現在５位です。今日は注文住宅の自宅新築の打ち合わせがあります。
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別のことを書こうと思ってたのですが、脱線が長くなりすぎたのでその話題に
切り替えました。今日は遠隔地融資の難しさについてです。
私は個人事業主・東京法人・仙台法人の３つで不動産投資をやっております。
東京法人は嫁ちゃんが代表で、仙台法人は義母が代表をしてくれています。
私自身が代表をやっていないのは、サラリーマンなので代表をやるとめんどくさそうと
いうのもあるのですが、地域に根差した法人とするにはその地域に根差した代表が
そこにいることが大事だと思うから、という方が強いです。いわゆる融資対策です（笑）
散々経験してきていますが、遠隔地の融資を引くのはとても大変です。
都銀さんならまだしも、地銀さん・信金さん・信組さんは地域密着型ですので
地域に根差した企業を応援するという立て付けがあります。代表者がその地域にいない
法人を支援するのは、たとえどれだけ数字が欲しくても、かなりいろいろなハードルを
クリアしないといけなくなるため、あまりいい顔はされません。基本的に門前払いに
なると考えた方がいいです。
法人の支店があればいいなどの対応をしてくれる金融機関さんもあります。
例えば、神奈川・千葉・埼玉の企業が東京支店を作るくらいの話であれば、
そこまで遠くないので話を聞いてくれるチャンスが割と多いような気はします。
他方、東京に住んでいる人が札幌の支店がある法人で融資を受けようとすると、
途端に「代表者の住民票が当地にないので・・・」とお断りモードになります。
金融機関さんが考える「担保保全」の話がここに絡んできているのだろうと、
私自身は想像しております。
金融機関さんは基本的に性悪説で考えるため、何があっても自分たちがお金を
回収できるようにしてお金を貸します。預金者の皆様から集めた虎の子のお金だから
絶対に損失があってはならないわけです。それはごもっともと私も思います。
なので、不動産購入に資金を貸す場合は「物件」と「代表者」に着目して、
その両方を担保として確保しようとします。
不動産は言わずもがなです。借入する時は普通に購入物件を担保として提供して
融資を受けるケースがほとんどでしょう。よほどのお金持ちでもない限りは、
そういう形で対応されているでしょう。これも担保の確保の一環です。
じゃあ代表者の担保とは？明確に担保を取るような話は出てこないのですが、
「すぐ連絡が取れる」「まめに連絡が取れる」「依頼があれば顔を出せる」
といったところを重視しているような気がします。その事業主が何を考えているか、
どういう事業戦略を持っているか、みたいなところを理解するとか、何回も顔を合わせて
信頼関係を構築するとか、そういうところを醸成することによって人的担保を
作っているのかなと思います。
私が東京でメインバンクとしてご融資いただいている金融機関さんは、支店に
役員さんが視察に来ると、近所を自転車で回って役員さんと一緒に自宅まで顔を
出しにきます。わざわざ役員さんがチャリンコに乗って現れたら、普通の人なら
やっぱ恐縮しますよね。接触回数を増やすことで、お互いに対する信頼を増していく
手法なのかもしれないなあと思いました。
あと、家が近いとカジュアルに家のポストに支店長が書類を入れに来たりするし、
私も営業時間外にメインバンクさんのポストに書類を投函したことがあります。
遠隔地の人にそういう関係構築ができるのか？そこはとても微妙だと思います。
なので、私自身はもし地元に代表になれる人がいるなら、その人にお願いするのが
融資戦略上の近道だろうと考えています。
なお、その観点なら東京法人ならお前が代表でもいいだろ？というツッコミも
あると思います。でもそこは、前述のとおりサラリーマンだからちょっとというのが
主な理由で、そうはしていません。あとこれはおそらく可能性は低いのですが、
新しい地域を開拓する際に、私が住民票をそこに移して融資を得るという可能性も
全くないわけではないよねと思った、というのもあります。
実際問題として、札幌に関しては仙台法人で融資を受けることができていますが
本気で札幌市内の信金さんを開拓しようとした際には、今のままだと限界があります。
私自身が住民票を移すことで可能性は飛躍的に高まりますので、それをするだけの
価値がある物件が出てきた暁には、考えるかもしれません。
１０年〜１５年前であれば、某カタカナ銀行さんとかの最盛期でしたので、遠隔地でも
バンバン融資が出ていたものでした。都銀さんも全国にある支店網を活用して
全国どこでも融資をするような時代でした。あの頃であれば遠隔地の不動産投資も
容易にスタートできたのですけどねえ。今となっては見る影もありません。
そんな中、私は未だに細い糸をたどりながら遠隔地に物件を購入しているわけで。
まああれですね、化石みたいなもんです（笑）
今後いつまでそれができるかはわかりませんが、できる範囲でそういう綱渡りな融資も
引っ張っていきたいと思います（？）
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