現在５位です。珍しく打ち合わせのない一日。
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東京１７棟目、じわじわと反響が増えてきております。９月になったらもう少し
よくなるかな？様子見しながら調整を続けたいと思います。
ＧＷ明けに引渡を受けた東京１７棟目。ぼちぼち空室期間が３ヶ月になります。
普通に考えたら発狂ものなんですけど、今回に限ってはこれはこれで良いとしています。
どこまで相場が上がっているかを見極めるために、極限までアッパーの家賃を目指す。
そんな検証も兼ねているからです。
自分でも明らかに高すぎるぞと思われる家賃で募集を開始し、しばらく様子を見たものの
当然のように反響数は少ないまま。それでも１〜２件の内見があったことにビックリ、
という状況でした。
しかしその後は本当に鳴かず飛ばずになってしまったので、管理会社さんと相談をして
３０００円ほど家賃を下げることにしました。それでも相変わらず強気な家賃で
あることには変わりはありませんが、これでもう少し様子を見てみることにしました。
それからしばらくして反響状況を確認しましたが、７月という比較的賃貸が動かない
時期であるにも関わらず、６月と比べて問い合わせ件数は増えており、内見も１階は
３回あったそうです。傾向として悪くはない感じですが、まだ決まるにはちょっと
弱いなあという感覚があります。
ここから更なる反響増を達成するために、家賃を下げようかとも思ったのですが、
管理会社さんから広告料を増やすのはどうかというご提案をいただき、なるほどと
思ったのでそっちの方向で進めてみることにしました。猫の多頭飼いとか犬猫両方
飼ってもいいとか、そういう物件は決して数は多くないと思いますので、家賃の面で
弱気になりすぎる必要はないだろうと考えてのことです。
７月から終盤お盆前という賃貸的には大変微妙な時期でしたが、広告料を上げたところ
内見数が明確に増えました。問い合わせ件数も時期の割には横ばいくらいの数を
キープできているので、これは実質的には問い合わせ数が増えていると考えても
いいのではないかと考えます。
・・・と思いながら管理会社さんからいただいた情報を読み解いていたのですが、
内見が多かった時期はまだ広告料の情報が反映されていないのようでした。
あれ、あんまり広告料関係ない？でも問い合わせ数は増えたからいいことにしましょう。
ご融資をしてくださった金融機関さんともお話はしておりますが、この物件に関しては
前述のとおりアッパー家賃を探る意味合いでの実験要素が強く、すぐに満室になるような
家賃設定にもしておりません。猫対応物件は今後も差別化要素として作るつもりですし、
エリアも今の場所と似たようなエリアで展開することが多いだろうと思っております。
今回の物件で家賃がどのくらい伸ばせるのかをしっかり見極めたい意図があります。
金融機関さんもそれゆえなかなか埋まらないということはご理解いただいているので
決まらないことに対してどうこうは言ってきておりません。
当初のキツイ家賃から３０００円ダウンと広告料１ヶ月で決まるなら僥倖。
もう１〜２段くらい家賃を下げる必要はあるだろうと想定はしているのですが、
まずは９月の第二繁忙期でどこまで決められるかを試してみたいと思います。
こんな実験ができるようになったのも、規模はそれなりになったからなんだろうなと
思っています。２〜３棟しかない時にそんな冒険は絶対できないですからねえ。
成長を感じております。お腹周りの成長だけじゃないなと（自虐）
ということで、くだらないオチを書いたところで、本日のブログはこの辺で。
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