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札幌１０棟目、札幌１１棟目の売却活動スタートです。
３社にお願いをして、条件合わせするために時間を要してしまいました。
札幌１０棟目と札幌１１棟目は地続きの少し土地が小さ目の戸建です。
札幌１０棟目がちょっとあり得ないくらいの安い価格で購入できたので、最低限の
リフォームをやって生活保護の方に貸しておりました。
その後、札幌１１棟目となる戸建が売却にかけられました。仙台の義母の家に
電話がかかってきて、空き家なら一緒に売りませんかと言っていただいたのですが
この時はたまたま空室で、もう賃貸借契約が締結されていたのです。その旨をお話して
もしよければうちで買い取りますよという話をした結果、相場くらいのお値段で
買わせていただくことができました。
こちらも最低限のリフォームをして貸家として生活保護の方に貸しておりました。
地方だと家賃が安いので、東京みたいにフルリフォームやリノベーションをすると
費用負けしてしまいます。地方の古い物件って、そこが難しいんですよね。
ものすごく単純化して、なぜ地方は家賃負けするかを書いてみようと思います。
※リフォームしたことによる家賃上昇とか、取得価格とか、そういうのは無視します
東京であれば、５０平米の戸建なら安くても１０万にはなるでしょう。
都心にいけばもっと高くなると思います。
家賃１０万とれるなら、年間で１２０万の家賃収入が狙えます。
リフォーム代を１０年で回収しようとしたら１２００万をかけることができます。
札幌であれば、５０平米の戸建はせいぜい５万取れれば御の字かと思います。
年間で６０万の家賃収入となり、同様にリフォーム代を１０年で回収しようとしたら
６００万しかかけることができません。東京の半分です。
家賃が安くなるということは、売上も低くなるということです。
売上があがらないということは、それに見合った設備投資も難しいということに
なってしまいます。ここが地方投資の難しいところだと私は思っています。
札幌であれば、家賃に見合った激安リフォームをやってくれる業者さんを知ってるので
多少古くても購入はできますが、それ以外の地域で築古再生案件を手掛けるのは
かなりハードルが高いなと思っております。
（やってる人はいますが、皆さんスキルが高い方ばかりで私は真似できません）
話がだいぶそれましたが、今回たまたま、両方の物件が同じくらいのタイミングで
空室になることが確定しました。札幌１０棟目の方は同居する人の数の変化に伴う
住み替えということで退去となり、札幌１１棟目は仕事を始めて生活保護から
脱却したものの、結局仕事をクビになってしまい、生活保護の再申請をするでもなく
滞納が積み重なり、夜逃げ同然の形で退去していきました。
片方が退去になったら、もう片方も退去していただき、２つをまとめて宅地として
売却しようかなと思っていたので、これ幸いと売却の方向で話を進めることに。
しかしそこから私の動きが鈍く、別のことに気を取られてしまい、本件に関して
何もしない日々が続いてしまいました。先日の札幌出張の時に、これはいかんと
一念発起。一気に売却の仲介の候補となる業者さんにアポを取り、いろいろと相談。
だいたいこのくらいの価格が出し値で、諸条件はこんなもんか？というLINEを
ざっくりイメージすることができました。
相談した各社さん、一般でいいと言っていただいたので、３社さんに一般媒介で
お願いすることにしました。３社さんで条件が合ってないと不公平が生まれると
思ったので、各社さんと話をしながら条件を調整していったのでした。
そしてここでも私がちょっと油断して別なことをやったりしていたせいで、
話しの進みが遅くなっていたのでした・・・。
早い業者さんはもう６月早々には販売図面を作ってくださっていたのですけど、
各社さんの条件を合わせるなら販売図面を比較して確認するのが一番いいよねと
思っていたので、各社さんに販売図面を作ってもらう作業をお願いしなくては
いけないなと考えていました。しかしそれを依頼することが遅れてしまい、話が
なかなか進まなかったのです。
先週ようやくその辺を動き始めて、３社分の販売図面が手元に届きました。
早速比較してみましたが・・・同じ物件を扱うのに、ここまでいろいろとずれが
生じてしまうのかとびっくりしたものでした。
まず、同じ値段で販売して貰っているのに、坪単価が異なる業者さんがいました。
何で！？と思って数字を調べていくと、どうやら共有持ち分の通路部分まで面積に
参入して計算しているようです。２社は通路不算入、１社は通路を参入していました。
不算入にしていた２社さんも、ほか私道面積の欄に持分のある私道面積を書いたり
書かなかったりでまちまちでした。
また、同じ土地なのに、徒歩●●分の表記も見事にバラバラ。最大６分の差が
ありました。どうしてこうなるんだろう（笑）
接道に関しても、そもそも接道面の方角を間違っている業者さんもいましたし、
私道の共有持ち分の部分を含めて接道としている業者さん、持分の部分は外した
メートル数で接道を表現している業者さん、逆に共有持ち分の私道の接道メートル数を
表示している業者さんもいて、表記が全く統一されていませんでした。
同じ土地でも、捉え方の違いで販売図面の表現方法が変わってくるものなのですね。
私は業者ではないのでどういう書き方が正しいかはよくわかりませんが、ちゃんと
読み解けば間違ったことは書いてないんだなということはわかったので、明らかに
接道の方角が間違ってるとか、私道持分のところが接道メートル数として表現されて
いるとか、そういうところだけは指摘をさせていただき、修正を依頼しました。
あと、引渡条件が「更地渡し」「相談／現況渡し」とバラバラになっていましたので
一律で「相談」に変えて貰いました。たぶん解体更地渡しにしないと厳しいだろうなと
思われる価格で出していますので、普通の人なら解体更地渡しを希望してくると
思います。でももしワンチャン古い家を使いたいニーズがあればと思ったので、
少し含みを持たせる書き方に変えて貰いました。
売る側としては少しでも高く売れた方がラッキーですからね。
そんな調整を週末ようやく終わらせまして、今日から販売開始できる運びとなりました。
さて、どのくらい引きがあるかなあ。楽しみなようなちょっと不安なような。
義母が（本当はあるのに）金がないと騒いでいるので、売れて手元に現金が増えることで
落ち着いてくれるのではないかと期待しております。
（売却益が出るのでまた税金が増えてキレ散らかす姿も目に浮かびますが・苦笑）
売却をお願いした各社様、どうぞよろしくお願い致します。
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