現在５位です。昨日の昼は牛丼のはずがステーキに。
応援クリックよろしくお願いします→
札幌７棟目で家賃アップに向けた活動を開始しました。家賃を上げる代わりに、
エアコンを設置するのはどうでしょう、というオファーをかける活動をしています。
いつぞやにレントロールを整理したのですが、やっぱりばらつきはあります。
最近決まったところは家賃が高い、昔から住んでるところは家賃が安いケースが多い、
でも一部のお部屋では逆に古い人が新築プレミアムくらいの家賃で住んでいて
高くなっている状況も見受けられます。入居率が悪くてやむなく安い家賃にして
ご入居いただいたケースなんかもあり、当然ではあるのですが賃料に関しては
かなりばらつきが出てきております。
お友達大家さんの中には、家賃は一律で機械的に上げていってるという人もいるし
現状維持で特に何もしていない人もいます。どちらかと言えば、何もしていない人の方が
多いのではないかと思います。私もそんな何もしていない人の一員でした。
私自身はそこまで気にしていなかったですが、確かに昨今のコスト高に対抗するには
家賃を上げるしかないんですよ。特に最近は金利上昇が顕著なので、何かやらないと
非常にまずいなという感覚を持つようになりました。
私の東京におけるメインバンクさんは、珍しいことに金利が「長プラ連動」なんです。
短プラじゃないんかい！とびっくりしました（などと契約時にちゃんと見ないで
今頃のんきに言ってる私自身がポンコツなのは充分認識しております）。
短プラ連動より金利上昇が激しい上にリアルタイムでして、全体的に１％以上は
金利が上がっています。一番キツイやつは４％を超えてしまいました（汗）
また、火災保険に関しても「木造」「築古」「集合住宅」の三点セットが揃うと
大変悲惨な保険料が発生するのですが・・・私の東京の物件はそんなものばかりなので
火災保険もコストとして重くのしかかってきております。
こういった状況を打開しようとすると、やっぱり家賃を上げる活動は必要だよね・・・
と思うようになりました。現在、いくつかの物件で家賃を上げる活動を管理会社さんに
依頼しており、継続的にその状況を確認することとしております。
ちなみに唯一家賃アップ活動をやっていたのが東京８棟目。
入れ替わるごとに家賃は上げていますし、入れ替わっていないお部屋に関しても
一部に関しては家賃アップのお願いをして、ＯＫをいただいたりもしております。
大家業は「売上は満室が最大であとは下がるだけ」「経年で家賃は下がる」というのが
私が物件を購入し始めた１５年以上前は常識でした。今はそれもだいぶ変わっており、
民泊許可なり民泊を自身で開始することだったり、スマホのアンテナ設置だったりで
売上を増やすことができます。また、家賃を上げることに関しても、以前のように
そんなの無理という話でもなくなり、何でも値上がりする時代になったという認識が
世間の常識になりつつあります。上げるなら今じゃないか、と思う次第です。
ということで、家賃を上げる活動を一部の物件で開始しました。
各物件において、管理会社さんのカラーもあり、取り組み方は異なっています。
今回は札幌７棟目について取り上げたいと思います。
札幌７棟目は、募集ごとに家賃を上げており、地域平均価格よりも高い家賃で
貸すことができています。これはひとえに管理会社さんのご尽力の賜物です。
本当にありがとうございます。
なので、そんなに家賃をいじる余地はないと言えばないのですが・・・
まだまだ平成の頃合いからお住まいになり続けている方が何部屋かはあります。
特に、目に見えて家賃が低いのが３部屋ほどありますので、そこに対してはアプローチを
かけてもいいなと思っていました。
また、駐車場代が消費税抜で設定されているお部屋もありますので、課税業者である
仙台法人としては、消費税をちゃんと得ておきたいという気持ちがあります。
なかなかの消費税を納めていますからね・・・。
ということで、管理会社さんにその辺のお部屋に家賃を上げることを持ち掛けたいと
話を振ってみたのですが、普通にやったら退去しちゃうと思いますよ、という感じで
あまり前向きではない雰囲気の回答でした。慎重に動くタイプの管理会社さんですし
入居者様とも信頼関係を構築できている担当の方です。そういう反応になるのも
ある意味当然かなと思います。
その後いろいろと意見交換をしたのですが、単一のお部屋に対して相場より安いから
家賃上げてくれというより、設備投資は伴うけどエアコンを設置するから家賃を
上げさせてほしいというアプローチはどうか、という話になりました。
入居者様にもメリットを与えることができるし、９部屋エアコンが設置されていない
お部屋があるので、９部屋分の家賃アップが見込めるという形で、広く浅く賃料を
上げていく活動ができそうだから、ということを意識されているのだろうと認識。
設備投資の費用がかかるのは痛いですが、ひとまずこの方針で相談するというのは
悪くない筋だなと思いました。誰も損しない話ですからね。
別の観点で、管理会社さんが口走っていたのが「エアコンの省エネ規制」です。
省エネに関する点が来年くらいに改正になるらしく、そうなった時に札幌で多く
普及している冷房専用のエアコンの安い機種が、その省エネ規制に合致せずに
値段が上がってしまうのではないか、ということを懸念されておりました。
それだったら、今のうちに先行投資した方が、長期的に見たらお得になるかも、と。
ふーむ、なるほど・・・。
個人的には多少設備投資をしても長期入居と家賃アップにつながるなら悪くないかと
思っております。仮に家賃が３０００円上がるとして、年間３６０００円。
エアコンを札幌で管理会社さんに設置して貰おうとすると、だいたい１台につき
１５万前後かかります。それでも利回り２０％はオーバーするので、投資としては
悪くないなと思いました。
問題があるとすれば、義母がその初期投資をＯＫするか？という点です。
お金が手元から出ていくことを嫌う義母。ある一定の金額がないと安心できないと
ボヤいておりますので、ちょっと嫌がるんじゃないかなという気はしています。
あと最近納税も結構多くなってきてるので、ある程度のお金は手元に置いておかないと
きついでしょうしねえ。
ということで、この話に関して義母にメリット・デメリットを含めて相談。
お金が出ていくのを避けたいなあという気持ちがありそうだったので、秋と春の
２回に分けて提案することで、一気に出ていくことを避けるのはどうかという
提案にしました。義母もそれがいいというので、方向性としてはそれで確定。
管理会社さんにもお願いして、動いていただくことになりました。
結果が出るのはしばらく先かと思いますが、家賃が上がる方向に動いてくれると
信じたいと思います。楽しみにしています！
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
