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東京１７棟目の家賃査定、思っていたより高めで出てきてくれました。
ということはアレか、もっと高くなる可能性ありってことか？アツいかも？
東京１７棟目は今まさにリノベをやっている案件です。東京３棟目、東京１６棟目と
同じ地主さんで、同じ一筆の中に東京３棟目、東京１６棟目、東京１７棟目を
所有しています。
お寺さんの借地なのですが、借地管理人さんが一般の人に売りにくい物件を私のところに
相談してくるようになったので、じゃあ買いますよとポンポンと買わせていただいた結果
いつの間にか大借地人になっていたのでした（笑）
駅から徒歩５分くらいの場所にある閑静な住宅街なので、住環境としてはさほど
悪くないですし、民泊をしてほしくないという話があるので、その点から考えると
物件の購入価格も高騰せず、賃貸で回しやすいと言えるでしょう。
東京３棟目の時は先代の借地管理人さんでしたが、今はその方が亡くなって弟さんが
借地管理人を引き継いでいます。今の借地管理人さんの時に、東京３棟目の地代の件で
いろいろ話をしたのですが、その中で私が投資物件をいじっていることや、東京３棟目を
トラブルなしで適切に管理していることを評価してくださり、私に建売業者さんが
買ってくれないものを提案してくるようになりました。
今回購入した東京１７棟目も、敷地の狭い通路の奥という立地のため、目の前まで
車を入れられないという難点があります。解体工事や新築工事も高くなり、業者さんが
採算のとれる金額で買おうとすると、売主さんの残債が消せないという状態でした。
それゆえ、私のところに話が回ってきたのだと思います。
区画の中では比較的新しくて雰囲気も良い割に、誰かが住んでる気配がないよねと
前から気になっていた物件だったので、これもご縁だなと思って購入しました。
ただ、融資が大どんでん返しに次ぐ大どんでん返しで、結果として条件がかなり
悪くなってしまいました。２０年で希望していたところを１５年に短縮されてしまい、
金利も２．５％から３％に上げられてしまいました。
正直、２０年で組んでも返済比率がギリギリだなと思っていたので、今回の条件だと
返済比率が８０％近くになってしまいます・・・。なんかもう、持ってる意味ある？
という状態でしたが、話がここまで進んでしまった以上やるしかあるまいと思って
鳴きながら進めているわけです。
この残念な事態を少しでも取り返すべく、とにかく家賃を上げることを考えて
動いています。元々、家賃を上げられるよう、猫共生型というコンセプトを掲げて
キャットウォークとか猫トイレ用換気扇とかを導入する仕様にしました。
結構グレードがいいものが出来上がるだろうと思っているし、猫の多頭飼いを
ＯＫする物件も少ないことから、近隣相場よりも高く貸せるはずと期待しています。
さて、先日そういったコンセプトを管理会社さんの社長にも伝え、家賃査定を
お願いしたいという話をしました。このコンセプトが決まっていないタイミングでは
家賃は私が希望している金額よりも安めに出てきておりました。元々固めの家賃査定を
するタイプなので、それよりもうちょっと上げて決められるだろうという目論見は
出来ていましたけどね。
今回、改めてコンセプトや完成後の間取り図などを提示し、家賃査定を依頼しました。
その結果は・・・最初に出てきた家賃よりも２〜３万高い査定結果になりました！
近隣の猫可の賃貸をターゲットに家賃を比較したそうです。築浅物件ばかりなので
築古になる文をどう差し引くかという問題はあるものの、猫可な物件は家賃設定も
高めなので、査定結果もかなり高くなったようでした。
この家賃であれば、返済比率は６０％台まで落ちてくれます。
（それでも６０％かよって言わないで・・・事故だったんだから・・・苦笑）
猫の多頭飼いＯＫなので、最初の家賃に猫１匹分だけ乗せておいて、追加の猫１匹ごとに
プラスで家賃を上乗せするやり方もいいのではないか、と管理会社さんは仰ってました。
入口を安く抑えて入居しやすくして、増えるごとに収益性向上って感じですね。
１匹しか飼わなかった場合にちょっと残念な状態になると思いますが、まあそれはそれで
仕方ないかなと。この辺の詳細は早めに話を詰めて募集できるようにしたいと思います。
猫が増えるごとに従量課金するなどの細かい家賃設定だったり、猫共生をＰＲする
マイソクの作成、最終的な家賃の額の決定など、細かいことはまだ残っておりますが
その辺は引渡の後で詰めることにしようと思います。もう最終の施主検査まで数日しか
ありませんので、今更バタバタしてもしょうがないです（笑）
正直、借入条件が悪すぎるため、投資としては不適格ですが、いい物件に仕上がったとは
思うので、これを試金石に次からも同じような展開をできるようにすることができれば
実験としては成功だ、と思うことにします。
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