現在７位です。結局関空から羽田に飛ぶことに・・・関空遠いわ・・・。
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昨日も引き続き大阪・神戸視察でした。神戸でＤＸ＠母ちゃんの物件を見せていただき
最近の投資方針などいろいろと見せていただいた次第です。
今回の大阪・神戸視察は２泊３日の長丁場です。あれもこれもと話をしていたら
いつの間にか日程が長くなってしまっておりました。まあ三連休だし、来れる人が
ついてきてくれればいいかな、ということで。参加日程は自由ですので、途中参加も
途中離脱も自由です。半分くらいの方が初日と二日目で離脱されていきました。
本日まで残っているのは不動産が好きすぎる奇特なメンバーばかりです（笑）
昨日は神戸でＤＸ＠母ちゃんの物件を丸一日かけて見学させていただきました。
大変お忙しい中、お付き合いをいただき本当にありがとうございます。
ＤＸ＠母ちゃんの健美家コラム
ＤＸ＠母ちゃんのブログ
昨日は母ちゃん所有、もしくは過去に所有していたけど売却した神戸市内の物件を
見学させていただきました。
（ＤＸ＠母ちゃんのブログにも視察のことが書いてあったのでよかったらどうぞ！）
まず神戸の都心部のドミナントエリアで８棟見学。徒歩圏に８棟もあるんかい！
私も自宅近辺にドミナントしている部分はあるのですが、それでも徒歩で１時間とかで
回れる範囲の物件となると、５〜６棟・・・少し拡大解釈したところで７棟が限界です。
うーん、８棟にはちょっと勝てない。なんか悔しい。などと思ったものの、正直なところ
何を張り合ってるのか自分でもよくわかりません（笑）
８棟の内容としては、レジものもあれば路面店がテナントのものもあり、民泊利用の
戸建から中古ＲＣまでバラエティに富んだ内容になっておりました。投資していた
時期なども考えると、少し離れた場所の中古の大型物件から、立地重視の小型物件に
シフトしているのだなということがわかりました。別に大型を買う気がないわけではなく
立地を重視した結果小型の案件が増えていったのだろうなと想像します。
私自身は母ちゃん物件を神戸で何回か見せて貰っているので、あの時の物件が
こうなったのか！こんな物件が増えたのか！といったところを楽しく拝見しながら
視察をさせていただいたのでした。
その後も視察は進み、コラムで読んだことがある物件とか、以前見せて貰った物件とか、
あの物件売却してたのかーという話とか、昔見せていただいた物件も家賃を上げて
調子よく推移しているという様子とか、いろいろとアップデートされていることが
よくわかりました。私なんて全然アップデートされてる感じがしないので困ります（笑）
母ちゃんと言えばたくさんの色や柄を使った尖ったリノベが特徴だと思っていたのですが
今回見せていただいた最新のリノベ案件に関しては、色や柄のトーンを抑えた仕上がりに
なっておりました。なるほど、これはこれでいい感じです。母ちゃん曰く、意識的に
そんな感じにしているとのこと。最近の流行がシンプルなものだから、そちらに少し
寄せているような話をしていた気がします。たぶん。もしかしたら別の話と混ざって
いるかもしれないので、間違ってたらごめんなさい。話半分でお願いします（汗）
レジものの１室が空いたので民泊に転用するということで、民泊向けの形にリフォームを
した案件も見せていただきました。ニッチを作っておしゃれにしたり、ＬＥＤシールを
使ってテレビの裏に間接照明を設けたり。レジものより少しゴージャスな感じに
仕上げられておりました。確かに、普通のレジものとはちょっと違う仕上がりです。
私も半年後くらいに戸建を民泊物件に改装する話が出てくるのがわかっておりますが、
その時はできるだけコストをかけずに転用したいという気持ちが強かったです。
でも、今回の母ちゃんの物件を見て、もう少しお金をかけて差別化を図った方が
いいかなあ？と方向転換しつつあります。お金の調達も考えた方がいいかなあ。うーん。
考えるきっかけをいただけたのは収穫だったと思います。
あと、素晴らしいなあと思ったのが、利益の最大化は勿論考えるけれども、その中でも
きちんとバランスを考えて動かれていること。
リノベして数年持って転売というイメージだ、と言っている中古物件に関して、
外構をかなりいじっていました。より入居者様が使いやすくなるよう、屋根付きの
自転車置場を整備し、そこに向かうスロープをつけるために敷地内の階段の位置や
大きさを変える、駐車場を使いやすくできるように解散を削って配置を変える、など。
外構はお金がかかるものですが、そこをかなりキッチリとやっている物件でした。
正直、私だったらそこまではしないだろうなと思います。
単純にそこまでの資金的余裕もないし、ある程度保有して転売する予定であれば
保有期間を乗り切れればいいという考えになり、今あるものを活用する方向に
舵を切ることでしょう。
そこを「商売が下手と言えばそれまでだけど、入居者さんが住みやすくなるなら
いいのではないかと思って」と仰る母ちゃん。売却する際には仲介業者さんにも
気前よく手数料を出したり、旅行に行けばお高いお土産をポンポン買って配っているのは
存じ上げております。近江商人の「三方良し」の精神とでも言えばいいでしょうか。
自分の利益を最大化するより、全体最適を図る。そしてそれが次の良い取引につながる。
そんな好循環が生まれているのだな、と感じたのでした。
このような姿勢、とても見習いたいと思う私です。
新築を建てようと思ってた土地がひょんなことで建てる前に３倍の値段で売れた話とか
既存物件の隣地を買えなかった話など、いろんなこぼれ話も伺うことができて、
大変満足な一日でした。ご一緒した古参の不動産投資家さんも「すごく久しぶりに
丸一日不動産を見た」「不動産投資を始めたばかりの頃はいつも誰かの物件を見て
ファミレスで熱いトークをしていた」「あの頃の情熱を久しぶりに思い出した」
と、楽しんでおられたようです。視察を企画してよかったなあと思ったのでした。
母ちゃん、皆様、お付き合いいただき、本当にありがとうございました。
ということで、本日は視察最終日。引き続きＤＸ＠母ちゃんの神戸市内以外の物件を
見学させていただきます。
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