくスタイルなので、仕事ごとに相手する人が変わるのは
正直やりづらいです。
そんなことをリーシングでお世話になっている物件に一番近い店舗の店長さんに
申し述べたところ、じゃあ私が窓口になりますよ、と言ってくださいました。
なので最近はこちらから何かお願いする際には店長に相談するようにしています。
これでだいぶ私としてはやりやすくなりました。店長には余計な負荷をおかけして
しまっていると思うので申し訳ないですが、その分御歳暮や御中元を贈ることで
ご容赦をいただければ、と思う次第です。
富山１棟目では退去予告が出ておりました。最近になって、その退去予告のお部屋が
実際に退去となったようです。原状回復担当の方から、原状回復のお見積のメールが
届きました。
原状回復自体は若干のクロスの貼り直し程度で済んだため、２〜３万とのこと。
お住まいの方が奇麗に使ってくださっていたようで、ほっと一息です。ありがたい。
問題ないので、これでお願いしますという返答をしようと思います。
原状回復担当の方からは、バリューアップのご提案も一緒に届いておりました。
書いてあったのは３点でした。ウォシュレット設置、シングルレバー混合栓への変更、
ＴＶドアホンです。どれも確かにあった方がベターなものばかりです。
普段ならこの手の提案はさらっとスルーしてしまいがちなのですが、今回は原状回復が
そこまで高くないので、こういう時に設備を設置しておくのもいいのかな？などと
珍しく思ったのでした。
過去に複数の空室があった時、今回挙がっているような設備を一通り導入して
少しだけ家賃を上げた部屋と、何もしないで通常家賃にした部屋とを作って、
どっちが先に決まるかを見極めたのですが、結局家賃が安い方のお部屋が先に
決まったのでした。バリューアップより家賃の安さが強いという結論が出ているので
この物件に関しては設備導入にはあまり前向きではないのです。
その一方で、客付側からしたら、設備は充実している方がいいに決まっています。
いくら家賃に対して直接の影響はないにしても、余力がある時に設備を増やして
価値を向上させておくこと自体は別に悪いことではないですよね。
ただ、全部実施するとそれなりの金額になるので、１つだけ選んで実施する方向で
考えておこうかなと思った次第です。
ということで、窓口になってくださっている店長さんに連絡をして、３つのうち
１つだけやるとしたらどれがいいですか？と質問しました。
スタッフの方にも相談した結果「ウォシュレット」がいいのでは、とのことでした。
そう判断した理由も添えられていたのが、この店長さんが優秀だなと思うところです。
当物件は男性のお客様が多いので、ＴＶドアホンやキッチンのシングルレバー混合栓より
ウォシュレットの方が優先ということでいいのではないか、という検討結果を出した
経緯まで添えられておりました。こうやって対応してくださるの、ありがたいです。
ということで、原状回復担当の方にはウォシュレットを追加発注させていただく旨を
返信させていただきました。
これでちょっとでも早く決まってくれればいいなあと思います。
最低限必要な設備が増えただけだからそんなに変わらない？まあそうかもですねー。
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