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東京6棟目、家賃設定を一気に上げていきます。今回募集するお部屋はコロナ前の金額を
越えた家賃設定にしてみます。強気すぎるか?でも家賃は上げなきゃ上がらないしね。
先日のブログに書いた東京6棟目の退去予告の件。退去予告は残念ですが、このお部屋は
コロナ禍から少し開けてきたくらいの時に埋まっているので、家賃水準はそんなに
高くありません。同タイプのもう1つのお部屋より2000円安いです。
今は何もかもが値上がりしている時代です。家賃もさすがにそろそろ上げないと
私としてもキツイなと思っております。
値上げの根拠になる要素がないって?そんなことはありません。
まず火災保険が爆上がりしていて、物件によっては倍どころか3倍以上になっている
ものもあります。これだけでもかなりキツイ圧がかかってます。
更にリフォームです。これも材料高から始まり、人手不足による人工の高騰も
止まる気配がありません。10年前のリノベーション費用と比較すると、倍近くまで
価格は跳ね上がっていると思います。
そして金利も上昇局面に入り、私の借入も金利上昇が始まっております。
メインバンクさんは長プラ連動になっていたので、既にだいぶ上がってしまってます。
昨年は短プラ連動の借入がだいたい一律で0.15%の金利上昇に入りました。
こういった内容を賃料に転嫁していかないと、いずれ経営は行き詰まってしまいます。
諸条件あるので全部の物件でできるとは思いませんが、上げれる物件であれば
少しずつ賃料を上げていかないと、最後はゆでガエルになってしまうことでしょう。
そんな思いもあり、また、管理会社さんも昨今は家賃上昇局面と捉えているようで
今回の東京6棟目は家賃を上げる方向で査定をするということを仰っておりました。
もうね、妥当な範囲でバンバン上げていただきたいです。
ただ、管理会社さんは基本的に保守的な家賃設定をしてきます。私はこれまでにも
管理会社さんが設定する家賃のもうちょっと上の家賃を設定して、そこそこうまく
決まってくれたことが何回もあります。立場上、管理会社さんは責任をもって
決められる家賃で提案するのが仕事なので、そうなるのは仕方ないことでしょう。
家賃を上げる行為は私が自分の責任で行うものです。
さて、先日管理会社さんから家賃の査定結果の連絡がありました。
結論を先に書くと、今までの家賃より4000円高い家賃でした。
同タイプのお部屋を一気に2000円抜き去る賃料設定です。
そしてコロナ前の賃料も越えたと思います。
たまたま近隣に築浅の家賃高め物件があるので、そことの比較で割安に見えそう、
繁忙期ということもあり時期も良いから強気で考えてもいいと思われる、などの
理由が査定書には記載されておりました。なるほど、いい風が吹いてそうですね。
ただ、ライバル物件に既にADが積まれているようなので、ADは最初から設定しても
いいのではないかということでした。その分は礼金を1ヶ月設定することで相殺すれば
大家に損失はない、というお考えのようです。ふむふむ。いいと思います。
この結果でも十分に満足はいくのですが、話を聞いている限り今は強気にしても
いけそうな時期と考えられますので・・・何の根拠もありませんが、もう一段階
強気で設定しちゃってもいいんじゃないかな?と考えました。今までも根拠なく
強気設定にしてうまくいったことがありますので、今回もそのパターンがハマる可能性は
あるだろうと思っています。
ということで、管理会社さんには「査定額に+1000円で募集開始してください」と
お伝えしました。この賃料で決まれば、前回賃料と比較して5000円アップです。
年間6万円ですから、でかい。
果たしてうまくいくかは何とも言えませんが、できればうまく運んでほしいです!
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