現在５位です。睡眠時間６時間生活に慣らしていかないとなあ。
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札幌６棟目に入居申込をいただくことができ、満室にすることができそうです。
これで稼働率も９５％を回復しました。頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。
一時期、稼働率９０％を割っていた時期もあったのですが、１０月に入ってから
復調の兆しを見せてくれています。海外視察をしている間に４件もお申込をいただき
海外視察から帰ってきてからも、ちらほらとお申込をいただいております。
新たな退去は今のところなく、だいぶいい感じになってきました。
現在残っている空室は、札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、東京１２棟目１室、
仙台１棟目１室、富山１棟目１室の５室。仙台１棟目は部屋がでかすぎるため
決まるのに時間がかかるだろうなあという印象。富山１棟目はド田舎にあるので
そもそも需要が少なく時間がかかるだろうと予想しています。頑張ってすぐに
決められそうなのは札幌と東京の３部屋かなーと考えておりますが、東京８棟目は
コンセプト物件なのであまり条件は変えずに犬猫を飼っている人にアプローチを
していきたいところ。通常賃貸で条件など変えて早めに勝負できそうだなと思うのは
札幌１３棟目と東京１２棟目ですね。この２部屋に関しては反響状況の確認などを通じて
管理会社さんとやり取りを進めたいと思います。
稼働率って水物だなと思うことがあります。退去がたまたま重なれば、どんなに
努力をしていても稼働率が下がる可能性はあります。瞬間瞬間での状況を少しでも
改善していく必要があるのはその通りですが、あまりそれに囚われすぎるのも
実はよくないのかなあ？なんて思ったりもしました。
一時的に退去が重なれば稼働率は下がりますが、その時に稼働率を上げることばかりに
腐心してしまい、もっといい条件で決められる可能性があるにも関わらず、拙速に
家賃を下げたりしてしまうこともあるのかもしれません。
そうならないように、焦らなくても済むような返済比率でいるべきなのだろうと
考えたりもします。ま、そう言ってる私がたぶん一番返済比率が高いですけど（笑）
そんなどうでもいい私見を述べつつ、本日の本題に入っていきましょう。
今日のお題は札幌６棟目に入居申込をいただいたというお話です。
札幌６棟目はＲＣ造なのに２階建４部屋のアパートという、なんともアンバランスな
物件です。中古で購入しており、将来手前の土地を購入して大きな物件に建て替えが
できればいいなという妄想を抱いています。
基本スペックが古い物件なので、煙突のあるストーブが基本装備として存在したり
雪が降ると窓ガラスが割れたりするような微妙な物件です。広さは２ＬＤＫで
５０平米とかあるので、お子様が２人以上いる生活保護受給のシングルマザーだったり
自宅を売却した老夫婦の終の棲家だったり、そういった需要を取り込んでここまで
運営してきております。
この物件、とにかく冬場の雪対策でお金がかかる傾向があります。
目の前の道路が４ｍと狭いため、公共の除雪が入りません。
そして雪が溜まる面が道路の反対側の裏庭的なところなので、除排雪の手間が
すごくかかります。物件規模が小さいこともあり、この除排雪を行うだけで、
４部屋分の１月の家賃くらいがすぐ吹っ飛んでいきます。しかもリフォームすれば
面積が広いのでリフォームコストもかさみます。経費率が高い物件と言えるでしょう。
立地がよくなかったら即売却の対象にしていたかもしれません。
課題はある物件なのですが、一度入ればそこそこ長く住んでくださるので楽だし
将来的にワンチャンいい感じのマンションに化けないかなと思っていることから
保有し続けております。
この札幌６棟目は１室の空室がありました。家賃は少し上げて募集していましたが
生活保護とかの方がターゲットになると思っていたので、大幅な家賃増額はせずに
若干高くなったくらいの上げ幅に留めています。
こちらの物件に、先日入居申込をいただいたというご連絡を管理会社さんより
頂戴することができました。許容範囲内となる空室期間でのお申込となり、私としても
ほっとしているところです。
今回ご入居される方は、７０代に差し掛かろうとしているご夫婦です。
引越理由は管理会社さんからは特に連絡を受けておりませんが、まあたぶん生活の
ダウンサイジングってところじゃないかなと。そして引越を機に生活保護を受給する
予定のように見えました。「生活保護受給予定」とありましたので・・・。
特にこの辺の事情に関して、私がどうこう言う話でもないと思います。
こちらとしては、ちゃんと家賃を払っていただくだけの財力があるのか？という点が
気になるばかりです。そしてそれに関しては、保証会社さんの審査が通っていると
いうことで、ちゃんと担保されておりました。それであれば私が断る理由はありません。
この物件の想定顧客と合致していますし、特に問題はないかと思います。
ということで、管理会社さんには進めてくださいということで返信をしました。
札幌物件の空室は残り１室。ここが決まれば札幌は完全満室になります。
引き続き、満室目指して頑張ります！
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