現在７位です。予定外に出張が入ってしまった・・・。
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地域をひとくくりにするのも良くないし、築浅と築古を一緒くたにするのもダメ。
賃料設定って難しいよねと思わさせられた週末の内覧会でした。
この週末は領収書のプレッシャーをひしひしと感じつつも、何もできないままに
終わりました。別に遊んでたわけではないのですが、土曜はサラリーマンの出張で
新潟に金曜宿泊で出張しており、午前中は新潟から移動するだけで終了。
嫁ちゃんと合流してご飯を食べて、ちょっと買物なんかもして、家に戻って洗濯物やら
何やらの出張の後片付けをして、少し休憩したらすぐ家を出て、いつもお世話になってる
お友達投資家さんの内覧会にお邪魔して、そのまま夜中まで飲んで終了。
日曜はほぼ終日、家の必要品の買い出しでコストコに行って終了でした。
不動産活動らしい活動と言えば、まさにその内覧会だけですね。
今回お邪魔したのは東京２３区の南部にある某駅から徒歩圏内の物件です。
新築ＲＣが建築されており、当日は気のおけないお友達投資家の皆様と楽しく
過ごすことができ、大変有意義な一日でした。
内覧会を主催した施主のお友達大家さんは、業者さんとして工務店も経営して
いらっしゃいます。それゆえに、物件を作る際にも自社施工することで利回りが
最大化できるというメリットを当然享受しております。もし仮に私が同じ土地を買って
同じ業者さんに依頼しても、そこに会社の利益が乗っかるので同じ利回りでは
建築できないでしょう。でも、その分を１％くらい加味したとしても、今の時代なら
やる人も多いだろうなというくらいの利回りをたたき出せているのが素晴らしいです。
業者だからできる物件というわけではなく、業者というポジションを最大限利用して
最大のボーナスを得ている、といったところかと。
いつも私の東京のリノベ物件でお世話になっている業者さんでもあり、気のおけない
お友達大家さんでもある方です。私が今東京でリノベをやってるのも、手法としては
こちらの大家さん仲間の社長から教わってやってることですから。感謝しております。
東京１７棟目（仮）も買えそうならよろしくお願いします。
私自身は東京では東京１棟目を建売の形で購入した以外は新築はやったことがないです。
新築には縁遠い男なのですが、どういう土地を買ったら新築ができるのかもよくわからず
手馴れた中古物件のリノベーションばかりやっている発展性のない私。
そんな現状の殻を打破するきっかけになるかと思いましたが、やっぱり新築は難しいなと
思うだけで終わってしまいました（苦笑）
ただその中で、家賃相場が私が思っている以上に高いということに気づいたのは
収穫だったような気もしております。
今まで、リノベ案件や中古案件ばかりやっていたこともあり、新築の相場観が
あまりなかったのです。ドミナントエリアの近隣でも新築がバカスカ建ってた時期が
ありまして、こんな賃料で建築して本当に埋まるの！？といつも思っていました。
どことなく、現実的なものに見えてなかったような気がしております。
しかし今回は、なじみの凄腕投資家さんです。これは間違いなく埋まる賃料を
設定しているものと思われます。ということは、すごく参考になる価格設定のはず。
賃料設定を見ると・・・
２０平米の１Ｒタイプで８万半ばくらい、２８平米の１ＬＤＫタイプで１１万半ばくらい
という賃料になっておりました。場所がいい新築だと１Ｒで８万半ばなのかー。
うちの近所でやったら、リノベ案件でもう少し広い２５平米前後でも６．８万でした。
新築ってそれより１．５万いじょう万も高く取れるのね。さすがだわー。
あと４０平米オーバーの１ＬＤＫでも７．５万でしたので、新築になると相場が
跳ね上がるんだなということも改めて認識。ま、私のやってるエリアは２３区の中では
田舎なので、今回の新築をやっているそこそこ都会のエリアに比べたらそもそもの
賃料水準が違うと言う話はありますけどね。
なんて思ってたら、別のお友達大家さんが「管理費更に別に取ってるのか！」と
驚愕しておりました。むむ？と思ってよーく資料を見ると・・・右の方に小さく
いろんな費用のことが書いてありました。
・管理費：１２，０００円
・更新料：新賃料の１ヶ月分（更新事務手数料１１，０００円）
・解約予告：２ヶ月前
・安心サポート：月額１，７００円
・短期違約解約金：１年半未満賃料の１ヶ月分
・クリーニング費用：１Ｒ４９，５００円、１ＬＤＫ５５，０００円
・鍵交換費用：２３，１００円
・エアコン内部洗浄日：１６，５００円
管理費さらに１万以上乗せるのかー！つまり１Ｒでも１０万クラスってことですね。
やばいなこれ。そんなに新築プレミアムは高く取れるのか。中古物件ももっと強気の
賃料設定にしないといけないのでは？などと思ってしまいました。
（でも強気にするとなかなか決まらない悲しい我がドミナントエリア）
短期解約違約金も強気だし、更新料に手数料はついてるし、クリーニングも高めだし、
更に鍵交換とエアコン洗浄まで退去時に費用負担して貰うとは・・・。
いやまじで新築すごい。びっくりしました。強烈。
新築も中古も自分で実際にやってこの家賃帯の違いなどを体感しないと、真の意味で
自分の血肉にはならないんだよねえと思うと、なんか新築もちゃんと１棟くらい
やってみたいなという気もしてきました。まあそういう気がするとか言ってるうちは
本気ではないので取り組まない（取り組めない）気しかしないですが。
でもそういうチャンスがあるなら、前向きにやってみるのがいいんだろうなあ。
ということで、新築やってない勢的には刺激になる内覧会でした。
関係者の皆様、どうもありがとうございました！
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