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東京でまた借地の案件のご紹介がありました。情報源はいつもの借地管理人さんです。
仲良くしてくださる皆様のおかげで光の速さで判断し、本日銀行さんに相談予定です。
規模は置いておいて、ここしばらくは毎年コンスタントに物件を買い続けている私。
２０２０年：仙台２棟目
２０２１年：札幌１１棟目、札幌１２棟目
２０２２年：東京１４棟目
２０２３年：東京１５棟目
２０２４年：札幌１３棟目、東京１６棟目
２０２５年：東京１７棟目
淡々と買い続けていることで、現役の相場観が養われていくはずです。
現場にいないと肌感覚の現場の勘は磨かれませんからねえ。
相場が微妙でも、ドルコスト平均法を信じて売り買いを続けております。
２０２０年以降に購入した物件に関して、どういうルートでの紹介だったかを
整理してみると、上記のうちネット検索で問い合わせたのは札幌１３棟目のみでした。
札幌１１棟目はブツ元として預かった業者さんが隣地の私たちに話を持ち掛けてきたと
いう経緯でしたので、その２棟は初対面の業者さんとのお取引ということになります。
それ以外は何らか面識がある業者さんからご提案いただいたものばかりです。
いかに私がネット検索をしないでサボって物件を購入しているかが丸わかりです（笑）
そんな中でも、最近特によく紹介の取引をしているのが、東京で私がお借りしている
借地の借地管理人さんです。
東京３棟目の一部が借地なのですが、この借地はお寺さんの所有になっております。
そこそこの規模の借地があるようで、お寺さんの借地を管理する借地管理人さんが
いらっしゃいます。
私が購入した時は別の方が借地管理人さんだったのですが、お亡くなりになったそうで
弟さんがその地位を継いで借地管理人をやっております。
東京３棟目の借地の地代の件で今の借地管理人さんとやり取りをして、何回か
お会いしているのですが、その中で私が不動産投資をやっているということを把握し
もしよかったらこの物件とか検討してくれませんか、と、同じ地主さんの借地案件を
持ってきてくださるようになりました。
東京１６棟目、東京１７棟目ともにこの流れで購入した借地案件です。
東京１６棟目は将来的に隣地も含めた３筆を２筆に変えて建売業者さんに売却したいから
それまで保有して貰えないかという話でした。収益的にもまあ普通に悪くはないなと
判断したので、購入して賃貸に出している状態です。
東京１７棟目は接道している私道の幅員が狭いため、建売業者さんがあまり価格を
高くできないみたいで、私のところに回ってきました。こちらも先日リノベが終わり
現在賃貸募集中となります。
元々保有していたものを含めると、同じ区画で同じ地主さんの物件を３棟も保有する
ことになり、世の中どう転ぶかわからないものだなあと感じている次第です。
下手したら東京３棟目は売却していたかもしれないので、もし売却が成立していたら
今のように借地管理人さんとの関係は構築できておらず、東京１６棟目、東京１７棟目を
購入することもなかったのかもしれません。
東京１６棟目は小さい戸建案件ですが、リフォームもそんなにかからずに賃貸することが
できましたので良かったですし、東京１７棟目は渾身の猫対応アパートにすることが
できたのでこれまた満足しております。
この借地管理人さんから、また新たな案件のご紹介がありました。またまた同じ借地の
別の区画にある物件です。
これまでのパターンを見ていると、建売屋さんが新築戸建にできる土地はそちらに
優先して売却の相談をしているのだと思います。実際、私が特にご紹介を受けていない
土地が某●ー●ン●ウ●さんの建売として分譲されていることがありました。
そういう処理ができないものが私のところに流れてきているようです。
今回相談された案件も、土地は１０坪程度の不整形地でした。これはきっと建売屋さんは
建てないだろうなあという感じがプンプンするやつです。
公道に接している土地で、３階建のＳ造の建物がその土地の上に建ってます。
建物は昭和４０年台築ですので、お世辞にも新しいとは言えません。
各フロアの面積は２５平米〜３０平米とそれなりの大きさを確保できています。
入口も各フロアごとに容易に分けることができるというか既に分かれているというか、
そんな感じなのでこれまた悪くないかなと思いました。
価格は交渉可能と言う形で提示されております。定価でもまあ最近の相場であれば
無しではないかなとは思うのですが、リフォームをガッツリやった上で収益性を
確保しようとすると、やっぱり指値は前提になるなあと思いました。
たまたまこの日、管理会社さんの社長といつもリノベをやってもらってる施工業者さんの
社長と飲みに行く機会があったので、飲みに行く数時間前に「こんな案件貰ったよー」と
情報展開。私の中では酒の肴くらいのイメージでしたが、酒を飲む前にメッセンジャーの
時点ですっかり盛り上がってしまい、借地料安いとか旅館なら間違いないとか、
いやここの地主さんは旅館ＮＧなんですよとか、いろんなやり取りが発生しました。
結果、２時間であっという間に不動産屋さんとリフォーム屋さんの机上の判断が
完成してしまい、収益化できそうだなという感覚を持つに至ったのでした（笑）
各部屋の家賃は単純リフォームならこのくらい、がっちりフルリノベすればこのくらい、
競争に勝ち抜くために何か特色を持たせることを推奨、借地なので承諾料云々に注意、
リノベプランはある程度予算にあわせて引くと言ってくれたので、東京１７棟目に比べて
延床面積は少し大きいくらいなれど１部屋多い分住設の費用がかかることを考慮して
数百万上乗せしたもので計算、という感じでざっくりシミュレーションして、
利回り１０％を確保するようにした結果、２０％くらいの指値であれば収支の確保は
できそうだなと判断しました。
問題は融資です。東京１３棟目以降ずっと同じメインバンクさんで融資を引いてますが
数ヶ月前に東京１７棟目でだいぶワチャワチャした挙句承認して貰ったという経緯から、
そんなにすぐ借りられるの？という疑念があります。しかも今も別件でいろいろと
骨を折っていただいているし。ペース早すぎない？とか言われそうな気もします。
支店長はやるといえばやってくれそうですけど、本部が何と言うかが未知数です。
とりあえず今日、メインバンクさんに行って相談してみるかなー。
支店レベルでは取り組みたいという話が出るようなら、前向きにやっちゃいましょうか。
今回は、周りの人にだいぶ助けられて、サクサクっと判断をすることができました。
買付や融資がもし通るようなら、こういったご恩に報いなくては！
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