現在６位です。今日はレントロールの最新化と相場より安い部屋の確認かなあ。
応援クリックよろしくお願いします→
札幌８棟目で久しぶりの退去予告が届いてしまいました。なんか最近退去多いなー。
家賃は少し上げて募集できそうなので、前向きにとらえることにします。
最近、空室が多くなってきており、稼働率９０％を切ってしまいました。
まだブログネタになっていないものも含め、現在の空室（退去予告を含む）は
以下の通りです。
札幌６棟目１室、札幌８棟目１室、札幌１２棟目２室、札幌１３棟目１室
東京８棟目１室、東京１２棟目１室、東京１７棟目２室
仙台１棟目１室
富山１棟目１室
合計１１室（賃貸利用１０２室中９１室稼働：稼働率８９．２％）
最近退去予告を貰ったのは札幌８棟目と札幌１２棟目。
空室が長期化したので対策として条件見直しをしたのが東京１２棟目と札幌１３棟目。
最近キャンセルを食らったのが札幌１２棟目で２回、東京１７棟目で１回。
更に、仙台１棟目では空室と空室の間で漏水騒ぎがあり、保険申請中です。
（早く原状回復したいのに鑑定人さんが来るとか言い出して工事ができない・泣）
申込に比べて退去が多いので、稼働率がぐいぐいと下がっているのが現状です。
うーん、あまり良くないバイオリズム。申込がないわけではないけどキャンセルも
かなり多く、なんか流れが良くないなあという感覚はあります。
今回は新たに退去予告を貰ってしまった札幌８棟目に関してです。
札幌８棟目は管理変更後すぐ満室になり、その後全く退去がなく、すごく安定した物件に
なっておりました。前の管理会社さんの時は恒常的に２〜３室の空室があったので、
今の管理会社さんとの落差が激しいなという感じでした。管理会社さん選びって大事。
過去には札幌８棟目を民泊やりたい人に貸していた時期もありました関係で、
この物件は建物全体に自火報が設置されています。もし空室が多い時期が続いていたら
民泊やりたい人に少し高めに貸すプランをきっと実施していただろうなと思います。
結露がすごくて困ったという意見も聞こえてきたことがありましたので、自分で運営と
なるとリスキーな気はするので、貸すパターンがいいんだろうなと考えてはおります。
でもそんなプランも発動することなく、ここまで安定してくれているので助かります。
いつまでこの安定が続くかな？というのは注目しておりました。
というのも、長く続いてほしいと思う反面、家賃がちょっと安い部屋があるんです。
そういう部屋を相場並みの家賃に上げたい気持ち、そして入れ替わるごとに家賃が
高く設定できるのであれば、そのように家賃を更新していきたい気持ち。そんなのも
少し考えているため、退去があればあったで動き甲斐がありそうだなという気持ちも
あったりしたのでした。
今回、とても久しぶりの退去予告は、これだけ他の物件合わせて空室が多い時期に
追加で退去予告が来るかーという観点で「時期が悪い」と思う気持ちもありますが
「どこまで賃料上げられるか」「民泊可とかにしたらもっと上げられるか」といった
観点で少し楽しみな自分もいたのでした。
管理会社さんからご提案いただいた家賃は、賃料は２０００円アップとのこと。
ずっと空いていた駐車場もセットで募集する形にしましたが、その駐車場代が
私が考えていた金額の半額くらいになっててまずビックリ。
駐車場代なんでこんなに安い設定なんですか？と確認したところ、軽自動車しか
置けない区画なのを考慮し、近隣相場の最安値に設定したということでした。
軽自動車のみだと多少安くなるのはやむを得ないかなあという気持ちに。
しかしさすがに半額はインパクトがでかすぎると思うので、私自身でもＡＩ先生に
相場を調べて貰いました。結果としては、＋２０００円くらいが最低賃料という
結果になったので、一般の方もこれを見て動くなら、このくらいの価格帯で募集しても
いいんじゃない？という感覚に。
しかし、あまり高い金額を言いすぎると微妙かなという妙な忖度が働いてしまい、
１０００円アップ＋消費税分を貰うくらいでの募集はできないかと相談しました。
ＡＩ先生が提案してくれた最低賃料より若干安いくらいの金額です。
管理会社さんより返答があり、そのくらいの賃料だったら大丈夫だと思う、とのこと。
意外とすんなりだったなあ。だったらもう一声上げてって言えばよかったか（笑）
管理会社さんからは、家賃も希望あります？と聞かれました。２０００円アップに
なってたので別にいいかなと思ったのですが、やっぱりちゃんと確認しておこうと
ＡＩ先生に物件の情報を入れて提案いただくと・・・管理会社さんにご提案いただいた
賃料がちょうどＡＩ判定の下限くらいでした。まあそれだったらこっちはいいかな。
と思ったのですが・・・この物件、ガス会社さんからの貸与でエアコンを導入してたのを
思い出しました。平成初期築のＲＣでエアコンの入ったファミリー物件ってなると、
もうちょっと上げられるのかな？などと少し欲張ったことを考え始めました。
管理会社さんには、一応今の家賃で良いとは思っているけど、新品のエアコンが
入っていることを考慮すると更に賃料が上がったりする？という確認を依頼しました。
併せて、民泊の問い合わせが来た時には家賃を高くしてほしいということも伝えました。
民泊時代のことを管理会社さんはご存じないと思いますので、この辺はもうちょっと
追加で説明しておかないといけないだろうなあ・・・。そこは休み明けでいいか。
あともし今回の募集で普通に決まるようであれば、既存の安い部屋とかも一気に
家賃を上げる交渉をしてしまった方がいいのかなあとも思っています。
私はまだ住んでいる人に対しての家賃アップの交渉を全体的にやっていないので
そろそろ取り掛からないといけないだろうなと考えております。
今回の募集の様子を見ながらだな、札幌８棟目に関しては。
ということで、退去が増えてキツイですが、着実に埋めていければと思います。
頑張りますー。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
